明發(fā)商業(yè)廣場項目投資可行性研究報告

1 關于建設無錫市明發(fā)商業(yè)廣場項目 投資（預）可行性研究報告 前言： 在零售業(yè)中， 一種高級的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，起源于 20 實際50 年代的美國，譯成中文為“超級購物中心”。在西方國家 已與百貨店和超市一樣常見的業(yè)態(tài)形式，是集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。 20 世紀 90 年代， 始登陸中國。廣州天河城、中華廣場、大連勝利廣場、上海友誼南方商城、北京東方廣場陸續(xù)開業(yè)；而正在建設當中的包括廈門明發(fā) 京世紀金源時代 購物中心、中關村國際商城和春天 。目前，這些，投資動輒幾十億到上百億元。 一個規(guī)劃合理、經(jīng)營成熟、充滿生命力的 為投資者帶來豐厚的利益回報，對于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也將取得促進作用。 中國的逐步發(fā)展成熟，伴隨著規(guī)劃、資金及經(jīng)營環(huán)節(jié)上優(yōu)劣并存的現(xiàn)實問題，尋求一種更為成熟更具生命力的 發(fā)經(jīng)營之道，對于中國商業(yè)地產(chǎn)有著舉足輕重的影響。 2 一、 宏觀背景簡析 市場背景 中國市場如何發(fā)展和規(guī)劃，首先要看區(qū)域經(jīng)濟實力和商業(yè)環(huán)境。一個超大規(guī)模 建設必須要充分考慮當?shù)厥袌龅南M能力和業(yè)態(tài)競爭狀況，而且還要面對核心商圈的消費總量。在百貨業(yè)發(fā)達的北京、上海、廣州等地，零售市場競爭非常激烈，僅僅三個城市建設面積超過 1 萬平方米的大型百貨商場都超過了 100 家，政府已經(jīng)明確不鼓勵再建設大型的百貨商場；而對于更大規(guī)模的 言，其功能更多樣化，業(yè)態(tài)形式更先進，可以起到對零散的商業(yè)項目進行整合。而 無錫與北京、上海相比則有很大不同。無錫的消費能力在省內和國內都處于相對領先地位，但對年來大型百貨零售業(yè)發(fā)育不良，大型百貨商場的數(shù)量和規(guī)模普遍都比較 少和小。下面一組數(shù)據(jù)： 無錫市宏觀經(jīng)濟運行狀況 /經(jīng)濟背景調查 無錫市 2000 2004 年人均 漲幅、人均可支配收入及漲幅： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 人均 /人） 27680 31246 36632 42961 52550 同比漲幅 人均可支配收入（萬元） 8603 9454 9988 11647 13588 同比漲幅 無錫市 2000 2004 年社會消費品零售總額及漲幅 ： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 社會消費品零售總額（萬元） 比漲幅 3 無錫市 2000 2004 年財政收入、金融機構存貸款余額： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 財政收入（億元） 融機構存款余額（億元） 融機構貸款余額（億元） 結： 綜上所述，無錫市居民人均收入和消費水平有了長足的發(fā)展，依靠長三角經(jīng)濟區(qū)的整體發(fā)展，無錫的城市競爭力日益增強，以上數(shù)據(jù)顯示無錫已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎和消費基礎。 二 無錫市商業(yè)狀況簡析： 1、 無錫市現(xiàn)有商業(yè)布局概況： 無錫依托區(qū)域交通樞 紐的有利條件，加快發(fā)展與國際接軌的現(xiàn)代商貿業(yè)，全市有商業(yè)企業(yè) 1 萬多家，從業(yè)人員 30 多萬人。有大型零售商業(yè)企業(yè) 12 家，大中型商場 40 家?；拘纬闪顺侵杏写笊虉觯墙加写笫袌?，城鄉(xiāng)有連鎖店的商業(yè)網(wǎng)絡。 中山路商業(yè)街，商業(yè)大樓林立，是全國十條中華商業(yè)示范街之一，形成了以無錫商業(yè)大廈為骨干的大型商業(yè)群體。無錫商業(yè)大廈經(jīng)營銷售居全省首位，進入全國前十名。 全市已有 6 家外資商業(yè)企業(yè)，與日本合資的無錫八佰伴，位居全市商業(yè)零售企業(yè)第三位，德國的麥德龍超市、百安居建材超市、法國的家樂福超市等世界著名商業(yè)大公司的進駐，推動 了無錫商業(yè)新型業(yè)態(tài) 連鎖商業(yè)的快速發(fā)展 隨著市場競爭日趨激烈，無錫零售市場今年業(yè)態(tài)分化進一步加劇，商家錯位經(jīng)營漸成氣候，市場結構也隨之出現(xiàn)了大幅調整。全市商業(yè)設施的市場布局相對幾種的趨勢越來越明顯，層次分明的商業(yè)中心區(qū)和社區(qū)商業(yè)對市民生活的影響也越來越大。 4 無錫未來發(fā)展規(guī)劃的空間是：“在以上海為中心的滬寧杭城市群中，組合蘇中，輻射蘇北，聯(lián)合浙北，圍繞上海，相對獨立，互惠互利，率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國際經(jīng)濟貿易體系和世界城市體系”；根據(jù)這一發(fā)展規(guī)劃，無錫商業(yè)未來的發(fā)展 也將呈現(xiàn)相應的特點：“以現(xiàn)有的城市商業(yè)中心區(qū)為核心，業(yè)態(tài)結構多元，商業(yè)網(wǎng)點間隔分布，形成多個社區(qū)商業(yè)次中心。” 主要區(qū)現(xiàn)有的中山路商業(yè)中心區(qū)，在無錫未來商業(yè)發(fā)展中仍將起到不可替代的骨干作用。通過市場經(jīng)濟杠桿的調節(jié)，不但不會弱化，反而更加強大，商業(yè)結構更趨合理，逐步走向專業(yè)化、特色化、個性化的發(fā)展道路，以滿足無錫本地居民和外地其他城市居民的非日常消費品的消費； 隨著國民經(jīng)濟發(fā)展形勢的總體向好，消費品的市場也愈加成熟，多種業(yè)態(tài)的商業(yè)形式將呈迅速發(fā)展同時并存的特點，百貨公司、主題商場、專業(yè)市場、大型綜合超 市、連鎖超市、便利店、專賣店、 多種不同的商業(yè)形態(tài)，將各擁有自己的消費群。為市民的消費提供了多種消費形式； 城建速度的加快和規(guī)模的擴大，原屬于城郊結合部、城郊、遠郊等地區(qū)將逐步建設成各種規(guī)模的新城區(qū)、新市區(qū)、新工業(yè)區(qū)和新居住社區(qū)，吸引了大量居民入駐，這勢必給新區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來契機。特別是給日常消費品市場帶來了大發(fā)展的良機。有助于形成間隔分布的多個次級商業(yè)中心。 我國加入“ 后，國外商業(yè)資本大舉進入，洋超市 家樂福、麥德龍、歐倍德等正加緊搶占無錫商業(yè)市場。由此帶來巨大的市 場競爭壓力，迫使無錫原有商業(yè)公司加快企業(yè)的改造速度，以便適應未來發(fā)展，這給未來無錫商業(yè)市場發(fā)展奠定了良好的基礎。 結論： 隨著無錫市整體規(guī)劃體系的鋪開，無錫的現(xiàn)有商圈講不能滿足無錫人民未來的消費潛力。而在這個區(qū)域內建設一個大型的商業(yè)項目不僅可以輻射無錫城區(qū)，還將對周邊的城市產(chǎn)生較大的商業(yè)輻射力。 5 三、 項目地塊條件分析 1、 項目選址： 無錫市惠山區(qū)北二環(huán)路與惠山大道交匯處 2、 區(qū)域簡介 惠山區(qū)地處江蘇南部，長江三角洲腹地，東連常熟、吳縣兩市，南臨太湖，系接武進市，被鄰江陰市。距上海 128 公里，南京 177 公里，為蘇錫常中心地區(qū)。京杭運河、 321 國道、滬寧高度公路、京滬鐵路、錫澄高速公路貫穿市境，境外數(shù)公里的碩放設有無錫機場，水陸空交通便捷。 惠山區(qū)是我國古代吳文化、近現(xiàn)代民族工業(yè)和當代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的重要發(fā)源地 原錫山市（無錫縣）的一部分。 2001 年 2 月因適應無錫市建設特大城市之需，國務院、省委和省政府批準無錫市進行行政區(qū)劃調整，撤錫山市而分設惠山區(qū)。她是無錫市的經(jīng)濟“副中心“和西部工業(yè)重區(qū)，區(qū)域面積 327 平方公里，轄 6 個鎮(zhèn)，總人口 37， 5 萬。 6 惠山區(qū)經(jīng)濟實力雄厚。 2003 年完成生 產(chǎn)總值 178 億，財政收入達 19 億。 工業(yè)概況 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)是惠山區(qū)的主體經(jīng)濟，區(qū)域內工業(yè)門類包括冶金、機械、紡織、化工、電子等，近年來鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)立足于結構調整和產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)品的市場競爭力明顯提高。目前擁有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 3200 家，職工 12 萬人； 2003 年全部工業(yè)總產(chǎn)值達 421 億元。 農業(yè)、三產(chǎn)概況 農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營取得可喜成效、 2003 年全區(qū)水稻產(chǎn)量 96882 噸，三麥產(chǎn)量 23759 噸，生豬出欄 頭。在穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的基礎上，大力發(fā)展多種經(jīng)營，知名品牌“陽山水蜜桃”的種植面積達 10021 畝；“太湖翠竹”等茶 葉種植面積達 313 畝；水產(chǎn)養(yǎng)殖的面積達 18024畝，糧經(jīng)比例為 78： 22。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，建立了江南城、水蜜桃等一批特色交易市場。 7 3、 交通條件 惠山區(qū)地處于長江三角洲腹地，是上海經(jīng)濟區(qū)的重要部分，是滬寧交通的咽喉。 鐵路：京滬、新長、新建中的京滬高速鐵路穿境而過，無錫市區(qū)域內的火車貨運編組站、兩個火車貨場、一個客運戰(zhàn)場在本區(qū)域內。 公路：滬寧、錫澄、錫宜高速公路及 312 國道穿境而過，并有 5 個高速路口。 運河：京杭、錫澄、錫北運河流經(jīng)該區(qū)，水運便捷，成本低廉。 港口：至上海港 130 公里 至張家港 40 公里 至江陰 30 公里 機場：至無錫機場 30 公里 至常州機場 35 公里 至上海虹橋機場 120 公里 至上海浦東機場 150 公里 至南京祿口機場 150 公里 4、 項目對于周邊的輻射力和可行性 隨著無錫中心城市的擴張和交通條件的極大改善，城市的輻射半徑和居民日常生活半徑將隨之自然延伸，使處于同一城市各區(qū)同一城市圈間各城市得以分工協(xié)作，互聯(lián)互動，優(yōu)勢互補，現(xiàn)代商圈已應運而生，而對此的研究在我市尚屬空白，與城市化發(fā)展的客觀要求已無法適應。要將無錫建設成為現(xiàn)代化的大城市，順利實施蘇、錫、常一小時都市圈的城市發(fā)展戰(zhàn)略，必須重視和加強對大城市的建設和管理及城際商圈發(fā)展規(guī)律的研究，不斷激活市區(qū)各區(qū)域及城際經(jīng)濟的互補性、聯(lián)動性，克服各城市大而全、小而全的重復建設傾向，提高城市資源的優(yōu)化資源的配置效率和各城市有競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的聚集度，從而推 動城市內部和城際間人流、物流、資金流、信息流的立體互動，使大城市和“城際經(jīng)濟”的規(guī)模效應充分得以發(fā)揮和體現(xiàn)，促進城市圈經(jīng)濟的共同發(fā)展。明發(fā)商業(yè)廣場項目位于無錫市惠山區(qū)的中心地段，緊鄰北二環(huán)路和惠山大道，該項目的啟動不僅對于無錫立體商圈的建設起到了推波助瀾的作用，還勢必將成為無錫市商業(yè)的 一顆璀璨明珠。 8 5、 明發(fā)商業(yè)廣場能帶動的經(jīng)濟效應 稅收供應效應： 由于入駐企業(yè)的結算中心一般設在該地區(qū)，因此有一部分的稅收會上繳在所在地稅務機關，這是企業(yè)稅收的貢獻。企業(yè)員工的個人所得稅效應的收入一般都要在幾千、上萬或者更多，因此個人所得稅也是當?shù)囟愂盏膩碓础?消費帶動效應 該區(qū)域的老百姓衣、食、休閑、娛樂、健身等各種消費都會大部分集中這個區(qū)域實現(xiàn)，同時，明發(fā)商業(yè)廣場的包羅萬象也將帶動其他地區(qū)的老百姓消費在這個區(qū)域實現(xiàn)。 社會資本效應 一個地區(qū)商業(yè)越發(fā)達，說明這個城市的生活越優(yōu)越，同時會帶來 城市文化的多元與融合，使得城市的開放度越高。也就是說，這個城市將會更快的融入國際化中。一個地區(qū)商業(yè)越發(fā)達，說明這個城市的條件越優(yōu)越，越能吸引企業(yè)進駐，使城市設施條件更趨完善，促進城市發(fā)展。 就業(yè)乘數(shù)效應 商業(yè)服務產(chǎn)生的就業(yè)將會大大增加，一個地區(qū)的服務不僅可以帶動本區(qū)域的就業(yè)，而且整個經(jīng)濟的繁榮促進衣、食、住、行等等這方面的服務也需要，這樣就產(chǎn)生了新的就業(yè)，我們叫做就業(yè)乘數(shù)效應。 產(chǎn)業(yè)效應 即產(chǎn)業(yè)重塑。一個企業(yè)，特別是一個商業(yè)企業(yè)入駐一個區(qū)域，與他相配套的各種服務業(yè)，如傳媒、公關、律師等增殖性服務業(yè)將會加 快發(fā)展，這樣可以提高區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)水平。 四、項目概述 項目簡介 1、 項目名稱： “明發(fā)商業(yè)廣場” 9 2、 項目定位：集旅游、購物、娛樂、休閑、餐飲等為一體的綜合商業(yè)群體。 （ 3、 項目規(guī)模： 容積率： 目用地面積： 330 畝 項目建筑面積：大約 50 萬平方米（包含低下部分） 4、 項目投資： 投資金額：約 18 億人民幣 投資形式 ：港資獨資或合資興辦 5、 項目發(fā)展商：明 發(fā) 集團（香港）有限公司 項目概況 無錫明發(fā)商業(yè)廣場項目定位于無錫市惠山新城南區(qū)，北環(huán)路以北，惠山大道以東，天元路以南，地理優(yōu)越，交通便捷，周圍基礎設施完善。它是以當?shù)匚幕c自然環(huán)境為北京，集商業(yè)、居住、餐飲等多種功能的新型城區(qū)。建設用地面積： 方米；地上建筑面積： 325114 平方米；地下建筑面積： 129352 平方米。規(guī)劃為集商業(yè)、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。其中商業(yè)地上三層，地下一層，公寓十一層。通過該項目的推出必將確立其商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢， 激發(fā)都市活力，強化商機，使其成為無錫的新商業(yè)中心。 10 規(guī)劃設計原則 統(tǒng)一原則： 強化商業(yè)街的完整性與統(tǒng)一性，強化主力店與商業(yè)街的聯(lián)系，以風格統(tǒng)一的環(huán)境設計規(guī)劃整個項目。 以人為本的原則： 貫徹以人為本的原則，充分體現(xiàn)對人的關懷，創(chuàng)造輕松、舒適、獨具特色的休閑購物環(huán)境。 文化原則： 努力提高文化品位，提煉歐洲商街的符號、載體、精心設計小品與綠化，并通過空間變化、屋頂形式等建筑語言展示歷史，增加文化情趣。 11 精致的原則： 從整體到細部設計遵循典雅、精致的原則，并延續(xù)一定得文 脈及本土特色，以環(huán)境自身的特色體現(xiàn)商業(yè)氣氛。 12 總體規(guī)劃設計 無錫明發(fā)商業(yè)廣場是集商業(yè)、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。本項目所處的地理位置、建筑本身的規(guī)模、高品質建筑風格和人性化設計的精美環(huán)境的塑造決定該項目建成之后將成為該地區(qū)的標志性建筑物。所以我們在設計中充分考慮到該鮮蘑菇的重要性，在合理解決交通、功能的前提下吸收國內外先進的設計和理念努力創(chuàng)作，精心打造無錫地區(qū)具有地標性質的商業(yè)建筑。 廣場 方案規(guī)劃了一個中心主廣場，主要是聚集周邊地塊的繁華人氣，將聚集地消費群體自然而然地引導到商業(yè) 街去，同時提供城市一個優(yōu)雅的公共休閑娛樂廣場。 大型商場 基地的不同地塊方位，我們規(guī)劃了三個大型購物商城，這樣大體量的建筑形成犄角之勢， 13 通過內部步行街的聯(lián)系組織起到縱深、垂直方向引導人流的作用，大商城與整個建筑在功能上互補，又有利于充分利用開發(fā)基地。而幾個特色主力均為中等體量建筑，分別設置與用地四周，通過多個空間商業(yè)節(jié)點和弧狀步行街，最大限度的爭取店鋪的臨街面，使主力店與商業(yè)店鋪指尖人流互相穿插，共享空間節(jié)點，大大提升了商業(yè)價值。 街道空間的組織與計劃 為打破以往商業(yè)步行街線空間的單調和市民逛街無休閑文化的缺點，在每條商業(yè)步行街上都設置了大小不一的廣場空間節(jié)點。廣場空間與街道線形空間的有機組合，形成了點、線、面結合，豐富而有序的商業(yè)空間形態(tài)，取得了空間收放有序，景觀變化豐富的效果。 主題廣場的設置使街區(qū)的整體藝術效果和人文活動有機的融為一體，為人們提供了休息、觀賞、交流的活動場所。 店面設計高度處于近人尺度，每個店面的店招和門面裝修統(tǒng)一設計，統(tǒng)一風格?，F(xiàn)代告牌，增加商業(yè)街的氛圍。既考慮夜間裝飾設計效果，同時要兼顧白天的景觀。 14 建筑設計 無錫明 發(fā)商業(yè)廣場是集商業(yè)、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。項目本身所處的地理位置及其綜合性決定建成將成為無錫最具活力的購物中心。 功能分區(qū) 在建筑整體中合理的解決購物人流、商業(yè)廣告、標識、商業(yè)貨流等商業(yè)建筑元素之間的關系，合理處理主力店與商業(yè)步行街之間的關系，按功能分區(qū)分為三大主力商城（超市、建材城和百貨），地上商業(yè)店鋪（三層），地下商業(yè)店鋪（一層），設備用房（地下一層），地下車庫（地下一層）等幾部分。 商業(yè)氛圍的營造 在建筑中，廣場空間、街道線性空間與建筑本身的結合，得到了空間的收放有序、景觀變 化豐富的效果，并有效 的順其自然的引導人流進入商場。同時廣場起到調節(jié)大量人流的功能。 建筑內部精心設計了規(guī)劃兩條：“超市 街 中廳 街 商城”的商業(yè)流線，透過頂部的玻璃商業(yè)步行街可享受到陽光與綠化的親切。在商業(yè)環(huán)境設計上突破國內商業(yè)街 15 空間，市民逛街無休閑之處的缺陷。 在中庭廣場、商業(yè)步行街中設置了花壇、樹標、噴泉、雕塑、建筑小品等元素，創(chuàng)造出 一種 更為舒適、高質量的、以人流動線為設計重點的購物、休閑環(huán)境。人們在這里可以自由的購物、休憩 、交談、欣賞雕塑或觀看街頭演出。它不但滿足了人們的多種物質生活需要，同時還為人們提供了一個更為舒適的、自由自在的休閑交往空間，成為了“時間消費”的大眾活動場所。 空間及形體構成 大主力商城的位置分布及弧形步行街的設置有很強的向心性。并在適當?shù)奈恢酶鶕?jù)商業(yè)布局及功能要求開口，設置下沉廣場，結合步行街及空間節(jié)點，使建筑空間形成互有穿插相有聯(lián)系的關系，結合屋頂形式及步行街的退層處理，加強豎向空間結構的向心性和聚合感，達到與歷史文脈的和諧統(tǒng)一。 內外建筑裝飾材料 主要建筑裝飾材料以歐風街商業(yè)建筑的立面處理手法為主，打破傳統(tǒng)商業(yè)建筑材料的單調，利用立面上的基本 構成元素，組合不同建材加以變化。主要立面建材采用建材如：石材，傳統(tǒng)涂料面磚的同時，也大量運用金屬漆、金屬板和玻璃現(xiàn)代建材。鋪地以耐用防滑的材料為主，并加入大量的綠化小品，使建筑更具親和力。 16 經(jīng)濟技術指標 總用地面積 方米 總建筑面積 454466 平方米 地上總建筑面積 325114 平方米 其 中 商業(yè)面積 292686 平方米 酒店式公寓 32428 平方米 地下建筑面積 129352 平方米 其 中 商業(yè)面積 112719 平方米 車庫面積 16633 平方米 建筑 密度 容積率 17 綠化率 30% 地下停車位 524 輛 地上停車位 250 輛 投資估算 根據(jù)本項目的工程基礎數(shù)據(jù)，按設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見下表： 序號 項目名稱 工程量 單位估計標準 金額 （萬元） 備注 數(shù)量 單位 單價 單位 1 土地費用 12000 地成本 216679.8 m /m 12000 稅 12000 0 % 2 工程建設費 基工程 216679.8 m 100 元 /m 下結構工程 129352 m 1500 元 /m 建工程 業(yè) 上部結構工程 292686 m 900 元 /m 地下室 店式公寓上部結構工程 32428 m 1500 元 /m 地下室 筑及附屬設施 325114 m 110 元 /m 地下室 立面及裝飾工程 325114 m 150 元 /m 地下室 內外裝修工程 325114 m 150 元 /m 次裝修費用 454466 m 1000 元 /m 3 設計費用 筑設計費用 454466 m 12 元 /m 觀設計費用 454466 m 8 元 /m 4 不可預見費 *5% 合計 18 五、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 本項目定位為集旅游、購物、娛樂、休閑、餐飲等為一體的綜合商業(yè)群體，因此在項目規(guī)劃上必須滿足全方位、全業(yè)態(tài)、一站式消費。有以下幾個規(guī)劃原則： a) 都會型購物中心最新發(fā)展理念及業(yè)態(tài)組合趨勢。 b) 零售均衡原則及店群的相容性。 c) 雙休日家庭型消費比例逐年增加（一次性全天滿足）。年輕客層夜間消費比例逐年增加。城市年輕客層及親子客層消費欲最強、消費力逐年上升。由于東西方文化的 逐年滲透，商圈主流客層消費理念國際化趨勢明顯，傳統(tǒng)購物觀已發(fā)生質的變化，新型消費形態(tài)已成主流，（如娛樂、育樂帶動零售、注重體驗、講求消費過程的整體愉悅感）。 d) 具時代特色及商品特色的復合型主題店呈真實狀態(tài)（主題休閑餐飲、多廳影城、兒童主題娛樂商場、動感娛樂空間、新概念百貨），而這類潮流型業(yè)態(tài)店只有聚集，才能產(chǎn)生人潮的良性互相動和集客力，才能提升賣場的坪效。 項目規(guī)劃核心 滿載式業(yè)態(tài)及業(yè)種組合 功能：旅游、購物、專業(yè)市場、娛樂、休閑、餐飲、文化等 按功能將本項目分為 A、 B、 C、 D 四個大區(qū)域 19 A 區(qū)（購物天堂） A 區(qū)以主力店 “大型超市 +綜合百貨” 的組合屬于經(jīng)常性日常消費，最聚人氣。同時采取步行街商鋪設置，“可視性”好，是大品牌大商家展示的最好門面。 A 區(qū)將成為人們日常消費的主要場所。 主力業(yè)態(tài)：國際國內一線專賣店。如服裝、服飾、珠寶首飾、化裝品、鐘表眼鏡等日常精品百貨。 主力商業(yè)區(qū)：城市之光沿街商業(yè)區(qū)、 一大道服飾區(qū)、米蘭國際時裝區(qū)、巴黎魔鏡彩妝區(qū)、金玉堂首飾珠寶區(qū)、魅力點睛鐘表眼鏡區(qū)、動力體育用品區(qū)、鞋殿、皮革天堂、夢幻海洋睡衣內衣專賣、日韓青春潮流服飾區(qū) 主力店：大型超市和百貨公司（如家樂福和阿瑪百貨） B 區(qū)（專業(yè)市場） B 區(qū)以 “國際大型專業(yè)超市 +家居生活廣場” 為主力店，輔以相關業(yè)態(tài)互補經(jīng)營。目的性專業(yè)購買聚集強烈、旺盛的消費力。國際化經(jīng)營模式，強大的品牌號召力，促成消費者實現(xiàn)專業(yè)購買。 主力業(yè)態(tài)：家居及生活類用品專賣店或專門店集群，及時尚家居文化概念大店 主力商業(yè)區(qū)：整體櫥柜、高檔水暖、衛(wèi)浴用品、布藝寢室用品、酒店用品、辦公用品、五金廣場、安防等品牌旗艦店 主力店：大型專業(yè)超市和 3C 概念數(shù)字家電大賣場（如百安居和國美電器等） 20 C 區(qū)（歡樂海洋） C 區(qū)以 “娛樂中心 +五星級多廳影城” 為主力店。各種娛樂延伸產(chǎn)業(yè)和“胡動式”娛樂活動將吸引不同年齡層的消費者，適合全家一齊出動參與。 主力店：五星級影城、娛樂中心（迪廳、夜總會、 兒童游樂城 主力商業(yè)區(qū)：數(shù)碼城、天籟之音響街道、搜街地帶、 食專區(qū)、青少年王國（書吧、網(wǎng)吧、藝術吧）、 樂專區(qū)、 活館、影視長廊、攝影、玩具城等 D 區(qū)（休閑天地） D 區(qū)以休閑主題為主，主力店設置為 “美食廣場 +環(huán)球名店廊” 。為到商業(yè)中心來游玩和購物的人們提供一個吃飯、 休息、放松的好去處。同時， D 區(qū)也將開辟一個本項目最高檔的世界品牌旗艦店。 主力業(yè)態(tài)：咖啡吧、酒吧街、快餐式美食廣場、主題休閑餐廳 主力商業(yè)區(qū)：自意大利、法國、英國、美國及日本等國際國內一線品牌旗艦店、西式美食聯(lián)邦、咖啡吧、酒吧一條街、美食天地。 特色景觀：中心廣場 /商業(yè)信息發(fā)布及品牌推介中心 /羅馬假日露天舞臺 /星光大道 /全景觀豪華電梯 主力店：美食廣場、主題休閑娛樂餐廳（國際特色） 21 A 區(qū)（購物天堂） A 區(qū)以主力店 “大型超市 +綜合百貨”的組合屬于經(jīng)常性日常消費，最聚人氣。同時采取步 行街商鋪設置，“可視性”好，是大品牌大商家展示的最好門面。 A 區(qū)將成為人們日常消費的主要場所。 主力業(yè)態(tài)：國際國內一線專賣店。如服裝、服飾、珠寶首飾、化裝品、鐘表眼鏡等日常精品百貨。 主力商業(yè)區(qū)：城市之光沿街商業(yè)區(qū)、一大道服飾區(qū)、米蘭國際時裝區(qū)、巴黎魔鏡彩妝區(qū)、金玉堂首飾珠寶區(qū)、魅力點睛鐘表眼鏡區(qū)、動力體育用品區(qū)、鞋殿、皮革天堂、夢幻海洋睡衣內衣專賣、日韓青春潮流服飾區(qū) 主力店：大型超市和百貨公司（如家樂福和阿瑪百貨） B 區(qū)（專業(yè)市場） B 區(qū)以 “國際大型專業(yè)超市 +家居生活廣場” 為主力店 ，輔以相關業(yè)態(tài)互補經(jīng)營。目的性專業(yè)購買聚集強烈、旺盛的消費力。國際化經(jīng)營模式，強大的品牌號召力，促成消費者實現(xiàn)專業(yè)購買。 主力業(yè)態(tài)：家居及生活類用品專賣店或專門店集群，及時尚家居文化概念大店 主力商業(yè)區(qū)：整體櫥柜、高檔水暖、衛(wèi)浴用品、布藝寢室用品、酒店用品、辦公用品、五金廣場、安防等品牌旗艦店 主力店：大型專業(yè)超市和 3C 概念數(shù)字家電大賣場（如百安居和國美電器等） C 區(qū)（歡樂海洋） C 區(qū)以 “娛樂中心 +五星級多廳影城” 為主力店。各種娛樂延伸產(chǎn)業(yè)和“胡動式”娛樂活動將吸引不同年齡層的消費者，適合全家一齊出動 參與。 主力店：五星級影城、娛樂中心（迪廳、夜總會、 兒童游樂城 主力商業(yè)區(qū)：數(shù)碼城、天籟之音響街道、搜街地帶、 食專區(qū)、青少年王國（書吧、網(wǎng)吧、藝術吧）、 樂專區(qū)、 活館、影視長廊、攝影、玩具城等 D 區(qū)（休閑天地） 22 D 區(qū)以休閑主題為主，主力店設置為 “美食廣場 +環(huán)球名店廊” 。為到商業(yè)中心來游玩和購物的人們提供一個吃飯、休息、放松的好去處。同時， D 區(qū)也將開辟一個本項目最高檔的世界品牌旗艦店。