長(zhǎng)春市CBD房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

- 1 - 長(zhǎng)春市 地產(chǎn)項(xiàng)目 第 1 章 緒論 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)不僅是人們生產(chǎn)、居住的活動(dòng)場(chǎng)所，而且逐步成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、合理發(fā)展直接影響到公共投資、個(gè)人消費(fèi)、社會(huì)就業(yè)以及金融、信貸和多種相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到了帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善城市環(huán)境、推動(dòng)城市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展， 在“振興東北”這個(gè)良好經(jīng)濟(jì)氛圍 下 ， 長(zhǎng)春市 房地產(chǎn)投資從 2000 年以來(lái)，一直保 持著較高的增速， 呈現(xiàn)出迅猛 的發(fā)展勢(shì)頭。 這加快了城市建設(shè)、改善了投資環(huán)境、提高了人民居住質(zhì)量和城市總體經(jīng)濟(jì)水平，但同時(shí)也暴露出了一些值得深思的問(wèn)題。不少房地產(chǎn)企業(yè)掘到第一桶金之后，就不能拿地繼續(xù)發(fā)展，面對(duì)國(guó)家的宏觀政策和行業(yè)形式變化也是束手無(wú)策，最終淘汰出局；有的企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能得到銀行貸款，項(xiàng)目中期擱置或被迫轉(zhuǎn)讓，總結(jié)失敗的原因主要是前期工作不夠重視。 如今 絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)， 為了 規(guī)避 投資中 的 各種風(fēng)險(xiǎn)， 獲得最大收益， 發(fā)揮 項(xiàng)目 對(duì)經(jīng)濟(jì)的 拉動(dòng) 作用，對(duì)其進(jìn)行可行性研究顯得尤為重要。 可行性研究是指在投資決策 前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 2 - 價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。 本論文以 地處原長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院的“長(zhǎng)春市 研究對(duì)象。項(xiàng)目 是以寫(xiě)字樓、商住樓、商鋪和地下車(chē)庫(kù)為一體的商業(yè)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積 高達(dá) 27萬(wàn)平方米 ，建設(shè)項(xiàng)目周期4年，估算 總投資 為 風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究意義十分重大， 具體 如下： 1、通過(guò)對(duì)“長(zhǎng)春市 行性研究，可以判定項(xiàng)目的可行性，為投資 決策 提供 依據(jù)； 2、可行性研究的結(jié)論是“ 吉林省 宏基置業(yè) 有限 公司”籌集資金和向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù)，也是向當(dāng)?shù)卣⒁?guī)劃部門(mén)、環(huán)境保護(hù)部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)； 3、 可行性研究的結(jié)論可作為 “吉林省宏基置業(yè)有限公司” 或有關(guān)方面商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)；是項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的依據(jù)； 4、獲得批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告是該 目的科研試驗(yàn)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)和生產(chǎn)組織的依據(jù)，也是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)資料和對(duì)該項(xiàng)目考核的依據(jù)。 - 3 - 第 2 章 總論 - 3 - 第 2 章總論 目背景 目名稱 吉林 省宏基置業(yè) 有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)長(zhǎng)春市 目性質(zhì) 新建 目承辦單位名稱及概況 本房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)承建 單位 “吉林省宏基置業(yè)有限公司” 成立于 21 世紀(jì)初，最初在通化市取得成果，幾次成功運(yùn)作 后 ， 2005年登陸長(zhǎng)春并打開(kāi)了市場(chǎng)。 目前，宏基置業(yè)僅在通化已擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理多個(gè)公司，資產(chǎn)總額超過(guò) 2億元，近年來(lái)在通化投資達(dá) 續(xù)兩年被當(dāng)?shù)卣谟?“納稅明星企業(yè)”。 05 年公司進(jìn)軍長(zhǎng)春市場(chǎng)向大城市過(guò)渡， 實(shí)施了“由居住地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化；由消 費(fèi)型物業(yè)向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)化 ” 的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并在 當(dāng)年 6 月至2006年 10月與吉報(bào)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)“吉林日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈”， 讓同行刮目相看。 行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 1、 長(zhǎng)春市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006本； 2、 開(kāi)發(fā)公司立項(xiàng)報(bào)告； 3、國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)政策； 4、化學(xué)工業(yè)出版社可行性研究辭典； 5、中國(guó)電力出版社工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究實(shí)務(wù)手冊(cè)； 吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 4 - 6、國(guó) 計(jì) 委和建設(shè)部發(fā)布建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。 目提出的理由與過(guò)程 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中投入 產(chǎn)出表的 40個(gè)部門(mén)中，有 38個(gè)部門(mén)與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。 作為第三產(chǎn)業(yè)龍頭的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展非常迅速，其基礎(chǔ)是眾多產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的整體經(jīng)濟(jì)，與整體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮著重要作用。表 1 1 是2000年至 2003年三產(chǎn)業(yè)總量一覽表。 表 2 1 三產(chǎn)業(yè)總量一覽表 年份 比較項(xiàng)目 2000 2001 2002 2003 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 二產(chǎn)業(yè)（億元） 三產(chǎn)業(yè)（億元） 三產(chǎn)業(yè)所占比重（ %） 業(yè)結(jié)構(gòu)的逐年改善，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)其健康運(yùn)行。尤其是第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，增加了對(duì)寫(xiě)字樓和公寓類物業(yè)（商務(wù)公寓、酒店式公寓）的需求，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)遇。隨著 2005 年“振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，以及長(zhǎng)春市招商引資力度的加大，將進(jìn)一步加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展速度，為房地 產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。 從長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求看， 2003 年 2006年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增長(zhǎng)率為 高第 2 章 總論 - 5 - 于長(zhǎng)春市 平均增長(zhǎng)率，特別是寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量逐年增長(zhǎng)，銷售價(jià)格迅猛上升，體現(xiàn)出了長(zhǎng)春市適度超前的房地產(chǎn)發(fā)展速度。 目前，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入買(mǎi)方市場(chǎng)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯。 建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)中找準(zhǔn)自己的位置，以差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)贏得市場(chǎng)，使公司效益最大化，提出了本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)想。 目概況 設(shè)地點(diǎn)介紹 本項(xiàng)目地處長(zhǎng)春市市區(qū)中心，為原 長(zhǎng)春 稅務(wù)學(xué)院舊址，位于南關(guān)區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)交界處，地塊北鄰解放大路，南達(dá)至善路，西至人民大街，東到岳陽(yáng)街，是一規(guī)則的長(zhǎng)方形地塊，總面積 邊區(qū)域文化、商業(yè)機(jī)構(gòu)林立，生活配套設(shè)施齊全，城市基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通便捷，是一塊難得的商業(yè)寶地。 設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目是以寫(xiě)字樓、商住樓、商鋪和地下車(chē)庫(kù)為一體的商業(yè)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積 27 萬(wàn)平方米，其中地下車(chē)庫(kù) 3 萬(wàn)平方米、商鋪 下一層 上裙樓 平方米）、寫(xiě) 字樓和商住樓各 平方米。建筑物中間為 平方米的花園。 項(xiàng)目欲構(gòu)建長(zhǎng)春市“ 念最早產(chǎn)生于美國(guó)，全稱是 即中央商務(wù)區(qū) ） 。 資及融資方案 該項(xiàng)目總投資 由以下三個(gè)渠道解決： 1、由 “吉林省宏基置業(yè)有限公司” 自籌資金 32000萬(wàn)元； 吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 6 - 2、申請(qǐng)銀行貸款 元，貸款年利率人民銀行年利率8%計(jì)算，建設(shè)期利息計(jì)入工程投資； 3、預(yù)售收入再投資資金 價(jià)與結(jié)論 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 一 建設(shè)規(guī)模 1 總占地面積 5000 心花園 0400 住一體樓 4600 2 建筑物占地面積 4752 心花園 0400 住一體樓 4352 3 總建筑面積 70000 下車(chē)庫(kù)（ 0000 下商鋪（ 5000 樓商鋪 8000 字 樓 8500 住樓 8500 4 建筑容積率 % 600 5 建筑系數(shù) % 二 開(kāi)發(fā)周期 年 4 1 施工周期 年 2 第 2 章 總論 - 7 - 2 銷售周期 年 3 預(yù)售期 1年 三 項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元 1 自籌資金 萬(wàn)元 32000 2 銀行貸款 萬(wàn)元 3 預(yù)售資金 萬(wàn)元 四 收入及支出 1 銷售總收入 萬(wàn)元 2 總投資支出 萬(wàn)元 各種稅金 3 總盈余 萬(wàn)元 后 五 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 46205 2 全投資內(nèi)部收益率 % 3 資本金內(nèi)部收益率 % 4 投資利潤(rùn)率 % 24 5 資本金利潤(rùn)率 % 6 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 建設(shè)期 2年 7 借款償還期 年 8 借款 年 1 行性研究結(jié)論 1、本項(xiàng)目的建設(shè)宗旨明確，就是為了適應(yīng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，根據(jù)南關(guān)區(qū)至 2020 年規(guī)劃要求，培育一個(gè)大型的商業(yè)中心， 拉動(dòng)南關(guān)區(qū)乃至長(zhǎng)春市的消費(fèi)水平。該項(xiàng)目建設(shè)起點(diǎn)高，規(guī)模大，建造寫(xiě)字樓、商住樓、商鋪、地下車(chē)庫(kù)和休閑式花園為一體的多功能綜合樓，有著廣闊的市場(chǎng)前景。 吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 8 - 2、從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)也可以看出，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 12%，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為46205萬(wàn)元，符合相關(guān)規(guī)定，所以項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)上看是可行的。 3、從項(xiàng)目的盈虧平衡分析和單因素敏感性分析中可以看出，本項(xiàng)目利潤(rùn)空間很大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 以目前擬定的方案為基本方案，寫(xiě)字樓、商住樓、商鋪和地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)量即建筑面積可分別降低 42%、 平均銷售價(jià)格可分別降低 單位可變成本（含建安費(fèi)）可分別上升 固定成本（不含建安費(fèi)）可分別上升 17%、 700%、 銷售價(jià)格在 10%內(nèi)變化時(shí)，全部投資內(nèi)部收益率在 間變化；總成本（總投資）在 10%內(nèi)變化時(shí)，全部投資內(nèi)部收益率在 間變化；銷售期兩年時(shí)，全部投資內(nèi)部收益率為 4年時(shí) 綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家“振興東北”的大政策；符合長(zhǎng)春市十一五規(guī)劃的要求，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是長(zhǎng)春市日益火爆的消費(fèi)市場(chǎng)所需。同時(shí)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益很好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。第 3 章 市場(chǎng)研究 - 9 - 第 3 章市場(chǎng)研究 資環(huán)境分析 家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位和特征對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著巨大的促進(jìn)作用。從產(chǎn)業(yè)特性看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中投入產(chǎn)出表的 40個(gè)部門(mén)中，有 38個(gè)部門(mén)與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接 關(guān)聯(lián)關(guān)系；另外，房地產(chǎn)業(yè)是中央與地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，且?guī)?dòng)了住房、建材和耐用品的消費(fèi)，特別是農(nóng)民工的日常消費(fèi)，拉動(dòng)了內(nèi)需；不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了人口增長(zhǎng)所帶來(lái)的就業(yè)壓力。因此，我國(guó)政府會(huì)在一些必要的政策調(diào)控之外，依舊會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平得到大幅度提高，消費(fèi)水平也隨之上升，人們對(duì)社會(huì)服務(wù)和居住條件的要求大大提高；同時(shí)國(guó)家和地區(qū)大力招商引資，使得外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在這種大好形勢(shì)下，使得商品房需求量逐年遞增。 1、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)范化 2006年 5 月 31日國(guó)土資源部制訂了 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）。完善了國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范了國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序，使得土地使用權(quán)的出讓有法可依。 2、住 房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)秩序受到政府的引導(dǎo)和調(diào)控 為 保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控， 2006 年 5 月 29 日國(guó)務(wù)吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 10 - 院轉(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)。 政府通過(guò)專項(xiàng)整治，落實(shí) 了 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)制度和措施，使房地產(chǎn)交易不斷規(guī)范，房地產(chǎn) 市場(chǎng)信用體系不斷完善，創(chuàng)造 了 公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序和規(guī)范誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境。 3、“振興東北” 戰(zhàn)略 的 提出 ， 營(yíng)造了良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)氛圍 振興老工業(yè)基地政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景一片大好。 一是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐年加快，期中從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看 ,固定資產(chǎn)投資主要集中在國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占很大比重，這也是 國(guó)家 的 產(chǎn)業(yè)政策。 二是東北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放步伐明顯加快，利用外資迅猛增長(zhǎng)，使得進(jìn)駐外商企業(yè)增加，加大了商品房的需求量。 三是人們生活水平得到提高 ，消費(fèi)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上升，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 春市區(qū)域環(huán)境分析 1、長(zhǎng)春市人口數(shù)量及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 長(zhǎng)春市現(xiàn)有 人口 724 萬(wàn)，其中市區(qū)人口為 315萬(wàn)。 其中非農(nóng)業(yè)人口為 293萬(wàn)人，從業(yè)人員為 登記注冊(cè)類型分組來(lái)看，國(guó)有單位從業(yè)人員為 體單位從業(yè)人員為 其他經(jīng)濟(jì)類型單位從業(yè)人員為 17 萬(wàn)人。 長(zhǎng)春市近年來(lái)基本保持 13%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，居民生活水平得到大幅度提高，為長(zhǎng)春市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)氛圍，其中 第 3 章 市場(chǎng)研究 - 11 - 表 302年 至 06年長(zhǎng)春市城市居民可支配收入比較 單位： 元 年份 項(xiàng)目 2002 年 2003年 2004 年 2005年 2006 年 城市居民人均可支配收入 6963 7905 8900 9830 11108 增長(zhǎng)率 13% 0 2 至0 6 年長(zhǎng)春市城市居民可支配收入統(tǒng)計(jì)圖表020004000600080001000012000年限( 年)收入(元)項(xiàng)目城市居民人均可支配收入0 2 至 0 6 年 長(zhǎng) 春 市 城 市 居 民 可 支 配 收 入 增長(zhǎng)率浮動(dòng)表0510152002年 2003年 2004年 2005年 2006年增長(zhǎng)率系列1系列2吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 12 - 表 3 2 02 年 至 06年長(zhǎng)春市總 人均 較 單位：億元 年份 項(xiàng)目 2002 年 2003年 2004年 2005年 2006年 總 184 1338 1535 1650 1881 增長(zhǎng)率 13% 13% 14% 市人均 2054 元 2301元 2600元 2805元 3175元 增長(zhǎng)率 12% 13% 8% 由上表可知， 2006 年長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好。 06年長(zhǎng)春市 計(jì)完成 1881 億元，增長(zhǎng) 14，同時(shí)城市人均可支配收入達(dá) 11108元，增長(zhǎng) 13%。 據(jù)調(diào)查 06年 全年 長(zhǎng)春市 實(shí)現(xiàn)完成固定資產(chǎn)投資 長(zhǎng) 開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目 1994個(gè)，其中超億元 255個(gè) ,新開(kāi)工1594個(gè)。新批外商投資企業(yè) 149家，實(shí)際利用外資 0500100015002000億 元 )2002年 2003年 2004年 2005年 2 0 0 6 年 0 2 至 0 6 年 長(zhǎng) 春 市 G D P 統(tǒng) 計(jì) 圖 表第 3 章 市場(chǎng)研究 - 13 - 這 標(biāo)志著 長(zhǎng)春 市向富民強(qiáng)市、全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)又邁出重要一步，實(shí)現(xiàn) 了 “ 十一五 ” 時(shí)期的良好開(kāi)局。 07年第一季度 ,長(zhǎng)春市 城市居民收入達(dá) 3233元，累計(jì)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 元，增長(zhǎng) 全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 比增長(zhǎng) 全市施工項(xiàng)目111個(gè)，億元以上項(xiàng)目共完成投資 元。在 連續(xù)兩年高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)下，仍保持高速增長(zhǎng)。 可見(jiàn)，長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面加速， 生活 質(zhì)量繼續(xù)提高，城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，為全年新的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2、長(zhǎng)春市影響房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī) 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，規(guī)范商品房銷售行為，保護(hù)國(guó)家利益和商品房交易雙方的合法權(quán)益，制定了 長(zhǎng)春市商品房銷售管理暫行規(guī)定 使得房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。 為了 避免期房變“欺房”， 制定了長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例， 明確規(guī)定了 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售 標(biāo)準(zhǔn)。 市政府在 長(zhǎng)春市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006本 中提出：到 2010年長(zhǎng)春市人均居住建筑面積將達(dá)到 30平方米的規(guī)劃要求 ，每年住宅新增建設(shè)量約為 500 萬(wàn)平方米。 明確規(guī)定了 06 年 與 07年的 住房年度目標(biāo) ， 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 的措施。 春市房地產(chǎn)近期市場(chǎng)的描述 作為被振興的老工業(yè)城市 房地產(chǎn)投資從 2000 年以來(lái)，在國(guó)家政策的良好氛圍和長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下，一直保持著穩(wěn)定吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 14 - 的發(fā)展，尤其是自 2005 年以來(lái)，房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，商品房售價(jià)逐年上升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。特點(diǎn)總結(jié)如下： 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)整體均價(jià)走出低谷 2002 年以 來(lái)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房開(kāi)發(fā)面積保持在 480萬(wàn)至 510萬(wàn)之間。 02至 04年由于土地政策、金融政策的不利影響，以及消費(fèi)者的觀望態(tài)度，致使商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)逐年下滑；自 2005 年開(kāi)始，國(guó)家“振興東北”戰(zhàn)略效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格快速上漲， 06 年的售價(jià)已由 04年的 /增至 2671元 /。 根據(jù)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)， 2006 年 房地產(chǎn)交易量突破 了 500 萬(wàn) 大關(guān)。 07 年 一季度 房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)走火 ，長(zhǎng)春累計(jì)可售商品房 506 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 104，其中住宅 343萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 76。今年長(zhǎng)春市還將有 45 個(gè)新盤(pán)上市，比 2006年多 25個(gè)，而且大都是大體量。 2、樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，中低價(jià)位樓盤(pán)呈現(xiàn)主流趨勢(shì)，小戶型、酒店式公寓等產(chǎn)品受寵 過(guò)去幾年中，隨著一些中低價(jià)位樓盤(pán)項(xiàng)目的相繼開(kāi)發(fā)，中低價(jià)位樓盤(pán)在市場(chǎng)中的位置逐步凸顯出來(lái)，初步呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。據(jù)長(zhǎng)春某專業(yè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示， 2006 年長(zhǎng)春小戶型、產(chǎn)權(quán)商鋪、酒店式公寓等項(xiàng)目取得了較好的銷售成績(jī)。小戶型、酒店式公寓因投資少、風(fēng)險(xiǎn)小而回報(bào)又相對(duì)較高，使得許多人為投資而購(gòu)買(mǎi)。 由于市場(chǎng)前景光明，為滿足普 通收入消費(fèi)者的需求， 政府在 長(zhǎng)春市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006本 中 明確規(guī)定 了應(yīng) 重點(diǎn)建設(shè)滿足居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品房。 第 3 章 市場(chǎng)研究 - 15 - 3、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，三級(jí)市場(chǎng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)繁榮發(fā)揮重要作用 近年來(lái) ， 長(zhǎng)春市的二手房市場(chǎng)不斷呈現(xiàn)上升的繁榮趨勢(shì)，各主要指標(biāo)都保持了持續(xù)增長(zhǎng)的喜人勢(shì)頭。 2005長(zhǎng)春二手房成交面積為 量房成交面積為 270萬(wàn)平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的 1； 2006年 1手房成交套數(shù)為 20406套，成交面積為 米，同比增長(zhǎng) 增量房屋成交套數(shù)為 27615 套，成交面積為 平方米，同比增長(zhǎng) 06年全年成交比達(dá)到了 1。二手房和租賃市場(chǎng)的漸趨活躍，將促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展 。 4、長(zhǎng)春市 西部、北部異軍突起成熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 2006年長(zhǎng)春的西部和北部是長(zhǎng)春樓盤(pán)數(shù)量增長(zhǎng)最快的區(qū)域。西部的宜居和北部的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了大批的購(gòu)房者，從而帶動(dòng)了這兩個(gè)區(qū)域的樓市快速升溫，房?jī)r(jià)也整體上漲。 在北部，隨著長(zhǎng)春市改造大鐵北工程的全面啟動(dòng)，長(zhǎng)春棚戶區(qū)改造的加大力度，眾多利好政策的影響使鐵北居民的生活水 平快速提高，而北部樓市也在今年迎來(lái)了大發(fā)展的轉(zhuǎn)折年，以潛力無(wú)限的姿態(tài)吸引開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，成為 2006年區(qū)域關(guān)注的熱點(diǎn)。 5、房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)品迭出，市場(chǎng)有效需求持續(xù)釋放 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，一旦產(chǎn)品陷入同質(zhì)化的境地，則會(huì)加大樓盤(pán)的銷售阻力，競(jìng)爭(zhēng)的壓力迫使開(kāi)發(fā)商們不斷開(kāi)辟新的細(xì)分市場(chǎng)，并努力開(kāi)發(fā)出具有差異性特色的產(chǎn)品，創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)進(jìn)一步激發(fā)了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，促進(jìn)了市場(chǎng)需求的持續(xù)釋放。 6、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品創(chuàng)新和資本運(yùn)作能力成為競(jìng)爭(zhēng)核心 吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 16 - 近年來(lái)，國(guó)家對(duì)金融政策進(jìn)行了改革， 目標(biāo)直指房地產(chǎn)業(yè)，上調(diào) 存款儲(chǔ)備 金、提升利率等政策均加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。作為資本密集型企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如何以市場(chǎng)途徑獲取開(kāi)發(fā)所需的大量的資金，已成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵因素之一，而融資能力則成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)準(zhǔn)。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向市場(chǎng)化和合理化，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也不斷加大，產(chǎn)品的創(chuàng)新能力已成為其核心的決定因素。面對(duì)眾多房產(chǎn)產(chǎn)品，購(gòu)房者所選擇的是在科技、設(shè)計(jì)、服務(wù)理念等細(xì)節(jié)上更富有創(chuàng)新意識(shí)的樓盤(pán)。因此，在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，產(chǎn)品創(chuàng)新能力已然是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。 7、中、高檔辦公物業(yè)供 給大量增加，銷售呈良好態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 2006 年來(lái)，長(zhǎng)春市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片繁榮。在供應(yīng)區(qū)域上，打破了長(zhǎng)春市舊有的市場(chǎng)格局 現(xiàn)出百花齊放的景象。 8、商業(yè)管理和商業(yè)規(guī)劃日益成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心 從沃爾瑪進(jìn)駐長(zhǎng)春市開(kāi)始，長(zhǎng)春市的商業(yè)地產(chǎn)便開(kāi)始了一系列的激烈競(jìng)爭(zhēng)。沃爾瑪在長(zhǎng)春市連續(xù)開(kāi)了三家分店，這在國(guó)內(nèi)都是少有的，再加上長(zhǎng)江路商業(yè)步行街的開(kāi)街，中東龍興商貿(mào)園的開(kāi)業(yè)，亞泰富苑、亞泰豪苑、 百腦匯大廈 的招商等等，讓長(zhǎng)春市的商業(yè)地產(chǎn)迅速呈現(xiàn)出繁榮景象。商業(yè) 地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)迫使開(kāi)發(fā)商不 得不愈加重視產(chǎn)品本身的素質(zhì)， 對(duì)項(xiàng)目的 形態(tài)與功能進(jìn)行 定位與規(guī)劃，有些項(xiàng)目還 有 針對(duì) 性的 組建了專門(mén)的商業(yè)管理隊(duì)伍。商業(yè)管理和商業(yè)規(guī)劃正逐步成為其策劃的核心。 9、 形式多樣的房屋團(tuán)購(gòu)已悄然興起，實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)共贏 第 3 章 市場(chǎng)研究 - 17 - 目前，房屋團(tuán)購(gòu)在長(zhǎng)春形式多樣：?jiǎn)挝唤M織職工組團(tuán)購(gòu)房、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)絡(luò) “ 團(tuán)購(gòu) ” 等 ，其中 單位組織職工組團(tuán)的方式比較多見(jiàn) 。 團(tuán)購(gòu)這種新興購(gòu)房方式的興起，不但使購(gòu)房者獲得價(jià)格上的實(shí)惠，也使開(kāi)發(fā)商減少了廣告與銷售費(fèi)用的支出，迅速實(shí)現(xiàn) 了 銷售，回籠 了 資金。 期中 省下的成本支出就可以作為團(tuán)購(gòu)者的讓利，因此，團(tuán)購(gòu) 可以說(shuō)是一種資源的最大利用，實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)雙方的共贏。 求分析 春市房地產(chǎn)商品房近年來(lái)開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì) 表 302 至 07年商品房開(kāi)發(fā)狀況數(shù)據(jù)表 年份 項(xiàng)目 02年 03年 04年 05年 06年 07年 預(yù)測(cè) 新開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)） 500 510 480 500 480 500 銷售均價(jià) 671 3225 售價(jià)增長(zhǎng)率 2% 100200300400500預(yù)測(cè)02年 03年 04年 05年 06年 07年0 2 至0 7 年商品房開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平米）吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 18 - 由表中可知，近年來(lái)長(zhǎng)春市商品房開(kāi)發(fā)量總體基本保持穩(wěn)定，02 年至 04 年商品房售價(jià)略有下降， 05 年開(kāi)始有上揚(yáng)趨勢(shì)， 06與 07 年快速增長(zhǎng)。 據(jù)有關(guān)部門(mén)透露， 07 年開(kāi)發(fā)的商品房總量至少達(dá)到 500萬(wàn) ，平均售價(jià)繼續(xù)上漲 。 春市寫(xiě)字樓和商鋪銷售市場(chǎng)分析 長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)自 1999年以來(lái)，發(fā)展迅速，但隨著萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海等外商的進(jìn)入，使得商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利益空間很少，于是各房地產(chǎn)商開(kāi)始向?qū)懽謽呛蜕?鋪市場(chǎng)推進(jìn)，特別是自03年以來(lái)，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量日益劇增。根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 02年至 06年公布的數(shù)據(jù)具體分析如下： 0 2 至0 7 年商品房售價(jià)統(tǒng)計(jì)0500100015002000250030003500預(yù)測(cè)02年 03年 04年 05年 06年 07年價(jià)格（元）第 3 章 市場(chǎng)研究 - 19 - 表 303 至 06年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)狀況數(shù)據(jù)表 年份 項(xiàng)目 2003年以前 2004 年 2005年 2006 年 每年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn) ） 60（總量） 0 長(zhǎng)率 375% 262% 表 303 至 06年寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)統(tǒng)計(jì)表 年份 項(xiàng)目 2003年 2004 年 2005年 2006 年 寫(xiě)字樓平均售價(jià)（元 /） 3000 3300 4000 5500 增長(zhǎng)率 10% 010203040面積（ 萬(wàn)平 ）2004 年 2005 年 2006 年長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)（ 03 年前開(kāi)發(fā)總量 60 萬(wàn) ）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)面積（ 萬(wàn) ）吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 20 - 表 3商鋪開(kāi)發(fā)狀況數(shù)據(jù)表 年份 項(xiàng)目 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 每年商鋪開(kāi)發(fā)面積 2 48 50 增長(zhǎng)量 2 由上表可以看出，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量在逐漸遞增（特別是從 04年開(kāi)始）；商鋪開(kāi)發(fā)量也逐年增加，且價(jià)格快速上升，目前長(zhǎng)春市商鋪?zhàn)畹褪蹆r(jià)為 元 /，最高達(dá)到 6 萬(wàn) / 。 第三產(chǎn)業(yè)和外來(lái)投資是“寫(xiě)字樓”客戶的 主要來(lái)源，長(zhǎng)春市從 2000年起，第三產(chǎn)業(yè)增加值逐年以遞增，截止 2004年末，長(zhǎng)春市有中小型 20000 余家，外資企業(yè) 2300 余家，世界 500強(qiáng)企業(yè)40余家，且其仍然在以年 10%的速度增長(zhǎng)，另?yè)?jù)調(diào)研得知長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓與私企的比例約為 34平方米： 1家，面臨長(zhǎng)春已逐漸成為東北亞貿(mào)易圈的核心城市，企業(yè)形象提上日程，辦公地點(diǎn)開(kāi)始從長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓平均售價(jià)統(tǒng)計(jì)圖表01000200030004000500060002003 年 2004 年 2005 年 2006 年寫(xiě)字樓平均售價(jià)（ 元 / ）第 3 章 市場(chǎng)研究 - 21 - 住宅小區(qū)到現(xiàn)代化寫(xiě)字樓，這一轉(zhuǎn)變拉動(dòng)了寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)；同時(shí)急劇增長(zhǎng)的商業(yè)需求著實(shí)把長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)燒得火旺，促進(jìn)了商鋪的增加，另外商鋪投資的收益率為 10%至 20%，有的甚至達(dá)到 30%以上，這一利潤(rùn)的誘 惑更讓各大小企業(yè)紛紛在城市中心或新興商業(yè)區(qū)大興土木。當(dāng)然需求的短期不足可能導(dǎo)致市場(chǎng)臨時(shí)空置率的上升，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只要慎重開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)春寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)仍保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，有較大的發(fā)展空間。 春房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2006 年，作為長(zhǎng)春市 第十一五規(guī)劃的第一年， 房地產(chǎn)發(fā)展已有了良好的開(kāi)局， 2007 年，其市場(chǎng)形勢(shì)更會(huì)一片大好，呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢(shì)： 1、 2007 年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持快速、持續(xù)發(fā)展 長(zhǎng)春市的樓盤(pán)均價(jià)在 2005 年走出低谷后，近兩年內(nèi)一直呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)， 2004 年為 / ， 2005 年為 /， 2006年達(dá)到了 2671元 /，在 05 年基礎(chǔ)上增幅達(dá) 。 另一方面，從長(zhǎng)春市近幾年的樓市銷售情況來(lái)看，中、低價(jià)位樓盤(pán)銷售情況良好，而中高端及高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。目前出現(xiàn)的空置主要是由于供求錯(cuò)位導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性空置。隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和尊重，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將不斷得到優(yōu)化，整體發(fā)展依然保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。 2、從供給方面看， 2007 年土地供給力度加大，樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步調(diào)整 2007年是吉林省和長(zhǎng)春市實(shí)現(xiàn)十一五規(guī)劃目標(biāo)的發(fā)展關(guān)鍵年。根據(jù) 長(zhǎng)春市 政府批 準(zhǔn)的“長(zhǎng)春市 區(qū) 2007年國(guó)有土地使用權(quán)吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 22 - 出讓計(jì)劃 ”， 長(zhǎng)春市區(qū) 07 年計(jì)劃出讓國(guó)有土地使用權(quán)面積 4614萬(wàn) 。 長(zhǎng)春市政府南遷，將帶動(dòng)南部房地產(chǎn)的發(fā)展，政府也會(huì)逐步規(guī)劃此區(qū)域城市建設(shè)，土地供給面積理應(yīng)大大增加。 按照長(zhǎng)春市的統(tǒng)一部署， 2007年棚戶區(qū)改造仍將大規(guī)模進(jìn)行，低檔房源供應(yīng)會(huì)有所增加 。 隨著 長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展， 流動(dòng)人員的增多、 許多跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛到長(zhǎng)投資，同時(shí) 大部分公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大及第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展， 這些對(duì)長(zhǎng)春地產(chǎn)影響較大，極大地拉動(dòng)了本市房地產(chǎn)的需求。 寫(xiě)字樓和商鋪的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力逐步增強(qiáng)， 需求強(qiáng)勁呈現(xiàn)良性發(fā)展。 可以預(yù)見(jiàn)， 2007 年的長(zhǎng)春樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生大幅度調(diào)整，呈現(xiàn)中低檔樓盤(pán)比重大幅度提高，寫(xiě)字樓和商鋪等高檔樓盤(pán)顯著增加的特點(diǎn)。 3、從需求方面看，住房有效需求將持續(xù)釋放，需求結(jié)構(gòu)有所變化，二次置業(yè)所占比重將逐步加大 由于“振興東北老工業(yè)基地”的良好契機(jī)以及長(zhǎng)春市大力招商引資的政策， 2007 年長(zhǎng)春市國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力將得到進(jìn)一步提升，人均可支配收入也會(huì)隨之相應(yīng)得到提高。在解決基本的衣食等生活問(wèn)題后，居民生活水平的提高將直接刺激對(duì)住房的需求，住房有效需求將持續(xù)釋放 。 另一方面，隨著居民收入的增加，居民對(duì)生活質(zhì)量的追求將不斷提高，二次置業(yè)所占比重將逐步加大。這在一定程度上顯示出長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)育完善，在不斷走向成熟。 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分，產(chǎn)品創(chuàng)新成為競(jìng)爭(zhēng)核心 長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已由過(guò)去的第 3 章 市場(chǎng)研究 - 23 - 宣傳炒作逐步演變?yōu)殛P(guān)注產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何在產(chǎn)品上下足功夫，以產(chǎn)品創(chuàng)新贏得市場(chǎng)，成為很多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷走向成熟。 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)將被進(jìn)一步細(xì)分，有效需求將逐步得到釋 放。對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商而言，如何在細(xì)分市場(chǎng)中為自己的地塊找準(zhǔn)位置，特別是能夠填補(bǔ)市場(chǎng)空白的細(xì)分產(chǎn)品，將是項(xiàng)目決策過(guò)程中的重中之重。 5、大規(guī)模棚戶區(qū)改造將對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響 近年來(lái)，棚戶區(qū)改造取得顯著成效 ， 創(chuàng)下了質(zhì)量、速度、廣度、群眾滿意度等多項(xiàng)記錄 ， 07 年政府仍會(huì)加大力度繼續(xù)推進(jìn) 。 棚戶區(qū)的改造不僅僅是簡(jiǎn)單的平房變樓房、舊房換新房，改造的整體布局、房屋造型、功能結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等都要著眼于城市發(fā)展的未來(lái)，力爭(zhēng)幾十年不落后。棚戶區(qū)改造工程的啟動(dòng)，在很大程度上刺激了二手房市場(chǎng)的發(fā)展，激活了原本冷清的 二手房，進(jìn)而帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 另一方面，大量棚戶區(qū)的改造，在滿足低收入家庭住房需求的同時(shí)，必然會(huì)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊。棚戶區(qū)改造所提供的低價(jià)位產(chǎn)品勢(shì)必增加市場(chǎng)上低價(jià)位樓盤(pán)的供應(yīng)量，如果低價(jià)位樓盤(pán)出現(xiàn)過(guò)剩局面，市場(chǎng)將再次面臨調(diào)整。 6、大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì) 目前長(zhǎng)春市市區(qū)的土地已基本開(kāi)發(fā)殆盡，在 2005 年政府提供的可出讓地塊中，位于市區(qū)內(nèi)的地塊均以小面積為主，大面積地塊都集中在三環(huán)及三環(huán)外的郊區(qū)地帶，市區(qū)內(nèi)的土地資源已經(jīng)呈現(xiàn)出極為稀缺的局面，開(kāi)發(fā)商不得不把目光更多地投向長(zhǎng)春市區(qū)的邊緣吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 24 - 地帶。住宅建設(shè)已開(kāi)始呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)。住宅建設(shè)的郊區(qū)化將推動(dòng)長(zhǎng)春市城市建設(shè)的進(jìn)程，帶動(dòng)長(zhǎng)春市邊緣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和逐漸成熟。 7、市政府南遷，樓市格局將進(jìn)一步調(diào)整，向“兩心三翼”方向發(fā)展 近幾年來(lái)，長(zhǎng)春樓市格局在逐步發(fā)生變化。 2006 年長(zhǎng)春市政府正式南遷，南部新城的建設(shè)大幕拉開(kāi)。這意味著長(zhǎng)春未來(lái)新的經(jīng)濟(jì)政治中心也將由中部轉(zhuǎn)向南部，更大力度地向城鄉(xiāng)結(jié)合處的邊緣區(qū)域傾斜。雙中心的城市布局將打破現(xiàn)有的城市格局，克服單一中心交通、基礎(chǔ)設(shè)施等諸多制約因素，使城市的功能趨于完善。 受此影響，西南、中南、東南板塊將進(jìn)一 步升溫。 2007年，凈月區(qū)域的 房地產(chǎn) 市場(chǎng)將以前所未有的步伐大踏步前進(jìn)，在眾多利好的刺激下，一些地產(chǎn)大腕紛紛在凈月大規(guī)模圈地。目前，凈月生態(tài)城建設(shè)、長(zhǎng)春市南部新城建設(shè)及市政府南遷給凈月開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。據(jù)介紹， 2007年，凈月開(kāi)發(fā)區(qū)將上市房地產(chǎn)項(xiàng)目 14個(gè)，其中高級(jí)商住項(xiàng)目 10個(gè)。 綜上分析， 2006 年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整的過(guò)程中快速發(fā)展， 2007 年將持續(xù)發(fā)展， 且趨于理性。一些房地產(chǎn)產(chǎn)品將得到創(chuàng)新，一部分有效需求將得到滿足。在眾多的市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品中， 綜合 類產(chǎn)品尤其是目前在長(zhǎng)春尚屬空白的“ 目”將成為市場(chǎng)中備受青睞的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。 標(biāo)市場(chǎng) 從前面的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目周邊人群包括以下幾大人群： 第 3 章 市場(chǎng)研究 - 25 - 1、駐地居民。即居住在項(xiàng)目地周邊的居住人群。由于本項(xiàng)目周邊是長(zhǎng)春市居住人口密集的區(qū)域，這部分居民的生活需求和消費(fèi)能力是保證該區(qū)域商業(yè)繁榮的主要支撐。 2、上班一族。即工作在項(xiàng)目地周邊的從業(yè)人員。由于本項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)春市最集中的商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)，從業(yè)人員的密度 居長(zhǎng)春首位，這一部分人群的購(gòu)買(mǎi)能力十分可觀，他們的住房需求直接促使該區(qū)域的二手房租售市場(chǎng)異常火爆。 3、從商業(yè)主。由于臨近長(zhǎng)春市最大的商業(yè)區(qū)，周邊從商人員的密度很大，尤其是在各百貨商場(chǎng)的從商人員，數(shù)量居長(zhǎng)春首位。這部分人群的商業(yè)投資潛力巨大。 4、企業(yè)、機(jī)構(gòu)。解放大路和人民大街兩側(cè)匯集了長(zhǎng)春市數(shù)量較多 的企業(yè)機(jī)構(gòu)。 “長(zhǎng)春市 要銷售方向有三方面： （ 1）商鋪部分：可實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格存在著彈性極強(qiáng)的空間，關(guān)鍵在于賣(mài)場(chǎng)的定位是否符合市場(chǎng)需求，未來(lái)的商業(yè)氛圍能否吸引廣大的經(jīng)營(yíng)者及投資商。 （ 2）產(chǎn)權(quán)式辦公樓：以 中高檔戶型設(shè)計(jì)為主，能夠滿足各種企業(yè)、機(jī)構(gòu)對(duì)于辦公場(chǎng)所改善的需求，市場(chǎng)可承接面相對(duì)較寬，銷售前景較好。 （ 3）商住一體樓：主要是針對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域龐大的商業(yè)客戶群體個(gè)性，重點(diǎn)面向高層次的客戶群體。一是本身有需求的在長(zhǎng)春市工作的白領(lǐng)階層或企業(yè)高管人員，由于 合商務(wù)人員居住，以滿足其便捷的需要；二是長(zhǎng)春市龐大的投資人群，在租賃市場(chǎng)行情穩(wěn)定且逐年增長(zhǎng)的情況下，住房吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 26 - 投資是一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定、利益豐厚的長(zhǎng)遠(yuǎn) 投資，尤其是在項(xiàng)目投資門(mén)檻較低的情況下，更有利于釋放市 民手中的儲(chǔ)蓄潛能。此外，不排除有客戶將 商住樓轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公、居住一體的辦事處功能。 綜上，需求主要來(lái)自三個(gè)方面，分別為居住需求、辦公需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求三個(gè)方面。從產(chǎn)品類型分，分別是居住型房產(chǎn)、辦公型房產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房產(chǎn)。此三方面需求正是本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)所在。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 長(zhǎng)春市 商品房特別是 寫(xiě)字樓正處于“成長(zhǎng)期”，其發(fā)展呈現(xiàn)盎然生機(jī)的景象，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要從以下兩方面考慮： 1、有開(kāi)發(fā) 商鋪、 寫(xiě)字樓與商住樓實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)地產(chǎn)公司 自 2004年以來(lái)長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片興旺，商業(yè)與辦公一體寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量劇增。在這種環(huán)境下，近年來(lái)亞泰地 產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)憑借技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在寫(xiě)字樓、商住樓開(kāi)發(fā)中已有一定的知名度，銷售市場(chǎng)良好，具體分析如下： （ 1）亞泰地產(chǎn)秉承“讓長(zhǎng)春市民住上更好的房子”的開(kāi)發(fā)理念，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了吉盛花園小區(qū)、亞泰花園、杏花苑、桃花苑等住宅小區(qū)，使昔日破舊不堪的東部城區(qū)發(fā)展成為生活配套設(shè)施齊全，交通便利、商貿(mào)發(fā)達(dá)的大型現(xiàn)代居住社區(qū) 亞泰新城，使得亞泰品牌在社會(huì)上影響甚大。同時(shí)，亞泰地產(chǎn)近年陸續(xù)拿地，大型樓盤(pán)（如櫻花苑）正成功推出，亞泰未來(lái)村正在運(yùn)籌之中，公司開(kāi)發(fā)能力將越來(lái)越強(qiáng)。 亞泰地產(chǎn)一直把“樓房質(zhì)量”放在首位，工程合格率 為 100，優(yōu)良樓房 80以上，在市場(chǎng)中頗得長(zhǎng)春市內(nèi)外居民和投資商的贊第 3 章 市場(chǎng)研究 - 27 - 譽(yù)， 2002年亞泰地產(chǎn)被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)”， 2003 年10月亞泰地產(chǎn)又被建設(shè)部評(píng)為“中國(guó)上市房地產(chǎn)公司十強(qiáng)”。近年來(lái)亞泰開(kāi)始涉足于“商住一體樓”、“寫(xiě)字樓”和“商鋪”，取得了一定的成績(jī)，相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了亞泰鼎盛國(guó)際、亞泰豪苑、亞泰國(guó)際商務(wù)公寓等寫(xiě)字樓項(xiàng)目，成功運(yùn)營(yíng)了杏花苑和桃花苑周邊的商鋪，其發(fā)展前景一片光明。并在 2005 年，首個(gè)高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目亞泰鼎盛國(guó)際獲得“中國(guó)最具投資價(jià)值寫(xiě)字樓”稱號(hào)。 （ 2）長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)主要以“長(zhǎng)春明珠”為開(kāi)發(fā)中心向周邊輻射，影響力大。近七年來(lái)，長(zhǎng)春明珠將領(lǐng)先的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念和品位生活樣本奉獻(xiàn)給了春城人，在不斷譜寫(xiě)著人居生活新篇章的同時(shí)，贏得了廣大市民的信賴，這也正是長(zhǎng)春明珠持續(xù)熱銷的魅力之源。 在 2006年 6月，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春明珠在房交會(huì)上再次被評(píng)為“消費(fèi)者心中理想的房地產(chǎn)品牌第一名”，這也是長(zhǎng)春明珠在 2005年、 2006年連續(xù)兩年蟬聯(lián)該 稱號(hào)。這一榮譽(yù)是由老百姓授予的，代表了市場(chǎng)最廣泛的認(rèn)可。 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)曾開(kāi)發(fā)的“萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)”商業(yè)項(xiàng)目，非常火爆，成功引進(jìn)了“沃爾 瑪 、蘇寧電器等”大型商業(yè)團(tuán)體，獲得了非常寶貴的經(jīng)驗(yàn)，這種理念正是本“ 目”的構(gòu)想。如果萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)商 鋪 與寫(xiě)字樓，將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊，使得商住樓 與 寫(xiě)字樓的價(jià)格下降。 2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 考慮到本項(xiàng)目還未建設(shè)，規(guī)模之大， 07年動(dòng)工， 08年開(kāi)辦預(yù)售，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)M定為竣工正銷售的“亞泰鼎盛國(guó)際、世紀(jì)鴻源”，還未竣工的“長(zhǎng)春盛世城、兆豐國(guó)際”，各個(gè)樓盤(pán)的分析如下： 吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 28 - 表 3 7 鼎盛國(guó)際與世紀(jì) 鴻源基本情況 基本內(nèi)容 世紀(jì)鴻源 亞泰鼎盛國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 吉林省金鶴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 吉林亞泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理 香港四嘉 亞泰物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 2 45 元 / /天 1 5元 / /天 地理位置 西安大路與同志街交匯處，周邊有卓展，沃爾瑪，香格里拉，蘇寧電器，國(guó)際大廈，光明大廈等 重慶路，周邊有國(guó)貿(mào)，長(zhǎng)百，國(guó)美電器，新華書(shū)店，各服裝品牌專賣(mài)店。 樓體層數(shù) 29層 28層 總套數(shù) 644套 396套 銷售價(jià)格 （元 /） 南向房源均價(jià)在 7500左右 ,東西兩面均價(jià)在 6500左右 ,北面房源 均價(jià) 5500左右 , 4700價(jià) 6000左右 車(chē)位情況 地上有臨時(shí)車(chē)位，地下三層都有車(chē)位，后側(cè)還有一個(gè)樓體停車(chē)場(chǎng) 地下二、三層為車(chē)位 交房情況 現(xiàn)房，今年 8月末交工 現(xiàn)房 交房標(biāo)準(zhǔn) 裝修房 毛坯房 出售比率 約 70% 60%左右 第 3 章 市場(chǎng)研究 - 29 - 表 3 8 長(zhǎng)春盛世城與兆豐國(guó)際基本情況 基本內(nèi)容 長(zhǎng)春盛世城 兆豐國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 吉林省盛世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 長(zhǎng)春長(zhǎng)裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理 香港港連 物業(yè)費(fèi) 4元 / /天 地理位置 工農(nóng)大路與新民廣場(chǎng)交匯處，周邊有歐亞、時(shí)代、亞細(xì)亞 、百腦匯與南湖公園等 朝陽(yáng)區(qū)人民大街與明德路交匯處 。與此 樓體層數(shù) 7層 26層 總套數(shù) 辦公面積 ；商業(yè) 400套 銷售價(jià)格 （元 /） 均價(jià)初步定 6000 起價(jià) 4800，朝向好的地方高達(dá) 7000 車(chē)位情況 地上有臨時(shí)車(chē)位 20 個(gè)，地下 A 區(qū) ， B 區(qū) 95個(gè) 地下車(chē)位 300 個(gè)，部分出售，部分出租 交房情況 現(xiàn)房，今年 8月一期交工 現(xiàn)房， 08年 5月入住 交房標(biāo)準(zhǔn) 裝修房 公共部分精裝，辦公部分為毛坯房 出售比率 未 預(yù)售 登記中 吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院畢業(yè)論文 - 30 - 上表中可以看出，“亞泰鼎盛國(guó)際、世紀(jì)鴻源”銷售形勢(shì)一片大好，因其地理位置為長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展的黃金地段，現(xiàn)已經(jīng)分別銷售了 60%、 70%左右，地段周?chē)鷿撛诘目蛻粢训玫搅藵M足。本“長(zhǎng)春市 進(jìn)度計(jì)劃 08年開(kāi)始預(yù)售，此時(shí)以上兩個(gè)樓盤(pán)已近尾盤(pán)，如果開(kāi)發(fā)商提出優(yōu)惠銷售活動(dòng)，加上所處地段升值潛力巨大，寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)受到?jīng)_擊。 從未來(lái)銷售市場(chǎng)來(lái)看，最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是“長(zhǎng)春盛世城、兆豐國(guó)際”。其中，“兆豐國(guó)際”地處人民大街上，與本 00米，樓盤(pán)推出的是國(guó)際化寫(xiě)字間與公寓式酒店，最吸引客戶的是“ 2 至 6層射中西餐廳、咖啡廳、茶藝廳、多功能?chē)?guó)際性會(huì)議室、商務(wù)中心、健身館等 屬設(shè)施”。而“長(zhǎng)春盛世城”地理位置優(yōu)越，開(kāi)發(fā)的一期項(xiàng)目為商鋪和寫(xiě)字辦公的具有商業(yè)風(fēng)格的標(biāo)志性現(xiàn)代建筑，建筑面積高達(dá) 是一集休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)、特色餐廳、辦公等多功能于一體的綜合性項(xiàng)目，最大的優(yōu)勢(shì)是“靠近南湖與歐亞，建筑的層數(shù)不高，且引進(jìn)了沃爾 瑪 這一大型商團(tuán)”，二期開(kāi)發(fā)的是高層商住樓，剛好其樓盤(pán)構(gòu)想與本 目相近。這兩大樓盤(pán) 08年初 處于 銷售旺季，將對(duì)樓盤(pán)周邊乃至長(zhǎng)春市的寫(xiě)字樓、商鋪與商住樓帶來(lái)非常大的沖擊 。 因此，本項(xiàng)目應(yīng)提前做好品牌宣傳，按初步計(jì)劃引進(jìn)大型商團(tuán)，來(lái)提高地段的商業(yè)氛圍，建設(shè)特色中心花園，加強(qiáng)物業(yè)管理，來(lái)吸引客戶，并吸取以上樓盤(pán)的銷售經(jīng)驗(yàn)，力爭(zhēng)開(kāi)盤(pán)達(dá)到火爆。 項(xiàng)目銷售價(jià)格的規(guī)劃 目前長(zhǎng)春市在售大型寫(xiě)字樓銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)如下： 第 3 章 市場(chǎng)研究 - 31 - 表 3 9 長(zhǎng)春市在售大型寫(xiě)字樓銷售價(jià)格 序號(hào) 寫(xiě)字樓名稱 所在區(qū)域 銷售起價(jià) （元 /） 銷售最高價(jià) （元 /） 1 世紀(jì)