萬豪酒店可行性研究報告[Word完整版可編輯]

1 萬豪酒店 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總論 1、 1 項目概況 1、 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 1、 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 1、 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1、 5 施工進度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 2、 1 市場形勢分析 2、 2 市場供求分析 2、 3 項目比較分析 2、 4 本項目前景預(yù)測 第三章 項目定位 3、 1 功能定位 3、 2 開發(fā)該項目目的定位 3、 3 項目開發(fā)的市場需求定位 3、 4 行業(yè)發(fā)展趨勢 對 項目影響 3、 5 配套條件 3、 6 市場定位 3、 7 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 3、 8 入 市姿態(tài)及 推廣時機定位 3、 9 運行方式定位 第四章 營銷策略 4、 1 宣傳主題概念 3 4、 2 賣點整合 4、 3 優(yōu)惠措施 4、 4 銷售目標(biāo)體系 整體推廣思路 4、 5 分階段控制的公關(guān)效果 第五章 投資估算和資金籌措 5、 1 投資估算 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 6、 1 敏感性分析 6、 2 社會效益分析 第七章 環(huán)境和生態(tài)分析 7、 1 環(huán)境影響評價 7、 2 水土保持方案 7、 3 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 第八章 結(jié)論 4 第一章 總論 1、 1 項目概況 項目名稱：萬豪酒店 ，以下簡稱本項目。 本項目 由 X 茂業(yè)有限公司投資建設(shè)， 總投 資 10 億元，位于河北省秦皇島市海港區(qū)金夢海灣 6 號地塊，占地面積 34 畝，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)， 這是一條關(guān)于 濱海的假日旅行線。 這里冬夏分明，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。項目建成后，將成為 五星級酒店的標(biāo)志性建筑。 金夢海灣區(qū)域及周邊有著眾多的高端配套：包括四家五星級酒店（香格里拉大酒店、西海岸度假酒店、灣海國際中心、秦皇國際大酒店以）、風(fēng)情商業(yè)街、高檔辦公區(qū)、游艇俱樂部、奧體中心、中心花園等，未來是秦皇島的沿海中心區(qū)域。 1、 2 項目提出的背景及建設(shè)必 要性 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，秦皇島的旅游業(yè)步步升溫。 近幾年，隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及 秦皇島 旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 秦皇島 作為旅游度假目的地越來越受到國內(nèi) 各地的關(guān)注 。與其同時， 秦 皇島市 也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是 北京、天津等地 的人們對 5 到 秦皇島避暑 、度假充滿熱情 。大力改進旅游環(huán)境，強化旅游宣傳促銷 ,努力建設(shè)具有濱海特色的國際旅游城市，旅游業(yè)再現(xiàn)強勁發(fā)展勢頭。秦皇島市海港區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，近年來工商業(yè)蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的 萬豪酒店項目 無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，滿足市場的需求，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。 1、 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的 市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進行研究。 1、 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總占地面積： 22667 平方米 總建筑面積 ： 22520 平方米 可銷售 面積 ： 13283 平方米 建筑密度： 45% 容積率： 3 綠化率： 25% 1、 5 施工進度計劃 目前該項目的戰(zhàn)略性投資合作意向書已經(jīng)簽訂，規(guī)劃設(shè)計方案正在調(diào)整之中，近期報市規(guī)委會審核。 6 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 2、 1 市場形勢分析 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的 重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，秦皇島的旅游業(yè)步步升溫。 近年來 海港區(qū) 城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府對城市總體規(guī)劃進行了布 局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境 。 在城市建設(shè)方面，海港區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，大規(guī)模投資進行城市建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌容有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化文明沿海特色城市的模型。 綜上所述，萬豪酒店的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。 2、 2 市場供求分析 進入 2014 年， 海港區(qū) 酒店業(yè)市場持續(xù)向好，酒店開房率均超過去年同期水平， 暑期 ， 海港區(qū) 酒店開房率 持續(xù)增長 。具體表現(xiàn)如下： 1、從國內(nèi)和 秦皇島 的宏觀經(jīng)濟政策面來看，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，有利于 海港區(qū) 房 地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度； 7 2、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”，從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴大； 3、當(dāng)前經(jīng)濟正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長； 4、 秦皇 島 市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面上升，并且在 秦皇島 市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運行軌道。 從上表可見秦皇島的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。萬豪酒店以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。 2、 3 項目比較分析 1項目地塊情況 項目的地塊金夢海灣 6 號地塊，約 22667一塊優(yōu)質(zhì)的酒店用地。用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。此塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不 可多得的。 2市場定位 萬豪酒店是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，目標(biāo)是來海港區(qū)度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界 500 強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟大鱷以及其它社會高層機構(gòu)和知名人士。 8 3比較分析 在同樣的地理條件下，金夢海灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。 2、 4 本項目前景預(yù)測 我們評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從 理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。隨著 秦皇島 整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和 秦皇島旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。秦皇島 作為旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于 萬豪酒店 ，更會為 海港區(qū) 旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測，本項目具有較好的市場前景。 9 第三章 項目定位 3、 1 功能定位 結(jié)合 秦皇國際等五星級酒店 成功之處，規(guī)劃設(shè)計的 萬豪酒店 項目， 完善 配套 設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求， 提高 接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。 3 2 開發(fā)該 項目目的定位： 1投資收益的最大化 2提升 萬豪酒店 的品牌形象； 3為 海港區(qū) 成為世界級的旅游目的地做出貢獻； 4增強在市場競爭力； 5增強客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 6完善 配套 設(shè)施，使酒店的配套和運作最佳化。 3 3 項目開發(fā)的市場需求定位 過去秦皇島星級酒店 積累了許多成功的經(jīng)驗，這些都將成為 萬豪酒店 建成后，成功運作的保障?？腿朔答伭撕芏嗪玫慕ㄔO(shè)性建議，是促使 開發(fā)萬豪酒店 的重要源動力。這些意見包括： 1對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海 景客房的需求； 2對多功能廳和現(xiàn)代化會議設(shè)施的需求； 3需求更多的娛樂設(shè)施，包括海灘和水上運行； 5需求更多的康體設(shè)施和水療（ 施； 6需求更多的獨家休閑和 間； 10 7需求更多的文化活動和短程旅行活動。 3 4 行業(yè)發(fā)展趨勢 對 項目影響 秦皇島近些年 出現(xiàn)了許 星級 酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國外先進的管理經(jīng)驗與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對 萬豪 形成了壓力。為了保持 萬豪 在市場上的競爭力 ， 應(yīng)該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過前期的 規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式濱海度假酒店： 1規(guī)劃 、設(shè)計更大面積的客房和可靈活組合的套房； 2更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內(nèi)裝飾； 3體現(xiàn)與其它品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力； 4招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)； 5增加康體和健康水療設(shè)施； 3 5 配套條件 1 萬豪酒店的建設(shè)規(guī)劃 ，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)； 2文化體育設(shè)施包括：游泳池、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等； 3各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室； 4給排水、電、電信及英特 網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 5排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 6通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。 11 3、 6 市場定位 市場定位實際上就是選擇客戶，確定項目的客戶是哪一類人。 下面將根據(jù) “家庭生活的階段 ”及 “區(qū)域 ”兩個標(biāo)準(zhǔn)進行劃分及詳細分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項目的目標(biāo)客戶群體。 3. 6. 1、以 “家庭生活的階段性 ”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析 家庭生活周期階段與特點 入住 與消費特點 旅游消費特點 1、單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經(jīng)濟負擔(dān)，新消費觀念帶頭人。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。好動型青年是主要入住者。 對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。出游以朋友同事作為組合元素。 2、新婚階段： 年輕夫妻，無子女 經(jīng)濟條件比最近的將來要好。購買力強，自助旅游的期望和要求強烈。 經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負擔(dān)。 12 3、滿巢階段（一）： 年輕夫妻，有 6 歲以下子女 家庭用品購買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，對自助旅游覺得經(jīng)濟負擔(dān)過重。 開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。 4、滿巢階段（二）： 年輕夫妻，有 6 歲以上子女 經(jīng)濟狀況較好。趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整自己的生活檔次。 經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。 5、滿巢階段（三）： 年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住 經(jīng)濟狀況仍 然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，思想冷靜、理智。 仍然擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達到高峰，但消費態(tài)度日趨理智。 6、滿巢階段： 年長夫婦，前期收入較高。較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì) 13 子女離家自立 院等配套設(shè)施依賴性增強，后期退休收入減少。 素的退休后的度假生活，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。 7、孤獨階段： 單身老人獨居 收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重 社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。 消費力和消費興趣明顯下降。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列 3 個部分： 3 6. 1. 1、經(jīng)濟富裕的年輕階層 包括上表中階段 1、 2 的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。 行為及性格特征 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。 對自助游情有獨鐘，酒店較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。 容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點廣泛分布的海港區(qū)將對 其有強大的吸引力。 價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假酒店產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上 14 升階段，對自助游的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。 由于暫時沒有很重的經(jīng)濟負擔(dān)，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 3. 6. 1. 2、注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 4、 5 的人群。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及 經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。 經(jīng)濟實力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強的實力。 度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位。 3. 6. 1. 3、 財力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 15 行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活?；貜?fù)年輕時代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 節(jié)奏緩慢配套服務(wù)細意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 雖然逐步進入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。 另外，隨著秦皇島作為旅游度假目的地地位的日趨形成，海港區(qū)越來越成為南方 銀發(fā)一族 避暑度假所鐘情的地方。因此，本項目推出的旅游度假酒店將會成為 銀發(fā)一族充分享受人 生的最后一個機會。 具體細分，該項目的細分市場應(yīng)是： 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場 第 三 類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的 區(qū) 外機構(gòu)客戶 3、 7 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 3、 7、 1 總體規(guī)劃設(shè)計特色 本項目的設(shè)計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。本項目設(shè)計為一幢“ F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公 共配套。 16 “ F”型建筑物圍合部分，組成中心園林，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計理念，融合 海港區(qū) 的本土文化特色。規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉， 室內(nèi) 巧別致的燈飾，加上 植物、果樹、花草 ，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。別具一格的酒店大堂， 濱海 風(fēng)情的豪華觀海客房，融合成出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。 3 7 2 建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 1 標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（ 上，以防范在臺風(fēng)期間供水的侵襲； 2 景觀與朝向 將 客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。 3 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 4 規(guī)模與設(shè)計 （參見技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表） 設(shè)計約 400 套客房，安排不同布局方式的單元， 1000 平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有室內(nèi) 池；特色園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果； 充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。 17 5 建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對萬豪酒店項目特點，充分利用海港區(qū)海景的資源優(yōu)勢，將其建成海港區(qū)五星級度假酒店標(biāo)志性建筑，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從 5156 裝修：全部按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。 6 設(shè)計意圖和要求： 同時以蒼翠繁茂的園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b創(chuàng)造一個有濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； 林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； 太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 本項目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和園林效 果 。 3、 7、 3 功能分類及戶型設(shè)置定位 3、 7、 3、 1 功能分類 本項目總建筑面積約 22667 平方米，其中： 客房部分 11334 平方 米，占總建筑面積的 50%，公用設(shè)施部分包括為 5893 平方米，占總建筑面積的 26%，包括大堂、走廊、機電設(shè) 18 備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分： 5213 平方米占總建筑面積的 23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。 3、 7、 3、 2 戶型設(shè)置 建議設(shè)置三種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間。 單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間 ,200 間，占 54% 雙套間設(shè)計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺， 100 間，占 27%； 三套間設(shè)計是兩房 一廳一廚三衛(wèi)加陽臺， 70 間，占 19%。 3、 8 入市姿態(tài)及 推廣時機定位 酒店項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。 從理論上講，酒店項目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： 主體工程已基本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達到了預(yù)期的效果 管理模式、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)已確定 但針對該項目的特點： 自籌資金無法完成 項目建設(shè) ，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； 19 施工周期未確定 ：是否具備上述最佳條件， 所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速； 概念銷售 ：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對信心的有力支持； 項目規(guī)模有限、推廣費用有限 ：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響業(yè)績； 綜合上述分析， 建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。 3、 9 運行方式定位 運行方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式 、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標(biāo)的酒店運行方式確定下來。 第四章 營銷策略 20 4、 1 宣傳主題概念 萬豪酒店，您的酒店您的家 時尚型的、共享型的，交流型的，開放型的 經(jīng)典的地段，吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生 4、 2 賣點整合 具有中心游泳池的濱?；▓@式景觀 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個性化的酒店服務(wù) 4、 3 優(yōu)惠措施 宣傳期間入住，優(yōu)惠 2% 試營業(yè)期間，優(yōu)惠 1% 一次 性訂房兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% 一次性訂房五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% 特定促銷期入住，額外優(yōu)惠 備注： 以上優(yōu)惠可以疊加。 4、 4 目標(biāo)體系 整體推廣思路 營業(yè)的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品推廣，這就需要每一個操作步驟都達到了預(yù)期的效果，包括 形象與品牌的推廣效果 、 公關(guān)效果 、 進度 和 資金回籠計劃 。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標(biāo)，是一個因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達到的預(yù)期目標(biāo)如下。 21 4、 4、 1 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項目 品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標(biāo)客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“秦皇島首推的濱海酒店公寓主題（ 形象得以確立，使得本項目 “時尚 享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地 工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場 和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。 4、 4、 2 現(xiàn)場廣告牌的制作 內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。 4、 4、 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 ；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。 4、 4、 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝 修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5 平方米），精致 22 典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。 建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。 外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 內(nèi)部： 色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色 調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標(biāo)志或以藍、橙色為底色。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、營業(yè)資格、宣傳展板、入住表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。 4、 4、 5 廣告語 廣告牌主題廣告 語 ：“萬豪酒店 您的酒店，您的家”。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍保砻鞅卷椖康幕竟δ芫哂卸燃倬频昊臼褂霉δ?；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。整個概 23 念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 背景廣告語 ：“時尚型的，共享型的，交流型的，開放型的”。 本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象：時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式，而這種建筑必然要求不僅能滿足自 助游主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的酒店，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 完善的酒店設(shè)施與服務(wù) 先進完備的會議設(shè)施、多樣化的海上運動和康體設(shè)施、 話、房內(nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、 24 小時保安服務(wù)、24 小時送餐服務(wù)、 身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快遞服務(wù)、機票預(yù)定、機場接送、車輛租 用、停車場、行李寄存、商務(wù)中心秘書服務(wù)、嬰兒看護 /嬰兒床、免費擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間 /輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留言服務(wù) 五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)配備 客 廳：名牌空調(diào)，名牌電視機，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸； 臥 室：名牌空調(diào) (同客廳 )，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機，水杯，垃圾筒，煙灰缸； 洗手間：全套布草，五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸； 餐 廳：餐桌椅，餐布，燈具； 廚 房：灶具 ，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合 24 式廚房設(shè)備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒； 窗 簾：高級遮光窗簾； 床上用品：全套高級優(yōu)質(zhì)床上用品。 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 外 墻：進口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級涂料； 內(nèi) 墻：環(huán)保高級防霉高級涂料； 天 花：環(huán)保高級防霉高級涂料； 地 面：實木地板，用 濱海 風(fēng)情的石材； 門 窗：高級鋁合金； 廚 房：高級防滑瓷磚； 衛(wèi) 生 間：墻體高級面磚，地面高級仿古防滑地磚或石材，大理石臺面； 陽 臺：高級仿古防滑瓷磚； 電 梯：上海三菱電梯 同級； 通信接口：二個 / 間 潔 具：科勒、美標(biāo)、 級潔具或同級； 信息管理：安保系統(tǒng)，自動消防系統(tǒng)（煙感或自動噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入。 基本戶型： 一共八層。（帶地下停車場）戶型分為：單間 雙套間 三套間等。 房類分為：端頭海景房、豪華海景房 等 。 專業(yè)團隊 貼心管家 訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。 25 他們是 顧客 生活的助理，歷經(jīng)長期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成 顧客 的要求。 全天候 24 小時周到護衛(wèi)，確保 顧客 的絕對隱私。忠誠為 顧客 提供全方位的細致服務(wù)。 智者識 萬豪 、前瞻無限景 五星級 酒店 、五星級服務(wù)享受、頂級硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、濤聲、海風(fēng)、陽光， 萬豪 酒店編織你明天的美好生活 。 圍墻廣告： 以項目名稱“萬豪酒店”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時尚型的，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍色）；其中，點 綴著綠色的植物、藍色的海浪和公司徽標(biāo)，整個畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)濱海特色的畫卷。 4、 5 分階段控制的公關(guān)效果 基于本項目的特點，本方案前面部分已提出項目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項目的公關(guān)活動應(yīng)建議有步驟地劃分為三個階段： 形象建立及宣傳鋪墊階段 試營業(yè)階段 正式營業(yè) 階段 第五章 投資估算和資金籌措 5、 1 投資估算 26 總建設(shè)成本費用列項 A、 土地費用： 12000 萬（含過戶） B、 前期費用： 3000 萬 （含規(guī)劃設(shè)計、報建、勘探測量、水電配套） C、 土建及安裝（含園林、綠化、公共部分裝修、地下室工程）： 預(yù)計 共 30000 萬 D、 消防自動系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)： 500 萬 E、 客房 內(nèi)部精裝修費用：共 15000 萬 小計： 60500 萬元 其它開發(fā)費用列項： F、 財務(wù)費用： 5000 萬 G、 開發(fā)期稅費： 10000 萬 成本綜計 75500 萬 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 6、 1 敏感性分析 27 本項目在 營業(yè) 面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和單位成本費用。以下就本項目的情況對 銷售 價格和單位成本費用兩個敏 感因素進行分析。由于本項目主導(dǎo)產(chǎn)品為 酒店 ，因此，只分析酒店 部分。 6、 2 社會效益分析 本項目的成功開發(fā)，可以改善 秦皇島 的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進旅游消費起到積極的作用，同時也為 秦皇島 市旅游的開發(fā)和運作提供了寶貴的經(jīng)驗， 提供了 一條新的發(fā)展思路。這也是本項目的社會效益所在。 第七章 環(huán)境和生態(tài)分析 28 境影響評價 本項目地塊環(huán)境現(xiàn)狀較好，無特別污染源。周邊為主要干道，存在少量的交通噪音污染，但也無特殊環(huán)境條件。 本項目建設(shè)會產(chǎn)生一定的“三廢”，但其治理方 法是可行和有效的，在全面落實本文提到的環(huán)保和污染控制措施后，本項目建設(shè)對周圍環(huán)境影響不大，項目在環(huán)保上基本可行。根據(jù)本工程已經(jīng)批復(fù)的建設(shè)項目環(huán)境影響報告書，對本項目的環(huán)保措施有關(guān)內(nèi)容簡述如下： 境影響評價標(biāo)準(zhǔn) (1) 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 大氣評價標(biāo)準(zhǔn)采用環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ 的二級標(biāo)準(zhǔn)； 地表水執(zhí)行地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ 類標(biāo)準(zhǔn)，； 聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)采用城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ 2、4 類標(biāo)準(zhǔn)，臨新城大道采用 4 類標(biāo)準(zhǔn)，其余三側(cè)采用 2 類； (2) 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 廢水：污水處理廠已建設(shè)完工開始運行，本項目屬該污水處理廠納污范圍，則本項目廢水執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)中 (的三級標(biāo)準(zhǔn)。 廢氣：廢氣排放執(zhí)行中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 新污染源二級排放標(biāo)準(zhǔn)。 噪聲：執(zhí)行工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)中的 2、 4 類標(biāo)準(zhǔn)。 工期環(huán)境影響簡要分析 (1) 施工揚塵的影響分析 在整個施工期，產(chǎn)生揚塵的作業(yè)有土地平整、打樁、回填、道路 29 澆注、建材運輸、露天堆放，裝卸和攪拌過程， 如遇久旱無雨季節(jié)，加上大風(fēng)，施工揚塵污染較為突出。調(diào)研同類工程 ，距施工現(xiàn)場 100米處的 測值在 施工工地的揚塵主要來自汽車行駛的揚塵、堆料場起風(fēng)揚法及裝卸建筑材料等作業(yè)揚塵，其中汽車行駛產(chǎn)生的揚塵約占揚塵總量的一半以上，且影響范圍較大，因此本工程施工期應(yīng)特別注意施工揚塵的防治問題，須制定必要的防治措施。如施工階段對主要道路進行定期清掃，灑水作業(yè)（每天 4），可使空氣中揚塵量大減少（降 70%左右），達到較好的效果。同時加強施工管理，合格安排混凝土攪拌與建筑材料的堆放場 地，對易起塵的建筑材料加蓋篷布或?qū)嵭袔靸?nèi)堆放管理，汽車運輸沙土和建材也采取相應(yīng)的措施，以減少施工揚塵對周圍環(huán)境的影響。 (2) 施工噪聲的影響分析 施工噪聲具有階段性、臨時性和不固定性，根據(jù)本工程的特點，不同的施工階段和施工設(shè)備產(chǎn)生的噪聲不同，在多臺機構(gòu)設(shè)備同時作業(yè)時，各機械聲級將會疊加 1各類施工機械中，噪聲最高的為挖掘機，達 114外，打樁機、壓路機、電鋸、振搗器、鏟土機在 100上，根據(jù)項目的施工特點，施工期所用的機械設(shè)備基本元隔聲、隔振措施，聲源聲級較高，對項目周邊影響較大。本項 目的建筑機械動力噪聲對項目周邊的環(huán)境影響很大，因此合理安排施工作業(yè)，夜間嚴(yán)禁施工，減少噪聲對周圍環(huán)境的影響。目前塔坪地塊正在開發(fā)建設(shè)中，周邊尚無住宅和辦公場所，因此，本項目施工對周邊的影響不大。 (3) 施工廢水影響分析 30 1）施工泥漿 主要來自堆放的建筑垃圾，開挖土石方及堆砂場被雨水沖刷產(chǎn)生的念泥沙污水，還有混凝土攪拌跑、冒、滴、漏水。因此在施工場地必須臨時沉淀池，使污水沉清后外排，并定時清挖沉渣。 2）生活廢水 現(xiàn)場施工人員產(chǎn)生的生活污水是本項目建設(shè)期的主要污染源。根據(jù)工程分析，施工高峰期，預(yù)計施工人員約 200 人，用水量以 50L/工現(xiàn)場生活污水產(chǎn)生量為 10m2/d， d，d。 上述生活污水如直接排放，會加重納污水體的有機污染負荷，應(yīng)設(shè)置臨時廁所和化糞池，經(jīng)處理達標(biāo)后外排。 (4) 固體廢棄物影響分析 施工過程中產(chǎn)生的固廢包括施工人員生活垃圾和建筑垃圾（包裝袋、廢建材等），這類物品若處置不當(dāng)，也可以對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此必須做好這些垃圾的處理工作。首先要對其中可以回收利用的建筑垃圾進行回收，不能回收的可進行填方處理自行消化或者定點堆埋處理。生活垃圾妥善收 集，及時送環(huán)衛(wèi)部門處置。 運期環(huán)境影響分析 (1) 廢水 因項目的污水屬城關(guān)處理廠的納污范圍，故污水排放執(zhí)行污水給定排放標(biāo)準(zhǔn)（ 級標(biāo)準(zhǔn)，污水進項目自建沼氣凈化池處理后排入新城污水管道并入城關(guān)污水處理廠處理。 (2) 噪聲 1） 噪聲源 31 項目內(nèi)配有 1 個配電房和 1 個鍋爐房，配電房中的柴油發(fā)電機只有偶爾停電時使用柴油發(fā)電機。根據(jù)項目的總平面設(shè)計方案，配電房在酒店一層，配電房在外墻與項目住房的外墻相距約 28 米，中間有 15 米的綠化帶；中央空調(diào)冷卻塔在酒店屋頂層，噪聲約為70油發(fā)電機運行時會產(chǎn)生的聲源比較大，約在 80過兩個 24 磚墻的阻隔（降噪約 30 及距離的衰減和中間綠化帶的隔音，到達住戶的噪聲約為 40到 3096區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計對項目住宅區(qū)影響不大，但發(fā)電機的振動對酒店本身會產(chǎn)生一定影響。故應(yīng)對機房進行隔聲屏蔽，底座安裝減振墊起到降噪減振的作用。同樣鍋爐房也應(yīng)采取措施，對鍋爐房的風(fēng)機安裝隔聲罩，可起到降噪作用。酒店中 廂，設(shè)在酒店的四層共有 19 個，據(jù)類比， 廂的聲級達 95 不好，會對酒店的上、下層造成影響。故包廂裝修時應(yīng)采用隔聲效果好的材料。如在墻四周及天花板安裝吸音棉墊，除入口處，其余采用全封閉式包廂。 2）外環(huán)境對項目的影響 預(yù)測結(jié)果表明，晝間新城道路兩側(cè)在不同的車流條件下均能達到（ 區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；但夜間各車流條件下，道路兩側(cè)噪聲值均超標(biāo)，近期 25 米距離超標(biāo) 貝，遠期 25 米距離超標(biāo) 貝。 (3) 廢氣 項目建成使用后，產(chǎn)生廢氣的地方有發(fā)電機房產(chǎn)生的燃油廢氣和汽車尾氣等。 1） 發(fā)電機械油廢氣 本項目設(shè)有配電房，有 1 臺 500備用發(fā)電機。備用發(fā) 電機燃 32 用輕質(zhì)柴油，運行時會產(chǎn)生燃油廢氣，年使用次數(shù)不多，只偶爾停電時使用。廢氣中含有 O 等污染物，故配電房應(yīng)設(shè)排氣筒將燃油廢氣引至室外屋頂排放。 2） 汽車尾氣 項目設(shè)有機動車停車位 60 個。汽車廢氣包括排氣管尾氣、曲軸箱漏氣及油箱和化油箱燃然系統(tǒng)的泄漏等。汽車廢氣中主要污染因子為 b 等，汽車廢氣各污染物排放量與車型和車輛數(shù)等有關(guān)，一般項目進出車基本為小型車，如轎車、微型車等，并且在項目內(nèi)行駛速度較慢，可以視作怠速。一般車輛不會同時進出，同時停放，產(chǎn)生尾氣排放量不大。產(chǎn)生 的尾氣可迅速擴散，對周圍大氣環(huán)境影響不大。對地下停車室產(chǎn)生的汽車尾氣應(yīng)設(shè)排氣管至屋頂排放。 3） 廚房油煙廢氣 根據(jù)對同等規(guī)模的酒店類比調(diào)查，廚房炒菜時產(chǎn)生油煙廢氣產(chǎn)生的濃度為 25m3/煙廢氣中成份十分復(fù)雜，既含有油脂、蛋白質(zhì)及原料佐料在受熱條件下進行物理化學(xué)反應(yīng)產(chǎn)生的有機煙氣，也有加熱操作過程中液滴濺裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合牧，因此存在的形態(tài)有 有氣體分子的有機太污染物。測試發(fā)現(xiàn)，食用油加熱到 150產(chǎn)生的氣態(tài)污染物中有不少是有害物質(zhì)。故油煙廢氣必須經(jīng)處理后達標(biāo)外排， 經(jīng)過類比調(diào)查，經(jīng)過凈化處理后油煙廢氣濃度一般在 均值約為 到飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（ 煙濃度為 2mg/m 的要求，油煙廢氣通過排氣筒至屋頂排放，酒店的層數(shù) 12 層與住戶的層數(shù)一樣高，煙囪高度要高出酒店屋頂 3 米其他油 33 煙廢氣對環(huán)境影響不大。 4） 鍋爐廢氣影響分析 項目鍋爐采用輕柴油作為燃料油，燃料油燃燒過程產(chǎn)生 大氣污染物，根據(jù)對同等燃料油 O#輕質(zhì)柴油和同等鍋爐（ h）風(fēng)機風(fēng)量計算污染物排放濃度及排放速率能夠達到鍋爐大汽污染物排放標(biāo)準(zhǔn)一般不需要進行除塵脫硫處理。鍋爐廢氣經(jīng)不低于酒店屋頂 5 米內(nèi)排氣筒排放后對環(huán)境儂氣影響不大。 5）項目的固體廢棄物主要是生活垃圾。生活垃圾的產(chǎn)生量與消費水平，生活水平有關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，人均日產(chǎn)垃圾 1右，故垃圾產(chǎn)生量按 1 /日，則日產(chǎn)生垃圾 產(chǎn)生量為 320 噸。因此，應(yīng)做好生活垃圾的收集，防止散落對環(huán)境造成影響，并及時清運，送環(huán)保部門處理。 設(shè)項目擬采取的防治措施及預(yù)期治理效果 內(nèi)容 類型 排放源 （編號） 染污物名稱 防治措施 預(yù)期治理效果 大 氣 染 污 物 1、施工粉塵 2、發(fā)電機廢氣 3、地下車庫 4、燃油鍋1、 、 O 3、 C 4、 、灑水作業(yè)，每天至少 32、給排氣筒引至屋頂排放 3、地下車庫廢氣需引至樓頂排放 4、排氣筒排放不低于酒店屋頂 5 米 達標(biāo) 排放 34 爐 5、廚房油煙 5、油煙凈化器至屋頂排放 水 污 物 物 1、施工廢水 2、生活污水餐飲廢水 1、 2、 油、 1、施工期間生活污水設(shè)置化糞池處理外排，施工廢水設(shè)置沉淀池處理外排。 2、室內(nèi)實行情清污分流，室外雨污分流制。污水管道按最大排放量設(shè)計，以免污水超負荷溢出污染環(huán)境。 3、小區(qū)污水排放執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 二級排放標(biāo)準(zhǔn)后排入污水管道再并入城關(guān)污水處理廠一并處理。 4、項目的生活污水先經(jīng)自建沼氣凈化池進行預(yù)處理，設(shè)計日處理能力為 118 噸的生活污水池溶積 353沼氣凈化池入口處設(shè)油水分離池。 達標(biāo) 外排 工藝流程： 食堂污水 油水分離池 樂氧發(fā)酵 兼氧過濾 生物過濾 35 固 體 廢 物 生活垃圾 廢紙箱 廢酒瓶 廢塑料袋 剩飯菜 對廢紙 箱、廢酒瓶類可以回收的應(yīng)盡量回收；其余不能回收的由項目垃圾筒和垃圾收集點收集，小區(qū)和酒店分別設(shè)置一個垃圾收集點和數(shù)個垃圾筒，再練天由環(huán)衛(wèi)工作運至 實現(xiàn)零排放 噪 聲 1、施工期噪聲，防護措施，應(yīng)合理安排班次，夜間嚴(yán)禁打樁地機施工，并按建筑施工場界噪聲限值進行控制 .。 2、發(fā)電機雖然年使用次數(shù)不多，但產(chǎn)生的聲源較強，影響較大，故應(yīng)安排在單獨屏蔽的工作室與外界隔離，建立安裝在地下室，鍋爐房進行隔聲屏蔽，風(fēng)機安裝隔聲罩。 3、對 廂天花板及四周墻壁安裝吸音棉墊 ，除了入口處，其余采用全封閉，不安裝窗戶。 生態(tài)保護措施及預(yù)期效果 1、本項目為商住區(qū)，根據(jù)規(guī)劃平面圖綠地率達 附合項目綠化要求。 2、項目建成營運后，污水處理設(shè)施經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門驗收合格后，每年至少一次委托環(huán)保部門監(jiān)測，以保證處理設(shè)施正常運行。 糞便污水 隔棚 生物細過濾 水質(zhì)采樁井 城 關(guān)污水處理廠 達標(biāo)外排 36 境影響分析結(jié)論 本項目選址附合環(huán)保要求。該項目在建設(shè)期及建成使用期要產(chǎn)生污水、噪聲、廢氣和固體廢棄物，經(jīng)環(huán)評分析，只要采取嚴(yán)格的科學(xué)管理和環(huán)保治理手段，可基本控制環(huán)境污染?？梢哉J(rèn)為，在全面落實本報告提出的各項環(huán)保措施的基礎(chǔ)上，切實做到“三同 時”，并在使用期內(nèi)持之以恒地加強管理，從環(huán)保角度看，本項目建設(shè)是可行的。 土保持方案 主體工程水土保持分析與評價 體工程方案比選及制約因素分析與評價 （ 1）萬豪酒店的建設(shè)，將有效的帶動秦皇島市的發(fā)展。整個工程的選址主要制約因素為周邊有未開發(fā)的地塊，在工程的建設(shè)期對周邊造成一定的影響。因此，在工程施工期間，應(yīng)加強對工程建設(shè)的監(jiān)督管理，減少對周邊環(huán)境的影響。 （ 2）本項目避開了泥石流易發(fā)區(qū)，崩塌滑坡危險區(qū)，沒有涉及市級以上人民政府劃分確定和已建的水土保持重點試驗區(qū)、監(jiān)測站點。從水土保 持角度分析，本工程沒