萬科明天廣場項目《交付策劃與實施》

1、交付重點工作策劃與實施,明天廣場交付感受分享,項目及標段介紹,工程的三個階段,北四期后期施工策劃,個 人 簡 介,北四期交付效果,個 人 介 紹,個人簡介,姓 名：孫 強 年 齡：42歲 身 高：178CM 體 重：目前體重82公斤 最重時96公斤 愛 好：跑步、自行車、登山 畢業(yè)學(xué)校：日本九州大學(xué)人間環(huán)境學(xué)府大學(xué)院 入職時間：2011年6月10日 所在部門：沈陽萬科明天廣場項目部,有方法的堅持,項 目 介 紹,項目介紹,沈水（渾河）以南； 二環(huán)與三環(huán)之間； 金廊沿線； 沈陽高速口旁 距沈陽桃仙機場20分鐘 距市中心20分鐘,02/35,二、項目及標段介紹,本項目處于渾南新區(qū)中心區(qū)的西南角。因

2、位置處于青年南大街西側(cè)，是由機場進入市區(qū)的第一個中心區(qū)顯著地理位置。,項目介紹,03/35,二、項目及標段介紹,項目介紹,地鐵二號線世紀大廈站、沈陽市行政審批大廳,地鐵二號線出口,沈陽市行政審批大廳,04/35,二、項目及標段介紹,02,項目介紹,北區(qū)除臨街小商鋪、幼兒園之外，為純住宅形式。 南區(qū)含有獨棟寫字樓、寫字間、商鋪、超市、公寓、住宅、幼兒園等多種形式。,明天廣場項目：總占地面積約20萬平 總建筑面積約60萬平 2011年4月拿地、10月開盤 其中北區(qū)一期：108,946.86平米 北區(qū)二期： 5,577.05平米 北區(qū)三期： 61,360.32平米 南區(qū)一期： 49,260.00平米

3、 南區(qū)二期： 49,684.00平米 合計274828.23平米已經(jīng)完成交付。 2015年10月30日交付標段： 北區(qū)四期： 33,549.60平米 在建標段： 北區(qū)五期： 78,939.60平米 北區(qū)六期：118,946.53平米,05/35,二、項目及標段介紹,02,項目介紹,北區(qū)一期 2013年12月交付,北區(qū)二期 2013年12月交付,北區(qū)一期：108,946.86平米 北區(qū)二期： 5,577.05平米 （含售樓處） 北區(qū)三期： 61,360.32平米 北區(qū)四期： 33,549.60平米 北區(qū)五期： 78,939.60平米 北區(qū)六期：118,946.53平米 總 面 積：407,319

4、.63平米,北區(qū)三期 2014年12月交付,北區(qū)四期 2015年10月交付,北區(qū)五期 2016年12月交付（13#） 2017年6月交付（1416#）,北區(qū)六期 2015年7月開工 2017年12月交付,06/35,二、項目及標段介紹,02,標段介紹,土建總包單位：南通五建建筑工程有限公司 精裝總包單位：沈陽海鳥裝飾工程有限公司 景觀單位：沈陽嘉霖園林綠化工程有限公司 外保溫單位：沈陽市匯豐源裝飾工程有限公司 監(jiān)理單位：沈陽市振東建設(shè)工程監(jiān)理股份有限公司 地 板：圣象地板 櫥 柜：裕豐漢唐 戶 內(nèi) 門：昆山日門 淋 浴 屏：金 莎 麗 監(jiān)控弱電：萬睿智能 入 戶 門：曼特門業(yè) 外 窗：遼寧雨虹

5、 欄桿扶手：申基金屬 標識導(dǎo)視：龍峰標識 地庫地面：星昊地坪 電 梯：日立電梯 防 火 門：千恒門業(yè) 消 防：龍興消防 人防通風(fēng)：人防通風(fēng) 土 方：寶 利 基 邊坡保護：遼地集團,明天廣場北區(qū)四期由11#、12#樓，層高34層、建筑面積地上29651.30 地下3898.30，C標裝修標準，共272戶，交付時間為2015年10月31日,合計施工單位：21家,07/35,二、項目及標段介紹,11# 15536.67平米 兩個單元 34層 136戶 裝修標準：C標,標段介紹,08/35,二、項目及標段介紹,12# 14114.63平米 兩個單元 34層 136戶 裝修標準：C標,標段介紹,二、明天

6、廣場北區(qū)四期情況介紹,09/35,二、項目及標段介紹,地下車場 3898.30平米 合計：33549.60平米,標段介紹,10/35,二、項目及標段介紹,交付評估成績,11/35,二、項目及標段介紹,工程的三個階段,標段工程的全周期,一個標段的工程大體可以分為三個階段進行不同方式的管理： 1、前期：政府手續(xù)、公司審批、土方、地庫、銷售樣板間、非標層施工等 2、中期：主體施工、實體樣板間、砌筑抹灰、地?zé)岬孛?、電梯安裝、外架拆除等 3、后期：精裝修、景觀園林、政府備案、物業(yè)驗收、交付評估、交付等,4個月,10個月,7個月,15.3.15,15.10.30,14.11.15,13.9.15,13.9

7、.15,13.6.15,12/35,三、工程的三個階段,標段工程的前期工作,涉及施工單位： 地勘、土方、護坡、土建總包,涉及政府部門： 規(guī)劃局、質(zhì)檢站、安監(jiān)站、城管局、人防辦,14項基本工作、4個施工單位、5個政府部門,13/35,三、工程的三個階段,標段工程的中期工作,涉及施工單位： 土建總包、外窗、電梯、保溫,涉及政府部門： 質(zhì)檢站、安監(jiān)站、城管局,14/35,三、工程的三個階段,14項基本工作、4個施工單位、3個政府部門,24項基本工作、18個施工單位、3個政府部門,標段工程的后期工作（上篇）,涉及施工單位： 土建、精裝、造園、弱電、等,涉及政府部門： 質(zhì)檢站、安監(jiān)站、人防辦、環(huán)保、檔案

8、局、建設(shè)局,15/35,三、工程的三個階段,24項基本工作、18個施工單位、6個政府部門,標段工程的后期工作（下篇）,16/35,三、工程的三個階段,涉及政府部門： 質(zhì)檢站、安監(jiān)站、人防辦、環(huán)保、檔案局、建設(shè)局,涉及施工單位： 土建、精裝、造園、弱電、等,小結(jié),17/35,三、工程的三個階段,施工后期是一個標段工程中 涉及施工單位最多、作業(yè)面最多的時期， 接觸政府部門最多、辦理手續(xù)最復(fù)雜的時期， 面對客戶最多、真正從客戶角度看待工程質(zhì)量的時期 所以、必將成為每一位工程師投入心血最多、也是最終展現(xiàn)工程師成果的時期。 經(jīng)營運作好后期工作，是每一位工程師的課題、也是一個使命。,北四期施工后期策劃,工

9、程提效的目的,18/35,四、北四期施工后期策劃,2015年伊始、沈陽公司圍繞著“減少運營成本、節(jié)能增效”為目標，多方面實施舉措。工程系統(tǒng)同樣，通過縮短施工周期、減小施工成本投入等方面向“工程提效”要效益。 原 交 付 節(jié)點：2015年12月30日 實際交付日期：2015年10月30日 對比萬科集團工期提前7.37%。 縮短工期不是最終目的、最終目的是向業(yè)主提供相同或者更高質(zhì)量房子的同時，減少無用時間的損耗。,工期計劃的調(diào)整和制定,19/35,四、北四期施工后期策劃,一 、2015年春節(jié)過后、項目部即組織標段土建、水暖、電氣工程師首先進行工期調(diào)整的試行方案的制定。并完成一版可行性較高的施工計劃

10、； 二、2月底、將施工計劃上報工程管理部進行提報并審核，并數(shù)次開會交圈、確定最終版施工計劃； 三、3月初、施工單位返場后，從土建總包開始，各已經(jīng)入場施工單位全部進行約談，形成約談記錄、確定新版施工計劃； 四、召開復(fù)工大會，邀請公司領(lǐng)導(dǎo)、施工單位管理層以上人員參加，并在現(xiàn)場簽訂施工責(zé)任狀，明確提效目標和工程成果； 五、尚未確定的各分包、在后續(xù)的合同中直接按照提效后工期簽署； 六、甲供材部分，與供應(yīng)商接觸、實現(xiàn)提前下單、提前供貨，并制定安裝單位派專人跟蹤進貨進展。,施工人員安排和組織,20/35,四、北四期施工后期策劃,一 、簽收施工責(zé)任狀之后、由施工單位上報詳細版施工計劃，其中需要包含有人力配置

11、計劃。 二、對施工負責(zé)人、施工樓長、技術(shù)負責(zé)人等進行面試摸底，確定工作能力； 三、將施工計劃進行拆解、由項目部工程師及上述管理人員在施工計劃上制定關(guān)鍵路徑和重要的施工節(jié)點。 四、施工節(jié)點即作為匯報節(jié)點、每到施工節(jié)點時，由監(jiān)理提前督促預(yù)警施工單位，施工單位在施工節(jié)點到達時進行工作匯報。 五、工程師、監(jiān)理不單單要控制施工進度、同時要對施工人員是否按照約定保證數(shù)量和施工技術(shù)同步進行；,“細節(jié)管理辦法”“一群四表” 利用微信群威力 迅速、便捷的解決問題，同時便于后期對前期所發(fā)生問題進行追溯； 現(xiàn)場情況隨時拍照，部分實現(xiàn)遠程監(jiān)控處理； 會議通知、會議紀要在群內(nèi)發(fā)布、節(jié)省溝通時間，管理扁平化； 施工后期逐

12、步添加客服、物業(yè)人員，做好工程收口、同時交付后群變更為客服、 物業(yè)服務(wù)群。實現(xiàn)工程與物業(yè)無縫連接。,21/35,四、北四期施工后期策劃,“細節(jié)管理辦法”“一群四表” 利用微信群威力 迅速、便捷的解決問題，同時便于后期對前期所發(fā)生問題進行追溯； 現(xiàn)場情況隨時拍照，部分實現(xiàn)遠程監(jiān)控處理； 會議通知、會議紀要在群內(nèi)發(fā)布、節(jié)省溝通時間，管理扁平化； 施工后期逐步添加客服、物業(yè)人員，做好工程收口、同時交付后群變更為客服、 物業(yè)服務(wù)群。實現(xiàn)工程與物業(yè)無縫連接。,22/35,四、北四期施工后期策劃,“細節(jié)管理辦法”“一群四表” 利用微信群威力 迅速、便捷的解決問題，同時便于后期對前期所發(fā)生問題進行追溯； 現(xiàn)

13、場情況隨時拍照，部分實現(xiàn)遠程監(jiān)控處理； 會議通知、會議紀要在群內(nèi)發(fā)布、節(jié)省溝通時間，管理扁平化； 施工后期逐步添加客服、物業(yè)人員，做好工程收口、同時交付后群變更為客服、 物業(yè)服務(wù)群。實現(xiàn)工程與物業(yè)無縫連接。,23/35,四、北四期施工后期策劃,“細節(jié)管理辦法”“一群四表” 利用微信群威力 迅速、便捷的解決問題，同時便于后期對前期所發(fā)生問題進行追溯； 現(xiàn)場情況隨時拍照，部分實現(xiàn)遠程監(jiān)控處理； 會議通知、會議紀要在群內(nèi)發(fā)布、節(jié)省溝通時間，管理扁平化； 施工后期逐步添加客服、物業(yè)人員，做好工程收口、同時交付后群變更為客服、 物業(yè)服務(wù)群。實現(xiàn)工程與物業(yè)無縫連接。,24/35,四、北四期施工后期策劃,“

14、管理辦法”“一群四表” 制定剩余工程工期表 工程進入后期以后、一般在交付3個月之前，全部施工單位均已經(jīng)入場。成為整個施工過程中，施工單位和人數(shù)最多的時期。 按章出牌的同時，需要制定更加詳細的施工計劃，嚴守施工節(jié)點 定期在群內(nèi)進行施工節(jié)點提示和通報；,25/35,四、北四期施工后期策劃,“管理辦法”“一群四表” 工作銷項表 按章出牌的同時、另辟蹊徑提升品質(zhì)。制作工作銷項表，封閉收尾工作和細部整改； 銷項表每天下班前進行更新群內(nèi)、新增和銷項同步進行，并規(guī)定完成時間； 銷項單處罰力度大于合同約定的處罰力度、并簽署處罰約定； 銷項單最終結(jié)束時間為交付評估前三天；,26/35,四、北四期施工后期策劃,“管理辦法”“一群四表” 交付評估評價表 根據(jù)評估表所列單項進行工作細化，分攤責(zé)任施工單位，對每一項驗收要點進行解析，布置； 按戶進行查驗，絕不丟漏每一個要點。 后期、邀請客服驗房人員參與裝修房查驗，從客戶視角對精裝修進行驗收； 根據(jù)施工進展、項目共進行了四次模擬查驗；進行實際施工質(zhì)量摸底，必要時對施工單位最高層管理者進行現(xiàn)場約談，讓最高層管理者充當(dāng)驗房師，自己打自己。 查驗后，落入工作銷項表，跟蹤落實。,27/35,四、北四期施工后期策劃,28/35,四、北四期施工后期策劃,小結(jié),施工后期的工作策劃關(guān)鍵點： 前期重要