房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)（含例題）[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ),目 錄,2,1,現(xiàn)金流量,資金的時(shí)間價(jià)值,4,3,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),敏感性分析,現(xiàn)金流量,一、現(xiàn)金流量（Cash Flow)的概念 在一定時(shí)期內(nèi)，各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入。 現(xiàn)金流入(Cash Income) 現(xiàn)金流出(Cash Output) 凈現(xiàn)金流量(Net Cash Flow) = 現(xiàn)金流入 - 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流量的時(shí)間單位：計(jì)息期 二、現(xiàn)金流量圖（Cash Flow Diagram) 現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成要素：現(xiàn)金流量的大小、現(xiàn)金流量的流 向（縱軸）、時(shí)間軸（橫軸）、時(shí)刻點(diǎn)。 箭頭的長短與現(xiàn)金流量的大小本應(yīng)成比例?，F(xiàn)金流量的方向與現(xiàn)金流量的性質(zhì)有關(guān)，箭頭向上表

2、示現(xiàn)金流入 ，箭頭向下表示現(xiàn)金流出 。,資金的時(shí)間價(jià)值,引入問題：今年的100元是否等于明年的100元呢？ 資金的時(shí)間價(jià)值（Time Value of Fund)概念 把貨幣作為社會生產(chǎn)資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域就會得到資金的增值，資金隨時(shí)間推移而增值的這部分資金就是原有資金的時(shí)間價(jià)值。或不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。,資金的時(shí)間價(jià)值,1、單利計(jì)算,2、復(fù)利計(jì)算（利滾利）,資金的時(shí)間價(jià)值,例：李曉同學(xué)向銀行貸款20000元，約定4年后一次歸還，銀行貸款年利率為5%。問： （1）如果銀行按單利計(jì)算，李曉4年后應(yīng)還銀行多少錢？還款中利息是多少? （2）如果銀行按復(fù)利計(jì)算，李

3、曉4年后應(yīng)還銀行多少錢？還款中利息是多少? 解： （1）單利的本利和 = 20000 （1+4 5% ) =24000(元) 其中利息= 20000 4 5% = 4000(元) （2）復(fù)利的本利和 = 20000 （1+ 5%）4 = 24310.125(元) 其中利息= 24310.125 20000= 4310.125 (元) 兩種利息的比較：在資金的本金、利率和時(shí)間相等的情況下，復(fù)利大于單利。,資金的時(shí)間價(jià)值,3、名義利率和實(shí)際利率,引言： 計(jì)算利息的時(shí)間單位和利率的時(shí)間單位不相同時(shí),會是什么情況呢? 名義利率（Nominal Interest ）是指利率的表現(xiàn)形式，是指計(jì)息周期利率i

4、乘以一個(gè)利率周期內(nèi)的計(jì)息周期數(shù)m所得的利率周期利率，即r=i*m 實(shí)際利率(Real Interest )是指實(shí)際計(jì)算利息的利率。 在名義利率的時(shí)間單位里，計(jì)息期越長，計(jì)息次數(shù)就越少；計(jì)息期越短，計(jì)息次數(shù)就越多。當(dāng)計(jì)息期非常短，難以用時(shí)間來計(jì)量時(shí)，計(jì)息次數(shù)就趨于無窮大。 設(shè) r 為名義利率，i 為實(shí)際利率，m 為名義利率時(shí)間單位內(nèi)的計(jì)息次數(shù)，那么一個(gè)計(jì)息期的利率應(yīng)為r/m ，則一個(gè)利率時(shí)間單位末的本利和為：,資金的時(shí)間價(jià)值,例：假定李某現(xiàn)在向銀行借款10000元，約定10年后歸還。銀行規(guī)定：年利率為6%，但要求按月計(jì)算利息。試問：此人10年后應(yīng)歸還銀行多少錢？ 解: 由題意可知，年名義利率r

5、= 6%，每年計(jì)息次數(shù)m = 12，則年實(shí)際利率為：,每年按實(shí)際利率計(jì)算利息，則10年后10000元的未來值為： F = P (1+i)n = 10000 (1+ 6.168% )10 = 18194.34 (元) 即，此人10年后應(yīng)歸還銀行18194.34元。,資金的時(shí)間價(jià)值,1、現(xiàn)值（Present Value, 記為P）：發(fā)生在時(shí)間序列起點(diǎn)、年初或計(jì)息期初的資金。求現(xiàn)值的過程稱為折現(xiàn)。規(guī)定在期初。 2、終值（Future Value, 記為F）：發(fā)生在年末、終點(diǎn)或計(jì)息期末的資金。規(guī)定在期末。 3、年值（Annual Value,記為A）：指各年等額支出或等額收入的資金。規(guī)定在期末。 資金

6、時(shí)間價(jià)值計(jì)算的基本公式 一次支付終值 一次支付型 一次支付現(xiàn)值 資金支付形式 等額序列支付終值 等額序列支付現(xiàn)值 多次支付型 等額序列儲存基金 等額序列資本回收 等差序列現(xiàn)金流量 等比序列現(xiàn)金流量 以上各種形式如無特殊說明，均采用復(fù)利計(jì)算。,資金的時(shí)間價(jià)值,1、一次支付終系數(shù) 是指無論現(xiàn)金量是流出還是流入都在一個(gè)點(diǎn)上發(fā)生。如下圖 F = P（1 + i)n = P（F/P, i ,n) （F/P, i ,n)-一次支付終值系數(shù)。 例1：某企業(yè)向銀行借款50000元，借款時(shí)間為10年，借款年利 率為10%，問10年后該企業(yè)應(yīng)還銀行多少錢？ 解： F = P（1 + i)n = 50000（1+1

7、0%）10 = 129687.123（元）,資金的時(shí)間價(jià)值,2、一次支付現(xiàn)值系數(shù) （P/F, i ,n) -一次支付現(xiàn)值系數(shù) 例2：某人打算5年后從銀行取出50000元，銀行存款年利率為3%，問此人現(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少錢？（按復(fù)利計(jì)算） 解：現(xiàn)金流量圖略， P = 50000/（1+3%）5 = 43130.44 (元） 一次支付終值系數(shù)和一次支付現(xiàn)值系數(shù)互為倒數(shù),資金的時(shí)間價(jià)值,例3：某人每年存入銀行30000元，存5年準(zhǔn)備買房用，存款年利率為3%。問：5年后此人能從銀行取出多少錢？ 解：現(xiàn)金流量圖略， =159274.07(元),3、等額序列支付終值系數(shù) F = A+A(1+i)+A(1+i

8、)2+A(1+i)3+A（1+i)n-1 進(jìn)行數(shù)學(xué)變換后得： (F/A,i,n)稱為等額序列支付終值系數(shù)。,= F(F/ A, i, n),資金的時(shí)間價(jià)值,4、等額序列支付儲存基金系數(shù) 進(jìn)行數(shù)學(xué)變換后得： (A/F,i,n)稱為等額序列支付儲存基金系數(shù)。,= F(A/ F, i, n),例4：某人想在5年后從銀行提出20萬元用于購買住房。若銀行年存款利率為5%，那么此人現(xiàn)在應(yīng)每年存入銀行多少錢？ 解：,資金的時(shí)間價(jià)值,5、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) (P/A,i,n)稱為等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)。,= P(P/ A, i, n),例5 ：某人為其小孩上大學(xué)準(zhǔn)備了一筆資金，打算讓小孩在今后的4年中，每月從

9、銀行取出500元作為生活費(fèi)?，F(xiàn)在銀行存款月利率為0.3%，那么此人現(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少錢？ 解：現(xiàn)金流量圖略 計(jì)息期 n= 412= 48（月）,資金的時(shí)間價(jià)值,6、等額序列支付的資金回收系數(shù) （A/P， i, n) 稱為等額序列資金回收系數(shù)。 例6：某施工企業(yè)現(xiàn)在購買一臺推土機(jī)，價(jià)值15萬元。希望在8年內(nèi)等額回收全部投資。若資金的折現(xiàn)率為3%，試求該企業(yè)每年回收的投資額。 解：,= P(A/ P, i, n),資金的時(shí)間價(jià)值,7、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù),推導(dǎo)思路： F=G(F/A,I,n-1)+G(F/A,I,n-2)+G(F/A,I,1)= = A=A1+A2,A2,資金的時(shí)間價(jià)值,

10、例7：王明同學(xué)2000年7月參加工作，為了買房，從當(dāng)年8月1日開始每月存入銀行500元，以后每月遞增存款20元，連續(xù)存5年。若存款月利率為2%，問： （1）王明同學(xué)2005年8月1日可以從銀行取出多少錢？ （2）他每月平均存入銀行多少錢？ （3）所有這些存款相當(dāng)于王明2000年8月1日一次性存入銀行多少錢？,解：我們把2000年8月1日看做是第一個(gè)計(jì)息期末，那么5年內(nèi)的計(jì)息期為: n = 125 = 60, 每月等差額G =20元，等差序列的固定基數(shù)A1 = 500元。 2000年7月1日就是第0月，即時(shí)間軸的0點(diǎn)。因此，現(xiàn)金流量圖為：,資金的時(shí)間價(jià)值,8、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù),資金的

11、時(shí)間價(jià)值,運(yùn)用復(fù)利計(jì)算公式應(yīng)注意的問題: 1. 本期末即等于下期初。0點(diǎn)就是第一期初，也叫零期；第一期末即等于第二期初；余類推。 2. P是在第一計(jì)息期開始時(shí)（0期）發(fā)生； 3. F是在第n年年末發(fā)生； 4. A是發(fā)生在各期期末。 5.當(dāng)問題包括P和A時(shí)，系列的第一個(gè)A是在P發(fā)生一年后的年末發(fā)生；當(dāng)問題包括F和A時(shí)，系列的最后一個(gè)A是和F同時(shí)發(fā)生；,資金的時(shí)間價(jià)值,小結(jié)：復(fù)利系數(shù)之間的關(guān)系,與 互為倒數(shù) 與 互為倒數(shù) 與 互為倒數(shù),推導(dǎo),資金的時(shí)間價(jià)值,例：寫出下圖的復(fù)利現(xiàn)值和復(fù)利終值，若年利率為i 。,解：,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),動態(tài)指標(biāo),1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基

12、準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。,FNPV,說明：如果FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則不可以接受,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),動態(tài)指標(biāo),2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，反應(yīng)實(shí)際投資的收益水平，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。,FNPV,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義：在項(xiàng)目壽命期內(nèi)始終存在未能收回的投資，只有到了壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。,（im與in距離越大，誤差越大，一般不宜超過1%-2%）,經(jīng)濟(jì)

13、評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),1、成本利潤率（RPC） 概念：開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。 開發(fā)利潤(DP)：對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，等于項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值減項(xiàng)目總開發(fā)成本。 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值(GDV)：全部銷售，等于總銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入；用于出租，整個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),2、銷售利潤率：銷售利潤占銷售收入的比率，是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。 銷售收入：銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款； 銷售利潤：開發(fā)項(xiàng)目銷售如扣除總開發(fā)成本和銷售稅費(fèi)。,銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入X100%,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),3、投資利潤率（考察項(xiàng)目盈利能力） 開發(fā)投資的投資利潤率：開發(fā)利潤占項(xiàng)目總投資的比率（項(xiàng)目總投資與項(xiàng)目總開發(fā)成本的差異不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）； 置業(yè)投資的投資利潤率：項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。,經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo),4、靜態(tài)投資回收期,=6-1+119/141=5. 84(年),TP=