無(wú)錫·太湖山莊別墅區(qū)可行性研究報(bào)告

景 目名稱 無(wú)錫太湖山 莊 別墅區(qū) 辦單位 本項(xiàng)目由 公司 開(kāi)發(fā) 。 告編制 的 依據(jù) （ 1） 國(guó)家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)和相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 ； （ 2） 濱湖區(qū)大浮漆塘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； （ 3） 無(wú)錫市濱湖區(qū)發(fā)展和改革局錫濱發(fā)改基（ 2007）第 306 號(hào)項(xiàng)目核準(zhǔn)通知 ； （ 4） 無(wú)錫市規(guī)劃局錫規(guī)定（ 2007）第 059 號(hào)規(guī)劃定點(diǎn)圖 ； （ 5） 無(wú)錫市規(guī)劃局錫規(guī)定（ 2007）第 059 號(hào)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等。 無(wú)錫太湖山莊別墅區(qū) 1 目概況 建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū) 。 設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)需求分析，我們盡可能充分地 利用區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，提供盡可能周全的公共設(shè)施服務(wù) ， 考慮不同消費(fèi)者的需求， 還要盡可能地 保證居民的生活質(zhì)量 。本著這樣的原則，我們 建設(shè)如下內(nèi)容， 讓 使用者擁有好的居住環(huán)境 ， 吸引更多的人群到此，帶動(dòng)無(wú)錫城市的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 1、 建設(shè) 13200 平方米的 別墅建筑，共有 78 戶 ； 2、 建設(shè) 5350 平方米的公寓建筑，共有 60 戶； 3、建設(shè) 5350 平方米 的商業(yè)建筑，方便居民，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，活躍場(chǎng)地； 4、建設(shè) 5814 平方米 的公共綠地，為居民提供一個(gè)良好的戶外環(huán)境及活動(dòng)休閑場(chǎng)所 ； 5、 建設(shè)約 118 個(gè)停車位，保證別墅每戶一個(gè)，公寓共 40 個(gè)停車位，為居民停車提供方便； 6、 建設(shè) 2400 平方米的地下室建筑，充分利用地下空間，提高土地利用率 。 要建設(shè)條件 本項(xiàng)目 為 房地產(chǎn) 項(xiàng)目， 太湖山莊 位于無(wú)錫唯一的國(guó)家 5A 級(jí)風(fēng)景區(qū) 核心地帶，東臨 山水東路 (湖璽莊園斜對(duì)面 )，距無(wú)錫老城區(qū)僅 20 分鐘車程，交通便捷，車況優(yōu)越。項(xiàng)目東側(cè)為無(wú)錫南拓北展城市大綱核心區(qū)域，屆時(shí)，商業(yè)， 2 文化，教育等相關(guān)生活設(shè)施必將更加完善。同時(shí)， 2014 年通車的地鐵 1 號(hào)線距項(xiàng)目也僅 1 公里，相信項(xiàng)目依托得天獨(dú)厚的自然景觀優(yōu)勢(shì)，加之便捷，優(yōu)越的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為無(wú)錫唯一在售的可作為第一居所的山水別墅。且停墅令及湖岸停批令政策性限制，太湖畔山莊園將會(huì)成為五里湖畔最后的傳世 藏 品。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 1 總用 地面積 15300 2 總建筑面積 19740 3 別墅 建筑面積 13200 4 公寓 建筑面積 15350 5 商業(yè) 建筑面積 1250 6 地下室建筑面積 2457 7 容積率 8 總建筑基地面積 4814 9 建筑密度 10 別墅總戶數(shù) 78 戶（戶均 170 ） 11 公寓總戶數(shù) 60 戶 12 綠地率 13 停車位 別墅 1 輛 /戶 公寓地下、地面停車（ 40） 本項(xiàng)目的提出正是響應(yīng)國(guó)家和 無(wú)錫市政府的號(hào)召，為長(zhǎng)江三角洲區(qū)域城市的建設(shè)出力，為 利用良好的自然資源， 提升居住區(qū)的 檔次和居民的居住環(huán)境 應(yīng)運(yùn)而生的。 本項(xiàng)目的實(shí)施是 中國(guó)特色城市化道路探索的 需 要 ， 是 提高人民群眾生活品質(zhì)的需要， 是 無(wú)錫市 充分發(fā)揮山水旅游資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè) 高檔住宅小區(qū)的嘗試， 符合 經(jīng)濟(jì) 社會(huì)發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的實(shí)施就是要利用城市的資源優(yōu)勢(shì)促進(jìn)城市郊區(qū)的發(fā)展 ，創(chuàng)造 優(yōu)美 舒適的 居住條件 ，而 別 3 墅區(qū) 發(fā)展必須要以良好的生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，探索“天人合一”的生態(tài)友好型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧之路。 出 務(wù)院正式批準(zhǔn)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃 長(zhǎng)江三角洲 地區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，自然稟賦優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，體制比較完善，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達(dá)，一體化發(fā)展基礎(chǔ)較好，是我國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域，具有高起點(diǎn)上加快發(fā)展的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇 。 規(guī)劃 明確了長(zhǎng)三角發(fā)展的戰(zhàn)略定位，即亞太地區(qū)重要的國(guó)際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群。作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)活力以及優(yōu)越人居環(huán)境 有目共睹。長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃 給 無(wú)錫 房地產(chǎn) 發(fā)展帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn) 。 共無(wú)錫市委關(guān)于制定無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議 無(wú)錫 十二五 規(guī)劃建議 ： 未來(lái)一二十年將無(wú)錫打造創(chuàng)新型、服務(wù)型、國(guó)際化、現(xiàn)代化，具有獨(dú)特影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性中心城市。 制定 “十二五 ”規(guī)劃，必須堅(jiān)持以鄧小平理論和 “三個(gè)代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照胡錦濤總書記 “讓太湖這顆江南明珠重現(xiàn)碧波美景 ”和溫家寶總理 “建設(shè)生態(tài)城、高科技產(chǎn)業(yè)城、旅游與現(xiàn)代服務(wù)城、宜居城 ”的總體要求，以世界先進(jìn)城市為標(biāo)桿，把 “推動(dòng)科學(xué)發(fā)展率先發(fā)展、建設(shè)創(chuàng)新無(wú)錫 4 幸福無(wú)錫 ”作為主題，把加快轉(zhuǎn)型發(fā)展作為主線，把 “科教興市、人才強(qiáng)市、質(zhì)量與知識(shí)產(chǎn)權(quán)立市 ”作為主戰(zhàn)略，把創(chuàng)新和法治作為根本法寶，把 “寓強(qiáng)于富、普惠于民 ”作為根本目的，全面推進(jìn)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、全面加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)、全面保障和改善民生、全面深化改革開(kāi)放，為把無(wú)錫建設(shè)成為創(chuàng)新型、服務(wù)型、國(guó)際化、現(xiàn)代化，具有獨(dú)特影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性中心城市打下具有決定性意義的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 無(wú)錫如何彰顯自己獨(dú)特的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力？建議 “ 堅(jiān)持 和而不同 ，在長(zhǎng)三角一體進(jìn)程中，充分發(fā)揮區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、山水和人文等優(yōu)勢(shì)，著力 彰顯無(wú)錫城市個(gè)性，優(yōu)化生態(tài)宜居環(huán)境，形成生活和商務(wù)成本 洼地 ，大力增強(qiáng)對(duì)高端人才和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的吸引力，創(chuàng)造獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。 ” 也就是說(shuō)，作為區(qū)域性中心城市，要集聚各類要素 “ 為我所用 ” 并產(chǎn)生 “ 極化效應(yīng) ” 。未來(lái)長(zhǎng)三角世界級(jí)城市群的發(fā)展中，無(wú)錫將充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)、山水旅游資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、服務(wù)外包與創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、職業(yè)教育中心、旅游度假中心。 綜上所述，本項(xiàng)目的提出正是響應(yīng)國(guó)家 發(fā)展長(zhǎng)江三角洲子地區(qū) 的號(hào)召及無(wú)錫市自身建設(shè)和發(fā)展的需要。為 把無(wú)錫建設(shè)成具有獨(dú)特影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性中心城市 奉獻(xiàn)一份力量 錫 市 的 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 無(wú)錫市 經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，同時(shí)居民消費(fèi)能力消費(fèi)意識(shí)在不斷的增強(qiáng)，還 具備不可低估的 “財(cái)富階層 ”的消費(fèi)實(shí)力 。 錫城市 建設(shè) 的需要 5 無(wú)錫市城市的快速發(fā)展，城市中心正在向西南方向轉(zhuǎn)移規(guī)劃建設(shè)，以蠡湖為核心的蠡湖新城，太湖新城和漁港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城一號(hào)地塊作為無(wú)錫新城區(qū)開(kāi)發(fā)。區(qū)域的發(fā)展靠居民的消費(fèi)帶動(dòng)，而一個(gè)好的居住環(huán)境及居住條件非常重要。 錫城市 房地產(chǎn) 的需要 目前，無(wú)錫市 房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷的發(fā)展， 新區(qū)樓盤投資與增值功能日顯的同時(shí)產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的投資者。 3 項(xiàng)目 建設(shè)條件分析 況 理位置 無(wú)錫是江蘇省省轄的一個(gè)沿海城市，是中華人民共和國(guó)的特大城市，以及經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市，地處江蘇省南部、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲中部，位于北緯 317至 322，東經(jīng) 11933至 120 38 ，位于長(zhǎng)江三角洲江湖間走廊部分，南瀕太湖，西依錫山、惠山，京杭大運(yùn)河在境內(nèi)流過(guò) ， 是蘇南地區(qū)的交通中樞、長(zhǎng)江咽喉，地理位置十分重要；東鄰蘇州，距上海 128 公里；南控太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京 183 公里；北扼長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。 無(wú)錫總面積為 4650 平方公里，其中市區(qū)面積為 方公里，下轄江陰、宜興二個(gè)市 (縣 )和錫山、惠山、崇安、北塘、南長(zhǎng)、濱湖和新區(qū)七個(gè)區(qū)。至 2004 6 年末，無(wú)錫市總?cè)丝?。無(wú)錫是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)，擁有產(chǎn)業(yè)、山水旅游資源優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)三角國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、服務(wù)外包與創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、職業(yè)教育中心、旅游度假中心。并被財(cái)富（中文版）雜志評(píng)為 “中國(guó)最佳商務(wù)城市 ”。 2004 年當(dāng)選 “全國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ” ，連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市。下轄的江陰市和宜興市兩個(gè)個(gè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力均列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）前十分別位居第一、第六位。江陰的華西村被譽(yù)為 “天下第一村 ”。在全國(guó)相對(duì)富裕地區(qū)排行榜中，無(wú)錫位列全國(guó)第五。 濟(jì) 無(wú)錫是中國(guó)重要經(jīng)濟(jì)中心城市、區(qū)域性交通樞紐和著名的旅游勝地，江蘇省重點(diǎn)發(fā)展的特大型城市， 2004 年，地區(qū)生產(chǎn)總值 2350 億元，人均生產(chǎn)總值 52825元；財(cái)政一般預(yù)算收入 元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 元；外資、民資投入占全部 投入八成以上，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主動(dòng)力。消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)放大，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，增長(zhǎng) 全市商品市場(chǎng)成交額突破千億元，百億元市場(chǎng)增加到 6 家。對(duì)外貿(mào)易爭(zhēng)先進(jìn)位，進(jìn)出口總額 美元，增長(zhǎng) 其中出口 美元，增長(zhǎng) 高新技術(shù)產(chǎn)品出口占比升至 全年完成協(xié)議注冊(cè)外資 美元，增長(zhǎng) 到位注冊(cè)外資 美元，外經(jīng)營(yíng)業(yè)額 美元，新批境外投資項(xiàng)目 18 個(gè)。鼓勵(lì)民間資本投資興業(yè)，私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重提升為 私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員增至 人。 7 史 無(wú)錫歷史悠久，是一座具有三千多年歷史的古城，公元前十一世紀(jì)末，周太王的長(zhǎng)子泰伯從陜西來(lái)到江南，定居梅里 (現(xiàn)錫山市梅村鎮(zhèn) )，號(hào)稱勾吳。他帶領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐用衽d修水利，農(nóng)耕蠶桑，促進(jìn)了中原文化與江南文化的融合，開(kāi)創(chuàng)了吳文化。公元前 202 年正式建縣，因境內(nèi)錫山錫、鉛源枯竭而取名 “無(wú)錫 ”。歷史上，由于帝王君侯之變遷，時(shí)稱無(wú)錫縣，時(shí)稱有錫縣，自公元 497 年，無(wú)錫縣名稱沿襲不變。 1949 年設(shè)無(wú)錫市。 無(wú)錫是中國(guó)著名的魚米之鄉(xiāng)。無(wú)錫是中國(guó)民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃。無(wú)錫發(fā)達(dá)的商業(yè)形成了向全國(guó)的強(qiáng)勁輻射力。無(wú)錫景色優(yōu)美，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市之一，國(guó)家衛(wèi)生城市，國(guó)家園林城市。無(wú)錫完善的基礎(chǔ)教育是教授、科學(xué)院院士和大學(xué)校長(zhǎng)的搖籃。 “太湖明珠 ”無(wú)錫是一座具有三千年歷史的江南名城。早在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，已是當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保留著眾多的歷史遺跡 。 2010 年 12 月 26 日，無(wú)錫獲選 2010 中國(guó)最具幸福感城市。無(wú)錫頒獎(jiǎng)詞：傳承千年的魚米之鄉(xiāng)，歷久彌新的工業(yè)搖籃；這里風(fēng)光絕美，陶冶了人們的文化氣質(zhì)；這里教育發(fā)達(dá)，培養(yǎng)了無(wú)數(shù)的杰出人才。濛濛煙雨，秀美江南，祥和文明，宜居之城。 候環(huán)境 無(wú)錫市屬北亞熱帶濕潤(rùn)區(qū)，受季風(fēng)環(huán)流影響，形成的氣候特點(diǎn)是：四季分明，氣候溫和，雨水充沛，日照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)。氣溫， 1 月平均氣溫在 左右；7月平均氣溫在 28 左右。全年無(wú)霜期 220天左右。無(wú)錫市區(qū)年平均降水量在 1048 8 毫米。雨季較長(zhǎng)，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸發(fā)量，屬濕潤(rùn)地區(qū)。無(wú)錫市區(qū)日照時(shí)數(shù) 時(shí)。常見(jiàn)的氣象災(zāi)害有臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、連陰雨、干旱、寒潮、冰雹和大風(fēng)等。由于受太湖水體和宜南丘陵山區(qū)復(fù)雜地形等的影響，局部地區(qū)小氣候條件多種多樣，具有南北農(nóng)業(yè)皆宜的特點(diǎn)，作物種類繁多。 2003 年無(wú)錫市氣候特點(diǎn)是：氣溫特高，盛夏高溫明顯，降水正常略少，日照充足。水美土肥，物產(chǎn)豐富，是全國(guó)著名的魚米之鄉(xiāng)。 然資源 水資源：全市共有大小河道 3100 多條，總長(zhǎng) 2480 公里。市區(qū)河道總長(zhǎng) 150公里，平水期水體容積 800 萬(wàn)立方米。太湖為江南水網(wǎng)中心，面積 方公里，總蓄水量為 立方米，年平均吞吐量約 52 億立方米。因此，無(wú)錫地表水較豐富，外來(lái)水源補(bǔ)給充足。地下水資源據(jù)不完全資料測(cè)算，市區(qū)儲(chǔ)量為 6349萬(wàn)立方米，年補(bǔ)給量為 6453 萬(wàn)立方米。 物產(chǎn)資源：無(wú)錫市具有開(kāi)采價(jià)值的礦產(chǎn)資源主要是粘土礦、石灰石、大理石等非金屬礦。全市已通過(guò)省級(jí)以上技術(shù)鑒定的礦泉水井 (泉 )共有 11 處，已開(kāi)發(fā)的有 5 處。 生物資源：無(wú)錫市除栽培植物外，擁有自然分布于地區(qū)內(nèi)以及外來(lái)歸化的野生維管束植物共 141 科、 497 屬、 950 種、 75 變種。主要用材林有竹、松、杉，優(yōu)良用材的樹種有杉木、檫樹、樟樹、紫南、紅楠、 麻櫟、錐栗、榆樹等。藥用植物 400 多種。鳥類有 170 多種；魚類為 90 多種，太湖中的銀魚，長(zhǎng)江中的刀 9 魚、鰣魚、河豚魚是名貴魚類；獸類有 30 多種，主要有華南兔、穿山甲、豹貓、黃鼬等。 勢(shì)分析 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目位于歷史悠久，風(fēng)景秀美的小上海 無(wú)錫 。無(wú)錫 位于長(zhǎng)江金三角中部。東臨蘇州，距上海 128 公里；西連常州，距南京 183 公里；南抱太湖，與浙江省交界；北依長(zhǎng)江，離天然良港張家港僅 40 公里 。無(wú)錫是享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的旅游城市，利用依山傍水、臨江環(huán)湖的自然景觀發(fā)展起來(lái)的旅游資源，成為眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。 （ 2）區(qū) 域 優(yōu)勢(shì) 無(wú)錫市的城市中心正在向西南方向轉(zhuǎn)移規(guī)劃建設(shè)，以蠡湖為核心的蠡湖新城，太湖新城和漁港新城三大新城形成新的城市中心 ，而 太湖城一號(hào)地塊作為無(wú)錫新城區(qū)開(kāi)發(fā) 。無(wú)錫是江南名城之一，擁有得天獨(dú)厚的山水自然景觀和深厚綿長(zhǎng)的歷史文化底蘊(yùn)。該項(xiàng)目地處太湖之濱，自然風(fēng)光優(yōu)美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富，交通便利。 （ 2）政策的支持 長(zhǎng)江三角洲區(qū)域發(fā)展的要求 和無(wú)錫城市的新定位，都對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)提供了一定的支持。 10 勢(shì)分析 為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院打出了一系列政策組合拳。 例如 國(guó)務(wù)院發(fā)布的 “新國(guó)十條 ”， 這些政策 或多或少 會(huì)對(duì)別墅市場(chǎng)造成 一定的 沖擊 ; 近期從中央到地方都推出了一系列調(diào)控措施，比如提高首付款比例、貸款利息等，同時(shí)房產(chǎn)稅呼聲高漲，該稅種的執(zhí)行尺度將在很大程度上左右未來(lái)豪宅消費(fèi) ； 無(wú)錫別墅多為本地消化 ； 無(wú)錫市在蠡湖新城等很多地方已有很多建成的別墅區(qū)， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很大 。 4 建設(shè)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 定位 場(chǎng)定位 本項(xiàng)目位于 無(wú)錫 ，僅靠周圍本地居民消費(fèi)是絕對(duì)不能發(fā)展的，要想達(dá)到帶動(dòng)無(wú)錫城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，必須要面向更多的消費(fèi)人群 。而近年來(lái)， 房地產(chǎn)的興起，炒熱了市場(chǎng)，樓價(jià)瘋漲，也改變了人們，特別是高消費(fèi)人群的消費(fèi)及投資方式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的提高，會(huì)有越來(lái)越多的人 對(duì)生活環(huán)境的質(zhì)量要求逐步提高，那些 紛繁喧擾的 大城市中心 區(qū) 已不適合居住， 車水馬龍的情景讓人們對(duì)自然和生態(tài)的渴望日益增強(qiáng)，隨即 把目光都投向了正在興起的小城市，尤其是那些具有良好的自然、人文資源的城市，交通便利，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清潔，居住舒適等要求已經(jīng)逐漸被重視。 從 比較成熟的市場(chǎng)來(lái)看， 太湖山莊別墅區(qū)就一般而言的優(yōu)勢(shì) ：一、 瀕臨湖岸，風(fēng)景優(yōu)美，觀景效果極好 ；二、 綠地率高，滿足人們休閑娛樂(lè)需求，營(yíng)造良好戶外活動(dòng)空間 ；三、 交通便捷，和其余城市聯(lián)系方便 ；四、 建筑滿足了人們對(duì)采光， 11 通風(fēng) 等居住性需求 ；五， 公共基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全 ；六、 不同的建筑 適合不同消費(fèi)水平的人居住 。 費(fèi)群體定位 所以本項(xiàng)目的消費(fèi)群主要是 外來(lái)投資 客群 ，及 無(wú)錫市 當(dāng)?shù)氐陌最I(lǐng)階層、民營(yíng)企業(yè)管理人員、個(gè)體工商業(yè)主 或者周邊因工作等原因遷入本市的經(jīng)商人員 等。 太湖山莊 投資還涉及到五個(gè)最關(guān)鍵要素的把握：第一，項(xiàng)目區(qū)位研究；第二，資源聚集研究；第三，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈研究；第四，整體概念設(shè)計(jì)把握；第五，市場(chǎng)運(yùn)作方式控制。 首先，所謂區(qū)位研究，是指 太湖山莊 項(xiàng)目一定要考慮兩大因素，這就是項(xiàng)目區(qū)域同城市的關(guān)系，以及項(xiàng)目所在地同高速公路的關(guān)系。 一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)域同大型城市相距不能超過(guò)一小時(shí)車程；或者該區(qū)域應(yīng)該在主要的旅游線上，同高速公路要有比較便捷的對(duì)接方式。 本項(xiàng)目所在區(qū)位正是無(wú)錫市濱湖 區(qū)的腹地， 到老城區(qū)不過(guò) 20 分鐘的車程，與蘇州、上海等發(fā)展較快的城市也具有非常便捷的交通聯(lián)絡(luò) 。 第二， 太湖山莊 項(xiàng)目成功的核心因素，依然是資源的高度聚集和項(xiàng)目高科技含量。 太湖山莊地理位置優(yōu)越，面向太湖，背靠山林，有這些自然景觀作為核心資源，它處于無(wú)錫這個(gè)歷史悠久的城市，還具有一定的人文資源 。而 其規(guī)劃設(shè)計(jì)又 依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使 其 具有較高的科技含量。 12 第三，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈問(wèn)題。如果項(xiàng)目位于旅游線上，那么它就能進(jìn)入旅游產(chǎn)品系列，為整個(gè)旅游業(yè)服務(wù)。如果是一般性的 居住區(qū) 項(xiàng)目，其 居住 功能非常重要。因?yàn)閮H僅利用 本地居民購(gòu)買的方式很難讓這個(gè)項(xiàng)目贏利。因此，太湖山莊項(xiàng)目的購(gòu)買主體面對(duì)各地人民，因?yàn)楦呤杖肴巳河邢?，如果僅限于本地，很難贏利，但擴(kuò)大消費(fèi)群體， 利潤(rùn)就 可觀了 。當(dāng)然， 太湖山莊位于無(wú)錫的 國(guó)家 5A 級(jí)風(fēng)景區(qū) 核心地帶， 以良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境 為優(yōu)勢(shì)，并以旅游業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 以收回龐大的投資。這就是通過(guò)旅游主題作為區(qū)域發(fā)展引擎，走向了為城市服務(wù)的另一產(chǎn)業(yè)鏈。 本項(xiàng)目將建成 環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全的高檔居住區(qū) ， 成為穩(wěn)定的盈利來(lái)源；依靠周邊的自然和人文資源，吸引購(gòu)買者，增加消費(fèi)人群的種類，賣房 收入將成為主要盈利 來(lái)源。 第四，關(guān)于概念設(shè)計(jì)。對(duì)于 別墅區(qū) 的策劃來(lái)說(shuō)，最重要的是設(shè)計(jì)概念?，F(xiàn)在看來(lái)， 別墅區(qū) 的設(shè)計(jì)應(yīng)該追求一種自然主義的風(fēng)格，美國(guó)著名的景觀設(shè)計(jì)學(xué)創(chuàng)始人西蒙茲（ 出的社區(qū)規(guī)劃的新倫理概念： 一、保護(hù)最佳的自然和歷史風(fēng)貌； 二、保存、限制使用互為聯(lián)系的開(kāi)放空間架構(gòu)； 三、開(kāi)發(fā)選出的高地區(qū)域，依地勢(shì)建房。 太湖山莊 項(xiàng)目設(shè)計(jì)就必須從下意識(shí)里喚起人們對(duì) 自然生態(tài)環(huán)境的追求 。這包括周邊的環(huán)境以及對(duì)時(shí)間、空間的感覺(jué)，對(duì)鄰里關(guān)系的理解。因此這還不僅僅是對(duì)區(qū)域貼上各種標(biāo)簽，而是要強(qiáng)調(diào)一種自然 的相融性，對(duì)人文精神共存共融的思路。 太湖山莊 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的自然主義設(shè)計(jì)思想應(yīng)為自然協(xié)調(diào)、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒適方便和充滿趣味幾個(gè)核心要素。 本項(xiàng)目的建設(shè)將嚴(yán)格秉承這樣的 13 設(shè)計(jì)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。 第五，市場(chǎng)運(yùn)作問(wèn)題。 太湖山莊 項(xiàng)目 環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越， 對(duì)過(guò)慣了城市忙碌生活的人來(lái)說(shuō)， 具有很大的吸引力， 但是價(jià)格也比較高，不適合大眾的要求， 這對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是最大的挑戰(zhàn)。因此，必須在項(xiàng)目運(yùn)作中不時(shí)注入一些新的 手段 ，即根據(jù) 不同人群 的 收入 特點(diǎn)設(shè)計(jì)，如對(duì)于 本地居民 ，可以 進(jìn)行一定的購(gòu)買優(yōu)惠措施 ， 對(duì)于外地移民的 ， 如進(jìn)行本地建設(shè)投資的，也可以進(jìn)行分期付款等 。但對(duì)于一次性付清的給予一定的優(yōu)惠 。 另外， 對(duì)于那些常年在外住的 ， 只是將其作為投資的購(gòu)買者，可以結(jié)合租賃的形式，將其短期租給城市的一些消費(fèi)群體 。 中國(guó)大陸內(nèi) 房產(chǎn) 市場(chǎng) 波動(dòng)較 大， 但 隨著國(guó)民收入上升， 很多高收入人群對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸升高，兼具自然人文資源的別墅區(qū) ， 將是人們的最好選擇，因此太湖山莊項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)可期。 6 投資估算及 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 依據(jù) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)詳見(jiàn)總論 建設(shè)單位提供的相關(guān)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)資料 太湖山莊總投資 11935 萬(wàn)元，其中 1、 擬建 36 棟疊加別墅，共 11952 ，每平方建造 3000 元，共計(jì) 3585 萬(wàn)元；2、 擬建 6 棟雙拼別墅，共 1248 ，每平方建造 4000 元，共計(jì) 500 萬(wàn)元； 3、 擬建 1 棟公寓，共 5340 ，每平方建造 2000 元，共計(jì) 1068 萬(wàn)元； 4、 擬建 1 棟商業(yè)建筑，共 1200 ，每平方米建造 1000 元，共計(jì) 120 萬(wàn)元； 14 5、 居住區(qū)內(nèi)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共計(jì) 1000 萬(wàn)元； 6、 居住區(qū)內(nèi)景觀綠化建設(shè)共計(jì) 6540 ，每平方建造 300 元，共計(jì) 162 萬(wàn)元； 7、 項(xiàng)目運(yùn)作資金 5000 萬(wàn)元； 8、 機(jī)動(dòng)資金 500 萬(wàn)元； 1、該項(xiàng)目自 2013 年 5 月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2014 年 10 月全部竣工并交復(fù)使用。自 2014 年 11 月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，到 2016 年年底前應(yīng)全部收回投資， 2、疊加別墅 180 萬(wàn)每戶，共計(jì) 14040 萬(wàn)元，雙拼別墅 260 萬(wàn)元每戶，共計(jì)1560 千萬(wàn)，公寓 80 萬(wàn)元每戶，共計(jì) 4800 萬(wàn)元；共 20400 萬(wàn)元。 3、 根據(jù) 2007 年 3 月 16 日通過(guò)的中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法企業(yè)所得稅稅率按 25%計(jì)。經(jīng)計(jì)算得出本項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為 8456 萬(wàn)元，年平均所得稅 2116 萬(wàn)元，年均凈利潤(rùn)為 6340 萬(wàn)元。投資凈利潤(rùn)率為 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ %） 6541 萬(wàn)元 投資回收期 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目具有較好的盈利能力、較強(qiáng)的償債能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較 15 穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目可行。 7 社會(huì)