虎門荔林華庭體驗式精品小區(qū)策劃方案

1 虎門荔林華庭體驗式精品小區(qū)策劃方案 裕隆花園項目調(diào)研與初步策劃摘要 本報告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟狀況與地域文化特色，通過對虎門人住宅、汽車消費水平的深入了解以及競爭對手樓盤的詳細分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計算）， 2、 3、 4層賣價 3600元， 5層以上售價 4000元，頂層復式售 價 4600元；飛龍山莊最低價格為 2543元 /平方米，頂層復式最高售價為 3754元 /平方米，均價為 3280元 /平方米；柏景豪庭高層起價為 3000元，最高價格 4127元，均價 3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。因此，我們策劃的出發(fā)點和立足點是裕隆花園（本項目暫定名）如何達到均價 3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項目品牌的根本要旨。 2003年虎門住宅市場供應(yīng)總面積統(tǒng)計 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實際銷售面積 豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 5 3 港口路片區(qū) 柏景豪庭 廣東黃河實業(yè)集團有限公司 9， 15 能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6萬平方米，尚未開盤 2 虎門廣場片區(qū) 海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實業(yè)有限公司 總建筑面積 7萬平方米，停車場面積較大。 6 合計 28 2 由于到 2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實際銷售量可能達到 21各家開發(fā)商的實際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面積一般在 個別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在 6 萬平方米左右 ,這對于裕隆花園項目開發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。 通過專業(yè)訪談和初步分析，我們設(shè)計了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷的詳細分析，我們結(jié)合對裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點，根據(jù)主 要賣點以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。 針對虎門樓盤的三個明顯缺陷： 體驗營銷不夠重視。 我們結(jié)合裕隆花園面臨的競爭態(tài)勢，按照體驗營銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實用的立場上，采取精品設(shè)計的原則；并且提出了特色健康運動泛會所（減少人工服務(wù)項目，增加親近自然的活動，會所外設(shè)置籃球場地、羽毛球場地） ； 知識型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門樓盤銷售全面導入體驗營銷，系統(tǒng)設(shè)計項目形象識別系統(tǒng) 求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。 我們建議創(chuàng)裕公司倡導和實踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。待概念設(shè)計完成后，讓潛在購房者參與和體驗住宅的戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要，進行產(chǎn)品 再設(shè)計和建造。這與過去傳統(tǒng)被動的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費者個性發(fā)揮和宣揚的一條特色體驗營銷之路。 營銷賣點權(quán)重表 主要賣點名稱 權(quán)重 附注 山景與園林 30% 荔枝林特色山景 特色運動健 康泛會所 15% 根據(jù)虎門實際情況，引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果 綠色裝修與健康直飲水 10% 綠色裝修認證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理 發(fā)展商品牌 10% 含營銷 建筑特色 20% 包括戶型實用率、外立面、綠色裝修、車位 建議戶型比例 名稱 建筑面積平方米 比例 備注 兩房一廳一 (二 )衛(wèi) 900% 小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺 1155% 大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺 1255% 四房兩廳三衛(wèi)二陽臺 1340% 148 5% 186 10% 五房二廳三衛(wèi)二陽臺 153 15% （包括復式） 177 200 合計 100% 在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場也供應(yīng)非常充足。錯開目前市場普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，適當開發(fā)有特色大戶型，減輕 置業(yè)者的置業(yè)壓力。 根據(jù)對已經(jīng)推出的各個樓盤詳細分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點增加 130平方米左右小四室兩廳雙陽臺的戶型比例，小四房比例為 35%，大四房比例 10%，超大戶型或復式 15%。 戶型的動態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果，對戶型在進行一次重要調(diào)整。 2003年虎門銷售樓盤平均價格 樓盤名稱 參考平均價格（元 /平方米）建筑面積計算 項目類型 豐泰華園 4000 小高層（湖景單位） 3600 小高層（離湖面有一定距離） 飛龍山莊 3280 小高層 柏景豪庭 低層普通戶型平均價 3250 元，高層平均價格為 3500 元 高層 能源華莊 3240 高層 海富華庭 3400 高層 根據(jù)概念設(shè)計方案，建筑面積最大為 們采用比較保守的數(shù)據(jù)，按照總建筑面積 價為 3000萬元 400萬元主入口，項目開發(fā)成本為 12422萬元，根據(jù)周邊同類樓盤價格以及我們的項目策劃定位建議項目均價為 3000元 /平方米，總銷售額為 目利潤為 3183萬元。 預計項目開發(fā)銷售周期為 2年，項目利潤率為 。 通過多次討論，我們認為概念設(shè)計方案的園林與總體 布局合理，通過財務(wù)估算分析，從經(jīng)濟方面分析概念設(shè)計方案是可行的，具有較好的性能價格比，在虎門房地產(chǎn)市場中具有較強競爭力。 對此項目，我們極具必勝信心！ 一、裕隆花園項目概況 1. 項目名稱：花果山裕隆花園住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 2. 開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展有限公司 3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕 實業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。 4. 工程概況：項目位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積 27000平方米，建筑面積 要建設(shè)小高層住宅，項目客戶市場定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營老板階層。 圖 1 項目地塊 人民北路花果山一景 二、虎門區(qū)域經(jīng)濟文化與住宅市場總體狀 況 根據(jù)東莞統(tǒng)計局初步統(tǒng)計 ,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 元 ,按可比價格計算 ,比上年增長 增長幅度已連續(xù) 6年保持在 18%左右的水平。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進經(jīng)濟增長。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元 ,增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長 企業(yè)總體數(shù)量增加。 至 2002年底止，東莞市注冊登記的工商 企業(yè)和個體戶有 上年增加 2002年末東莞市各項人民幣存款余額 年初增長 其中，儲蓄存款余額 元，比年初增長 企業(yè)存款余額 年初增長 各項人民幣貸款余額 年初增長 其中，短期貸款余額 年初增長 中長期貸款 年初增長 說明企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需求增長。 （ 1）虎門企業(yè)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，這個只有 個戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近 60萬。服裝企業(yè)三年間從 600 家增至 1000家， 1500家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占 1/3。 服裝業(yè)是虎門的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國（虎門）國際服裝交易會成交額都在 20 億元以上，在國內(nèi)影響巨大。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會的一南一北格局。 虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進的科學技術(shù)和發(fā)達的物流、市場體系，逐步實現(xiàn)“民牌 國內(nèi)名牌 國際知名品牌”的三級跳。最終讓虎門與世界時裝之都巴黎、米蘭齊名 “到虎門能采購到天下最好的服裝”！ 更多從業(yè)人員活躍在多達 20萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場上，工業(yè)總產(chǎn)值 68 億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計竟高達 100億元。 鎮(zhèn)屬企業(yè) 以富民市場為代表，在全國影響大、口碑佳、效益好。 虎門鎮(zhèn)比較重視民營經(jīng)濟發(fā)展，民營企業(yè)發(fā)展發(fā)展迅猛， 2001 年有民營企業(yè) 1135 家，個體工商戶 8500 家， 2001 年民營企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 15 億元，納稅 1 億元，虎門彩色印刷廠的利稅是 3000萬元，虎門民營經(jīng)濟在華南民營經(jīng)濟發(fā)展進程中占有重要位置。 虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月 的第一個星期開協(xié)調(diào)會，實行聯(lián)合辦公，為民企實行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢頭?；㈤T鎮(zhèn) 23 項工程中有 90是民營企業(yè)參與。 虎門鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對虎門民營經(jīng)濟強調(diào)了三點：“首先是不能坐井觀天，要放眼全國，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強烈的競爭意識；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄準全國和世界最先進的東西去學習去適應(yīng)?！?（ 2）虎門近兩年主要經(jīng)濟指標： 2001 年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 元；工業(yè)總產(chǎn)值 元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 政收入 2000 年增長 27。 2002年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展狀況良好， 2002年完成稅收總額 元，國稅 稅 元?；㈤T利用外資取得突破，全年利用外資 18億港元，比上年增加 9億元，增幅 108%。 2002年虎門 元，工業(yè)總產(chǎn)值 比增長 口創(chuàng)匯 比增長 2002年虎門城市居民儲蓄達到 170 億元，程控電話超過 10 萬門。 嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入?？冢怀鲶w現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險精神，這是一個吃蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“ 棄士從商”與“棄官從商”的人比較多，面對遼闊的大海努力進取，通過海上貿(mào)易大膽冒險“冒萬險而一擲之”，追逐財富，拼命享受；粵人務(wù)實，“敏于行訥于言”是粵人的行為特點，粵人的經(jīng)濟頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。 虎門作為重要的入?？?，與海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品， 1839年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價值。 虎門自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。改革開 放以后，虎門的個體私營經(jīng)濟逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購買一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經(jīng)濟的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。 1978年以后，虎門在全國商品經(jīng)濟意識覺悟最早，虎門發(fā)展商品經(jīng)濟具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國第一批吃螃蟹的虎門商人。 由于虎門與香港交通便捷，經(jīng)濟文化的交流往來密切，虎門文化受到香港文 化的影響，香港文化的突出特點是重商文化，成功的企業(yè)家備受社會尊重，與傳統(tǒng)的中國小農(nóng)文化產(chǎn)生劇烈沖撞，虎門具有濃郁的商業(yè)氛圍，講究效率，虎門服裝市場聞名全國。 虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 由于本地人口只有十萬，外來人口 50 萬人以上，外來商人和高級經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進的管理理念和先進技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突 出等特點。 服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對于人們生活來說，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類的財富的象征。這里面，就需要有服飾文化的突破。第七屆中國（虎門）國際服裝交易會，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實用思維，提高到弘揚服飾文化的新的高度。 4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象 虎門城市化進程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要， 2002年虎門開始 組織編制 2002托中國規(guī)劃設(shè)計院編制 20022003年 1 月 16 日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進行評審，虎門開始注重城市發(fā)展遠景規(guī)劃。 虎門鎮(zhèn)政府計劃在 2003年投資 11億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路 4路和對太沙路建筑立面改造。新建大劇院、體育館、金寧路、擴建改造虎門橋等 27項工程，投資達到 11億元。 2003年 4月 20啟動 23項工程，具體包括白沙汽車城、富馬科 技園、美景制衣廠、虎門物流園（ A、 B 區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標志城市化進程全面提速。 圖 2 虎門廣場 從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 開始，虎門經(jīng)過短短 20年的時間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來 50 多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負，本地農(nóng)民瞄準外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴重影響城市形象。 由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門本地污水排放量急劇增加，不僅虎門市區(qū)內(nèi)河流污染嚴重，而且珠江入?？谖廴緡乐?，市區(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住的城市。 虎門市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網(wǎng)與水運網(wǎng)絡(luò)比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。 虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化 ,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市發(fā)展道路，虎門是地級城市的經(jīng)濟總量，虎門文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。 本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當一部分人小富即安，不思進取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市 的要求有很大距離。 虎門外來人口眾多， 80%是文化層次不高的普通打工者，虎門培育中間層的道路還很漫長，社會結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設(shè)還有很漫長的路程要走。 虎門常住人口 11 萬，流動人口 60多萬。外來人口的狀態(tài)處于動態(tài)變化中。 全鎮(zhèn) 70 多萬人中，服裝從業(yè)人員達 40 多萬人；客戶集群：每天 8 10萬客商來虎門形成了巨大的人流。 虎門企業(yè)高級管理人員與主要服裝設(shè)計與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。我們將此作為白領(lǐng)階層。而他們的住房消費習慣對虎門住宅市場具有很大影響。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過 2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。 投資 20億，從去年就開始籌建的富民國際商貿(mào)城，現(xiàn)在終于可以浮出水面。這項超大型的建設(shè)，占地 30 萬平方米，建筑面積 50余萬平方米。由一 座 23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的 5層附樓、一座大型展館構(gòu)成。商鋪總量近萬個，相當于虎門現(xiàn)在商鋪街商鋪量的總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運作，他們對高尚住宅將產(chǎn)生新的需求。 虎門現(xiàn)代化寫字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流， 門主要是進貨，作為流通的中轉(zhuǎn)站，真正在虎門辦公的大公司人數(shù)較少。 虎門酒店比較發(fā)達，僅五星級酒店就有豪門 與龍泉大酒店，其它星級的酒店更多，普通酒店項目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項目東面 100米就有“爛尾”酒店項目。 虎門商鋪建筑面積總量已經(jīng)達到 25萬平方米，結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅加上商鋪和簡單商場項目空置較多；而一些著名百貨公司進來選址又難以選到合適的商業(yè)面積，例如設(shè)計先進，面積 3萬平方米以上百貨等。 位于電子城虎門商業(yè)步行街開發(fā)很有特點，選址準確，開發(fā)模式比較先進，規(guī)模較大，在商業(yè)布局與娛樂創(chuàng)新方面要下功夫，精雕細琢。 外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要動力，虎門舉辦的服裝交易博覽會、電子信息產(chǎn)品博覽會成交額巨大， 2002 年中國（虎門）些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其實的華南物流重鎮(zhèn)。 物流業(yè)的發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢。 三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析 “花果山”項目東面山下是門市房，其中博頭衛(wèi)生站是小區(qū)的主要入口，寬 12米，小區(qū)東面是虎門主要道路之一 人民北路。 圖 3 小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站） 項目南面與西面是成片的農(nóng)民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)。 “花果山” 項目的北面是由近 10 個具有一定規(guī)模的服裝生產(chǎn)企業(yè)與幾十個以家庭為單位的小型生產(chǎn)線所組成，平時有馬達噪音，在小區(qū)靠北住房應(yīng)該考慮有防噪音措施。 圖 4 項目周邊地農(nóng)民房與工廠 鎮(zhèn)政府投資 1000萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于 2003年 8月動工， 10月完工 ,這對于提升本項目片區(qū)形象將是一件利好消息。 項目附近 學校有虎門第四中學、虎門一中、較遠的中學有國家級威遠中學，虎門政府計劃在 2005年實現(xiàn)教育強鎮(zhèn)目標。 附近有東方小學以及虎門中心小學，博愛幼兒園，項目附近缺乏高級幼兒園，發(fā)展商營銷部門在銷售過程中最好與相關(guān)教育機構(gòu)協(xié)調(diào)，確保購房業(yè)主子女能夠有較好的學校就近上學，通過專業(yè)訪談我們發(fā)現(xiàn)教育因素已經(jīng)成為虎門業(yè)主選擇住房的重要因素。 圖 5博愛幼兒園與虎門第四中學 周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設(shè) 2萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務(wù)企業(yè)。主入口 100左右有建設(shè)銀行儲蓄所，金融服務(wù)比較方便。 圖 6 建設(shè)銀行儲蓄所與博頭村菜市場 需要在規(guī)劃中留出適當位置設(shè)置綠色果菜超市，但必須通過社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜市場問題。 醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。 下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個重點樓盤。 （一）豐泰華園山莊調(diào)研報告 1、地理位置 豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部 屬于赤崗管理轄區(qū)。該項目地塊緊鄰虎門林場且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因此，該項目自然景觀優(yōu)勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門 范圍內(nèi)具有唯一性和較強的排它性，綜合形成了該項目豪宅指標地段的獨特魅力。 2、項目規(guī)模 豐泰華園山莊的設(shè)計規(guī)模由 14棟小高層商住樓、 17棟高層、 304 棟別墅以及山莊公園等組成。設(shè)計總用地為 500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項目。 3、建筑外立面 圖 7 豐泰華園建筑外立面 該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強，與自然景觀及項目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對項目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產(chǎn)生相當?shù)挠绊憽?4、社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點 （ 1）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我 攬地方名流雅士，創(chuàng)造地 區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家； 突出表達人性健康特點的建筑風格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優(yōu)勢。 但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。 圖 8 豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點 （ 2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000畝的水庫和 200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設(shè)計上突出親水創(chuàng)意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。 景觀綠化上融會多國情調(diào)，形成 8個人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園的規(guī)劃建設(shè)，形成郊野公園特色景區(qū) (如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園 )。小區(qū)內(nèi)設(shè)置有 24 個休閑娛樂景觀小品，分別為：金 棕櫚大道、澳洲風土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、 海灘、千花白果園、翠浪聆風、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、 (澳洲疊石 )、綠野仙蹤。 （ 3）建筑布局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項目規(guī)劃有 8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的同時更有利于回避外圍環(huán)境對項目的影響。從整體看，項目的產(chǎn)品布局基本是合理的。 （ 4）配套設(shè)施規(guī)劃：社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場。社區(qū)的文化設(shè)施：雕塑廣場、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進修學校等。 5、豐泰華園山莊戶型比例分析 表 1豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計比例 單位 建筑面積（平方米） 每套售價（萬元） 套數(shù) 所占比例 大兩房兩廳 9614 15% 小兩房兩廳 65 194 15% 小三房兩廳 11799 31% 大三房兩廳 140 313 8% 小四房兩廳 13136 16% 大四房兩廳 17954 15% 合計 160 100% 注： 統(tǒng) 計數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第 11、 12、 13 座的戶型面積 6、會所的設(shè)計特點 會所內(nèi)項目的設(shè)置比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項目，會所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等服務(wù)；會所缺乏主題和亮點，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氛圍。 筆者對國內(nèi)知名會所進行了深入分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理 經(jīng)驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進措施： ? 1將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。 2重點調(diào)整會所商場，側(cè)重居民便利服務(wù)，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。 3將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓，側(cè)重中高層次培訓，帶動基層培訓，全面提高物業(yè)管理水準，重點開展知識型社區(qū)服務(wù)。 7、物業(yè)管理 物業(yè)管理小高層收費：物業(yè)管理基金每戶 2000元，物業(yè)管理費 月 物業(yè)管理：具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設(shè)計和施工，一星級的物業(yè)管理隊伍。結(jié)論：一星級的物業(yè)管理水平。 以人為本設(shè)計：在設(shè)計上，采用相對較多的智能型的設(shè)置和設(shè)備。如：紅外感應(yīng)式的水龍頭和沖水器。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點的方位沒有明確的指示圖）。開通客戶專車：目前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山 莊周邊沒有公交線路。 0 總體看，物業(yè)管理對于定位高檔的房地產(chǎn)項目的影響非常的大，該項目的物業(yè)水平直接影響到項目的后續(xù)知名度和客戶口碑。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購買的需求是應(yīng)該得到滿足的，配套設(shè)施的滯后性將影響到項目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應(yīng)該成為本項目的重要宣傳渠道之一。 8銷售情況 價格定位：小高層的均價在 3600 元 /平方米左右，其中西向街景的單位平 米價格較低 ,為 3000元 /平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為 4000元 /平米左右；別墅的定價 6000元 /平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。 一期小高層住宅已全部銷售完畢（總數(shù) 400多套），二期銷售過大半（總數(shù) 400多套），三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比較受歡迎外，其余別墅部分銷售不理想。 從客戶構(gòu)成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人 、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。 小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時也有部分臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者 ,其中各個市場工商戶購買就有 50多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購買住房送給父母居住也占有一定比例，購買別墅的人群很多是度假居住。 9、綜合評價 該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條 件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。戶型設(shè)計方面，小高層物業(yè)的戶型設(shè)計與市場需求的對接情況較好。 該項目的宣傳推廣缺乏整體性，會所建設(shè)主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定的差距，對項目的推廣銷售產(chǎn)生一定的不利影響。 從整體上看該項目運作比較成功，從發(fā)展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很 快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨領(lǐng)風騷。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢。因此，長遠看，該項目的別墅對裕隆花園的影響不大，但是小高層對我們具有較大的競爭壓力。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地 35 萬平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預計總共可入住 6,000戶，人口達 20,000人，并設(shè)商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設(shè)施，為居民提供安全、舒適 、便利、健康的生活環(huán)境。 自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)施出色的豐泰華園山莊一、二期將會成為虎門最大的住宅小區(qū)，為您營造自由、自在、自我的美好生活空間。 1 圖 9豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約 25 萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。 小區(qū)規(guī)劃有 30幢別墅，高層住宅約 2,000戶，相關(guān)有 豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會所、泳池、網(wǎng)球場等配套設(shè)施。 豐泰裕田花園依山傍水，開敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運用，利用自然通風采光達到人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一，使整個小區(qū)如同一座富有熱帶風情的小城。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風情。 豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念 給你一個寧靜而樸實的港灣 圖 10豐泰裕田花園與豐泰花園酒店 豐泰花園酒店坐落于虎門樹田 325 省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風情為特色的，集商務(wù)會議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約 65,000 平方米，建筑面積給 60,000 平方米，功能分區(qū)包括商務(wù)會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運動區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務(wù)。酒店項目與住宅項目開發(fā)同步，滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項目的一大優(yōu)點。 （三）飛龍山莊調(diào)研報告 1、地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。 2、整體規(guī)模 飛龍山莊的占地面積是 75043平方米；總建筑面積為 19萬平方米；綠化面積 20705平方米；道路面積 22566平方米；建筑密度 42%；容積率為 小區(qū)按照山勢設(shè)計為三棟小高層和 100棟別墅組成；小區(qū)主要戶型有三種，由 100 283平方米組成不等；小高層由三棟 16層（每棟由 A、 建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大 , 由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂 , 缺乏協(xié)調(diào)性。 3、外立面 飛龍山莊不同時期開發(fā)的項目外觀反差較大 ,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。 目前正在發(fā)售的怡和園，首層架空作為車庫，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍色，力求與周圍環(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。 圖 11飛龍山莊立面圖 4、規(guī)劃設(shè)計特點 2 飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅 : (1) 設(shè)計理念：“龍騰天下”； 用千百年前盤踞于擔桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點，表現(xiàn)一個祥和吉利的住宅，能給購房者八方聚財，金玉滿堂的隱喻。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過認真挑選，精心策劃的。 (2) 飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保留，新開發(fā)的怡和園北 后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計比較粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒有精細規(guī)劃。 怡和園南面是道路，道路南面設(shè)置條狀綠化景觀，主要包括水景、小橋、涼亭，該景觀設(shè)計是小區(qū)最好的景觀小品。 (3) 小區(qū)配套較好，小區(qū)設(shè)置大型三層停車場所，充分考慮了有車一族的需求，室內(nèi)外游泳池各一個。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600畝的擔桿山景資源進行建筑設(shè)計的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以“居高臨下”的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項目 的最重要賣點。 (5) 飛龍山莊一期小高層復式建筑配有花園與車庫，建筑實用率 81%。普通住宅實用率為 82%。二期怡和園建筑實用率從 77%到 80%。 5、戶型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復式以六房二庭為主；小高層怡和園復式很有特點：六房三庭，套內(nèi)面積 283平方米，視覺景觀較好。 表 2戶型比例分析 按建筑面積計算） 名 稱 面積 (平方米 ) 每套售價（萬元） 套數(shù) 比 例 大三房兩廳 167 470 30 5% 中三房兩廳 13030 30 5% 四房兩廳 197 48 6% 五房兩廳 197 47 3% 六房兩廳 23244 21% 頂層復式 五房三廳 2445 3% 六房三廳 33 3% 七室二廳 37517 3% 合計 66 套 目前 A、 為 66套，戶型相同，價格略有不同。 6、 物業(yè)管理 (1) 物業(yè)管理費用為每平方米 ，繳費面積包括套內(nèi)面積與公共分攤面積，車位每月 50 元，摩托車每月 10元。 目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司 海軍部隊與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，3 銷售工作。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意 (2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無法感受到溫馨的提示 與服務(wù)內(nèi)容。同時在山莊的主出入口處，宣傳導示不鮮明。 7、銷售情況 銷售價格：小高層的房屋均價為 3800元 /平米左右 (套內(nèi)面積 )。按照建筑面積計算最低價格為 3280元 /平方米，頂層復式最高售價為 4801元 /平米。按照建筑面積計算最低價格為 2543元 /平方米，頂層復式最高售價為 3754元 /平方米，頂層復式同樣戶型不同景觀，差價在 6萬元左右，每平方米相差 165元左右。 飛龍山莊的銷售情況： 怡和園一期房屋的部分復式房還沒有銷售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來棟的別墅已經(jīng)建設(shè)好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為 40%，銷售進度分三期進行（每期一棟）：一期開發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中； 客戶及置業(yè)需求特征： 101三室小戶型購買對象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時裝城等工商戶，外地人購房比例為 50%以上。 108 米以上大戶型主 要購買對象是本地人，也有少量在虎門長期安家的外地人。本地人有相當?shù)谋壤侨胰茫虼嗽谧≌O(shè)計方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求。 總體看 ,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差 ,山景資源具有突出優(yōu)勢，配套較好，地段優(yōu)越，價格適中，因此銷售情況較好。 8、綜合評價 (1) 項目開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓練。 (2) 營銷最大賣點是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當價格發(fā)售，營銷狀況較好。 園林規(guī)劃設(shè)計水準一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。與豐泰華園（虎門一流水平），本項目開發(fā)水平只能是三流層次。 (3) 文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點 仙居的的感覺。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實的人們?nèi)ジ惺?，去實現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。 (4) 虎門呼喚開發(fā)水準更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 (5) 項目的購買客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié)的當?shù)馗呤杖胝?,其次是外地來虎門創(chuàng)業(yè)成功者 ,境外及港澳臺人士較少 . 綜合來看 ,該項目與荔林豪庭項目的區(qū)位特征比較接近 ,潛在客戶群較 為相近 ,所以該項目是裕隆花園項目的直接競爭對手 帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。 （四）柏景豪庭調(diào)研報告 柏景豪庭是廣東黃河實業(yè)集團有限公司開發(fā)的重點房地產(chǎn)項目 ,項目定位為大胸懷高視界，強調(diào)其作為虎門住宅第一高層的地位。 1、地理位置 柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，項目地塊兩面臨路 ,4 便，展示面較好；項目周邊無舊的工廠及居民區(qū)，項目后 面為虎門公園，商住兩相宜。 2、整體規(guī)模 建筑面積 9萬平方米 ,是由 4棟 29 31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。 3、外立面 柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套，因此，在建筑設(shè)計本身進行了精心設(shè)計，外立面挺拔，屋頂進行專門框架式設(shè)計，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。 圖 12 柏景豪庭立面效果圖 4、規(guī)劃設(shè)計特點 (1). 裙樓設(shè)計為大型商場，華潤超市入住。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園，假山等作為居民活動場所，此外會所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等項目。 (2). 立面與屋頂設(shè)計風格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應(yīng)，整個建筑很有氣勢。 (3). 戶型比例上分析：大戶型 186 平方米以上占 (4). 建筑實用率 5、戶型比例 表 3柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計算） 名 稱 面積平方米 每套售價（萬元） 套 數(shù) 比 例 兩房兩廳一 (二 )衛(wèi) 8 43 46 小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 96 大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 36 四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺 89 63 四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 16 5 五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺 83 33 36 合計 368 套 6、銷售情況 五月一日開盤剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門高層住宅的風向標。 銷售價格：本項目按照建筑面積計算起價為 3000元，最高價格 4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格，均價 3400元。 普通戶型例如三室兩廳平均價格為 3250 元，高檔戶型平均價格為 3500元 7、物業(yè)管理 該項目物業(yè)管理費用按照高層收費，每平方米為 2 元，大戶型每月 200平方米住宅為 400元物業(yè)管理費用，物業(yè)管理基金收取每戶 2000元，這在虎門都是最高收費。本項目物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負責。 8、綜合評價 本項目在虎門地產(chǎn)占有重要位置，發(fā)展商由黃河時裝城等知名項目作為依托，該項目是我們開發(fā)現(xiàn)代豪庭的主要對手，同時與花果山裕隆花園項目也存在競爭關(guān)系。 （五）能源華莊 能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房，包括 62套別墅和高層住宅，最高為 23 層。套內(nèi)面積起價 3400,最高 3980 元，平均價格 3650元左右。按照建筑面積計算平均價格為 3240元左右。 能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區(qū)重要的高層項目。 表 4 能源華莊戶型比例 單 位 建筑面積（平方米） 每套售價（萬元） 套 數(shù) 所占比例 兩房兩廳 60 小三房兩廳 150 大三房兩廳 30 12% 復式房 16 6% 合計 256 100% （六）中聯(lián)大廈 中聯(lián)大廈由三幢 26層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬貨商場，與后面的虎門公園四季園只有一小河之隔。臨窗眺望， 環(huán)擁四面山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。 圖 13 中聯(lián)大廈效果圖 大廈由名師設(shè)計，建筑風格典雅獨特，是現(xiàn)代豪宅建筑的典范。樓前是4,600 平方米多功能活動廣場；大廈內(nèi)部布局完美，配套完善，不但建有大型停車場，架空層還建有游泳池，設(shè)有 2,870平方米供娛樂和健身的會所，以及大型平臺花園，綠化面積達3,700 平方米。園林景物將給您一個帶公園的家，使您身心與大自然融為一體，6 究。 大廈實施 24小時封閉式智能化管理，并提供全方位家居生活服務(wù)，讓您盡情享受人生。 發(fā)展商：東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司 （七）海港城大廈 海港城大廈是大型商住樓項目，用地面積 6,598平方米，總建筑面積為60,951 平方米，樓高共 23 層，由停車場、商場和餐飲店、架空花園、辦公大樓及住宅樓層構(gòu)成。整幢大 廈按歐陸風格設(shè)計，顯得時尚高雅，別具一格。 圖 14海港城大廈效果圖 海港城大廈地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，集天時、地利、人和于一身。大廈位于虎門城區(qū)標志性的雙向八車道的虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)的理想之選。 發(fā)展商：東莞市海港城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (八 )豐泰官山碧水莊園 發(fā)展商：虎門建設(shè)發(fā)展有限公司 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 理念定位：豐泰官山碧水莊園 綠樹藍天 山水豪情 豐泰官山碧水莊園占地 60 萬平方米，三面環(huán)水，座落于橫崗水庫旁，將會建成一個低密度的別墅小區(qū)。小區(qū)以體育運動為主題，配備 20個標準網(wǎng)球場及多種康樂設(shè)施，發(fā)展成為東莞旅游度假中心。 圖 15豐泰官山碧水莊園 豐泰官山碧水莊園處處洋溢山水豪情。這里生態(tài)天然，山水緊緊依傍，四季林木常青，舒泰柔軟而春意盎然。放眼觀覽碧湖銜山，草色無際，自是高瞻遠矚，氣勢非凡；親臨湖畔，在楊柳依依之間，又可領(lǐng)略悠悠風光。 （九）蟠龍山莊 蟠龍山莊位于虎門鎮(zhèn)太沙路東風村，與虎門廣場距離位于 1公里，位于市區(qū)邊緣交叉地帶。項目總占地面積 26萬平方米，首期規(guī)劃面積 73000平方米，其中大部分為別 墅，同時有四棟小高層建筑和 3棟多層住宅項目。 圖 16 蟠龍山莊效果圖 該項目列入 2003年虎門 23項開工建設(shè)項目。蟠龍山莊是典型的山景別墅樓盤，主要賣點如下： 7 山頂公園 面積 3萬平方米山頂公園，設(shè)置健身步道，點綴亭、廊、臺 主題景點 8個主題景點，大型噴泉廣場 會所 設(shè)置豪華會所 水文化 三個主團設(shè)置水景有景觀式大型游泳池 推廣定位 真龍山水 觀海豪苑 蟠龍山莊是典型山景樓盤，在景觀方面投資較大，山景比花果山優(yōu)越，其小高層項目對于我們具有直接威脅，對于我們今后的