房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段風險分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段風險分析點擊： 42在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施，按我國的房地產(chǎn)的開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)商應該是從可行性研究批準后以后直至項目驗收前的階段均屬于實施階段。這階段的工作、可交付成果和費用包括：A、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計1、申報選址定點；2 、申報規(guī)劃設計條件；3 、委托作出規(guī)劃設計方案；4、辦理人防審核；5 、辦理消防審核；6 、審定規(guī)劃設計方案；7、住宅設計方案的專家組審查；8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案； 9 、委托環(huán)境影響評價并報批；10 、建設工程勘察招、投標；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設計；13 、申報、審定初步設計。B、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套（一）市政配套1、征

2、求主管部門審查意見；2、落實市政公用設施配套方案；3、報審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見；5、市政管線綜合（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、工程勘察（測量）費；2、工程設計費；3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費； 4 、竣工檔案保證金； 5、臨時用地費 ；6、臨時建設工程費 ；7、建設工程勘察招標管理費； 8、勘察設計監(jiān)督管理費； 9、古建園林工程設計費C、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得1 / 6取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序（一）、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設用地委托釘樁；3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；4、主管部門實

3、地勘察； 5、土地估價報告的預審； 6、委托地價評；7、辦理核定地價手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證； 11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還（二）、國有土地使用權(quán)的劃撥1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請； 2、主管部門現(xiàn)場勘察；3、劃撥用地申請的審核、報批； 4、取得劃撥用地批準（三）、集體土地的征用1、征用集體土地用地申請；2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；3、簽訂征地協(xié)議； 4、簽訂補償安置協(xié)議；5、確定勞動力安置方案；6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議； 7、市政府下文征地； 8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；

4、 9、辦理批地文件、批地圖；10、辦理凍結(jié)戶口； 11、調(diào)查戶口核實勞動力；12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；15、地上物作價補償工作；16、征地結(jié)案（四）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費2 / 61、地價款（土地出讓金）；2、資金占用費；3、滯納金；4、土地使用費；5、外商投資企業(yè)土地使用費； 6、防洪工程建設維護管理費； 7、土地閑置費； 8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費； 9、城鎮(zhèn)土地使用稅；10、地價評估費；11、出讓土地預訂金；12、征地管理費；13、土地補償費；14、青苗及樹木補償費；15、地上物補償費；16、勞動力安置費；17、超轉(zhuǎn)人員安

5、置費；18、新菜田開發(fā)建設基金； 19、耕地占用稅D、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作；2、辦理拆遷申請；3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證；4、簽訂房屋拆遷責任書；5、辦理拆遷公告與通知；6、辦理戶口凍結(jié)；7、暫停辦理相關(guān)事項；8、確定拆遷安置方案；9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議； 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置；11、發(fā)放運作拆遷補償款；12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理；13、移交拆遷檔案資料；14、房屋拆遷糾紛的裁決； 15、強制拆遷（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費1、房屋拆遷補償費；2、搬家補助費；3、提前搬家獎勵費； 4 、臨時

6、安置補助費（周轉(zhuǎn)費）；5、清理費；6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費；7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費； 8、一次性異地安置補助費；9、房屋拆遷管理費；10、房屋拆遷服務費E、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設3 / 6房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃；3、交納煤氣（天然氣）廠建設費；4、交納自來水廠建設費；5、交納污水處理廠建設費；6、交納供熱廠建設費 ； 7、交納供電貼費及電源建設集資費 ；8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)； 9、設計單位出報批圖； 10、出施工圖 ；11

7、、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金；12、辦理消防審核意見表； 13、審批人防工程、辦理人防許可證；14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標1、辦理招標登記、招標申請； 2、招標準備；3、招標通告；4、編制招標文件并核準；5、編制招標工程標底；6、標底送審合同預算審查處確認；7、標底送市招標辦核準，正式申請招標；8、投標單位資格審批；9、編制投標書并送達；10、召開招標會，勘察現(xiàn)場；11、召開開標會議，進行開標；12、評標、決標；13、發(fā)中標通知書；14、簽訂工程承包合同；15、工程承包合同的審查（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)

8、的辦理1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)；2、建設工程監(jiān)理； 3、辦理開工統(tǒng)計登記；4、交納實心黏土磚限制使用費；5、辦理開工前審計；6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅；7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證；8、報裝施工用水、電、路； 9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部門； 11、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議； 12、領(lǐng)取建設工程開工證4 / 6（四）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工1、施工場地的“五通一平”； 2、施工單位進場和施工暫設； 3、工程的基礎、結(jié)構(gòu)施工與設備安裝；4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督從房地產(chǎn)開發(fā)程序中，歸結(jié)起來的上述工作、可交付成果和費用可以看出，本階段的主要風險： 1、項目啟動階段可交付成果的正

9、確性及可行性研究報告項目綜合評價的正確性；2、產(chǎn)品定位準確度； 3、環(huán)境評估的準確性；4、可替代產(chǎn)品研究深入度或可替代產(chǎn)品的可替代性；5、規(guī)劃設計設計方案的先進性、合理性、適用性；6、項目開發(fā)資金與項目規(guī)模、開發(fā)節(jié)拍是否匹配；7、項目營銷定位和項目產(chǎn)品實施中成本、質(zhì)量、進度目標及績效目標協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)度；8、項目團隊管理理念、工作方式、管理能力、執(zhí)行能力是否滿足產(chǎn)品品質(zhì)對項目團隊的需求；9、地勘、初步設計、施工圖設計、景觀園林設計等單位所提供的服務是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務相匹配；10、項目選擇的施工單位和監(jiān)理公司提供的服務、材料供應商所提供的成品和半成品是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務和產(chǎn)品的相

10、匹配；11、執(zhí)行組織、 項目團隊溝通方式、溝通渠道、 溝通工具是否與產(chǎn)品定位的適應性。從上述房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要風險中看出，前期可行性研究的真實性、可* 性是第一風險，而房地產(chǎn)開發(fā)項目程序?qū)h(huán)境評估的法律程序擺在可行性研究批準之后進行的。作為一般開發(fā)商的思維是，只要項目可行，征地、拆遷就開始了，規(guī)劃也開始了。待費用已發(fā)生幾萬、幾十萬、幾百萬時，環(huán)境評估才慢騰騰的出籠，才拿去報批。如果環(huán)境綜合評定不理想，開發(fā)商就授意環(huán)境評詁公司作出對項目開發(fā)有利的唯心環(huán)境評價，好拿到政府的批文?，F(xiàn)在相當一部分開發(fā)項目，某地塊本來不適宜人居，卻偏偏都得到了政府批準；某地塊所要建的廠，其生產(chǎn)過程和排泄物對周邊環(huán)境和居民5 / 6都會造成影響， 卻也是得到政府