“盛水綠都”可行性研究報(bào)告

1 一、總 論 1項(xiàng)目建設(shè)背景 為滿足 A 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近 A 市植物園，臨南水北調(diào)的 B 村建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合 A 市城中村改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 B 村控制性規(guī)劃要求，河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司只要與 B 村委會(huì)簽訂合作開發(fā)建設(shè)協(xié)議書，合理安排村民拆遷及安置，即可獲得該村 700畝土地的并分期開發(fā)建設(shè)。 該項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“盛水綠都”項(xiàng)目建議書等各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。 2項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“盛水綠都”項(xiàng)目。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： A 市 B 村。 (3)建設(shè)單位：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：股份制。 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。 (8)企業(yè)概況：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司是股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本公司現(xiàn)有各類精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的技術(shù) 及管理人才 30 多人，其中高級(jí)職稱 4 人，中級(jí)職稱 8 人，初級(jí)職稱 10 人。幾年來(lái)，該公司成功開發(fā)了 A 市“勝利南大街小區(qū)”、塔南路“勝利小區(qū)”等項(xiàng)目，以及正在開發(fā)的位于紅旗南大街東營(yíng)村的“東盈綠園”項(xiàng)目，總開發(fā)面積數(shù)十萬(wàn)平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并得到了廣大業(yè)主的好評(píng)，在 A 市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展?！笆⑺G都”將是本公司開發(fā)的又一精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況：“盛水綠都”項(xiàng)目占地約 700 畝，總建筑面積 平方米， 其中多層住宅約 27 萬(wàn)平方米，低層住宅及花園洋房約 10 萬(wàn)平方米，小高層住宅約 平方 2 米，商業(yè)面積約 平方米，公建面積約 3 萬(wàn)平方米。經(jīng)估算，工程總投資 元，每平方米造價(jià) 890 元。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，項(xiàng)目平均年收益率 投資回收期 。投資利潤(rùn)率 計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 8626 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)省市政府 有關(guān)城中村改造的相關(guān)政策以及合作開發(fā)舊村改造報(bào)批立項(xiàng)； (2) 河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 B 村委會(huì)簽訂合作開發(fā)建設(shè)意向書； (3) A 市規(guī)劃局關(guān)于城中村改造的意見(jiàn)及 B 村控制性詳細(xì)規(guī)劃； (4) 西北建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“盛水綠都”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案； (5) B 村地質(zhì)勘探資料； (6)國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )； (7)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 4可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“盛水綠都”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步 規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì) A 市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開 發(fā)土地利用 B 村村民用地，對(duì)提高村民生活水平，推進(jìn)集體企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的較高檔商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3 “盛水綠都”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 3 1。 表 3“ 盛水綠都 ”項(xiàng)目主要經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 總建筑面積 平方米 800000 3 建筑容積率 小區(qū)綠化率 % 40 以上 5 戶均面積 平方米 /戶 138 6 居住總戶數(shù) 戶 5214 7 綜合售價(jià) 元 /平方米 1586 8 建設(shè)投資 萬(wàn)元 92908 9 銷售收入 萬(wàn)元 107820 10 每平方米建設(shè)投資 元 891 11 投資利潤(rùn)率 % 2 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬(wàn)元 14912 13 全部投資投 資回收期（稅后） 年 、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2000 年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房體制改革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 2002 年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 9%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 3 個(gè)百分點(diǎn)以上。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信 4 貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 2、 A 市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 A 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10 98 平方米，位居 全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料， A 市目前有 16的市民住房是“單位借房”，約 49屬“房改房”， 19是“私房”，只有 16的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品住宅將成為居民 主要的住房來(lái)源。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占38 96， 60 90 平方米的占 23 8， 91 110 平方米的占 24 82， 110 平方米以上的只占 有近 87 58的家庭住房面積在 110 平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 110 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。 3“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著 A 市市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的 主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年， A 市市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià) 5 合理，剛剛推出就賣掉 80以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí) 代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年 A 市市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌?！澳桥料取弊≌某晒﹂_發(fā) 和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （ 1）先富者的市場(chǎng)潛力。 A 市市改革開放 20 年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占 5左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 A 市新華區(qū)一帶，是 A 市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng) 的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。 A 市是華北國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是 A 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于近幾年國(guó)家對(duì) A 的扶持， A 的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為 A 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“盛水綠都”這樣環(huán) 境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“盛水綠都”項(xiàng)目位于南水北調(diào)東岸，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。 6 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性： 一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。 費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不 同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。 住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A 市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前 A 市已有商品房 300 多個(gè)樓盤，但大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。 A 市目前開發(fā)的卓達(dá)、神興、國(guó)際城小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使樓盤向規(guī)?；较虬l(fā)展。 房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著 A 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高 不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 1990 年 A 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 2001 年達(dá)到 9682 元， 2004 年達(dá)到13764 元， 2004 年比 2001 年實(shí)際增長(zhǎng) 42 2。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1995年的 46 7降到 2001 年的 42 1，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民 7 生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 7 1上 升到 18左右。其中中低收入的家庭為 6 10，中高收入家庭為 15 18，富裕家庭占 20 加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的 28增加到 1997 年的 32，目前這一比例已超過(guò) 90，并保持逐步上升的勢(shì)頭。 從以上分析可以看出，“原鄉(xiāng)別墅”、“那帕溪谷”、“天山。水榭華都等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，“盛水綠都”市場(chǎng)定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。 4，當(dāng)前住宅市場(chǎng) 面臨的矛盾和問(wèn)題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， A 市 空置商品房已達(dá) 50 余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。 (3) 市場(chǎng) 發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。盛水綠都”住宅開發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2008 年后將建成 100 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 5營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略： 5 1 確定項(xiàng)目整體形象 原鄉(xiāng)小區(qū)已 成功開發(fā)，其形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定地域形象?！笆⑺G都” 地處南水北調(diào)東岸，北臨 A 市植物園。地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 8 營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)， “盛水綠都” 的開發(fā)將是 A 市又一個(gè)精品住宅小區(qū)。 5 2 “賣點(diǎn)”分析 “盛水綠都”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 (2) 物業(yè)管理在引進(jìn)知名品牌的同時(shí)，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、居住區(qū)環(huán)境以及市場(chǎng)定位等。 5 3 營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā) ，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 由于植物園及南水北調(diào)的環(huán)境已經(jīng)在 A 市消費(fèi)者心目中建立了良好的形象，對(duì)后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利?！笆⑺G都”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌 廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；掃尾階段銷售。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；駐 A 市辦事機(jī)構(gòu)商用或商??；其他消費(fèi)者。最 9 佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試 銷情況：以及市場(chǎng)情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；人員直銷；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性 (銷售對(duì)象 )的舉辦展銷會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷；其他促銷手段。 5 4 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位。 1)根據(jù) A 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表 3神興、國(guó)際城小區(qū) 表 3樓盤銷售價(jià)格情況表 （ 2004 年 12 月） 序號(hào) 名稱 房屋類型 地 段 最低價(jià) (元平方米 ) 最高價(jià) (元平方米 ) 1 納帕溪谷 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1920 2680 2 原鄉(xiāng) 聯(lián)排別墅 新華區(qū) 1680 2360 3 花樣年華 中檔住宅 東開發(fā)區(qū) 1380 1880 4 都市晶華 多層住宅 橋西區(qū) 1580 2580 從 A 市 2004 年 12 月樓盤銷售情況分析，于“盛水綠都”同地段中高檔住宅售價(jià)每平方米在 1500 1800 元之間；別墅式高級(jí)住宅每平方米 1800之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 2) “ 盛水綠都”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在 1400 1600 元之間，小高層住宅每平方米定在 1500 1800 元之間；花園洋房及聯(lián)排低層住宅每平方米定在 1600 2200 元之間，可研中分別取 1400 元、 1500 元 1800元和 2000 元。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；選擇購(gòu)買優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。 10 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；其 他浮動(dòng)措施。 (4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1項(xiàng)目選址 南水北調(diào)修通以后，沿河綠化帶將作為永久性公園，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后 A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A 市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。沿南水北調(diào)區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得?！笆⑺G都 ”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 2建設(shè)條件 位置優(yōu)越 “盛水綠都”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于南水北調(diào)河?xùn)|岸，植物園路主干道西南側(cè)， 空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，主干道 和平路 向前直通市中心區(qū)。沿和平路一帶的住宅區(qū)，是 內(nèi)人口眾多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 南水北調(diào) 片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托 南水北調(diào) 一流的自然環(huán)境， “盛水綠都” 住 宅開發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 通方便 已建成的主干道和平西路和植物園路、西三環(huán)路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由 盛水綠都” ，坐車由 “盛水綠都” 至市中心只需 15分鐘，到火車站 30分鐘，到 0分鐘。和平路自西三環(huán)通往東二環(huán)與 307國(guó)道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。 設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供 水；自備深水井。 11 供電：市政供電。 天然氣：具備接入。 地質(zhì)勘探：地質(zhì)勘探。 通信：直接由 場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為 地平整，需要拆遷。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “盛水綠都”與大郭鎮(zhèn)、和平西路的商業(yè)、教育設(shè)施小區(qū)新建幼兒園、小學(xué)、市十四中等初等教育園地，市物資學(xué)校、空軍飛行學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 B 村村民用地 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)市規(guī)劃局規(guī)劃批復(fù)，“盛水綠都”項(xiàng)目建設(shè)為高品質(zhì)住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 815080 萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積 717880 平方頭，商業(yè)建筑面積 67200 平方米，綜合配套 30000 平方米。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 筑使用功能 2005 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展，輕軌地鐵也在進(jìn)一步規(guī)劃中；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距 離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2005 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“盛水綠都”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 施標(biāo)準(zhǔn) 12 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合河北省省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。外墻：高級(jí)外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為涂料；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為涂料；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪； 門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；廚房設(shè)施：洗滌盆；衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)塑鋼封閉式陽(yáng)臺(tái)；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳 、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下幾類戶型： 多層住宅戶型： 每戶建筑面積 90150 平方米。 小高層住宅戶型： 每戶建筑面積 100150 平方米。 花園洋房住宅戶型： 每戶建筑面積 160200 平方米。 聯(lián)排低層住宅戶型： 每戶建筑面 積 190260 平方米。 總計(jì)約 5214 套各種戶型。 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住 宅主要考慮商住兩用按商務(wù)和居住兩用功能安排。 依據(jù)初步規(guī)劃方案， “盛水綠都” 主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表 3 3序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說(shuō) 明 13 1 土建工程 建筑面積 815080 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 花園洋房 小高層高檔住宅 商業(yè) 配套 建筑面積 269280筑面積 41280筑面積 59280筑面積 348040筑面積 67200筑面積 30000 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強(qiáng)電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 寬帶網(wǎng)、社區(qū)局域網(wǎng)等 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門 8 閉路電視 住宅區(qū) 9 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 五、建設(shè)方案 1建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 形 建設(shè)場(chǎng)地為 B 村現(xiàn)狀較規(guī)則矩形地塊，東西長(zhǎng)，南北窄，地形平坦。 地自然條件 (1)地貌：場(chǎng)地位于 A 市西北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土 層。 (2)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗 (1993)13 號(hào)關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關(guān)規(guī)定的通知和省建抗 (1993)44 號(hào)關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，本工程按 A 市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為 7 度。 2總體規(guī)劃布局 區(qū)規(guī)劃 14 A 市規(guī)劃局對(duì)沿南水北調(diào)沿岸 B 村控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 平面布局 “盛水綠都”總平面略呈“ L 形布局，由 4 個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園分布在各組團(tuán)內(nèi)部，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南東北四個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與南水北調(diào)視覺(jué)相呼應(yīng)，環(huán)境相協(xié)調(diào)。 通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車 出口別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 40 米寬規(guī)劃路。 劃指標(biāo) 根據(jù)“盛水綠都”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表 3 3建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 表 3“盛水綠都” 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 466667 平方米 2 總建筑面積 815080 平方米 3 聯(lián)排別墅面積 26920 平方米 15 4 花園洋房面積 59280 平方米 5 小高層面積 348040 平方米 6 沿街商業(yè)面積 67200 平方米 7 公共配套面積 30000 平方米 8 建筑層數(shù)地上 1 9 建筑總高 4 36 米 10 建筑層高地上 11 建筑容積率 2 綠地率 40以上 13 停車 地上 80% 14 停車 地下 20% 筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊西部緊連南水北調(diào) ，東面、北面臨街?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊 把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與南水北調(diào)相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 面設(shè)計(jì) (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住 宅平面空構(gòu)成。住 宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 (2) 公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 (有關(guān)規(guī)定。 (3) 小學(xué)、幼兒園、物業(yè)管理綜合樓、會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室 16 外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與 南水北調(diào) 和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園 區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“盛水綠都”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。 (3)混凝土條形基礎(chǔ)。 部結(jié)構(gòu) “盛水綠都”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅、小高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為、剪力墻、框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 7 度設(shè)防。 5公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因東部、北部臨街，可利用部分臨街商業(yè)作為小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)周圍小區(qū)配套設(shè)施的不足。 5 1 供水排水 水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 原有深水井接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。 住宅生活用水： 140 公升人日， K= 公建用水量按生活用水量 30%計(jì)算。 (2)給水。 1)設(shè) 300 500 立方米消防水池若干，安裝通用消防水泵各 2 臺(tái)，自動(dòng)消防水泵各 2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已設(shè)水泵房。 17 2)在小高層住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每棟一個(gè) )。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)室內(nèi)生活給水：采用變頻式供水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85 90估算。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 5 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10源，從變電站內(nèi)增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)變電站一座，進(jìn)站電壓 10電電壓為 380/220V，設(shè)計(jì)用電標(biāo)準(zhǔn)，居民每戶 5建及道路照明用電按居民用電量 30%設(shè)計(jì)，采用 電系數(shù)。 4)計(jì)量方式： 統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5計(jì)算。 2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 33 90 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。 5 3 供氣 18 采用城市管道煤氣 /天然氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40 50 立方米 ) ，從市政預(yù)留口接人。 5 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。由住戶自行購(gòu)置 (一般不需要 )。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自 然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí) 6 次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4 6 次 /小時(shí)（變配電房按 10 次 /小時(shí)計(jì)算 )。 5 5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 100速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) 安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū) 視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2 3 個(gè)電視用戶盒 。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 6消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (4)地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 7環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停 車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 19 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪音較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在 56 左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2005 年 7 月 1 日：項(xiàng)目 建議書批復(fù)。 2005 年 6 月 1 日 2005 年 8 月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 2005 年 7 月 2005 年 8 月：建筑方案設(shè)計(jì)。 2005 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2005 年 8 月 2005 年 11 月：施工圖設(shè)計(jì)。 2005 年 10 月：基地拆遷。 2005 年 12 月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2006 年 2 月：一期工程開工。 2006 年 3 月：完成投資 25，開始預(yù)售。 2006 年 9 月：二期工程開工。 2007 年 6 月：一期正式人住。 2007 年 9 月：三期工程開工。 2008 年 6 月：二期正式人住。 2008 年 9 月：三期工程開工。 2009 年 9 月：四期工程開工。 2010 年 6 月：三期正式人住。 2011 年 6 月：整體竣工正式入住。 七、投資估算與資金籌措 1投資估算 根據(jù) A 市相關(guān)土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表 3附表 3 表 3水綠都” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度 序號(hào) 項(xiàng) 目 成 本 1 2 3 4 20 1 土地費(fèi) 用 2 前期工程費(fèi) 1632 1632 4 建筑安裝工程費(fèi) 56385 14002 33243 4150 4990 5 公共配費(fèi)及其他 16302 5386 8305 1186 1426 6 開發(fā)間接費(fèi) 727 194 415 53 64 7 管理費(fèi)用 1454 388 831 107 128 8 合計(jì) 76499 21601 42794 5496 6608 9 總銷售收入 107820 18942 69126 10670 9082 10 銷售費(fèi)用 2696 474 1728 267 227 11 開發(fā)期稅費(fèi) 8626 1515 5530 854 727 12 其他費(fèi)用 2181 582 1246 160 192 13 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2907 776 1662 213 257 14 合計(jì) 16409 3346 10167 1494 1403 投入總計(jì) 92908 24947 52961 6990 8011 凈收益 14912 16165 3680 1071 2資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，河北 000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約 15439萬(wàn)元。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 1500元；小高層按每平方米1600元；花園洋房按每平方米 1800元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 2200元：平均每建筑平方米售價(jià) 1500元。商業(yè)按每平方米 2000元，平均價(jià)格按每平方米 1586元。 2銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 6年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表 3 21 表 3各類建筑銷售計(jì)劃表 ( ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 年度 2 年度 3 年度 4 年度 5 年度 6 年度 多層住宅 100 60 30 10 小高層住宅 100 30 60 10 商業(yè) 100 60 40 花園洋房 100 20 40 40 聯(lián)排住宅 100 30 50 20 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要， 60的車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 90%出租率，每個(gè)停車位每月 45元；第二年以后出租率為100，第二年至第五年，停車位每月 50元，五年以后每月 60元。 3盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 107820萬(wàn)元（其中已扣除村民 143000平方米成本），項(xiàng)目總投入 92908萬(wàn)元， 可獲利潤(rùn)總額 14912（已扣除稅費(fèi)）萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)表3 根據(jù)財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 平均年收益率 。 商品房投資凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)總額總投資 =14912 92908X 100 = 商品房資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)資本金 =14912 800