城中村改造項目可行性研究報告

1 徐家寨城中村改造 項目可行性研究報告 廣天苑小區(qū) 關(guān)鍵詞 ： 地鐵南站核心居住區(qū)、 大學(xué) 城 、西安地鐵、 西安地鐵 2號線南站 。 目錄 一、 概述 二、 項目概況 三、 開發(fā)項目現(xiàn)狀調(diào)查 四、 市場分析和建設(shè)規(guī)模確定 五、 項目定位和 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 六、 資源共給條件分析 七、 環(huán)境影響評價 八、 項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)各管理費用研究 九、 開發(fā)建設(shè)計劃編制 十、 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 十一、 結(jié)論及建議 一、概述 西安市 第四次城市 規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分治”。 2 完善 公路、鐵路、民航相協(xié)調(diào)的對外交通運(yùn)輸體系，健全以公交為主體，各種交通方式相結(jié)合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國際港務(wù)區(qū)、西安咸陽國際機(jī)場和鐵路樞紐擴(kuò)能等項目建設(shè)，地鐵二號線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用力度，重點保護(hù)和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設(shè)唐大明宮、漢長安城國家歷史遺址公園，通過古跡保護(hù)、景點標(biāo)識、標(biāo)志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨特魅力。 西安市第四次城市規(guī)劃中二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)； 東南 部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合 浐 灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。 本項目所在區(qū)域 作為“九宮格局”最 南邊韋曲 鎮(zhèn)板塊 將迎來 更 大的發(fā)展契機(jī) 。本項目東面正是即將建設(shè)的西安 地鐵 2 號線 南站，本項目所在村徐家寨正是緊抓這千載難逢的機(jī)遇開始了徐家寨城中村整體改造。 二、項目概況 廣天苑小區(qū) 本項目 地處西安市 長安區(qū)長安街以西，大學(xué)路以南 , 潏 河 以北，西京路（西京 大學(xué)）以東。本項目東 面是 即將建設(shè)的 西安市 地鐵 2號線南站，南面有 潏 河 沿河綠化生態(tài)帶 ，西 部和南部 均是大學(xué)城區(qū)域，同時 距離 西面正在建設(shè)的 30 萬平方米太陽新城水岸新城僅 300 百余米。 項目北面是一條 30 的 市政 規(guī)劃路。 本區(qū)域規(guī)劃用地性質(zhì)均為居住用地，區(qū)域 規(guī)劃 居住人口 5萬人以上 ，是城南地鐵站核心居住區(qū)。 本項目區(qū)域 北面 地勢平坦， 南臨 潏 河 和神禾塬， 自然環(huán)境宜人， 遠(yuǎn)離城市污染是居住的絕佳之地。 本項目項目總用地 80畝，總建筑面積約 10 萬平方米，其中商業(yè)面積 6000 平方米，項目多層（ 7層） 15棟。小高層 7棟，其中點式小 高層 4 棟，板式小高層 3 棟。目前 9 棟多層已經(jīng)封頂正在進(jìn)行外裝，其中 4 棟為安置樓， 5 棟對外銷售，已經(jīng)銷售盡 90%，銷售均價約2000 元 /平方米，剩余 6棟由于資金緊張尚未建設(shè)。徐家寨村和陜西廣天實業(yè)發(fā)展有限公司欲將其中 6棟小高層樓花轉(zhuǎn)讓。 廣天苑小區(qū)一期地理位置示意圖 3 徐家寨城中村改造 簡介： 見徐家寨城中村改造申報資料。 城中改造： 本項目是徐家寨城中村改造的第一期 項目，本項目東 60畝地項目正在向政府相關(guān)部門上報審批，徐家寨整體改造已經(jīng)取得西安市城中村改造辦公室審批，政府相關(guān)部門正在制定該村整體改造的規(guī)劃設(shè) 計。 4 6 棟 小高層項目 ： 4棟點式小高層已完成建筑設(shè)計，最東南面的 1棟小高層已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，并 開始進(jìn)行地基施工。該 4棟小高層標(biāo)準(zhǔn)層平面基本一致，標(biāo)準(zhǔn)層為 8 戶 2 部電梯。 正南向 戶型 為 2 室 2 廳 2 衛(wèi)，建筑面積 約 為 90 平方米；東西南北四個角戶型相同， 為 3 室 2 廳 1 衛(wèi)，建筑面積： 110 平方米，正東和正西戶型相同 為 2室 2廳 1衛(wèi)，建筑面積： 95 平方米；北向 戶型 為 2室 2廳 1衛(wèi)，建筑面積： 78平方米，次臥室 面積較小為： 9 平方米。 3 棟板式小高層正在 進(jìn)行建筑設(shè)計。 6 棟小高層規(guī)劃 15 層至 18 層， 4 棟點式高層設(shè)計為 15 層， 總面積約 72000平 方米。 三、開發(fā)項目現(xiàn)狀調(diào)查 1、項目的進(jìn)展情況 a. 本項目于 2006年 12月 20日 開始進(jìn)行城中村改造申請 （韋曲街辦） ， b. 本項目 于 2007年 3月 19日向長安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室提出實施改造的請示報告， c. 本項目 于 2008年 5月 9日長安區(qū)韋區(qū)街辦向長安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室提出關(guān)于徐家寨村實施改造工作的請示， d. 208 年 7月 9日長安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室向市城改辦提出關(guān)于徐家寨村實施城中村改造的請示， e. 徐家寨成中村改造于 2008年 11月 5日取得西安市成城中村改造辦公室批復(fù)準(zhǔn)予改造 f. 本項目 于 2008年 3月開工建設(shè)， 2008 年底完成 9棟多層建設(shè) g. 徐家寨村控制性詳細(xì)規(guī)劃正在編制，預(yù)計今年 6、 7月份能通過并實施。 2、項目地塊調(diào)查與分析 1）、項目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃 5 西安市 2004 2020 年城市總體規(guī)劃 6 2006 年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃 從以上 城市規(guī)劃的主城區(qū) 用地 規(guī)劃圖中我們可以得出以下結(jié)論： 本區(qū)域是西安市向 南 發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展 中距離城中心較近 的主要區(qū)域。 7 2006 年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下 本區(qū)域 全是 文、教、用地 和 住宅用地， 基本沒有工業(yè)用地 。 本區(qū) 域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經(jīng)完成并進(jìn)入實際勘測和施工階段。 本區(qū)域住宅用主 要集中在本項目周邊和偏 西 方向，這也是形成 本項目西北方向 已經(jīng)有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項目的原因。 從整體城市規(guī)劃角度考慮本項目不屬于郊區(qū)項目 ， 規(guī)劃中沒有把長安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長安區(qū)該區(qū)域 已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。 西安 地鐵 2 號線南站的 建成將在 此區(qū)域形成一個巨大的 核心 居住區(qū)，地鐵南站 核心 居住區(qū)，本 區(qū)域 完成城中村改造后將形成 一座現(xiàn)代化新城。 2）、項目地塊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域現(xiàn)狀 圖 （ 2005 年） 8 西安地鐵網(wǎng)絡(luò)示意圖 9 主城 區(qū)規(guī)劃示意圖 10 西安第四次城市規(guī)劃中長安區(qū)的發(fā)展定位 和解讀 本次規(guī)劃涉及的城市規(guī)劃區(qū)范圍為西安市行政轄區(qū)，總面積為平方千米。 城鎮(zhèn)空間布局 規(guī)劃在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，其中： “一城”為主城區(qū)； “一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸； “一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶； “多中心”為主城區(qū)外圍的四個組團(tuán)、三個新城和四個縣城。四個組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個新城指臨潼、閻良、涇 渭；四個縣城指戶縣、高陵、周至、藍(lán)田。 主城區(qū)范圍 以唐長安城為中心，以繞城高速為基本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長安（ 潏 河），北到渭河。 主城區(qū)總體布局 凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合 浐 灞河道整治 建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。 解讀： 規(guī)劃中沒有把長安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長安的大部分已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。規(guī)劃的四個組團(tuán)，長安常寧宮居其一 。 西安將建設(shè)成為全國六大客運(yùn)中心、十一大編組站和十八大集裝箱運(yùn)輸中心之一。 ） 建設(shè)貨運(yùn)北環(huán)線、隴海線擴(kuò)能改造、西安平?jīng)鼍€及鄭州西安寶雞客運(yùn)專線，增建西安至安康、西安至包頭、西安合肥南京鐵路二線，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)西安蘭州鐵路客運(yùn)專線，使西安成為輻射全國的重要鐵路交通樞紐。 ） 規(guī)劃三主一輔客運(yùn)站：對既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造 ，新建西安北客站，完善西安長安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。 ） 實現(xiàn)客貨分流，擴(kuò)建新豐街道為大型樞紐編組站，建設(shè)新筑集裝箱中心站。 解讀： 提升了長安的鐵路客運(yùn)地位，西安至安康修建鐵路復(fù)線，西安規(guī)劃了三主一輔客運(yùn)，對既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造，新建西安北客站，完善西安長安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。這個長安站就是現(xiàn)在引鎮(zhèn)的西安南站，從規(guī)劃看這個西安南站可能是暫時的，以后可能成為輔助站，遠(yuǎn)期以后會在長安建設(shè)一個大型的火車南站，成為主站，從規(guī)劃圖看在郭杜附近 ,地鐵三號線的終點。 11 加快西安境內(nèi)國家 高速公路建設(shè)，與陜西省“三縱四橫五射線”高速公路網(wǎng)共同形成高速、便捷的干線交通骨架，滿足西安作為東連西進(jìn)、輻射南北的交通樞紐的需要。 國家高速公路網(wǎng)在西安境內(nèi)規(guī)劃路線有五條：北京至昆明高速公路（臨汾西安漢中段）；包頭至茂名高速公路（銅川西安安康段）；連云港至霍爾果斯高速公路（洛陽西安寶雞段）；上海至西安高速公路（南陽商州西安段）；福州至銀川高速公路（商州西安平?jīng)龆危?解讀： 將來南北大通道，上海，北京等地將會通過陜南進(jìn)入西安，長安有望成為陜南進(jìn)入西安的門戶。 新建東南郊水 廠、子午水廠、東郊水廠、周至水廠、長安三水廠、藍(lán)田水廠、戶縣水廠、高陵配水廠、閻良配水廠、臨潼配水廠等個水廠和配水廠，實現(xiàn)水廠總供水能力萬立方米日，城鎮(zhèn)自來水普及率達(dá)到。 氣 以天然氣作為城市燃?xì)庵鲗?dǎo)氣源，煤制氣和液化石油氣為輔助氣源。規(guī)劃至年主城區(qū)天然氣年用氣總量億立方米，主城區(qū)居民燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到。 暖 至年，使城市集中供熱普及率達(dá)到以上。合理布置熱源和熱網(wǎng)，各區(qū)域內(nèi)的供熱中心間考慮熱網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，提高供熱的安全性、可靠性。在現(xiàn)狀管 網(wǎng)的基礎(chǔ)上，將規(guī)劃范圍內(nèi)的蒸汽管網(wǎng)和熱水管網(wǎng)完善覆蓋整個區(qū)域。 解讀： 西安規(guī)劃了十個水廠，長安居其三，供熱和天然氣長安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。 關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)有望 10年后媲美珠三角 “關(guān)中的發(fā)展現(xiàn)在已上升到了國家發(fā)展戰(zhàn)略層面，我們希望經(jīng)過 10年努力，使關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)成為與珠三角、長三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。”省政府駐北京辦事處副主任張百鳴昨日表示。 近日，中央媒體采訪團(tuán)在我省寶雞、楊凌、咸陽和西安等處于“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)的市、區(qū)進(jìn)行采訪 ，并對我省“關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)”的 建設(shè)給予特別關(guān)注。 張百鳴介紹，國家西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃將“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”列為三大重點發(fā)展區(qū)域，國家主體功能區(qū)規(guī)劃也初步將關(guān)中平原確定為全國五大重點開發(fā)區(qū)域之一，已上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略層面的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)目前正在加緊建設(shè)。 包括西安、寶雞、咸陽、渭南、銅川五市及楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)在內(nèi)的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)，將經(jīng)過 10 年努力，基本形成以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，裝備制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新格局，經(jīng)濟(jì)總量實現(xiàn)翻兩番， 在這里聚集全省 70的人口，80的經(jīng)濟(jì)總量， 90的科教力量，成為與我國 珠三角、長三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。 為此，我省將加大對西安、寶雞、咸陽、閻良、渭南等 6個國家級開發(fā)區(qū)的支持力度，加快西安韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、涇河工業(yè)園、 浐 河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等省級開發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐。同 時還將加快培育壯大 30 戶百億元企業(yè)，重點培育航空、航 12 天、輸變電設(shè)備、汽車等 12大產(chǎn)業(yè)集群，并使關(guān)中的“一村一品”成為全省示范基地，以促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。 解讀： 這上面標(biāo)明長安的省級開發(fā)區(qū)還是兩個，韋曲航天產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和郭杜教育開發(fā)區(qū)。 目前已經(jīng)成立的 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，同時國家級的西 安高新區(qū)和曲江文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)均向長安發(fā)展。長安區(qū)的文化、教育以及科研區(qū)的地位其他區(qū)域已經(jīng)難以撼動。 從以上圖片 和 資料 可以得出以下結(jié)論： 本項目北面 長安區(qū)老縣城 區(qū)域道路網(wǎng)格已經(jīng)形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)還需要在項目開發(fā)時完善 ， 形成 區(qū)位 一體的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 本項目區(qū)域有大量非建設(shè)用地，非常有利于政府的土地運(yùn)營和城市運(yùn)營 和城中村整體改造 。 本區(qū)域具備進(jìn)行城市擴(kuò)展，房地產(chǎn)開發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的盲區(qū)，市場前景廣闊。同時還具備開發(fā)成本低廉等諸多優(yōu)勢。 西安地鐵 2號線南站在 本區(qū)域 東部 ，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ?，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。 西安地鐵的開工建設(shè)給本區(qū)域的開發(fā)注入強(qiáng)心劑。 西安地鐵 2 號線南站的建造成將極大提成本區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施 和城市配套 ，為本項目的開發(fā)建設(shè)迎來契機(jī)。 南 郊大學(xué)城的進(jìn)一步發(fā)展將極大提升本區(qū)域的 文化氣息，同時也將凝聚本項目的人文氣質(zhì)。 本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)必將使 本區(qū)域 居住區(qū) 和 韋曲老縣城 板塊 和 大學(xué)城板塊 連成一片，顯現(xiàn) 出 城市的聚集效用，促使城市功能升級。 同時從主城區(qū)規(guī)劃示意圖可以看出 ，新 規(guī)劃中沒有把長安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長安的大部分 已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。 隨著交通的日益發(fā)達(dá)長安韋曲區(qū)域作為西安市城南的居住中心地位即將實現(xiàn)，白天在高新和城內(nèi)工作，晚上在長安韋曲居住的生活模式已經(jīng)形成。 3）、項目地塊 周邊 的房地產(chǎn)開發(fā)情況 韋曲南部區(qū)域（本項目周邊） 太陽水岸新城 項目地址 ：大學(xué)路西段 簡介： 主要為小高層和高層 均價： 3500平方米 項目性質(zhì)：商品房，五證齊全。 長青園 項目地址：南長安街南段 13 簡介：主要為多層，僅 1 棟小高層， 2004 年開始開工建設(shè)，當(dāng)時售價為 1500 元 /平方米，小高層于 2006 年開工建設(shè) ，售價約 2500元 /平方米。目前基本銷售完成。 均價： 1800元 /平方米 （ 2006年） 項目性質(zhì)：商品房，五證齊全。 東方明珠 項目地址 ：南長安街南段 簡介： 主要為多層，僅 1 棟小高層， 2005 年開始開工建設(shè)，當(dāng)時售價為 1500 元 /平方米，小高層于 2007 年開工建設(shè)，售價約 2600元 /平方米。目前基本銷售完成。 均價： 1800元 /平方米 （ 2006） 項目性質(zhì)： 商品房 西寨 新區(qū) 項目地址 ：徐家寨北 簡介： 城中村改造，多層。 均價： 1500元 /平方米 （ 2005） 東新花園（東韋村城中村改造項目） 項目地址 ： 環(huán)城路（西寨北） 簡介：城中村改造， 高層 19層 。臨街角 1、 2層商業(yè)， 3層以上住宅。 2室 83平方米和 3室，已經(jīng)建設(shè)到 3層。 均價： 2800元 /平方米 ，起價 2380元、平方米 （ 2009） 海紅軸承廠經(jīng)濟(jì)適用房 項目地址 ：南長安街南段 簡介： 多層，小高層。小高層在售，一次性付款 2400元 /平方米。其他付款單價約： 2600元 /平方米。 均價： 2600元 /平方米 項目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房 綜述：本區(qū)域 屬于長安區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施較差區(qū)域 ， 除新開發(fā)的五證齊全，位置較好項目外，其他項目的價格均低于長安城區(qū)平均水 平， 價格 約為 2400 2800元 /平方米。 長安廣場區(qū)域和老城區(qū) 14 吉源 晶 鑫麗座 項目地址：長安廣場 簡介：高層。 均價： 3400元 /平方米（ 2008） 項目性質(zhì)：商品房 吉源美郡 3期 項目地址：長安 南路燈具廠十字南 簡介：高層。 均價： 3500元 /平方米（ 2009） 項目性質(zhì)：商品房 嘉禾麗都 項目地址：長安南路燈具廠十字南 簡介：高層。 均價： 3300元 /平方米（ 2009） 項目性質(zhì)：商品房 長安相府 項目地址：長安老區(qū)政府 簡介：高層。 均價： 4000元 /平方米（ 2009） 項目性質(zhì)： 商品房 朝華美域 項目地址：長安華美十字 簡介：高層。 均價： 3500元 /平方米（ 2009） 項目性質(zhì)：商品房 毓秀園 項目地址：長安廣場南 15 簡介：多層和高層。 均價： 多層 2000元 /平方米（ 2007），高層 3000元 /平方米（ 2008） 項目性質(zhì)：城中村改造 長安新天地 項目地址：長安 廣場北 簡介：多層和高層。 均價： 多層 2200元 /平方米（ 2007），高層 2800元 /平方米（ 2008） 項目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房 長安 區(qū)子午大道 智慧城 項目地址： 子午大道 簡介： 多層、 高層。 均價： 多層 2600元 /平方米，高層 3300 元 /平方米（ 2006 項目性質(zhì)：商品房 長安春天花園 項目地址：子午大道 簡介：小高層、高層。 均價： 3300元 /平方米（ 2007 項目性質(zhì)：商品房 京科花園 項目地址：子午大道智慧城北 簡介：小高層。 均價： 3000元 /平方米（ 2008 項目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房和商品房 西區(qū)熱力中心北小產(chǎn)權(quán)房 項目地址：西區(qū)熱力中心北，西部大道南 16 簡介：多層和高層。 均價： 多層 1600元 /平方米，高層 2300 元 /平方米（ 2008 項目 性質(zhì)：城中村自建 四、市場分析和建設(shè)規(guī)模確定 （一）西安市 概述 西安古稱長安，是陜西省省會，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，我國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶最大的中心城市。 西安市現(xiàn)轄 9區(qū) 4縣，總面積 10108 平方公里，總?cè)丝?830萬。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積 275平方公里，建成區(qū)面積 203平方公里，市區(qū)總?cè)丝?以下略 。 （二）西安市 2005人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 西安市 2005人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 指 標(biāo) 2005 年 2006 年 全市常住人口 (萬人 ) 區(qū)生產(chǎn)總值 (億元 ) 方財政收入 (億元 ) 崗職工平均工資 17728 元 /人 20475 元 /人 城市居民人均可支配收入 9628 元 /人 10905 元 /人 農(nóng)村居民人均純收入 3460 元 /人 3809 元 /人 城市居民人均生活消費支出 7900 元 /人 8987 元 /人 農(nóng)村居民人均生活消費支出 2603 元 /人 2709 元 /人 17 居民消費價格指數(shù) 屋銷售價格指數(shù) 006 年、 2007 年統(tǒng)計局公布各區(qū)縣常住總?cè)丝跀?shù)據(jù)： 區(qū)縣 2006年 常住人口 （萬人） 2007年 常住人口 （萬人） 比上年增減（萬人） 新城區(qū) 林區(qū) 湖區(qū) 橋區(qū) 央?yún)^(qū) 塔區(qū) 良區(qū) 潼區(qū) 安區(qū) 18 藍(lán)田縣 至縣 縣 陵縣 市 析： 2004 年后西安常住人口年增長在 10 20 左右，主要原因是新的 1000 萬人口 規(guī)模城市規(guī)劃頒布 后 ， 西安市 的城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快， 外地遷居西安人口數(shù)量 和周邊區(qū)縣部分農(nóng)業(yè)人口向市區(qū)遷移 的數(shù)量進(jìn)一步加大 ， 在一定意義上 也 極大拉動了西安市房地產(chǎn)投資 置業(yè)需求 ，使西安市房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲。使 諸如長安區(qū)這樣具備 房地產(chǎn) 價格優(yōu)勢和 便捷的城市生活條件區(qū)域的 房地產(chǎn)需求一直保持旺盛的 增長趨勢 。 西安的城南雁塔和長安是西安是常住人口最多區(qū)域，常住人口的增長實際增長最快的也應(yīng)該是該區(qū)域，只是由于該區(qū)域人口政策的問題，落戶較少，因此統(tǒng)計數(shù)據(jù) 較低。未來隨著該區(qū)域，尤其是長安區(qū)的城市化進(jìn)度的加快，長安勢必會成為西安常住人口最都的區(qū)縣，這也為 長安區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇，移居長安在未來 5至 10 年內(nèi)是城市中等收入家庭的最佳選擇。 （ 三）西安市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢 1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及基本情況分析 略 （四）項目周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 1、 周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 2003 年至今西安市 長安區(qū) 的房地產(chǎn)市場逐年穩(wěn)步發(fā)展， 2005 年新的城市規(guī)劃頒布后 長安 的房地產(chǎn)開發(fā) 便 以次 邁上 上了新的臺階。此次規(guī)劃修編 ，期限將從 2004 年至 2020 年 ， 進(jìn)入 21 世紀(jì)，西安快速發(fā)展，作為承東啟西的橋頭堡，對西安城市發(fā)展的速度、規(guī)模、形態(tài) 19 等提出了新的要 求，因此這次規(guī)劃修編的任務(wù)是建設(shè)“現(xiàn)代化的新西安”，和前三次規(guī)劃相比較應(yīng)該是一個跨越式的、具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿 市區(qū) 人口、用地兩個指標(biāo)來說將達(dá)到“雙千”規(guī)模，即人口 1000萬、用地 1000平方公里，發(fā)展的幅度非常之大，將把西安帶入一個現(xiàn)代大都市。 新的城市規(guī)劃 中 作為 文教科研區(qū)的長安 城區(qū) 在居住適宜度 和通達(dá)度 上位居全市前列，有所欠缺的僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施，西安地鐵 2號線的開工以及 2號線南站的修建必將大大提升本項目區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施 ，本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)必將跨入新的高度 。 2、項目所在區(qū)位市場未來發(fā)展預(yù)測 西安的房地產(chǎn)市場布局 一直以城南為最具發(fā)展實力區(qū)域，與城南相連的長安區(qū)韋曲在最近 2 年也迸發(fā)出前所未有的活力 。 在 2006 年下半年至 2008 年底的房地產(chǎn)大漲行情下西安市長安區(qū)的房地產(chǎn)價格由原先的 2000 元 /平方米 ,暴漲至 4000 元，逐漸其 不可估量的發(fā)展?jié)摿?。目前正處全球金融危機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)不景氣時期，房地產(chǎn)價格回落，由于長安區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目較小資金實力有限，因此長安區(qū)的房地產(chǎn)價 格回落也比西安市內(nèi)更加理性。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化不大在購房者 購買力不足情況下 ，長安區(qū)較低的土地價格促生的相對低廉的房地產(chǎn)價格更能被目前的 購房者 接受 。 因此此次房地產(chǎn)市場的調(diào)整對長安城區(qū)的房地產(chǎn)市場影響不大，從某種意義上來說還具有一定的促進(jìn)作用。 （五） 本項目 市場競爭能力與前景分析 1、市場競爭優(yōu)勢 本項目 為城中村改造項目，價格較長安區(qū)的正常的房地產(chǎn)項目更低， 均價在 2500 2600 元，極具 價格優(yōu)勢。同時本項目一期多層已即將竣工 對 購房者 來說具備相當(dāng)?shù)某尸F(xiàn)信心。加之地鐵 2號線南站的修建是消費者具 備未來的增值信心 。 20 2、銷售前景比較分析 本項目 板塊住宅的銷售價格在 2400 3000元 /平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產(chǎn) 價值還將進(jìn)一步提升。本區(qū)域主要客戶為初次置業(yè)客戶和 投資置業(yè) 客戶， 本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在 80%以上，銷售周期較西安市的平均周期短 2至 5月 ，由于本項目是城中村改造項目不能提供按揭購房，因此銷售周期會加長 。 3、本項目不利因素分析 1）本項目區(qū)域道路尚未修建，距離公交站點均在 300米以上，目前交通情況欠佳。 2）本項目不能提供按揭購房，市場環(huán)境如進(jìn)一步惡化， 銷售周期將會延長，項目開發(fā)的資金壓力將會增大。 3）本項目即將開發(fā)均為小高層開發(fā)成本較大，價格較多層高，在于本區(qū)域多層項目競爭中處于不利之勢。 五、 項目 的市場 定位和 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 1、項目 的市場 定位 項目的目標(biāo)市場 根據(jù) 長安區(qū)本區(qū) 房地產(chǎn)市場一貫的目標(biāo)客戶分析本項目的目標(biāo)市場客戶主要為以下幾類 周邊 居住具有一定購買力的工薪階層 （中等收入家庭） 周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 收入較高 原居住村民 外地準(zhǔn)備移居西安 ，購買力有限 客戶 在 西安 工作的 有置業(yè)需求 ，購買力有限的 外地年輕人 西安其他區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域沒有抗性的置業(yè)客戶 項目的市場定位 根據(jù)以上目標(biāo)客戶需求，結(jié)合此類人群的置業(yè)偏好，同時結(jié)合本項目實際情況，本項目應(yīng)定位于 “西安 城南 、地鐵站旁、大學(xué)城城邊、長安城區(qū)南部核心居住區(qū) 。 21 本項目地塊特性決定本項目 即屬于地鐵 物業(yè) ，又屬于 大學(xué)城物業(yè)， 在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分考慮此類物業(yè)的特性 ，合理布局商業(yè)與居住的空間 ，同時充分突出小區(qū)營造的自然景觀和人文景觀對目標(biāo)客戶的吸引力。 2、規(guī)劃設(shè)計方案選擇 已定 六、資源 供給 條件分析 1、交通條件分析 本項目現(xiàn)狀 是 僅有一條 村級 道路連通城市交通，局部交通極為不利項目開發(fā)建設(shè) 本項目北 面均是規(guī)劃道路，政府近期將開 始修筑，為了便于項目開發(fā) 首先要 完成項目北面的市政道的修筑，使本項目和 西京 大學(xué)城 和長安街南端 交通網(wǎng)絡(luò)連通。這需要在那個項目開發(fā)時及時和政府溝通，利用政府力量促進(jìn)項目開發(fā)。 2、區(qū)域發(fā)展分析 本區(qū)正在進(jìn)行土地儲備，原建筑正在拆遷， 區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項目開發(fā)建設(shè)條件。 七、環(huán)境影響評價 1、項目地塊環(huán)境調(diào)查 （略） 2、開發(fā)建設(shè)中環(huán)境影響 （略） 八、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu) 和 管理費用研究 1、項目開發(fā)機(jī)構(gòu)對項目的開發(fā)的影響 （略） 2、項目的管理費用控制 （略） 22 九、開發(fā)建設(shè)計劃編制 1、項目開發(fā)建設(shè)時機(jī)選擇 本項目 一期 已經(jīng)開發(fā)，二期小高層在今年 5 月份開始 進(jìn)行開發(fā)，小高層 入市時間 選擇 在今年 8 至 9 月，此時西安市 2009 年的房地產(chǎn)行情業(yè)已明朗 。 2、項目開發(fā)計劃選擇 進(jìn)行 分棟 分區(qū)域 開發(fā) ，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情，先期最好開發(fā) 1小高層，如銷售情況較好，或本區(qū)規(guī)劃路修建完畢在增加開發(fā)量 根據(jù)本區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施和市場需求變換調(diào)整分期開發(fā)的開發(fā)量 同時可根據(jù)本區(qū)域城中村改造的進(jìn)度來確定開發(fā)量。 十、項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 （一）、項目成本 估算 開發(fā)成本 1、土地 費用 （樓花轉(zhuǎn)讓費 ， 項目轉(zhuǎn)讓方式為 轉(zhuǎn)讓 72000 平方米樓花 ） 單價： 500 元 /平方米 土地成本估算 ： 約為 3500萬元 2、 前期工程費 ： 規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費 、建筑設(shè)計費 單價： 20元 /平方米 前期工程費用約為： 140萬元 3、 房屋開發(fā)費 ： 建安工程費、附屬工程費、室外工程費、綠化 小高層： 1300*72000 23 房屋開發(fā)費估算： 9360萬元 4、 城市配套費 ： 150*72000=1080萬元 5、 其他費用 ： 工程監(jiān)理費、招標(biāo)管理費、保險費、 測量費、 其他 費用 約為： 200萬 元 6、 不可預(yù)見費用 開發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5） *28萬元 開發(fā)費用 7、 管理 費用 開發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5+6） *41萬元 8、 銷售 費用 銷售收入的 2%， 300萬元 9、財務(wù)費用 開發(fā)成本的 10%（無） 成本估算： 1+2+3+4+5+6+7+8+9=總開發(fā)成本 （不含配套費） ： 24 總開發(fā)成本（含配套費）： 二）、銷售額估算 公共建筑、人防、車庫等面積占住宅面積的 3%，則住宅可銷售面積 70000 平米 。 本區(qū)域住宅均價按 2500 元 / 計算， （ 1）、住宅銷售額 ： 700002500元 / （ 2）、整體銷售額： （ 3）、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加： 元 （ 4）、印花稅 ： 88萬元 （三）、銷售利潤估算 銷售利潤：約為 2149元 1750149萬元 稅后利潤：約為 2149 萬 9 1148（ 1 =1440 萬元 （四）、投資評價： （ 1）、項目總投入約： 元 （ 2）、銷售回款總額： 元 （ 3）、銷售利潤： 2149 萬元 （ 4）、 稅后利潤： 1440 萬元 （ 5）、項目投資利潤率約為： 15% （ 6）、項目凈利潤率約為 :10% （