201101碧桂園十里銀灘營銷策劃報(bào)告BY世聯(lián).ppt

1、謹(jǐn)呈：碧桂園控股有限公司,世聯(lián)地產(chǎn) 2010.12,碧桂園十里銀灘營銷策劃報(bào)告,中國海岸線上的下一個(gè)傳奇,競爭。,南中國最后的海岸線。 隨著城市進(jìn)程的推進(jìn)，深、莞、惠已形成大深圳的區(qū)域格局，濱海開發(fā)向東延伸成為必然趨勢。 萬科、金融街、碧桂園、合生創(chuàng)展、合正、中信、華僑城等諸多眾多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，預(yù)計(jì)整體建設(shè)規(guī)模將超過5000萬平米，南中國最高檔次的富人私家度假勝地已是呼之欲出。,大深圳東部濱海灣區(qū)格局 地產(chǎn)巨頭齊進(jìn)駐，建南中國最高檔次富人私家度假灣勝地,目前在售濱海項(xiàng)目僅金海灣，2008年6月入市，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、入市最早的項(xiàng)目，現(xiàn)開發(fā)已呈規(guī)模。 自2010年年底開始，東部濱海新增入市項(xiàng)目

2、將達(dá)六個(gè)，品牌開發(fā)商項(xiàng)目密集，供應(yīng)集中爆發(fā)，本項(xiàng)目將面臨激烈的競爭。 未來隨著區(qū)域內(nèi)開發(fā)力度的加強(qiáng)，將會(huì)有更多的項(xiàng)目參與到東部灣去的競爭中，如中信項(xiàng)目、華僑城項(xiàng)目，富茂威尼斯灣項(xiàng)目等。,大格局下市場競爭 市場供應(yīng)密集，2011年將開啟南中國東部濱海度假元年,合正東部灣， 建面56.7萬，250-300獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排，50-150公寓， 100-200洋房,金海灣，11年中即將推售30套獨(dú)棟別墅，主力戶型在300-500平米之間，1500套公寓,碧桂園.十里銀灘，建面159萬 ，別墅+高層，別墅160450 ，49-160洋房,海宸項(xiàng)目，建面11萬，預(yù)計(jì)2011年上半年入市，包括公寓和別墅，面積

3、區(qū)間在100500 ,萬科雙月灣，建面約22萬，預(yù)計(jì)2011年6月份入市，產(chǎn)品包括別墅洋房、公寓、高層,合生濱海城，建面848萬，首期133萬，聯(lián)排265-270平米142套；獨(dú)棟804平米22套；洋房130-180平米372套,皇庭波希塔諾，建面65萬，一期純別墅10萬，160-340平米聯(lián)排、120-270平米疊拼和少量小獨(dú)棟，共602套,市場主要競爭項(xiàng)目： 2011年東部濱海市場齊放量，本項(xiàng)目入市面臨激烈的競爭,短期內(nèi)，本項(xiàng)目高層面臨東部灣、金海灣和雙月灣的直接競爭，別墅將面臨其他項(xiàng)目的差異化產(chǎn)品競爭,A,高層產(chǎn)品競爭思考:2011年上半年濱海線高層洋房公寓量約9724套，以50130

4、為市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)量大，本項(xiàng)目主要面臨金海灣和萬科雙月灣的競爭。,別墅競爭思考:2011年上半年別墅供應(yīng)量約1304套，產(chǎn)品差異化明顯，以220平米以上戶型為主，本項(xiàng)目戶型面積偏小，直接競爭較弱，但面臨差異化競爭。,B,別墅產(chǎn)品面積較小，總價(jià)較低，競爭優(yōu)勢明顯， 高層產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，未來供應(yīng)量大，消化壓力巨大。 基于資源、區(qū)位、產(chǎn)品及規(guī)模等因素，確定金海灣、合正東部灣、萬科雙月灣為本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對手。,微觀市場小結(jié)： 2011年入市項(xiàng)目供應(yīng)量大，競爭激烈，競爭程度高層別墅,規(guī)模超大：24平方公里規(guī)劃用地，一期容積率0.8,產(chǎn)品以度假為主：別墅+高層公寓的產(chǎn)品組合,度假配套豐富：喜

5、來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落,資源強(qiáng)勢：11公里長天然白金沙灘，16公里的海岸線，60畝紅樹林，99個(gè)大大小小的洲島，8個(gè)月形海灣，優(yōu)質(zhì)天然海水浴場,項(xiàng)目位置：惠州大亞灣東岸，惠東巽寮旅游度假區(qū),項(xiàng)目開發(fā)階段：3個(gè)階段完成,重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析1：金海灣 24平方公里南中國頂級(jí)大眾度假灣區(qū),北區(qū)原生態(tài)旅游建設(shè)啟動(dòng)、生活配套建設(shè)完善 基本配套建設(shè)：學(xué)校、醫(yī)院等生活配套將相繼投入使用、野趣探險(xiǎn)公園、山間遠(yuǎn)足路線等北區(qū)原生態(tài)旅游設(shè)施、高爾夫；,基本以市政配套建設(shè)和基礎(chǔ)建設(shè)為主 基本配套建設(shè)：金海灣大道、喜來登度假酒店、高爾夫練習(xí)場,中區(qū)休閑娛樂設(shè)施、商業(yè)配套投

6、入使用 基本配套建設(shè)：銀灘路濱海帶、中區(qū)酒吧街開業(yè)，天后宮、內(nèi)灣碼頭、五星級(jí)酒店群，金海灣喜來登度假酒店，金海灣海宸度假酒店，金海灣康帝度假酒店，金海灣嘉華度假酒店。世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的天后宮。,金海灣規(guī)劃： 市政設(shè)施與配套先行大盤規(guī)劃理念,規(guī)劃理念：市政基礎(chǔ)設(shè)施先行 、商業(yè)服務(wù)配套先行 、旅游設(shè)施先行 、環(huán)境景觀提升先行,08年6月15日，鳳池島酒店式公寓開盤，建面2.9萬，共442套，淡市下開盤銷售率90%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)8500元/平。 09年8月1日，鳳池島北山頭別墅，32套，180-420平，售罄。 09年9月，推鳳池島休閑公寓，391套，50-100平，一個(gè)月售罄，9000-9500元/

7、平。 10年8月21日，推鳳池島南山頭別墅，32套，204平雙拼、聯(lián)排，開盤銷售16套，均價(jià)2.8萬/平米。 10年9月18日，海尚灣畔54-120平公寓開盤，建面7萬平，開盤推出763套，銷售645套，銷售率85%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)1.2萬/平米。 金海灣強(qiáng)勢牽引珠三角客戶，成交客戶中深圳客戶占到7成。,依靠強(qiáng)勢的海景資源，高端的度假配套成功牽引深圳客戶，本項(xiàng)目直接競爭對手,金海灣產(chǎn)品及推售： 別墅+高層公寓，11年中將推1500套60-120平高層公寓，30套300-500平別墅,金海灣營銷定位： 中國.惠州.巽寮灣，中國的馬爾代夫,項(xiàng)目的推廣形象： 11公里白色沙灘、16公里原生海岸線、24平方

8、公里濱海大城，“中國的馬爾代夫”，中國海岸帶上一段神奇的珍藏,項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)：海景+規(guī)劃 資源+大盤規(guī)劃，最稀缺的資源、最恢宏的氣勢、最早立勢，區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象。,3面環(huán)繞景觀花園 7.6米開間，闊綽客廳 全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺(tái),本項(xiàng)目與金海灣戶型對比全套房海景公寓、更舒適,4米寬景陽臺(tái)設(shè)計(jì)，一線海景、灣景。 主臥、客廳均享受一線海景。 戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，舒適合理 大開間海景主臥，方正通透。,廚房 衛(wèi)生間,約55平一房一廳海景公寓,金海灣,坐擁海灣，戶戶觀一線海景，內(nèi)部園景 海景主臥、客廳，觀景陽臺(tái) 戶型方正，動(dòng)靜分區(qū) 衛(wèi)生間可自

9、然采光，干濕分區(qū) 廚房操作面寬，更舒適合理,約220平雙拼別墅,四房3廳3衛(wèi)1廚,四房2廳5衛(wèi)1廚,三重超大景觀花園 豪綽雙車位 7.2米開間 獨(dú)立洗漱間，雙觀?？团P套房 全海景主臥、衣帽間、洗漱間、獨(dú)立書房 雙景觀露臺(tái)，豪氣氣派,資源：2公里海景風(fēng)光帶（親海棧道）、銀色貝沙灘 占地面積:133萬m2 建筑面積:56.7萬m2 容積率：0.89 產(chǎn)品： 公寓、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟。 地勢起伏，形態(tài)豐富。 配套：標(biāo)準(zhǔn)18洞山麓高爾夫、東部灣游艇會(huì)、私家登山道、網(wǎng)球場、大型SPA中心、大型會(huì)所、海景酒吧、咖啡西餐廳、特色餐廳、無邊際風(fēng)情游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等。,重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析 2： 合正東

10、部灣強(qiáng)勢配套打造全度假灣區(qū)，精品度假,項(xiàng)目的推廣形象： 環(huán)球度假，奢享一灣。2公里海景風(fēng)光帶（親海棧道）、銀色貝沙灘，頂級(jí)配套打造濱海純度假天堂。,東部灣營銷定位： 合正東部灣全度假海灣，深圳再向東,項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)：配套+精品度假 配套，最頂級(jí)齊全的度假功能配套，全度假濱海富人玩樂天堂,本項(xiàng)目與東部灣戶型對比別墅入戶花園大，觀景更好,東部灣：246平3房2廳4衛(wèi)聯(lián)排,本項(xiàng)目：243平3房3廳3衛(wèi)聯(lián)排,10.6米開間，17米進(jìn)深，單車位，二層 8米闊綽客廳，私家泳池 全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 全海景豪華主臥套房，書房、衣帽間、衛(wèi)生間、SPA,5.2米開間，12.4米進(jìn)深，三層 28平米舒

11、適入戶花園、多觀景露臺(tái) 全海景豪華主臥套房，書房、衣帽間、衛(wèi)生間、超大觀景陽臺(tái),重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析3： 萬科雙月灣2.5公里雙海岸線，VO定制服務(wù)度假,一期展示,資源：約2.5公里雙海岸線沙灘 占地面積:76.7萬m2 建筑面積:120萬m2 容積率：1.37 住宅建面：99.8萬m2 酒店建面：2.64萬m2 配套建面：2.68萬m2 產(chǎn)品：西班牙式公寓、洋房、別墅 配套：游艇會(huì)、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 入市時(shí)間：11年6月 VO定制服務(wù)：借鑒國際club med度假體系，重點(diǎn)打造適合不同年齡層的服務(wù)體系，并配備自已的管理團(tuán)隊(duì),核心賣點(diǎn)：品牌+服務(wù)，一線雙海灣資源、萬科品牌、VO服務(wù),萬科雙

12、月灣產(chǎn)品： 高層+別墅+洋房，主力戶型46-131平高層，一期約20萬,產(chǎn)品線豐富，推貨量大，與本項(xiàng)目構(gòu)成直接競爭,本項(xiàng)目與雙月灣戶型對比全套房別墅，三層觀海景,約55平一房一廳海景公寓,約220平雙拼別墅,坐擁海灣，戶戶觀一線海景，內(nèi)部園景 大開間海景主臥、客廳，觀景陽臺(tái) 長方形戶型，動(dòng)靜分區(qū) 衛(wèi)生間可自然采光，干濕分區(qū) 廚房操作面寬，舒適合理,戶型方正，實(shí)用 3.6米開間海景主臥，觀景陽臺(tái) 視線通透，采光好 廚房操作面寬 約15平米闊綽衛(wèi)生間,3面環(huán)繞景觀花園,三層 7.6米開間，闊綽客廳 4套全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間、觀景露臺(tái) 全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺(tái)

13、,四房2廳5衛(wèi)1廚,3面環(huán)繞景觀花園，二層 室外燒烤、露天餐廳 9米開間，15.3米進(jìn)深，舒適闊綽客廳 雙全套房設(shè)計(jì)，臥室、衛(wèi)生間、觀景露臺(tái) 全海景超大主臥套房，海景露臺(tái) 270度主臥景觀浴室,四房2廳3衛(wèi)1廚,雙月灣,點(diǎn)對點(diǎn)分析小結(jié),區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目核心賣點(diǎn)及定位明確，,在規(guī)模大，資源強(qiáng)勢、交通更便捷的優(yōu)勢下，,本項(xiàng)目的核心價(jià)值在哪里？,價(jià)值。,回答：我們自身價(jià)值是什么？,價(jià)值升級(jí),區(qū)域價(jià)值挖掘、凝煉、提升,產(chǎn)品價(jià)值挖掘、凝煉、提升,項(xiàng)目價(jià)值挖掘、凝煉、提升,項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢價(jià)值點(diǎn)有哪些？ 如何凝練并提升核心競爭點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力？,【巽寮灣pk三亞】,區(qū)域價(jià)值1：四季皆宜的旅游度假氣候,三亞的熱

14、帶性氣候使得旅游淡旺季明顯。而巽寮灣更溫暖更舒適的亞熱帶氣候，使得全年溫差更小，四季都能體驗(yàn)精彩的濱海度假生活,三亞之憾：明顯的淡旺季之分 旺季：三亞最適宜的旅游時(shí)間從10月份到第二年4月。秋冬季溫暖怡人，是旅游的最好時(shí)候，因此價(jià)格也非常高。 淡季：每年5月至9月，因?yàn)闅鉁匮谉幔照諘r(shí)間過長，非常不適合旅游度假。,【巽寮灣pk三亞】,區(qū)域價(jià)值2：高端城市圈下的黃金海岸,相比于三亞的島嶼型度假區(qū)，巽寮灣緊鄰深港澳城市圈，更強(qiáng)的城市氣質(zhì)將這片黃金海岸變成圈層場、社交場。,巽寮灣便利通達(dá)的交通：與深、廣、莞、港、澳、惠暢速連接，11.5小時(shí)深圳直達(dá)巽寮灣 ，1.52小時(shí)廣州、東莞直達(dá)巽寮灣，距離香港

15、、澳門分別47海里、76海里,巽寮灣：廣東最美海灣之一：國家一級(jí)（類）標(biāo)準(zhǔn)的海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量，16公里原生海岸線，11公里白色沙灘，60畝蔥翠茂密的紅樹林，99個(gè)大大小小的洲島。,【巽寮灣pk三亞】,區(qū)域價(jià)值3：高財(cái)富指數(shù)下的高端游樂資源,相比于三亞的島嶼型度假模式，巽寮灣背靠的都市圈，財(cái)富指數(shù)高，眾多的高端游樂資源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活,2009年珠江三角洲9城市GDP規(guī)模超過上?？偭績杀?，廣佛肇三市GDP總額達(dá)到上海市水平，深莞惠接近上海市水平。,高端都市圈下眾多的高端游樂資源,【巽寮灣pk三亞】,區(qū)域價(jià)值4：高標(biāo)準(zhǔn)的綜合服務(wù)體系,相比于三亞服務(wù)配套不完善，人才缺乏的旅

16、游產(chǎn)業(yè)體系，緊臨都市圈下的巽寮灣，匯聚了深、港、澳等城市高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系和服務(wù)人才。,三亞旅游業(yè)之困： (一)旅游產(chǎn)業(yè)體系滯后： 突出特點(diǎn)或優(yōu)勢的項(xiàng)目不多,相對來講吃、住、行、游四要素發(fā)展相對較快，而購、娛二要素發(fā)展滯后,有特色的旅游紀(jì)念品少，娛樂場所較為單一，旅游產(chǎn)品開發(fā)不足、可參與性不強(qiáng)、缺乏特色等問題。 (二)旅游配套服務(wù)體系落后: 旅游公共服務(wù)平臺(tái)和旅游信息服務(wù)體系相對落后； (三）旅游業(yè)管理水平不高，高端旅游業(yè)服務(wù)人才匱乏: 據(jù)調(diào)查，海南省旅游業(yè)人才年增長需求約20000人，但海南省實(shí)際的供應(yīng)能力僅5000人左右，且人才流失率較高，再加上旅游業(yè)人才管理的長效機(jī)制尚未建立健全，極大影響

17、了海南國際旅游島的建設(shè)。,2010年10月13日廣東正式公布的廣東省現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)總體規(guī)劃（20102015年）提出 ：到2015年，廣東將初步形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，服務(wù)業(yè)占經(jīng)濟(jì)比重超過50%。,巽寮灣之優(yōu)勢： （一）享有城市圈下完善的旅游配套 香港、澳門及珠三角都市圈的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，從旅游“吃、住、行、游、購、娛”六要素看，數(shù)量豐富、質(zhì)量高，特色旅游項(xiàng)目、主題性度假場所已具規(guī)模，旅游公共服務(wù)平臺(tái)及信息體系完善，旅游業(yè)體系與旅游業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，已達(dá)國際化水平。 （二）享有城市圈下高端的服務(wù)人才 體制完善下，管理制度完善，服務(wù)業(yè)高端發(fā)展下，人才充濟(jì)。,區(qū)域價(jià)值KPI,亞熱帶氣候，終年溫暖，四季都適

18、宜旅游度假，而三亞只有10月至4月適宜旅游。,背臨深圳、香港、澳門國際大都市，同時(shí)與廣州、東莞、惠州等珠三角城市暢速連接惡毒黃金海岸線。,享有區(qū)域內(nèi)部的旅游度假配套下，還有整個(gè)香港、澳門及珠三角的旅游游樂設(shè)施。,匯聚香港、深圳高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)下的服務(wù)業(yè)體系及人才，打造高于三亞的綜合服務(wù)。,【區(qū)域價(jià)值小結(jié)】：,如果將三亞比作夏威夷，,島嶼型產(chǎn)業(yè)夏威夷四季如春,雨量豐富,陽光充足,林木茂盛,各種熱帶植物爭奇斗艷,成為世界上罕見的休憩的風(fēng)景勝地。,熱帶氣候夏威夷地處熱帶，氣候溫和宜人。在“夏季”白天的平均最高溫度是華氏度；“冬季”為華氏度，海洋溫度則終年溫暖。,島嶼型區(qū)位太平洋中央的夏威夷群島 規(guī)模：總

19、面積1.67萬平方公里，523英里長海岸線,氣質(zhì)聯(lián)想.,島嶼型度假區(qū)特征,島嶼型度假人群夏威夷四季如春,雨量豐富,陽光充足,林木茂盛,各種熱帶植物爭奇斗艷,成為世界上罕見的休憩的風(fēng)景勝地。,那么，巽寮灣區(qū)域價(jià)值定位,區(qū)位：美國佛羅里達(dá)州東南角比斯坎灣，美國著名的海濱旅游勝地。 規(guī)模：市區(qū)面積88平方千米，人口約38.1萬。 市區(qū)沿比斯坎灣延伸19.2公里，寬13公里。,沙灘：白色沙灘，延綿不絕的白色沙灘占據(jù)全美國沙灘四分之一長度。 氣候：擁有一年四季溫暖、濕潤的亞熱帶氣候 。 旅游：海岸風(fēng)景秀麗，每年吸引超過一千一百多萬人次到此旅游，乘坐加勒比海游輪始發(fā)港。,“美國人最愛的都市旅游區(qū)”,東方的

20、邁阿密,三大都市氣質(zhì)成就邁阿密,都市氣質(zhì)1：緊鄰繁華都市圈的濱海度假區(qū),都市氣質(zhì)2：城市復(fù)合型產(chǎn)業(yè)下支撐,都市氣質(zhì)3：城市高端資源支持下的富人享樂天堂,國際性的邁阿密： 邁阿密是國際性的大都市，在金融、商業(yè)、媒體、娛樂、藝術(shù)和國際貿(mào)易等方面擁有重要的地位。 大都市圈下的邁阿密：邁阿密還是南佛羅里達(dá)州都市圈中最大的城市，這個(gè)都市圈是美國東南部最大的都市圈，也是全美第四大都市圈。 交通便捷的邁阿密,復(fù)合型產(chǎn)業(yè)下的邁阿密：以工商業(yè)為主；重要的金融中心；美國第三大服裝中心； 旅游業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱；美國最大的客運(yùn)港。 美國第三富裕城市的邁阿密：2008年，邁阿密被瑞士聯(lián)合銀行評(píng)為美國第三富裕城市和全球第二十

21、二富裕城市。,富人的天堂：現(xiàn)在的邁阿密是商界領(lǐng)袖與時(shí)裝設(shè)計(jì)師、比基尼泳裝模特兒和古巴移名的天堂。 邁阿密：美國最干凈的城市 邁阿密：乘坐加勒比游輪的始發(fā)港：提供全程5星級(jí)服務(wù)，船上擁有各項(xiàng)娛樂設(shè)施，滑冰場，高爾夫，攀巖，籃球，戲水，劇場.游輪沿途經(jīng)過海地，大開曼群島，牙買加，墨西哥等國家。,邁阿密美國 MIAMI,交流的前沿,世界的焦點(diǎn),財(cái)富的港灣,風(fēng)情的街區(qū),活力的人群,無限的驚喜,心靈的秘屋,度假的樂園,東方的邁阿密,“,”,高端的服務(wù)配套,這里 是城市，也是度假天堂,城市的繁華與喧囂 自然的寧靜 大海的寬廣與博大 天人合一的境界與心懷 在這里，一并擁有,不僅僅是深圳的，更是珠三角，乃至全

22、國的優(yōu)質(zhì)海濱度假圣地。,價(jià)值升級(jí),區(qū)域價(jià)值挖掘、凝煉、提升,項(xiàng)目價(jià)值挖掘、凝煉、提升,項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢價(jià)值點(diǎn)有哪些？ 如何凝練并提升核心競爭點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力？,本體價(jià)值：距深圳近、黃金沙灘,相比于巽寮灣旅游度假物業(yè)，本項(xiàng)目擁有更加優(yōu)質(zhì)沙灘資源，距離珠三角主要城市交通也更為便利，迅捷。,黃金沙灘：本項(xiàng)目所擁有的海灘是廣東東部數(shù)百公里海岸線上最環(huán)保潔凈的海灣之一，素有長沙灣之美譽(yù)，并且還是2010年廣東省省運(yùn)會(huì)的帆板比賽場地。地塊環(huán)境自然，景色怡人，海浪微拍著細(xì)沙，海水清澈見底，除了海天一色的景觀、十里銀灘外，還有眾多山體、礁巖共同形成數(shù)十個(gè)大大小小的景觀。,本項(xiàng)目相比周邊度假物業(yè)更為便利： 深汕高

23、速、廣惠高速延長線、已經(jīng)通車的東部沿海高速均可以到達(dá)項(xiàng)目周邊，實(shí)現(xiàn)與珠三角城市的輕松對接，是整個(gè)廣東東部海岸線極為難得的度假灣區(qū)。目前，項(xiàng)目距離深圳僅20公里，廣州200公里、佛山240公里，香港140公里，惠州65公里。,在全國擁有近80個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，遍布全國，服務(wù)逾25萬業(yè)主。,It was the age of BIGUIYUAN,PAST,十八年來，碧桂園矢志耕耘于房地產(chǎn)業(yè)，開創(chuàng)出獨(dú)具特色與核心競爭力的碧桂園開發(fā)模式。,FUTURE,碧桂園18年品牌與企業(yè)使命： 給你一個(gè)五星級(jí)的家,碧桂園首度濱海度假物業(yè)巨獻(xiàn)： 延續(xù)企業(yè)18年品牌 給你一個(gè)五星級(jí)的濱海度假城,品牌價(jià)值碧桂園品牌,從東部海

24、岸線上的競品分析來看，各類項(xiàng)目都在尋求自身的差異化定位與價(jià)值，而本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于碧桂園品牌下的造城，造家能力。,【產(chǎn)品核心價(jià)值1】首席濱海居所,濱海城邦：最好的家，最好的居所,最好的家，是最好的居所,因此，我們是,”,“,最好的家 最好的居所,基于區(qū)域開發(fā)相對滯后的現(xiàn)狀，項(xiàng)目一期定位“度假”概念，但從整盤來看，我們的氣質(zhì)最終將是深圳東，濱海線上最好的家，最好的居所?；诖耍覀兊玫奖卷?xiàng)目的整盤發(fā)展思路：,【產(chǎn)品核心價(jià)值2】綜合型大盤升值潛力,啟動(dòng)期濱海度假區(qū),發(fā)展期濱海居住區(qū),成熟期濱海城邦,1.客戶：度假、投資客為主，自住客為輔 2.配套：以高端體驗(yàn)型特色度假配套與基本生活的度假配套為主

25、 3.產(chǎn)品：以度假型公寓產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品為主，兼有中大的居家戶型 4. 價(jià)值體系：海景、度假配套、未來升值前景,1.客戶：度假、自住、投資客三類 2.配套：以中高端社區(qū)生活的居住配套為主 3.產(chǎn)品：以中大戶型的居家產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品為主，包含一定的中小面積度假公寓產(chǎn)品 4. 價(jià)值體系：社區(qū)氛圍、生活配套、未來升值潛力,1.客戶：自住客占較大比例，度假、投資客占一定比例 2.配套：以小眾圈層的高端享受配套與大眾消費(fèi)的生活配套為主 3.產(chǎn)品：包含小到大的各類居家產(chǎn)品，同時(shí)大面積高層與別墅等高端產(chǎn)品占據(jù)一定比例 3. 價(jià)值體系：成熟社區(qū)居住價(jià)值、高端圈層配套、產(chǎn)品價(jià)值,“賣愿景”,“賣社區(qū)”,“賣成熟”,

26、最好的家 最好的居所,成熟期 （大眾）,成熟期 （小眾）,啟動(dòng)期,發(fā)展期,啟動(dòng)期：濱海特色度假體系 1、度假基本生活配套： 社區(qū)會(huì)所 、社區(qū)超市 2、度假特色體驗(yàn)配套： 五星級(jí)酒店/spa中心；風(fēng)情食街/商業(yè)街；海洋公園； 山體公園；游艇中心；客服中心,成熟期：濱海城市圈層體系 1、大眾人氣場： 體驗(yàn)型商業(yè)中心；公共休閑廣場；城市公建配套 2、小眾圈層場 私人俱樂部；商務(wù)會(huì)議中心；精品酒店；郵輪運(yùn)輸中心,發(fā)展期：濱海社區(qū)居住體系 1、精英教育體系：貴族幼兒園，雙語學(xué)校（小學(xué)、中學(xué)） 2、完善醫(yī)療體系：社區(qū)醫(yī)療中心，醫(yī)療課程，醫(yī)療服務(wù) 3、健康運(yùn)動(dòng)體系：運(yùn)動(dòng)場、休閑場 4、社區(qū)權(quán)益體系：社區(qū)綜合

27、管理體系 5、社區(qū)交通體系：社區(qū)對外、對內(nèi)巴士服務(wù) 6、主題會(huì)所體系：藝術(shù)會(huì)所、中西菜系館,【產(chǎn)品價(jià)值3】不可超越三大價(jià)值體系,1.度假基本生活配套多功能會(huì)所+超市,度假生活配套的自我循環(huán)功能：社區(qū)擁有完善的生活配套，滿足可持續(xù)的度假與生活需求，無需依賴外界的配套支持。,第一階段滿足度假需求的生活配套,“以一期會(huì)所為載體，分區(qū)設(shè)置不同的生活功能配套。主要以餐飲為主：包含餐廳、生活超市、便利店、活動(dòng)中心、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場、棋牌室等”,“可以度假，更可以生活”,基于啟動(dòng)期客戶定位下的配套建議：,2.體驗(yàn)型度假配套1五星級(jí)W度假酒店,引入W 酒店， W 酒店不止是一個(gè)酒店品牌，它已把自己確立為一個(gè)標(biāo)志性的

28、生活時(shí)尚品牌，為客人們提供前所未有體驗(yàn) - 通過時(shí)尚、夜生活、慶典活動(dòng)和娛樂，帶他們進(jìn)入“Wow”的世界。,頂級(jí)而精品的度假配套，體現(xiàn)圈層感，不在于多，在于高端,“時(shí)尚度假的標(biāo)志”,2.體驗(yàn)型度假配套2頂級(jí)SPA,基于五星級(jí)w酒店基礎(chǔ)上，在酒店配套中引入國際頂級(jí)風(fēng)情的極致營造，商務(wù)、養(yǎng)生spa的特色服務(wù)，給于客戶特色的享受,為都市人緩解身心的重負(fù)：現(xiàn)代生活的快節(jié)奏，工作的巨大壓力，空氣污染的加劇，休閑度假是他們渴望的奢侈享受，在這里一并實(shí)現(xiàn)。,頂級(jí)精品SPA休閑養(yǎng)生館,“拋開一切，盡情去享受”,2.體驗(yàn)型度假配套3風(fēng)情食街/商業(yè)街/酒吧街,涵蓋高中低檔次的特色美食街,滿足各類客戶長期的飲食需求

29、，引入各國知名菜系，形成美食街。 特色餐飲體系：泰國菜館、粵菜、日本菜、韓國菜、東南亞菜館、以及名品小吃館,“風(fēng)情食街，每天都有新鮮感”,營造既有度假氛圍又有商業(yè)氛圍的具有趣味感與情調(diào)的風(fēng)情商業(yè)街、酒吧街，通過高大的樹木與濃密的植被點(diǎn)綴，將商業(yè)映襯其中，成為購物、休憩、交流的最佳場所。,風(fēng)情商業(yè)街+酒吧街,2.體驗(yàn)型度假配套4主題型海洋生態(tài)公園,“海與娛樂的體驗(yàn)場”,攜手政府，打造深圳東的全娛樂海洋生態(tài)公園，為業(yè)主提供更好的休閑度假體驗(yàn)場,海洋生態(tài)園位于大亞灣西北部、惠東縣稔山鎮(zhèn)范和港北端，處于海陸交接地帶。 規(guī)劃區(qū)總用地面積為928.4公頃（13926畝），生態(tài)園內(nèi)現(xiàn)有紅樹林面積800畝，品

30、種主要有海桑、白骨壤、木欖等。,2.體驗(yàn)型度假配套5運(yùn)動(dòng)主題山體公園/高爾夫,室外瑜伽場,山頂慢跑徑,熱氣球觀景,山地自行車道,“暢想運(yùn)動(dòng)度假新生活”,充分利用自然資源，引入緊臨項(xiàng)目的山體，將其打造成社區(qū)私家山體，豐富度假活動(dòng)，提供運(yùn)動(dòng)場所。,山的充分利用：迷你高爾夫公園、登山道、慢跑道、室外瑜伽場、探險(xiǎn)活動(dòng),Mini高爾夫推桿練習(xí)場,2.體驗(yàn)型度假配套6游艇中心,中國第一個(gè)真正意義上的游艇社區(qū)，為業(yè)主打造頂級(jí)的奢華、尊貴的生活； 游艇作為當(dāng)今富豪的度假生活的身份標(biāo)簽，早已超越豪華汽車的地位，成為其社交和炫富的新載體。,在西方：游艇已經(jīng)演變?yōu)橐环N頂級(jí)休閑模式，隱秘的私人空間+與自然的親近融合，

31、成為西方文化中有錢有閑階層的休閑首選之一,“富人的享樂標(biāo)簽”,2.體驗(yàn)型度假配套7客服中心,“給您一個(gè)五星級(jí)管家服務(wù)”,基本服務(wù)：保潔、餐飲、洗衣等 咨詢中心：為您提供港、澳、珠三角最完整的度假信息 高檔預(yù)約服務(wù)：高爾夫、溫泉、游艇出海等 專署定制服務(wù)：由高級(jí)管家安排度假,五星級(jí)的客服中心，貼心、省心、放心、溫馨、高貴的服務(wù)。,五星級(jí)的客服中心,1、四季差異化定制服務(wù) A.秋冬：定制食療進(jìn)補(bǔ)餐飲服務(wù) B.夏季：兒童夏令營 C.春季：運(yùn)動(dòng)季(瑜伽、太極、SPA課程) D.冬季：溫泉,2、珠三角頂級(jí)私人定制旅游 以尊貴客人的要求為核心，由資深的旅程專家設(shè)計(jì)，24小時(shí)私人旅行管家服務(wù)，讓您以普通人難

32、以知曉或無法一探究竟的視角或深度去享受到非凡的旅行體驗(yàn)，感悟生命之美、生活之美、世界之美。,居住社區(qū)完善配套體系1精英教育體系,雙語精英幼兒園、小學(xué)、中學(xué)教育體系,引入國際少兒全程教育系統(tǒng)，成立英式貴族學(xué)校，從英國聘請專業(yè)老師，從幼兒園開始培養(yǎng)小孩，為高中到英國留學(xué)做準(zhǔn)備，包括基礎(chǔ)學(xué)科、英語、特長、生活技能等的培養(yǎng)；,與知名學(xué)校合作，建立從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)的雙語教育體系，倡導(dǎo)精英教育模式。,“國際接軌的精英教育”,基于發(fā)展期客戶定位下的配套建議：,居住社區(qū)完善配套體系2完善醫(yī)療體系,通過完善的服務(wù)機(jī)制，讓每位療養(yǎng)者都能在更短的時(shí)間內(nèi)，接受最好的療養(yǎng)，提高服務(wù)效率和質(zhì)量。,完善的醫(yī)療設(shè)施和專業(yè)

33、私人醫(yī)師，為顧客提供全方位的治療和體檢服務(wù)，私密且人性化。,除醫(yī)療、體檢服務(wù)外，健康養(yǎng)生中心擁有其它一系列配套設(shè)施整合珠三角高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)，提供預(yù)約服務(wù)，定期邀請名醫(yī)進(jìn)行健康講座。,醫(yī)療中心、康體理療中心、育嬰中心,“健康保障，讓生活更幸福”,居住社區(qū)完善配套體系3健康運(yùn)動(dòng)體系,中心健身廣場、散點(diǎn)布置運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為業(yè)主提供充分的健康運(yùn)動(dòng)場所，滿足度假休閑的同時(shí)，加強(qiáng)對身體體質(zhì)的鍛煉。,運(yùn)動(dòng)中心場,沙灘排球場、跑步道、自行車道、網(wǎng)球場、壁球中心、籃球場,“健康運(yùn)動(dòng)，健康生活”,居住社區(qū)完善配套體系4社區(qū)權(quán)益體系,建立以業(yè)主主要參與的社區(qū)管理服務(wù)機(jī)構(gòu) 社區(qū)信息中心生活信息/社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)的監(jiān)測與反饋（環(huán)境報(bào)

34、告/安全報(bào)告） 社區(qū)Hall、社區(qū)Pavilion社區(qū)大會(huì)/委員會(huì)日常辦公 明確社區(qū)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 社區(qū)業(yè)主有參與、建議和監(jiān)督開發(fā)商規(guī)劃社區(qū)等各項(xiàng)權(quán)利； 社區(qū)業(yè)主有關(guān)于社區(qū)重要區(qū)域、設(shè)施改造的參與、建議與決定權(quán)利； 社區(qū)業(yè)主有關(guān)于本社區(qū)公共環(huán)境、公共設(shè)施、公共資源共同保護(hù)與促進(jìn)發(fā)展的義務(wù)； 社區(qū)公共基金 物業(yè)管理費(fèi)的部分累積，用于公共活動(dòng)的組織、公共設(shè)施的修葺 社區(qū)愛好同盟 以居民愛好組織建立的各種俱樂部：車友俱樂部/社區(qū)高爾夫球隊(duì) 社區(qū)安防體系 維護(hù)業(yè)主安全,社區(qū)業(yè)主管理體系建立,“有小家，更有大家”,居住社區(qū)完善配套體系5社區(qū)交通體系,社區(qū)對外、對內(nèi)的巴士服務(wù)體系,“方便、快捷、人性的服

35、務(wù)”,對外：在區(qū)域還不成熟的情況下，方便業(yè)主外出，提供服務(wù)社區(qū)外到達(dá)深圳、惠州等地的車輛。,對內(nèi)：環(huán)保型代步車，完善的交通配套體系，方便居住生活，體現(xiàn)社區(qū)人性化關(guān)懷。,居住社區(qū)完善配套體系6主題會(huì)所體系,主題會(huì)所體系：藝術(shù)會(huì)所,以藝術(shù)為空間主題，形成以中外藝術(shù)品、古玩字畫等收藏品為主題，提供小型的收藏社交場，同時(shí)這里可以作為業(yè)主、會(huì)員的小型收藏博物館，也可以提供會(huì)員進(jìn)行藝術(shù)品出租服務(wù)。,“藝術(shù)，讓生活充滿格調(diào)”,居住社區(qū)完善配套體系6主題會(huì)所體系,主題會(huì)所體系：美食會(huì)所,特邀各地頂尖的烹飪大師，以最講究的廚藝，挑選不同時(shí)令的新鮮材料，設(shè)計(jì)出十里銀灘住戶尊享的食譜； 提供名牌廚具、美食，讓業(yè)主享

36、受味蕾的奢華。,“味蕾的覺醒、美食的奢華”,度假社區(qū)體驗(yàn)型商業(yè)：,滿足大社區(qū)度假及居住客戶購物的需求，具有特色及主題的商業(yè)購物中心，匯聚人氣，給人濱海度假體驗(yàn)的購物中心。,大型Shopping mall,基于成熟期客戶定位下的配套建議：,城市人氣場配套1體驗(yàn)型商業(yè)中心,“購物，讓生活更精彩”,城市人氣場配套2公共休閑廣場,休閑的、方便交流、逗留的交流空間,以“共享和交流”為主題，用濱海特色的雕塑元素，趣味生動(dòng)形象的呈現(xiàn)綜合體人文關(guān)懷的生活內(nèi)涵。,濱海風(fēng)情的鄰里交融、公共休憩空間,“造一個(gè)活力的人氣場”,城市人氣場配套3城市公建配套,藝術(shù)廣場/圖書館/電影院,藝術(shù)廣場：邀請一些著名畫家、雕塑藝術(shù)

37、家，將其作品在廣場展出； 圖書館：為業(yè)主提供文學(xué)與知識(shí)提升場。 電影院：匯聚人氣，同時(shí)豐富娛樂生活。,“造一個(gè)娛樂的人氣場”,游輪接送香港、澳門、深圳、珠海等港口游樂目的地城市，碧桂園十里銀灘客服中心提供游輪接送服務(wù)，體現(xiàn)高端度假服務(wù)。 咨詢中心為您提供港、澳、珠三角最完整的度假信息。,“城市圈高端資源的整合共享”,城市人氣場配套4郵輪運(yùn)輸中心,小眾圈層場1私人俱樂部,交流紅酒生活的私家Salon 雪茄館：奢侈的抽象世界,專為業(yè)主設(shè)立私人儲(chǔ)酒窖，由著名酒評(píng)家定期舉辦試酒會(huì)品嘗會(huì)，以供住客及專家互相交流心得；,在雪茄吧內(nèi)甄選最上乘的古巴雪茄，可館內(nèi)在半開放式包房享用，更配有多個(gè)私人雪茄珍藏閣，為

38、客人提供珍藏雪茄的服務(wù)。,“私享的品位世界”,小眾圈層場2商務(wù)會(huì)議中心,培訓(xùn)會(huì)議中心,“財(cái)智階層的思想碰撞”,頂級(jí)的商務(wù)場所，多功能的會(huì)所配套，會(huì)晤貴賓或開展獨(dú)特會(huì)議、新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)尚展示，提供多種風(fēng)格的會(huì)議場所。 同時(shí)，在會(huì)議之余，呼吸大自然的氣息；更可在緊張的會(huì)議之后，享受SPA治療。,在體系成熟、城市感建立的情況下，可以考慮開發(fā)寫字樓物業(yè),小眾圈層場3精品酒店,小而極致的特色精品酒店,極具現(xiàn)代感的外觀設(shè)計(jì)，服務(wù)也一樣超前。 極致而精品，房間不同主題、國家的室內(nèi)裝飾風(fēng)格，每一間都是一種體驗(yàn)，仿佛身臨其境。,“小的世界，更精致”,屬性定位 尋找中國城市圈富裕階層的下一個(gè)理想度假與居住地,中國

39、首席都市濱海度假城”,“,海沙軟細(xì)潔白,滿足你所有,對于濱海度假的夢想,在這里,27公里私家黃金海岸線,海水清澈碧綠,四季適宜氣候,營銷。,采用營銷推廣模式？ 采用營銷策略部署？,超女營銷案例借鑒,超級(jí)女聲是中國湖南衛(wèi)視在04年至06年間舉辦的針對女性的大眾歌手選秀賽，05年風(fēng)靡全國。通過獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì), 聯(lián)合蒙牛，借助電視直播和流行音樂雙引擎，成功開創(chuàng)中國特色的娛樂營銷與產(chǎn)品營銷相結(jié)合的全新模式。,Smart空間設(shè)計(jì)大賽,超級(jí)女聲節(jié)目發(fā)展歷程 2003年，超級(jí)男聲 2004，首次舉辦超級(jí)女聲 2005，舉辦第二屆超級(jí)女聲， 節(jié)目達(dá)到高峰 2006，舉辦第三屆超級(jí)女聲 07年停辦超級(jí)女聲，改辦

40、快樂男聲 08年停辦 09年重新舉辦，改為快樂女聲 2010年，舉辦快樂男聲,超女超女產(chǎn)品特點(diǎn)突出，老少皆宜，風(fēng)格多樣化,準(zhǔn)確抓住客戶特質(zhì)，打造老少皆宜的多樣化產(chǎn)品,多樣化產(chǎn)品激起大眾的夢想 ，逐步形成超女粉絲文化。例如玉米：李宇春的粉絲； 筆迷，筆親：周筆暢的粉絲 ；涼粉：張靚穎的粉絲 ；盒飯：何潔的粉絲 ；荔枝：黃雅莉的粉絲,產(chǎn)品多樣化策略,瀟灑帥氣的李宇春,中性率真的周筆暢,執(zhí)著自我的張靚穎,活力四射的何潔,大氣滄桑的紀(jì)敏佳,央視16套、衛(wèi)視等各地強(qiáng)勢電視臺(tái)、廣播、雜志、網(wǎng)站、戶外等 蒙牛在包括央視在內(nèi)的各強(qiáng)勢電視臺(tái)，以及廣播、雜志、網(wǎng)站和戶外等媒體，投入大量資金刊播“蒙牛酸酸乳”廣告和

41、超級(jí)女聲比賽內(nèi)容。 “超級(jí)女聲”在設(shè)賽事的城市都選擇了當(dāng)?shù)厝藲獬膱?bào)紙，如南方都市報(bào)、瀟湘晨報(bào)、東方今報(bào)、成都商報(bào)、都市快報(bào)等都對活動(dòng)進(jìn)行了詳細(xì)的宣傳。 在舉辦賽事的城市設(shè)置路旗，戶外廣告迫，燈桿旗,超級(jí)女聲大賽、各類活動(dòng) 對于五大賽區(qū)之外的市場，蒙牛在34個(gè)城市，蒙牛酸酸乳開展了大型路演活動(dòng)，把當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀選手輸送到五大賽區(qū)參加比賽。全國做了300場“超級(jí)女聲迷你歌會(huì)”，還設(shè)立了“超級(jí)女聲”夏令營進(jìn)行促銷,各大超市終端鋪貨、搶占市場占有率 蒙牛向市場投放20億袋印有“2005蒙牛酸酸乳超級(jí)女聲”的產(chǎn)品，印刷了1億張海報(bào)在各個(gè)賽區(qū)散發(fā),三 層 推 廣 平 臺(tái),與蒙牛企業(yè)整合營銷，“蒙牛酸酸乳超

42、級(jí)女聲”，選取張含韻作為品牌形象代言人，建立三層立體推廣平臺(tái)，借助主流媒體和大眾主動(dòng)傳播的力量，將超女上升社會(huì)現(xiàn)象，公關(guān)造勢,立體整合推廣策略,五大分唱區(qū)讓品牌效應(yīng)得于層層延續(xù),海選,復(fù)試,晉級(jí)賽,晉級(jí)10名,長沙唱區(qū),廣州唱區(qū),鄭州唱區(qū),成都唱區(qū),杭州唱區(qū),50名,50名,50名,50名,50名,30名,30名,30名,30名,30名,晉級(jí)10名,晉級(jí)10名,晉級(jí)10名,晉級(jí)10名,淘汰20名,淘汰20名,淘汰20名,淘汰20名,淘汰10名,50進(jìn)20,50進(jìn)20,50進(jìn)20,50進(jìn)20,50進(jìn)20,20進(jìn)10,20進(jìn)10,20進(jìn)10,20進(jìn)10,20進(jìn)10,10進(jìn)7,10進(jìn)7,10進(jìn)7,1

43、0進(jìn)7,10進(jìn)7,7進(jìn)5,7進(jìn)5,7進(jìn)5,7進(jìn)5,7進(jìn)5,5進(jìn)3,5進(jìn)3,5進(jìn)3,5進(jìn)3,5進(jìn)3,05年超級(jí)女聲賽程設(shè)置五大分唱區(qū)選拔圖,比賽時(shí)間進(jìn)程,波浪式推廣策略,設(shè)置五大分唱區(qū)，波浪式比賽時(shí)間進(jìn)程安排，讓品牌效應(yīng)在五大分唱區(qū)得于層層延續(xù)傳播，保持各區(qū)的市場熱度。,病毒營銷策略,新浪網(wǎng)影音娛樂世界”、”中國湖南衛(wèi)視”、”超級(jí)女聲站”等各大網(wǎng)絡(luò)媒體均出現(xiàn)了”超級(jí)女聲”及 蒙牛的整版宣傳報(bào)道。 超女比當(dāng)年的周杰倫、刀郎更具病毒性，首先擔(dān)當(dāng)強(qiáng)力性噴嚏能手的是超女們的FANS，他們不僅自己投票和號(hào)召親朋好友投票，在網(wǎng)站、QQ群等場所也向陌生人宣傳拉票，更是上街瘋狂宣傳拉票來傳播病毒，接著其他媒體人

44、員的噴嚏能手一起來傳播病毒，使超女成為05最熱門的話題，迅速 傳播。,何為病毒式營銷？ 依靠用戶自發(fā)的口碑宣傳； 營銷信息像病毒一樣傳播和擴(kuò)散，,似病毒般快速蔓延,隨處可見的病毒式營銷：免費(fèi)郵箱、免費(fèi)空間、免費(fèi)域名、免費(fèi)FLASH、 Q Q網(wǎng)上及時(shí)交流軟件等；,口碑傳播實(shí)現(xiàn)“營銷杠桿”,先是超女的親友團(tuán)，粉絲等通過網(wǎng)站，QQ等迅速進(jìn)行病毒式傳播，接著各大媒體人員也加入傳播病毒,“讓大家告訴大家”，你的客戶就是你的傳話筒,通過比賽過程設(shè)置情感交流環(huán)節(jié)，舉辦超女的公益型活動(dòng)等，感人真“情”，取得了事半功倍的傳播效果，讓超女活動(dòng)富有人情味,情感營銷策略,1、親友團(tuán)?！俺?jí)女聲”的親友團(tuán)也成為活動(dòng)的一

45、項(xiàng)重要特色，選手的親朋好友和所謂的歌迷組成了強(qiáng)大的親友團(tuán)支持他們。 2、母親眼中的“超女”。在決賽階段，設(shè)置一個(gè)環(huán)節(jié)，采訪舞臺(tái)上各位選手的母親，并說說心里話，并制造了一種非常溫馨、非常柔情的場面。 3、超女之間友情?！俺?jí)女聲”活動(dòng)中，參賽選手們一起接受訓(xùn)練，一起生活，節(jié)目特別在意展現(xiàn)她們作為朋友的讓人感動(dòng)的感情而弱化她們之間競爭者的關(guān)系。 4、對社會(huì)的愛心?！俺?jí)女聲”積極參與社會(huì)公益，把歌聲送到居委會(huì)、工廠、幼兒園，還把快樂帶到社會(huì)的每一個(gè)角落，社會(huì)公德心打動(dòng)觀眾。,超女營銷模式案例總結(jié) 1.產(chǎn)品策略：打造老少皆宜的多樣化產(chǎn)品 2.立體整合推廣：與蒙牛企業(yè)整合營銷,建立三層立體推廣平臺(tái)，全

46、面覆蓋 3.波浪式推廣：設(shè)置五大分唱區(qū)，波浪式比賽時(shí)間進(jìn)程安排，讓品牌效應(yīng)層層延續(xù)傳播，保持各區(qū)的市場熱度。 4.病毒營銷： 通過網(wǎng)站，QQ等超女親友團(tuán),粉絲,各媒體人員等迅速進(jìn)行病毒式傳播， 5 .情感營銷:通過比賽過程設(shè)置情感交流環(huán)節(jié)，超女的公益型活動(dòng)等,讓超女活動(dòng)富有人情味,本項(xiàng)目三大營銷策略部署 一、采用立體化推廣，迅速建立全國影響力； 二、設(shè)置多樣化主題產(chǎn)品，滿足各種類型需求； 三、采用人浪式營銷，全國重點(diǎn)布局逐步滲透；,1、業(yè)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)渠道的滲透轟炸,搜房網(wǎng)在世聯(lián)分公司所在區(qū)域均設(shè)有分支網(wǎng)站機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)財(cái)富聚集地也有布局，可統(tǒng)一協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)絡(luò)宣傳工作,搜房簡介： 全球最大的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)

47、平臺(tái)，2010年9月正式于美國紐約證券交易所上市，業(yè)務(wù)覆蓋全球104個(gè)城市及地區(qū)，日均獨(dú)立訪客搜房網(wǎng)超過1200萬人次，房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站訪問量全球排名第一，至2010年全國注冊的購房者用戶超過2000萬，日均瀏覽量排房地產(chǎn)門戶首位 ，成為全國最大的房源展示平臺(tái)。,104個(gè)城市，2000萬購房用戶的全面覆蓋！,世聯(lián)中國搜房的戰(zhàn)略合作,合作方式：全國型戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，統(tǒng)籌項(xiàng)目的全國性網(wǎng)絡(luò)推廣 推廣時(shí)間：2011年57月份 推廣地區(qū)：世聯(lián)分公司所在地（華中、華南、華東、西北、東北） 高端財(cái)富聚集地（鄂爾多斯、溫州、太原等地）,2、全國范圍的電視螢?zāi)晦Z炸,合作目的：借助鳳凰衛(wèi)視在國內(nèi)電視熒屏的新聞品牌

48、傳播影響力，通過短期高頻率的廣告推廣項(xiàng)目。Cctv2定位財(cái)經(jīng)高端人士的專業(yè)頻道，通過植入宣傳廣告片或碧桂園高層訪談節(jié)目，推廣項(xiàng)目在高端財(cái)智階層的影響力和知名度 合作方式：世聯(lián)與鳳凰衛(wèi)視、cctv達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，為本項(xiàng)目的營銷推廣建立合作基礎(chǔ)。 推廣時(shí)間：2011年57月份 節(jié)目形式：1.邀請碧桂園高層錄制訪談?lì)惞?jié)目播出，強(qiáng)調(diào)十里銀灘在企業(yè)轉(zhuǎn)型中的巨大作用：鳳凰衛(wèi)視魯豫有約；cctv2商道；2.在鳳凰衛(wèi)視或cctv2插播項(xiàng)目宣傳片廣告。,世聯(lián)鳳凰衛(wèi)視cctv2的戰(zhàn)略合作,對1.75億電視家庭用戶的短期高頻覆蓋！,CCTV-2是以專業(yè)財(cái)經(jīng)信息為核心內(nèi)容的頻道。以專業(yè)內(nèi)容服務(wù)大眾。財(cái)經(jīng)頻道要成

49、為“財(cái)經(jīng)政策的窗口、投資理財(cái)?shù)闹改?，?jīng)濟(jì)生活的幫手”。,鳳凰衛(wèi)視可面向全國1.75億個(gè)有線電視用戶家庭，有包括訪談、評(píng)論、歷史人文、咨詢、財(cái)經(jīng)等多個(gè)知名欄目，誕生了一批如陳魯豫、胡一虎、竇文濤等多個(gè)知名節(jié)目主持人，深受光大觀眾喜愛。,以騰訊為平臺(tái)，開展“碧桂園十里銀灘 濱海度假生活”互動(dòng)活動(dòng)，引爆qq傳播熱潮,以巽寮灣夏季濱海旅游度假節(jié)為契機(jī)，傳遞“碧桂園十里銀灘濱海度假新生活主題”，以騰訊qq好友、qq群的龐大用戶群為基礎(chǔ)，采用病毒式傳播。,操作關(guān)鍵點(diǎn)： 在活動(dòng)期間，騰訊QQ客戶端RichBotton、客戶端視頻窗口、AIO廣告位以及騰訊網(wǎng)對本項(xiàng)目活動(dòng)都要進(jìn)行了強(qiáng)勢硬廣告曝光和軟性植人，發(fā)布

50、相應(yīng)的活動(dòng)信息，為項(xiàng)目制造聲勢，帶來全民普遍的關(guān)注，從輿論上制造轟動(dòng)效應(yīng)。 2、在活動(dòng)內(nèi)容的設(shè)置上，突出與好友分享的活動(dòng)。用戶登錄QQ參與活動(dòng)后，可向自己的qq好友發(fā)送相應(yīng)項(xiàng)目視頻以及Flash形式廣告片，用戶每給50個(gè)qq好友轉(zhuǎn)發(fā)，即可獲得1Q幣的獎(jiǎng)勵(lì)。 用戶還可以在Qzone發(fā)布相關(guān)的項(xiàng)目資料和宣傳片，以增加項(xiàng)目的關(guān)注度。,3、QQ平臺(tái)利用,中國移動(dòng)手機(jī)早晚報(bào)簡介： 新聞早晚報(bào)是中國移動(dòng)手機(jī)報(bào)業(yè)務(wù)的一種時(shí)事新聞業(yè)務(wù)的一種。為訂戶提供綜合新聞資訊，包括國際、國內(nèi)、體育、娛樂等各類新聞，以及笑話、心理測試和天氣預(yù)報(bào)等休閑實(shí)用信息。每天早晚給用戶發(fā)送2條彩信。,世聯(lián)中國移動(dòng)的戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)全國5.

51、75億客戶群的信息覆蓋！ 與中國移動(dòng)建立合作關(guān)系：以手機(jī)早報(bào)晚報(bào)等形式對5.75億手機(jī)用戶實(shí)現(xiàn)定向植入式廣告投放 廣告植入方式： 以舉辦“濱海旅游文化節(jié)”、“海洋休閑旅游歡樂節(jié)”、“惠州國際高爾夫旅游節(jié)”，邀請國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家參加“惠州國際休閑度假經(jīng)濟(jì)高峰論壇”等形式制造新聞，植入項(xiàng)目的形象和基本信息。 以一句話新聞的形式發(fā)送項(xiàng)目新聞短信，覆蓋全國大部分地區(qū)。 活動(dòng)時(shí)間： 2011年5月-6月,4、手機(jī)用戶的大面積通訊轟炸,植入方式： 獨(dú)立設(shè)計(jì)程序：以單獨(dú)程序形式植入ipad、iphone主界面，提供樓盤查詢，樓盤信息介紹等多重功能。 播放器附帶廣告：通過在播放器界面植入專門拍攝的項(xiàng)目樓盤廣告

52、信息，實(shí)現(xiàn)對客戶的點(diǎn)對點(diǎn)覆蓋 合作方式： 世聯(lián)中國與蘋果公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作談判，并通過程序或廣告方式進(jìn)行整合，將本項(xiàng)目推廣植入到蘋果數(shù)碼產(chǎn)品中，對高端使用者進(jìn)行傳播覆蓋 客戶群： 據(jù)蘋果公司調(diào)研，70的ipad、iphone用戶年收入超過30萬人民幣，多為高端商務(wù)人士或財(cái)智階層。 合作時(shí)間： 基于項(xiàng)目的推售時(shí)間，可考慮在2011年3月份ipad2代推出時(shí)，進(jìn)行植入，程序可一次性設(shè)計(jì)安裝，廣告投放可從2011年36月份,世聯(lián)蘋果的戰(zhàn)略合作 潮流數(shù)碼單品ipad/iphone的網(wǎng)絡(luò)植入！,5、時(shí)尚數(shù)碼新品內(nèi)的有效信息植入,航美傳媒簡介：目前國內(nèi)惟一一家專業(yè)經(jīng)營機(jī)場、以及飛機(jī)客艙電視的廣告?zhèn)髅綑C(jī)構(gòu)。已

53、經(jīng)成為全國52家機(jī)場和國航、東航、南航、深航等多家航空公司的近2000多條航線、20000多塊屏幕的電視節(jié)目編輯制作與廣告經(jīng)營機(jī)構(gòu)。,合作目的：借助航美傳媒的強(qiáng)大影響力，在機(jī)場和機(jī)上的報(bào)刊雜志、戶外廣告、電視欄目進(jìn)行大力宣傳，對高端商務(wù)客戶、高端區(qū)域外圈層客戶進(jìn)行強(qiáng)勢牽引拉動(dòng) 合作方式：全國型戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，統(tǒng)籌項(xiàng)目的廣告制作和航空覆蓋 推廣時(shí)間：2011年57月份 推廣地區(qū)：航美所在的52機(jī)場和20000多航線上,世聯(lián)航美的戰(zhàn)略合作,52個(gè)機(jī)場，2000條航線的信息覆蓋！,6、航空領(lǐng)域的全面覆蓋式轟炸,7、高端寫字樓的商務(wù)轟炸,世聯(lián)分眾傳媒的戰(zhàn)略合作,深圳甲級(jí)寫字樓的LED信息覆蓋！,植入

54、方式： 甲級(jí)寫字樓：以電梯間樓宇廣告的形式播放項(xiàng)目廣告宣傳片 高層公寓：LED廣告屏，插入播放項(xiàng)目廣告 合作方式： 世聯(lián)中國與分眾傳媒進(jìn)行戰(zhàn)略合作談判，建立長期合作關(guān)系。通過廣告方式進(jìn)行整合，將本項(xiàng)目推廣植入到分眾傳媒所覆蓋的高端寫字樓或公寓LED廣告屏中，對高端商務(wù)辦公人士進(jìn)行傳播 客戶群： 深圳、北京、上海、廣州一線城市頂級(jí)寫字樓商務(wù)辦公人士，以及深圳、廣州地區(qū)的高端公寓客戶。 合作時(shí)間： 2011年45月份,分眾傳媒創(chuàng)始人江南春先生,8、高鐵動(dòng)車組高端交通渠道覆蓋,世聯(lián)CRH的戰(zhàn)略合作,全國200列條高速航路的信息覆蓋！,渠道利用1制造影響力 政府渠道：打造區(qū)域價(jià)值影響力,惠州2011年

55、旅游節(jié)，向全國展示巽寮灣！ 活動(dòng)方式：碧桂園與惠州政府合作舉辦第六屆惠州國際旅游節(jié)，開幕式主會(huì)場設(shè)在惠東縣亞婆角 主題：休閑惠州度假勝地 籌辦單位：由惠州市政府、廣東省旅游局聯(lián)合主辦，碧桂園集團(tuán)等承辦 舉辦活動(dòng)：惠州濱海旅游國際論壇、2011年中國職業(yè)模特大賽總決賽以及CCTV惠州專題晚會(huì)等系列活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間：2011年4月-5月,渠道利用1制造影響力 論壇炒作：打造區(qū)域價(jià)值影響力,活動(dòng)內(nèi)容： 區(qū)域論壇：聯(lián)合品牌開發(fā)商邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地產(chǎn)知名人士參與惠州區(qū)域價(jià)值論壇，給惠州區(qū)域價(jià)值畫出一個(gè)美好的未來。 濱海民俗文化節(jié)：聯(lián)合品牌開發(fā)商在惠東縣海濱溫泉度假區(qū)舉辦惠東濱海民俗文化節(jié)，以品味漁家海鮮為賣

56、點(diǎn)的濱海動(dòng)感一日游，共同炒作惠東區(qū)域價(jià)值。 聯(lián)合國專家評(píng)點(diǎn)：邀請聯(lián)合國世界旅游組織有關(guān)方面專家親臨現(xiàn)場，對惠州濱海生態(tài)進(jìn)行實(shí)地考察，體現(xiàn)惠州濱海度假休閑價(jià)值。 中國黃金海岸線評(píng)比活動(dòng)：邀請知名人士評(píng)出2011年特色稀缺海岸線top10，并建立網(wǎng)上評(píng)比平臺(tái)。 活動(dòng)時(shí)間：2011年5月,廣東省國際旅游節(jié)上，世界旅游組織官員參觀惠州展位，并給予高度評(píng)價(jià),萬科、華僑城、中信、金融街為世聯(lián)長期戰(zhàn)略合作伙伴，合作知名項(xiàng)目包括萬科東海岸、華僑城波托菲諾、中信紅樹灣、金融街金海灣等。基于海岸線上的共同的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)，以世聯(lián)名義發(fā)起聯(lián)合炒作行動(dòng),世聯(lián)戰(zhàn)略大客戶攜手，打造“東方邁阿密”！,渠道利用2目標(biāo)客戶拓展

57、金融渠道：銀行高端財(cái)富階層,1、合作目的 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向銀行金葵花及以上的高端客戶群進(jìn)行重點(diǎn)推介，進(jìn)行銀行VIP客戶圈層營銷 2、合作形式 與招商銀行總行合作，深圳在各分支行貴賓廳擺放項(xiàng)目宣傳資料； 個(gè)人貴賓客戶推介會(huì)，對金葵花以上高端客戶進(jìn)行重點(diǎn)推介； 招商銀行內(nèi)部推介會(huì)，借其新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)之際，向VIP客戶宣傳本項(xiàng)目，或與銀行聯(lián)手舉辦講座； 招商銀行企業(yè)內(nèi)宣傳：內(nèi)部郵件、企業(yè)內(nèi)網(wǎng)； 招商銀行賬單DM項(xiàng)目資料。 3、溝通時(shí)間 2011年6月，與招商銀行經(jīng)理進(jìn)行詳細(xì)溝通，確定合作事項(xiàng),世聯(lián)招商銀行的戰(zhàn)略合作 46萬 “金葵花”高端客戶群的有效植入！,貴賓客戶推介會(huì),渠道利用2目標(biāo)客戶拓展 信托渠道

58、：高端金融投資階層,世聯(lián)新華信托的戰(zhàn)略合作 發(fā)行地產(chǎn)私募信托，制造跨界震撼影響力,1、合作目的 通過綁定信托，將住宅產(chǎn)品收益明確化，吸引投資客。同時(shí)將購房折扣與信托產(chǎn)品收益捆綁，可以起到蓄客作用。 2、合作形式 1.成立信托。與新華信托公司合作，發(fā)起成立信托基金，以碧桂園項(xiàng)目作為信托投資項(xiàng)目，面向大眾公開發(fā)售，地區(qū)以深圳為主。面額設(shè)定為50100萬不等。 2.收益設(shè)計(jì)。規(guī)定信托產(chǎn)品年收益率；810，為期13年不等。同時(shí)規(guī)定信托購買者可在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)，享受公示價(jià)格的9折優(yōu)惠，權(quán)益可轉(zhuǎn)讓。 3.到期贖回。信托到期后，由信托公司統(tǒng)一回購贖回。 3、發(fā)售時(shí)間 2011年46月份，項(xiàng)目發(fā)售前的蓄客期。,渠

59、道利用2目標(biāo)客戶拓展 機(jī)關(guān)渠道：公務(wù)員客戶,工作思路：依托世聯(lián)資源，通過陌拜等方式，全面打開政府機(jī)關(guān)渠道，以團(tuán)購方式實(shí)現(xiàn)批量銷售。 拓展對象：以深圳公務(wù)員聚集區(qū)為主，惠州等其他區(qū)域公務(wù)員為補(bǔ)充。 團(tuán)購折扣方式：10人團(tuán)購9.2折優(yōu)惠，50人以上團(tuán)購再打9.8折。 拓展方式：銷售人員手提電腦上門給客戶推介項(xiàng)目、挖掘直接購買客戶群體，著重培養(yǎng)源點(diǎn)客戶。 獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：通過帶客上門獎(jiǎng)勵(lì)，成交獎(jiǎng)勵(lì)的方式進(jìn)行激勵(lì)，讓其帶來他的圈層客戶的客戶。 拓展時(shí)間：2011年5-6月,依托政府資源，實(shí)現(xiàn)公務(wù)員群體團(tuán)購,世聯(lián)機(jī)關(guān)合作,渠道利用2目標(biāo)客戶拓展 商會(huì)渠道：私企業(yè)主客戶,郵輪出海一日游，震撼高端財(cái)富階層 活動(dòng)目的：對高端財(cái)富聚集地的私企業(yè)主等圈層客戶進(jìn)行重點(diǎn)異地推介，形成區(qū)域外客戶拉動(dòng) 參與人員：私營企業(yè)老總、圈層客戶 活動(dòng)內(nèi)容：以一日游體驗(yàn)活動(dòng)為主題，邀請商會(huì)私企業(yè)主高端客戶前往項(xiàng)目現(xiàn)場，以