北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 第一章 總論 目名稱及承辦單位 目名稱 項(xiàng)目名稱：北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 辦單位概況 承辦單位：秦皇島海藍(lán)科技有限公司 項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介： 光彩集團(tuán)成立于 2008 年 11 月，注冊(cè)資本 5000 萬(wàn)元，現(xiàn)有員工 1862人，呼叫服務(wù)坐席 1200個(gè)，是我國(guó)第一家采用智能化信息技術(shù)手段從事居家養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)服務(wù)工作的高科技企業(yè)。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)總部位于秦皇島開發(fā)區(qū)科技大廈 10層，示范推廣總部設(shè)在北京。下轄光彩科技發(fā)展有限公司等多家發(fā)展實(shí) 體，并于 2009 年成立了首家經(jīng)國(guó)家民政部批準(zhǔn)和主管的全國(guó)性居家養(yǎng)老服務(wù)中心。目前，服務(wù)人群 110萬(wàn)人，覆蓋 60 多個(gè)門類的服務(wù)項(xiàng)目，涉及醫(yī)療急救、健康咨詢、家政服務(wù)、防盜報(bào)警、維修服務(wù)、法律咨詢、生活日用品配送等諸多方面。公司已經(jīng)成為全國(guó)家庭服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)，被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為“中國(guó)家庭服務(wù)業(yè)第一品牌”。 公司自成立以來(lái)，就把創(chuàng)建自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)列為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2 之中。于 2008年 12月正式成立研發(fā)中心，經(jīng)過(guò)幾年的壯大發(fā)展，目前已形成一支以王宏為研發(fā)負(fù)責(zé)人，軟件工程師、機(jī)電工程師等研發(fā)人員分工協(xié)作的 38 人的研 發(fā)團(tuán)隊(duì)。公司擁有現(xiàn)代化、優(yōu)良管理、規(guī)范的研發(fā)實(shí)驗(yàn)室，此實(shí)驗(yàn)室可實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品的性能試驗(yàn)、程式控制等試驗(yàn)需求。 研發(fā)隊(duì)伍具有豐富的產(chǎn)品研發(fā)經(jīng)驗(yàn)：研發(fā)人員都是本科以上的高等學(xué)歷經(jīng)歷，具有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)和豐富的研發(fā)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，公司在北京、石家莊及秦皇島燕山大學(xué)聘請(qǐng)了多位博士為企業(yè)從事新技術(shù)研發(fā)工作。主導(dǎo)工程師都是從事研發(fā)多年的精英，參加過(guò)許多大型項(xiàng)目的研發(fā)工作，立足于自主創(chuàng)新，并能夠通過(guò)融合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)，根據(jù)市場(chǎng)需求不斷提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性能，以滿足市場(chǎng)需求為己任，形成了自己特色的科技創(chuàng)新產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 幾年來(lái)，公司相 繼研發(fā)了 “移動(dòng)式呼叫服務(wù)器”、“全民遠(yuǎn)程健康監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”、“兒童安全監(jiān)控服務(wù)系統(tǒng)”“家政服務(wù)員遠(yuǎn)程培訓(xùn)系統(tǒng)”等系列產(chǎn)品。獲得了國(guó)家多項(xiàng)實(shí)用新型專利證書。 2012年公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)取得全面發(fā)展，公司在原有服務(wù)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上增加了遠(yuǎn)程健康監(jiān)測(cè)服務(wù)，除了將服務(wù)重點(diǎn)放在老年人群體，還踐行了新醫(yī)改方案提出的“醫(yī)療體系建設(shè)應(yīng)以預(yù)防為主”的指導(dǎo)思想，開拓了慢性病人群服務(wù)，由此進(jìn)一步涉足健康產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，公司承擔(dān)了國(guó)家科技部 2013 年“國(guó) 3 家重大科技支撐課題 社區(qū)養(yǎng)老健康系統(tǒng)研制與應(yīng)用示范”，得到國(guó)家大力扶持。集團(tuán)申報(bào)的“全 國(guó)聯(lián)網(wǎng)家庭服務(wù)信息支撐平臺(tái)項(xiàng)目”被河北省科技廳評(píng)為“河北省重大技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目” 由于出色的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，公司被國(guó)家商務(wù)部評(píng)為“全國(guó)家政服務(wù)體系建設(shè)示范單位”。 被河北省政府命名為“河北省服務(wù)名牌”和“河北省十大特色健康產(chǎn)業(yè)品牌”。 2012 年 11 月，光彩集團(tuán)被國(guó)務(wù)院發(fā)展家庭服務(wù)業(yè)促進(jìn)就業(yè)辦公室授予“全國(guó)百?gòu)?qiáng)家庭服務(wù)企業(yè)”稱號(hào)，成為秦皇島市唯一一家躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)家庭服務(wù)業(yè)企業(yè)的單位。目前，公司同各地政府部門合作，已在全國(guó) 106個(gè)城市建設(shè)了居家養(yǎng)老呼叫服務(wù)中心和家庭服務(wù)呼叫中心，新增入網(wǎng)用戶 32萬(wàn)人。累計(jì)為 110萬(wàn)老年 人和殘疾人安裝“一鍵通”呼叫器，為他們提供全方位服務(wù)。 在曹江董事長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，光彩集團(tuán)已成為中國(guó)家庭服務(wù)體系建設(shè)中不可或缺的重要組成部分，并將繼續(xù)以改善民生為己任，為建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份力量。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 1 4 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 告編制依據(jù) 1、項(xiàng)目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料； 2、投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南（試用版）（ 2002 年第一 版）； 3、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與參數(shù)（第三版）； 4、現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范； 5、與項(xiàng)目承辦單位簽訂的前期咨詢服務(wù)協(xié)議書。 項(xiàng)目研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目承辦單位的要求，參照同類地區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)和設(shè)計(jì)規(guī)范，在按照可行性研究報(bào)告編寫手冊(cè)可行性研、 究報(bào)告編寫指南和國(guó)家發(fā)改委要求可行性研究報(bào)告應(yīng)增加的內(nèi) 容進(jìn)行全面調(diào)研、分析的基礎(chǔ)上，對(duì)下述問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)研究： 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性； 項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模的確定； 項(xiàng)目選址及主要配套條件的落實(shí)和保障情況； 5 項(xiàng)目建設(shè)方案確定的原則及建設(shè)方案； 項(xiàng)目所需的環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生、 安全、消防等保障措施； 項(xiàng)目實(shí)施管理辦法和建設(shè)工期； 項(xiàng)目投資估算與資金籌措方案； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 2 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 目提出的理由及過(guò)程 自國(guó)內(nèi)第一家孵化器在湖北武漢誕生以來(lái)，孵化器作為中小 企業(yè)成長(zhǎng)的搖籃已經(jīng)在全國(guó)形成了網(wǎng)絡(luò)。但是這些孵化器大多以 國(guó)內(nèi)中小企業(yè)為服務(wù)對(duì)象，那些期望在中國(guó)投資或開展業(yè)務(wù)的外 國(guó)中小企業(yè)主們卻難以找到投資的門路，高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、陌生 的環(huán)境等多方面原因常常使他們望而卻步，高額的交 通費(fèi)和交流 成本，管理成本，對(duì)國(guó)外的中小型科技企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是讓人頭痛 6 的事情，這些難題的解決必將加快國(guó)際中小企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的速度。 在科技園董事、首席科學(xué)家、國(guó)家安全委員會(huì)主任陳佳洱院 士親自主持之下，北京大學(xué)攜手秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委，以 北京大學(xué)重離子物理研究所技術(shù)為先導(dǎo)，共建北京大學(xué)（秦皇島） 科技產(chǎn)業(yè)園。 目概況 建地點(diǎn) 該項(xiàng)目選址位于秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北至動(dòng)漫道，南 至秦皇西大街，西至昆明湖路，東至天池路，總占地 秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)距首都北京 281 公里，天津市 220 公 里。西區(qū)位于秦皇島市海港區(qū)西部，項(xiàng)目所在地交通便利，配套 設(shè)施完備，適合項(xiàng)目建設(shè)。 設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積 ，總建筑面積 2087530 平方米。 本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房 1218798 平方米，企業(yè)辦公樓 812532 平方米，園區(qū)辦公樓 46200 平方米，綠化 208753 平方米， 7 道路及 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 3 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 地面硬化 521883 平方米。 項(xiàng)目建設(shè)立足于經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)配套服務(wù)，建成高科技為主 導(dǎo)的新型社區(qū)。 要建設(shè)條件 該項(xiàng)目選址位于秦皇島該項(xiàng)目選址位于秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)，北至動(dòng)漫道，南至秦皇西大街，西至昆明湖路，東至天池 路，總占地 。 該址城市給、排水、供電、供暖、電信、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施完 備?？蓾M足本項(xiàng)目建設(shè)需要。 供水：項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)用水水源引自秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市 政供水管網(wǎng)。 排水：場(chǎng)區(qū)生活污水經(jīng)過(guò)化糞池處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入開 發(fā)區(qū)污水管網(wǎng)或用于場(chǎng)區(qū)綠化。 供電：電源擬由開發(fā)區(qū)市政電網(wǎng)接入，可保證本項(xiàng)目用電需 8 要。 供暖：本項(xiàng)目擬由開發(fā)區(qū)供暖管網(wǎng)接入，保證園區(qū)內(nèi)采暖需 求。 目總投資及資金籌措 項(xiàng) 目 估 算 總 投 資 元 ， 包 括 建 設(shè) 投 資 元。 其中：工程費(fèi)用 元，工程建設(shè)其它費(fèi)用 元，預(yù)備費(fèi) 元。 資金籌措：本項(xiàng)目總投資 元，其中銀行貸款 300000 萬(wàn)元，占總投資額的 其余 元為企業(yè) 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 4 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè) 園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 自籌，占總投資的 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 5 9 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 1號(hào) 一 1 2 3 4 5 6 二 三 四 設(shè)計(jì)規(guī)模 占地面積 建、構(gòu)筑物占地面積 建筑面積 容積率 建筑系數(shù) 10 綠化率 建設(shè)期 勞動(dòng)定員 投資及資金籌措 總投資 資金籌措 自籌資金 銀行貸款 五 六 七 八 九 十 十一 十二 十三 十四 十五 十六 年均營(yíng)業(yè)收入 年均營(yíng)業(yè)稅金及附 加 11 年均所得稅 年均總成本 年均利潤(rùn)總額 年均稅后利潤(rùn) 總投資收益率 投資利稅率 投資利潤(rùn)率 稅前投資回收期 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (2%) 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 % % % 年 12 % 萬(wàn)元 00000 905 68735 含建設(shè)期 萬(wàn)元 % 年 13 人 畝 m2 087530 8 2 年 130 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 2 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 6 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技 14 產(chǎn)業(yè)園 行性研究結(jié)論 經(jīng)分析，認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，可拓展企 業(yè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，服務(wù)社會(huì)、服務(wù)市場(chǎng)，繁榮 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 建設(shè)地政府支持，水、電、汽供應(yīng)有保證，基礎(chǔ)條件良好。 項(xiàng)目建設(shè)以服務(wù)社會(huì)為目的，對(duì)發(fā)展科技性企業(yè)，加快高 新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)效益，促進(jìn)當(dāng)?shù)?的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益顯著，所在地城市基礎(chǔ)設(shè)施完善， 建設(shè)條件具備，項(xiàng)目可行。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 7 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 第二章 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性 目背景 秦 皇 島 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) （ 15 & 寫為 以下簡(jiǎn)稱秦 皇島開發(fā)區(qū)， 1984 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的首批國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)是 開發(fā)區(qū)之一。地處正在迅速崛起的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，毗鄰 京津，聯(lián)結(jié)華北和東北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)，距首都北京 280 公里，距天 津 220 公里，距省會(huì)石家莊 480 公里。全區(qū)規(guī)劃控制面積 128 平 方公里。分東區(qū)、西區(qū)兩區(qū)，東區(qū)位于萬(wàn)里長(zhǎng)城的起點(diǎn)山海關(guān)老 龍頭東側(cè)，西區(qū)緊鄰著名避暑勝地北戴河。擁有海岸線 6 公里， 海域面積 方公里。 二十七年來(lái)，在秦皇島市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，秦皇島 開發(fā)區(qū)堅(jiān)持“三為主，二 致力，一促進(jìn)”的發(fā)展方針，堅(jiān)持走“統(tǒng) 一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展”和“開發(fā)一片、建成一片、收益 一片”的開發(fā)道路。經(jīng)過(guò)基礎(chǔ)建設(shè)、起步發(fā)展、擴(kuò)區(qū)開發(fā)、 16 二次 創(chuàng)業(yè)、跨越式發(fā)展等幾個(gè)階段，從無(wú)到有，由小到大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力 顯著增強(qiáng) ,在秦皇島市經(jīng)濟(jì)總量中的比重逐步提高 ,成為秦皇島市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的增長(zhǎng)極，一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、功能完備、環(huán)境優(yōu) 雅，充滿生機(jī)和活力的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)正在形成。秦皇島開發(fā)區(qū) 在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了“窗口、示范、輻射、帶動(dòng)”作用。2010 年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 元，占全市的 財(cái)政收入 元，占 規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 元， 占 47%；實(shí)際利用外資 美元；到位內(nèi)資 元。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 8 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 17 該項(xiàng)目選址位于秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北至動(dòng)漫道，南 至秦皇西大街，西至昆明湖路，東至天池路，總占地 。 依托區(qū)位和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念，將其打造為集生 產(chǎn)、物流、研發(fā)等功能于一體的生態(tài)型工業(yè)園區(qū)。 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn) 業(yè)園在陳佳洱院士親自主持之下， 北京大學(xué)科技開發(fā)部作為北京大學(xué)唯一授權(quán)機(jī)構(gòu)，代表北京大學(xué) 攜手秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委，以北京大學(xué)重離子物理研究所 技術(shù)為主導(dǎo)，共建北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園。 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園將依托北京大學(xué)的先進(jìn)技術(shù) 及其影響力，以科技為主導(dǎo)、教育和醫(yī)療相輔助，打造宜業(yè)、宜 商、宜學(xué)、宜居、宜游的生態(tài)型“科、教、醫(yī)”三位一體的綜合高 科技園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園將北京大學(xué)先進(jìn)的科研成果與國(guó)際先進(jìn)的物聯(lián) 網(wǎng)技術(shù)相結(jié)合，以軍工航天、管網(wǎng)安全、智慧醫(yī)療、節(jié)能環(huán)保為 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，充分聯(lián)合國(guó)家級(jí)行業(yè) 職能機(jī)構(gòu)、科研機(jī)構(gòu)和 18 等國(guó) 際企業(yè)，打造物聯(lián)網(wǎng)公共服務(wù)平臺(tái)；充分發(fā)揮秦皇島地處環(huán)渤海 經(jīng)濟(jì)圈的地緣優(yōu)勢(shì)和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，依靠北京大學(xué)優(yōu)勢(shì)科技、教 育、醫(yī)療資源，建設(shè)優(yōu)秀的文化教育基地和高水平的醫(yī)療康復(fù)中 心。 秦皇島市海藍(lán)科技發(fā)展有限公司為此特提出本項(xiàng)目建設(shè)。 目建設(shè)的意義和必要性 合河北省“十二五”關(guān)于加快培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的要 求 河北省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要“加在 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 9 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 快新型工業(yè)化進(jìn)程，提高產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力”的章節(jié)中提到“加快 19 培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。鞏固和發(fā)展光伏發(fā)電、風(fēng)電等新能源產(chǎn)業(yè)在 全國(guó)的領(lǐng)先有事，發(fā)展壯大軌道交通裝備、核電及輸變電裝備等 高端裝備制造業(yè)，支持新能源汽車加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，努力把具有 一定優(yōu)勢(shì)的新能源、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料和以物聯(lián) 網(wǎng)、云計(jì)算為主要特征的新一代信息產(chǎn)業(yè)等打造成為后續(xù)支柱產(chǎn) 業(yè)，力爭(zhēng)在節(jié)能環(huán)保、航空航天、系能源汽車和海洋開發(fā)等新興 產(chǎn)業(yè)有較大突破?！?本項(xiàng)目的建成后可引進(jìn)推動(dòng)工業(yè)發(fā)展的高新科技技術(shù)，隨著 園區(qū)的不斷完善，大力培育 高新技術(shù)，促進(jìn)秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)快速發(fā)展。 合秦皇島、開發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 秦皇島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃、海港區(qū)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃提出：大力發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)。推 進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)在智能交通、環(huán)境保護(hù)、公共安全、智能消防、工 20 業(yè)監(jiān) 測(cè)、食品溯源等多個(gè)領(lǐng)域的應(yīng)用，為建設(shè)感知城市和智慧城市奠 定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要 科技園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的助推器。不管是從國(guó)外的還 是從國(guó)內(nèi)看，科技園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展為企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條 件，并能有效推 進(jìn)制造業(yè)特別是產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，推動(dòng)秦皇島臨 港產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的發(fā)展，推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的工業(yè)化社會(huì)的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而 推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。同時(shí)，由于工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群發(fā) 揮集聚效應(yīng)，有效地節(jié)約用地，減少政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 10 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 建設(shè)的投入，方便了企業(yè)運(yùn)作，降低了企業(yè)創(chuàng)業(yè)成本。 21 促進(jìn)中小企業(yè)逐漸發(fā)展壯大的需要 高新科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期，存在用地規(guī)模小、投資強(qiáng)度不足等 共性問(wèn)題。為給高新科技企業(yè)以孵化平臺(tái)，本項(xiàng)目 通過(guò)廠房及辦 公樓的建設(shè)，緩解高新科技在發(fā)展初期的資金問(wèn)題，可以縮減高 新企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期的固定資產(chǎn)投資，緩解企業(yè)資金壓力。標(biāo)準(zhǔn)廠房 及辦公樓建成后，以出租的形式轉(zhuǎn)讓與高新科技企業(yè)用于創(chuàng)業(yè)， 縮短了項(xiàng)目建設(shè)周期，將會(huì)盡早產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè) 將逐漸發(fā)展壯大。 目建設(shè)是推進(jìn)城市化的重要?jiǎng)恿?，是增加就業(yè)崗位的 需要。 工業(yè)化與城市化是一個(gè)相互促進(jìn)，相互推動(dòng)的發(fā)展過(guò)程。工 業(yè)化是城市化的基礎(chǔ)，城市化又反作用于工業(yè)化。沒(méi)有高質(zhì)量的 工業(yè)化，就沒(méi)有高質(zhì)量的城市化。在城市化過(guò)程中，通過(guò)本項(xiàng)目 基地建設(shè) 不僅可以減輕城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的壓力，提高基礎(chǔ) 22 設(shè)施 投入效益，加快城市人口的集聚，增強(qiáng)城市的產(chǎn)業(yè)支撐，而且可 以引導(dǎo)企業(yè)向基地集聚，充分利用園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施齊全的優(yōu)勢(shì)，以 項(xiàng)目帶開發(fā)，以開發(fā)促發(fā)展，進(jìn)而使工業(yè)園區(qū)成為城市的副中心， 并最終成為城市的一個(gè)有機(jī)組成部分，一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極。 另外項(xiàng)目建設(shè)還可以將大量滯留在農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到 非農(nóng)產(chǎn)業(yè)上去，逐步減少農(nóng)村人口，推動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng) 業(yè)效益，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)加快秦皇島 市工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化秦皇島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 都將產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn) 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 11 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 的影響。 23 本項(xiàng)目對(duì)于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展，優(yōu)化 投資環(huán)境，促進(jìn)秦皇島的建設(shè)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此， 項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 12 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 場(chǎng)現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目是以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，以辦公用房及配套設(shè)施建設(shè) 為輔的企業(yè)孵化基地，項(xiàng) 目為在本區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、 統(tǒng)一管理，具有通用性、配套性、集約性等功能特點(diǎn)，為中小企 業(yè)集聚發(fā)展提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的工業(yè)建筑。項(xiàng)目建設(shè)為投資者免 去了等待征地拆遷、自建廠房的煩惱，節(jié)約了時(shí)間。投資者只要 直接租賃即可迅速投產(chǎn)。 24 是否建標(biāo)準(zhǔn)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房在園區(qū)內(nèi)占據(jù)多大比例，應(yīng)充分 預(yù)估市場(chǎng)需求，考慮一至兩年的提前量，以精益生產(chǎn)方式由市場(chǎng) 需求來(lái)拉動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃建設(shè)。市場(chǎng)需求應(yīng)從三方面評(píng)估：一是 當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)群體在增資擴(kuò)產(chǎn)過(guò)程中對(duì)于更大的生產(chǎn)空間的需 要，二是承接經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要，三是地方上有大企 業(yè)需要配套廠商實(shí)現(xiàn)就地配套的需要。這時(shí)，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程的 把握，對(duì)企業(yè)辦廠擴(kuò)廠的動(dòng)向跟蹤，特別是那些增長(zhǎng)速度快的產(chǎn) 業(yè)和企業(yè)。 通過(guò)對(duì)京津冀周邊四個(gè)市（北京、天津、唐山、秦皇島）的 調(diào)查，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)作出以下分析： 1、模式多樣，運(yùn)作效果明顯 按投資主體分，四市（區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)廠房的運(yùn)作模式主要有四種： A、以開發(fā)區(qū)管委會(huì)為投資主體，如秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 唐山高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 13 25 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 B、 以政府推動(dòng)，民資、外資為投資主體，如以政府推動(dòng)， 民資、外資為投資主體，如北京中關(guān)村科技園光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地和 金橋科技產(chǎn)業(yè)基地。 C、以鎮(zhèn)、區(qū)及村級(jí)集體組織為投資主體，如北京昌平科技 園區(qū)。 D、以政府推動(dòng)，房屋開發(fā)公司為投資主體，如天津經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)為此發(fā)布了天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鼓勵(lì)企業(yè)投資建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)廠房辦法。 2、標(biāo)準(zhǔn)廠房租售價(jià)格及銷售模式分析 目前，北京、天津、唐山、秦皇島工業(yè)科技園區(qū)為投資者提 供標(biāo)準(zhǔn)廠房，各園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金和售價(jià)差異較大，一方面 與園區(qū)建設(shè)條件有關(guān)，另一方面也與標(biāo)準(zhǔn)廠房本身的 結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì) 及在園區(qū)內(nèi)的位置有關(guān)。 2009 年部分城市（區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)廠房出租價(jià)格對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，高 26 新區(qū)、區(qū)級(jí)園區(qū)、鄉(xiāng)級(jí)園區(qū)出租價(jià)格不同，隨著 2010 年標(biāo)準(zhǔn)廠房 成本的提高，出租價(jià)格也有了相應(yīng)上調(diào)。 除北京、天津多層標(biāo)準(zhǔn)廠房可租可售、全租、全賣，方式靈 活以外，唐山、秦皇島市級(jí)、區(qū)級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)多以只租不 賣、或企業(yè)購(gòu)地自建為主。 3、政策扶持，推動(dòng)力度較大 園區(qū)企業(yè)享受優(yōu)惠政策。為了招商引資北京、天津、唐山、 秦皇島都極力為園區(qū)內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)、建設(shè)提供便利，促進(jìn)企業(yè)快 速發(fā)展。由于園區(qū)級(jí)別不同，園區(qū)內(nèi)的 企業(yè)享受到的政策也不盡 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 14 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 相同，但主要是從財(cái)政稅收、土地使用、人才政策、高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)與外資企業(yè)等幾方面進(jìn)行優(yōu)惠。 4、產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展、資源集約化利用 27 目前，北京亦莊開發(fā)區(qū)已初步形成電子信息通信、生物工程 與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 亦莊開發(fā)區(qū)重視產(chǎn)業(yè)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展和節(jié)約型社會(huì)的建 設(shè)。在招商引資過(guò)程中，堅(jiān)持低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放， 能循環(huán)、可持續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)，不斷強(qiáng)化土地、水、電力、能源等要素 的集約利用程度，努力建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型開發(fā)區(qū)。 5、基礎(chǔ)設(shè)施完善 各成熟的開發(fā)區(qū)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房基礎(chǔ)條件均具備了比較完善的配 套服務(wù)機(jī)構(gòu)和生活配套設(shè)施，建有金融服務(wù)、郵局、消防中隊(duì)等 企業(yè)發(fā)展所需要的服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時(shí)還建有專家公寓、青年公寓、 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等綜合生活配套設(shè)施。 亦莊開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)了“九通一平”“九通”指通自來(lái)水、電力、。 天然氣、熱力、電信、雨水管線、污水管線、有線電視和市政道 路，“一平”指建設(shè)場(chǎng)地的平整。開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，配有變電站、 污水處理廠、中水處理廠、集中供熱 廠等基礎(chǔ)配套設(shè)施。 28 綜上所述，無(wú)論何種政策，都應(yīng)著眼于鼓勵(lì)企業(yè)多創(chuàng)稅收、 創(chuàng)造就業(yè)及增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。以秦皇島市來(lái)說(shuō)，中小企業(yè)逾萬(wàn)家， 平均每家多創(chuàng)造一萬(wàn)元的稅收，就達(dá)到過(guò)億；平均每家多用一個(gè) 人，就創(chuàng)造逾萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)；平均每百家創(chuàng)一個(gè)品牌或推出一項(xiàng) 創(chuàng)新，就是逾百個(gè)品牌或逾百項(xiàng)創(chuàng)新，對(duì)社會(huì)進(jìn)步的貢獻(xiàn)顯而易 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 15 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 見(jiàn)。所以說(shuō)，中小企業(yè)的成績(jī)看總量，但具體政策措施還需要落 實(shí)到每家企業(yè)，細(xì)致而繁瑣的工作是必須的。 標(biāo)準(zhǔn) 廠房以面向中小企業(yè)為主，所以制訂扶持中小企業(yè)發(fā)展 以及鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的政策有利于標(biāo)準(zhǔn)廠房的招商，最直接的優(yōu)惠政策 莫過(guò)于租金補(bǔ)貼。秦皇島地區(qū)此類項(xiàng)目剛處于起步階段，伴隨著 29 工業(yè)區(qū)的逐步完善，市場(chǎng)潛力巨大。 場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目投資前景廣闊 1、交通優(yōu)勢(shì)明顯 秦皇島地區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，毗鄰天津、唐山， 與北京的交通也非常方便，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。 2、資源供應(yīng)充沛 秦皇島地區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，交通便利，是國(guó)家 級(jí)能源輸出港和北方地區(qū)重要出?？诎丁?3、人力資源豐富 秦皇島地區(qū)周邊毗鄰天津、唐山，與北京的交通也非常方便。 北京及天津環(huán)渤海區(qū)域擁有中國(guó)較高比重的人才數(shù)量，同時(shí)，人 才素質(zhì)也很高，能為秦皇島的發(fā)展提供大量?jī)?yōu)秀人才。 4、投資環(huán)境優(yōu)良 秦皇島地區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，擁有多項(xiàng)國(guó)家政策 支持，結(jié)合以上三點(diǎn)，我們認(rèn)為秦皇島區(qū)域投資環(huán)境優(yōu)良。 5、基礎(chǔ)建設(shè)完善 園區(qū)改善后，實(shí)現(xiàn)“九通一平”對(duì)投資者具有很強(qiáng)的吸引力。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 16 30 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 6、強(qiáng)化政府服務(wù)功能 參照其他工 業(yè)園區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化政府服務(wù)功能，加強(qiáng)管 委會(huì)的社會(huì)服務(wù)功能，建立“一站式”服務(wù)大廳。優(yōu)良的服務(wù)有 利于吸引投資者。 7、打造生態(tài)優(yōu)良園區(qū) 良好的園區(qū)環(huán)境有利于吸引投資者及人才。打造生態(tài)優(yōu)良園 區(qū)需要政府制定一系列有利于環(huán)保的政策（比如三廢排放標(biāo)準(zhǔn)）， 并能強(qiáng)有力的監(jiān)督執(zhí)行。 進(jìn)科技型中小企業(yè)發(fā)展 科技型中小企業(yè)發(fā)展初期存在市場(chǎng)失靈問(wèn)題。科技部近日頒 發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)科技型中小企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的若干意見(jiàn)就 明確指出，我國(guó)科技型中小企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展仍然面臨著融資渠道 不暢，創(chuàng)新人才缺乏，支撐創(chuàng) 新的公共服務(wù)不足，政策環(huán)境有待 完善以及自身管理水平不高等問(wèn)題。因此，需要進(jìn)一步集中各方 31 力量，匯聚創(chuàng)新資源，優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境，激發(fā)創(chuàng)新活力，拓展發(fā)展 空間，培育壯大科技型中小企業(yè)群體，帶動(dòng)廣大中小企業(yè)走創(chuàng)新 發(fā)展道路，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整提供重要支撐。因此本項(xiàng)目 的建設(shè)后，具有非常好的市場(chǎng)前景。 準(zhǔn)化廠房及辦公樓的建設(shè)可突破招商難題 標(biāo)準(zhǔn)廠房及辦公樓，是本項(xiàng)目園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容， 可為投資者免去了等待征地拆遷、自建廠房的煩惱，節(jié)約了時(shí)間。 投資者只要直接購(gòu)買或租賃即可迅速投產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)化廠 房的通用性、 配套性、集約性等功能特點(diǎn)，可為中小企業(yè)集聚發(fā)展提供生產(chǎn)和 經(jīng)營(yíng)難題，是突破招商引資難題的重要途徑。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 17 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 32 綜上所述，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，投資環(huán)境較好，本項(xiàng)目建設(shè) 可為中小企業(yè)投資者提供便利，具有廣泛的市場(chǎng)前景。 設(shè)規(guī)模 中小企業(yè)孵化基地項(xiàng)目總占地面積 ，總建筑面積 2087530 平方米。 設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房 12 座，總建筑面 積 1218798 平方米，企業(yè)辦公樓 12 座，總建筑面積 812532 平米， 園區(qū)辦公樓 1 座，總建筑面積 46200 平方米，電氣設(shè)備用房 1 座， 建筑面積 10000 平方米道路及硬化場(chǎng)地 521883 平方米，綠化 208753 平方米。詳見(jiàn)如下項(xiàng)目組成表 3 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 18 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目組成表 表 333 序號(hào) 一 1 2 3 4 工程項(xiàng)目 建構(gòu)筑物 標(biāo)準(zhǔn)廠房 企業(yè)辦公樓 園區(qū)辦公樓 電氣設(shè)備用房 小計(jì) 二 三 道路及 場(chǎng)地硬化 綠地 406266 100 10000 34 1218798 812532 46200 10000 2087530 52188308753 5 22 1 12 12 1 13 占地面積 （ m ） 2 建筑面積 （ m ） 2 層數(shù) 35 數(shù)量 （座） 備注 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 19 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 第四章 場(chǎng)址選擇及場(chǎng)址選擇及土地利用 地利用 地規(guī)劃選址情況 本項(xiàng)目擬選址在秦皇 島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。場(chǎng)址周圍大氣、 土壤、植物等自然環(huán)境狀況良好，無(wú)水源地、自然保護(hù)區(qū)、文物 景觀、重要軍事設(shè)施等環(huán)境敏感點(diǎn)，適合本項(xiàng)目建設(shè)。 地規(guī)模、權(quán)屬類別及用地性質(zhì) 本項(xiàng)目總用地規(guī)模為 ，位于秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)，屬規(guī)劃的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地，符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求。 目功能分區(qū)和土地利用指標(biāo)情況 根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指 36 標(biāo)的通知國(guó)土資發(fā) 2008 24 號(hào)用地指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目規(guī)劃土 地為第 35 類七等，土地利用指標(biāo)為如下表 4 用地控制指標(biāo)表 表 4號(hào) 1 2 3 4 指 標(biāo) 單位 萬(wàn)元 /畝 數(shù) 260 % 8 量 37 備 注 投資強(qiáng)度 容積率 建筑系數(shù) 綠化率 址選擇 理位置 該項(xiàng)目選址位于秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北至動(dòng)漫道，南 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 20 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 至秦皇西大街，西至昆明湖路，東至天池路，總占地 。 秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)距首都北京 281 公里，天津市 220 公 里。西區(qū) 位于秦皇島市海港區(qū)西部，項(xiàng)目所在地交通便利，配套 設(shè)施完備，適合項(xiàng)目建設(shè)。 設(shè)條件 38 1、地形地貌條件 秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)總體地勢(shì)較低，其南、北、西三 面臨近丘陵地區(qū)，地勢(shì)逐漸增高，起伏較大。開發(fā)區(qū)內(nèi)自然地面 相對(duì)較為平坦，西北高（標(biāo)高 25 米）、東南低（標(biāo)高 6 米），相對(duì) 高差 19 米。 2、地震情況 根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 2008）附錄 A 中，秦皇島市開發(fā)區(qū)的抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加 速度值為 3、氣象條件 開發(fā)區(qū)的 氣候?qū)儆谂瘻貛А駶?rùn)性季風(fēng)氣候，受海洋調(diào)節(jié)， 四季分明，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，平均氣溫 最熱月在 7 月，平均氣溫 25；最冷月在 1 月，平均氣溫 空氣相對(duì) 濕度 62%。全年降雨量多年平均值為 709集中在夏季，其 中，七、八月份降雨量占全年的 60%。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅蔽黠L(fēng)， 39 平均風(fēng)速 s。 4、水文情況 該區(qū)跨小湯河、戴河兩河流入海水系。區(qū)內(nèi)均為流程短、流 量小的細(xì)小支流，呈樹枝狀展布。各河流流量隨季節(jié)變化較大， 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 21 北京 大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 但由于流程短，流量小，一般不會(huì)造成洪水災(zāi)害。除此外尚有小 型水庫(kù)和池塘，規(guī)模較大的有望海店水庫(kù)、計(jì)新莊水庫(kù)、楊莊戶 水庫(kù)和義卜寨水庫(kù)等。 5、交通運(yùn)輸條件 本項(xiàng)目擬建在秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。秦皇島市坐落在渤 海北岸，地處中國(guó)華北地區(qū)通往東北地區(qū)的咽喉要道，距北京 300 公里，距天津 243 公里，距沈陽(yáng) 461 公里，地理位置優(yōu)越，水陸 空交通均十分便利秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)位于秦皇島 40 市海港 區(qū)西部，項(xiàng)目所在區(qū)域形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)，便利的交通 條 件為貨流通暢運(yùn)輸提供了可靠的保證。 秦皇島港為中國(guó)北方的不凍良港，也是世界上最大的能源輸 出港。與國(guó)際主要港口有班輪往返。秦皇島市山海關(guān)機(jī)場(chǎng)距市區(qū) 13 公里，每周都有到上海、武漢、深圳、杭州、石家莊的航班。 鐵路方面，秦皇島市地處華北通向東北的要沖，大秦鐵路、京秦 鐵路和京哈鐵路交匯與此。公路方面， 102 國(guó)道、 205 國(guó)道、京沈 高速和沿海高速在這里相匯。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 22 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 第五章 平面布置 平 面布置的原則 41 工程建設(shè)方案工程建設(shè)方案 1、堅(jiān)持繼承與創(chuàng)新結(jié)合，現(xiàn)實(shí)與前瞻統(tǒng)一； 2、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，實(shí)施動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)，適應(yīng)彈性生長(zhǎng)要 求以及近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展的協(xié)調(diào)規(guī)劃； 3、規(guī)劃要求園區(qū)內(nèi)物流通暢，設(shè)備管線接入方便。最大程度 上滿足業(yè)主的使用要求。 4、要注意室內(nèi)外環(huán)境的滲透及景觀視線的效果，結(jié)合本地氣 候特點(diǎn)，合理布局，創(chuàng)造出滿足使用要求的建筑空間環(huán)境。 5、適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在滿足需要的同時(shí)考慮將來(lái)發(fā)展。 6、符合國(guó)家環(huán)保、衛(wèi)生、安全、節(jié)能、抗震、消防等規(guī)范要 求。 平面布置概述 考慮到將來(lái)辦公樓及標(biāo)準(zhǔn)化廠房使用的多樣性，務(wù)求規(guī)劃科 學(xué)合理，最大程度上滿足業(yè)主的使用要求。 景觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快，用地內(nèi)規(guī)劃了一條景觀大道和秦皇西大 街綠化帶建立了直接對(duì)話，將城市綠化景觀引入廠區(qū)。景觀大道 42 采用街區(qū)式設(shè)計(jì)，同時(shí)，這條景觀大道也是連接廠區(qū)內(nèi)各廠房組 團(tuán)的設(shè)備管線走廊。 建筑單體立面造型采用電路板構(gòu)圖，凸顯了廠區(qū)的工業(yè)屬性。 立面構(gòu)圖簡(jiǎn)潔大方而不失靈動(dòng)，具有很強(qiáng)的標(biāo)志性。 建筑單體功能設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)通用廠房，為方便將來(lái)業(yè)主的使用， 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 23 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè) 園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 不做廠房?jī)?nèi)部設(shè)計(jì)。 功能分區(qū)： 本項(xiàng)目辦公樓及廠房配套安置，分散布置在廠區(qū)內(nèi)，方便廠 區(qū)內(nèi)各入住單位的實(shí)驗(yàn)、試生產(chǎn)及日常辦公活動(dòng)等的相互溝通。 交通系統(tǒng)：場(chǎng)區(qū)南側(cè)為秦皇西大街，為園區(qū)提供了主要的出 入口，按功能布置將廠區(qū)分為 12 個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都有主干道相 連接，具有自己獨(dú)立的交通體系，保證不同功能分區(qū)自成一 43 體， 同時(shí)保證各功能分區(qū)之間聯(lián)系通暢，并兼顧停車和消防問(wèn)題。 考慮到廠區(qū)建筑的特殊性，要求交通線路盡可能做到通順流 暢，本方案在交通組織上并沒(méi)有太多圖案化的構(gòu)圖美， 而是從使 用角度出發(fā)，簡(jiǎn)單明確。 景觀設(shè)計(jì)： 注重功能，依附地勢(shì)，結(jié)合地形中難以利用的不規(guī)則地塊進(jìn) 行景觀設(shè)計(jì)，烘托主體建筑，美化廠區(qū)工作環(huán)境。 本方案景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)在于場(chǎng)地豎向中軸線的景觀節(jié)點(diǎn)，并 與生產(chǎn)型道路交匯處形成景觀節(jié)點(diǎn)以及組團(tuán)的分界處，景觀處理 靈活。 利用兩側(cè)廠房建筑的進(jìn)退，靈活有機(jī)地布置若干停車場(chǎng)及綠 化帶，形成富于個(gè)性的一系列景觀節(jié)點(diǎn)，整條景觀帶形態(tài)多樣， 形成了步移景異的良好的視覺(jué)效果。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 24 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技 44 產(chǎn)業(yè)園 總圖主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表 5號(hào) 1 名稱 總用地面積 總建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)廠房 2 其中 企業(yè)辦公樓 園區(qū)辦公樓 電氣設(shè)備用房 3 4 5 6 7 8 建筑基底總面積 道路及硬化面積 45 綠地面積 容積率 建筑密度 綠地率 % % 單位 畝 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 量 087530 1218798 812532 46200 46 10000 21883 208753 8 備注 1159739 筑設(shè)計(jì) 計(jì)依 據(jù) 1、民用建筑設(shè)計(jì)通則 0352 2、辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 3、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 0016 4、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 2006）； 5、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 6、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 7、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 8、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 9、工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計(jì)規(guī)范 0187 瑞和安惠項(xiàng)目 管理集團(tuán)有限公司 25 47 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 計(jì)原則 1、權(quán)衡造價(jià) 結(jié)合廠房的使用要求對(duì)廠房建筑單體的結(jié)構(gòu)選型、維護(hù)結(jié)構(gòu) 等進(jìn)行全方位論證，權(quán)衡造價(jià)，務(wù)求經(jīng)濟(jì)合理。 2、分區(qū)明確，功能合理 針對(duì)園區(qū)內(nèi)的投資商或企業(yè)可能有多家，要求多樣，規(guī)劃上 進(jìn)行功能分區(qū)，務(wù)求分區(qū)明確，功能合理，實(shí)現(xiàn)最大的均好性。 3、物流通暢，設(shè)備管線接入方便 規(guī)劃要求園區(qū)內(nèi)物流通暢，設(shè)備管線接入方便。最大程度上 滿足業(yè)主的使用要求。 4、建筑立面造型風(fēng)格統(tǒng)一 良好的規(guī)劃需要立面風(fēng) 格的一致性，方便城市界面的營(yíng)造， 同時(shí)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的立面風(fēng)格也有利于園區(qū)的屬性定義，可以給投資 企業(yè)明確的業(yè)界提示。 用工程設(shè)計(jì) 水 本 項(xiàng) 目 廠 房 用 水 按 12L/ 天 估 算 ， 辦 公 48 用 房 用 水 按 8L/估算，綠化澆灑用水按 271m3/d 估算，日估算用水量 估算用水量 546 萬(wàn) 秦皇島開發(fā)區(qū)西區(qū)由開發(fā)區(qū)水廠供給（供水能力 5 萬(wàn) m3/d， 遠(yuǎn)期規(guī)模 10 萬(wàn) m3/d），并有湯河水廠與海港區(qū)水廠為開發(fā)區(qū)備用 水源（ 供水能力 m3/d）。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有原水加壓泵站一座（ 10 ，可以供給價(jià)格較為低廉的原水，可滿足項(xiàng)目入駐單位萬(wàn) m3/d） 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 26 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 用水需求。 水 項(xiàng)目所產(chǎn)生污水主要為生活污水，通過(guò)污水管網(wǎng)收集后排至 秦皇島國(guó)中污水處理廠進(jìn)行處理，處理后達(dá)到城鎮(zhèn)污水處理廠 49 污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（ 的一級(jí) A 標(biāo)準(zhǔn)后排放。 水 雨水經(jīng)園區(qū)內(nèi)雨水系統(tǒng)收集后用于場(chǎng)區(qū)綠化 、澆灑道路，或 直接排放市政雨水管網(wǎng)。 暖 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)采暖面積 2077530算采暖負(fù)荷 秦皇島開發(fā)區(qū)西區(qū)現(xiàn)有熱源為同和電廠與動(dòng)力公司，同和電 廠供熱能力 122力公司供熱能力 239建煙臺(tái)山鍋 爐房 128滿足本項(xiàng)目入住單位供暖需求。 電 1、電源 該項(xiàng)目耗電為辦公用電、生產(chǎn)用電。電源擬由開發(fā)區(qū)電網(wǎng)統(tǒng) 一供應(yīng)。 本項(xiàng)目火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置、消防泵等用電為二級(jí)負(fù)荷，其余 為三級(jí)負(fù)荷。低壓負(fù)荷計(jì)算采用需要系數(shù)法。 結(jié)合類似項(xiàng)目估算本項(xiàng)目 廠房用電負(fù)荷取 200W/公樓 用電負(fù)荷取 80W/氣及公共輔助用房用電負(fù)荷取 40W/ 則估算項(xiàng)目廠區(qū)總安裝容量為 312860算視在功率 12 萬(wàn) 50 秦皇島市由供電充裕的華北電網(wǎng)直供，供電穩(wěn)定可靠。秦皇 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 27 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 島開發(fā)區(qū)西區(qū)現(xiàn)有一座 220電站，供電能力 36 萬(wàn) 110電站 4 座，供電能力 44 萬(wàn) 10配室 15 座， 供電能力 15 萬(wàn) 區(qū)現(xiàn)有 110電站一座 ,主變?nèi)萘繛?3 50000規(guī) 劃 建 設(shè) 110 電 站 一 座 ， 主 變 容 量 為 3 50000滿足廠區(qū)入駐企業(yè)用電需要。 2、供電系統(tǒng) 1）該供電系統(tǒng)及電氣設(shè)備嚴(yán)格遵循： 10以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 0016 51 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 2000 年版）。 2)低壓供電線路均采用電纜穿管埋地敷設(shè)。 3)本項(xiàng)目安裝變壓器為室內(nèi)布置，配電室設(shè)變壓器室、高低 壓配電室、值班室。電氣計(jì)量方式為高壓計(jì)量。 4) 項(xiàng) 目 室 外 照 明 選 用 高 為 4 庭 院 燈 ， 光 源 選 擇 80壓鈉燈，檔距為 25院燈選型應(yīng)與整體環(huán) 境相協(xié)調(diào)，對(duì)園區(qū)環(huán)境起到美化和點(diǎn)綴作用。 3、防雷接地系統(tǒng) 沿建筑物屋頂裝設(shè)避雷帶 ，利用建筑物外圍結(jié)構(gòu)，柱主筋由 上而下焊接作為防雷引下線，并與基底板內(nèi)鋼筋焊接，利用建筑 物基礎(chǔ)底板內(nèi)鋼筋做為自然接地體，接地電阻應(yīng)不小于 4 歐姆。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 28 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 4、通訊 52 規(guī)劃在科技園區(qū)設(shè)置電信綜合局一座， 15 萬(wàn)線設(shè)置，按能夠 滿足本場(chǎng)區(qū)需要。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 29 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 環(huán)境影響評(píng)價(jià)第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 析依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法； 2、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 3、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) 4、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 5、建筑施工場(chǎng)界噪聲限值 6、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 7、民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范。 目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目擬選址在秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。場(chǎng)址周圍大氣、 土壤、植物等自然環(huán)境狀況良好，無(wú)水源地、自然保護(hù)區(qū)、文物 景觀、重要軍事設(shè)施等環(huán)境敏感點(diǎn) ，適合本項(xiàng)目建設(shè)。 53 目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 設(shè)施工期 1、粉塵污染 工程施工期間，引起粉塵污染的因素較多，有道路揚(yáng)塵，也 有料堆的風(fēng)吹揚(yáng)塵、裝卸揚(yáng)塵和經(jīng)過(guò)車輛引起的路面積塵再揚(yáng)起 等；此外，水泥、砂等物料在拌和過(guò)程中均易起塵，現(xiàn)場(chǎng)拌和隨 施工點(diǎn)移動(dòng)而移動(dòng)，其影響范圍較大；若遇上雨季，雨水沖刷以 及車輛的碾壓，也會(huì)使施工現(xiàn)場(chǎng)變的泥濘不堪。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 30 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 2、噪聲 項(xiàng)目施工階段的主要噪聲源為各類施工機(jī) 械的輻射噪聲及原 材料運(yùn)輸時(shí)車輛引發(fā)的交通噪聲。施工機(jī)械大都具有聲級(jí)高、無(wú) 規(guī)則、突發(fā)性等特點(diǎn)，如不采取措施加以控制，往往會(huì)對(duì)附 54 近居 住區(qū)等噪聲敏感點(diǎn)產(chǎn)生較為嚴(yán)重的污染影響。據(jù)同類施工場(chǎng)地類 比調(diào)查，主要高噪聲源有挖掘機(jī)、裝載機(jī)、推土機(jī)、砼攪拌機(jī)、 振搗棒、切割機(jī)、載重車輛等。 3、生活垃圾 工程施工時(shí)施工區(qū)內(nèi)大量勞動(dòng)力的食宿將會(huì)安排在工作區(qū)域 內(nèi)。這些臨時(shí)食宿地的污水及生活廢棄物若沒(méi)有做出妥善處理， 則會(huì)嚴(yán)重影響施工區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 4、棄土 施工期間將產(chǎn)生許多棄土，在運(yùn)輸、處置過(guò)程中都可能對(duì)環(huán) 境產(chǎn)生影響 ：車輛裝載過(guò)多導(dǎo)致沿程泥土散落滿地，晴天塵土飛 揚(yáng)，雨天路面泥濘，影響行人和車輛過(guò)往及環(huán)境質(zhì)量。 營(yíng)期 1、污水 該項(xiàng)目建成投入使用后，產(chǎn)生的廢水主要為生活污水和企業(yè) 的生產(chǎn)污水。 2、噪聲 55 項(xiàng)目主要噪聲為廠房?jī)?nèi)生產(chǎn)設(shè)備為的噪聲污染。 3、固體廢物 固體廢物主要為生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的不合格元器件、邊角料等生 產(chǎn)固廢和生活垃圾。 瑞和安惠項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司 31 北京大學(xué)（秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園北京大學(xué)（ 秦皇島）科技產(chǎn)業(yè)園 4、廢氣 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后無(wú)廢氣產(chǎn)生。 染防治措施 工期 1、