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文檔簡(jiǎn)介
目 錄 一、總論 . 2 目簡(jiǎn)介 . 2 目位置 . 2 目現(xiàn)狀 . 2 目總體規(guī)劃要求 . 2 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 3 目法人概況 . 3 制依據(jù) . 4 論 . 4 二、市場(chǎng)分析 . 4 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 4 觀經(jīng)濟(jì)分析 . 5 口 . 5 活水平 . 6 住狀況 . 6 來走勢(shì) . 7 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 7 房地產(chǎn)綜述 . 8 字樓市場(chǎng) . 8 業(yè)用房市場(chǎng) . 9 來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 . 9 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 . 10 目周邊環(huán)境 . 11 邊環(huán)境分析 . 11 邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 . 11 析 . 12 四、項(xiàng)目定位 . 13 品定位 . 13 格定位 . 14 戶定位 . 14 五、財(cái)務(wù)分析 . 15 術(shù)指標(biāo)說明 . 15 區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 . 15 區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 . 17 一、總論 目簡(jiǎn)介 目位置 * *,位于 *區(qū) *鎮(zhèn) ,具體位置在花園街以西、長(zhǎng)虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,南臨 *區(qū)政府和 *大學(xué)城,東接規(guī)劃中占地 1000 畝的南田休閑購物公園;西靠建設(shè)中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園;北倚 *區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 *鎮(zhèn)和 *廣電中心 ,是將來大 *的集居住、教育、文化、旅游、消費(fèi)、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。 目現(xiàn)狀 項(xiàng)目占地逾 700 畝,總建筑面積 80 多 萬,是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。 A、 * *東區(qū):已全面開發(fā),項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬,建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。項(xiàng)目總體銷售情況良好,銷售率大約為 70%。 B、 * *西區(qū): 在 * *東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場(chǎng)營(yíng)造下, *區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。目前, * *西區(qū)尚未開發(fā),和東區(qū)一樣,西區(qū)的建筑形態(tài)也將有 多層、小高層、高層等多種形態(tài)。 目總體規(guī)劃要求 * *項(xiàng)目由江蘇 *房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國(guó)際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司: * (法國(guó))國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司: *景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃,分期開發(fā)。 開發(fā)宗旨為把本項(xiàng)目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū),高度體現(xiàn)項(xiàng)目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國(guó)際化人居生活的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和原則。 根據(jù)規(guī)劃, * *項(xiàng)目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團(tuán)。其中,別墅為 102 套;多層約 2000 多套;高層及小高層約 3000 多套。居住人口可達(dá) 20000余人。另外,項(xiàng)目還配套了 500 米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所、實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、老 人養(yǎng)生活動(dòng)區(qū)、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活市場(chǎng)等小區(qū)配套。 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 總用地面積 頃 地上總建筑面積 容積率 建筑密度 綠地率 機(jī)動(dòng)車位數(shù) 4000 個(gè) 非機(jī)動(dòng)車位數(shù) 15000 個(gè) 目法人概況 企業(yè)名稱: 江蘇 *房產(chǎn)股份有限公司 住 所: *技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 法定代表人: * 注冊(cè)資本: 10018 萬 企業(yè)類型: 有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍:房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售(凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng))。 制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù) *房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料,結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和 *市有關(guān)規(guī)劃,在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上,通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估,為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 此外,本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有: 1、 *市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 2、 * *地塊控規(guī)圖。 3、 *市規(guī)劃國(guó)土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求。 論 項(xiàng)目地塊在區(qū)位、配 套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。位于 *市 *區(qū)富裕的 *鎮(zhèn),距離 *區(qū)政府非常近;同時(shí)由于規(guī)模非常大,社區(qū)配套齊全,樓盤整體檔次較高,對(duì)推動(dòng) *區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,改善 *區(qū)居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用。同時(shí),本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非??捎^: 東區(qū) 預(yù)計(jì)總銷售收入為 投資為 ,稅后凈利潤(rùn) , 稅后銷售利潤(rùn)率 西區(qū) 預(yù)計(jì)總銷售收入為 ,總投資為 ,稅后凈利潤(rùn) , 稅后銷售利潤(rùn)率 將給本公司帶來巨大的利潤(rùn),符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因此,本項(xiàng) 目十分可行。 二、市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 *市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城 市和長(zhǎng)江三角洲最早開放的地區(qū)之一。改革開放以來, *市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增,成為中國(guó)城市綜合實(shí)力“ 50 強(qiáng)”和投資環(huán)境“ 40 優(yōu)”城市。 觀經(jīng)濟(jì)分析 2004 年, *市 計(jì)將達(dá)到 1100 億元,按可比價(jià)計(jì)算,增長(zhǎng) 成為江蘇 省 又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量 “超千億 ”的地級(jí)市,這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。同樣具有跨越式意義的發(fā)展指標(biāo)是,去年 *市人均 現(xiàn) 行匯率計(jì)算達(dá)到3800 美元。 根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告,人均 元左右是進(jìn)入中等以上收入國(guó)家或地區(qū)的門檻。考察當(dāng)今發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到:人均 1000 到 2000美元,日本用了 6 年時(shí)間,德國(guó) 9 年、英國(guó)和法國(guó) 13 年;從 2000 到 3000 美元,日本 3 年、德國(guó) 6 年、英國(guó)和法國(guó) 7 年、美國(guó) 12 年。 *市在 1994 年人均 到 1000 美元, 6 年 時(shí)間 突破 2000 美元, 4 年時(shí)間突 破 3800 美元。 2004 年, *市 預(yù)計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 580 億元,比上年增長(zhǎng) 30%,其中工業(yè)投資完成 340 億元,比上年增長(zhǎng) 35%左右; *技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資 32 億元,比上年增長(zhǎng) 44%。 口 截止 2004 年底, *市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 人,比上年增長(zhǎng) 其中市區(qū)人口為 人,增長(zhǎng) 外來人口達(dá)到 人,外來人口總量達(dá)到了一個(gè)新的峰值。 活水平 當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 到 3000 美元左右時(shí),居民的消費(fèi)開始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變,恩格爾系數(shù)明顯下降,交通通訊、文化娛樂教育等消費(fèi)比重迅速上升;對(duì)住房、轎車的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門測(cè)算, 2004 年,全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 12867 元,農(nóng)民人均純收入將超過 6280 元,均居全省第三位。 2004 年, *人 民 生活 發(fā)生巨大的變化。 住房 不僅大了、亮了,而且功能配套更齊全了。出行 感嘆私家車增長(zhǎng)速度之快。餐飲 去年全市餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) 元,更多 *人走進(jìn)餐廳,享受生活。 2004 年,全市的社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活質(zhì)量進(jìn)一步提高、文化設(shè)施進(jìn)一步普及 。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,政府更有實(shí)力為百姓的美好生活錦上添花。去年 *元,其中地方一般預(yù)算收入達(dá) 元,增長(zhǎng) 住狀況 近年來,隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展, *市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。居民 人均居住面積從 2000年的 004年末的 2004年 *市統(tǒng)計(jì)局對(duì)市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示: 截止 2004 年 5 月, *市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 方米,人均建筑面積為 方米,與 2002 年末相比(以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù),下同),戶均建筑面積上升了6 平方米,人均建筑面積增加了 方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看,有 家庭住宅建筑面積在 30方米之間,有 家庭住房建筑面積在 60方米之間, 家庭住宅建筑面積在 90方米之間,還有 居民住房建筑面積在 120 平方米以上。一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮,購置了第二套或更多住宅,調(diào)查中,有 城鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子,這一比例比 2002 年調(diào)查結(jié)果上升 來走勢(shì) 2005 年,是 *實(shí)現(xiàn) “十五 ”計(jì)劃目標(biāo),銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年,也是 *市力爭(zhēng) “兩 個(gè)率先 ”、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。經(jīng)濟(jì)總量躍上 “千億級(jí) ”平臺(tái), *站在了一個(gè)更新的發(fā)展起點(diǎn)。 在市委九屆十二次全會(huì)上,市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局,統(tǒng)籌安排,明確提出, 2005 年要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益上來,全力推進(jìn) “兩個(gè)率先 ”和富民強(qiáng)市;全力推進(jìn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè);全力推進(jìn)外資民資新一輪突破;全力推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收;全力推進(jìn)生態(tài) *建設(shè);全力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè),走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。 預(yù)計(jì) *市明年國(guó)民 生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 13%;地方 一般預(yù)算收入增長(zhǎng) 15%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25%;協(xié)議注冊(cè)外資和實(shí)際到賬外資均增長(zhǎng) 30%以上;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 10%和 8%以上;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi);人口自然增長(zhǎng)率控制在 1 以內(nèi)。 從以上 *市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出,明年 *市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),人均居民收入將進(jìn)一步提高,人均可支配性收入將進(jìn)一步增加,人民對(duì)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2004 年,雖然國(guó)家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長(zhǎng)、加息等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策,但 *市房地 產(chǎn)開發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元,比上年同比增長(zhǎng) 在建商品房屋施工面積達(dá) 991 萬,增長(zhǎng) 其中新開工面積 ,增長(zhǎng) 房屋竣工面積 ,與上年持平;房屋銷售面積 ,比上年增長(zhǎng) 90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷售。 房地產(chǎn)綜述 自 1998 年以來, *市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)。盡管 2004 年受宏觀調(diào)控政策影響,全社會(huì)固定投資出現(xiàn)大幅度回落,但房地產(chǎn)投資增速高達(dá) 達(dá)到 元。 在房地產(chǎn)供應(yīng)方面, 2004 年, *市商品房施工面積達(dá)到 991 萬平方米,同比增長(zhǎng)達(dá) 商品房竣工面積為 平方米,基本與 2003 年持平。 在銷售方面,自 1998 年起, *市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長(zhǎng)。 2002年商品房銷售面積達(dá)到 平方米,同比增長(zhǎng) 平方米,同比增長(zhǎng) 2003 年,隨著國(guó)家宏觀條政策的影響,房地產(chǎn)銷售開始放緩,全年商品房銷售面積為 平方米 ,同比下降 住宅銷售面積為 平方米,同比下降 2004 年,盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯,但 *市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng),達(dá)到 平方米,增幅 字樓市場(chǎng) *市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心,相對(duì)分布區(qū)域較為集中。 表 *市寫字樓分布情況 分布區(qū)域 寫字樓數(shù)量 平均售價(jià) 平均租金 城北區(qū) 8 3500 元 / 400 500 元 / /年 市中心 19 5000 元 / 700 900 元 / /年 根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場(chǎng)狀況,可以將 *市寫字樓市場(chǎng)分為三類 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價(jià)格及其市場(chǎng)份額見下表: 表 *市寫字樓分類 分類 租金 售價(jià) 代表樓盤 市場(chǎng)情況 發(fā)展前景 C 類:中低檔 / /天以下 4000 元 /以下 多寶、金橋大廈 市場(chǎng)主流 將逐漸減少 B 類:中高檔 1 / /天 4000 5500 元 / 泰富、常信 份額較少 未來主流 A 類:高檔 / /天 7500 元 /左右 嘉業(yè)國(guó)貿(mào) 僅此一家 市場(chǎng)有待培育 從上表可以看出, *市目前的市場(chǎng)發(fā)展正從 C 類物業(yè) 普通中低檔寫字樓向 B 類 中高檔寫字樓逐步過渡,未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。 *新推出寫字樓個(gè)案主力價(jià)格在 4500 5500 元 /平方米左右,而高端市場(chǎng)其價(jià)格在 7500 元 /平方米左右,以目前的市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格抗性來看,即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付,銷售前景也不能過于樂觀。 業(yè)用房市場(chǎng) *市目前比 較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場(chǎng)商圈,此外,還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。 表 *市各商圈商鋪?zhàn)饨?商圈 營(yíng)業(yè)面積 ( ) 平均租金 (元 / /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機(jī)通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場(chǎng)商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是, *市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對(duì)較 少,主要集中在延陵西路和南大街兩個(gè)地段,市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 41的消費(fèi)者逛街首選延陵西路,而更有高達(dá) 50的消費(fèi)者逛街首選南大街。相比較而言,對(duì)于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低,均不超過 5%。 來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 從 2003 年 *市商品房竣工面積和銷售面積來看,竣工面積為 平方米,銷售面積為 平方米,供需之比為 ,供略大于求。 2004 年,這種情況有所好轉(zhuǎn),竣工面積為 平方米,銷售面積為 平方米,供需之比為 。說明 *市房地產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的 供不應(yīng)求,經(jīng)過近幾年的快 速發(fā)展之后,已經(jīng)進(jìn)入供求相對(duì)均衡的時(shí)期。 令人樂觀的是, *作為長(zhǎng)三角一個(gè)崛起中的城市,其房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然巨大,主要有以下幾方面需求支撐: 隨著 *市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,越來越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入 *,外來人口的增加勢(shì)必產(chǎn)生新的住房需求; 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大,舊房拆遷量逐年上升,動(dòng)遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重要組成部分; *市居民普遍居住老式住宅小區(qū),房型面積較小,隨著居民生活條件提高,改善居住條 件的需求強(qiáng)烈。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,在較大程度上抑制了投機(jī)性購房,緩解了商品房供求緊張矛盾,而新樓盤的大量上市,也將起到平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用。 2004 年 *一期、水木年華等樓盤相繼開盤,近期市區(qū)還將推出面積達(dá) 45 萬平方米的低價(jià)位定銷商品房,隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加,預(yù)計(jì)在未來的兩三年內(nèi),房?jī)r(jià)上升的空間將非常有限,房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)供求相對(duì)平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價(jià)格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時(shí)期。 未來的 *房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,專業(yè)化、規(guī)?;l(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 三、項(xiàng)目周邊 環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 目周邊環(huán)境 邊環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 *正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇,從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈,而上海、無錫、蘇州都在 *的南面,而 *是聯(lián)接蘇錫常的門戶,政府正在大力發(fā)展 *新區(qū)已是勢(shì)在必然。而 *緊接 *新區(qū)行政中心、商業(yè)中心,是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。 人文環(huán)境分析 *城南區(qū)域?yàn)槲幕?、旅游生態(tài)區(qū),西有鬲湖,南有太湖,同時(shí) *大學(xué)城,淹城春秋森林公園、 *技術(shù)開發(fā)區(qū),襯托 *市 *區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊(yùn)。而 *位于 *區(qū)核 心區(qū)位,盡占人文優(yōu)勢(shì)。 生態(tài)環(huán)境分析 *南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū):環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū), *地處其間,享受良好的生態(tài)旅游資源,具有極佳的居住空間。 具體表現(xiàn)為: 1、項(xiàng)目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。它的建成標(biāo)志著 *區(qū)新經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑中心的南移,對(duì) * *的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進(jìn)作用; 2、項(xiàng)目南面為 *區(qū)政府和 *大學(xué)城,是 *區(qū)行政中心和文化中心的象征。*區(qū)濃厚的文化氛圍,是 * *項(xiàng)目的潛力所在; 3、項(xiàng)目西南的春秋 淹城森林公園是 *區(qū)旅游度假、休閑的代表, * *受其生態(tài)旅游資源的薰陶,是最適合人居的社區(qū)之一。 邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 案名 綠園 100三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城 開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) *房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) *建設(shè)房產(chǎn) 規(guī)模 8 萬 13 萬 14 萬 35 萬 價(jià)格 3100 元 / 3250 元 / 3220 元 / 3300 元 / 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 規(guī)劃樓層 多層 /18 層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 */* /外地 */外地 /* */外地 / * 售樓處已基本裝修完成,銷售人員正處于培訓(xùn)期間,估計(jì)今年上半年開盤 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 周邊無競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 /形象包裝 價(jià)格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實(shí)力 價(jià)格 /學(xué)區(qū) /交通 價(jià)格 /學(xué)區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內(nèi)景觀配套 /品牌 /實(shí)力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周邊環(huán)境/規(guī)劃前景 / 配套設(shè)施 總體上來看,區(qū)域內(nèi)競(jìng) 爭(zhēng)性樓盤較多,已經(jīng)形成了 *區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。但由于目標(biāo)客戶群比較分散,因此銷售周期控制較長(zhǎng),推案量不大。從目前來看,隨園由于靠近大學(xué)城且交通非常便利,銷售情況較好,達(dá)到 80%,目標(biāo)客戶群輻射到 *市以及外地。其它幾個(gè)樓盤銷售情況也不錯(cuò),推出部分成交量都超過 60%。 析 地域優(yōu)勢(shì) 未來 *新都市中心區(qū)域,項(xiàng)目擁有無限升值潛力; 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 常武地區(qū)超大型生活社區(qū),融合國(guó)際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū); 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū),個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力 雄厚,本項(xiàng)目是目前 *區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤,投資價(jià)值極高; 超前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、 *房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢(shì)及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。 項(xiàng)目周邊的生活居住氛圍還未形成; 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足; 周邊的直通 *市區(qū)的公交線路不發(fā)達(dá),和 *市區(qū)的聯(lián)系度低。 本區(qū)域是 *區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和行政的中心,擁有濃厚的歷史、文化基礎(chǔ),有助于今后市場(chǎng)的挖掘和發(fā)展; 目前 * *的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中,因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g; 南田公園的開工、建 設(shè)及完成,將是 * *最大的周邊配套設(shè)施,也是 * *形象與品位的極大提升。 *區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以傳統(tǒng)型、私營(yíng)企業(yè)為主,個(gè)體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物; 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠(yuǎn)。 四、項(xiàng)目定位 品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具體表述如下: 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 各種健康、娛樂設(shè)施、 *物管多年管理經(jīng)驗(yàn),有口皆碑; 遠(yuǎn)離塵囂,但交通便利 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá); 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 1000 畝南田購物休閑公園; 高素質(zhì)的市政 配套 大學(xué)城、南田購物公園、行政中心; 高品質(zhì)的產(chǎn)品 國(guó)際規(guī)劃公司、國(guó)際園林設(shè)計(jì)大師傾情演譯。 格定位 多層和小高層部分價(jià)格定位采用市場(chǎng)定價(jià)法,選用臨近本項(xiàng)目且同屬于高檔住宅的項(xiàng)目作為可比樣本,結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行比較修正,從而得出本項(xiàng)目最合適的市場(chǎng)參考價(jià)格。本項(xiàng)目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。 對(duì)于別墅項(xiàng)目,由于項(xiàng)目周邊無可參照樣本,故本項(xiàng)目以現(xiàn)在售價(jià)為準(zhǔn)。目前聯(lián)排別墅 165 萬 /套,獨(dú)立別墅 355 萬 /套。 表 市場(chǎng)比較法定價(jià) 比較內(nèi)容 權(quán)重 綠園 100 三期 隨園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 部環(huán)境 25% 區(qū)環(huán)境 10% 業(yè)類型 25% 1 型設(shè)計(jì) 10% 活配套 10% 題提煉 5% 計(jì) 100% / 各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到 : 比較項(xiàng)目 價(jià)格修正 市場(chǎng)參考價(jià)格 綠園 100 三期 5800/504 隨園 4300/464 經(jīng)過對(duì)比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考價(jià)在3464 /平方米 ,因此,本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考均價(jià)為 3500 元 /平方米。 戶定位 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體; *區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員; *區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士; 長(zhǎng)期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的 *市人士; *區(qū)私營(yíng)企業(yè)業(yè)主; 部分 *市區(qū)富有居民。 五、財(cái)務(wù)分析 術(shù)指標(biāo) 說明 * *總占地 頃,地上 總建筑面積 847,200 平方米,其中住宅部分共計(jì) 677,112 平方米, 獨(dú)立及聯(lián)排 別墅 共計(jì) 34,888 平方米, 商業(yè) 街 48,000 平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米, 公建配套 面積為 72,200 平方米 。 各期開發(fā)詳情見下表: 物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計(jì) 土地面積 309,178,488,總建筑面積 368,525,893,地上總建筑面積 340,506,847,可售建筑面積 311,463,775,住宅 245,431,677,別墅 34,34,商業(yè)街 21,26,48,沿街商業(yè) 10,5,15,公建配套 29,43,72,地下總建筑面 積 27,19,46,東區(qū)已于 2004 年 3 月開始預(yù)售,預(yù)計(jì)于 2005 年底竣工。西區(qū)預(yù)計(jì)將于 2006年底開始預(yù)售,預(yù)計(jì)于 2009 年建成,項(xiàng)目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年,西區(qū)為 4 年。 區(qū) 財(cái)務(wù) 測(cè)算 根據(jù) *市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來預(yù)期,本項(xiàng)目住宅目前銷售均價(jià)為3,500 元 /平方米,未來商業(yè)街銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 6,000 元 /平方米,沿街商鋪銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8,000 元 /平方米,機(jī)動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元 /個(gè)上下浮動(dòng)。 銷售收入測(cè)算如下: 銷售收入測(cè)算 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 銷售收入( 合計(jì)( 2004 年 2005 年 住宅銷售單價(jià) ,3, 住宅銷售面積 00,45,245,1 住宅銷售收入 00,000,160,142,760,142,別墅銷售單價(jià) , 別墅銷售面積 4,34,2 別墅銷售收入 91,884,191,884,商業(yè)街銷售單價(jià) 6, 商業(yè)街銷售面積 21,21,3 商業(yè)街銷售收入 126,774,126,774,沿街商業(yè)銷售單價(jià) 8, 沿街商業(yè)銷售面積 10,10,4 沿街商業(yè)銷售收入 80,000,80,000,車位銷售單價(jià) 70, 車位銷售個(gè)數(shù) 個(gè) 1,1,5 車位銷售收入 82,600,82,600,6 總銷售收入 91,884,449,516,1,241,400,本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如 下表所示: 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積 ( ( ) ( 1 前期工程費(fèi) 142,208, 前期規(guī)費(fèi) 90,262,368,規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 40,894,368,其他前期費(fèi) 11,052,368,2 建安工程費(fèi) 361,105, 住宅 270,330,1,245,別墅 31,399,34,商業(yè)街 19,016,21,沿街商業(yè) 10,000,1,10,地下車庫 30,360,1,27,3 公共配套設(shè)施費(fèi) 29,045, 公建配套設(shè)施 29,045,1,29,4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 102,261, 供電 24,941,311,供水 18,706,311,郵電 1,558,311,雨污水 6,235,311, 智能化 10,288,311,室外工程費(fèi) 40,530,311,5 后期成本 6,547, 物業(yè)維修基金 3,741,311,交接費(fèi)用 935,311,交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 1,870,311,建設(shè)成本合計(jì) 641,168, 本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下: 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算指標(biāo) 估算金額( 2002 年中 2003 年 2004 年 2005 年 一、 現(xiàn)金流入 791,884,449,516,銷售收入 791,884,449,516,二、 現(xiàn)金流出 87,478,8,105,487,579,325,107,1 總投資 87,478,8,105,433,792,294,422,土地出讓金 70,762, 契稅 2,830, 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6,848, 其他 7,036, 建設(shè)成本 384,700,256,467,管理費(fèi)用 10,929,10,929,銷售費(fèi)用 15,837,8,990,財(cái)務(wù)費(fèi)用 8,105,9,456,9,456,不可預(yù)見費(fèi) 12,867,8,578,2 營(yíng)業(yè)稅及附加 43,949,24,948,3 土地增值稅預(yù)征 1% 2% 9,837,5,736,三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (87,478,(8,105,304,304,124,409,所得稅 68,877,41,055,四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (87,478,(8,105,235,426,83,354,五、 稅后凈現(xiàn)值 (87,478,(7,505,201,840,66,169,由以上各表可知,本項(xiàng)目東區(qū)總銷售收入為 ,總投資為 ,稅后凈利潤(rùn) 稅后銷售利潤(rùn)率 在 8折現(xiàn)率下,凈現(xiàn)值為 173,026,167元,項(xiàng)目回籠資金的速度非???,
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