涉外房地產(chǎn)法律制度.ppt

1、涉外房地產(chǎn)法律制度,本章內(nèi)容提示： 涉外房地產(chǎn)的概念與原則 涉外地產(chǎn)制度（重點(diǎn)） 涉外房產(chǎn)制度,第一節(jié) 涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律 調(diào)整的特殊性,一、涉外房地產(chǎn)的概念 具有涉外因素的房地產(chǎn)關(guān)系 二、涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用 準(zhǔn)據(jù)法 不動(dòng)產(chǎn)民事關(guān)系適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律,三、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系 應(yīng)當(dāng)遵循的原則,（一）維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則 （二）平等互利原則 （三）統(tǒng)一管理原則 四、涉外房地產(chǎn)立法的政策取向 五種不同的觀點(diǎn) 允許外商投資與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，但也要分清情況，進(jìn)行必要的限制,第二節(jié) 涉外地產(chǎn)制度,一、外商投資企業(yè)用地 （一）外商投資企業(yè)用地的概念 中外合資、中外合作和外商獨(dú)資企業(yè) 關(guān)于加強(qiáng)外商投資企業(yè)用

2、地管理工作的通知 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,（二）外商投資企業(yè)用地 取得方式,1、通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán) 2、土地使用權(quán)作價(jià)入股方式 3、租賃廠房和場(chǎng)地的方式 4、通過(guò)企業(yè)拍賣(mài)和租賃經(jīng)營(yíng)方式取得土地使用權(quán),二、外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 成片土地,（一）成片開(kāi)發(fā)的概念 在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地，建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)然土地使用權(quán)或者進(jìn)行建筑物的轉(zhuǎn)讓或者出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。,（二）審批程序,1、項(xiàng)目建議書(shū)的編制和審批 2、設(shè)立開(kāi)發(fā)企業(yè)的審批 3、土地使用權(quán)的取得 4、成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)

3、,（三）對(duì)外商投資企業(yè)土地 成片開(kāi)發(fā)的必要限制,1、只能出讓土地使用權(quán) 2、國(guó)有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán) 3、開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有行政管理權(quán) 4、必須遵守我國(guó)的法律法規(guī),三、外商投資企業(yè)的地產(chǎn),（一）土地使用權(quán)的取得 1、土地使用權(quán)使中方合營(yíng)者投資的一部分 2、土地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，又分兩種情況： （1）向國(guó)家取得； （2）向其他土地使用者取得。,（二）外商投資企業(yè)使用 土地的限制 1、只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán) 2、用地期限與經(jīng)營(yíng)期限相同； 3、不得擅自改變土地用途 4、必須嚴(yán)格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃 （三）土地使用費(fèi) 或稱(chēng)“場(chǎng)地使用費(fèi)”,第三節(jié) 涉外房產(chǎn)制度,一、涉外商品房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)

4、 二、涉外房產(chǎn)的租賃 三、外商投資企業(yè)的房產(chǎn) 四、外國(guó)人私有房產(chǎn) 五、華僑房產(chǎn),第十三章 房地產(chǎn)糾紛的法律解決,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的法律 解決概述,一、房地產(chǎn)糾紛的概念和種類(lèi) （一）房地產(chǎn)糾紛的概念 因房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭(zhēng)議 （二）糾紛產(chǎn)生的原因 1、歷史原因 2、利益矛盾 3、合同不當(dāng)或違反合同 4、違法行為,（三）房地產(chǎn)糾紛的種類(lèi),1、民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 平等主體的當(dāng)事人之間的糾紛，如： 土地權(quán)屬糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)、相鄰關(guān)系 2、行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 政府機(jī)關(guān)與行政相對(duì)人之間的糾紛，如： 土地、荒地的確權(quán)決定，行政處罰等,二、解決房地產(chǎn)糾紛的法律 方式和法律依據(jù),（一）解決房地產(chǎn)糾紛的法律

5、方式 1、協(xié)商：自愿 2、行政處理 3、仲裁 4、訴訟,（二）解決房地產(chǎn)糾紛的 法律依據(jù),1、法律文件 2、司法解釋 1995年12月27日最高院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答 2003年5月7日發(fā)布的最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)?三、必須依法正確處理土地、 房屋糾紛問(wèn)題,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)糾紛數(shù)量迅速上升，矛盾也越來(lái)越激烈。特別是在土地征收、拆遷等方面，問(wèn)題更是嚴(yán)重。 房地產(chǎn)案件的類(lèi)型也日益增長(zhǎng)，出現(xiàn)了很多新型案例,第二節(jié) 幾種具體的房地產(chǎn) 糾紛的法律解決,一、關(guān)于土地所有權(quán)和 使用權(quán)的糾紛,（一）土地權(quán)屬關(guān)系的處理 當(dāng)事人協(xié)商解決 政府處理 對(duì)人民政府的處理決定不服的，可