房地產(chǎn)公司某開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

1 目 錄 第 1 章 總論 . 2 江情況概述 . 2 目簡介 . 7 制依據(jù) . 8 第 2 章 市場分析 . 10 江市總體情況 . 10 目所在區(qū)域情況 . 12 第 3 章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 . 14 要規(guī)劃設(shè)計(jì) . 14 目定位 . 15 爭戰(zhàn)略定位 . 16 標(biāo)客源定位 . 16 化形象定位 . 16 型比例 . 16 劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)及分析 . 16 目 析 . 18 第 4 章 投資估算與資金籌措 . 19 資估算說明 . 19 設(shè)投資 . 19 金籌措 . 19 目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 . 19 第 5 章 財(cái)務(wù)效益分析 . 20 務(wù)評價(jià)編制依據(jù) . 20 礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說明 . 20 期開發(fā)建議 . 20 金使用計(jì)劃 . 20 售收入預(yù)測 . 20 目財(cái)務(wù)報(bào)表編制及指標(biāo)計(jì)算 . 21 目盈虧分析 . 22 目敏感性分析 . 22 附表：財(cái)務(wù)報(bào)表 . 23 第 6 章 社會(huì)、環(huán)境效益和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) . 24 第 7 章 開發(fā)投資分析結(jié)論和建議 . 25 參考文獻(xiàn) . 26 2 第 1 章 總論 江情況概述 （一） 鎮(zhèn)江市城市發(fā)展情況 1、 地理區(qū)位 ：地處江蘇省西南部，南京都市圈核心層，區(qū)位優(yōu)勢突出，是滬寧經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市 。鎮(zhèn)江市位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最具潛力的長江三角洲，地處世界第三大河流 長江和中國最長人工運(yùn)河 京杭大運(yùn)河的交匯處。鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸，東南接常州市，西 鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望，是江蘇省 13 個(gè)省轄市之一。鎮(zhèn)江作為滬寧經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市，主要受南京都市圈和上海經(jīng)濟(jì)圈輻射影響，經(jīng)濟(jì)互動(dòng)性強(qiáng)，一體化的城市間互相帶動(dòng)，商務(wù)活動(dòng)頻繁，需求旺盛。 2、 生態(tài)自然 ：山青水秀，人杰地靈，素有天下第一江山美譽(yù)，是國家歷史文化名城、風(fēng)景旅游城市 。鎮(zhèn)江以歷史與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合令人耳目一新。無論自然、人文還是歷史方面的挖掘和提煉，都注入了新的內(nèi)涵，展現(xiàn)出個(gè)性的魅力?？芍^“不出城廓而有山水之怡，身居鬧市而有林泉之致”。 金山 以“金山寺裹山，見寺，見塔，不見山”的風(fēng)貌而蜚聲海 內(nèi)外。 焦山 形似浮玉，滿山蔥蘢，“二十四景”和豐富的文化遺存令人賞心悅目。 北固山 現(xiàn)存諸多文化古跡，人文景觀眾多，睹景思情，如煙的往事歷歷在目。 南山風(fēng)景區(qū) ，山巒起伏，綠樹蔥蘢，既是國家森林公園，也是著名的省級風(fēng)景區(qū)。 茅山 以大茅峰、中茅峰、小茅峰為主體，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景，“大峰小峰聯(lián)中峰，當(dāng)天削出玉芙蓉”。 寶華山 是目前國內(nèi)最大的傳戒道場。是故，寶華山被稱為“律宗第一名山”。 3、 人口規(guī)模 ： 下轄三市、四區(qū)， 2009 年底全市戶籍總?cè)丝?，市區(qū)總?cè)丝?。鎮(zhèn)江作為江蘇省地級市 ，轄丹陽市、揚(yáng)中市、句容市三個(gè)市，區(qū)設(shè)丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。全市總面積 3847 平方公里。市區(qū)面積 1081 平方公里。 2009 年年末戶籍總?cè)丝?人，其中市區(qū)總?cè)丝?4、 路網(wǎng)交通 ：水陸交通發(fā)達(dá)，長三角地區(qū)重要的交通樞紐城市。 鎮(zhèn)江作為長三角地區(qū)重要的交通樞紐城市，具有鐵路、公路和航運(yùn)一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，是華東地區(qū)沿江開放城市和航運(yùn)樞紐城市。 鐵路： 鎮(zhèn)江市位于重要的鐵路干線滬寧鐵路（南京到上海）沿線，主要車站為鎮(zhèn)江西站；京滬、滬寧鐵路橫貫東西，規(guī)劃建設(shè)中的京滬高速鐵路橫貫境內(nèi) 。 公路： 滬寧高速公路、滬寧二級公路穿市而過。 104、 312 國道和 101、 218、 222、 224、 321 省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡(luò)。中國第一、世界第三的潤揚(yáng)長江大橋?qū)㈡?zhèn)江與長江北岸的揚(yáng)州及京滬高速公路聯(lián)系起來。 水運(yùn)： 鎮(zhèn)江臨江近海，世界聞名的“黃金水道” 長江和京杭大運(yùn)河在此交匯。水運(yùn)一直是鎮(zhèn)江城市興起與發(fā)展的命脈鎮(zhèn) 3 江擁有近 260 公里的長江岸線，鎮(zhèn)江港是全國十大主樞紐港之一，是長江第三大港和上海國際航運(yùn)中心的重要深水組合港，與世界 50 多個(gè)國家和地區(qū)通航貿(mào)易。 航空 ：鎮(zhèn)江距離南京祿口國際機(jī)場和常州機(jī)場 分別為 80 公里和 50 公里。 5、 城市布局 ：“一城兩翼”城市格局逐步拉開，“山、水、城”特征突顯 鎮(zhèn)江城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。主城： 北起長江，南至 312 國道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家門路，東至橫山東路的規(guī)劃控制范圍，按 85 萬人、 80 平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。構(gòu)筑北依長江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。 東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)模的城市生活區(qū)。按 人、 31 平方 公里建設(shè)用地規(guī)劃。 西翼： 主城以西地區(qū)，由龍門和高資兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。按 人、 15 平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。 6、 發(fā)展方向 ：由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點(diǎn)沿江、積極向南”的沿江沿路“ T”字型 。按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點(diǎn)沿江、積極向南”的沿江沿路“ T”字型發(fā)展。 近期重點(diǎn) 沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。 城市各板塊功能設(shè)置如下： 主城核心區(qū)： 以商業(yè)金融、旅 游服務(wù)為主的城市主中心。由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。 南徐新城： 城市次中心。由行政、文化、商務(wù)為主的市級公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能復(fù)合型新城區(qū)。 丁卯新城： 城市東部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展大學(xué)城和以光電子為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 谷陽新城： 城市南部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。 南山風(fēng)景區(qū)： 城市中心綠地，建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園。 （二） 鎮(zhèn)江宏觀經(jīng)濟(jì)特征 1、 年 來呈穩(wěn)步上漲趨勢，增幅亦高于全國平均水平，但居江蘇沿江八市下游水平。 鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快運(yùn)行，地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定上升， 2009 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長 。近年來增幅均高于全國平均水平。 在江蘇省沿江八市橫向比較中，鎮(zhèn)江市地區(qū)生產(chǎn)總值明顯低于蘇南其他四市以及蘇中地區(qū)的南通和揚(yáng)州兩市，僅略高于泰州。 4 2、 鎮(zhèn)江市人均地區(qū)生產(chǎn)總值 持續(xù)增長， 2009 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值 54732 元，折合美元為 元，漲幅高達(dá) 與江蘇沿江八市相比，鎮(zhèn)江市 2009 年人均 于中等水平，與蘇南地區(qū)差距明顯，高于蘇中三市。 鎮(zhèn)江市 0 4 - 0 9 年度 G D P 總量7 8 1 . 1 68 7 1 . 6 71 0 2 5 . 3 112131 4 0 8 . 1 41 6 7 2 . 0 81 3 . 7 0 %1 2 . 8 0 %16%1 5 . 2 0 %1 5 . 0 0 %1 4 . 7 0 %0200400600800100012001400160018002004 2005 2006 2007 2008 2009億元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %G D P 總量 增幅2009 年江蘇省沿江 8 市 G D P 總量對比4 2 3 0 . 2 6774049922 5 1 8 . 71 6 7 2 . 0 82 8 7 2 . 81 8 5 6 . 3 91 6 5 1 . 0 21 1 . 5 0 %1 1 . 5 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 7 0 %1 3 . 7 0 %1 3 . 8 0 %1 3 . 8 0 % 1 3 . 8 0 %0100020003000400050006000700080009000南京 蘇州 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚(yáng)州 泰州億元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %總量 增幅鎮(zhèn)江市0 4 - 0 9 年度人均G D . 1 0 %1 5 . 2 0 %1 4 . 7 0 %2 3 . 5 8 %2 3 . 3 0 %1 4 . 4 0 %01000020000300004000050000600002004 2005 2006 2007 2008 2009元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均 G D P 增幅2009 年江蘇省沿江 8 市人均 G D P 對比5529081151701035473240231 41406354981168502 . 7 3 %2 3 . 5 8 %9 . 5 0 %3 1 . 2 8 %4 1 . 2 5 %1 4 . 8 1 %1 7 . 4 2 % 1 7 . 3 3 %020000400006000080000100000120000140000南京 蘇州 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚(yáng)州 泰州元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %總量 增幅 5 3、 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ：總量偏低，但其增幅明顯，居江蘇沿江八市之首 鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資額近年來步伐加快， 2009 元，增幅為 接近前一年的兩倍。與江蘇沿江八市相比，鎮(zhèn)江市 2009 年固定資產(chǎn)投資總額僅略高于揚(yáng)州，與蘇南地區(qū)差距明顯。但其增幅明顯，是絕大部分沿江城市的兩倍，居于首位。在鎮(zhèn)江固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，城市基本建設(shè)投資 占據(jù)較大比重，政府對于城市建設(shè)投入的力度在不斷加大。隨著 “南山北水 ”、 “兩鐵 ”鎮(zhèn)江站的建設(shè)，導(dǎo)致拆遷規(guī)模超常規(guī)增長。大規(guī)模的拆遷是政府最奏效的舉措，為房地產(chǎn)市場制造了巨大的剛性需求的同時(shí)，也加大了鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資空間。 4、 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ： 消費(fèi)需求充分釋放，增幅明顯，居沿江八市之首，潛力迅猛。鎮(zhèn)江市消費(fèi)市場持續(xù)趨旺，近年來社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲， 2009年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，比上年增長 ，較之去年增幅略有下降。在江蘇沿江 八市橫向?qū)Ρ戎?，?zhèn)江市消費(fèi)品零售總額處于下游水平，但其增幅明顯，居于首位。 鎮(zhèn)江市 0 4 - 0 9 年度社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況3 2 0 . 54 0 4 . 7 55 0 1 . 1 85 8 8 . 0 27 1 8 . 51 0 1 0 . 5 73 5 . 1 0 %26%2 3 . 8 0 %23%2 2 . 2 0 %4 0 . 6 0 %0200400600800100012002004 2005 2006 2007 2008 2009億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %投資額 增幅2009 年江蘇省沿江 8 市社會(huì)固定資產(chǎn)總額對比2 6 6 8 . 0 32 9 6 7 . 3 52 3 8 7 . 5 61 7 0 4 . 81 0 1 0 . 5 71 6 3 9 . 5 61 0 0 0 . 11 1 6 6 . 22 3 . 9 0 %1 3 . 6 0 %2 7 . 2 0 %1 7 . 7 0 %4 0 . 6 0 %2 5 . 1 0 %3 5 . 0 0 %2 9 . 5 0 %0500100015002000250030003500南京 蘇州 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚(yáng)州 泰州億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %總量 增幅 6 5、 人均可支配收入 ：持續(xù)增長，有力地支撐起城市居民消費(fèi)增長人民生活不斷改善，鎮(zhèn)江城市居民收入穩(wěn)定增加， 2009 年市區(qū)居民可支配收入達(dá) 20949 元，比上年增長 在江蘇省沿江八市人均可支配收入比較中，鎮(zhèn)江處于中等水平，稍低于蘇錫常及南京四市，略高于蘇中地區(qū)三個(gè)城市。 6、 人均消費(fèi)支出 ：穩(wěn)中有升，消費(fèi)增長空間巨大，處于沿江八市的中游水平。鎮(zhèn)江市 0 4 - 0 9 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1 9 2 . 12 4 1 . 3 72 8 0 . 13 3 1 . 3 64 1 0 . 2 14 8 8 . 51 4 . 2 0 %1 5 . 0 0 %16%1 8 . 3 0 %2 3 . 8 0 %1 9 . 1 0 %01002003004005006002004 2005 2006 2007 2008 2009億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %總額 增幅2009 年江蘇省沿江 8 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額對比1 9 6 1 . 5 81 8 4 6 . 31 6 5 1 . 3 79 0 1 . 44 8 8 . 51 0 8 6 . 1 16194 6 9 . 8 91 8 . 7 0 %1 8 . 7 0 %1 8 . 7 0 %1 9 . 1 0 %1 8 . 9 0 %1 8 . 7 0 %1 9 . 0 0 %1 8 . 8 0 %05001000150020002500南京 蘇州 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚(yáng)州 泰州億元1 8 . 5 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 7 0 %1 8 . 8 0 %1 8 . 9 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 1 0 %1 9 . 2 0 %總量 增幅鎮(zhèn)江市 0 4 - 0 9 年度市區(qū)居民收入10858123941429116775190402094917%1 4 . 1 0 %1 4 . 9 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 5 0 %1 0 . 4 0 %05000100001500020000250002004 2005 2006 2007 2008 2009元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %市區(qū)居民可支配收入 增幅2009 年江蘇省沿江 8 市市區(qū)居民收入情況對比255042632025027237512094919469 19416180791 0 . 0 0 %1 0 . 2 0 %1 0 . 3 0 %1 0 . 3 0 %1 0 . 4 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 9 0 %050001000015000200002500030000南京 蘇州 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚(yáng)州 泰州元9 . 0 0 %9 . 5 0 %1 0 . 0 0 %1 0 . 5 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 5 0 %1 2 . 0 0 %1 2 . 5 0 %市區(qū)居民可支配收入 增幅 7 在居民可支配收入逐年增長的 帶動(dòng)下，近年來鎮(zhèn)江市人均消費(fèi)支出也呈上漲之勢。 2009 年鎮(zhèn)江城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支付達(dá) 13031 元，增幅達(dá) 與江蘇沿江八市進(jìn)行橫向比較，鎮(zhèn)江的人均消費(fèi)支出處于中游水平。 7、 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) ：第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，鎮(zhèn)江處于“二、三、一”階段，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)著主導(dǎo)地位且呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)有剛大發(fā)展空間。在沿江八市的比較中，鎮(zhèn)江現(xiàn)階段第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然相對較高。而隨著長三角區(qū)域發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移，鎮(zhèn)江作為承接地，其第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為充足，同時(shí)也需注意到現(xiàn)階段鎮(zhèn)江的第三產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展期，鎮(zhèn)江的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，尚存在較大空間。 目簡介 該住宅小區(qū)位于鎮(zhèn)江潤州區(qū)，占地面積 30 畝，建筑面積達(dá) 50000 平方米，鎮(zhèn)江市 0 4 - 0 9 年人均消費(fèi)支出7374833591961200812217130311 3 . 0 0 %5 . 8 0 %1 0 . 3 0 %3 0 . 6 0 %1 . 8 0 %6 . 7 0 %020004000600080001000012000140002004 2005 2006 2007 2008 2009元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %人均消費(fèi) 增幅2009 年江蘇省沿江 8 市人均消費(fèi)支出對比1 6 3 3 9 . 1 16402156191596113031 13103 12888121638 . 0 0 % 8 . 0 0 %1 2 . 2 0 %6 . 6 0 % 6 . 7 0 %1 2 . 8 0 %1 1 . 5 0 %1 0 . 7 2 %020004000600080001000012000140001600018000南京 蘇州 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚(yáng)州 泰州元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %總量 增幅鎮(zhèn)江市0 4 - 0 9 35%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004 2005 2006 2007 2008 2009第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2 0 0 9 江蘇省沿江8 6% %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%南京 蘇州 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚(yáng)州 泰州第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 8 設(shè)計(jì)樓層為 15 層，小區(qū)整體規(guī)劃為現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 容積率為 1、 區(qū)位優(yōu)越，交通便利。 該住宅小區(qū) 地處 鎮(zhèn)江市市區(qū)， 周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，交通便利，并且商業(yè)資源豐富。 2、已取得證件 國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 制依據(jù) 工程測量規(guī)范 筑地基基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 下工程防水技術(shù)規(guī)范 下防水工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 體工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 凝土結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 凝土泵送技術(shù)規(guī)程 10筑工程冬期施工規(guī)程 97 9 鋼筋焊接及驗(yàn)收實(shí)驗(yàn)方法 筋焊接及驗(yàn)收規(guī)程 鋼筋機(jī)械連接通用技術(shù)規(guī)范 凝土強(qiáng)度檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 凝土外加劑應(yīng)用技術(shù)規(guī)范 料門窗安裝及驗(yàn)收規(guī)程 工實(shí)驗(yàn)方法標(biāo)準(zhǔn) 凝土質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) 纜線路施工及驗(yàn)收規(guī)范 筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 筑工程質(zhì)量統(tǒng)一檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程 工現(xiàn)場臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范 筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn) 筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范 程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)規(guī)程 1001筑工程施工現(xiàn)場供用電安全規(guī)范 筑施工 扣件式鋼管腳手架安全規(guī)范 筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 筑施工模板安全技術(shù)規(guī)范 62筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ 0068 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2001）（ 2006 版） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2002） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2001）（ 2008 版） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2001） 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（ 2002） 10 第 2 章 市場分析 江市總 體情況 1、 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開發(fā)基本情況分析 房地產(chǎn)投資：持續(xù)穩(wěn)步增長， 08 年達(dá)到最高值 元，隨后呈現(xiàn)小幅回落趨勢 2004，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)投資額逐年攀升，至 08 年，全市房地產(chǎn)投資額已達(dá) 元，達(dá)到一個(gè)高峰。從增幅來看， 2005 年鎮(zhèn)江全市房地產(chǎn)投資上升明顯，此后增幅從 2007 年開始逐漸遞減。 2009 年，全市投資額出現(xiàn)了小幅下降， 09 年受 08 年金融危機(jī)的影響，在初期出現(xiàn)了負(fù)增長，隨著下半年的銷售回升，投資速度加快，但整體還是出現(xiàn)了小幅收窄。 2010 年截止 9 月，鎮(zhèn) 江房地產(chǎn)投資總量呈下降趨勢 。 施竣工面積： 06 年創(chuàng)高峰后回落，近年穩(wěn)步增長， 2010 年前三季度施工 增速平穩(wěn)；竣工 ，小幅回落 鎮(zhèn)江市2 0 0 4 2 0 1 0 年9 月房地產(chǎn)投資情況050100150（億元）- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全市房地產(chǎn)投資額 全市增幅全市房地產(chǎn)投資額 3 9 . 2 6 0 . 4 8 6 7 . 4 2 8 4 . 3 7 9 7 . 0 3 9 5 . 4 7 7 1 . 0 4全市增幅 2 1 . 4 0 % 5 4 . 2 9 % 1 1 . 4 7 % 2 5 . 1 0 % 1 5 . 1 0 % - 1 . 6 0 %2004 2005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 . 1 0 4 2 0 1 0 年9 月施工、竣工面積020040060080010001200（萬）全市施工面積 全市竣工面積全市施工面積 7 5 7 . 5 1 0 0 1 . 5 1100 8 7 8 . 6 8 9 1 1 . 2 1 9 7 8 . 9 3 9 2 4 . 7 5全市竣工面積 1 5 1 . 1 2 2 1 3 . 2 2 3 9 . 2 4 2 3 1 . 5 6 2 8 1 . 7 8 2 9 1 . 2 9 1 2 5 . 4 72004 2005 2006 2007 2008 2009 2 0 1 0 . 1 - 9 11 隨著鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商品房施工面積逐年擴(kuò)大，在 05 06 年出現(xiàn)了大幅度增長，高峰出現(xiàn)在 2006 年，達(dá)到 1100 萬， 2007 年回落后增速放緩。 隨著施工面積的不斷增加，全市商品房竣工面積同時(shí)不斷增加，除 07 年小幅回落外，總體保持穩(wěn)步上漲的趨勢。 2010 年截止 9 月來看，施工面積保持正常的發(fā)展速度，但竣工面積下降明顯，未 及 2009 年的一半。 逐年銷量：全市銷量受市場大勢影響， 09 年達(dá)到峰值，商品房銷量達(dá) 住宅銷量達(dá) 414 萬 2004 2007 年，城市建設(shè)快速發(fā)展，每年全市的銷售面積基本保持了 20%以上的增長，到 2008 年，受經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)低迷的市場大環(huán)境影響，銷量出現(xiàn)了大幅下降，甚至不及 06 年水平。 2009 年，全市銷量突飛猛進(jìn)，達(dá)到峰值，商品房銷售面積達(dá) ，其中住宅銷售面積為 414 萬，銷量比 08 年翻了一番多。一方面城市改造、拆遷進(jìn)程的加快，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，另一 方面整體市場的快速回暖，持續(xù)了大半年的銷售熱潮，使得全年的銷售面積迅猛增長。 2010 年年初房地產(chǎn)市場保持了高速增長，到 4 月新政之后，銷售持續(xù)回落，8才開始有回暖跡象，因此截止 10 月，銷售面積比 09 年有較大幅度的下降。 逐年售價(jià)：成交價(jià)格逐年遞增，但增速趨緩，當(dāng)前商品住宅成交均價(jià)達(dá) 4955 元 / 鎮(zhèn)江市2 0 0 4 2 0 1 0 年1 0 月商品房、住宅銷售面積0100200300400500（萬）商品房 住宅商品房 14 005 2006 2007 2008 2009 0 4 2 0 1 0 年1 0 月商品住宅成交價(jià)格分析01000200030004000500060000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %成交價(jià)格（元/ ） 增幅（% ）成交價(jià)格（元 / ） 2581 2910 3043 3508 4023 4634 4955增幅（ % ） 1 7 . 2 1 % 1 2 . 7 5 % 4 . 5 7 % 1 5 . 2 7 % 1 4 . 6 8 % 1 5 . 2 0 % 6 . 9 0 %2004 2005 2006 2007 2008 20092 0 1 0 . 1 10 12 2004 2006 年，雖每年的成交價(jià)格都呈現(xiàn)上漲趨勢，但增幅卻是逐年下降，05 年到 06 年期間，國家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，價(jià)格增長速度有所放緩。 2007 年之后，市場進(jìn)入了快速發(fā)展期， 2008 年，雖受金 融危機(jī)的影響，全市商品房銷售出現(xiàn)拐點(diǎn)，但銷售均價(jià)持續(xù)增長， 2010 年截止 10 月，住宅年銷售均價(jià)達(dá) 4955 元 /。 受國家調(diào)控影響，鎮(zhèn)江房價(jià)增幅在 2006 年和 2010 年有所下降，其余年份基本保持在 10%以上的增速，發(fā)展較快。 成交面積：受居住習(xí)慣影響，成交面積段主要集中于 100三房及 80適型兩房 從成交套數(shù)上來看， 80戶型的成交量達(dá)到 6342 套，其次為兩大改善型戶型的面積段 100、 120，兩者成交比例相當(dāng)，達(dá)到 4672 套， 4615 套，分別占比 成交面積上， 120的成交量最高，達(dá)到 59 萬多，占到總成交的 其次為 80，占到了 目所在區(qū)域情況 板塊行情：潤州區(qū)成交量價(jià)居首位，京口區(qū)成交量價(jià)居中游，丁卯成交量雖少，但價(jià)格仍居中游 潤州區(qū)因?yàn)槿f達(dá)、萬科等幾大項(xiàng)目的支撐，在 1的銷售中，超過丹徒排在全市第一，銷量達(dá)到 37 萬多，占據(jù)主城的三分之一多；丁卯區(qū)在售項(xiàng)目較少，整體銷售量只有 10 萬多，該區(qū)域目前在售的主要項(xiàng)目為永隆城市廣場。 潤州區(qū)成 交均價(jià)達(dá)到 7088 元 /，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)，丁卯區(qū)雖成交量較少，但成交均價(jià)還是達(dá)到了 5463 元 /，該區(qū)隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，銷售價(jià)格也在一路走高。 鎮(zhèn)江2 0 1 0 年1 - 1 0 月商品住宅分面積段成交數(shù)據(jù)分析020004000600080000100000200000300000400000500000600000700000成交套數(shù)（套） 成交面積（）成交套數(shù)（套） 1173 6342 4672 4615 1593 1755成交面積（） 7 1 9 9 3 . 3 5 7 5 3 4 7 . 3 5 1 4 1 0 7 . 9 5 9 7 1 8 2 . 6 2 2 1 6 3 7 . 5 3 9 6 6 7 5 . 480 以下 8 0 - 1 0 0 1 0 0 - 1 2 0 1 2 0 - 1 4 0 1 4 0 - 1 6 0 160 以上 13 新政影響： 5 月成交量價(jià)齊跌，價(jià)格 6 月達(dá)最低，銷量 7 月觸底，隨后量價(jià)齊升， 9 月銷售均價(jià)達(dá)新高 5426 元 / 2010 年，鎮(zhèn)江整體市場的銷售隨政策影響而變化， 政之后，銷量持續(xù)下降，直至 8 月開始回暖，到 10 月，銷量達(dá)到今年最高值 。 9 月底政策再次收緊，市場對于新政的消化 還需一定時(shí)日，因此， 10 月的銷售數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)。 2010 年的銷售價(jià)格也出現(xiàn)了一定的起伏， 6 月出現(xiàn)了今年的最低值，但到 7月則快速上升，到 9 月達(dá)到了最高值 5426 元 /， 10 月略有下降，降幅為 2010 年 1 - 1 0 月主城各區(qū)域成交數(shù)據(jù)分析2 3 . 8 73 7 . 5 11 0 . 2 73 3 . 3 243405463708859320510152025303540京口 潤州 丁卯 丹徒010002000300040005000600070008000銷售面積（萬） 銷售均價(jià)（元/ ）2 0 1 0 年1 - 1 0 月主城各區(qū)成交面積分析潤州,3 7 5 0 5 7 . 6 1 35%丁卯,1 0 2 7 1 8 . 0 2 10%京口,2 3 8 6 5 6 . 5 7 23%丹徒,3 3 3 2 2 5 . 3 6 32%2 0 1 0 年1 - 1 0 月全市成交數(shù)據(jù)分析010203040500100020003000400050006000銷售面積（萬） 銷售均價(jià)（元/ ）銷售面積（萬） 2 2 . 5 5 1 2 . 3 9 2 4 . 8 8 3 4 . 0 3 1 9 . 5 6 1 8 . 3 1 1 5 . 1 4 1 9 . 8 5 3 0 . 0 8 4 1 . 4銷售均價(jià)（元 / ） 4646 4888 4744 4999 4646 4367 4774 5190 5426 52961 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 14 第 3 章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 要規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、 綠化系統(tǒng) 綠化系統(tǒng)由點(diǎn)，線，面構(gòu)成。點(diǎn)為住宅屋面花園，線為各林蔭道路（不搞水泥地板），面為中心花園及組團(tuán)綠化。 2、 道路系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn) “三不見 ”區(qū)內(nèi)不見停車，不見檔口，不見水泥路。人車分流是很多小區(qū)都在提倡的，但真正做到的卻很少，小區(qū)的所有機(jī)動(dòng)車一 律從主 F 道進(jìn)入地下室，各大地下室由地下環(huán)形車道相連，使機(jī)動(dòng)車輛出入有序，?？糠奖恪?3，建筑設(shè)計(jì) （ 1）平面設(shè)計(jì) ： 小區(qū)平面設(shè)計(jì)依據(jù)私密性原則，動(dòng)靜分離，凈污分離，所有的廳房都能直接采光通風(fēng)，窗地之比符合相關(guān) 節(jié)能規(guī)范，充分考慮了亞熱帶特點(diǎn)，有效組織散熱通風(fēng)。 地下室為停車場，一樓可為商業(yè)街，二樓至十五樓為住宅區(qū)。 （ 2）高使用率的戶型 ： 整個(gè)小區(qū)戶型都具有較高的使用率，高達(dá) 85%這對于相對比較高檔的樓盤來說是相當(dāng)少見的。 （ 3）立體布局 ： 立體布局以高層，小高層規(guī)劃組合，頂層結(jié)合復(fù)式退臺處理成為理想的空中花園， 整個(gè)建筑群體高低錯(cuò)落有致，層次豐富，強(qiáng)化了居住建筑的傳統(tǒng)和人文色彩，具有鮮明的嶺南風(fēng)情和時(shí)代感?；顫娚鷦?dòng)的建筑體量和豐富多樣的輪廓線，構(gòu)成小區(qū)建筑特色，成為整個(gè)城市的一道靚麗風(fēng)景。 4、主要設(shè)計(jì)荷載 1） 風(fēng)、雪荷載 基本風(fēng)壓 本雪壓為 2） 樓地面使用活荷載 （ 1）商場 （ 2）樓梯，自動(dòng)扶手 3）影城 （ 4）衛(wèi)生間 5）上人屋面 （ 6）非上人屋面 7）有關(guān)設(shè)備用房按各專業(yè)要求設(shè)計(jì)。 5、抗震設(shè)防 本工程抗震設(shè)防烈度為 6 度，基本地震加速度值為 計(jì)地震分組為第一組。 6、安全消防 15 本工程為一類高層建筑，所有消防負(fù)荷均按一級負(fù)荷供電，采用雙電源末端切換的供電方式，其切換箱要求自帶閉鎖裝置以防止雙電源并列運(yùn)行。消防線路，電纜采用耐火型電纜，穿管線路盡量暗敷在非燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，需要明敷的穿管線路在管外涂耐火涂料。 設(shè)有火災(zāi)疏散用的應(yīng)急照明和標(biāo)志燈，要 求帶蓄電池，其供電時(shí)間大于 30分鐘。所有平時(shí)可關(guān)斷的應(yīng)急照明燈可由消防控制中心統(tǒng)一控制，火災(zāi)時(shí)全部開啟。電源為雙電源，末端切換。 7、接地保護(hù)系統(tǒng) 所有電力設(shè)備的外殼及事故情況下可能帶電部分實(shí)行保護(hù)接地。變壓器中性點(diǎn)直接接地。接地型式均采用 統(tǒng)。 8、防雷系統(tǒng) 按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，本工程屬第三類防雷建筑物。將屋頂上所有金屬構(gòu)件與屋面避雷網(wǎng)連成整體，以鋼筋混凝土柱中之鋼筋為引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，將 45 米及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接。 目定位 采用三面 相交定位法 此地皮為 20000 平方米，在市區(qū)，周圍商業(yè)廣場密集，沒有太大空間，而且鎮(zhèn)江住房市場比較緊俏，建立小高層不僅可以使單位面積費(fèi)用降低，也可以使該土地得到最大化利用。 16 爭戰(zhàn)略定位 優(yōu)勢：在市中心區(qū)，周邊生活、教育配套成熟，交通便利。所以需要發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)，與周邊配套建立聯(lián)系，打造補(bǔ)充式特色商業(yè)，吸引時(shí)尚白領(lǐng)置業(yè)，發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅，通過定位形成核心競爭力，通過發(fā)展模式差異規(guī)避其競爭。 劣勢：附近居住人口雜亂，居住環(huán)境較差， 總結(jié)：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢，打造區(qū)域 標(biāo)識，充實(shí)物業(yè)內(nèi)涵，提升區(qū)域形象，減少劣勢，避免威脅，控制產(chǎn)品面積以控制總價(jià)，形成競爭優(yōu)勢 標(biāo)客源定位 我們的客戶是這樣一種人：充滿活力，熱愛生命，對未來充滿信心 他們可以是：積極向上的白領(lǐng)，與鎮(zhèn)江有緣的商人，兢兢業(yè)業(yè)的公務(wù)員，精明的投資客 化形象定位 定位語：高檔享受型住宅 支持點(diǎn)： 隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展信心的爆棚，鎮(zhèn)江大有向