“豐尚時代廣場·熙龍灣”項目可行性研究報告

1 “豐尚時代廣場熙龍灣”項目 第一章 項目概況 1、項目名稱 豐尚時代廣場熙龍灣 2、項目投資單位 武漢豐尚高科置業(yè)有限公司； 辦 公地址：武漢市江漢經濟開發(fā)區(qū)江興路 8 號。 3、項目地址 武漢市東西湖區(qū)徑河街辦事處三店易家灣、渡頭嘴北。即金山大道與二雅路交匯處。 項 目四至： 東 面： 臨 萬科高爾夫城、沿海賽洛城； 南面： 臨 金山大道及規(guī)劃綠化線； 西面： 臨 大自然生態(tài)樂園、吳家山行政中心； 北面： 臨 規(guī)劃路、規(guī)劃城市綜合體片區(qū)、黃獅海。 具體見附圖。 2 項目主要經濟技術指標 項 目 單 位 項目總量 規(guī) 劃 總 用地面 積 ） 總 建筑面 積 上建筑面 積 下建筑面 積 宅建筑面 積 業(yè) 建筑面 積 套建筑面 積 筑密度 % 容 積 率 化率 % 25% 機 動車 停 車 位 輛 523 非機 動車 停 車 位 輛 828 總戶數(shù) 戶 828 總 人口 數(shù) （住宅 樓 /戶 ） 人 2650 4、項目主要經濟效益指標及開發(fā)融資方案 “豐尚時代廣場熙龍灣”項目財務指標表 項 目 預計總投入（萬元） 計綜合單方成本（元） 計總收入（萬元） 計稅后凈利潤（萬元） 售利潤率 凈現(xiàn)值（稅后）（萬元） 部收益率（稅后） 投資回收期（年） 3 通過對項目開發(fā)的財務指標進行綜合分析可知“豐尚時代廣場 熙龍灣景”項目，且能得到較高的回報，可為后期帶來強有力的資金保證，根據(jù)以上特點，我們初步擬定如下融資方案：預計整個“豐尚時代廣場熙龍灣景”項目總投入資金 元，其中企業(yè)自籌 元，以本項目工程向銀行申請項目貸款 元，預計分 3 次償還貸款。 3 5、項目區(qū)域資源情況 項 目周 邊緊鄰 吳家山行政、商業(yè)中心； 項目所在區(qū)域有 國家級高新技術開發(fā)區(qū) 吳家山海峽兩岸科技產業(yè)開發(fā)園，有中國內陸最大的臺商投資區(qū) 武漢吳家山臺商工業(yè)園區(qū) ； 項 目所在的東西湖區(qū)因湖而名，因水而興。 漢江、漢北河、淪河、府河等四條河流 分別從南、西、北三面繞區(qū)而過。 6、項目前期作業(yè) 公司自 2010 年已 開始 “豐尚時代廣場熙龍灣” 項目 的 調 研 論證 及部分的前期作 業(yè) ， 為項 目的正式 開 展奠定了良好的基 礎 ，目前已完成的主要工作有： 委托中聯(lián)地產完成了 項 目的市 場 定位、 發(fā) 展 戰(zhàn) 略、 規(guī) 劃 評 價、 產 品與 產業(yè) 形 態(tài)設計 、 營銷戰(zhàn) 略與策略等前期策劃工作。 已取得 項目 建 設 用地，并 獲 得建 設 用地 規(guī) 劃 許 可 證 。 已取得 項目 的土地使用 權證 ， 擁有項目 建 設 用地 70 年的使用期。 已委托國內著名的設計單位所 對項目進 行了 總 體 規(guī) 劃 設計 。 已完 成項目 建 設 的 詳細勘 察和建 設 基地地 質 勘察 報 告。 4 第一章 開發(fā)企業(yè)概況 1、項目公司股權結構圖示 廣 西 南 寧 豐 業(yè) 創(chuàng) 展 房 地 產 開 發(fā) 有 限 公 司（ 注 冊 資 本 2 0 0 0 萬 元 ）武 漢 豐 尚 高 科 置 業(yè) 有 限 公 司（ 注 冊 資 本 1 0 0 0 0 萬 元 ）1 0 0 % 控 股2、企業(yè)概況 武漢豐尚高科置業(yè)有限公司（下稱武漢豐尚公司）成立于 2010 年 1月 19 日，經營范圍為房地產開發(fā)與投資、物業(yè)管理。法定代表人為陳宇雄。武漢豐尚公司目前正在以武漢市東西湖區(qū)城市綜合體項目作為突破口，依托武漢特有的地域優(yōu)勢，努力打造華中地區(qū)最具影響力的房地產開發(fā)企業(yè)。 武漢豐尚公司目前注冊資本金為 1 億元（增資后），控股股東為廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產開發(fā)有限公司。 3、股東公司概況 廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產開發(fā)有限公司（下稱公司）成立于 2000 年，公司注冊資本 2000 萬元，公司主要從事房地產開發(fā)與投資、物業(yè)管理等。 公司曾與廣西建行、農行等多家銀行建立了長期穩(wěn)定的合作關系，獲得了良好的銀行信用等級，目前公司無銀行貸款余額。 經過多年的發(fā)展，形成了跨區(qū)域開發(fā)經營、累計項目銷售額 253 億元、 5 開發(fā)面積達 400 多萬平方米的專業(yè)化房地產開發(fā)企業(yè)，控股和合作成立多家房地產開發(fā)公司，目前主要開發(fā)項目包括： 廣西地區(qū)： 南寧 ：半島融園、半島半山項目占地 400 多畝，建筑面積 40 萬平方米，銷售額 25 多億元；觀瀾溪谷項目占地 500 畝，建筑面積 37 萬平方米，銷售 額約 30 多億元；正在開發(fā)中。 柳州 ：大美天地項目占地 282 畝，建筑面積 25 萬平方米，銷售額 20多億元；華韻上城項目占地 269 畝，建筑面積 50 萬平方米，銷售額約 30多億元；華展華園項目占地 197 畝，建筑面積 30 萬平方米，銷售額約 18億元； 梧州地區(qū)獨資開發(fā)項目 ：藍天港灣、紫荊花園、香樟園等項目占地面積達 300 畝，建筑面積 100 萬平方米，銷售額約 50 億元。 廣東地區(qū)參股項目 ： 佛山山林水語項目占地 700 畝，建筑面積 80 萬平方米，銷售額約 50億元，正在開發(fā)中； 佛山盛南新都項目占地 170 畝，建筑面積 40 萬 平方米，銷售額約 30億元；正在開發(fā)中。 4、 組織結構 6 武 漢 豐 尚 董 事 會武 漢 豐 尚 總 經 理陳 浩 橋運 營 管 理 中 心行 政 、 人 力 中 心產 品 研 發(fā) 中 心財 務 資 金 中 心投 資 和 戰(zhàn) 略 研 究 中 心項 目 前 期 部投 資 研 究 部產 品 品 牌產 品 研 究 管 理規(guī) 劃 設 計 部合 同 管 理 部招 標 管 理 部成 本 管 理 部營 銷 策 劃 部合 資 、 合 作項 目 管 理 部資 產 管 理 部行 政 管 理人 力 資 源信 息 技 術企 劃融 資 資 金 管 理財 務 分 析賬 務 管 理工 程 管 理法 務 部投 資 、 政 策信 息決 策 委 員 會第二章 項目市場分析及預測 7 1、市場定位 項目所處的武漢市是中國中部最核心都市，作為“九省通衢”與中國重大核心城市保持密切的聯(lián)系。 以中國中部最核心的武漢、長沙、南昌三個城市將組成“中三角都市圈”，形成繼長三角、珠三角、京津冀“中國經濟三極”三極后的中國經濟增長“第四極”。 九省通衢：武漢地處京廣通道和滬蓉沿江經濟帶十字形交叉點，距離國內其他主要城市鐵路運距均在 500 公里 1200 公里左右。武漢處于當日往返或夕發(fā)朝至、朝發(fā)夕至的最佳位置，這在國內鐵 路網格局中獨一無二。 項目位于漢口東西湖片區(qū)，非漢口主城區(qū)，為漢口城市建設的新區(qū)，目前通達性一般，到達城市中心約 1 小時 項目位于以生態(tài)旅游區(qū)為核心定位的東西湖片區(qū)，坐落于東西湖區(qū)以產業(yè)為集群的吳家山片區(qū)，位于片區(qū)的景觀及居住核心區(qū) 東西湖片區(qū)：以優(yōu)美的自然資源及成熟的旅游配套，定位于武漢的生態(tài)旅游區(qū) 吳家山片區(qū)：以臺商投資區(qū)為核心，形成了食品、機電、物流等產業(yè)集群 項目位于東西湖片區(qū)的中部綠化區(qū)及居住區(qū)的結合處 項目依托周邊樓盤，區(qū)域交通配套日趨成熟，通過公共交通可較為便捷地到達武漢中心主城區(qū)和周圍片區(qū)： 道路：以 107 國道為主軸線，金山大道為輔線，覆蓋全區(qū)的棋盤式公路網絡已建成，與湖北 8+1 城市圈形成緊密聯(lián)系。 公交：有 10 條公交路線和 2 條巴士路線分別從吳家山通往漢口和武昌，如 505、 47、 737、 621、 湖線等均經過緊鄰本項目的主干道金山大道； 輕軌 1 號線：站點連接東西湖與漢口市中心 地鐵 6 號線：連接東西湖與漢陽。 項目周邊的配套主要依托于五環(huán)大道與二雅路形成的老吳家山片區(qū)配套，金山大道以北未形成濃的居住氛圍，配套不齊全； 8 商業(yè)配套：中百超市、北冰洋超市、嘉源超市、開發(fā)平價超市； 中國郵政 、農行東西湖支行等； 教育配套：海景幼兒園、海景常青藝術幼兒園、吳家山一小、吳家山三小、吳家山四小、吳家山中學、吳家山三中、北大附中、巨人教育等； 醫(yī)療配套：六順路的吳家山職工醫(yī)院、東西湖人民醫(yī)院、婦幼醫(yī)院；二雅路的東西湖人民醫(yī)院門診、吳家山街祁家山社區(qū)衛(wèi)生站等； 項目所處的東西湖區(qū)商業(yè)分布主要呈“點帶混合”的態(tài)勢，沒有形成大規(guī)模的商圈，生活配套設施也相對匱乏 吳家山片區(qū)的商業(yè)網點多屬于自發(fā)形式的沿街小商鋪，品質較低且規(guī)模較小，商業(yè)網點多為酒店、網吧、大型超市和餐飲等業(yè)態(tài)； 吳家山的商 業(yè)網點相對密集，多為沿道路帶狀分布。 金銀湖片區(qū)的商業(yè)多以社區(qū)商業(yè)配套的形式呈點狀分布； 金銀湖片區(qū)的盛業(yè)網點多為新建樓盤的配套商業(yè)，從規(guī)模上分布相對均勻。 項目地塊現(xiàn)狀：地塊平整，地塊一緊鄰金山大道，無景觀資源，周邊環(huán)境較為純粹，干擾因素較小。 2、本項目未來發(fā)展方向 吳家山第一個綜合體項目 開發(fā)目標一：打造吳家山第一個綜合體項目 開發(fā)目標二：三個地塊進行資源整合，形成住宅與商業(yè)聯(lián)動 開發(fā)目標三：一期實現(xiàn)快速回款，迅速打開市場局面 以生態(tài)、宜居為核心定位的片區(qū)印象吸引越來越多城市中心關注健康、 熱愛生活的客戶置業(yè) 景資源 金銀湖區(qū)域水域面積達 12000 畝，環(huán)金銀湖湖岸線 42000 米。大量的湖汊和濕地，保存完好的自然原生態(tài)，使金銀湖擁有獨特的湖景景觀資源。 金銀湖水域，東、北、西，東流港、黃獅海、瀟湘海、徑河四條水道縱橫貫通，金島、銀島、臥龍島等九個半島點綴其中。 9 文建設 武漢市出臺泛金銀湖概念性規(guī)劃，將金銀湖周邊確定為“中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地”。； 根據(jù)規(guī)劃，環(huán)金銀湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，將建成濕地體驗區(qū)、時 尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)； 政府利用自然資源打造的旅游功能定位區(qū)不但會促使周邊環(huán)境的進一步優(yōu)化，更會極大提升區(qū)域的居住價值和消費能力； 環(huán)湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，分別建設成為濕地體驗區(qū)、時尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)。； 現(xiàn)有 3 條道路金銀湖路、馬池路、環(huán)湖路將按進行改造，打造成金融商業(yè)街，建設高檔酒店、商場百貨、時尚會所、休閑酒店和企業(yè)研發(fā)總部等； 政府擬建國際級、服務式、“孤島型”的城市片區(qū) 6750 畝的新型國際商務度假區(qū)； 國際商務度假區(qū)規(guī)劃五大功能區(qū)，度假休閑區(qū)；東北，商務會展區(qū)，娛樂休閑區(qū)（即“三 堤一島”）；濕地體驗區(qū)；創(chuàng)意體驗區(qū)； 金銀湖將建成生態(tài)商務城、常青花園商業(yè)帶、金銀潭工業(yè)旅游區(qū)三大公共服務中心； 海昌集團投資 30 億的極地海洋世界，與現(xiàn)有高爾夫球場、濕地公園優(yōu)勢互補，將帶動泛金銀湖成為中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游和休閑度假勝地； 2012 年地鐵 2 號線通車， 6、 7 號線將在 2017 年前建成通車，地鐵的建成將為金銀湖區(qū)域發(fā)展帶來新的機會； 本項目借助地鐵 2、 6、 7 號線開通的良好契機，符合發(fā)展 式的條件，旨在以以軌道交通樞紐站點為特色和導向，承擔完善區(qū)域城市功能、疏散中心城職能以及服務 片區(qū)產業(yè)職責，打造以居住、生活、工作和諧共處的社區(qū)； 以機電、建材、家裝、汽車產業(yè)為主的舵落口加上吳家山新興的國家級經濟開發(fā)區(qū)經濟支撐，帶來巨大的產業(yè)人群 10 舵落口大市場，是華中第 家國家級、綜合性、大規(guī)模的商貿物流中心，占地面積 1760 畝。目前形成以家居建材、農業(yè)生產資料為主的大型綜合批發(fā)交易市場，人駐商戶 3000 多戶，每年接待市內外客商逾 2000 萬人次，交易總量 1300 萬噸，其中裝飾板材、木線類、農業(yè)生產資料占據(jù)全省 70%的市場份額。 前入?yún)^(qū)投資的知名臺資企業(yè)有：臺灣統(tǒng)一集團、遠東集團、大榮集團、士林電 機、華城電機、大鵬電子、采軒服飾等。 在臺資帶動下，投資區(qū)已逐漸形成產業(yè)集聚的效應，吸引了中國香港、日本、美、德、法等眾多外資和國內知名企業(yè)落戶，合同投資總額 30 億美元，利用外資 16 億美元 域價值小結： 區(qū)域發(fā)展支撐未來中端客戶 ; 我們區(qū)域有機會成為 ; 漢口人尋找“鬧中取靜，離塵不離城”的首席生態(tài)居住區(qū) 城市發(fā)展方向上，未來副城市核心區(qū) 定位為生態(tài)復合型服務城區(qū)，宜居、休閑定位 日益完善的交通網拉進區(qū)域與漢口中心區(qū)的距離 區(qū)域既是項目入市的核心難點，又是項目快速突破的攻擊點，緊扣吳家山宜居、 生態(tài)的定位將弱化陌生感，增加生活感 3、區(qū)域現(xiàn)狀分析 金銀湖從地理上有著常青、環(huán)湖、東西湖（吳家山）的幾個區(qū)域劃分，每個區(qū)域有著自己鮮明的特點； 吳家山區(qū)：臺商投資區(qū)，東西湖片區(qū)的內部核心區(qū)域，具有一定工業(yè)產業(yè)的基礎，居民集中，購買力較好與東西湖區(qū)其他區(qū)域； 常青片區(qū) 依托于常駐人口而快速發(fā)展的區(qū)域，缺乏景觀資源，未來依托二號線可以分流相當剛需購買者； 11 環(huán)湖區(qū)域占據(jù)金銀湖最大景觀資源，北面受限于交通因素，入住率提升緩慢配套少，南面發(fā)展迅速，價格領跑； 東西湖區(qū)域本身有相當?shù)脑幼【用?，和一定的工業(yè)基礎， 加之臺商投資區(qū)的崛起，未來發(fā)展?jié)摿Υ?4、項目機會客戶 項目位于吳家山臺商投資區(qū)內，機會目標客群從吳家山向市中心擴散： 東西湖區(qū)產業(yè)園內的高級藍領 舵落口大市場內 3000 余戶私營業(yè)主； 長豐鄉(xiāng)本地居民和古田片區(qū)拆遷戶； 城中心擠壓出的普通白領； 地鐵 6 號線經過本項目，將帶來更多不同區(qū)域和不同需求的客群。 5、 市場調研情況 西湖區(qū) 2004 年 直保持快速增長，片區(qū)整體經濟狀況不斷得到優(yōu)化。但是與武漢市主城區(qū)其它片區(qū)比較其經濟總量仍有較大差距。 2009 年武漢 主城區(qū) G D P 總量比較（單位：億元）430400421356402279363050100150200250300350400450500江漢區(qū) 青山區(qū) 武昌區(qū) 漢陽區(qū) 洪山區(qū) 硚口區(qū) 江岸區(qū) 12 東西湖區(qū) 2005人均 長量保持 15%以上快速發(fā)展。 受東西湖區(qū)人口較少影響，片區(qū)整體 平處于各片區(qū)水平中游。 東西湖區(qū)經濟發(fā)展 房地產投資位于全市前列 8802790205649355246354047419253718171099青山 江漢 漢陽 硚口 江岸 洪山 武昌 東西湖1 5 . 92 3 . 83 6 . 34 6 . 56 9 . 811%50%52%28%50%0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 08 0 . 02005年 2006年 2007年 2008年 2009年0%10%20%30%40%50%60%房地產投資方向房地產投資發(fā)展增長率2009 年 武漢各主城區(qū)房地產開發(fā)投資比較（ 單位：億元）1 2 0 . 0 51 0 0 . 6 74 7 . 7 35 5 . 2 87 2 . 3 65 7 . 4 33 5 . 0 1020406080100120140武昌區(qū) 江岸區(qū) 洪山區(qū) 漢陽區(qū) 硚口區(qū) 江漢區(qū) 青山區(qū) 13 調控政策對于東西湖區(qū)房地產投資影響較小，同時東西湖區(qū)房產投資力度位于武漢城區(qū)前列。 西湖區(qū)經濟發(fā)展 人均可支配收入增長迅速 東西湖區(qū)人均可支配收入發(fā)展狀況 （單位：萬元） 1 0 2 4 7 . 01 1 9 2 9 . 01 4 0 6 8 . 01 5 7 5 6 . 01 5 9 7 8 . 01 0 . 0 0 %1 6 . 4 0 %1 7 . 9 0 %1 2 . 0 0 %1 . 4 1 %0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 01 4 0 0 0 . 01 6 0 0 0 . 01 8 0 0 0 . 02005年 2006年 2007年 2008年 2009年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均可支配收入人均可支配收入增長率 14 片區(qū)人均可支配收入增長速度較快，擁有一定消費基礎，但與其他主城區(qū)比仍有 微小差距。 銀湖區(qū)規(guī)劃：以“后花園”之名，見證居住、商務、生態(tài)的多重發(fā)展： 空港經濟：武漢天河國際機場總體規(guī)劃得到了國家民航局和省政府批準。機場三期改擴建總投資 120 億元，業(yè)內評估，完成后，天河將成為中國中部最好的國際機場，機場的物流、人流、信息流最為高端，附加值最高、高增值性強 ; 總部經濟：鑫橋高新科技產業(yè)園 ,吳家山臺商投資區(qū) ,藥業(yè)公司 ,海事法院辦公樓 ,武漢煙草專賣局 ,中國郵政以及凌云科技集團、美國百事、法國達能、美國康地等一批國際知名企業(yè)紛紛搶灘東西湖； 生態(tài)居住區(qū)：多數(shù)樓盤以優(yōu)美的 金銀湖資源進行樓盤開發(fā)，已經形成濃厚的居住氛圍； 旅游休閑區(qū)：金銀湖周邊 78 平方公里區(qū)域確定為“中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地” 銀湖區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?15 銀湖居住價值發(fā)展?jié)摿?優(yōu)美的自然環(huán)境及目前已經形成的居住氛圍 ,以三環(huán)線、金山大道、環(huán)湖路為核心分界線，形成居住組團 三環(huán)線附近：萬科城、新世界常青南園、常青花園； 金山大道附近：萬科高爾夫、銀湖翡翠、金地格林春岸、翠堤春曉、萬科城市花園； 吳家山片區(qū)：沿海賽洛城、恒大城、祥 生柏景灣； 環(huán)湖路：升華現(xiàn)代城、順馳泊林、金銀湖別墅、麗水佳園等； 目前金銀湖核心樓盤已經達到 20 萬左右的常住人口 16 銀湖商務價值發(fā)展?jié)摿?通過“三軸、三片、兩中心”的規(guī)劃布局結構，力圖將規(guī)劃區(qū)建設成為環(huán)境宜人的金銀湖生態(tài)商務城。 金銀湖生態(tài)商務城規(guī)劃 北片：位于金山大道以北，鐵塔路兩側的地區(qū)，布置商務辦公并配套文化娛樂及休閑設施形成商務休閑區(qū)； 南片：位于金山大道以南，環(huán)湖西路以東的地區(qū)，布置商業(yè)金融設施服務整個片區(qū)乃至東西湖地區(qū)，從而為打造金銀湖生態(tài)商務城創(chuàng)造良好的條件； 西片：位于環(huán)湖西 路以西，張公堤輔道以北的地區(qū)，以產業(yè)集聚效應帶動該片的發(fā)展，并為生產配套完善的生活服務設施。 商務休閑中心，結合銀湖中路與馬池路兩側文化娛樂設施，及北片西側沿湖的生態(tài)商務別墅的建設，形成金銀湖生態(tài)商務城的商務休閑中心； 商業(yè)金融中心，結合金橋中路兩側行政辦公和商業(yè)金融設施及南片的步行商業(yè)用地的開發(fā)建設，形成商業(yè)金融中心。 17 銀湖商務價值發(fā)展?jié)摿?吳家山：臺商投資工業(yè)新城 吳家山片區(qū)，主要實施舊城改造工程，重新布局吳家山新城，建設環(huán)徑河的高技術產業(yè)區(qū)、西南部工業(yè)物流區(qū)、北部居住新區(qū)和南部 舊城居住區(qū)，力求成為武漢輻射孝感、天門等城市圈城市經濟的“橋頭堡”； 在產業(yè)方面，在現(xiàn)有統(tǒng)一、臺塑等 60 余家臺企，以及機電、物流、食品等特色產業(yè)的基礎上，發(fā)揮保稅物流、臺企聯(lián)華中基地等優(yōu)勢，用 5年至 10 年時間建成為華中臺資密集區(qū)。 18 銀湖旅游休閑價值發(fā)展?jié)摿?金銀湖以旅游休閑為定位，目前旅游休閑配套較為齊全，且已經有“城市客廳”之美稱； 金銀湖旅游休閑發(fā)展?jié)摿?金銀湖的旅游休閑產業(yè)鏈正在形成，片區(qū)豐富的水景資源和旅游資源已經逐漸吸引了眾多投資商的關注，于此興建大批旅游項目； 金銀湖政府規(guī)劃開 發(fā)金銀湖生態(tài)商務城，總規(guī)劃面積 頃 (含水面面積 頃 )，投資規(guī)模 4 億元。利用金湖、銀湖、墨水湖等自然環(huán)境，大力開發(fā)休閑旅游景觀。“十一五”期末，沿金銀湖湖岸建成休閑景觀長廊 1 個、影視娛樂中心 1 個、水上游樂項目 2 個，休閑旅游區(qū)形成稅收 2000 萬元 19 域成熟度之交通：以地鐵為核心的公共交通的建設使東西湖片區(qū)與其他各個片區(qū)的聯(lián)系更為緊密，已經形成成熟的立體交通網絡 軌道交通 1 號線二期工程計劃從宗關開始向西，止于東西湖三店城西板塊內。另外，在 2010 年前完工兩條地鐵中， 2 號線（地鐵） 的一期工程，將建設常青花園 街道口段； 貫通后的輕軌從堤角到東吳大道，將極大的改善金銀湖的出行環(huán)境，提升區(qū)位價值。 20 金銀湖區(qū)域距漢口中心商業(yè)區(qū) 10 公里，漢口火車站 7 公里，距武漢天河國際機場 18 公里。機場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道、京珠高速公路，共同構建了區(qū)內“蛛網”形立體交通； 隨著交通升級的加速，金銀湖的多層次外向輻射網絡即將形成，為項目商業(yè)商務設施全面輻射武漢提供了條件。 區(qū)域成熟度之交通：地鐵六號線將大大增加東西湖片區(qū)的便利性，增加與金銀湖與漢陽的聯(lián)系 武漢地鐵 6 號線線路長 里，計劃 2017 年建成。 武漢地鐵 6 號線將連通三環(huán)線外圍的沌口和金銀湖，也是連接漢口與漢陽的一個重要紐帶。 起于沌口三角湖，途徑鐘家村、漢口火車站、常青花園和東方馬城幾個商圈密集的區(qū)域，到達終點假日廣場站。 2011 年計劃完成海洋中心站、博覽中心站部分主體結構施工，這也是繼地鐵 3 號線之后第二條下穿漢江的地鐵，連通了三環(huán)線外圍的兩個新開發(fā)區(qū)域，在鐘家村與地鐵 4 號線實現(xiàn)換乘，在江漢路與地鐵 2 號線實現(xiàn)換乘，在大智路與輕軌換乘。 21 域成熟度之商業(yè)配套：基本配套已經初步形成，但綜合配套 正在逐步完善中，目前配套多集中在吳家山片區(qū)內。 金銀湖整體規(guī)劃了“一主一輔多心”的公共服務配套格局； 金銀湖中學是為了滿足泛金銀湖地區(qū)及周邊小區(qū)居民對于教育配套的需求，政府投資近億元新建的公辦寄宿制初中，目前已對外招生； 協(xié)和醫(yī)院與東西湖區(qū)簽約，規(guī)劃投資 4 億元， 3 年內在金銀湖建一家綜合性三級甲等醫(yī)院 協(xié)和金銀湖醫(yī)院。 區(qū)域成熟度之商業(yè)配套：基本配套已經初步形成，但綜合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在老吳家山片區(qū)內。 位于城西板塊的吳家山片區(qū)，生活配套較為成熟，生活也是最為便利的核心區(qū)域。 2009 年 5 月 8 日，市政府與臺商達成協(xié)議，在吳家山設立東西湖“臺商投資密集區(qū)”，眾多產業(yè)和商業(yè)的聚集，使得它 22 的區(qū)域優(yōu)勢越來越明顯，開發(fā)商更是將眼光聚焦如此，開發(fā)的樓盤也日益增多，未來將會吸引更多商家進駐本區(qū)域。 區(qū)域成熟度之綜合配套：吳家山片區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套已全面覆蓋。 經過十余年的發(fā)展，吳家山經濟開發(fā)區(qū)已經形成了較為完善的配套體系，中百倉儲、武商量販、中商評價等大型購物中心都已經進駐；湖錦、三五、艷陽天等大型酒店也在區(qū)域內開立了分店；區(qū)內醫(yī)療機構有東西湖區(qū)人民醫(yī)院和各辦事處職工醫(yī)院；中小學、幼兒園等基礎 教育設施也非常完善。 區(qū)域成熟度之綜合配套：金銀湖片區(qū)已有基礎教育醫(yī)療商業(yè)配套，但使用較為不便。 金銀湖片區(qū)的配套設施正在逐漸完善，商業(yè)配套除中百倉儲外，金山大道以北即將建成馬池商業(yè)街；環(huán)湖路已建成金銀湖中學，沿海賽洛城引進了北大附中；醫(yī)療配套上，金銀湖正在建一個占地 190畝的綜合醫(yī)院。 15 萬平方米的金盛家居廣場已落戶該區(qū)域，這個以建材、家居和家電為主的摩爾城，可彌補該區(qū)域商業(yè)設施的不足。沿海賽洛城將建 13 萬平方米的商業(yè)門面，將進一步緩解金銀湖地區(qū)配套的不足。 結 項目處于金銀湖與吳家山交 界處，從地域屬性來看更加偏重于吳家山片區(qū)，相比較金銀湖尚處于規(guī)劃中的設計藍圖而言，項目交通、配套已相當完善； 從產業(yè)布局來看，金銀湖屬于旅游休閑區(qū)，適宜生活；吳家山屬于工業(yè)投資區(qū)，配套完善，項目兼得雙區(qū)優(yōu)勢，但非金銀湖與吳家山的核心區(qū)位，因此區(qū)位并非本項目核心賣點，推廣方面宣傳不可過度。 市政基礎規(guī)劃方面項目除現(xiàn)有交通網絡覆蓋項目外，地鐵規(guī)劃也對項目價值有一定的提升作用。 本項目社會性配套對比二環(huán)內中心城區(qū)項目仍有劣勢，但與武漢其他遠城區(qū)包括金銀湖相比已相當成熟。 23 6、 2010 年武漢房地產宏觀數(shù)據(jù) 2010 年全年，武漢市新增土地供應 253 宗，總供給面積 平米。 從供應土地性質來看， 2010 年各類土地供應中，其他用地供應量居首位，供應面積達 平米，占總供地面積的 50%；其次為居住用地，供應面積為 平米，占總供地面積的 32%；商業(yè)用地供應面積為 平米，占總供地面積的 16%。 從供應土地區(qū)域分布來看， 2010 年各區(qū)域土地供應中，主城區(qū)內 2到全部供應量的 24%，其次為 3 環(huán)外主城區(qū)，供應量占到 20%； 隨著武漢市城市擴張步伐的加快，遠城區(qū) 越來越受到關注， 2010 年遠城區(qū)土地出讓占到了全市土地出讓面積的 32%，增長明顯。 雖然有新政影響，武漢市房價依然堅挺，銷量卻隨著政策變化而略有調整，但主要影響因素仍是房地產銷售的自然周期。 市場成交面積結構方面，中小戶型商品房為市場銷售主體， 120 平米以下戶型占據(jù)銷售總數(shù)的 60%。 中小戶型商品住房為市場銷售主體。 2010 年我市 120 平方米以下商品住房為市場的主要需求，銷售套數(shù)占總量的 較 09 年增加了 4 個百分點。其中 90方米占比最大，占比為 較09 年增加了 3 個百分點； 90 平方米以下商品住房銷售套數(shù)占總套數(shù)的 較去年增加了 1 個百分點。 140 24 武漢宏觀市場小結 2010 年武漢房地產市場處于供銷兩旺，尤其是遠城區(qū)土地， 2011 年處于上升走勢； 產品質量成為關鍵，優(yōu)質產品仍有提升空間，普通產品銷售量及價格已開始萎縮； 中小戶型仍是目前銷售主力 7、 2010 年泛金銀湖區(qū)域房地產市場分析 片區(qū) 75米的中小戶型走勢最好，空置率也最低。 2011 年各區(qū)域不同面積的銷售情況 1 月 2 月 3 月 90 以下 2390 37% 621 32% 332 27% 90 2129 33% 856 45% 612 50% 120 1365 21% 723 38% 441 36% 140 以上 581 9% 337 18% 160 13% 25 隨著工作、生活節(jié)奏加快，人們對居住環(huán)境提出更高的要求，更加注重產品的實用性和緊湊性，以便節(jié)約空間成本，目前在本區(qū)域內 75中小戶型銷量最好，其空置率最低。 8、泛金銀湖片區(qū)市場小結 泛金銀湖片區(qū)目前 仍屬于武漢價值洼地，成交量在靠前位置，成交均價在靠后位置； 實用型與緊湊型戶型迎合目前剛需要求，受金銀湖地理位置限制，該戶型銷售速度最快。 9、總結 區(qū)域優(yōu)勢分析 區(qū)域規(guī)劃日趨完善 地鐵二號線、六號線的修建，增加了暢通無阻的出行通道，對金銀湖與漢口中心區(qū)的聯(lián)通，也起到非常重要的作用。 金銀湖規(guī)劃增加公交線路，尤其在沿海賽洛城項目附近，搭配路網的形成，十分利于金銀湖居民的出行。 26 有了高架橋、地鐵、路網支撐，金銀湖片區(qū)將高樓林立，各種市政商業(yè)配套、娛樂休閑產業(yè)將迅速跟進，后湖將成為名副其實的武漢的新城、城市副 中心。 配套日趨完善 作為一個成熟的生活設區(qū)，金銀湖片區(qū)的市政、生活配套設施日漸齊全、完善，大型社區(qū)均引進了相關配套，如：沿海賽洛城引進北大附中，萬科西半島引進中百倉儲等，商業(yè)、醫(yī)療、教育機構逐步規(guī)劃興建。 政府支持力度大 武漢市對泛金銀湖的定位，是作為城市經濟增長第四極，大量的旅游項目、高新企業(yè)中心、商業(yè)中心的規(guī)劃，必將進一步吸引開發(fā)商的投資與居民置業(yè)居住 泛金銀湖片區(qū)制勝之道 27 10、我們的營銷戰(zhàn)略：宣傳和產品同時發(fā)力，直達營銷目標 進攻戰(zhàn)。 心策略：貫穿始終的活動營銷建立高形象！ 主 動客戶拓展實現(xiàn)擴容！ 將節(jié)奏與工程進度相聯(lián)系！ 象占位 領導者的姿態(tài)進入市場，占位高端、形象領先；高舉高打，以形象立勢為總體目標： 前期立勢是關鍵； 搶奪市場客戶資源； 建立企業(yè)市場影響力； 在價值主張上形成另一個極 武漢最具都市意向的生活示范區(qū)；展示一個武漢人內心渴望已久的都市生活。 銷節(jié)奏： 持續(xù)的形象和概念傳播；配合開盤期爆發(fā)式營銷；后期通過參與式的營銷活動維系持續(xù)熱銷； 開盤配合充分的客戶積累和局部現(xiàn)場體驗展示；此后，通過分階段賣點展示，爭取價值最大化的價格策略 。 要營銷手段： 關系營銷和活動營銷為主線的市場策略； 以少而精的大事件一舉立勢。 目品牌傳播執(zhí)行策略：“創(chuàng)新的生活方式服務”是我們品牌價值選擇。 建時代理想、筑品質生活 別人賣的是房子，我們建構的是一種生 28 活！ 新進者能夠超越市場現(xiàn)有束縛，通過創(chuàng)新滿足客戶需求； 具有城市化模式社區(qū)的開發(fā)經驗； 對于樓盤品質的嚴格要求：與大型建筑承包商合作，防止質量的不穩(wěn)定；卓越的工程控制及把控能力； 與一流的設計單位合作，確保領先的生活理念得以貫徹； 樓盤擁有完善的配套設施，使住戶住得更舒適； 所有這些， 均源于提供一個令消費者渴望的“都市生活” 們通過以下六個環(huán)節(jié)的做法實現(xiàn)項目的品牌傳播 品”環(huán)節(jié) 結合企業(yè)形象的產品推介會； 都市生活樣板間及品質工程樣板間的展示； 都市休閑商業(yè)街區(qū)的展示及體驗。 費者”環(huán)節(jié) 創(chuàng)建“豐尚時代廣場熙龍灣會”，入會業(yè)主購房優(yōu)惠或優(yōu)先； 全程專業(yè)購房服務； 建立業(yè)主投訴處理機制。 覺”環(huán)節(jié) 實施 業(yè)身份）管理，包括理念識別（ 寫 行為識別（ 寫 視覺識別（ 寫 29 象”環(huán)節(jié) 實力展示 利用開工典禮、員工招聘會等活動展示企業(yè)的綜合實力； 形象立勢 舉辦黑山植物園恐龍展等展覽樹立企業(yè)形象； 形象維系 開展都市生活主題的系列活動如家庭運動會、都市生活暢想征文等活動長期維系企業(yè)形象。 譽”環(huán)節(jié) 以豐尚時代廣場熙龍灣會為依托的溝通平臺，共建和諧社區(qū)； 舉辦年度業(yè)主聯(lián)誼活動（運動會、新春答謝會）； 實施豐尚時代廣場熙龍灣公益行動（如資助貧困學生、提供勤工儉學的崗位等）。 路”環(huán)節(jié) 發(fā)行 豐尚時代廣場熙龍灣會期刊：刊登圍繞都市生活的主題的文章； 統(tǒng)一銷售現(xiàn)場布置，彰顯都市生活氛圍； 進行配合企業(yè)及項目活動的軟文炒作。 銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行 我們研究客戶的購買行為，發(fā)現(xiàn)客戶的購買過程是具有一致性的，通?？梢詣澐譃樗膫€階段過程： 30 銷執(zhí)行技術思路： 2011 年 10 月 2012 年 3 月，我們要做的準備工作： （ 1） 相關協(xié)作單位的確定：廣告公司、合作媒體、代理公司、執(zhí)行顧問等； （ 2） 豐尚時代廣場熙龍灣會的籌備工作： 豐尚時代廣場熙龍灣會的發(fā)展定位策略； 豐尚時代 廣場熙龍灣關系梳理。 （ 3） 與豐尚時代廣場熙龍灣會相關的商家聯(lián)盟洽談：如咖啡店、餐飲店、銀行及各種品牌家居店等； 31 （ 4） 登記電話； （ 5） 豐尚時代廣場熙龍灣會正式吸納會員及積累客戶； （ 6） 營銷策略中相關活動資源的收集及挖掘； （ 7） 項目出街前準備：外展場洽談、工地圍板、導示系統(tǒng)、沙盤模型、宣傳物料準備、戶外廣告牌洽談。 銷活動方案 立勢活動一： 2011 年 9 10 月 項目奠基儀式； 立勢活動二： 2011 年 10 11 月 招聘會； 立勢活動三： 2007 年 11 12 月 客戶訪談會、產品推介會暨認籌會； 戶拓 展計劃 周邊企業(yè)客戶鎖定是關系營銷的第一戰(zhàn)。 豐尚時代廣場熙龍灣作為跨區(qū)域發(fā)展的公司，需要整合各地資源，便于各地聯(lián)動，降低推廣成本； 項目周邊幾大企業(yè)的職工是潛在的客戶，需要通過前期客戶會的形式牢牢抓住。 建立與客戶之間的良好溝通和互動，深化研究消費者需求以關系營銷的方式鞏固已有客戶群，發(fā)展新客戶為后續(xù)項目服務，基于企業(yè)立足武漢，長期擴張的戰(zhàn)略，組建真正的客戶服務關系組織 豐尚時代廣場熙龍灣會。 客戶的長期維系及潛在客戶的吸納； 提升企業(yè)的品牌及形成口碑傳送途經； 32 深入了解客戶需求，細分客戶。 豐尚 時代廣場熙龍灣會入會體制：零門檻免費入會制度，免費郵寄資料，并發(fā)放豐尚時代廣場熙龍灣卡，體現(xiàn)與眾不同的身份； 后期可以根據(jù)會員情況劃分不同檔次的會員等級，享受不同的服務。 發(fā)行豐尚時代廣場熙龍灣會特刊 豐尚時代廣場熙龍灣 都市生活雜志：主要內容： 企業(yè)業(yè)績介紹 時尚、都市住宅一覽 工程報道剪影 設計師簡介 精英團隊組合 房地產趨勢分析 作用： 1. 過郵局或其它方式確定區(qū)域內外高端客戶群體； 2. 代替樓書送給前期咨詢客戶，逐步滲透樓盤信息； 3. 開盤后將主要與客戶建立聯(lián)系，增強口碑傳誦。 原則： 1. 控 制成本， 25 30P；印刷紙內頁選用性價比較高的紙張； 2. 配合開盤銷售，出版特刊 都市生活手冊； 3. 內容偏軟性； 4. 項目銷售結束后，豐尚時代廣場熙龍灣會刊繼續(xù)作為豐尚時代廣場熙龍灣會的核心組成，起到老客戶維護及新客戶擴容的作用。 33 開盤特刊： 主要是對目標客戶階層最新精神生活的引導（如國內時尚都市社區(qū)介紹、都市生活主張、都市街區(qū)生活等）； 加入項目的開發(fā)進度、項目的新聞信息； 發(fā)展商介紹，開發(fā)理念等； 開盤后至項目銷售結束： 主要是對項目價值主張都市生活進行持續(xù)的精神引導，對未來社區(qū)生活進行描述及后續(xù)活動報 道（如攝影展）與發(fā)布； 一些準業(yè)主的散文，生活的小花絮作為點綴。 豐尚時代廣場熙龍灣會重要的制度和內容 積分獎勵制度； 在節(jié)日里以及常規(guī)性的組織一些精彩而有文化內涵的社區(qū)活動，例如酒會、頒獎 年華等等； 精選聯(lián)盟商家： 設定加盟條件： 1. 與會員衣食住用行、文化生活相關的行業(yè)； 2. 在區(qū)域具有一定的知名度及店面覆蓋率； 3. 具開放合作精神； 4. 誠信經營、明碼標價； 5. 愿意為會員提供價格優(yōu)惠及優(yōu)質服務； 6. 精選商家從創(chuàng)會之始就從更多地為客戶提供增值服務的角度來進行，是會員入會后的尊貴象征，也是得到實實在在的優(yōu)惠 的舉措之一； 34 7. 豐尚時代廣場熙龍灣會能給商家?guī)硪欢ǖ目驮矗_成良好的合作關系，而豐尚時代廣場熙龍灣會也可以通過商家宣傳自己的信息和品牌。這樣形成會員、豐尚時代廣場熙龍灣會、商家三方的共贏局面。 體傳播計劃 宣傳訴求點 形象概念宣傳：開發(fā)理念、區(qū)域發(fā)展、豐尚時代廣場熙龍灣品牌、產品。 時尚之都，豐尚時代廣場熙龍灣造城； 黑山植物園，旅游城市； 品質保證，時尚人生。 具體賣點宣傳： 都市新生活模式； 全面創(chuàng)新的都市復合型社區(qū)； 領跑武漢的都市化生活享受； 高形象的產品。 廣告?zhèn)鞑?廣 告主線 形象導入，概念宣傳：圍板、項目周邊導示系統(tǒng)、軟文； 形象深化：路牌、報廣、網絡、電視片、新聞報道； 產品核心賣點宣傳：路牌、報廣、網絡、連續(xù)性的小活動（兒童繪畫 35 展等）； 蓄客期的廣告?zhèn)鞑バ袆樱洪_盤前的蓄客期需要全面的廣告?zhèn)鞑シ绞胶透邚姸鹊耐茝V建立項目形象，以吸引關注，保證開盤的旺銷；開盤期之前是形象導入階段，從提升項目具體形象入手。 1. 駐守要塞、路牌投放精而少：中心廣場、火車站十字路口； 2. 路牌、車身主要內容為：形象推廣，造時尚之都，現(xiàn)代之城； 3. 報廣主要內容為：形象推廣；配合活動營銷、開盤信息發(fā)布； 4. 網 絡信息公布、營銷活動信息發(fā)布。 開盤強銷期 /持銷期的廣告?zhèn)鞑バ袆樱洪_盤強銷售期廣告宣傳主要以產品核心賣點、新生活方式的體驗、系列營銷活動為主；持銷期廣告宣傳主要以銷售信息為主，吸引目標客戶關注。 開盤強銷期： 1. 路牌、車身主要內容為：產品主要賣點與新生活方式的體驗為主； 2. 報廣主要內容為：產品主要賣點、新生活方式的體驗系列、營銷活動平面廣告為主；配合樓盤的銷售信息、營銷活動的信息發(fā)布； 3. 網絡主要內容為：產品的電子樓書；配合樓盤的銷售信息、系列營銷活動的信息發(fā)布與追蹤報道； 持銷期： 1. 路牌、車身主要內容為：發(fā)布產 品的銷售信息為主； 2. 報廣主要內容為：配合樓盤的銷售信息； 36 第三章 項目建設規(guī)模及功能標準 一、建設規(guī)模 武漢“豐尚時代廣場熙龍灣”項目位于武漢市東西湖片區(qū)，金徑河街辦事處三店易家灣，渡頭嘴北，金山大道北側，依據(jù)政府規(guī)劃土地性質為商住用地。用地呈不規(guī)則的方形，長約 175 米，深度約 185 米，凈用地面積約為 方米。方案總建筑面積 方米，地上建筑面積為 方米，地下建筑面積為 方米。建筑主要為7 棟住宅樓、 1 棟商業(yè)樓及底部地下室。住宅樓為 18 層、 26 層、 33 層；商業(yè)樓為 2 層；地下室為 1 層。本工程結構形式主要為剪力墻結構，按 6度抗震設防，建筑總高度最高為 。具體規(guī)劃建筑規(guī)模如下表： “豐尚時代廣場熙龍灣”項目初步規(guī)劃建筑規(guī)模表 項 目 單 位 項目總量 規(guī) 劃 總 用地面 積 畝 建筑面 積 上建筑面 積 下建筑面 積 宅建筑面 積 業(yè) 建筑面 積 套建筑面 積 筑密度 % 積 率 化率 % 25 機 動車 停 車 位 輛 523 非機 動車 停 車 位 輛 828 總戶數(shù) 戶 828 1、氣象及地理條件： 武漢市位于江漢平原東部，地處東經 113 41 05，北緯 2958 22。地形以平原為主，中部散列東西向殘丘，武漢屬北亞熱 37 帶季風性濕潤氣候，有雨量充沛、日照充足、夏季酷熱、冬季寒冷的特點。一般年均氣溫 一年中， 1 月平均氣溫最低， 7、 8月平均氣溫最高， 2、基地分析： 武漢“豐尚時代廣場 熙龍灣”項目位于武漢市東西湖片區(qū)，金山大道北側，用地呈不規(guī)則的方形。 該用地四周環(huán)境優(yōu)越，如何更好地提升整個的住宅價值成為本次規(guī)劃的重點。 規(guī)劃任務將綜合利弊兩方面，從建筑的布局等方面權衡設計。 二、設計宗旨： 1、 營造高品質、現(xiàn)代化的具有優(yōu)良環(huán)境的居住及商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)規(guī)劃思想的超前性和生活條件的舒適性。 2、 以獨到的規(guī)劃思想和整體風格表現(xiàn)本工程的標志性和唯一性。 3、 發(fā)展可塑的住宅空間，強調住戶的行為參與和領域認同，更好地體現(xiàn)“以人為本”的思想。 4、 充分考慮小區(qū)空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和視覺環(huán) 境的均好和互補。 三、總平面規(guī)劃： 1、規(guī)劃框架 功能組織整體化是小區(qū)總平布局的中心思想。本方案以大圍合布局作為規(guī)劃框架，使居住、商業(yè)空間“成片、成面、成型”，整個小區(qū)能一氣 38 呵成，中心突出，高潮迭起。規(guī)劃體現(xiàn)大開大合的理念，為小區(qū)整體品質的提升和景觀空間的營建鋪墊基本框架。 院內的庭院景觀和院外的城市景觀內外貫通，相互交融，使小區(qū)住戶在獲得歸宿感的同時也擁有了開闊舒暢的居住視野，讓優(yōu)美的城市景觀能順暢的串流入小區(qū)內部，構建立全新的、高品質的小區(qū)生活模式。 2、入口與交通系統(tǒng) 根據(jù)城市主要人流方向，及工程的 現(xiàn)狀條件，在用地南側上，設置住宅的出入口，車行出入口設置于地塊西側。 人流從南側出入口進出，用戶車輛從西側進入后即可迅速出入地下車庫。使園區(qū)內成為完全步行空間，如此實現(xiàn)真正意義上的“人車分流”。車位數(shù)量要求地下室大體作整片布置，住宅的樓電梯間均入地下車庫，也便于從車庫直接回家。 小區(qū)消防車道的的設置大體沿建筑周邊布置，并形成環(huán)道，平常則作為小區(qū)的景觀步行道。庭院內則根據(jù)景觀和功能的需要設置各種景觀步道和應急消防車道，滿足消防車通行的需要。 3、環(huán)境設計： 景觀設計的目的，是使社區(qū)居民們能夠“詩意地居住，健康 地生活?！贝髧系慕ㄖ季肿匀恍纬闪碎_闊的小區(qū)中心綠地，也提供了較好的外部環(huán)境空間尺度。小區(qū)環(huán)境構圖以蜿蜒靈動的曲線為主，綠化結構清晰，分布均勻，可達性強。富有現(xiàn)代都市文化的氛圍和充盈的生命力。 景觀構成：以面狀庭院景觀空間為主，在景觀視覺軸線的交點和端部營造節(jié)點，以突出重點，使景觀高潮跌蕩起伏。 39 景觀營造：以關注居家生活的參與性為宗旨，將自然生態(tài)景觀與建筑主題完美結合，達成“泛景觀”的效果。由于小區(qū)內部為完全的步行空間，因此景觀設計以流動的曲線構圖，將居民的戶外活動有機地串聯(lián)起來，形成連續(xù)的景觀休 息帶，使歸家之路充滿舒適、溫馨、愉悅的情趣。 在景觀細節(jié)上，融入養(yǎng)生、藝術、健康和鄰里交往等人文概念，強調人與