中型中高檔小區(qū)可行性研究報告

一、 項目概況 目簡介 目位置 該地塊位于長春市南關(guān)區(qū) 乙一路以東 光明水庫以南 人民大街以西 乙七路以北 ，占地面積 184000 平方米 ， 土地性質(zhì)為住宅用地 商服用地住宅二級 商服三級 目現(xiàn)狀 目前地塊尚未辦理征地手續(xù) ，原地塊為一片棚戶區(qū)，項目總占地面積 184000 平方米，總建筑面積 644000 平方米 ， 目總體規(guī)劃要求 規(guī)劃建造一個中型中高檔小區(qū) ， 4 棟 15 層，土地使用年限 70年 ，容積率為 綠地率： 40% 目建筑 面積指標(biāo) 項目建筑總規(guī)劃面積 644000 平方米，綠化面積 73600 平方米，建筑密度小于 23% 建筑容積率 項目名稱、性質(zhì) 項目名稱： X 項目性質(zhì)：新建 設(shè)單位及其基本情況 建設(shè)單位： X X（下稱集團公司）是由 X 省一建集團有限公司與上海 X 投資發(fā)展有限公司改制重組成立的多元投資主體的大型民營施工企業(yè)。注冊資本 元。集團控股子公司 10 個，分支機構(gòu) 30個。現(xiàn)有員工 1859 名。 集團公司前身的 X 省一建集團公司，在 X 省施工行業(yè)中一直戶于排頭兵地位，具有 55 年的光榮 歷史。在激烈的市場競爭中，集團公司不斷發(fā)展壯大，不論是施 工能力與創(chuàng)利水平，管理素質(zhì)與運營經(jīng)驗，還是資源實力與整合能力，以及隊伍建設(shè)與文化培育等，都在不斷提升，展示了良好的社會形象。 50 多年來，集團公司 始終堅持“科技興企，質(zhì)量興業(yè)”方針和“干一項工程，樹一座豐碑；開一片市場，交一方朋友”的精神，精心施工，嚴(yán)格管理，施工足跡遍及長春市、 X 省內(nèi)外 及俄羅斯、蒙古、阿富汗、科威特、伊拉克、利比亞、巴基斯坦、阿聯(lián)酋、獨聯(lián)體等國家。以一大批精品工程，贏得廣泛信賴，共創(chuàng)魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程獎） 4 項，并榮獲中國建筑業(yè) 協(xié)會頒發(fā)的魯班獎特別榮譽獎，自 2001 年以來，獲長春、沈陽等市級優(yōu)質(zhì)工程江 49 項，獲 X 省、遼寧省等省級優(yōu)質(zhì)工程江 25 項，獲 東北三市優(yōu)質(zhì)觀摩工程金銀牌獎 28 項。其代表工程有：中國一汽、長春客車工廠、長春機車廠、長春拖拉機廠、渾江電廠、前郭煉油廠、國家糧食儲備庫、長春電 信樞紐大廈、 X 省農(nóng)業(yè)銀行營業(yè)樓、長春國貿(mào)中心、樂府大酒店、 X 省賓館、亞泰飯店（原北國之春大酒店）、亞泰富苑商務(wù)中心、長春人民銀行營業(yè)樓、長春 稅務(wù)學(xué)院 綜合樓、 X 省人大辦公樓、 X 省電力微波樓、東北師范大學(xué)、 春南波大廈、長 春地質(zhì)宮、長春機場、X 大學(xué)、 X 工業(yè) 大學(xué)、長春理工大學(xué)、 X 農(nóng)業(yè)大學(xué)、長白山賓館、長春五環(huán)體育館、長春交通指揮中心、 X 建設(shè)銀行營業(yè)樓、長春經(jīng)開區(qū)大廈、 X 省海關(guān)大廈、吉祥大酒店、 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行營業(yè)樓、東北銀貿(mào)大廈、長春五環(huán)體育休閑中心、長春火車站北站房、 X 省廣播電視塔、 X 省交通銀行、中國農(nóng)業(yè)科技東北創(chuàng)新中心綜合辦公樓、 X 自然博物館、 X 省公安廳、 X 省林業(yè)廳辦公樓、 X 省人大辦公樓、 X 日報社新聞大廈每一項工程都是一座豐碑，凝聚著 X 建工人的勞動與創(chuàng)造， 記載著這支隊伍的奮斗與追求。 集團公司經(jīng)營范圍除房建 施工主業(yè)，還有房地產(chǎn)開發(fā)、商品混凝土生產(chǎn)運輸、鋼結(jié)構(gòu)工程、地基與基礎(chǔ)工程、市政路橋工程、金屬門窗工程、預(yù)應(yīng)力工程、建筑裝飾 裝璜、建筑幕墻、起重設(shè)備安裝、機電設(shè)備安裝、水電設(shè)備安裝、勞務(wù)分包以及國外工程承包和勞務(wù)出口等對外業(yè)務(wù)。擁有 3 個房建施工總承包一級資質(zhì)，鋼結(jié)構(gòu)、 裝飾裝璜兩個一級專業(yè)資質(zhì)，有國內(nèi)建筑勞務(wù)分包全部 13 個專業(yè)資質(zhì)，有市政、路橋二級專業(yè)資質(zhì)及房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，取得了商務(wù)部批準(zhǔn)的對外承包工程經(jīng)營 資格及援外、成套項目實施企業(yè)（ B 級）資格，集團可以向世界各地派遣除海員以外的所有勞務(wù)人員。資質(zhì)資 源配套合理，市場競爭能力不斷提高。人力資源雄厚， 在 X 省內(nèi)施工企業(yè)中占據(jù)明顯優(yōu)勢： 在現(xiàn)有的 1128 名管理人員中，有各類工程技術(shù)人員 728 人，其中高級職稱 112 人，中級職稱 184 人；國家注冊一級 建造師 60人，國家注冊二級建造師 68 人，造價師 10 人。人力資源和高素質(zhì)的人才隊伍，成為集團公司不斷發(fā)展的重要因素。 自 1997 年開始，集團公司在我省首家通過中建協(xié) 19001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，之后相繼通過中建協(xié) 24001 環(huán)境管理體系認(rèn)證、 業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。在工程施工過 程中通過三大管理體系的不間斷持有和運行，規(guī)范了企業(yè)的管理，使企業(yè)管理素質(zhì)不斷提高。 這些年來，集團取得的輝煌業(yè)績，都刻在了集團發(fā)展的史冊上，而最耀眼、最令人自豪的是取得的諸多榮譽。先后榮獲全國“五一”勞動獎狀、全國守合同重信用企 業(yè)、全國工程質(zhì)量管理先進企業(yè)、全國工程建設(shè)管理優(yōu)秀企業(yè)、全國科技成果推廣先進企業(yè)、全國“安康杯”競賽優(yōu)勝單位、全國工程建設(shè)系統(tǒng)精神文明先進單位、 全國模范職工之家、全國建設(shè)系統(tǒng)先進集體、X 省明星企業(yè)、 X 省先進企業(yè)、 X 省 信譽企業(yè)、 X 省重合同守信用企業(yè)、 X 省模范集體、 X 省質(zhì) 量管理先進企業(yè)、 X 省優(yōu)秀建筑企業(yè)、 X 省對俄十佳企業(yè)等榮譽。這些榮譽，除了凝結(jié)著 X 建工集團全體員工拼搏與付出的心血 和汗水，更是對其能力、品質(zhì)、精神、價值與貢獻的充分認(rèn)可。 經(jīng)過 2005 2008 年改制過渡期， 2009 年集團公司將進 入持續(xù)發(fā)展期。集團公司已經(jīng)謀劃好發(fā)展戰(zhàn)略，凝聚起全體股東和員工的意志和力量，上下一心，團結(jié)奮斗，立志把集團公司建設(shè)成為 X 省乃至全國有重要影響的大型骨干施工企業(yè)集團。 目地塊位置及周邊狀況 （ 1）地塊位置 南關(guān)區(qū) 乙一路以東 光明水庫以 南 人民大街以西 乙七路以北 （ 2）土地現(xiàn)狀 地勢平坦，海拔大約在 210 米左右 （ 3）土地內(nèi)沒有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等 要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 容積率： 地率： 40% 控制高度：小于 150m 建筑密度： 23% 論 該地塊處于長春市規(guī)劃的未來城市居住區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善，具有良好的發(fā)展前景。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，項目的建設(shè)是必要的。 二、市場分析和需求預(yù)測 1 長春市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 春市社會經(jīng)濟發(fā)展情況分析 市 年份 元 ) 2009 2919 2008 2258 2007 2230 2006 1934 2005 1712 2004 1535 2003 1338 2002 1150 2001 1003 2000 824 市居民家庭人均可支配收入 年份 居民年人均可支配收入（元） 2009 22610 2008 21336 2007 17211 2006 11350 2005 10065 2004 8900 2003 7905 2002 6963 2001 6339 2000 5568 從上表可看出，居民年人均可支配收入不斷增加，人們購房 能力也相應(yīng)增加，這就給地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的銷售空間。 地產(chǎn)投資額 （注：下列統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自長春市市統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)范圍為整個長春市，包括：） 從 2000 年長春市的房地產(chǎn)投資額為 元至 2008 年 236億余元，可見長春市房地產(chǎn)投資增長迅速。其中 2006 年度上漲幅度最大，主 要是因為長春市棚改政策的實施使長春市的房地產(chǎn)總投資額上升。 8 年間，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了快速增長勢頭，尤其在 2008年度的投資額同比增長了 2009 年 1春市房屋銷售交易量、交易額大幅上漲，商品房銷售旺盛，二手房交易市場比較火爆。 2009 年 1份，長春市新開樓盤 70 個，新房上市量為 平方米，同比下降 新建住房上市量為 平方米，同比下降 其中：商品房新開樓盤 68 個，商品房上市量為 635 萬平方米，商品住房上市量為 平方米，同比下降 19%。 2010 年 1份，長春市商品住房銷售均價 /平方米，同比上漲 環(huán)比上漲 商品住房銷售均價 /平方米，同比上漲 環(huán)比上漲 新房 (商品住房、經(jīng)濟適用住房、商鋪、寫字間 )登記銷售均價 4808 元 /平方米，同比上漲 環(huán)比上漲 新建住房（商品房和經(jīng)濟適用住房）登記銷售價格為 /平方米，同比上漲 其中，商品房 (商品住房、商鋪、寫字間 )銷售均價 平方米，同比上漲 環(huán)比上漲 商品住房銷售均價 /平方米，同比上漲 環(huán)比上漲 這表明房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量充足，同時也表現(xiàn)出長春市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展趨勢。 地產(chǎn)政策環(huán)境分析 國房地產(chǎn)政策綜述 2010 年房地產(chǎn)政策 新國五條 時間 :2010/01/10 內(nèi)容 :國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；三、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；四、加快推進保障性安居工程建設(shè)；五、落 實地方各級人民政府責(zé)任。其中，國務(wù)院明確了二套房貸款首付比例不得低于 40%。 國十一條 時間 :2010/01/07 內(nèi)容 :國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 ： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給 （一）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租 賃住房供應(yīng)。 （二）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時序。城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制年住房建設(shè)規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實擴大上述五類住房 的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要加強商品住房項目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應(yīng)計劃，對需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，要加快審批工作，確保供地計劃落到實處。 二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求 （三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 ，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。 （四）繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。 三、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管 （五）加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。金融機構(gòu)要進一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目 發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外 “ 熱錢 ” 沖擊我國市場。 （六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強對住房特別是保障性住房的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行 為。價格等有關(guān)部門要強化商品住房價格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標(biāo)價規(guī)定等行為。稅務(wù)部門要進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。 （七）進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴(yán)控制商品住房項目 單宗土地出讓面積。要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。 （八）加強市場監(jiān)測。地方人民政府要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測，及時針對新情況、新問題提出解決措施和辦 法。有關(guān)部門要及時發(fā)布市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。 四、加快推進保障性安居工程建設(shè) （九）力 爭到年末，基本解決萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。要加快建設(shè)限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)推進林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。同時，加大農(nóng)村危房改造力度，適當(dāng)增加試點戶數(shù)。 （十）中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標(biāo)準(zhǔn)，改進和完善中央補助資金的下達方式，調(diào)動地方 積極性，確保資金使用效果。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強監(jiān)督檢查，確保保障性安居工程建設(shè)用地和資金的落實。同時，鼓勵金融機構(gòu)向符合條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款。保障性安居工程的建設(shè)計劃、建設(shè)進度和資金使用等情況，要及時向社會公示。 五、落實地方各級人民政府責(zé)任 （十一）進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認(rèn)真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越 權(quán)減免稅以 及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對于境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 國務(wù)院有關(guān)部門要加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進行重點督查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對市、縣工作的指導(dǎo)力度，加強監(jiān)督檢查，確保各項工作措施落到實處。 國十九條 時間 :2010/03/11 內(nèi)容基本介紹 :國十九條是由國土部發(fā)布 的 90平方米以下住宅用地須占七成的一條政策 嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地 :通知要求，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。 “ 自住性中小套型商品房既包括限價房，也包括普通商品房，但面積必須在 90 平米以下。 ” 國土資源部土地利用管理司司長廖永林說。 對于目前一些開發(fā)商拿地后不及時開發(fā)、捂地等行為，通知指出，從今年 4 月 1 日起，市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開工、竣工申報制度。開發(fā)商應(yīng)當(dāng) 在項目開工、竣工時， 向國土資源管理部門書面申報，各地應(yīng)對合同約定內(nèi)容進行核驗。對不執(zhí)行申報制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動。 市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于剛剛從網(wǎng)上得知該消息，鄭州市將進行研究，出臺具體的適用政策，但一定會按照國家的政策執(zhí)行。 根據(jù)國土資源部通知，土地出讓時，競買保證金不得低于出讓最低價的 20%。土地出讓成交后，必須在 10 個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1個月內(nèi)必須繳納出讓價款 50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。 市國土資源局負(fù)責(zé)人昨日告訴記者，目前，鄭州市在土地出讓時實際執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)比國土資源部通知內(nèi)容都要高。鄭州市規(guī)定的土地出讓競買保證金一般都在最低價的 40%50%。鄭州市規(guī)定土地出讓成交后，要在 5 個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，而且要求在出讓合同簽訂 60日內(nèi)必須繳納全部土地出讓價款。 新國四條 時間 :2010/04/14 內(nèi)容 :二套房首付至少 5 成 政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 %30；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn) 利率的 貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實 際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。 增加住房有效供給 政策：房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索 “ 綜合評標(biāo) ” 、 “ 一次競價 ” 、 “ 雙向競 價 ” 等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%。加快保障房建設(shè) 政策：各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成 2010年建設(shè)保障性住房 300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。 加強市場監(jiān)管 政策：嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商 業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消 房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，對違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。新國十條 時間 :2010/04/17 內(nèi)容 :國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 ： 一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé) （一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上 漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。 （二）建立考核問責(zé)機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要 追究責(zé)任。 二、堅決抑制不合理住房需求 （三）實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會 抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 對境外機構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。 （四）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收 政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。 三、增加住房有效供給 （五）增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索 “ 綜合評標(biāo) ” 、 “ 一次競價 ” 、 “ 雙向競價 ” 等出讓方式，抑制居住用地出讓價 格非理性上漲。 （六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實 到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 四、加快保障性安居工程建設(shè) （七）確保完成 2010 年建設(shè)保障性住房 300 萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住 房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，落實工作責(zé)任。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級 人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定 2010保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在 2010 年 7 月底前向全社會公布。五、加強市場監(jiān)管 （八）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn) 貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 （九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部 銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證 的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。 各?。▍^(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于 2010 年 6 月底之前報國務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。 （十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時 向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。 國務(wù)院各有關(guān)部門要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強對各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門要積極做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導(dǎo)，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費，形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。 期出臺房地產(chǎn)宏 觀政策分析 （ 1）長春市人民政府關(guān)于公布實施長春市區(qū)基準(zhǔn)地價等土地價格的通知于 2006年 4 月 1日起執(zhí)行。 文件摘要：實施長春市區(qū)基準(zhǔn)地價、土地使用權(quán)出讓金均價、商業(yè)用地區(qū)段路線價、協(xié)議出讓土地使用權(quán)最低價、土地租金標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價主要作用： （ 1）各級政府宏觀調(diào)控地價水平和制定地價政策的依據(jù)；（ 2）進一步評估宗地價格的依據(jù)； （ 3）反映土地市場中地價變化趨勢，為土地使用者投資與開發(fā)決策提供依據(jù)； （ 4）政府征收土地稅賦的依據(jù)； （ 5）對土地利用、流轉(zhuǎn)進行引導(dǎo)。 2004 2008年土地交易概況 土地宗數(shù) 出讓面積（萬） 出讓金額（億元） 平均單價（元 /） 2004年 34 60 2005年 71 93 2006年 81 82 2007年 77 長春市近五年的土地成交的情況來看，近二年的土地成交數(shù)量呈上升趨勢，同時成交價格 2006 年度對比上一年度有一定的上升。 2007 年土地實際出讓面積比計劃面積少了近 350 萬平方米 這是國家一連串的宏觀調(diào)控政策發(fā)力的結(jié)果，特別是“土地新政策 ”實行后，開發(fā)商拿地的難度增加，但已經(jīng)滿足市場需求。 隨著長春市近幾年的飛速發(fā)展，目前城區(qū)內(nèi)已經(jīng)較為成熟，可開發(fā)用地連年遞減，并且進五年以來長春市經(jīng)濟水平提升明顯，其 3%的速度遞增，為追求城市化進程，進一步提升城市影響力及市民生活水平，城市擴張趨勢明顯，造成了土地供應(yīng)大部分集中在城市周邊區(qū)域的局面。 另外，隨著土地供應(yīng)重心的轉(zhuǎn)移，市區(qū)內(nèi)土地已經(jīng)成為希缺資源，而大部分消費者由于生活習(xí)慣，以及交通配套等因素的影響，他們不希望選擇遠(yuǎn)離城市而居，因此市區(qū)內(nèi)有限的出讓土地成為開發(fā)商競爭的重點。 1） 優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)減少，土地成本急劇增高 隨著城市的進步，市民的消費不斷提升，土地的價值一再創(chuàng)歷史新高，目前無論是拆遷補償，還是原有土地價值都已經(jīng)大幅提升。今年 4 月我市下達了關(guān)于調(diào)整土地出讓金的通知，至此土地成本的提升已經(jīng)成為不爭的事實，據(jù)初步計算我市 08 年土地出讓價格較 06 年提升了將近一倍。另外，從長春市整體土地出讓策略上分析，現(xiàn)已經(jīng)逐步向棚戶區(qū)改造傾移，因此無論從土地成本、供地規(guī)模，還是發(fā)展周期上都將對開發(fā)商產(chǎn)生較大壓力。 2）土地成本升高導(dǎo)致住宅價格不斷提升 由于開發(fā)商不會獨自承擔(dān)土地價格上浮的資本， 而且其價格上浮趨勢依舊明顯，因此致商品房價格的提升不可挽回。 以目前的長春市整體市場而言，商品房均價已經(jīng)漲到了 5000元以上，而且還在持續(xù)上漲，因此預(yù)計在今后 3 年內(nèi)我市房價在 5500 / 3）土地供應(yīng)及價格將直接劃分市場 開發(fā)成本影響售價，售價決定居住人群，居住人群決定區(qū)域素質(zhì)，而區(qū)域素質(zhì)直接影響項目的產(chǎn)品及目標(biāo)客戶定位，這樣我市將自然性的劃分出不同檔次的區(qū)域，總體來看將出現(xiàn)南部崛起，北部擱淺，東部繁榮，西部遺落的大格局 （ 2）城市規(guī)劃現(xiàn)狀、趨勢、前景，對待建項目的影響 ； 1）本案緊鄰長春市政 府新址，項目處于核心輻射圈內(nèi)； 2）南關(guān)區(qū)的快速開發(fā)，政府機構(gòu)的南遷，整個城市重心正在向南部傾斜； 3）政府規(guī)劃的“南部新城中央商務(wù)區(qū)”正在形成，項目有效地填補中高檔商務(wù)酒店、寫字樓、大型商場的空白； 4）依托于臨河風(fēng)景大型住宅小區(qū)，另有多個大型居住區(qū)，擁有周邊三十多萬消費人群的鼎力支撐； 5）四通八達的交通流線，地理位置得天獨厚，處于人民大街主干線旁； 綜合所上，此項目極具發(fā)展?jié)摿Α?2 長春市房地產(chǎn)市場分析 春市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 房屋開發(fā)面積總量增加 長春市商品房施工與竣工面積的變化圖表中可以看出，自經(jīng)過 2001年和 2002高速增長后，在市場放量達到一定程度后，在2003 年出現(xiàn)了回落， 2004 年有所反彈， 2005 年雖受宏觀調(diào)控影響，仍然保持增長勢頭。 2006、 2007 年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)穩(wěn)定增長。 2008 年出現(xiàn)較大漲幅。 2008 年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)理性的發(fā)展趨勢，平方米 ,同比增長 其中住宅 平方米 , 同比增長 （ 2）商品房供應(yīng)量繼續(xù)增大 第一，住 宅水平需要提高。第二，住宅的整 體要求的量需要增長，第三，為經(jīng)濟發(fā)展、根據(jù)整體居民消費的心理，房價應(yīng)該提高。從量和房子的整體水平來說，有這樣幾個概念，到 2007年末我們?nèi)司≌娣e低于 家要求 2010 年應(yīng)該是 30米， 2020年應(yīng)該是 35平方米，按這兩個數(shù)字的估計，按現(xiàn)在的發(fā)展速度沒有問題。 06年、 07 年到 08 年從城市規(guī)劃，人們的需求，國家要求的小康住宅標(biāo)準(zhǔn)和位置分析，一年銷售的商品住宅 至少在 5 百萬到 6 百萬平方米才能滿足這個要求，甚至增長。到2010 年以后得 7百萬到 8 百萬?，F(xiàn)在量不夠，總量是 800 多萬，住宅是 600多萬，商品住宅也 就 500多萬。第二，城市發(fā)展水平按正常規(guī)律每年百分點是 1，一個百分點是什么概念呢？長春市現(xiàn)在是一百萬戶， 1%就得增加 一 萬戶，結(jié)婚的，分戶的，得五萬戶，正常需求的就 20%。第三，長春市碰到這幾年的特殊年代，棚戶區(qū)改造，實際拆了九百多萬米的房子。上次拆遷 10 萬戶，五萬戶回遷了，那五萬戶被動需求得買房子。如果按一萬戶一年的話，一年分一萬戶，再加上城市化水平提高一萬戶，再小房換大房，再買新房的，再有點炒房的，這些都算進去，根本不夠，所以需求是必須的。 2008 年實 際銷售商品房面積 平方米比上年增長 商品房銷售額達 元， （ 3）商品房價格 從長春市的商品房銷售價格來看，從 02年開始，價格有所回落，主要原因是因為長春市的房地產(chǎn)市場和土地市場不夠規(guī)范， 大量的集資建房和經(jīng)濟適用房的存在，在一定程度上極大的擾亂了市場秩序，拉低了市場價格。隨著房地產(chǎn)秩序的規(guī)范和近年來大量中高端住宅的出現(xiàn)及開發(fā)商水平提高及宏觀政策、開發(fā)成本的提高，房價會一路看漲，這一趨勢在 05 年表現(xiàn)明顯。隨著城市化進程的不斷加快，人均生活水平的不斷提高， 07 年商品房價格漲幅明顯； 08 年受金融危機的影響價格有所回落； 2009 年，長春市房屋銷售價格始終呈現(xiàn)強勢的上漲趨勢。 春市房地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測 春市房地產(chǎn)市場供求未來發(fā)展預(yù)測 房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)統(tǒng)計 戶型 比例 90平方米以下中小戶型 90144 平方米以上的大戶型 春市房地產(chǎn)市場未來價格走勢 根據(jù)長春市商品房銷售價格走勢表，可以看出 商品房價格穩(wěn)中有升 3 項目區(qū)域市場分析 目所在區(qū)域規(guī)劃、 功能定位分析 （ 1）區(qū)域概況 乙一路以東，光明水庫以南，人民大街以西，乙七路以北。土地面積 184000平方米，建筑面積 644000 平方米，化面積大于百分之 30 建筑高度小于 150米。 （ 2）區(qū)域潛力 到 2015年，核心區(qū)建設(shè)初顯成效，形成良好的商務(wù)氛圍，商務(wù)產(chǎn)業(yè)等重點產(chǎn)業(yè)效益初顯，地區(qū)生產(chǎn)總值達到 200億元左右，與南關(guān)區(qū)衛(wèi)星路以北老城區(qū) 全市 右。 2020 年 南部新城初步建成，成為長春市重點產(chǎn)業(yè)區(qū)，地區(qū)生產(chǎn)總值達到 600億元以上，相當(dāng)于南關(guān)區(qū)衛(wèi)星路 以北老城區(qū) 全市 %左右。其中重點產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值占到南部新城地區(qū)生產(chǎn)總值總量的 80%。 2021 年以后 南部新城進一步優(yōu)化，區(qū)域競爭力提升。 長春 “ 金 ” 核 以人民大街、金腰帶和軌道交通交會處的轉(zhuǎn)盤為圓心，人民大街和東西向軌道交通形成十字交叉的圓核狀地區(qū)。在這里將建成 要以超高層寫字樓高檔商務(wù)辦公為主，并突出 “ 金 ” 融業(yè)的發(fā)展。是開發(fā)強度最高、超高層建筑最密集的地區(qū) ， 南部以中檔商務(wù)辦公業(yè)態(tài)集聚為主 目相關(guān)因素和條件分析 周邊業(yè)態(tài)調(diào)查匯總表 業(yè)態(tài) 數(shù)量 （個） 業(yè)態(tài) 數(shù)量（個） 餐飲類 33 美容美發(fā)類 7 醫(yī)藥類 18 學(xué)校類 12 公司類 42 工廠類 14 政府類 2 洗浴類 8 休閑娛樂類 12 汽車修理類 9 銀行類 4 廣場類 1 域內(nèi)的供求分析 調(diào)查結(jié)論供不應(yīng)求 4 項目的微觀性分析 目區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo) 項目位于長春市南關(guān)區(qū) 乙一路以東，光明水庫以南， 人民大街以西，乙七路以北。 根據(jù)項目的初步設(shè)計，項目為 20棟 20層住宅建設(shè)，一層為大型商鋪。本項目一期的設(shè)計指標(biāo)如下： 用地面積： 184000 建筑面積： 644000 容積率： 地率： 30% 綠化面積： 73600 建筑高度： 150m 目周邊環(huán)境分析 項目位置： 長春市南關(guān)區(qū) 乙一路以東，光明水庫以南，人民大街以西，乙七路以北。 項目周邊情況： 中小學(xué) : 長春市第 26中學(xué) 長春市第二實驗中學(xué) 新蕾幼兒園 天賜幼兒園 八一小學(xué)校 綜合商場 : 喜華超市 長興超市 餐飲機構(gòu)：禧富德花園酒店 香滿園菜館 聚賢莊酒家 鑫源酒家 項目交通： 102 路、 240 路、 目 析 項目優(yōu)勢（ 項目建成將成為該地區(qū) 標(biāo)志性的建筑群，主要以超高層 住宅及大型商鋪 為主，并突出 “ 金 ” 融業(yè)的發(fā)展。是開發(fā)強度最高、超高層建筑最密集的地區(qū) ，使該地產(chǎn)產(chǎn)品在這一區(qū)域具有較大的優(yōu)勢和較強競爭力。 項目劣勢（ 受地理位置的影響，區(qū)域配套不夠完善，缺乏相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施和生活設(shè)施，由于該區(qū)域離市中心較遠(yuǎn)，交通的不方 便，安全措施很難得到保障。 項目機會 （ 周圍的自然環(huán)境宜人，設(shè)施齊全，人文環(huán)境良好，開發(fā)成本較低 威脅 （ 即將開發(fā)的類似項目 目市場定位 品定位 住宅 商鋪 戶定位 商戶，自由職業(yè)者，高級白領(lǐng) 格定位 商鋪： 1 萬元 /宅： 6000 元每平方米 三、規(guī)劃方案優(yōu)選 （一） 項目用地功能布局 “ 目規(guī)劃、建筑設(shè)計又國際知名設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計，創(chuàng)造時引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計、人性化的建筑布局和人車分流道路系統(tǒng)。貫徹“ 以人為本” y 的規(guī)劃設(shè)計理念，創(chuàng)造舒適度宜人的現(xiàn)代居住環(huán)境。滿足人們的生活需求，體現(xiàn)現(xiàn)代人生活的內(nèi)容，做到對人的心理，生理全方位的關(guān)懷。 “ 活片區(qū)住宅由 20棟 15層樓盤組成，空間山過錯落有致，形成活潑的韻律感，在規(guī)劃上是一個高綠化率、低密度率的高檔住宅區(qū)?！?嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的精神。摒棄多余裝飾，儉約，純凈，自然，追求建造，環(huán)境，園林的和諧統(tǒng)一，極力打造“建筑中的風(fēng)景，風(fēng)景中的建筑”，儉約而不失變化，樸素而不失典雅。始終遵循人本性，現(xiàn)代性，生態(tài)性，協(xié)調(diào)性，立體性設(shè)計原則，完美詮釋現(xiàn)代簡約主義。 小區(qū)內(nèi)亦步亦趨，步移景異，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中開辟出一片修身養(yǎng)性的凈土，為居民在繁忙的工作之余，提供一個休息，學(xué)習(xí)，交友的家園，使小區(qū)有機地融匯在城市的大環(huán)境中，又為城市的總體建設(shè)增加亮點，為居民營造一個健康的生態(tài)環(huán)境和一個溫馨的家園。 建筑設(shè)計 公建以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流，部分建筑在增設(shè)屋頂花園，底下停車場充分利用土地，又增加公共綠地的透視性。提高了建筑的可持續(xù)發(fā)展性。在戶型設(shè)計上注重以人為本，體貼民意，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定為在中，高檔次，住宅面積從 80 平方米至 150 平方米，滿足多層用戶的需求。住宅配套設(shè)施 齊全，戶型開間，進深尺度適宜，采光通風(fēng)良好。 工程方案選擇的原則 （ 1）滿足功能要求，滿足各分區(qū)的朝向、光線、風(fēng)向、風(fēng)速、安全、衛(wèi)生、防護等要求。合理組織交通流線，配套設(shè)置機動車和非機動車停車場（庫）。 （ 2）建、構(gòu)筑物設(shè)計方案力求平面功能布置合理，立面簡潔但不單調(diào)，樸素大方，具有良好的景觀設(shè)計效果。 （ 3）根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計。 （ 4）積極采用現(xiàn)代建筑材料和先進的建筑處理手法，力求發(fā)揮功能效益、美觀效益，節(jié)省投資。 （ 5）建、構(gòu)筑物結(jié) 構(gòu)布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。 小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在水庫以南。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上14層，地下一層的原則，以減少地下水位對地下樓層的影響。 該小區(qū)配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道交匯處。在規(guī)劃區(qū)安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決該小區(qū)的市場問題。市場整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，平面采用 8 82 12間布置靈活。采用中庭設(shè)計，引入自然光線，形成了良好的室內(nèi)空間和購物氛圍。 并形成一組完整的商業(yè)區(qū)，為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)居民。 （二）項目規(guī)劃控制指標(biāo) 綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強度提出的控制指標(biāo)如下： 1. 用地情況 總占地面積 184000 其中： 規(guī)劃建設(shè)用地面積 184000 其中 地區(qū)公建用地 17500 住宅用地 118000 配套公建用地 97800 綠化用地 73600 2. 用地性質(zhì) 使用性質(zhì)：住宅及商用公建 3. 用地強度 總?cè)莘e率： . 建筑設(shè)計指標(biāo) 總建筑面積 ： 664000 建筑高度： 150M （二） 配套設(shè)施設(shè)計方案 （ 1）電氣系統(tǒng)設(shè)計范圍 項目電氣系統(tǒng)設(shè)計包括強電系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)。強電系統(tǒng)有消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、防雷接電系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)有安防系統(tǒng)、 合布線系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)。 （ 2）用電負(fù)荷和供電電源 電力負(fù)荷應(yīng)根據(jù)供電可靠性 及中斷供電在政治、經(jīng)濟上所造成的損失或影響的程度，分為一級負(fù)荷、二級負(fù)荷及三級負(fù)荷。本項目一級負(fù)荷有消防系統(tǒng)（包括消防報警配線箱及消防控制中心內(nèi)的聯(lián)動控制，消防泵，消防電梯，防排煙系統(tǒng)，消防應(yīng)急照明等）；二級負(fù)荷有客運電梯、生活用水水泵及潛污泵；三級負(fù)荷為小動力及一般照明系統(tǒng)及其它設(shè)備。 電源由市電引入二路 10配電室設(shè)于地下一層。 項目用電負(fù)荷采用單位面積法估算，經(jīng)測算項目計算總用電負(fù)荷約為 1755 （ 3）供電方案 根據(jù)用電負(fù)荷及地塊情況