拱墅區(qū)桃園單元R21-15地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 拱墅區(qū)桃園單元 塊項(xiàng)目 第一章、 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱 拱墅區(qū)桃園單元 塊 2、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 用地面積 7383 容積率 21積率 積率 總建筑面積 97118 地上可售住宅面積 37557 地上建筑面積 社區(qū) 地上建筑面積（計(jì)容） 54934 , 其中 排屋 小高層 高層 37557 商業(yè)用房 5493 地上建筑面積的 10% 塊15728 38 物業(yè)用房 085 總建筑面積的 社區(qū)、養(yǎng)老、公廁用房 99 每百戶 30 養(yǎng)老用房 20/百戶，公廁 60下建筑面積 2184 地下車位數(shù) * 40 方 其中 住 宅地下車位 個(gè) 1055 90 平方以下 1:0方 1:住總戶數(shù) 戶 1477 根據(jù)戶型配比表調(diào)整公式 地上停車位 個(gè) 117 10% 本項(xiàng)目開發(fā)條件受 7090 政策 和建筑限高 85 米 規(guī)劃限制。 容積率為 集約型用地條件， 由于 周邊配套成熟完善，不遠(yuǎn)處的半山公園風(fēng)景優(yōu)美，該地塊又與市中心無縫連接，整個(gè)城北地區(qū)升值潛力大，發(fā)展前景好， 所以 本項(xiàng)目是客戶難得的優(yōu)質(zhì)選擇 ，項(xiàng)目可 2 以開發(fā)高層住宅來滿足大量居民的購(gòu)房需求，汽車北站的存在，也可以帶來杭州市北面其他城市的一些潛在客戶。 3 3、 地塊位置 宗地區(qū)域圖 宗地分布圖 4 地塊 周邊有 虎山公園、半山公園， 景觀資源較為優(yōu)越；而 該地塊 所屬的 桃源板塊 ，未來規(guī)劃已經(jīng)十分詳盡， 目前中鐵建已經(jīng)入駐城北，并且得到了居民認(rèn)可，廣宇 2013 年 4月拿地，毗鄰該地 塊，帶來競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也帶來了人氣， 將來地鐵 4 號(hào)線 的運(yùn)行，更是實(shí)現(xiàn)了與 市中心 的一體化。 二、投資環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境可行性結(jié)論 杭州作為浙江省會(huì)城市，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，城市化程度不斷提高，在邁向十一五新的發(fā)展時(shí)期，可以預(yù)見，杭州政治經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步向前推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)健而穩(wěn)定的需求基礎(chǔ)。 拱墅區(qū)“十二五”規(guī)劃，城北將實(shí)施“一軸三核七區(qū)”多極化發(fā)展。 拱墅區(qū)政府提出了建設(shè)秀美拱墅三年行動(dòng)計(jì)劃、城中村改造提速年等“四大年”活動(dòng)。其中， 將桃源板塊定位為未來杭州主城區(qū)北部的大型居住區(qū) 。 區(qū) 位價(jià)值 ： 桃源地塊 隸屬杭州市主城區(qū)老城北，是市政府目前改造的重點(diǎn)，并且 桃源新區(qū)居住環(huán)境日漸改善，人氣集聚，商業(yè)興旺，將成為拱墅區(qū)級(jí)交通中心和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)股，在城北具有獨(dú)天得厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 交通優(yōu)勢(shì) ： 本項(xiàng)目緊鄰沈半路、臨丁路交匯處，臨丁路直通臨平副城，連接杭城一縱 “ 秋石高架 ” ，沈半路 半山路（ 320 國(guó)道）通往繞城高速出城區(qū)， 規(guī)劃北秀街連通金昌路銜接康橋區(qū)塊和運(yùn)河新城，交通便利。桃源新區(qū) 內(nèi)規(guī)劃建有一個(gè)擁有 7 條線路的公交中心；地鐵四號(hào)線過桃源新區(qū)內(nèi)部，且設(shè)有桃源站。 配套優(yōu)勢(shì) 醫(yī)療： 緊鄰項(xiàng)目 1 公里有杭州市第一人民 醫(yī)院分院，二公里范圍內(nèi)有浙江省腫瘤醫(yī)院、杭鋼醫(yī)院、半山人民醫(yī)院、杭汽輪醫(yī)院等多家醫(yī)院，可滿足醫(yī)療所需。 桃源新區(qū)內(nèi)規(guī)劃有5 萬方的市級(jí)醫(yī)院。 商業(yè)：本項(xiàng)目二公里范圍內(nèi)有世紀(jì)聯(lián)華、世紀(jì)華聯(lián)、大潤(rùn)發(fā)等生活超市， 且桃源內(nèi)規(guī)劃有 1 個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，可滿足日常所需。 教育：項(xiàng)目鄰近半山，內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，可滿足基本教育所需。 桃源新區(qū)內(nèi)規(guī)劃有 1 所中學(xué)， 2 所小學(xué)， 3 所幼兒園。 5 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 桃源地塊景觀資源豐富，位于地塊北部的半山風(fēng)景區(qū)，林木蔥郁、景色優(yōu)美，位于地塊內(nèi)的下塘河、二號(hào)港等河網(wǎng)水系，經(jīng)整治建設(shè)后，將共同構(gòu)成本 規(guī)劃地塊外部及內(nèi)部重要的景觀資源，整個(gè)地塊依山傍水，居住環(huán)境宜人，堪比“世外桃源”。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 2012 年，杭州 拱墅區(qū)十大產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，同比增長(zhǎng) 比全區(qū) 百分點(diǎn)，十大產(chǎn)業(yè)增加值占全區(qū) 比重為 比 2011 年提高 杭州市平均水平相比，十大產(chǎn)業(yè)增加值增幅高出市平均水平 百分點(diǎn)，占 比重高出市平均水平 百分點(diǎn)。 拱墅區(qū)目前已經(jīng)明確提出了“一城一村一區(qū)十大綜合體”的發(fā)展計(jì)劃?！耙粎^(qū)”即桃源新區(qū)，規(guī)劃總面積約 173 公頃， 建筑面積 200多萬平方米，距市中心武林廣場(chǎng)約 9 公里。建成后，將成為杭州主城北部具有鮮明時(shí)代特征的現(xiàn)代大型商貿(mào)居住區(qū)。 目前 區(qū)域已有 萬科、綠城、朗詩(shī)、 濱江、 中鐵建等房產(chǎn)大鱷入駐， 政府也在快速地使附近的工廠搬遷， 區(qū)域關(guān)注度和開發(fā)熱度與日俱增。從投資環(huán)境分析 看 ，本項(xiàng)目具有較大的可行性。 2、 市場(chǎng)可行性結(jié)論 政策方面， 進(jìn)入 2013 年，樓市在經(jīng)歷了 2012 年的大起大落之后，迎來了相對(duì)平 6 穩(wěn)的一年，限貸限購(gòu)的政策依然延續(xù)， 20%個(gè)稅虛驚一場(chǎng)樓市發(fā)展進(jìn)入了恢復(fù)元?dú)怆A段， 2013 年三季度， 數(shù)、固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)有 所回升，第四季度可能下行，宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇 局面 仍在繼續(xù)，在中央“宏觀政策要穩(wěn)，微觀政策要活，社會(huì)政策要托底”精神指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)第四季度貨幣政策，房地產(chǎn)調(diào)控等宏觀政策仍將以穩(wěn)為主，給房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)提供動(dòng)力 。 從市場(chǎng)走 勢(shì)角度來看， 隨著 國(guó)五條 政策效應(yīng)的逐漸淡化，三季度價(jià)格漲幅再度擴(kuò)大，成交量 穩(wěn)回 升。 2013 年上半年杭州十區(qū)商品房成交量為 42017 套，同比 2012年上半年上升了 不僅成交量增多，杭州市拱墅區(qū)房?jī)r(jià)更是直線上升，目前已經(jīng)達(dá)到 2 萬 /平。 7 城市化角度來看， 目前杭州的城市化率為 2015 年將達(dá)到 75%。杭州市區(qū)人口是 ， 以杭州去年常住人口 增長(zhǎng)率計(jì)算，每年最少還將增長(zhǎng)4人，再加上 原居民中每年結(jié)婚的人口 ， 按照人均 30 多平方米來計(jì)算， 對(duì)住宅的剛性需求就將約達(dá) 300 萬平方米，再加上有不少市場(chǎng)發(fā)希望從居住型到舒適型發(fā)展，每年對(duì)住宅的需求量在 400 萬平方米以上，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格是很大的支撐。而受城市發(fā)展、土地供應(yīng)、開發(fā)能力等各種條件的制約，近年來杭州住宅有效供應(yīng)略顯補(bǔ)足，很難滿足如此達(dá)的需求。 從供求關(guān)系這一根本因素分析， 截止 2013 年 11 月 1 日，杭州市可售房源為 46270套，按每日平均可去化 800 套算，要用 14 個(gè)月才可以將其售完，銷售過程中，還會(huì)有新的樓盤出現(xiàn)，所以從目前形勢(shì)來看， 供給需求大致還是平衡的。 8 從區(qū)位優(yōu)勢(shì)角度來看，杭州作為長(zhǎng)三角重要的歷史文化名城，作為浙江省省會(huì)城市，以全浙江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，杭州居民收入持續(xù)增 長(zhǎng)和民間資本的擴(kuò)張作為支持，經(jīng)過多年來的城市環(huán)境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛圍，吸引了大批浙江其它地區(qū)及長(zhǎng)三區(qū)區(qū)域乃至全國(guó)區(qū)域的人口到杭州購(gòu)房置業(yè)，住房消費(fèi)需求持續(xù)旺盛。 作為杭州 市現(xiàn)在重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，城北桃源新區(qū) 的城市價(jià)值在不斷體現(xiàn)和提升，因此，從市場(chǎng)環(huán)境分析，本項(xiàng)目具有可行性。 3、 項(xiàng)目可行性結(jié)論 本案位于 城北 桃源 板塊 ，具有良好的區(qū)域發(fā)展前景，依托 各種商業(yè) 配套發(fā)展，以其 區(qū)域 半山公園、虎山公園 生態(tài)環(huán)境 等優(yōu)勢(shì)，將打造成為“ 城北 宜居 居住區(qū)”。 本 案將立足于產(chǎn)品本身，從市場(chǎng)出發(fā)，樹立做精品的開發(fā)理念，以 卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、服務(wù)等產(chǎn)品內(nèi)在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的差異化亮點(diǎn)，使產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 在產(chǎn)品開發(fā)和銷售推廣中，充分利用宋都在杭州乃至長(zhǎng)三角的品牌效應(yīng)，發(fā)掘宋都成立 29 年以來積累之忠實(shí)客戶資源，為項(xiàng)目帶來良好的效益。 4、 經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 初步測(cè)算 銷售毛利 潤(rùn)率為 20， 銷售凈利潤(rùn)率 行。由于項(xiàng)目建設(shè)成本不低，在建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，應(yīng)做好成本管理和控制， 以良好的產(chǎn)品品質(zhì)作為市場(chǎng)價(jià)格的堅(jiān)實(shí)支撐，并通過營(yíng)銷策 劃和市場(chǎng)推廣，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品美譽(yù)度，形成熱銷，使銷售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，進(jìn)而提升項(xiàng)目安全保障系數(shù)和項(xiàng)目抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 9 第二章、 投資可行性分析 一、 杭州市宏觀環(huán)境分析 1、 城市規(guī)模 杭州市轄上城、下城、江干、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭 8 個(gè)區(qū) ,建德、富陽、臨安 3 個(gè)縣級(jí)市 ,桐廬、淳安 2 個(gè)縣。全市總面積 16596 平方千米，其中市區(qū)面積 3068 平方千米。 2、 城市人口 2012 年末，全市常住人口達(dá) 880 萬人， ， 其中戶籍人口 人，比上年末增加 戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 人，非 農(nóng)業(yè)人口 人。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為 人口自然增長(zhǎng)率為 3、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 濟(jì)總量 2012 年 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ 元，按可比價(jià)格計(jì)算， 全市按常住人口計(jì)算的人均 到 88985 元，增長(zhǎng) 按國(guó)家公布的 2012 年平均匯率折算，達(dá)到 14097 美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 整為 2012年的 產(chǎn)占比首次超過 50%。 政收入 2012 年杭州 完成財(cái)政 總收入 元，比上年增長(zhǎng) 其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 元，增長(zhǎng) 在稅收收入中，增值稅 元，增長(zhǎng) 元，增長(zhǎng) 企業(yè)所得稅 元，增長(zhǎng) 個(gè)人所得稅 元，下降 全年地方財(cái)政支出 元，比上年增長(zhǎng) 場(chǎng)物價(jià) 市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 漲幅低于上年 百分點(diǎn)。八大類商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格呈 “ 七升一降 ” 格局 。 全市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格下降 工業(yè)生 產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降 口 2012 年末，全市常住人口 人，比上年末增加 人，其中城鎮(zhèn)人口 公安部門戶籍登記人口 人，其中，農(nóng)業(yè)人口 人，非農(nóng)業(yè)人口 人；全市人口出生率為 ，人口自然增長(zhǎng)率為 。 10 業(yè)結(jié)構(gòu) 不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)得到快速發(fā)展。 其中：二產(chǎn)業(yè)增加值 三產(chǎn)業(yè)增加值 別增長(zhǎng) 。 資結(jié)構(gòu) 2012 年，全市完成固定資產(chǎn)投資 元，比上年增長(zhǎng) 從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 元，下降 第二產(chǎn)業(yè)投資 元，增長(zhǎng) 其中工業(yè)投資 元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)投資 元，增長(zhǎng) 全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，比上年增長(zhǎng) 房屋施工面積 長(zhǎng) 竣工面積 平方米，下降 平方 米，增長(zhǎng) 其中住宅銷售 平方米，增長(zhǎng) 民收入與消費(fèi) 據(jù)抽樣調(diào)查，全年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均總收入 41842 元，剔除個(gè)人所得稅、社會(huì)保障支出后的人均可支配收入 37511 元，增長(zhǎng) 扣除價(jià)格上漲因素后，實(shí)際增長(zhǎng) 人均生活消費(fèi)性支出 22800元，比上年增長(zhǎng) 年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 百戶居民家庭擁有家用汽車 34 輛、空調(diào)器 215 臺(tái)、移動(dòng)電話 213 部、家用電腦112 臺(tái)、微波爐 74 臺(tái)、淋浴熱水器 105 臺(tái) 。 全市農(nóng)村居民人均純收入 17017 元，比上年增長(zhǎng) 扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 人均生活消費(fèi)性支出 13612 元，增長(zhǎng) 全市農(nóng)村居民人均居住面積 方米，每百戶農(nóng)村居民家庭擁有家用汽車 27 輛、空調(diào)器 143 臺(tái)、移動(dòng)電話 253 部、家用電腦 60 臺(tái)、微波爐 41 臺(tái)、淋浴熱水器 91 臺(tái)、洗衣機(jī) 88 臺(tái)、電冰箱 102 臺(tái)。 2012 年末城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 元，比上年末增長(zhǎng) 格爾系數(shù) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州 2012 恩格爾系數(shù)為 城鎮(zhèn)居民 )，有所下降。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50溫飽， 40小康， 30富裕，低于 30%為最富裕。根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，杭州市已經(jīng)達(dá)到富裕程度，但杭州與 發(fā)達(dá) 城市相比，仍有潛力可挖。 隨著中國(guó) 經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)邁出新步伐，市域網(wǎng)絡(luò)化大都市建設(shè)加快推進(jìn)， 居民生活水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。 而對(duì)于 11 本 項(xiàng)目 而言，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，將有力保障項(xiàng)目的運(yùn)行和未來良好的前景。 二、 區(qū)域背景分析 1、 桃源新區(qū) 整體 規(guī)劃 根據(jù)杭州市 “ 構(gòu)筑大都市、建設(shè)新 天堂 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)， 未來幾年，拱墅區(qū)將以“一城一區(qū)十四大綜合體”為載體，加快秀美新拱墅建設(shè)。 打造桃源新區(qū)“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興”的城市建設(shè)格局。 在 拱墅區(qū) 內(nèi)， 杭州市正在打造一個(gè)“半山半城，川上田園”的城北新城，建成后，桃源新區(qū)將成為杭州主城北部具有鮮明時(shí)代特征、交通便捷、設(shè)施齊全、環(huán)境秀美的現(xiàn)代大型商貿(mào)居住區(qū)，成為杭城的“世外桃源”、北大廳的生態(tài)家園。 其中本項(xiàng)目所處 桃源板塊，規(guī)劃重點(diǎn)是優(yōu)化 、 美化環(huán)境，完善功能配套 ，將為本項(xiàng)目提供完善配套、優(yōu)美環(huán)境，彰顯本項(xiàng)目居住價(jià)值。 2、 城北 居住帶 前景分析 體規(guī)劃 桃源 板塊位于老城北，東面不遠(yuǎn)處為秋石高速，東北處為 320，直接與余杭連通，西南方向有汽車北站，更是方便了杭州北面城市居民的來往，比如說德清、長(zhǎng)興、宜興等地，附近的半山公園、虎山公園更是提升了該地塊的價(jià)值， 便利的 交通、優(yōu)質(zhì)的景觀以及規(guī)模 12 成片的居住開發(fā)是選 桃源的三大 優(yōu)勢(shì) ，建成后的項(xiàng)目必將是 主城區(qū)罕見集人文景觀、自然景觀為一體的人居筑品 。 雖然城北現(xiàn)在還是有些凌亂， 周邊住宅及設(shè)施偏老舊，很多地方都在拆遷施工，且以工業(yè)為主， 居住環(huán)境不太理想，但是假以時(shí)日，該區(qū)域必將是居住焦點(diǎn)， 5 年之內(nèi)杭鋼的搬遷，目前 大面積公園的建造，城北的居住環(huán)境已經(jīng)得到了很大的改善，空氣質(zhì)量也是屬于中上等。本 項(xiàng)目作為板塊前列開發(fā) 項(xiàng)目，隨著后續(xù)地塊的出讓，該地塊的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。 通規(guī)劃 十二五規(guī)劃 以來，政府就特別注重城北的發(fā)展 ， 使城北與市中心的無縫連接是必須的，規(guī)劃中桃源新區(qū) 將有一個(gè)擁有 7 條線路的公交中心 。 地鐵 4 號(hào)線 根據(jù)杭州軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（修編）的規(guī)劃，地鐵 4 號(hào)線的線路情況為蕭山義橋到西湖三墩，其中桃源地塊作為重要一站，周邊區(qū)域直接享受到軌道交通利好。其中， 4 號(hào)線一期預(yù)計(jì) 2014 年底前建成通車，連接城東新城和錢 江新城將不是夢(mèng)想。 道路網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目緊鄰沈半路、臨丁路交匯處，臨丁路直通臨平副城，連接杭城一縱 “ 秋石高架 ” ，沈半路 半山路（ 320 國(guó)道）通往繞城高速出城區(qū)，規(guī)劃北秀街連通金昌路銜接康橋區(qū)塊和運(yùn)河新城，交通便利。 項(xiàng)目本就在主城區(qū)老城北，公交線路已經(jīng)很完善。 居住規(guī)劃 根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃， 按拱墅區(qū)“十二五”規(guī)劃，城北將實(shí)施“一軸三核七區(qū)”多極化發(fā)展。所謂“一軸”，就是京杭大運(yùn)河生態(tài)發(fā)展軸；“三核”，就是運(yùn)河商務(wù)區(qū)、運(yùn)河新城、北部軟 13 件園；“七區(qū)”，是指祥符片區(qū)、上塘片區(qū)、長(zhǎng)樂片區(qū)、桃源新區(qū)、田園新區(qū)、康橋東區(qū) 、鐵路北站綜合功能區(qū)。 5 年間，杭州城北關(guān)停轉(zhuǎn)遷企業(yè) 339 家；今后 5 年，打造出 14 大城市綜合體。 工業(yè)老區(qū)拱墅區(qū)，如今正華麗轉(zhuǎn)身，將成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)高端化、新經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展和服務(wù)業(yè)快速推進(jìn)的秀美生態(tài)城區(qū)。 高起點(diǎn)規(guī)劃、強(qiáng)配套跟進(jìn)、美環(huán)境優(yōu)化， 城北 的發(fā)展模式引入眾多外來地產(chǎn)大鱷的涌入，未來 城北新區(qū) 將導(dǎo)入數(shù)萬人口，形成集居住、商業(yè)、度假、休閑于一體的高檔居住生活板塊，具有良好的發(fā)展前景。 14 第三章 市場(chǎng)可行性分析 一、杭州 土地市場(chǎng)分析 1、居住性質(zhì)用地分析 2008杭州各城區(qū) 住宅 土地供應(yīng)量 統(tǒng)計(jì)表 （單位：平方米） 年份 濱江區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 上城區(qū) 西湖區(qū) 下城區(qū) 下沙 合計(jì) 2008 210589 34824 158505 25432 182283 239953 88805 940391 2009 15333 567334 531334 61333 244000 149333 242667 1811334 2010 19228 391085 147973 0 186693 71369 287343 1103691 2011 127537 62851 379491 0 164741 41992 40485 817091 2012 143866 236612 300571 44903 306812 0 17706 105040 合計(jì) 5165336 129270 1517874 131668 1084529 502647 677006 杭州整體供應(yīng)量 2009 年 供應(yīng)量較大 ,其中 2009 年高達(dá) 181 萬方 ； 2009 年開始到2011 年，供應(yīng)量逐年減少， 2011 年僅 81 萬方，隨著 2009、 2010 年成交的土地大部分已經(jīng)去化，而需求量并未減少，市場(chǎng)產(chǎn)品銷售將出現(xiàn)空檔。 根據(jù)上表的 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，政府每年都會(huì)有 1主導(dǎo)板塊，住宅用地的供應(yīng)量會(huì)明顯多于其他板塊；在 2009、 2010 年拱墅區(qū) 是住宅用地供應(yīng)的主導(dǎo)板塊； 2、 近年來杭州主城區(qū)宅地樓面價(jià) 對(duì)比 2008 年至今主城區(qū)宅地平均樓面價(jià)， 2008宅地平均樓面價(jià)一直處于上升趨勢(shì)，受 2010 年宏觀調(diào)控的影響， 2011 年回落至 8920 元 / ，低于 2009年的 9330 元 / ，而 2012 年以來，宅地面價(jià)再次逆市上揚(yáng)，達(dá)到 10719 元 / ，僅次于 2010 年所創(chuàng)造的最高值。 15 就溢價(jià)率而言， 2012 年杭州市主城區(qū)宅地成交溢價(jià)率超過 49%并 配保障用房的地塊為三塊，占 10%，一半以上的地塊溢價(jià)率在 10%間，也有部分直接加價(jià)成交。 3、 2013 年 上半年 杭州土地市場(chǎng)近況 2013 年，杭州 (包括主城區(qū)、余杭、蕭山三區(qū) )土地市場(chǎng)延續(xù)著從 2012 年下半年就恢復(fù)的熱度，土地供應(yīng)節(jié)奏緩中有升，成交金額一路看漲， 1，以成交總可建面積為依據(jù)，杭州主城區(qū)成交最熱的板塊為：半山田園、濱江、城東新城以及三墩祥符。 其中，半山田園板塊以 方體量遙遙領(lǐng)先，上半年共成交土地 10 宗，元；濱江、城東新城和三墩祥符板塊的成交體量接近， 分別為 方、 方。 16 二 、 桃源板塊 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 桃源板塊是杭州規(guī)劃的大型居住區(qū)之一，居住氛圍已日漸成熟。 目前 拱墅區(qū)常住人口達(dá)30 萬 ， 未來 桃源板塊 將成為杭城 北部 居住中心，杭州新一輪的房 產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊也由此形成， 萬科、綠城、濱江 也都 已經(jīng)入駐 城北 ， 成為 城北 領(lǐng)軍開發(fā)企業(yè) ， 廣宇 2013 年 4 月份拿走了桃源板塊第一塊土地， 進(jìn)一步提升了 桃源新區(qū) 的居住價(jià)值。 板塊格局已成型： 本項(xiàng)目所處的城北區(qū)域目前 有 多個(gè)項(xiàng)目入駐，萬科北宸之光、濱江萬家星城、綠城西子湖畔、金隅田園外 、朗詩(shī)田園綠郡 等，且都得到了大家的認(rèn)可，但對(duì)于桃源板塊來說，因?yàn)槭切掳鍓K，目前只有臨近的廣宇項(xiàng)目且尚未建設(shè)，雖然同一板塊的樓盤較少，但附近的田園板塊已經(jīng)成熟，桃源板塊本身也得到了業(yè)內(nèi)人的認(rèn)可，由于自然公園等資源優(yōu)勢(shì)， 賦予了該板塊較高的居住價(jià) 值，未來幾年，隨著杭鋼的搬遷， 該項(xiàng)目必將成為熱點(diǎn)樓盤。 17 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案列表： 項(xiàng)目名稱 中鐵建 國(guó)際城 地理位置 拱墅區(qū)石祥路 239 號(hào) 開發(fā)商 浙江京城投資有限公司 建筑規(guī)模 40 萬 容積率 3 綠化率 30% 產(chǎn)品類型 高層 、小高層 住宅 在售產(chǎn)品 92舒適戶型最后一期 ， 買即送飄窗面積， 3#樓 208 平層官邸，共 60 戶，開盤勁銷。 主力戶型及面積 90 銷售價(jià)格 20998 元 /平米 配套 教育： 上塘中心小學(xué)、拱宸橋小學(xué)、源清中學(xué)、拱宸中學(xué)、浙江大學(xué)城市學(xué)院、浙江 樹人大學(xué) 醫(yī)院： 杭州詹氏中醫(yī)骨傷醫(yī)院、杭州市杭玻醫(yī)院、杭州上塘醫(yī)院皋亭門診部 其他： 城市伯爵假日酒店、杭州海外國(guó)際酒店、中國(guó)郵政拱宸橋投遞部 、 城北體育公園、半山森林公園、項(xiàng)目周邊 2 萬方三角綠地公園 項(xiàng)目描述 項(xiàng)目總建筑體量約 40 萬方，其中商業(yè)配套約 10 萬方 ;主力戶型在 90之間，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格流露出不動(dòng)聲色的尊貴氣息 ;獨(dú)樹一帆的維多利亞園林風(fēng)格，與高貴、典雅的建筑相互輝映，為城市新貴營(yíng)造一個(gè)國(guó)際化、詩(shī)意化的城市綜合體。 18 項(xiàng)目名稱 金隅 田園外 地理位置 杭州市拱墅區(qū)田園廣濟(jì)路和依山路交叉口 開發(fā)商 金隅山墅 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模 19 萬 容積率 化率 30% 產(chǎn)品類型 小高層、排屋 在售產(chǎn)品 在售 18 和 21 號(hào)樓，面積包括 90 和 128 平米，均為邊套房源，折后均價(jià) 16800 元 /平米。金隅田員外規(guī)劃 21 幢 20 層的高層住宅，預(yù)計(jì) 2014 年交付。 主 力 戶 型及面積 高層戶型 85方米 銷售價(jià)格 均價(jià) 17700 元 /平米 配套 教育 ： 杭鋼幼兒園、 半山實(shí)驗(yàn)小學(xué)、田園小學(xué)、杭州北苑中學(xué) 醫(yī)院：浙江省腫瘤醫(yī)院、杭鋼醫(yī)院、半山人民醫(yī)院 其他：半山公園、虎山公園、聯(lián)華超市、杭州銀行等 項(xiàng)目描 述 項(xiàng)目是北京金隅集團(tuán)在杭州 6 年后的首部主城區(qū)力作，項(xiàng)目由 21 棟高層公寓圍合而成， 85為項(xiàng)目主力戶型，另有部分 120的舒適房型， 還有少量 60的小戶型產(chǎn)品。項(xiàng)目