唐山遠(yuǎn)洋城商業(yè)地塊物業(yè)類型定位報(bào)告_27PPT_2009年.ppt

1、,唐山遠(yuǎn)洋城商業(yè)地塊物業(yè)類型判研,項(xiàng)目商圈分析,提出問題,核心問題簡(jiǎn)析,商業(yè)地產(chǎn)分類,商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)述,判 研 思 路,唐山商圈分析,城市商業(yè)格局分析,認(rèn)清環(huán)境,尋找機(jī)會(huì),零售商業(yè),辦公市場(chǎng),酒店市場(chǎng),前景展望,會(huì)展經(jīng)濟(jì),綜合判研,商業(yè)物業(yè)分類分析,商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)述商業(yè)地產(chǎn)類型,商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)述商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心問題,成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？,招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場(chǎng)，為什么？,面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，商家如何選擇？,100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，怎么辦？, 商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？, 經(jīng)營(yíng)誰來掌控？, 如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)？, 如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？,帶著以上

2、問題，我們將結(jié)合唐山市商圈現(xiàn)狀及演變規(guī)律，根據(jù)本地塊所處區(qū)域提出我們解決問題的初步思路與方法。,城市商業(yè)格局分析,唐山商業(yè)格局呈一軸一線多點(diǎn)，“軸”是指整個(gè)新華道，“一線”指貫通南北的建設(shè)路，這兩條線決定了未來唐山商業(yè)發(fā)展的整體格局，“多點(diǎn)”指各區(qū)域性包括社區(qū)性的商業(yè)。根據(jù)唐山商業(yè)分布和業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，唐山主要商業(yè)分成五個(gè)商業(yè)區(qū)，其中城市中心商業(yè)區(qū)、遠(yuǎn)洋城商業(yè)區(qū)、小山商業(yè)圈輻射范圍最大，八方購物廣場(chǎng)、西部商業(yè)功能區(qū)輻射范圍較?。?一、宏觀市場(chǎng)研究,城市商業(yè)格局分析,遠(yuǎn)洋城商圈商業(yè)業(yè)態(tài)及面積： 該區(qū)域現(xiàn)有新型業(yè)態(tài)的購物中心一個(gè)（遠(yuǎn)洋城）、家居中心兩個(gè)（大陸家居、南北家園），會(huì)展中心一個(gè)，通訊產(chǎn)品專業(yè)

3、街一條，大型餐飲設(shè)施4個(gè)，大型綜合超市兩個(gè)（八方華巖路店、八方龍澤路店），中小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)170多家，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到22萬。 遠(yuǎn)洋城商圈功能定位： 1.滿足該區(qū)域內(nèi)居民日常主要商品消費(fèi)需求及進(jìn)出市區(qū)北部流動(dòng)人口購物需求； 2.會(huì)展商務(wù)中心； 3.高檔餐飲、休閑娛樂中心；,項(xiàng)目商圈分析,代表商業(yè)設(shè)施：遠(yuǎn)洋城 位于唐山市中心區(qū)西北部，總建筑面積12萬平方米，地下1層，地上3層，局部4層；以大型百貨、超市商業(yè)業(yè)態(tài)為主，以各類精品專賣店為輔，以特色化、大眾化餐飲娛樂及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的復(fù)合型商業(yè)中心。,主力店： 蘇寧電器 五聯(lián)國(guó)際百貨,零售商業(yè),遠(yuǎn)洋城業(yè)態(tài)詳細(xì)分布圖,遠(yuǎn)洋城內(nèi)街散鋪商業(yè)經(jīng)營(yíng)主要集中在服裝鞋

4、帽行業(yè)，其占到了總數(shù)的41%；餐飲占到了總數(shù)的19%。 遠(yuǎn)洋城以主力店為主導(dǎo)聚集人流，吸引了大批小商家入駐。,零售商業(yè),遠(yuǎn)洋城主要品牌,零售商業(yè),遠(yuǎn)洋城優(yōu)劣勢(shì)分析,零售商業(yè),會(huì)展業(yè)指通過舉辦各種形式的會(huì)議、博覽會(huì)、展覽會(huì)而獲取經(jīng)濟(jì)效益的一種行業(yè)，其產(chǎn)品在國(guó)際上統(tǒng)稱為“MICE”,即Meeting、Incentive、Convention and Exhibition，具體包括大型會(huì)議、交易會(huì)、展覽會(huì)、博覽會(huì)、體育運(yùn)動(dòng)會(huì)和節(jié)慶活動(dòng)等。,會(huì)展業(yè)發(fā)展的最基本配套要素！,會(huì)展經(jīng)濟(jì),會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,唐山國(guó)際會(huì)展中心的建筑總面積30498，可用展覽面積22000，內(nèi)設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位1045個(gè). 其配套主要

5、為其項(xiàng)目對(duì)面的愛時(shí)特套房酒店，與現(xiàn)時(shí)代會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展要求相差距離較大，且會(huì)展中心本身存在體量及結(jié)構(gòu)使用功能受限以及一些必要的基礎(chǔ)要素，如室外展廳、停車等要素。,唐山部分酒店發(fā)展概況及本項(xiàng)目周邊酒店情況,當(dāng)前唐山市內(nèi)僅有一家五星級(jí)酒店。市區(qū)內(nèi)三星以上級(jí)別酒店賓館主要集中在新華西路與建設(shè)南路兩側(cè)，上述區(qū)域?qū)儆谔粕匠鞘泻诵膮^(qū)，是集商業(yè)中心、行政中心的中央商務(wù)區(qū)。而本案所在鳳凰新區(qū)尚不具備此優(yōu)越的開發(fā)條件。,高端酒店個(gè)案分析,錦江國(guó)際酒店 位置：新華西路136號(hào) 總套數(shù)：214套 標(biāo)準(zhǔn)間面積：25平方米,唐山市第一家豪華五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)飯店，聘請(qǐng)錦江國(guó)際酒店管理公司管理。 飯店主樓24層，擁有各類商務(wù)型

6、客房214間（套） 配套包括：會(huì)議廳、風(fēng)味餐廳、酒吧、咖啡廳，同時(shí)飯店還擁有健身房、桑拿按摩房、夜總會(huì)、KTV包房、SPA水療、壁球、棋牌室和美容美發(fā)廳等一系列完善的康樂、休閑活動(dòng)場(chǎng)所；此外，飯店商務(wù)中心、商場(chǎng)、銀行、室外停車場(chǎng)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，能適應(yīng)各種不同商務(wù)、旅游及娛樂的需要，引領(lǐng)唐山高檔消費(fèi)市場(chǎng)。,項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)酒店個(gè)案,本區(qū)域內(nèi)酒店主要為愛時(shí)特套房酒店、悅百客快捷酒店、長(zhǎng)城大酒店三家。其中愛時(shí)特主要提供三種標(biāo)準(zhǔn)的套房，長(zhǎng)城大酒店為傳統(tǒng)三星級(jí)酒店，并提供婚慶等活動(dòng)服務(wù)，悅百特為商務(wù)快捷連鎖酒店。從產(chǎn)品線上分析，本商圈所提供的產(chǎn)品較單一，覆蓋人群范圍狹窄；從需求數(shù)量及檔次上分析，不能滿本商

7、圈的商貿(mào)、會(huì)展客流以及所輻射的鳳凰新城的中高端客流，根據(jù)本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域的特點(diǎn)，適宜發(fā)展四星級(jí)以上的提供綜合服務(wù)的酒店。,09年度新增寫字樓市場(chǎng)判研,萬達(dá)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目地處唐山市的核心地帶，位于路南區(qū)新華道南側(cè)，抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)東側(cè)。東至增盛路南臨國(guó)防道西至文化路北至新華道、北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快速便利、西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)及大釗公園，7路、28路等多路公交均可到達(dá)；項(xiàng)目南側(cè)有運(yùn)輸鐵路經(jīng)過，煤礦在一定程度上增加了噪音及粉塵污。項(xiàng)目總占地341畝，屬于商住混合用地；規(guī)劃用地面積：21.27萬平方米；總建筑面積：104.80萬平方米，其中購物中心21萬平方米、五星級(jí)酒店4.7

8、萬平方米、寫字樓14萬平方米、住宅38萬平方米、底商3.5萬平方米、回遷23.6萬平方米。 該項(xiàng)目最低均價(jià)8000元/平米；最高均價(jià)8500元/平米。,09年度新增寫字樓市場(chǎng)判研,soho陽光 大陸地產(chǎn) 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)龍澤北路東側(cè)龍華道南側(cè)。 占地面積約11500平方米，總建筑面積約64500平方米，其中地上總建筑面積約為46100平方米，地下中建筑面積約為18200平方米，建筑層數(shù)為220層，其中14層為商業(yè)店鋪、酒店及公寓大堂，320層為公寓式寫字樓。 該項(xiàng)目采用單層400平米的單層面積，滿足一般小型企業(yè)需求，且采用可拆分的組合結(jié)構(gòu)，降低房屋總價(jià)，減小客戶投資壓力。目前價(jià)格為：毛坯6800

9、元/平米。,09年度新增寫字樓市場(chǎng)判研,硅谷科技園 硅谷科技園位于路北區(qū)建設(shè)路75號(hào)，開發(fā)商唐山金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積:9990平方米總建筑面積:80000平方米 硅谷科技園項(xiàng)目,位于建設(shè)路75號(hào),西臨建設(shè)路,南至體育館道,與市體育場(chǎng)場(chǎng)、華北煤炭醫(yī)學(xué)院 附屬醫(yī)院隔路相望。項(xiàng)目規(guī)劃占地約15畝，建設(shè)高度約100米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑面積8萬平米左右。是集高科技產(chǎn)品銷售、研發(fā)、孵化、展示、批發(fā)、中轉(zhuǎn)、辦公、人才培訓(xùn)、專家公寓與一身的綜合性復(fù)合型大型物業(yè)，其發(fā)展目標(biāo)定位為IT行業(yè)園區(qū)。 唐山硅谷科技園將具有三大核心功能，一是高科技電子產(chǎn)品研發(fā)和展示，批發(fā)與零售，倉儲(chǔ)與集散、二是國(guó)內(nèi)外科技

10、專家辦公與居住，三是電子科技人才及科研項(xiàng)目的孵化。預(yù)計(jì)2012年下半年完工。,09年度新增寫字樓市場(chǎng)判研,天一廣場(chǎng) 住宅、商業(yè)、寫字樓 占地面積:27200平方米總建筑面積:184600平方米 路北區(qū)北新道南側(cè)，西鄰八方購物廣場(chǎng)，東鄰即將拆遷改造的唐山啤酒場(chǎng)。 天一廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積18.46萬平方米。地上建筑分為三個(gè)部分，從南向北分別為1號(hào)樓、2號(hào)樓、商業(yè)及SOHO辦公樓，總建筑面積14.2萬平方米，其中商業(yè)建筑面積5.8萬平方米，SOHO辦公建筑面積2.03萬平方米，住宅建筑面積6.37萬平方米。天一廣場(chǎng)項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期工程總建筑面積10.06萬平方米，包含南側(cè)1號(hào)樓、2號(hào)樓公寓及相應(yīng)

11、地下室部分。二期總建筑面積8.4萬平方米，包含北側(cè)商業(yè)、辦公及相應(yīng)地下室部分。一期工程目前正在進(jìn)行土方計(jì)劃于2010年10月中旬完工。2012年下半年完工。 目前該項(xiàng)目處于定價(jià)階段。 另外東旭花園，軍創(chuàng)、京港、景泰等項(xiàng)目，都 陸續(xù)開發(fā)了寫字樓或商住項(xiàng)目,09年度新增寫字樓市場(chǎng)判研,綜上所述，唐山寫字樓市場(chǎng)雛形已經(jīng)基本形成，隨著項(xiàng)目陸續(xù)推出，唐山傳統(tǒng)底商、民宅辦公的傳統(tǒng)模式將會(huì)面臨初步調(diào)整，結(jié)合唐山以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，并結(jié)合曹妃甸工業(yè)區(qū)的開發(fā)將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重將會(huì)逐漸加大，寫字樓長(zhǎng)期市場(chǎng)前景看好，將隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及相關(guān)政策的成熟及推出逐步成熟，但短期改觀不大，目前市場(chǎng)上標(biāo)

12、準(zhǔn)5A級(jí)寫字樓缺乏，新盤推出均以SOHO為賣點(diǎn)，產(chǎn)品符合辦公物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，且09年新增SOHO產(chǎn)品將達(dá)到40萬平米左右，相信此類產(chǎn)品將在未來幾年內(nèi)占辦公市場(chǎng)較大份額，未來預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。就本地塊而言，所處地段較為優(yōu)越，與其他項(xiàng)目以大體量取得市場(chǎng)占有率的戰(zhàn)略相比，我方可以高端、稀缺、商圈核心、會(huì)展商務(wù)為突破口，與中高檔酒店組合，增加項(xiàng)目的影響力，促使項(xiàng)目銷售成功，并可提供專業(yè)高端的物業(yè)管理及帶租服務(wù)，增加投資者信心。,通過市場(chǎng)分析我們可以發(fā)現(xiàn)所提問題的答案：,我們?nèi)绾卫?解本案的市 場(chǎng)開發(fā)環(huán)境？,1.唐山商業(yè)雖然取得了一定成績(jī) ，但發(fā)展水平與整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力并 不匹配，發(fā)展?jié)摿薮螅?2.唐山有充

13、分支撐商業(yè)高速發(fā)展 的有力條件，商業(yè)前景看好。,商業(yè)需求潛力大，前景好 ，本案商業(yè)面臨著良好的 市場(chǎng)開發(fā)環(huán)境,1.唐山商業(yè)管理水平低下 ，與現(xiàn) 代商業(yè)的先進(jìn)管理水品相差較大； 2.高端商業(yè)供應(yīng)不足，高端需求 未得到有效滿足，缺乏真正意義上 的中高端商物業(yè)。,市場(chǎng)處于低檔次競(jìng)爭(zhēng)狀 態(tài)，市場(chǎng)空白點(diǎn)多，本 案面臨著難得的機(jī)遇， 未來空間大,市場(chǎng)環(huán)境是否 支持本案未來 的空間？,綜合分析,1. 唐山商業(yè)形成了5大商業(yè)區(qū)域，各有特色，但城市商業(yè)中心區(qū)在唐山商業(yè)中的核心地位仍然在長(zhǎng)期保持穩(wěn)定； 2. 唐山商業(yè)管理水平低下 ，與現(xiàn)代商業(yè)的先進(jìn)管理水品相差較大； 3. 高端商業(yè)供應(yīng)不足，高端需求未得到有效滿足，缺乏真正意義上的中高端商業(yè)物業(yè) ； 4. 會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)沒能得到發(fā)揮，配套嚴(yán)重不足，中高檔酒店存在市場(chǎng)空白； 辦公物業(yè)市場(chǎng)初步形成，SOHO產(chǎn)品將在未來一段時(shí)間改變唐山辦公物業(yè)現(xiàn)狀； 高端