第2章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法.ppt

1、Company Logo,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,教學(xué)目的和要求：通過本章的學(xué)習(xí)，了解各種評(píng)估方法的理論基礎(chǔ)、適用范圍及條件，掌握各種評(píng)估方法的具體計(jì)算方法及公式。 難點(diǎn)重點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估方法的應(yīng)用前提、市場(chǎng)法、成本法、收益法的各種具體計(jì)算方法。,Company Logo,本章內(nèi)容,第一節(jié)市場(chǎng)法 第二節(jié)收益法 第三節(jié)成本法 第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇,Company Logo,第一節(jié) 市場(chǎng)法,一、市場(chǎng)法的基本涵義 市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱 它依據(jù)的是替代原則 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估方法之一，

2、但要求充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息來判斷和估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值,Company Logo,二、市場(chǎng)法的基本前提,兩個(gè)最基本的前提條件： 要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng) 公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在： （1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似 （2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等 （3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng)，或時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響可以調(diào)整。,Company Logo,三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo),（一）選擇參照物 （二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素 （三

3、）指標(biāo)對(duì)比、量化差異 （四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異 （五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果,Company Logo,運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素,1、資產(chǎn)的功能（功能越好，價(jià)值越高） 2、資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量（外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)） 3、市場(chǎng)條件（供求關(guān)系） 4、交易條件（交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間）,Company Logo,四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法,（一）直接比較法,直接比較法直觀簡(jiǎn)捷，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高，尋找參照物可能會(huì)受到局限,直接利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征直接進(jìn)行

4、比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物基本價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。,Company Logo,1、現(xiàn)行市價(jià)法,當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。 評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格 如：上市流通證券的評(píng)估,Company Logo,2、市價(jià)折扣法,市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法

5、。 該方法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況,例2-1,Company Logo,3、功能價(jià)值類比法（又稱類比估價(jià)法）,功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 1）生產(chǎn)能力比例法：假設(shè)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系,例2-2,Company Logo,2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：假設(shè)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系,例2-3,Company Logo,4、價(jià)格指數(shù)法（又稱物價(jià)指數(shù)法）,價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估

6、對(duì)象價(jià)值的方法。 該方法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過長(zhǎng)。,Company Logo,例2-42-5,Company Logo,例2-6,Company Logo,5、成新率價(jià)格法,成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 該方法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。,Company Logo,市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法。,1、市場(chǎng)售價(jià)類比

7、法,例2-7,Company Logo,2、價(jià)值比率法,價(jià)值比率法是指利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種具體評(píng)估方法。,例2-8,（1）成本市價(jià)法：是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法,Company Logo,（2）市盈率倍數(shù)法,市盈率倍數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與被評(píng)估企業(yè)相同口徑的收益額相乘估算被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。 主要適用于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估。,例2-9,Company Logo,（二）間接比較法

8、,間接比較法是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)打分得到各自分值，再利用參照物市場(chǎng)交易價(jià)格與兩者分值的比值計(jì)算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 間接比較法是最基本的方法。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，通過對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 該方法適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛，但對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)與技巧。,Company Logo,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本涵義 收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱,收益法需

9、依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)，它涉及到三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間,Company Logo,二、收益法的基本前提,第一，被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量； 第二，資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（風(fēng)險(xiǎn)是測(cè)算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)） 第三，被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。,Company Logo,三、收益法的基本程序和基本參數(shù),基本程序： 搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等； 分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益； 確定

10、折現(xiàn)率或資本化率； 分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間 用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值； 分析確定評(píng)估結(jié)果。,Company Logo,技術(shù)參數(shù),收益額： 未來的預(yù)期收益，不是歷史或現(xiàn)實(shí)的收益； 資產(chǎn)的客觀收益，不是實(shí)際收益。 折現(xiàn)率： 是一種期望投資報(bào)酬率，由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成。 習(xí)慣上將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率 收益期限： 是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位,Company Logo,四、收益法中的主要技術(shù)方法,符號(hào)： P評(píng)估值 i年序號(hào) Pn未來第n年的評(píng)估值 Ri未來

11、第i年的預(yù)期收益 r折現(xiàn)率或資本化率 ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率 t有確定收益的預(yù)期年限 n收益總年期 A年金,Company Logo,（一）純收益不變,3、純收益每年不變，資本化率為零，收益年期有限為n,1、純收益每年不變，資本化率固定且大于零，收益年期無(wú)限,2、純收益每年不變，資本化率固定且大于零，收益年期有限為n,Company Logo,（二）純收益在若干年后保持不變,2、純收益在t年（含）前有變化，在t年后不變，r大于零，收益年期有限為n,1、純收益在n年（含）前有變化，在n年后不變，r大于零，收益年期無(wú)限，r大于零,2、純收益在t年（含）前有變化，在t年后不變，r大于零，收益年

12、期有限為n,Company Logo,（三）純收益在若干年保持不變,純收益在n年（含n年）前保持不變，預(yù)知第n年后的價(jià)格為Pn，r大于零,例2-102-11,Company Logo,第三節(jié) 成本法,一、成本法的基本涵義 成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。,Company Logo,二、成本法的基本前提,第一，被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 第二，被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。,Company Logo,三、成本法中的基本要素,（一）資產(chǎn)的

13、重置成本 復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用 更新重置成本是指采用新型材料，先進(jìn)建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用 （二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。,Company Logo,（三）資產(chǎn)的功能性貶值 是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的

14、超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額 （四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失,Company Logo,四、成本法中的具體評(píng)估方法,資產(chǎn)重置成本的估算方法 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的測(cè)算方法 資產(chǎn)的功能性貶值的測(cè)算方法 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,Company Logo,（一）資產(chǎn)重置成本的估算方法,1、重置核算法 也稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。 購(gòu)買型：以購(gòu)買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安

15、裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本 自建型：把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本,Company Logo,資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。 一是重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，應(yīng)該包括資產(chǎn)開發(fā)和制造商的合理收益 二是資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格，一般情況下，價(jià)格都應(yīng)該含有開發(fā)者或制造者合理收益部分。,例2-12,Company Logo,2、價(jià)格指數(shù)法,價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

16、，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。,例2-13,Company Logo,價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別,（1）價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本 （2）價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。,Company Logo,3、功能價(jià)值類比法,也稱類比估價(jià)法指數(shù)估價(jià)法，指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指

17、數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價(jià)格或重置成本，以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法。 1）生產(chǎn)能力比例法：尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。,例2-14,Company Logo,2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線形關(guān)系，只成同方向關(guān)系。,X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，一般在0.41之間，加工工業(yè)0.7，房地產(chǎn)0.9，我國(guó)尚沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù),Company Logo,4、統(tǒng)計(jì)分析法,第一

18、，在核算資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，分類 第二，在各類資產(chǎn)中抽樣，分別用各種方法估算其重置成本。 第三，根據(jù)分類抽樣估算的重置成本與賬面歷史成本，計(jì)算調(diào)整系數(shù)，K=R/R,例2-15,Company Logo,1、觀察法也稱成新率法 由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各個(gè)主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造等情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響。,（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法,Company Logo,2、使用年限法,利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限

19、的比值來判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值,例2-16,Company Logo,3、修復(fù)費(fèi)用法,利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。 修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出 如果修復(fù)可將資產(chǎn)恢復(fù)到全新狀態(tài)，則認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗修復(fù)費(fèi)用,Company Logo,（三）資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法,第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較 第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。 第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命 第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn),例2-17

20、,Company Logo,另外,功能性貶值可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，超額投資成本可視同功能性貶值,Company Logo,（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益減少,例2-18,（P/A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù),X為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間,Company Logo,一、評(píng)估方法之間的關(guān)系 （一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系 對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。 評(píng)估的基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系，而這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)