擔(dān)保項目可行性報告[Word完整版可編輯]

1 目錄 前言 .一章項目概述 .目內(nèi)容 .目總投資額 .目資金籌措 .目資金運(yùn)用 .目投資效 益 .論 .第二章目標(biāo)企業(yè)基本情況 .況 .權(quán)及控制情況 .織結(jié)構(gòu) .股及參股子公司情況 .工情況 .第三章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù) .營業(yè)務(wù)及其變化情況 .業(yè)基本情況 .爭地位 .營業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況 .第四章目標(biāo)企業(yè)財務(wù)會計信息 .要資產(chǎn) 負(fù)債表 . 2 要利潤表 .要現(xiàn)金流量表 .要財務(wù)指標(biāo)情況 .第五章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) .展戰(zhàn)略 .營目標(biāo) .務(wù)發(fā)展計劃 .第六章項目必要性分析 .助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模 .討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向 .展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng) .牌疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng) .第七章投資方案情況 .資方案 .資額及定價依據(jù) .金籌措 .金運(yùn)用 .第八章項目投資效益分析 .益分析 .資回報分析 .第九章項目風(fēng)險及控制 . 3 策風(fēng)險 .場風(fēng)險 .營風(fēng)險 .理風(fēng)險 .區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險 .進(jìn)資金投資項目的實施風(fēng)險 .第十章結(jié)論 . 4 X 擔(dān)保 項目可研報告 前言 今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在整合周期中逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)中能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但相對于業(yè)內(nèi)其他領(lǐng)先的競爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實現(xiàn)快速擴(kuò)張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。受房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、金融市場持續(xù)穩(wěn)定等驅(qū)動因素影響， 2009 年我國個人消費(fèi)性住房貸款累計新增 億元， 20022009 年復(fù)合增長率高達(dá) 27%。未來隨 著城市化進(jìn)程等因素影響，我國房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定增長，從而帶來個人住房信貸的巨大需求，我國住宅按揭信貸行業(yè)中長期發(fā)展空間巨大。 從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過 70%的市場份額，獨(dú)立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔(dān)保業(yè)務(wù)主要采取產(chǎn)權(quán)保險公司模式。國際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕（ 務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。 目前我國二手房的市場按揭金融生態(tài)圈正逐步形成，但是仍處在發(fā)展初級階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經(jīng)自然成為連接銀行與借款人的主體，擔(dān)保、估價等業(yè)務(wù)也開始顯現(xiàn)。同時我國主要的房地產(chǎn)綜 合服務(wù)商早已涉及該服務(wù)領(lǐng)域，如合 輝煌旗下的保來理財，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行全國化擴(kuò)張。 5 X 擔(dān)保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項業(yè)務(wù)收入及利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場份額達(dá) 30%，排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在深圳也處于領(lǐng)先水平。 綜上，通過增資擴(kuò)股進(jìn)入 X 擔(dān)保，對于世聯(lián)實現(xiàn)規(guī)?；鲩L鞏固行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位和完善產(chǎn)業(yè)鏈打造綜合服務(wù)商，最終實 現(xiàn)“中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇”的戰(zhàn)略愿景都有著重大的戰(zhàn)略意義。 6 第一章項目概述 目內(nèi)容 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對深圳X 擔(dān)保有限公司（以下簡稱“ X 擔(dān)?！保┻M(jìn)行增資擴(kuò)股。增資擴(kuò)股完成后 X 擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有 股權(quán)。 目總投資額項目總投資額： 4,608 萬元，其中 3,000 萬元增加注冊資本， 1,608 萬元計入資本公積。 定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢價 20%，折合每股 。 目資金籌措 項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 目資金運(yùn)用 X 擔(dān)保增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下： 1、 500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地擴(kuò)張開辦費(fèi)：未來 3 年計劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計每家公司開辦費(fèi) 50 萬元。 2、 2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度 2 億元，擔(dān)?？傤~度將達(dá)到 元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計劃的實施。 3、 2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢 。 4、 70 萬元用于集成 統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管 7 理和提高后臺運(yùn)營管理效率。 5、 30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)張計劃實施的人力儲備。 目投資效益 根據(jù)測算，項目的投資回報期為 ， 10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。 8 論 從項目的必要性和投資效益分析，項目可行。但項目同時會帶來市場、經(jīng)營和管理等風(fēng)險，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險控制、財務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。 第二章目標(biāo)企業(yè)基本 情況 況 中文名稱：深圳 X 擔(dān)保有限公司 注冊資本： 5,000 萬人民幣 法定代表人：羅守坤 成立時間： 2006 年 5 月 10 號 注冊地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層 7 單元 主營業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項目） 權(quán)及控制情況 東出資情況 序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1 羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10% 合計 5000 1 00% 公司本次計劃對 X 擔(dān)保進(jìn)行增資擴(kuò)股，增資擴(kuò)股完成后 X 擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 9 序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1 羅守坤 4500 2 張艾艾 500 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 合計 8000 100% 事和高級管理人員介紹 1、羅守坤先生，現(xiàn)年 43 歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、 注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)； 1994 年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問（深圳）公司總經(jīng)理； 2007 年底至今，任 X 擔(dān)保三公司法人代表和執(zhí)行董事。 2、牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強(qiáng)集團(tuán)二級公司財務(wù)部部長，自 2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財務(wù)部經(jīng)理、集團(tuán)財務(wù)管理中心總經(jīng)理； 2008 年始，任 X 擔(dān)保三公司財務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任 X 擔(dān)保公司總經(jīng)理。 3、何建中先生，現(xiàn)年 42 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計劃部經(jīng) 理；深圳市深茂集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍 達(dá)實業(yè)有限公司工作總經(jīng)理； 2004 年加入 X 按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理?，F(xiàn)任 X 擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、 X 按揭公司總經(jīng)理。 10 4、伍致輝先生，現(xiàn)年 37 歲，大學(xué)本科學(xué)歷； 2006 年 7 月取得美國金融管理學(xué)會注冊財富管理師（ 格。曾就職于建設(shè)銀行深圳分行營業(yè)部電腦科； 2000 年 就職于深圳市亦禾物流信息技術(shù)有限公司，任總經(jīng)理； 2004 年 6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀 行部副總經(jīng)理； 2006 年 7 月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與 X 按揭公司總經(jīng)理。現(xiàn)任 X 擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。 X 擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計 22 人，平均任職年限 ， 80%以上人員為大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，目前已成為 X 擔(dān)保各部門、各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。 織結(jié)構(gòu) X 擔(dān)保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。股東會是 X 擔(dān)保最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。 X 擔(dān)保實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財 務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理工作。 X 擔(dān)保成立了獨(dú)立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè) 部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨(dú)立的后臺運(yùn)營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護(hù)）、產(chǎn)品運(yùn)營部、銷售管理部、人力行政部、財務(wù)部等。各業(yè)務(wù)部門均設(shè)置了績效考核職責(zé)。 X 擔(dān)保最新的組織結(jié)構(gòu)圖如下： 股及參股子公司情況截至 2009 年 12 月 31 日， X 擔(dān)保下屬子 11 公司如下圖所示： 1、深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司是深圳X 擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于 2007 年 4 月 12 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本 5000 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層 3 單元。截至 2009 年 12 月 31 日，股 權(quán)結(jié)構(gòu)為：序號股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 1 深圳 X 擔(dān)保有限公司 4400 88% 2 深圳市加順貸投資有限公司 600 12% 合計 5000 100% 主營業(yè)務(wù)為：小額貸款（不得吸收存款）和擔(dān)保業(yè)務(wù)。最近 3 年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下：單位：萬元 項目 凈資產(chǎn) 6,資產(chǎn) 10,目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 4,利潤 據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 2、深圳 X 按揭代理有限公司深圳 X 按揭代理有限公司是深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于 2004 年 7 月 27 日，法定代表人為羅 守坤，注冊資本 200 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一 12 路免稅商務(wù)大廈 4 層 2 單元。截至 2009 年 12 月 31 日， 股權(quán)結(jié)構(gòu)為 序號股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例 深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100% 合計 100 200 主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。最近 3 年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下： 單位：萬元 項目 凈資產(chǎn) 資產(chǎn) 1,項目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 2,利潤 據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 3、深圳市加順貸投資有限公司 深圳市加順貸投資有限公司是深圳 X 擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于 2007 年 1 月 18 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本 610萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層 5 單元。截至 2009 年 12 月 31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為： 序股東名稱出資額（ 萬元）股權(quán)比例 深圳 X 擔(dān)保有限公司 610 100% 13 合計 100 610 主營業(yè)務(wù)為：投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報），國內(nèi)貿(mào)易（不含專營、?？?、專賣商品）。最近 3 年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下：單位：萬元 項目 凈資產(chǎn) 資產(chǎn) 目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告 ， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 工情況 截至 2009 年 12 月 31 日，有正式員工 261 人，員工基本構(gòu)成如下： 1、專業(yè)結(jié)構(gòu) 專業(yè)構(gòu)成人數(shù) (人 ) 比例 ,銷售 190 ,風(fēng)險管理 14 ,其它業(yè)務(wù)后臺 28 ,職能后臺 29 合計 261 100% 2、教育程度 教育程度人數(shù) (人 ) 比例 ,碩士及以上 2 ,本科 75 大專 90 ,中專 /高中 93 ,其它 1 合計 261 100% 3、年齡結(jié)構(gòu) 14 年齡人數(shù) (人 ) 比例 20 62 ,26 133 31 49 ,36 13 41 歲以上 4 合計 261 100% 第三章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù) 營業(yè)務(wù)及其變化情況 時間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理 主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金贖樓置業(yè)擔(dān)保置業(yè)擔(dān)?，F(xiàn)金贖樓現(xiàn)金贖樓小額信貸小額信貸按揭代理：代為銀行開拓客戶， 取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費(fèi)用；為客戶免費(fèi)提供按揭咨詢和銀行選擇服務(wù)。 置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關(guān)交易手續(xù)。 現(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的相似業(yè)務(wù)，為客戶提供的服務(wù)相同，區(qū)別在于 置業(yè)擔(dān)保贖樓是使用客戶向銀行申請的短期贖樓貸款進(jìn)行贖樓，擔(dān)保公司為該短期贖樓貸款提供擔(dān)保，而現(xiàn)金贖樓則是擔(dān)保公司使用自有資金為客戶墊資贖樓。 小額信貸： 又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭 15 信用為基礎(chǔ)，用途為房屋購買（或裝修）、家庭消費(fèi)、特別開支和家庭（家族）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用款的無抵押、無擔(dān)保小額信用貸款。 業(yè)基本情況 業(yè)管理體制及主要法規(guī)政策 按揭代理作為普通服務(wù)行業(yè)，相關(guān)機(jī)構(gòu)暫無官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進(jìn)行管理。置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，目前僅在業(yè)務(wù)合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1 億元，政府機(jī)構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。小額信貸自 2007 年深圳試點(diǎn)以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款 公司的成熟，會陸續(xù)有更加嚴(yán)格和全面的監(jiān)管辦法出臺。目前執(zhí)行中的相關(guān)制度政策包括：關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見銀監(jiān)發(fā)（ 2008） 23 號文、深圳市小額貸款公司試點(diǎn)管理暫行辦法深圳市政府（ 2009） 8 號文、小 額貸款公司改制設(shè)立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定銀監(jiān)發(fā)（ 2009） 48 號文 國房屋按揭和家庭貸款行業(yè)的發(fā)展概況與國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)、小額信貸業(yè)務(wù)均處于初級發(fā)展階段。 按揭代理：上海： 2000 年 4 月安家網(wǎng)在上海成立，是中國第一家提供安家置業(yè)服務(wù)信息的專業(yè)網(wǎng)站 ； 2001 年 1 月安捷房地產(chǎn)服務(wù)公司成立，專業(yè)按揭引薦服務(wù)； 2004 年 3 月世界銀行國際金融公司 股安家 200 萬美元； 2005 年 9 月安家受市場調(diào)控影響，業(yè)務(wù)量下降 8 成，退出按揭引薦市場。其他地區(qū)： 2003 年億達(dá)按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊的按揭服務(wù)公司； 16 2004 年 X 按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊的按揭代理公司； 2006 年偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問公司。 擔(dān)保業(yè)務(wù)（置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓）： 2002 年中蘭德不動產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊資金 3 億，業(yè)務(wù)量排名 居行業(yè)前兩名，目前在廣州，北京，上海，廈門，福建有分公司； 2002 年不動產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊資本金 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，暫無異地分公司； 2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注冊資本金 5000 萬， 2008 年增資到 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前三，暫無異地分公司。小額信貸： 2005 年以前，主要是面向農(nóng)村的小額貸款試點(diǎn)，有代表性的是由中科院支持的全國 6 省市的農(nóng)村小額貸款試點(diǎn)； 2005 年，中安信業(yè)在深圳正式規(guī)?；l(fā)展小額信貸業(yè)務(wù)； 2007 年，人民銀行深圳中心支行推動 5 家公司進(jìn)行小額貸 款試點(diǎn)，世聯(lián)小額信貸是其中之一； 2008 年，銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見，全國多城市開始推動小額貸款試點(diǎn)； 2009 年，全國小額貸款牌照發(fā)放進(jìn)入高峰期。 響行業(yè)發(fā)展的環(huán)境因素 1、有利因素 按揭代理： 序號有利因素描述 1 銀行房貸業(yè)務(wù)競爭加劇 銀行競爭加劇，需借助專業(yè)按揭代理機(jī)構(gòu)提升業(yè)務(wù)規(guī)模。 17 序號有利因素描述 2 市場對按揭代理專業(yè)服務(wù)需求加強(qiáng)房貸業(yè)務(wù)參與各方對按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量要求提升。 3 區(qū)域發(fā)展不平衡 城市間二手房交易市場及房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距 ，為專業(yè)按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)全國化發(fā)展提供了機(jī)會。 擔(dān)保業(yè)務(wù)： 序號有利因素描述 1 過戶及抵押登記時間較長房產(chǎn)交易過程中的過戶及抵押登記時間較長導(dǎo)致了市場對階段性擔(dān)保的需求。 2 房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助擔(dān)保服務(wù)銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新及不斷增長的個人房貸和理財服務(wù)需求為擔(dān)保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務(wù)機(jī)會。 3 區(qū)域發(fā)展不平衡城市間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)全國化發(fā)展提供了機(jī)會。 小額信貸： 序號有利因素描述 1 政策導(dǎo)向明確政策明確支持小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行的設(shè)立和發(fā)展，逐步納入規(guī)范管理，有利于行業(yè)的持續(xù)成長。 2 市場空間大國內(nèi)房屋按揭、民間借貸需求巨大。 3 國際行業(yè)成熟，經(jīng)驗可充分借鑒國際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有成熟經(jīng)驗，可充分借鑒，降低試錯成本。 4 商業(yè)銀行合作空間大國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按 18 揭與小額信貸業(yè)務(wù)認(rèn)可度高，合作空間大。 5 信用環(huán)境基本具備人民銀行個人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具備開展房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。 2、不利因素 按揭代理、擔(dān)保業(yè)務(wù)： 序號不利因素描述 1 房地產(chǎn)市場政策和信貸政策影響業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控及銀行房貸政策及二手房交易量影響較大。 2 銀行 合作政策變化銀行與渠道機(jī)構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)定性 3 行業(yè)惡性競爭行業(yè)進(jìn)入門檻低，簡單的價格競爭將導(dǎo)致贏利下降， 惡性無序競爭可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)制裁和政府主管部門的干預(yù)。 序號不利因素描述 4 過戶和抵押登記時間縮短房管機(jī)構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記時間將持續(xù)擠壓擔(dān)保收費(fèi)率。 小額信貸：序號不利因素描述 1 將來可能的政策管制新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動。 2 可能的行業(yè)無序競爭新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)內(nèi)的無序競爭。 3 信用環(huán)境有待繼續(xù)提高尚未能與人行系統(tǒng)連 接；人口流動大；從業(yè)人員缺乏行業(yè)資質(zhì)管理。 爭地位 19 屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競爭格局及主要競爭對手情況 主營業(yè)務(wù)主要競爭對手競爭地位比較按揭代理南楓按揭（泛華金融） 業(yè)務(wù)量接近， X 品牌及凈利潤指標(biāo)領(lǐng)先。置業(yè)擔(dān)保不動產(chǎn)、安信巨融 2 家競爭對手；基于對手處于成長瓶頸， X 處于高速成長期，計劃于 2012 年全面超越?，F(xiàn)金贖樓融安擔(dān)保、安信巨 融 X 產(chǎn)品豐富、收費(fèi)合理、渠道多，市場占有率 20% 以上，優(yōu)勢較為明顯 小額信貸信安易貸、中安信業(yè)、 家企業(yè)貸款余額分別為 2 億元，月增量分別為 6000、 3000 和 1600 萬元， X 貸款余額 4000 萬元，月增量 1000 萬元。 保在行業(yè)中的競爭地位及競爭優(yōu)勢 1、 X 擔(dān)保所提供的綜合服務(wù)價值鏈條較為獨(dú)特，一方面能夠比較有效地化解房地產(chǎn)市場波動帶來的不利影響；另一方面能夠形成對客戶的交叉銷售，提升服務(wù)價值，快速提高整體市場占有率。 2、 X 擔(dān)保采取低成本運(yùn)作模式，固定成本占比小，具有較大的財務(wù)優(yōu)勢。 3、 X 擔(dān)保在發(fā)展階段采取差異化競爭，包括客戶選擇、產(chǎn)品設(shè)計和營銷模式，市場競爭力較強(qiáng)。 營業(yè)務(wù) 的經(jīng)營情況 要服務(wù)產(chǎn)品概述 X 擔(dān)保主營業(yè)務(wù)定位為：” 即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。 20 主營業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)開展情況按揭代理無風(fēng)險、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強(qiáng)置業(yè)擔(dān)保低風(fēng)險、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰現(xiàn)金贖樓低風(fēng)險、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰小額信貸擁有完整業(yè)務(wù)團(tuán)隊，適度開展 務(wù)流程 1、按揭代理業(yè)務(wù)流程 2、擔(dān)保業(yè)務(wù)流程 3、小額信貸業(yè)務(wù)流程 營模式 按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭 業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)保為其中階段需求（見 X 擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。 X 業(yè)已建立“規(guī)模發(fā)展按揭業(yè)務(wù)、以按揭業(yè)務(wù)為擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和資源、擔(dān)保業(yè)務(wù)促進(jìn)按揭營銷”的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式，實行“市場拓展專業(yè)受理售后服務(wù)”的專業(yè)細(xì)分和“梯隊小組 +業(yè)務(wù)聯(lián)動”的銷售管理模式，有效提升業(yè)務(wù)規(guī)模，降低運(yùn)營成本。小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險、杠桿化。其中，信貸風(fēng)險的有效控制主要通過主動性客戶選擇和信貸配給制度來實現(xiàn)。 近 3 年各產(chǎn)品業(yè)務(wù)量及創(chuàng)收單位：萬元 業(yè)務(wù)品種 財務(wù)指標(biāo) 2007 年 2008 年同比變動 2009 年同比變動 按揭代理 年業(yè)務(wù)量 458,830 146,377 519,635 255% 業(yè)務(wù)總收入 1,932 566 1,701 201% 置業(yè)擔(dān)保 年業(yè)務(wù)量 13,900 13,020 194,327 1393% 21 業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141% 現(xiàn)金贖樓 年業(yè)務(wù)量 7,660 44,171 477% 45,486 3% 業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 855 小額貸款 年業(yè)務(wù)量 1,867 933 7,058 656% 業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262% 數(shù)據(jù)來源： X 擔(dān)保財務(wù)部 近 3 年營業(yè)收入構(gòu)成單位：萬元 業(yè)務(wù)品種 2007 年比例 2008 年比例 2009 年比例 按揭代理 1,932 566 1,701 置業(yè)擔(dān)保 88 103 1,281 現(xiàn)金贖樓 164 1,044 855 小額貸款 66 216 781 其它 12 263 587 收入合計 2,261 2,192 5,205 營業(yè)務(wù)的銷售情況分析 自 2006 年以來， X 擔(dān)保主營業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。排除房地產(chǎn)市場 2007 年的高峰和 2008 年的低谷對業(yè)務(wù)銷售的特別影響外，各業(yè)務(wù)在近三年呈現(xiàn)快速增長發(fā)展趨勢，尤其是擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額信貸業(yè)務(wù)，在 2009 年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007 年的 降到 2009 年的 2009 年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過 22 5,200 萬元。 要客戶和合作機(jī)構(gòu)情況 1、 X 擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個人業(yè)主，二是銀行機(jī)構(gòu)。終端個人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費(fèi)方，銀行機(jī)構(gòu)主要作為按揭代理業(yè)務(wù)、資 產(chǎn)管理服務(wù)的付費(fèi)方和合作伙伴。 2、合作銀行及合作內(nèi)容 銀行名稱 合作項目 按揭代理擔(dān)保 合作特點(diǎn) 擔(dān)保額度 （不含平轉(zhuǎn)） 保證金比例 工商銀行交易類業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯 3000 萬 10% 深圳發(fā)展銀行消費(fèi)類業(yè)務(wù)有優(yōu)勢 2500 萬 10% 平安銀行政策優(yōu)勢不明顯 1 億 10% 交通銀行交易類，操作便捷 5% 農(nóng)業(yè)銀行交易類 2000 萬 10% 光大銀行商業(yè)類物業(yè)有優(yōu)勢 5000 萬（申報中） 行名稱 23 合作項目 按揭代理擔(dān)保 合作特點(diǎn) 擔(dān)保額度 （不含平轉(zhuǎn)） 保證金比例 招商銀行交易類 5000 萬（申報中） 設(shè)銀行交易類 5000 萬（申報中） 業(yè)銀行交易類 6500 萬（申報中） 5 星展銀行政策偏緊 生銀行政策緊，要求高 打銀行交易類政策有優(yōu)勢 洋商業(yè)銀行可受理外幣，非交易不受理 亞銀行可受理外幣，非交易不受理 、業(yè)務(wù)來源情況 根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，按揭代理、置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)， 50%以上來源于中小中介， 30%以上來源于銀行客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)介，不到 5%來源 大中介，不到 15%來源于終端客戶。 按揭代理業(yè)務(wù) 在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下： 單位：萬元 銀行名稱 24 業(yè)務(wù)量 合計 2009 年 2008 年 2007 年 工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國銀行 21 196,596 208,018 深發(fā)展 65,751 22,433 21,100 109,283 光大銀行 35,280 15,169 14,628 65,077 興業(yè)銀行 27,052 27,052 平安銀行 19,738 19,738 建設(shè)銀行 477 114 10,974 11,565 渣打銀行 1,517 5,664 4,109 11,290 農(nóng)業(yè)銀行 10,638 264 01 招商銀行 10,668 10,668 郵儲銀行 3,670 3,670 星展銀行 304 2,421 25 廣發(fā)銀行 1,510 1,510 東亞銀行 444 444 渤海銀行 396 396 恒生銀行 116 116 合計 519,635 146,377 458,830 1,124,843 25 擔(dān)保業(yè)務(wù)自 2009 年才開始大規(guī) 模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的 80%以上。 第四章目標(biāo)企業(yè)財務(wù)會計信息根據(jù)中磊會計師事務(wù)所出具的審計報告， X 擔(dān)保最近三年的財務(wù)信息摘要如下（合并財務(wù)報表口徑）： 要資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元 項目 貨幣資金 3,出保證金 2,收賬款 付款項 他應(yīng)收款 6,他流動資產(chǎn) 4,動資產(chǎn) 16,定資產(chǎn) 期股權(quán)投資 流動資產(chǎn) 產(chǎn)合計 17,付職工薪酬 交稅費(fèi) 其他應(yīng)付款 4,他流動負(fù)債 2,動負(fù)債 8,26 長期借款 2,流動負(fù)債 2,債合計 10,收資本 5,本公積 余公積 分配利潤 屬于母公司所有者的股東權(quán)益 6,數(shù)股東權(quán)益 ,據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 注： 1、其它應(yīng)收款 6,元，主要包括置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的對外擔(dān)保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。 2、其它流動資 產(chǎn) 4,元，主要包括小額信貸業(yè)務(wù)對外發(fā)放的小額信用貸款等。 3、其他應(yīng)付款 4,元，主要包括擔(dān)保業(yè)務(wù)銀行已發(fā)放但尚未贖樓的擔(dān)保贖樓款項和客戶歸還給公司的尚未結(jié)算的現(xiàn)金贖樓款。 4、其它流動負(fù)債 2,元，主要包括擔(dān)保公司向羅守坤、世聯(lián)評估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關(guān)聯(lián)方借用的短期流動資金。 要利潤表 單位：萬元 27 項目 2009 年 2008 年 2007 年 營業(yè)收入 5,業(yè)成本 2,業(yè)稅金及附加 理費(fèi)用 1,務(wù)費(fèi)用 產(chǎn)減值損失 業(yè)利潤 1,利潤總額 1,得稅 利潤 1,屬于母公司所有者的凈利潤 據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 要現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項目 2009 年 2008 年 2007 年 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 ,3,資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4,1,金及現(xiàn)金等價物凈增加額 1,28 數(shù)據(jù)來源：中磊 會計師事務(wù)所審計報告， 2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 要財務(wù)指標(biāo)情況 項目 2009 年 2008 年 2007 年 銷售凈利率 總資產(chǎn)收益率 凈資產(chǎn)收益率 流動比率 資產(chǎn)負(fù)債率 第五章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 展戰(zhàn)略 務(wù)定位 面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋 按揭及擔(dān)保服務(wù)，探索業(yè)務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務(wù)商。具體包括按揭代理、產(chǎn)權(quán)辦證、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓等服務(wù)。 略目標(biāo)未來 10 年成為中國最具規(guī)模的房屋按揭服務(wù)商。 營目標(biāo)按揭代理：夯實深圳市場，進(jìn)軍異地市場，未來三年進(jìn)入全國三個以上中心城市，打造全國化按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)。 擔(dān)保業(yè)務(wù)：未來三年進(jìn)入深圳擔(dān)保市場的第一梯隊，同時進(jìn)入全國三個以上中心城市，實現(xiàn)全國化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。 小額信貸：只限于深圳地區(qū)房屋交易過程的短期補(bǔ)充性信貸服務(wù)，作 29 為按揭擔(dān)保 業(yè)務(wù)的自然延伸。 務(wù)發(fā)展計劃 整體而言，按揭代理和擔(dān)保業(yè)務(wù)在未來三年內(nèi)，鞏固深圳領(lǐng)先優(yōu)勢，快速啟動異地市場，形成全國布局，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。具體如下： 按揭代理： 1、業(yè)務(wù)規(guī)模方面： （ 1）直銷團(tuán)隊人均單產(chǎn)提升，探索發(fā)展“拓展 +受理”模式。 （ 2）簽約中介機(jī)構(gòu)。 （ 3）在深圳推廣按揭代理 /特許經(jīng)紀(jì)模式。 （ 4）異地采取“深圳經(jīng)驗 +本地規(guī)則 +本地人才”思路，復(fù)制深圳“梯隊小組 +指導(dǎo)人計劃”銷售管理模式， 2010 年進(jìn)駐廣州、上海，擇機(jī)進(jìn)入北京， 2011 年進(jìn)駐東莞、珠海，擇機(jī)進(jìn)入天津、杭州， 2012 年佛山、武漢，擇機(jī)進(jìn)駐蘇州、成都。 2、銀行合作方面： （ 1）建立總行級合作，覆蓋全國。 （ 2）多領(lǐng)域多層次合作。多領(lǐng)域合作包括按揭業(yè)務(wù)量合作、業(yè)務(wù)質(zhì)量合作、非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)外包、聯(lián)合研發(fā)產(chǎn)品及風(fēng)險合作；多層次包括總行、分行、支行根據(jù)各自需求選擇不同合作領(lǐng)域與品種。 擔(dān)保業(yè)務(wù)： （ 1）快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，提升按揭業(yè)務(wù)擔(dān)保轉(zhuǎn)化率。 （ 2）發(fā)揮資金優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)。 （ 3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動。 30 （ 4）加強(qiáng)平臺建設(shè)。 小額信貸： 按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。 第六章項目必要性分析 助于公司迅速擴(kuò) 大規(guī)模通過科爾尼咨詢公司對全球 10,500 家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因素。 1、行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。行業(yè)龍頭在獲得資本市場支持、政府政策保護(hù)、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國與第三世界國家資源與基礎(chǔ)設(shè)施貿(mào)易行業(yè)指定企業(yè)。 2、行業(yè)龍頭抵御更大風(fēng)險。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當(dāng)出現(xiàn)行業(yè)波動時，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險對沖，從而渡過行業(yè)波動。如萬科在 2008 年房地產(chǎn)市場波動中獲得更大市場份 額。 3、行業(yè)龍頭可以定義新的行業(yè)。行業(yè)龍頭依靠其市場領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢，創(chuàng)立新的行業(yè)。如易居與新浪成立的 創(chuàng)了國內(nèi)獨(dú)立房地產(chǎn)信息行業(yè)模式。當(dāng)前我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場容量增長迅速，市場集中度穩(wěn)步提高，各房地產(chǎn)綜合服務(wù)商都正沿產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)域同時擴(kuò)張。今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，能夠形成規(guī)模化發(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。受中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，金融市場持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動因素影響，中國未來 住宅按揭信貸成長中長期前景看好。而 X 擔(dān)保自 2006 年成立以來， 31 各項業(yè)務(wù)收入及利潤 穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務(wù)在深圳處于領(lǐng)先水平。 因此，項目實施有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模，符合輕資產(chǎn)公司規(guī) 化發(fā)展的一般規(guī)律。 討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向 伴隨我國房地產(chǎn)增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場（二手房）的交易也迅猛增長。深圳、北京、上海、廣州四個一線城市房地產(chǎn)市場啟動較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過 1： 1，具備大力發(fā)展存量市場業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。和世界發(fā)達(dá)國家地區(qū) （如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。國際經(jīng)驗表明，我國存量市場業(yè)務(wù)今后將面 臨極大的成長空間。因此，存量市場會成為未來一線城市的主體，二線城市的市場空間也將進(jìn)一步擴(kuò)大。按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)于存量市場，是世聯(lián)鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。 展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng) X 擔(dān)保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級市場高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、民營經(jīng)濟(jì)活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。 行業(yè)與上下游相關(guān)機(jī)構(gòu)、個人具有相互依存和互惠發(fā)展的價值鏈關(guān)系，詳細(xì)如下： 業(yè)務(wù) 關(guān)聯(lián)單位 關(guān)系 上游 貸款銀行 需按揭代理公司提供業(yè)務(wù)量及 32 部分資產(chǎn)管理服務(wù)、需擔(dān)保公司協(xié)助客戶完成房產(chǎn)交易過程中的階段性贖樓擔(dān)保以重新辦理抵押登記 按揭、擔(dān)保下游 終端客戶 需專業(yè)按揭代理公司和擔(dān)保公司提供按揭咨詢服務(wù)和銀行選擇，需擔(dān)保公司提供階段性贖樓擔(dān)保服務(wù)以完成房產(chǎn)交易 房產(chǎn)中介 專業(yè)按揭代理公司掌握的銀行資源、對銀行的議價能力及擔(dān)保公司靈活的現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)，可幫助房產(chǎn)中介促進(jìn)交易 因此，未來公司如果重點(diǎn)開發(fā)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)， 按揭代理業(yè)務(wù)將和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的協(xié)同效應(yīng)，置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)或現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與按揭代理業(yè)務(wù)具有良好的協(xié)同效應(yīng)，可以與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務(wù)對公司一手房代理業(yè)務(wù)也具有一定的支持作用。 牌疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng) 世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)內(nèi)以及社會上具有良好的品牌效應(yīng)。通過收購 X 擔(dān)保，能夠使更多客戶了解 X 擔(dān)保，提高 X 擔(dān)保的知名度，同時也可以增加銀行等機(jī)構(gòu)客戶對 X 擔(dān)保的認(rèn)可。而 X 作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，對世聯(lián)品牌也有一定的幫助。 第七章投資方案情況 資方案 公司計劃以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)入 X 擔(dān)保 。增資擴(kuò)股完成后， X 擔(dān)保注冊資本由目前 5,000 萬元增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 股權(quán)，羅守坤和張艾艾分別持有 股權(quán)。詳細(xì) 股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 33 序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1 羅守坤 4500 2 張艾艾 500 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 合計 8000 100% 資額及定價依據(jù) 項目總投資額： 4,608 萬元，其中 3,000 萬元增加注冊資本， 1,608萬元計入資本公積。定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢 價 20%，折合 股 。 金籌措項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 金運(yùn)用 X 金融增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下： 1、 500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地擴(kuò)張開辦費(fèi)：未來 3 年計劃開設(shè) 10余家子公司，預(yù)計每家公司開辦費(fèi) 50 萬元。 2、 2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度 2 億元，擔(dān)?？傤~度將達(dá)到 元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計劃的實施。 3、 2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。 4、 70 萬元用于集成 統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺運(yùn)營管理效率。 5、 3