【精品】保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第1頁共77頁目錄第1章總論711項(xiàng)目背景712項(xiàng)目概況913主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1114分析結(jié)論及建議11第2章需求分析1321需求分析1322建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容16第3章場址選擇1731地址現(xiàn)狀1732場址基本條件18第4章項(xiàng)目拆遷方案2141拆遷責(zé)任主體2142拆遷安置方式2143拆遷規(guī)模21第5章“兩安”建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2251建設(shè)地點(diǎn)2252建設(shè)規(guī)模2253建設(shè)方案2354建筑方案2355輔助工程26第2頁共77頁第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)3061編制依據(jù)3062環(huán)境現(xiàn)狀3063主要污染源與綜合處理30第7章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防3271指導(dǎo)思想3272職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施3273勞動(dòng)安全3374消防34第8章節(jié)能節(jié)水措施3581電氣節(jié)能措施3582節(jié)水措施35第9章項(xiàng)目運(yùn)作與管理方案3691運(yùn)作模式3692運(yùn)作方式3793項(xiàng)目管理主體38第10章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置38101組織機(jī)構(gòu)38102勞動(dòng)定員39103人員培訓(xùn)39第11章項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃40111建設(shè)工期40112項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排40第3頁共77頁113項(xiàng)目管理41第12章招投標(biāo)43第13章投資估算44131估算依據(jù)44132估算對(duì)象和范圍44133投資估算45第14章融資方案48141資本金籌措48142債務(wù)資本籌措48143投資計(jì)劃與資金籌措表48第15章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)51151財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)與參數(shù)選取51152項(xiàng)目收入分析51153盈利能力分析53154財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)54第16章社會(huì)效益評(píng)價(jià)55第17章項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)56171項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)56172風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策57第18章結(jié)論與建議58181結(jié)論58182建議58第4頁共77頁1總論11項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目2、承辦單位概況單位名稱長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司第5頁共77頁單位性質(zhì)國有獨(dú)資單位地址長沙市芙蓉區(qū)車站北路236號(hào)芙蓉國土局辦公樓法定代表人彭再魁注冊資金人民幣10000萬元單位簡介長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司（以下簡稱“公司”）是長沙市芙蓉區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)唯一的投融資平臺(tái)，主要負(fù)責(zé)芙蓉區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金籌措和相關(guān)債務(wù)清償，承擔(dān)芙蓉區(qū)政府下達(dá)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的營運(yùn)及相關(guān)開發(fā)，提高城市建設(shè)資金運(yùn)行效益。公司是芙蓉區(qū)政府負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資和投資的骨干企業(yè)，擁有5家全資子公司，主要承擔(dān)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與土地開發(fā)整理兩類業(yè)務(wù)。公司出資人為長沙市芙蓉區(qū)人民政府，出資比例占公司總股本的100，因此在政策、土地開發(fā)及融資渠道等方面具有一定的優(yōu)勢。截至2008年12月31日，公司資產(chǎn)總額為281,08824萬元，負(fù)債總額為188,64455萬元，所有者權(quán)益為92,44369萬元。2008年度，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤4,36489萬元。3、項(xiàng)目建議書編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的協(xié)議；第6頁共77頁（2）委托方提交的項(xiàng)目相關(guān)資料；（3）長沙市總體規(guī)劃與控制性詳規(guī)；（4）中華人民共和國土地管理法；（5）國土資源部財(cái)務(wù)司關(guān)于土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算編制暫行辦法的通知；（6）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T185082001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；（7）長沙市人民政府第60號(hào)令和長沙市人民政府令第103號(hào)令；（8）國家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；（9）國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；（10）其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。4、編制范圍本報(bào)告的研究范圍如下項(xiàng)目建設(shè)背景；需求分析；建設(shè)規(guī)模；建設(shè)場址；建設(shè)概念要點(diǎn)；拆遷方案；安置方案、項(xiàng)目管理與運(yùn)作方案；投資估算和資金籌措方案；經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；分析結(jié)論與建第7頁共77頁議。5、項(xiàng)目建設(shè)的必要性火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，主要是對(duì)芙蓉區(qū)長善路以南、東二環(huán)以東、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi)422畝的棚戶區(qū)（共9塊地）進(jìn)行拆遷、整理。將位于長善路、萬家麗路、火炬路、王家湖合圍的1號(hào)塊地用于建設(shè)安置小區(qū)和生產(chǎn)安置房，其余八塊地進(jìn)行掛牌出讓。其建設(shè)的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面（1）是加快芙蓉區(qū)“城中村”開發(fā)建設(shè)，完善城市功能的需要。近年來，芙蓉區(qū)政府積極探索“兩級(jí)政府，兩級(jí)建設(shè)”的城建新模式，大力實(shí)施“強(qiáng)西拓東”的發(fā)展戰(zhàn)略，大膽實(shí)踐經(jīng)營城市的新理念，強(qiáng)勢推進(jìn)城市化進(jìn)程，城鄉(xiāng)面貌日新月異，城市品位不斷提升，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，居民生活水平不斷提高。火炬村作為馬王堆片區(qū)最后一個(gè)“城中村”，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，目前開發(fā)建設(shè)已迫在眉睫，項(xiàng)目的開發(fā)不僅能提高棚戶區(qū)內(nèi)市民的生活質(zhì)量，更能提升長沙的文化品位和美譽(yù)度。（2）加強(qiáng)棚戶區(qū)改造，是長沙市建設(shè)區(qū)域性中心城市的需要。長沙作為省會(huì)城市，綜合實(shí)力在全省具有顯著優(yōu)勢，日益凸顯其第8頁共77頁區(qū)域中心城市的地位和作用。因此，適時(shí)適宜的改造老城棚戶區(qū)，可鞏固發(fā)展長沙對(duì)全省經(jīng)濟(jì)的示范和帶動(dòng)作用。12項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目地點(diǎn)拆遷地點(diǎn)項(xiàng)目共涉及萬家麗路兩側(cè)火炬村共九塊地拆遷和平整，總用地面積422畝。其中西側(cè)三塊地1號(hào)地塊占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）、2號(hào)地塊占地面積122畝、3號(hào)地塊占地面積236畝；東側(cè)6塊地4號(hào)地塊占地面積389畝、5號(hào)地塊占地面積25畝、6號(hào)地塊占地面積6251畝、7號(hào)地塊占地面積3062畝、8號(hào)地塊占地面積4068畝、9號(hào)地塊占地面積2908畝。建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要為拆遷戶生活安置房和生產(chǎn)安置用寫字樓、酒店。建設(shè)地點(diǎn)為1號(hào)地塊，位于長善路以南、萬家麗路以西、火炬路以北、王家湖路以東的地塊，塊占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）。第9頁共77頁注圖中、為項(xiàng)目地點(diǎn)2、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容拆遷規(guī)?？筛脑焱恋孛娣e約422畝；拆遷內(nèi)容對(duì)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆遷；對(duì)拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目位于1號(hào)地塊，除去80畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可第10頁共77頁用地面積157畝。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模為200000平方米的住宅安置房和87500平方米的寫字樓、酒店生活安置房。3、主要建設(shè)條件所涉及土地與房屋拆遷補(bǔ)償已達(dá)成協(xié)議。已與業(yè)主溝通落實(shí)，棚戶區(qū)初步拆遷方案已完成。項(xiàng)目建設(shè)所需道路、供電供水等條件具備。4、總投資該項(xiàng)目總投資119006萬元，其中土地拆遷整理46030萬元、安置用房建設(shè)成本68116萬元、融資成本4860萬元。項(xiàng)目建設(shè)所需資金將通過銀行貸款30,000萬元，自籌17600萬元，滾動(dòng)開發(fā)資金71406萬元。5、建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)工期為2010年3月到2012年10月。其中2010年3月2011年3月完成土地的拆遷和平整；2011年4月2012年10月完成土地的掛牌出讓和拆遷戶“兩安”用房的建設(shè)。13主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總改造用地面積畝4222總拆遷范圍畝4223土地掛牌面積畝2654“兩安”建筑面積287500第11頁共77頁41其中商務(wù)寫字樓、酒店8750042住宅2000005安置人數(shù)人25006建筑密度2577容積率388綠地率3859建設(shè)工期年310項(xiàng)目總投資萬元11900611投資回收期年26312財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率136313財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元22554214分析結(jié)論及建議1、結(jié)論項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會(huì)效益。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益；有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象。總之，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益方面，均有廣闊的前景。2、建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真開展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時(shí)按量的順利進(jìn)行。制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。加緊城市規(guī)劃與控第12頁共77頁制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政策性強(qiáng)，涉及棚戶區(qū)人民群眾的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局，因此在拆遷過程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免拆遷過程中產(chǎn)生沖突。對(duì)項(xiàng)目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合項(xiàng)目周圍實(shí)際情況和拆遷戶實(shí)際需要，以取得預(yù)期效果。第13頁共77頁2需求分析21需求分析1、長沙市簡況總體概況長沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積118萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積185平方公里；總?cè)丝?3736萬人，城鎮(zhèn)人口38369萬人,其中,長第14頁共77頁沙市市區(qū)城鎮(zhèn)人口220萬人。2008年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3,00098億元，比上年增長151。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值17238億元，增長68；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,56741億元，增長168，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,31127億元，增長192；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,26119億元，增長143。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)45,765元，同比增長140。全年地方財(cái)政收入34221億元，比上年增長304，其中財(cái)政一般預(yù)算收入20557億元，增長178。財(cái)政一般預(yù)算支出25927億元，增長188。全年城市居民人均可支配收入18,282元，比上年增加2,129元，增長132，剔除物價(jià)因素，城市居民收入實(shí)際增長76。城市居民恩格爾系數(shù)為369，受食品價(jià)格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升20個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,27387億元，比上年增長228，增速提高30個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)因素實(shí)際增長156。全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長248。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1,87333億元，比上年增長296。；全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入6,62340億元，比上年下降第15頁共77頁16；金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出6,52109億元，下降155；貨幣回籠10231億元。存貸款余額穩(wěn)定增加，年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額本外幣合計(jì)，下同3,86921億元，比年初增加60163億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額1,49493億元，比年初增加31763億元；年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額3,51627億元，比年初增加53386億元，其中短期貸款余額1,08335億元，比年初增加11850億元，中長期貸款2,27510億元，比年初增加36756億元。全年保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入7235億元，比上年增長252。城市發(fā)展目標(biāo)在“兩型社會(huì)”的推力作用下，至2020年，長沙市重點(diǎn)打造城市大都市圈，推動(dòng)長株潭融城，構(gòu)筑“35”城市群城。至2020年，長沙市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的185平方公里發(fā)展至310平方公里，戶籍人口達(dá)到310萬人，常住人口達(dá)到350萬左右。人均GDP達(dá)到6萬元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32萬元。2、市場需求芙蓉區(qū)“強(qiáng)西拓東”戰(zhàn)略發(fā)展的需要芙蓉區(qū)的“資源整合、提質(zhì)增效、開放帶動(dòng)、強(qiáng)西拓東”的發(fā)展戰(zhàn)略提出加大西部老城區(qū)的改造提質(zhì)力度，不斷完善城區(qū)功能，第16頁共77頁加快推進(jìn)商務(wù)中心區(qū)建設(shè)。將瀏陽河以西長沙中心城區(qū)里的“粗放型”企業(yè)陸續(xù)遷往河?xùn)|，騰出地方來集中發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)，而將把瀏陽河西建設(shè)成為城區(qū)工業(yè)集中地以及與商貿(mào)業(yè)配套的物流基地。本項(xiàng)目正是基于這樣的需求提出。芙蓉區(qū)空間規(guī)劃布局的需要根據(jù)不同地域的資源環(huán)境承載能力和開發(fā)需求，芙蓉區(qū)“十一五”規(guī)劃中提出“一區(qū)商務(wù)中心區(qū)、一城馬王堆新城、一園隆平高科技園、一帶瀏陽河風(fēng)光帶”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體戰(zhàn)略構(gòu)想，確定全區(qū)“十一五”期間四大類空間開發(fā)區(qū)域?；鹁娲屙?xiàng)目位于規(guī)劃中的綜合開發(fā)區(qū)域。該區(qū)域以城市商務(wù)次中心為定位，在現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)上，加強(qiáng)規(guī)劃控制，加快整合改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施，突出產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，加快人流、物流、商流聚集，建設(shè)集現(xiàn)代特色商貿(mào)、高檔住宅、行政辦公、文化旅游、現(xiàn)代商務(wù)于一體的馬王堆新城。城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求隨著城市的快速擴(kuò)張與城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在現(xiàn)行城市用地相關(guān)法律法規(guī)約束下，未來城市發(fā)展用地將日趨緊張。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰顯。城市結(jié)構(gòu)多核化，功能專業(yè)細(xì)分化的需求第17頁共77頁現(xiàn)代城市發(fā)展路徑表明，隨著城市日益膨脹，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。城市將由單一的同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展。其城市功能結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化與專業(yè)化。人口日趨膨脹的需求長沙市至2020年規(guī)劃戶籍人口達(dá)到310萬人，凈增90萬人；人均住房面積規(guī)劃達(dá)到34平方米，均增6平方米。由此帶來的剛性住房需求至少達(dá)到4500萬平方米，進(jìn)而對(duì)城市用地，產(chǎn)生24萬畝的需求。22建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容規(guī)模火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，主要是對(duì)東二環(huán)以東、長善路以南、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi)422畝的棚戶區(qū)（共9塊地）進(jìn)行拆遷、整理。將位于長善路、萬家麗路、火炬路、王家湖合圍的1號(hào)塊地用于建設(shè)安置小區(qū)和生產(chǎn)安置房，包括200000平方米的住宅安置房建設(shè)和87500平方米的寫字樓、酒店安置房建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容第18頁共77頁對(duì)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆除，并進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目拆遷后，對(duì)該項(xiàng)目1號(hào)地塊的157畝地進(jìn)行“兩安”用房的建設(shè)。包括200000平方米的住宅安置房建設(shè)和87500平方米的寫字樓、酒店安置房建設(shè)。第19頁共77頁3場址選擇31地址現(xiàn)狀1、項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目位于東二環(huán)以東、長善路以南、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃面積422畝。第20頁共77頁注圖中、為項(xiàng)目地點(diǎn)2、土地利用現(xiàn)狀擬建場地主要為棚戶居住區(qū)。32場址基本條件1、自然條件長沙市處于東亞季風(fēng)區(qū)內(nèi)，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，氣候溫和，熱量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，自古就有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。年平均氣溫1618攝氏度，年平均日照13001800小時(shí)，無霜期345天，年平均降雨量12001500毫米。全市森林覆蓋率達(dá)475，城區(qū)人均綠化面積第21頁共77頁35平方米，大氣質(zhì)量和飲用水源質(zhì)量均達(dá)到了國家一類標(biāo)準(zhǔn)。2、氣象條件長沙地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖，長沙位于湘中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下氣溫年平均173最高406最低113相對(duì)濕度年平均80最熱月平均75最冷月平均81降水量年平均13898毫米蒸發(fā)量年平均13822毫米最大積雪厚度20厘米年平均降雪日數(shù)88天全年日照時(shí)數(shù)16772小時(shí)無霜期2747天最大風(fēng)速20米/秒主導(dǎo)風(fēng)向全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)第22頁共77頁3、地質(zhì)條件據(jù)初步勘察，項(xiàng)目場地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場，場地穩(wěn)定。場地類別為II類，為抗震一般場地。4、地震烈度根據(jù)中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001），長沙市的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)G005，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場地地震基本烈度為度。5、交通條件項(xiàng)目周邊被城市多條干道圍合，并與城市外部交通形成了完整的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)，如城市南北大通道東二環(huán)路、萬家麗路，東西大通道長善路和晚報(bào)大道，城市干道康樂路、火炬路等。因此，項(xiàng)目建設(shè)交通條件很優(yōu)。6、施工條件工程用水用電條件項(xiàng)目周邊市政配套齊全，施工用水用電接駁點(diǎn)不超過100米。場地條件項(xiàng)目施工場地較平整，無需回填土方，但需對(duì)場地進(jìn)行平整。整體上，基本無障礙物，施工面大、施工方便。第23頁共77頁第24頁共77頁4項(xiàng)目拆遷方案41拆遷責(zé)任主體以長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司作為拆遷責(zé)任主體。拆遷根據(jù)二次開發(fā)的需求情況，分片拆遷，分步實(shí)施。42拆遷安置方式項(xiàng)目為對(duì)拆遷戶實(shí)施“兩安”補(bǔ)償安置。生活用房項(xiàng)目區(qū)內(nèi)拆遷住戶每人有償補(bǔ)償住宅面積80平方米，購買價(jià)格為1200元/平方米；生產(chǎn)用房免費(fèi)補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)式寫字樓、酒店35平方米/人。43拆遷規(guī)模項(xiàng)目共涉及對(duì)東二環(huán)以東、長善路以南、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi)422畝的棚戶區(qū)（共9塊地）進(jìn)行拆遷、整第25頁共77頁理。其中萬家麗路西側(cè)三塊地1號(hào)地塊占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）、2號(hào)地塊占地面積122畝、3號(hào)地塊占地面積236畝；萬家麗路東側(cè)6塊地4號(hào)地塊占地面積389畝、5號(hào)地塊占地面積25畝、6號(hào)地塊占地面積6251畝、7號(hào)地塊占地面積3062畝、8號(hào)地塊占地面積4041畝、9號(hào)地塊占地面積2908畝。5“兩安”建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案51建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要為拆遷戶生活安置房和生產(chǎn)安置用寫字樓、酒店，包括200000平方米的安置住宅和87500平方米的寫字樓、酒店。建設(shè)地點(diǎn)為1號(hào)地塊，位于長善路以南、萬家麗路以西、火炬路以北、王家湖路以東的地塊，占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）。第26頁共77頁52建設(shè)規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目位于1號(hào)地塊，除去80畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可用地面積157畝。根據(jù)委托方提供的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目拆遷安置戶人數(shù)為2500人，按每人80平方米的住宅安置補(bǔ)償和35平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模為224000平方米的住宅安置房和98000平方米的寫字樓、酒店生活安置房。第27頁共77頁53建設(shè)方案總占地面積104719平方米，規(guī)劃總建筑面積287500平方米，以建筑內(nèi)容為高層住宅和寫字樓、酒店，總計(jì)2500戶，共設(shè)停車位969個(gè)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)以人為本，注重空間環(huán)境設(shè)計(jì)，創(chuàng)造和豐富居住區(qū)外部城市形象。同時(shí)，平面的豐富變化，使整個(gè)小區(qū)臨街部分空間更具有層次感，成為城市景觀中一道亮麗的風(fēng)景線。54建筑方案1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007第28頁共77頁2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500102002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB500112001建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ9494地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB501082001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ32002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范JGJ699建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ792002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB5003894鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程CECS5193第29頁共77頁2、自然條件風(fēng)荷載及雪荷載按長沙市地區(qū)基本風(fēng)壓值和雪壓值計(jì)取。按重現(xiàn)期為50年，基本風(fēng)壓為035KN/，基本雪壓為045KN/。抗震設(shè)防相關(guān)參數(shù)抗震設(shè)防烈度6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為005G，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，建筑抗震設(shè)防分類為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防分類（丙類）。3、使用荷載活荷載樓層面均布活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001的標(biāo)準(zhǔn)限值。水箱及其他重大設(shè)備按實(shí)際荷載計(jì)算。室外地面的活荷載標(biāo)準(zhǔn)值按100KN/考慮。4、交通組織設(shè)計(jì)設(shè)兩個(gè)主要的人行和車行出入口，步行系統(tǒng)進(jìn)行全程無障礙設(shè)計(jì)，車行道貫穿社區(qū)，地下車庫出入口沿路邊設(shè)置，便于人車分流，方便社區(qū)生活，減少車輛對(duì)用地的占有和對(duì)步行人的威脅，小區(qū)建筑周邊設(shè)有車行通道供消防車通行，車行道與人行道分開設(shè)置，以保證小區(qū)內(nèi)有良好的交通秩序。第30頁共77頁5、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選取合理結(jié)構(gòu)形式，選擇合理的構(gòu)件截面民族尺寸，使鋼筋用量控制在經(jīng)濟(jì)配筋以內(nèi)，填充墻采用輕質(zhì)砼砌塊，以達(dá)到減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)約鋼材用量。6、消防設(shè)計(jì)本組團(tuán)建筑地面以上為高層住宅樓，屬二類高層建筑，建筑耐火等級(jí)為地上二級(jí)，地下室一級(jí)。住宅每單元設(shè)一臺(tái)消防電梯和一臺(tái)普通載客電梯，底層設(shè)有直通室外的出口，地下室設(shè)有6個(gè)防火區(qū)，每個(gè)防火區(qū)面積小于4000平方米，均設(shè)二個(gè)以上獨(dú)立對(duì)外的出入口，防火分區(qū)之間采用防火墻，甲級(jí)防火門和防火卷簾分隔，防火區(qū)設(shè)有水泵房、生活水池和消防水池，高低壓配電室等設(shè)備用房，設(shè)有兩個(gè)直接對(duì)外的出口。7、環(huán)保設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放，生活糞便污水經(jīng)化糞池處理，排入市政排水管道。小區(qū)內(nèi)由清潔管理人員負(fù)責(zé)室外垃圾的清掃、收集和轉(zhuǎn)運(yùn)，住戶生活垃圾集中堆放在各單元固定的垃圾桶內(nèi)，由小區(qū)物管人員負(fù)責(zé)收集，轉(zhuǎn)運(yùn)至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站。第31頁共77頁住戶廚房內(nèi)均設(shè)置排汕煙井道，直通屋頂，排入大氣中，小區(qū)內(nèi)不設(shè)置無油煙灶臺(tái)。所有水泵均放在地下層并進(jìn)行減震、隔震處理。8、戶型設(shè)計(jì)小區(qū)戶型設(shè)計(jì)有二室二廳、三室二廳、四室二廳等多種戶型，以二室二廳和三室二廳為主，面積從80140平方米不等，每種戶型均有良好的通風(fēng)采光及日照，力求得最佳的景觀效果。9、豎向設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有一層地下室，層高4042米，地上以22層住宅為主，住宅層高為2829米，每棟住宅建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)標(biāo)高0000均比室外地坪高02米以上。10、無障礙設(shè)計(jì)住宅入口及商鋪騎廊均設(shè)有殘疾人坡道，在部分升高的場地周邊也設(shè)坡道供殘疾人使用，小區(qū)道路設(shè)有供殘疾人行直的盲道和休閑空間。11、亮化設(shè)計(jì)為提高小區(qū)的生活品質(zhì)，小區(qū)內(nèi)部主要人行道及車行道兩側(cè)均作了亮化處理，在主要景點(diǎn)及樹木下均設(shè)置彩色投射燈，同時(shí)在主要臨第32頁共77頁街建筑設(shè)有投射燈來烘托建筑氣氛，公共綠地還布置有庭院燈，便于夜間使用。55輔助工程1、給排水設(shè)計(jì)規(guī)范建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB500152003（03年版）建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB501402005自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500842001（05年版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB500162006室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB500132006室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB500142006國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等給水設(shè)計(jì)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要第33頁共77頁求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。2、電力電信負(fù)荷等級(jí)與電源情況。本項(xiàng)目為火炬村保障住房安置項(xiàng)目，項(xiàng)目對(duì)供電要求較高，按二類負(fù)荷供電。第34頁共77頁變配電設(shè)計(jì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)地塊分布以及建筑物的使用功能，設(shè)置相應(yīng)的變配電所，做到高壓深入負(fù)荷中心，以提高供電質(zhì)量。高壓采用環(huán)網(wǎng)供電，開環(huán)運(yùn)行；低壓部分采用單母線分段運(yùn)行。高壓采用鎧裝移開式金屬配電柜，低壓采用抽屜式開關(guān)柜。線路敷設(shè)室外采用電力電纜放射式供電，電纜根數(shù)大于7根時(shí)，沿電纜溝敷設(shè)。電纜根數(shù)小于7根時(shí)，采用直埋敷設(shè)方式。各單體建筑內(nèi)采用BV500G型銅芯絕緣導(dǎo)線穿阻燃PVC硬管敷設(shè)。防雷接地室外采用三相四線制供電，室內(nèi)采用三相五線制供電，采用保護(hù)接地，工作接地，防雷接地等共用接地裝置，接地電阻滿足最小接地電阻的要求。小區(qū)內(nèi)的建筑物為三類防雷建筑物，在各建筑物屋頂暗敷避雷網(wǎng)帶。弱電系統(tǒng)電話、數(shù)據(jù)系統(tǒng)根據(jù)本工程的建筑面積及功能特點(diǎn)，參考電信局的有關(guān)文件，根據(jù)規(guī)劃區(qū)用房數(shù)量，擬從市話網(wǎng)引入一回通信纜線，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一總第35頁共77頁配線架，各單體建筑內(nèi)設(shè)分配線架，并進(jìn)行綜合布線設(shè)計(jì)。有線電視規(guī)劃有線電視系統(tǒng)引自城市有線電視網(wǎng)，各單體建筑內(nèi)裝設(shè)終端設(shè)備。廣播系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一套音響廣播系統(tǒng)，平時(shí)接放背景音樂，事故時(shí)轉(zhuǎn)為事故廣播。安防系統(tǒng)在規(guī)劃區(qū)的出入口，主要道路等處設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)，各單體建筑設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。3、燃?xì)飧鶕?jù)本工程的建筑面積及功能特點(diǎn)，參考有關(guān)燃?xì)夤芾硪?guī)定，根據(jù)規(guī)劃區(qū)用房數(shù)量，市燃?xì)夤芫W(wǎng)引入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一總配氣站，各單體建筑內(nèi)設(shè)分配線架，并進(jìn)行綜合布線設(shè)計(jì)。4、安全防范系統(tǒng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)及安全技術(shù)防范行業(yè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，按“以防為主”和安全防范工作實(shí)行“人防、物防、技防相結(jié)合”的原則，在本工程內(nèi)建立一套完善的安全防范系統(tǒng)。建立完善的物業(yè)管理服務(wù)和第36頁共77頁保安巡邏方式，保持一個(gè)安全、舒適的居住環(huán)境。第37頁共77頁6環(huán)境影響評(píng)價(jià)61編制依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB89781996；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB309693；地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB11999；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB1629796。62環(huán)境現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。63主要污染源與綜合處理1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)第38頁共77頁室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范2、設(shè)計(jì)原則（1）建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和湖南省及長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到最低限度。3、項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響（1）施工中水土流失對(duì)環(huán)境的影響在施工時(shí)，拆除原有建筑物、堆放過程中使土壤覆蓋的植被遭到破壞，暴雨沖刷，隨流帶走土粒，堵塞河道，污濁水體。（2）拆遷建筑垃圾運(yùn)輸對(duì)環(huán)境的影響地上建建物拆除后的建筑垃圾的運(yùn)輸主要依靠汽車運(yùn)輸，垃圾的裝卸、運(yùn)輸?shù)葧?huì)產(chǎn)生漏灑、揚(yáng)塵和水體污染。（3）施工機(jī)械噪聲對(duì)環(huán)境的影響由于采用機(jī)械施工，各類機(jī)械都具有高噪聲、不規(guī)則、不連續(xù)、突發(fā)性的特點(diǎn)，會(huì)對(duì)附近居民、學(xué)校等噪聲敏感點(diǎn)產(chǎn)生噪聲污染。（4）揚(yáng)塵和廢棄物對(duì)環(huán)境的影響第39頁共77頁拆遷過程中將會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵和廢棄物，對(duì)周邊居民的生活產(chǎn)生影響。4、預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施的要點(diǎn)在項(xiàng)目施工期間，揚(yáng)塵將對(duì)施工地塊周邊地區(qū)產(chǎn)生一定的影響，在加強(qiáng)管理、采取圍檔封閉、噴水壓塵等措施后，施工揚(yáng)塵污染可以得到較大程度的緩解。同時(shí)，項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)周邊的綠化造成相應(yīng)的破壞，并可能造成水土流失，因此在項(xiàng)目實(shí)施過程中盡可能地保護(hù)好現(xiàn)有的綠化，減少對(duì)水土的破還，盡可能的利用現(xiàn)有樹木及綠化起到美化環(huán)境，凈化空氣、降塵、減噪的作用，達(dá)到綠化美化的目的，有利于局部微生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的改善，以減小項(xiàng)目對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境的影響。建設(shè)期的廢水主要是施工排放的生產(chǎn)廢水和施工人員的生活污水。對(duì)于施工過程中產(chǎn)生的污水，不得隨地傾倒，應(yīng)設(shè)有臨時(shí)性污水簡易處理設(shè)施，采取處理措施后方可排放。施工噪聲如不采取防護(hù)措施對(duì)施工區(qū)域附近地區(qū)的影響較大，夜間影響更為明顯。但采取適當(dāng)?shù)墓こ毯凸芾泶胧┖螅删徑馐┕ぴ肼晫?duì)該區(qū)域環(huán)境的影響。5、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的結(jié)論要點(diǎn)本項(xiàng)目符合長沙市總體規(guī)劃，通過對(duì)火炬村保障住房安置小區(qū)的第40頁共77頁改造，具有較好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益；項(xiàng)目所在地環(huán)境質(zhì)量總體較好，項(xiàng)目實(shí)施過程中通過防治，對(duì)周圍環(huán)境的污染程度較輕，在采取相應(yīng)的治理措施后，可滿足相應(yīng)的國家排放標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目實(shí)施后能滿足區(qū)域環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境功能的要求。本項(xiàng)目的主要環(huán)境問題是建設(shè)期施工噪聲、揚(yáng)塵影響。應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行“三同時(shí)”原則的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行國家的環(huán)保法律法規(guī)，切實(shí)落實(shí)本環(huán)評(píng)中提出的各項(xiàng)污染防治和生態(tài)保護(hù)措施，將對(duì)周圍生態(tài)環(huán)境的影響降到最低程度。通過采取嚴(yán)格的防治措施，加強(qiáng)管理，可以有效地消除和減緩項(xiàng)目建設(shè)帶來的不利影響，從環(huán)保角度看，本項(xiàng)目的建設(shè)可行。7勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防71指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理；堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為第41頁共77頁目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長效的安全機(jī)制；堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。72職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施1、安全施工保障措施（1）選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。（2）對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。（3）建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。（4）建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。（5）建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。（6）建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)施同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施（1）項(xiàng)目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。（2）建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督第42頁共77頁和檢查裝備。（3）研究、推廣先進(jìn)的職業(yè)安全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。（4）落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。（5）加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。（6）建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。73勞動(dòng)安全1、建立勞動(dòng)安全管理制度，加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)，要求所有施工企業(yè)應(yīng)具備符合法律法規(guī)規(guī)定資質(zhì)證書，并對(duì)法人實(shí)行責(zé)任管理制，各企業(yè)必須建立勞動(dòng)安全管理制度，加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育。2、編制勞動(dòng)保護(hù)措施，并落實(shí)所有施工企業(yè)必須編制勞動(dòng)保護(hù)措施，并落實(shí)，如勞動(dòng)及安全保護(hù)用具、勞動(dòng)安全保險(xiǎn)購買、勞動(dòng)者特種行業(yè)上崗證；編制施工工藝流程，并加以監(jiān)督；配備專職安全監(jiān)護(hù)員；施工前應(yīng)斷電斷氣。74消防1、原則第43頁共77頁消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火考慮。2、消防措施配備消防管制專職人員，建立防火管理制度，配備各種手提式滅火等消防器材，以確保項(xiàng)目改造時(shí)的消防安全。3、消防外協(xié)消防外援由建設(shè)方和當(dāng)?shù)叵啦块T協(xié)商解決。第44頁共77頁8節(jié)能節(jié)水措施81電氣節(jié)能措施電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響。因此，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下1、變電所位置盡可能位于用電負(fù)荷中心；2、選用SG10型低損耗銅芯變壓器和Y型節(jié)能電機(jī)；3、采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無功功率補(bǔ)償，以提高用電設(shè)備的自然功率因素，減少無功功率引起的有功損耗；4、適當(dāng)增大電纜與導(dǎo)線截面；5、電纜、導(dǎo)線敷設(shè)，盡量避免線路迂回；6、選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設(shè)置開關(guān)；7、室外照明采用光電自動(dòng)控制開關(guān)或光電定時(shí)開關(guān)控制。第45頁共77頁82節(jié)水措施1、盡量采用節(jié)水型龍頭及沖洗設(shè)備；2、盡量采用循環(huán)水，綜合利用。9項(xiàng)目運(yùn)作與管理方案91運(yùn)作模式目前，在城市改造實(shí)踐中有如下幾種較為成功的運(yùn)作模式1、政府推動(dòng)，市場運(yùn)作。政府推動(dòng)，市場運(yùn)作，即政府進(jìn)行規(guī)劃和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，并對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目向社會(huì)公開招標(biāo)，中標(biāo)人在規(guī)劃控制條件下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是政府易于控制建筑布局和開發(fā)進(jìn)度；缺點(diǎn)是招商引資工作量大，財(cái)政投入大，建設(shè)期長。2、開發(fā)商整體開發(fā)向國內(nèi)外公開招引勢力雄厚的開發(fā)商，對(duì)該地塊進(jìn)行整體設(shè)計(jì)和開發(fā)，政府通過審批進(jìn)行控制和引導(dǎo)。優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商積極性高，建設(shè)第46頁共77頁速度快；缺點(diǎn)是政府參與度不高，容易偏離目標(biāo)。3、國有資本與民營資本共同開發(fā)通過招商引資，引進(jìn)頗具實(shí)力的開發(fā)商，與國有資本組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。優(yōu)點(diǎn)是政府適度參與，易于控制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，可以獲取開發(fā)利益；缺點(diǎn)是國有資本投入大，風(fēng)險(xiǎn)大。根據(jù)現(xiàn)行土地政策，總結(jié)長沙歷次大型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮本項(xiàng)目對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大意義，以及區(qū)位特殊，棚改拆遷面積大等特點(diǎn)，建議選用第一種運(yùn)作模式，即政府進(jìn)行整體推動(dòng)，并組織國有資本進(jìn)行土地一次開發(fā)，通過招商引資或公開招標(biāo)的形式，引進(jìn)實(shí)力雄厚開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。一次開發(fā)的范圍包括拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)用地達(dá)到掛牌轉(zhuǎn)讓的條件。92運(yùn)作方式項(xiàng)目按照“分級(jí)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一運(yùn)作，分步開發(fā)，封閉管理，項(xiàng)目平衡”的原則進(jìn)行市場化運(yùn)作。分級(jí)負(fù)責(zé)即市、芙蓉區(qū)政府分級(jí)負(fù)責(zé)，市政府負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入，芙蓉區(qū)政府負(fù)責(zé)棚戶區(qū)拆遷安置。統(tǒng)一運(yùn)作是指由代表政府的棚戶改造公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作。一是做好棚改工程前期拆遷協(xié)議工作，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也第47頁共77頁是保證火炬村保障住房安置小區(qū)土地開發(fā)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，另外，隨著區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入加大、土地變性以及周邊環(huán)境改造，周邊棚戶區(qū)所占之地必將逐步增值，這部分增值主要是由于項(xiàng)目開發(fā)改善了該地的區(qū)位條件，理應(yīng)用來彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)投入的資金缺口；二是結(jié)合項(xiàng)目地周邊現(xiàn)有建筑，按照長沙總規(guī)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行進(jìn)行規(guī)劃，適當(dāng)提高項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃入出境標(biāo)；三是統(tǒng)一由項(xiàng)目管理公司進(jìn)行拆遷安置并進(jìn)行融資，以項(xiàng)目管理公司的名義進(jìn)行融資和償還本息。封閉管理，是指對(duì)項(xiàng)目資金收支進(jìn)行專款專用，所有拆遷安置等項(xiàng)目費(fèi)用，以及土地掛牌收入、融資收入和土地出讓金、稅費(fèi)資金返還等項(xiàng)目收入，進(jìn)行專戶管理，封閉運(yùn)行。項(xiàng)目平衡，即項(xiàng)目力爭做到項(xiàng)目投入與收支平衡，這是項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目開發(fā)要達(dá)到的目標(biāo)之一。一般來說，單純的城市拆遷安置項(xiàng)目都是虧損的，必須通過爭取特殊政策方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平衡，本項(xiàng)目擬通過三項(xiàng)措施來增強(qiáng)項(xiàng)目的平衡能力一是通過提高土地容積率，通過帶規(guī)掛牌的方式，增加轉(zhuǎn)讓收入；二是爭取項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)（包括掛牌轉(zhuǎn)讓）過程中實(shí)現(xiàn)的出讓金、地價(jià)差、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地增值部分，全額返還項(xiàng)目管理公司；三是項(xiàng)目地拆遷后第48頁共77頁增值部分劃歸項(xiàng)目管理公司。93項(xiàng)目管理主體火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)作主體為長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司。1、項(xiàng)目由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司運(yùn)作，因其是芙蓉區(qū)政府的國有代表公司，是執(zhí)行芙蓉區(qū)范圍內(nèi)棚戶改造建設(shè)的法人營運(yùn)單位。對(duì)項(xiàng)目用地情況非常熟悉，容易落實(shí)建設(shè)政策，展開拆遷安置工作。2、長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司是政府指定的國有代表公司。項(xiàng)目由其組織實(shí)施提高了項(xiàng)目管理的規(guī)格，便于傳遞和落實(shí)市政府的指示精神，協(xié)調(diào)項(xiàng)目與市級(jí)部門的工作銜接。10組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置101組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司組織實(shí)施，公司第49頁共77頁實(shí)行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。為確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施，將設(shè)立火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目指揮部，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的施工建設(shè)。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下102勞動(dòng)定員項(xiàng)目部人員采取全員聘任制，根據(jù)設(shè)定的崗位確定勞動(dòng)定員，本定員不包括臨時(shí)性工作崗位所需人員，各部門具體定員見下表（主要是對(duì)拆遷所需人員進(jìn)行估算）。勞動(dòng)定員表序號(hào)部門管理人員專業(yè)人員職員合計(jì)指揮長綜管部財(cái)務(wù)部保安部拆遷部工程部第50頁共77頁1指揮長112綜管部1123財(cái)務(wù)部1234保安部1565工程部1236拆遷部1135合計(jì)631120103人員培訓(xùn)通過招聘的職工，必須根據(jù)崗位技術(shù)要求，采取請進(jìn)來、送出去的辦法對(duì)職工進(jìn)行培訓(xùn)，采取請專家到項(xiàng)目地講授或送到外地同類單位培訓(xùn)學(xué)習(xí)的方式，培訓(xùn)時(shí)間可根據(jù)不同崗位來確定，培訓(xùn)后經(jīng)考核方可上崗。第51頁共77頁11項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃111建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)工期為2010年3月到2012年10月。其中2010年3月2011年3月完成土地的拆遷和平整；2011年4月2012年10月完成土地的掛牌出讓和拆遷戶“兩安”用房的建設(shè)。112項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排2010年3月2010年5月，完成項(xiàng)目前期的各種手續(xù)；2010年6月2010年7月，完成拆遷戶摸底并完成拆遷前期準(zhǔn)備工作；第52頁共77頁2010年8月2011年3月，完成拆遷工作；2011年4月2012年4月，完成土地掛牌出讓、“兩安”用房主體工程建設(shè)；2012年5月2012年8月，完成兩安”用房的配套工程建設(shè)；2012年9月2013年12月，完成項(xiàng)目的后期相關(guān)工作，并組織驗(yàn)收；113項(xiàng)目管理工程在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對(duì)工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。在工程的改造建設(shè)中要注意管理工作中的以下問題1、質(zhì)量管理從建筑材料、施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅(jiān)持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。2、進(jìn)度管理要求承包單位針對(duì)工程特點(diǎn)編制施工方案，合理安排工程進(jìn)度，第53頁共77頁采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。3、合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和機(jī)會(huì)均等性。實(shí)行全過程合同管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，以確保整個(gè)工程的順利完成。4、資金管理本項(xiàng)目在建設(shè)過程中要加強(qiáng)工程款的預(yù)結(jié)算管理，嚴(yán)格控制工程量變更，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收報(bào)帳管理，對(duì)不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。5、現(xiàn)場管理工程施工期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，組織科學(xué)文明施工。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，應(yīng)嚴(yán)格控制施工噪聲、施工灰塵對(duì)周邊環(huán)境的影響，對(duì)出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，第54頁共77頁以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。第55頁共77頁12招投標(biāo)本項(xiàng)目改造建設(shè)工程本著公開、公平的市場競爭原則，采取招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等簽訂工程承包合同。嚴(yán)格履行合同，并加強(qiáng)合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項(xiàng)目投資和工程實(shí)施進(jìn)度。1、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理均為招標(biāo)的范圍。2、招標(biāo)組織形式對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。3、招標(biāo)方式根據(jù)不同的標(biāo)的物，按國家有關(guān)規(guī)定要求采用公開招標(biāo)方式。4、招標(biāo)公告發(fā)布根據(jù)國家招投標(biāo)法及湖南省實(shí)施中華人民共和國招投標(biāo)法辦法，擬在省、市級(jí)媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。第56頁共77頁13投資估算131估算依據(jù)1、法律法規(guī)依據(jù)（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）湖南省實(shí)施辦法；（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T185082001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；（5）國土資源部關(guān)于印發(fā)的通知（國土資發(fā)2001年225號(hào)）；（6）長沙市人民政府第79號(hào)令和長沙市人民政府令第104號(hào)令；（7）湖南省人民政府、長沙市人民政府以及省市土地管理部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等。2、取價(jià)依據(jù)第57頁共77頁（1）長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（20054）；（2）長沙市國有土地有償使用規(guī)定（長政發(fā)200619號(hào)）。132估算對(duì)象和范圍以本項(xiàng)目范圍內(nèi)的422畝可用地拆遷和兩安用房建設(shè)作為測算對(duì)象。測算范圍包括1、土地取得費(fèi)（1）土地取得成本，以委托方提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)進(jìn)行測算，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)、企業(yè)搬遷補(bǔ)償費(fèi)、困難補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)、其他補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷監(jiān)理費(fèi)、拆遷工作費(fèi)用、不可預(yù)計(jì)費(fèi)用、土地征用相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅等；（2）拆遷工作費(fèi)用按4估算；（3）土地出讓金根據(jù)長沙市國有土地有償使用規(guī)定（長政發(fā)（2006）19號(hào)文）規(guī)定，土地純出讓金一般占標(biāo)定地價(jià)的比例為商業(yè)類35、住宅類30、工業(yè)類25，以委托方提供的規(guī)劃條件相關(guān)資料，參照相關(guān)的政策進(jìn)行測算，本項(xiàng)目土地出讓金將全額返還，故在投資估算中不予考慮；（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告第58頁共77頁有關(guān)規(guī)定，擬建項(xiàng)目用地處于長沙市土地級(jí)別3級(jí)用地范圍；（5）契稅根據(jù)國務(wù)院224號(hào)令，統(tǒng)征地、儲(chǔ)備地由受讓方按總價(jià)（土地取得費(fèi)土地出讓金市政配套費(fèi)）的4交納。2、“兩安”用房開發(fā)成本（1）“兩安”用房為拆遷戶的生活安置房和生產(chǎn)安置房。其中生活安置房建筑面積200000平方米，生產(chǎn)安置房為寫字樓、酒店共87500平方米；（2）建安工程、配套工程按照可開發(fā)的商業(yè)面積參照同類地塊進(jìn)行測算；（3）不可預(yù)計(jì)費(fèi)按5估算；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按照工程費(fèi)用的05進(jìn)行測算；（5）監(jiān)理費(fèi)按照工程費(fèi)用的1進(jìn)行測算；（6）預(yù)結(jié)算編制費(fèi)用按照工程費(fèi)用的08進(jìn)行測算。133投資估算該項(xiàng)目總投資119006萬元，其中土地拆遷整理46030萬元、安置用房建設(shè)成本68116萬元、融資成本4860萬元。具體估算情況詳見下表第59頁共77頁項(xiàng)目投資估算總表（單位萬元）序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（萬元）備注一土地整理成本46030（一）建筑物拆遷成本畝4226527430（二）拆遷其他費(fèi)用1389第60頁共77頁4拆遷管理費(fèi)萬元27430110按04估算5拆遷評(píng)估費(fèi)M2456008366房屋拆除、拆除渣土漕費(fèi)M245600301377拆除監(jiān)理費(fèi)M245600298拆遷工作費(fèi)萬元274301097按4估算（三）不可預(yù)計(jì)費(fèi)萬元2881951441（四）轉(zhuǎn)讓契稅畝26530000003180（五）營業(yè)稅及附加稅費(fèi)畝26530000004373（六）城市建設(shè)道路配套費(fèi)平方米1767552404242（七）掛牌工作費(fèi)畝2651500003975二“兩安“用房開發(fā)成本68116住宅，寫字樓、酒店（一）工程費(fèi)用638681231建安工程部分M2287500200057500住宅，寫字樓、酒店2配套工程部分332721供電工程M228750040115022道路工程M22875001543123園林綠化工程M22875001234524亮化工程M228750010288第61頁共77頁25給排水工程M22875002057526弱電及智能化M22875001028827其它項(xiàng)125000002503不可預(yù)見費(fèi)萬元60,827005003041（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)萬元63,86800050319一05（三）監(jiān)理費(fèi)萬元63,86800100639一05（四）預(yù)結(jié)算編制費(fèi)萬元63,86800080511一03（五）報(bào)建費(fèi)萬元28750030863（六）建設(shè)單位管理費(fèi)萬元63,8680031916一3三一、二項(xiàng)合計(jì)114146四貸款利息4860五項(xiàng)目總投資119006第62頁共77頁14融資方案141資本金籌措本項(xiàng)目總投資119006萬元，其中首期投資17600萬元，全部用于火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)所需資本金全部由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司投入。142債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元，用于火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目及土地整理開發(fā)，通過向銀行貸款解決，借款期限擬為3年，項(xiàng)目第63頁共77頁運(yùn)作期償還借款利息，項(xiàng)目完成后將土地整理開發(fā)收益一次性還本。143投資計(jì)劃與資金籌措表1、第一年，完成拆遷總量的70；2、第二年，完成剩余30的拆遷，安置用房開發(fā)60，并完成75的土地銷售。3、第三年，完成剩余30的安置用房開發(fā)和剩余25的土地銷售。投資計(jì)劃與資金籌措表（單位萬元）序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年合計(jì)1當(dāng)年建設(shè)投資32,22154,67827,246114,1452資金來源116,15900116,15921自籌17,60017,6002貸款30,000030,000第64頁共77頁223滾動(dòng)開發(fā)68,5593當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息1,6201,6201,6204,8604當(dāng)年償還本息1,6201,62031,6205本息余額30,00030,0000第65頁共77頁第66頁共77頁15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)151財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)與參數(shù)選取1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)