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1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ),目 錄,2,1,現(xiàn)金流量,資金的時(shí)間價(jià)值,4,3,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),敏感性分析,現(xiàn)金流量,一、現(xiàn)金流量(Cash Flow)的概念 在一定時(shí)期內(nèi),各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入。 現(xiàn)金流入(Cash Income) 現(xiàn)金流出(Cash Output) 凈現(xiàn)金流量(Net Cash Flow) = 現(xiàn)金流入 - 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流量的時(shí)間單位:計(jì)息期 二、現(xiàn)金流量圖(Cash Flow Diagram) 現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成要素:現(xiàn)金流量的大小、現(xiàn)金流量的流 向(縱軸)、時(shí)間軸(橫軸)、時(shí)刻點(diǎn)。 箭頭的長短與現(xiàn)金流量的大小本應(yīng)成比例?,F(xiàn)金流量的方向與現(xiàn)金流量的性質(zhì)有關(guān),箭頭向上表
2、示現(xiàn)金流入 ,箭頭向下表示現(xiàn)金流出 。,資金的時(shí)間價(jià)值,引入問題:今年的100元是否等于明年的100元呢? 資金的時(shí)間價(jià)值(Time Value of Fund)概念 把貨幣作為社會生產(chǎn)資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域就會得到資金的增值,資金隨時(shí)間推移而增值的這部分資金就是原有資金的時(shí)間價(jià)值。或不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。,資金的時(shí)間價(jià)值,1、單利計(jì)算,2、復(fù)利計(jì)算(利滾利),資金的時(shí)間價(jià)值,例:李曉同學(xué)向銀行貸款20000元,約定4年后一次歸還,銀行貸款年利率為5%。問: (1)如果銀行按單利計(jì)算,李曉4年后應(yīng)還銀行多少錢?還款中利息是多少? (2)如果銀行按復(fù)利計(jì)算,李
3、曉4年后應(yīng)還銀行多少錢?還款中利息是多少? 解: (1)單利的本利和 = 20000 (1+4 5% ) =24000(元) 其中利息= 20000 4 5% = 4000(元) (2)復(fù)利的本利和 = 20000 (1+ 5%)4 = 24310.125(元) 其中利息= 24310.125 20000= 4310.125 (元) 兩種利息的比較:在資金的本金、利率和時(shí)間相等的情況下,復(fù)利大于單利。,資金的時(shí)間價(jià)值,3、名義利率和實(shí)際利率,引言: 計(jì)算利息的時(shí)間單位和利率的時(shí)間單位不相同時(shí),會是什么情況呢? 名義利率(Nominal Interest )是指利率的表現(xiàn)形式,是指計(jì)息周期利率i
4、乘以一個(gè)利率周期內(nèi)的計(jì)息周期數(shù)m所得的利率周期利率,即r=i*m 實(shí)際利率(Real Interest )是指實(shí)際計(jì)算利息的利率。 在名義利率的時(shí)間單位里,計(jì)息期越長,計(jì)息次數(shù)就越少;計(jì)息期越短,計(jì)息次數(shù)就越多。當(dāng)計(jì)息期非常短,難以用時(shí)間來計(jì)量時(shí),計(jì)息次數(shù)就趨于無窮大。 設(shè) r 為名義利率,i 為實(shí)際利率,m 為名義利率時(shí)間單位內(nèi)的計(jì)息次數(shù),那么一個(gè)計(jì)息期的利率應(yīng)為r/m ,則一個(gè)利率時(shí)間單位末的本利和為:,資金的時(shí)間價(jià)值,例:假定李某現(xiàn)在向銀行借款10000元,約定10年后歸還。銀行規(guī)定:年利率為6%,但要求按月計(jì)算利息。試問:此人10年后應(yīng)歸還銀行多少錢? 解: 由題意可知,年名義利率r
5、= 6%,每年計(jì)息次數(shù)m = 12,則年實(shí)際利率為:,每年按實(shí)際利率計(jì)算利息,則10年后10000元的未來值為: F = P (1+i)n = 10000 (1+ 6.168% )10 = 18194.34 (元) 即,此人10年后應(yīng)歸還銀行18194.34元。,資金的時(shí)間價(jià)值,1、現(xiàn)值(Present Value, 記為P):發(fā)生在時(shí)間序列起點(diǎn)、年初或計(jì)息期初的資金。求現(xiàn)值的過程稱為折現(xiàn)。規(guī)定在期初。 2、終值(Future Value, 記為F):發(fā)生在年末、終點(diǎn)或計(jì)息期末的資金。規(guī)定在期末。 3、年值(Annual Value,記為A):指各年等額支出或等額收入的資金。規(guī)定在期末。 資金
6、時(shí)間價(jià)值計(jì)算的基本公式 一次支付終值 一次支付型 一次支付現(xiàn)值 資金支付形式 等額序列支付終值 等額序列支付現(xiàn)值 多次支付型 等額序列儲存基金 等額序列資本回收 等差序列現(xiàn)金流量 等比序列現(xiàn)金流量 以上各種形式如無特殊說明,均采用復(fù)利計(jì)算。,資金的時(shí)間價(jià)值,1、一次支付終系數(shù) 是指無論現(xiàn)金量是流出還是流入都在一個(gè)點(diǎn)上發(fā)生。如下圖 F = P(1 + i)n = P(F/P, i ,n) (F/P, i ,n)-一次支付終值系數(shù)。 例1:某企業(yè)向銀行借款50000元,借款時(shí)間為10年,借款年利 率為10%,問10年后該企業(yè)應(yīng)還銀行多少錢? 解: F = P(1 + i)n = 50000(1+1
7、0%)10 = 129687.123(元),資金的時(shí)間價(jià)值,2、一次支付現(xiàn)值系數(shù) (P/F, i ,n) -一次支付現(xiàn)值系數(shù) 例2:某人打算5年后從銀行取出50000元,銀行存款年利率為3%,問此人現(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少錢?(按復(fù)利計(jì)算) 解:現(xiàn)金流量圖略, P = 50000/(1+3%)5 = 43130.44 (元) 一次支付終值系數(shù)和一次支付現(xiàn)值系數(shù)互為倒數(shù),資金的時(shí)間價(jià)值,例3:某人每年存入銀行30000元,存5年準(zhǔn)備買房用,存款年利率為3%。問:5年后此人能從銀行取出多少錢? 解:現(xiàn)金流量圖略, =159274.07(元),3、等額序列支付終值系數(shù) F = A+A(1+i)+A(1+i
8、)2+A(1+i)3+A(1+i)n-1 進(jìn)行數(shù)學(xué)變換后得: (F/A,i,n)稱為等額序列支付終值系數(shù)。,= F(F/ A, i, n),資金的時(shí)間價(jià)值,4、等額序列支付儲存基金系數(shù) 進(jìn)行數(shù)學(xué)變換后得: (A/F,i,n)稱為等額序列支付儲存基金系數(shù)。,= F(A/ F, i, n),例4:某人想在5年后從銀行提出20萬元用于購買住房。若銀行年存款利率為5%,那么此人現(xiàn)在應(yīng)每年存入銀行多少錢? 解:,資金的時(shí)間價(jià)值,5、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) (P/A,i,n)稱為等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)。,= P(P/ A, i, n),例5 :某人為其小孩上大學(xué)準(zhǔn)備了一筆資金,打算讓小孩在今后的4年中,每月從
9、銀行取出500元作為生活費(fèi)?,F(xiàn)在銀行存款月利率為0.3%,那么此人現(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少錢? 解:現(xiàn)金流量圖略 計(jì)息期 n= 412= 48(月),資金的時(shí)間價(jià)值,6、等額序列支付的資金回收系數(shù) (A/P, i, n) 稱為等額序列資金回收系數(shù)。 例6:某施工企業(yè)現(xiàn)在購買一臺推土機(jī),價(jià)值15萬元。希望在8年內(nèi)等額回收全部投資。若資金的折現(xiàn)率為3%,試求該企業(yè)每年回收的投資額。 解:,= P(A/ P, i, n),資金的時(shí)間價(jià)值,7、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù),推導(dǎo)思路: F=G(F/A,I,n-1)+G(F/A,I,n-2)+G(F/A,I,1)= = A=A1+A2,A2,資金的時(shí)間價(jià)值,
10、例7:王明同學(xué)2000年7月參加工作,為了買房,從當(dāng)年8月1日開始每月存入銀行500元,以后每月遞增存款20元,連續(xù)存5年。若存款月利率為2%,問: (1)王明同學(xué)2005年8月1日可以從銀行取出多少錢? (2)他每月平均存入銀行多少錢? (3)所有這些存款相當(dāng)于王明2000年8月1日一次性存入銀行多少錢?,解:我們把2000年8月1日看做是第一個(gè)計(jì)息期末,那么5年內(nèi)的計(jì)息期為: n = 125 = 60, 每月等差額G =20元,等差序列的固定基數(shù)A1 = 500元。 2000年7月1日就是第0月,即時(shí)間軸的0點(diǎn)。因此,現(xiàn)金流量圖為:,資金的時(shí)間價(jià)值,8、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù),資金的
11、時(shí)間價(jià)值,運(yùn)用復(fù)利計(jì)算公式應(yīng)注意的問題: 1. 本期末即等于下期初。0點(diǎn)就是第一期初,也叫零期;第一期末即等于第二期初;余類推。 2. P是在第一計(jì)息期開始時(shí)(0期)發(fā)生; 3. F是在第n年年末發(fā)生; 4. A是發(fā)生在各期期末。 5.當(dāng)問題包括P和A時(shí),系列的第一個(gè)A是在P發(fā)生一年后的年末發(fā)生;當(dāng)問題包括F和A時(shí),系列的最后一個(gè)A是和F同時(shí)發(fā)生;,資金的時(shí)間價(jià)值,小結(jié):復(fù)利系數(shù)之間的關(guān)系,與 互為倒數(shù) 與 互為倒數(shù) 與 互為倒數(shù),推導(dǎo),資金的時(shí)間價(jià)值,例:寫出下圖的復(fù)利現(xiàn)值和復(fù)利終值,若年利率為i 。,解:,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),動態(tài)指標(biāo),1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV),是指項(xiàng)目按行業(yè)的基
12、準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。,FNPV,說明:如果FNPV大于或等于0,說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求,因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0,則不可以接受,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),動態(tài)指標(biāo),2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率,反應(yīng)實(shí)際投資的收益水平,是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。,FNPV,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義:在項(xiàng)目壽命期內(nèi)始終存在未能收回的投資,只有到了壽命期終了時(shí),所有投資可以被完全收回。,(im與in距離越大,誤差越大,一般不宜超過1%-2%),經(jīng)濟(jì)
13、評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),1、成本利潤率(RPC) 概念:開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率,是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。 開發(fā)利潤(DP):對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào),等于項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值減項(xiàng)目總開發(fā)成本。 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值(GDV):全部銷售,等于總銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入;用于出租,整個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),2、銷售利潤率:銷售利潤占銷售收入的比率,是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。 銷售收入:銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款; 銷售利潤:開發(fā)項(xiàng)目銷售如扣除總開發(fā)成本和銷售稅費(fèi)。,銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入X100%,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),3、投資利潤率(考察項(xiàng)目盈利能力) 開發(fā)投資的投資利潤率:開發(fā)利潤占項(xiàng)目總投資的比率(項(xiàng)目總投資與項(xiàng)目總開發(fā)成本的差異不含財(cái)務(wù)費(fèi)用); 置業(yè)投資的投資利潤率:項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),4、靜態(tài)投資回收期,=6-1+119/141=5. 84(年),TP=
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