XX大廈市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 廈市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 前言 第一章 項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 二、立地 環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 六、小結(jié) 第三章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查 一、寫(xiě)字樓地理分布特征 二、蘇州市寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調(diào)查 四、寫(xiě)字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫(xiě)字樓配套情況 六、小結(jié) 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤(pán)調(diào)查分析 1、房型供應(yīng)量分析 2、戶(hù)型面積配比分析 3、價(jià)格分析 4、相關(guān)配套比較表 5、客源客層分析 6、小結(jié) 三、 精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析 1、現(xiàn)有個(gè)案情況 2、潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案 3、市場(chǎng)分析 4、小結(jié) 3 第五章：市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 第六章：“華亭大廈”項(xiàng)目 析 第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場(chǎng)定位 三、目標(biāo)客戶(hù)群定位 四、 規(guī)劃改造建議 附件一：寫(xiě)字樓個(gè)案調(diào)查表 附件二：高層個(gè)案調(diào)查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場(chǎng)平臺(tái)，了解市場(chǎng)狀況尊重市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 確立市場(chǎng)可行性，鎖定目標(biāo)客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚(yáng)長(zhǎng)避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。 2002 年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2080 億元，比上年增長(zhǎng) 財(cái)政收入 元，比上年增長(zhǎng) 完成進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長(zhǎng) 全 年新增合同外資 美元，實(shí)際利用外資 別比上年增長(zhǎng) 144. 6%和 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 810 億元，比上年增長(zhǎng) 1、 行狀況（億元） G D P 增 長(zhǎng) 走 勢(shì) 圖0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 0單位： 億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %G D P 指標(biāo)值 5 2 6 . 0 0 7 2 0 . 9 0 9 0 3 . 1 1 1 0 0 2 . 1 4 1 1 3 2 . 6 0 1 2 5 0 . 0 1 1 3 5 8 . 4 3 1 5 4 0 . 6 8 1 7 6 0 . 2 8 2 0 8 2 . 0 0 年增長(zhǎng)率 4 6 . 2 3 % 3 7 . 0 6 % 2 5 . 2 8 % 1 0 . 9 6 % 1 3 . 0 2 % 1 0 . 3 7 % 8 . 6 7 % 1 3 . 4 2 % 1 4 . 2 5 % 1 8 . 0 2 %1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年從 長(zhǎng)走勢(shì)折線圖上我們可以看出，從 1997 年至 2002 年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在 13%左右，尤其是從 2000 年開(kāi)始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到 主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷改善，吸引 了大量的外資進(jìn)入。 2、財(cái)政收入運(yùn)行狀況（億元） 財(cái)政收入走勢(shì)圖0501001502002503003504000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %財(cái)政收入 7 6 . 5 4 8 7 . 6 3 1 0 9 . 3 8 1 5 8 . 2 7 2 0 8 . 9 5 2 9 0 . 8 2增長(zhǎng)率 1 9 . 4 4 % 1 4 . 4 9 % 2 4 . 8 2 % 4 4 . 7 0 % 3 2 . 0 2 % 3 8 . 5 2 %1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年從走勢(shì)圖上可以看出，財(cái)政收入絕對(duì)值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，絕對(duì)值增長(zhǎng)呈逐步加快的趨勢(shì)。從 2000 年起，年增長(zhǎng)率都在 30%以上。 5 3、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖020040060080010000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %投資額 4 0 5 . 1 8 4 5 0 . 1 1 4 7 5 . 1 4 5 1 6 . 4 3 5 6 4 . 8 5 810增長(zhǎng)率 6 . 4 6 % 1 1 . 0 9 % 5 . 5 6 % 8 . 6 9 % 9 . 3 8 % 4 3 . 4 0 %1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢(shì)，絕對(duì)值增長(zhǎng)幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從 2000 年起，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，增幅不斷擴(kuò)大，距預(yù)算今年的投資額將達(dá)到 1000 億元。 4、實(shí)際外資利用（億美元） 實(shí)際利用外資走勢(shì)圖0204060- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %實(shí)際利用外資 2 8 . 8 3 3 0 . 2 1 4 8 . 1 3年增長(zhǎng) - 0 . 1 4 % 5 4 . 6 0 % 5 9 . 3 0 %2000 年 2001 年 2002 年從外資利用絕對(duì)增長(zhǎng)和年增長(zhǎng)走勢(shì)都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實(shí)際利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴(kuò)和新區(qū)西擴(kuò)，外資利用走勢(shì)會(huì)更強(qiáng)勁。 5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6 隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明 顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系?？傮w來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 6、人民生活 指標(biāo) 單位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增減 % 在崗職工平均工資 元 15819 13670 11778 區(qū)居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 區(qū)居民人均消費(fèi)支出 元 7686 7270 7027 鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元 反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在 人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但 02 年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來(lái)看，還是比較大的。隨著 可 支配收入的增加，人均消費(fèi)支出也呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)， 02 年比 01 年增長(zhǎng) 值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)， 02 年比 01 年增長(zhǎng) 增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說(shuō)明 02 年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來(lái)家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。 二、立地環(huán)境 1、華亭大廈位置簡(jiǎn)圖： 石路商圈 7 協(xié)和大廈 金門(mén)路 名人廣場(chǎng) 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市 E 站 地鐵 1 號(hào)線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫(xiě)字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂(lè)花園 勞 動(dòng) 路 商業(yè)銀行 萬(wàn)年橋大街 皇家貴賓俱樂(lè)部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 2、地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動(dòng)路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。 3、交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車(chē)道到六車(chē)道的擴(kuò)容，改善了由來(lái)已久的糟糕路況。 閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車(chē)道，車(chē)流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過(guò)泰讓橋?yàn)楸P(pán)門(mén)路，連接城南。即將竣工的 三香路閶胥路立交 ，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交 通狀況。 蘇州城市規(guī)劃展示館 寫(xiě)意空間 菜場(chǎng) 8 華亭大廈南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車(chē)道路寬不過(guò) 8 米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年 7月底開(kāi)展全面的拆遷工作。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行，那么華亭大廈的交通狀況將進(jìn)一步改善。 華亭大廈距離規(guī)劃中的 地鐵 1 號(hào)線 有 600 米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢(shì)之一。地鐵 1 號(hào)線東起園區(qū)管委會(huì)，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。 4、公共建設(shè)及配套： 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施樂(lè)家 園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營(yíng)飲食和醫(yī)藥。 華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由蘇州二建承建，預(yù)計(jì) 2004 年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積 方米，地下車(chē)庫(kù)面積 4000 平方米，投資總額已達(dá) 1 億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市場(chǎng)、皇家貴賓俱樂(lè)部等。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 配套類(lèi)別 名稱(chēng) 娛樂(lè)設(shè)施 佳福保齡球館、胥城娛樂(lè)總匯、皇家貴賓俱樂(lè)部 賓館酒店 雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 醫(yī)療衛(wèi)生 婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院 學(xué)校 蘇州市第十六中學(xué) 超市 華聯(lián)超市 銀行 工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門(mén)分理處 公園 本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 胥門(mén)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 9 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 1 2 8 . 0 11 1 6 . 5 11 1 2 . 1 81 0 8 . 8 31 0 5 . 5 11 0 0 . 9 21 0 2 . 1 61 0 1 . 2 71 0 0 . 6 99 9 . 5 99 8 . 6 99 8 . 7 99 7 . 7 11 0 0 . 0 01 6 . 5 11 2 . 1 88 . 8 35 . 5 10 . 9 22 . 1 61 . 2 70 . 6 9- 0 . 4 1- 1 . 3 1- 1 . 2 1- 2 . 2 92 8 . 0 10 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 099年4季度00年1季度00年2季度00年3季度00年4季度01年1季度01年2季度01年3季度01年4季度02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度 1、從整個(gè)走勢(shì)上來(lái)看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好 . 2、 2003 年 1 季度房地產(chǎn)景氣狀況上升 最快，景氣值達(dá) 上季度增長(zhǎng) 去年同期提高 ，說(shuō)明 1 季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。 3、從 02 年 4 季度開(kāi)始，由于受到有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢(shì)強(qiáng)勁，走勢(shì)呈近似直線攀升。 4、受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。 （二）、綜合指數(shù)成因分析 指數(shù)名稱(chēng) 指數(shù)值（ %） 與上年同期相比 增減（ 點(diǎn)） 與上季度相比 增減（點(diǎn)） 綜合景氣指數(shù) 發(fā)投資指數(shù) 金來(lái)源指數(shù) 地購(gòu)置指數(shù) 地開(kāi)發(fā)指數(shù) 置面積指數(shù) 開(kāi)工面積指數(shù) 工面積指數(shù) 10 銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 析： 從綜合指數(shù)的 8 個(gè)分類(lèi)指數(shù)來(lái)看，與去年同期相比景氣水平 7 升 1 降、與上季度（ 2002 年 4 季度）相比景氣水平 6 升 2 降，綜合景氣運(yùn)行狀況明顯好于去年。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 元，比上年同期增長(zhǎng) 繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。 2、土地購(gòu)置指數(shù)： 截至 3 月份，該分類(lèi)指數(shù)值為 ，比上年同期、上季度均有明顯下降，說(shuō)明土地購(gòu)置指數(shù)有回落趨勢(shì)，主要原因是受到國(guó)土資源局下發(fā)的 “清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控 ”這一 政策的影響。 3、空置面積分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，該分類(lèi)指數(shù)為 現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類(lèi)指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。 1 季度，全市商品房空置面積為 平方米，比上年同期減少 這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。 4、新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，全市新開(kāi)工各類(lèi)商品房面積 平方米，同比增長(zhǎng) 該分類(lèi)指數(shù)為 上季度回落 ，比去年同期略有提高，這也說(shuō)明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強(qiáng)的發(fā)展后勁。 5、竣工面積分類(lèi)指數(shù)： 自從 2002 年第 2 季度以來(lái)，該分類(lèi)指數(shù)一直運(yùn)行在高位，目前為 去年同期提高 、比上季度提高 ，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 6、商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)： 1 季度，全市商品房實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)為 2412 元 /平方米，其中住宅均價(jià)為 2245 元 /平方米，分別比上年同期增長(zhǎng) 該分類(lèi)指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。但我們也應(yīng)該看到，價(jià)格的大幅上揚(yáng)，必然會(huì)縮小市場(chǎng)需求面，給樓 市帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。 11 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析 1、住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì) 2002 年，全市住宅施工面積為 平方米，比上年增長(zhǎng) 新開(kāi)工面積為 平方米，比上年增長(zhǎng) 竣工面積 平方米，比上年增長(zhǎng) 施工面積和新開(kāi)工面積都有非常大的增長(zhǎng)，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，僅為 隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加強(qiáng)， 2003 年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購(gòu)房難 的供求矛盾有望得到進(jìn)一步的緩解。 其中古城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的施工面積為 上年增長(zhǎng) ；新開(kāi)工面積為 平方米，比上年增長(zhǎng) 竣工面積為 平方米，比上年增長(zhǎng) 可以看出，施工面積和新開(kāi)工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲幅都在 60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為 2、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn) 2002 年的蘇州樓市在有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策的推動(dòng)下，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增 長(zhǎng)幅度，全年房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關(guān)，達(dá) 元，元，比上年增長(zhǎng) 古城區(qū)共完成投資 元，占全市住宅總投資的 比上年增長(zhǎng) 對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。 2002 年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資 元，比上年增長(zhǎng) 施工面積為 331109 平方米，比上年增長(zhǎng) 新開(kāi)工面積為 185785 平方米，比上年增長(zhǎng) 竣工面積為 139245 平方米，比上年增長(zhǎng) 空置面積為 18578 平方米，比上年下降 但我們可看出，相對(duì)于施工面積和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會(huì)給蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展帶來(lái)一定程度上的影響。 12 2002 年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，樓盤(pán)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤(pán)有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽(yáng)光城；新區(qū)的新港名城花園等。大盤(pán)時(shí)代是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和 理性。 主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣(mài)中可見(jiàn)端倪，如浙江嘉業(yè)國(guó)際以 元拿下了新莊約 29 萬(wàn)平方米的地塊、 元拿下新區(qū)近 25 萬(wàn)平方米的地塊；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以 元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。浙江開(kāi)發(fā)商對(duì)蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)水平。 （二）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢(shì)分析 2002 年市區(qū)共完成寫(xiě)字樓投資 7892 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 其中古城區(qū)共完 成寫(xiě)字樓投資 3596 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 增長(zhǎng)迅速。 全年市區(qū)寫(xiě)字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 新開(kāi)工面積 26809 平方米，比上年增長(zhǎng) 竣工面積 16086 平方米， 其中，古城區(qū)寫(xiě)字樓施工面積 68991 平方米，比上年增長(zhǎng) 新開(kāi)工面積 13220 平方米，比上年增長(zhǎng) 竣工面積 11960 平方米，可以看出，施工面積和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說(shuō)明大量的寫(xiě)字樓面積將在 2003 年上市營(yíng) 銷(xiāo)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將空前激烈，給銷(xiāo)售去化速度帶來(lái)較大的障礙。 三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析 2002 年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相呼應(yīng)，商品房的銷(xiāo)售也保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售單價(jià)一路飆升，預(yù)售形勢(shì)更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，至 2002 年底全市空置房面積為 平方米，比上年減少 其中市區(qū)為 平方米，比上年減少 從對(duì) 604名參加 22 屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的 調(diào)查分析： 2003 年上半年占 下半年占 合計(jì)達(dá) 市 場(chǎng)需求強(qiáng)勁； 2004 年內(nèi)占 2005 年內(nèi)占 合計(jì) 未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁。 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售狀況分析 1、住宅銷(xiāo)售形勢(shì)火爆，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng) 隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解， 13 加上住房消費(fèi)信貸政策的支持，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，擴(kuò)大了住宅的有效客源。2002 年，全市住宅銷(xiāo)售面積為 平方米，比上年增加 其中預(yù)售面積為 平方米，比上年增長(zhǎng) 銷(xiāo)售額為 元，比上年增長(zhǎng) 銷(xiāo)售 狀況良好。 2、需求高漲、銷(xiāo)售價(jià)格一路飆升 從 2001 年下半年開(kāi)始，蘇州住宅市場(chǎng)需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價(jià)格也不斷上揚(yáng)， 2002 年蘇州市區(qū)住宅銷(xiāo)售平均單價(jià)為 2460 元 /平方米，住宅預(yù)售平均單價(jià)已經(jīng)超過(guò) 3200 元 /平方米。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析 隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)， 2002 年，全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為 平方米，比上年增加 其中預(yù)售面積為 平方米，比上年增長(zhǎng) 預(yù)售面積的增幅是銷(xiāo)售面積增幅的 ，可以預(yù)測(cè)： 2003 年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。 2002 年，全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額為 元，比上年增長(zhǎng) 相對(duì)于銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)幅度（ ，可以看出，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)主要原因就是由價(jià)格大幅上升拉動(dòng)的，而不是由市場(chǎng)需求拉動(dòng)的。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅空置狀況分析 至 2002 年底，全市住宅空置面積為 平方米，比上年下降了 主要是市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，銷(xiāo)售情況火爆，消化了大量的空置面積。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓空置狀況分析 至 2002 年底， 市區(qū)寫(xiě)字樓空置面積為 72702 平方米，比上年下降 其中古城區(qū)的寫(xiě)字樓空置面積為 32017 平方米，比上年下降 雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（ ，尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年 結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào) 目前，大部分的開(kāi)發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷(xiāo)售目標(biāo)客源緊緊鎖定在高收入 14 人群身上，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的套型面積越做越大，設(shè)施越來(lái)越奢華，越來(lái)越遠(yuǎn)離工薪階層的總價(jià)承受力，從而造成高價(jià)房屋層出不窮，而小套型住房的市場(chǎng)供應(yīng)越來(lái)越小。從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就所需房型面積作的 調(diào)查分析： 60 平方以下占 6080 平方米占 81100 平方米占 101120 平方米占 121150 平方米占 151 平方米以上占 可以得出：60方米的面積需求合計(jì)為 小戶(hù)型市場(chǎng)需求旺盛。 （二）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。樓盤(pán)均價(jià)基本上都在 3500 元 /些區(qū)域更高，達(dá)到 4300元 /價(jià)的上漲幅度與居民收入增長(zhǎng)幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房?jī)r(jià)使得需求市場(chǎng)大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。從 23 屆房產(chǎn)展示會(huì)成交的房子來(lái)看，單價(jià)在每平方米 3000 元以下的僅為 2 套， 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139套， 5000 元以上的別墅有 12 套，據(jù)我們觀察 3000 元以下的固然寥寥無(wú)幾，實(shí)際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在 3800 元以上，這從此次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià) 達(dá)到 3993 元便可看出。 （三）、空置問(wèn)題不容忽視 雖然 2002 年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)剩”，從而使空置面積大幅上升。 （四）、樓市中投資客過(guò)多 人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購(gòu)房者總數(shù)的 1/3左右，尤以臺(tái)灣、上海、浙江等地外來(lái)投資者出手大方，園區(qū)萬(wàn)楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻?hù)買(mǎi)走的 ,一下子買(mǎi)了 50 多套。 （五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓 市帶來(lái)不良影響 中國(guó)人民銀行網(wǎng)站 13 日公布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，這是在不到一個(gè)月的時(shí)間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶(hù)型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目的貸款。 我市某銀行的房貸專(zhuān)家認(rèn)為，央行新規(guī)定的 主要目的可能在于促進(jìn)投資者理性購(gòu)房，降低高價(jià)房和投資性購(gòu)房的熱度，扶持一般用房和中低價(jià)房 ，進(jìn)而推動(dòng)房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?！巴ㄖ睂?duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。 而對(duì)中低檔樓盤(pán)而言，這 反而是一個(gè) 15 發(fā)展的良機(jī) 。 六、小結(jié) 1、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)不容樂(lè)觀，供應(yīng)量大，需求較小，去化慢，投資風(fēng)險(xiǎn)較大 2、住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶(hù)型房源供給量過(guò)大、銷(xiāo)售去化速度較慢 3、小戶(hù)型需求強(qiáng)勁，銷(xiāo)售去化較快 16 第四章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查 1、寫(xiě)字樓地理分布特征 蘇州的寫(xiě)字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個(gè)性?xún)蓚€(gè)方面： 共性 （ 1）在 ，周邊商業(yè)氛圍濃郁。 （ 2）周邊交通條件好。 （ 3）周邊有較多空地供人員集散和停車(chē)。 （ 4）周邊有休閑娛樂(lè)設(shè)施。 個(gè)性 蘇州寫(xiě)字樓 典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。 （ 1）園區(qū)的代表性寫(xiě)字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。入住企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。主要分布在蘇華路沿線，如國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實(shí)大廈。 （ 2）新區(qū)的寫(xiě)字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是物流類(lèi)企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn) 出成品，送抵市場(chǎng)，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。 （ 3）市區(qū)的寫(xiě)字樓相對(duì)比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫(xiě)字樓也沒(méi)有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對(duì)集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內(nèi)，主要的寫(xiě)字樓是華孚寫(xiě)字樓、萬(wàn)盛大廈、嘉登大廈。 2、蘇州市寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 寫(xiě)字樓俗稱(chēng)辦公樓，最初的寫(xiě)字樓，是因商務(wù)活動(dòng)的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開(kāi)始將這些分散的樓宇集中在一起 向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會(huì)計(jì)師行、商業(yè)客戶(hù)集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問(wèn)題，又開(kāi)始在寫(xiě)字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展過(guò)程，使寫(xiě)字樓有了其特定的涵義及概念。 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國(guó)大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒(méi)有寫(xiě)字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。 寫(xiě)字樓在蘇州如同在整個(gè)中國(guó)大陸地區(qū)一樣，是近二十年來(lái)的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引 人群的目光。寫(xiě)字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應(yīng)的配套上 17 講，從簡(jiǎn)單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。物業(yè)服務(wù)形式越來(lái)越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、訂票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)放式大廳、公共會(huì)議大廳等。 3、蘇州市寫(xiě)字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫(xiě)字樓租售情況一覽表 案名 售價(jià) 出售率 租金（元/） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /） 出租率 備注 高檔 園區(qū)國(guó)際大廈 99 租金已含（ 22） 90% 世紀(jì)金融大廈 8300 40% 104 租 金已含（ 15） 85% 現(xiàn)有 5 層在售 金獅大廈 85 租金已含 96% 只租不售 中檔 國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 4500 70 租金已含 90% 加城大廈 80 租金已含（ 16） 91% 物業(yè)費(fèi)含空 調(diào)費(fèi) 綜藝開(kāi)元 4750 100% 50 售后代租 華福大廈 45 租金已含（ 93% 協(xié)和大廈 5100 45% 40 0% 售后代租 商住兩用 東環(huán)大廈 4000 20% 40 0% 整層出售 萬(wàn)盛大廈 36 租金已含 55% 低檔 金洲大廈 22 租金已含 60% 開(kāi)發(fā)大廈 28 租金已含 100% 華孚大廈 24 租金已含 98% 嘉登大廈 25 租金已含 97% 商住兩用 從上表得出： （ 1）總體上講，蘇州市寫(xiě)字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫(xiě)字樓出租率較高，但開(kāi)發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開(kāi)始出租， 18 華孚寫(xiě)字樓 1997 年開(kāi)始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對(duì)較高。而萬(wàn)盛大廈和金洲大廈出租率較低?？梢?jiàn)該區(qū)域中、低檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍較大，有過(guò)剩現(xiàn)象。 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿(mào)易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢(xún)服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計(jì) 高檔 國(guó)際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開(kāi)發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 19 總計(jì) 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分 布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求主要集中在咨詢(xún)服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！ 5、蘇州市寫(xiě)字樓配套情況： 寫(xiě)字樓相關(guān)配套一覽表 配套 案名 停車(chē)位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調(diào) 通信增強(qiáng)系統(tǒng) 增強(qiáng)系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 20 園區(qū)國(guó)際 大廈 150 個(gè) 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀(jì)金融 大廈 150 個(gè) 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個(gè) 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國(guó)際經(jīng)貿(mào) 大廈 90 個(gè) 5 有 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 加城大廈 116 個(gè) 3 無(wú) 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 綜藝開(kāi)元 50 個(gè) 4 無(wú) 有 有 有 有 有 無(wú) 無(wú) 萬(wàn)盛大廈 50 個(gè) 4 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 金洲大廈 30 個(gè) 3 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 華福大廈 60 個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 開(kāi)發(fā)大廈 30 個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 有 無(wú) 無(wú) 協(xié)和大廈 25 個(gè) 5 有 無(wú) 無(wú) 有 有 有 無(wú) 無(wú) 東環(huán)大廈 約 40個(gè) 2 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 有 有 無(wú) 無(wú) 華孚大廈 無(wú) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 嘉登大廈 約 30個(gè) 2 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 無(wú) 無(wú) 中高檔寫(xiě)字樓配套設(shè)施齊全，尤其在停車(chē)位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周 備 。 6、小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫(xiě)字樓租售情況較好。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢(xún)商務(wù)等，商業(yè)、流通類(lèi)企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。 （ 3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng) 庫(kù) 21 和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。 （ 4） 蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫(xiě)字樓還是很多，如萬(wàn)盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 由此可見(jiàn)：本案定位為寫(xiě)字樓將面臨較大風(fēng)險(xiǎn) 22 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開(kāi)始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動(dòng)下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣(mài)有直 接關(guān)系，地價(jià)翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝 250 萬(wàn)元。如果建普通住宅要達(dá)到每平方米 7000 元才能保本，這樣的價(jià)格對(duì)一般購(gòu)房戶(hù)是難以接受的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層和高層的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了 5%，但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象 。 目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的 確避免了高層的許多不足，一梯兩戶(hù)，基本戶(hù)戶(hù)朝南，采光、通風(fēng)均十分理想。但多層住宅窖率相對(duì)比較低，無(wú)疑會(huì)增加成本，拉高房?jī)r(jià)，稍微便宜一點(diǎn)的大多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮面寬，造成小開(kāi)間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。更由于地價(jià)問(wèn)題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來(lái)?yè)Q取面積，造成兩棟樓間的間距往往會(huì)較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。 相對(duì)多層而言，小高層和高層物業(yè)都配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實(shí)用率高，物管費(fèi)相應(yīng)較低，安 逸清靜。此類(lèi)物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周?chē)校簩W(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。 23 當(dāng)然高層住宅也存在通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶(hù)的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、造價(jià)高等缺點(diǎn)。 24 二、在售小高層、高層樓盤(pán)調(diào)查分析 1、房型供應(yīng)量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬(wàn)楊香樟 星海人家 總計(jì) 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 19 二房二廳一衛(wèi) 19 40 59 二房二廳二衛(wèi) 41 30 71 三房二廳二衛(wèi) 663 211 240 280 40% 34 460 1888 四房二廳二衛(wèi) 216 23 112 420 60% 32 30 833 四房三廳三衛(wèi) 8 8 五房二廳二衛(wèi) 56 56 五房三廳二衛(wèi) 9 9 五房三廳三衛(wèi) 6 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二衛(wèi) 2 2 六房三廳三衛(wèi) 60 60 七房二廳三衛(wèi) 2 2 合計(jì) 966 313 392 700 70 576 3017 分析： 目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶(hù)型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的 主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小。 市場(chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過(guò)高，使得該房型的去化速度較慢。 二房二廳二衛(wèi)（包括二 房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的 且這些房型的面積一般在 115 平方米以下，因?yàn)榭們r(jià)低，為工薪階層所接受，市場(chǎng)需求空間大，去化速度很快，往往一開(kāi)盤(pán)即被搶購(gòu)一空，這些房型也是目前市場(chǎng)供應(yīng)的空隙點(diǎn)。 25 2、戶(hù)型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 累計(jì)比率 608 10 101 0 11109 1216 13105 14137 15125 16197 1716 18161 19126 201257 100% 合 計(jì) 3017 100% 從上面的面積分組統(tǒng)計(jì) 資料可以看出： 市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 131場(chǎng)占有率為 總套數(shù)在 1867 套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來(lái)需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大， 121上的房源市場(chǎng)占有率為 相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷(xiāo)售去化較慢。 161供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤(pán)來(lái)看，銷(xiāo)售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽 視。 120但由于面積小，所以總價(jià)相對(duì)較小，市場(chǎng)承接面寬。而且從對(duì) 604名參加 22屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： 60平方以下占 6080 平方米占 81100 平方米占 101120 平方米占 121150 平方米占 151 平方米以上占 可以很簡(jiǎn)單的計(jì)算出，需要住房面積在 120 平方米以下的購(gòu)房者占總數(shù)的 據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中 小套型房源的市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁。 3、價(jià)格分析 案 名 價(jià)格范圍 （元 / 均 價(jià) （元 / 主力面積 （ 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓層差價(jià) （元 / 物業(yè)收費(fèi) （元 /） 湖畔花園 3300100 180 026 加城湖濱公寓 / 5000 130 翔花園 3750000 150 0 之交響 3800600 0 領(lǐng)公寓 5950000 220 00 析： 各樓盤(pán)均價(jià)都在 4000 元 / 樓層差價(jià)在 50 / 主力總價(jià)在 60元 /套，市場(chǎng)承接能力差，銷(xiāo)售去化慢。 同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤(pán)的主力戶(hù)型面積趨于大戶(hù)型，主力面積范圍在 130應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場(chǎng)需求，樓市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。 從 23 屆房交會(huì)上成交的 160 套房子來(lái)看，也可以很明顯的反映出房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)，這次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到 3993 元，其中，單價(jià)在每平方米 3000 元以下的僅為 2 套； 3000 元到4500 元的占了大頭、為 139 套； 5000 元 以上的別墅有 12 套。 3000 元以下的固然寥寥無(wú)幾，實(shí)際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在 3800 元以上。 4、相關(guān)配套比較表 案名 配套 湖畔 花園 加城 湖濱 天翔 花園 春之 交響 白領(lǐng) 公寓 星海 人家 湖左岸 配套占有率 中庭 100% 停車(chē)場(chǎng) 地上 停車(chē)場(chǎng) 地下 水景 會(huì) 所 游泳池 視聽(tīng)室 網(wǎng)球場(chǎng) 便利店 健身房 27 咖啡廳 從比較表上可以看出：