某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告[Word完整版可編輯]

目 錄 一、總論 . 2 目簡(jiǎn)介 . 2 目位置 . 2 目現(xiàn)狀 . 2 目總體規(guī)劃要求 . 2 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 3 目法人概況 . 3 制依據(jù) . 4 論 . 4 二、市場(chǎng)分析 . 4 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 4 觀經(jīng)濟(jì)分析 . 5 口 . 5 活水平 . 6 住狀況 . 6 來走勢(shì) . 7 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 7 房地產(chǎn)綜述 . 8 字樓市場(chǎng) . 8 業(yè)用房市場(chǎng) . 9 來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 . 9 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 . 10 目周邊環(huán)境 . 11 邊環(huán)境分析 . 11 邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 . 11 析 . 12 四、項(xiàng)目定位 . 13 品定位 . 13 格定位 . 14 戶定位 . 14 五、財(cái)務(wù)分析 . 15 術(shù)指標(biāo)說明 . 15 區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 . 15 區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 . 17 一、總論 目簡(jiǎn)介 目位置 * *，位于 *區(qū) *鎮(zhèn) ,具體位置在花園街以西、長(zhǎng)虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，南臨 *區(qū)政府和 *大學(xué)城，東接規(guī)劃中占地 1000 畝的南田休閑購物公園；西靠建設(shè)中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園；北倚 *區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 *鎮(zhèn)和 *廣電中心 ,是將來大 *的集居住、教育、文化、旅游、消費(fèi)、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。 目現(xiàn)狀 項(xiàng)目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多 萬，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。 A、 * *東區(qū)：已全面開發(fā)，項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。項(xiàng)目總體銷售情況良好，銷售率大約為 70%。 B、 * *西區(qū)： 在 * *東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場(chǎng)營(yíng)造下， *區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。目前， * *西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有 多層、小高層、高層等多種形態(tài)。 目總體規(guī)劃要求 * *項(xiàng)目由江蘇 *房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國(guó)際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司： * （法國(guó)）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司： *景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。 開發(fā)宗旨為把本項(xiàng)目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項(xiàng)目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國(guó)際化人居生活的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和原則。 根據(jù)規(guī)劃， * *項(xiàng)目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團(tuán)。其中，別墅為 102 套；多層約 2000 多套；高層及小高層約 3000 多套。居住人口可達(dá) 20000余人。另外，項(xiàng)目還配套了 500 米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所、實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、老 人養(yǎng)生活動(dòng)區(qū)、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活市場(chǎng)等小區(qū)配套。 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 總用地面積 頃 地上總建筑面積 容積率 建筑密度 綠地率 機(jī)動(dòng)車位數(shù) 4000 個(gè) 非機(jī)動(dòng)車位數(shù) 15000 個(gè) 目法人概況 企業(yè)名稱： 江蘇 *房產(chǎn)股份有限公司 住 所： *技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 法定代表人： * 注冊(cè)資本： 10018 萬 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù) *房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和 *市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有： 1、 *市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 2、 * *地塊控規(guī)圖。 3、 *市規(guī)劃國(guó)土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求。 論 項(xiàng)目地塊在區(qū)位、配 套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。位于 *市 *區(qū)富裕的 *鎮(zhèn)，距離 *區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng) *區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善 *區(qū)居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用。同時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非?？捎^： 東區(qū) 預(yù)計(jì)總銷售收入為 投資為 ，稅后凈利潤(rùn) ， 稅后銷售利潤(rùn)率 西區(qū) 預(yù)計(jì)總銷售收入為 ，總投資為 ，稅后凈利潤(rùn) ， 稅后銷售利潤(rùn)率 將給本公司帶來巨大的利潤(rùn)，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，本項(xiàng) 目十分可行。 二、市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 *市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城 市和長(zhǎng)江三角洲最早開放的地區(qū)之一。改革開放以來， *市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國(guó)城市綜合實(shí)力“ 50 強(qiáng)”和投資環(huán)境“ 40 優(yōu)”城市。 觀經(jīng)濟(jì)分析 2004 年， *市 計(jì)將達(dá)到 1100 億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng) 成為江蘇 省 又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量 “超千億 ”的地級(jí)市，這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。同樣具有跨越式意義的發(fā)展指標(biāo)是，去年 *市人均 現(xiàn) 行匯率計(jì)算達(dá)到3800 美元。 根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均 元左右是進(jìn)入中等以上收入國(guó)家或地區(qū)的門檻。考察當(dāng)今發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 1000 到 2000美元，日本用了 6 年時(shí)間，德國(guó) 9 年、英國(guó)和法國(guó) 13 年；從 2000 到 3000 美元，日本 3 年、德國(guó) 6 年、英國(guó)和法國(guó) 7 年、美國(guó) 12 年。 *市在 1994 年人均 到 1000 美元， 6 年 時(shí)間 突破 2000 美元， 4 年時(shí)間突 破 3800 美元。 2004 年， *市 預(yù)計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 580 億元，比上年增長(zhǎng) 30%，其中工業(yè)投資完成 340 億元，比上年增長(zhǎng) 35%左右； *技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資 32 億元，比上年增長(zhǎng) 44%。 口 截止 2004 年底， *市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 人，比上年增長(zhǎng) 其中市區(qū)人口為 人，增長(zhǎng) 外來人口達(dá)到 人，外來人口總量達(dá)到了一個(gè)新的峰值。 活水平 當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 到 3000 美元左右時(shí)，居民的消費(fèi)開始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門測(cè)算， 2004 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 12867 元，農(nóng)民人均純收入將超過 6280 元，均居全省第三位。 2004 年， *人 民 生活 發(fā)生巨大的變化。 住房 不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。出行 感嘆私家車增長(zhǎng)速度之快。餐飲 去年全市餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) 元，更多 *人走進(jìn)餐廳，享受生活。 2004 年，全市的社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活質(zhì)量進(jìn)一步提高、文化設(shè)施進(jìn)一步普及 。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府更有實(shí)力為百姓的美好生活錦上添花。去年 *元，其中地方一般預(yù)算收入達(dá) 元，增長(zhǎng) 住狀況 近年來，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展， *市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。居民 人均居住面積從 2000年的 004年末的 2004年 *市統(tǒng)計(jì)局對(duì)市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示： 截止 2004 年 5 月， *市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 方米，人均建筑面積為 方米，與 2002 年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了6 平方米，人均建筑面積增加了 方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 家庭住宅建筑面積在 30方米之間，有 家庭住房建筑面積在 60方米之間， 家庭住宅建筑面積在 90方米之間，還有 居民住房建筑面積在 120 平方米以上。一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有 城鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2002 年調(diào)查結(jié)果上升 來走勢(shì) 2005 年，是 *實(shí)現(xiàn) “十五 ”計(jì)劃目標(biāo)，銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是 *市力爭(zhēng) “兩 個(gè)率先 ”、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。經(jīng)濟(jì)總量躍上 “千億級(jí) ”平臺(tái)， *站在了一個(gè)更新的發(fā)展起點(diǎn)。 在市委九屆十二次全會(huì)上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，統(tǒng)籌安排，明確提出， 2005 年要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益上來，全力推進(jìn) “兩個(gè)率先 ”和富民強(qiáng)市；全力推進(jìn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進(jìn)外資民資新一輪突破；全力推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進(jìn)生態(tài) *建設(shè)；全力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。 預(yù)計(jì) *市明年國(guó)民 生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 13%；地方 一般預(yù)算收入增長(zhǎng) 15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25%；協(xié)議注冊(cè)外資和實(shí)際到賬外資均增長(zhǎng) 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在 1 以內(nèi)。 從以上 *市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年 *市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對(duì)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2004 年，雖然國(guó)家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長(zhǎng)、加息等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但 *市房地 產(chǎn)開發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，比上年同比增長(zhǎng) 在建商品房屋施工面積達(dá) 991 萬，增長(zhǎng) 其中新開工面積 ，增長(zhǎng) 房屋竣工面積 ，與上年持平；房屋銷售面積 ，比上年增長(zhǎng) 90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷售。 房地產(chǎn)綜述 自 1998 年以來， *市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)。盡管 2004 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會(huì)固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達(dá) 達(dá)到 元。 在房地產(chǎn)供應(yīng)方面， 2004 年， *市商品房施工面積達(dá)到 991 萬平方米，同比增長(zhǎng)達(dá) 商品房竣工面積為 平方米，基本與 2003 年持平。 在銷售方面，自 1998 年起， *市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長(zhǎng)。 2002年商品房銷售面積達(dá)到 平方米，同比增長(zhǎng) 平方米，同比增長(zhǎng) 2003 年，隨著國(guó)家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 平方米 ,同比下降 住宅銷售面積為 平方米，同比下降 2004 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但 *市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)，達(dá)到 平方米，增幅 字樓市場(chǎng) *市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對(duì)分布區(qū)域較為集中。 表 *市寫字樓分布情況 分布區(qū)域 寫字樓數(shù)量 平均售價(jià) 平均租金 城北區(qū) 8 3500 元 / 400 500 元 / /年 市中心 19 5000 元 / 700 900 元 / /年 根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場(chǎng)狀況，可以將 *市寫字樓市場(chǎng)分為三類 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價(jià)格及其市場(chǎng)份額見下表： 表 *市寫字樓分類 分類 租金 售價(jià) 代表樓盤 市場(chǎng)情況 發(fā)展前景 C 類：中低檔 / /天以下 4000 元 /以下 多寶、金橋大廈 市場(chǎng)主流 將逐漸減少 B 類：中高檔 1 / /天 4000 5500 元 / 泰富、常信 份額較少 未來主流 A 類：高檔 / /天 7500 元 /左右 嘉業(yè)國(guó)貿(mào) 僅此一家 市場(chǎng)有待培育 從上表可以看出， *市目前的市場(chǎng)發(fā)展正從 C 類物業(yè) 普通中低檔寫字樓向 B 類 中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。 *新推出寫字樓個(gè)案主力價(jià)格在 4500 5500 元 /平方米左右，而高端市場(chǎng)其價(jià)格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。 業(yè)用房市場(chǎng) *市目前比 較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場(chǎng)商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。 表 *市各商圈商鋪?zhàn)饨?商圈 營(yíng)業(yè)面積 ( ) 平均租金 (元 / /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機(jī)通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場(chǎng)商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是， *市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對(duì)較 少，主要集中在延陵西路和南大街兩個(gè)地段，市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 41的消費(fèi)者逛街首選延陵西路，而更有高達(dá) 50的消費(fèi)者逛街首選南大街。相比較而言，對(duì)于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過 5%。 來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 從 2003 年 *市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 平方米，銷售面積為 平方米，供需之比為 ,供略大于求。 2004 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 平方米，銷售面積為 平方米，供需之比為 。說明 *市房地產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的 供不應(yīng)求，經(jīng)過近幾年的快 速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供求相對(duì)均衡的時(shí)期。 令人樂觀的是， *作為長(zhǎng)三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： 隨著 *市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入 *，外來人口的增加勢(shì)必產(chǎn)生新的住房需求； 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動(dòng)遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重要組成部分； *市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條 件的需求強(qiáng)烈。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用。 2004 年 *一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達(dá) 45 萬平方米的低價(jià)位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計(jì)在未來的兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)供求相對(duì)平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價(jià)格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時(shí)期。 未來的 *房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 三、項(xiàng)目周邊 環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 目周邊環(huán)境 邊環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 *正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，而上海、無錫、蘇州都在 *的南面，而 *是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展 *新區(qū)已是勢(shì)在必然。而 *緊接 *新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。 人文環(huán)境分析 *城南區(qū)域?yàn)槲幕?、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時(shí) *大學(xué)城，淹城春秋森林公園、 *技術(shù)開發(fā)區(qū)，襯托 *市 *區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊(yùn)。而 *位于 *區(qū)核 心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢(shì)。 生態(tài)環(huán)境分析 *南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)， *地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。 具體表現(xiàn)為： 1、項(xiàng)目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。它的建成標(biāo)志著 *區(qū)新經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑中心的南移，對(duì) * *的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進(jìn)作用； 2、項(xiàng)目南面為 *區(qū)政府和 *大學(xué)城，是 *區(qū)行政中心和文化中心的象征。*區(qū)濃厚的文化氛圍，是 * *項(xiàng)目的潛力所在； 3、項(xiàng)目西南的春秋 淹城森林公園是 *區(qū)旅游度假、休閑的代表， * *受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。 邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 案名 綠園 100三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城 開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) *房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) *建設(shè)房產(chǎn) 規(guī)模 8 萬 13 萬 14 萬 35 萬 價(jià)格 3100 元 / 3250 元 / 3220 元 / 3300 元 / 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 規(guī)劃樓層 多層 /18 層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 */* /外地 */外地 /* */外地 / * 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，估計(jì)今年上半年開盤 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 周邊無競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 /形象包裝 價(jià)格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實(shí)力 價(jià)格 /學(xué)區(qū) /交通 價(jià)格 /學(xué)區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內(nèi)景觀配套 /品牌 /實(shí)力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周邊環(huán)境/規(guī)劃前景 / 配套設(shè)施 總體上來看，區(qū)域內(nèi)競(jìng) 爭(zhēng)性樓盤較多，已經(jīng)形成了 *區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。但由于目標(biāo)客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長(zhǎng)，推案量不大。從目前來看，隨園由于靠近大學(xué)城且交通非常便利，銷售情況較好，達(dá)到 80%，目標(biāo)客戶群輻射到 *市以及外地。其它幾個(gè)樓盤銷售情況也不錯(cuò)，推出部分成交量都超過 60%。 析 地域優(yōu)勢(shì) 未來 *新都市中心區(qū)域，項(xiàng)目擁有無限升值潛力； 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國(guó)際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)； 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力 雄厚，本項(xiàng)目是目前 *區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價(jià)值極高； 超前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、 *房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢(shì)及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。 項(xiàng)目周邊的生活居住氛圍還未形成； 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足； 周邊的直通 *市區(qū)的公交線路不發(fā)達(dá)，和 *市區(qū)的聯(lián)系度低。 本區(qū)域是 *區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎(chǔ)，有助于今后市場(chǎng)的挖掘和發(fā)展； 目前 * *的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； 南田公園的開工、建 設(shè)及完成，將是 * *最大的周邊配套設(shè)施，也是 * *形象與品位的極大提升。 *區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以傳統(tǒng)型、私營(yíng)企業(yè)為主，個(gè)體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠(yuǎn)。 四、項(xiàng)目定位 品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具體表述如下： 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 各種健康、娛樂設(shè)施、 *物管多年管理經(jīng)驗(yàn)，有口皆碑； 遠(yuǎn)離塵囂，但交通便利 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 1000 畝南田購物休閑公園； 高素質(zhì)的市政 配套 大學(xué)城、南田購物公園、行政中心； 高品質(zhì)的產(chǎn)品 國(guó)際規(guī)劃公司、國(guó)際園林設(shè)計(jì)大師傾情演譯。 格定位 多層和小高層部分價(jià)格定位采用市場(chǎng)定價(jià)法，選用臨近本項(xiàng)目且同屬于高檔住宅的項(xiàng)目作為可比樣本，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行比較修正，從而得出本項(xiàng)目最合適的市場(chǎng)參考價(jià)格。本項(xiàng)目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。 對(duì)于別墅項(xiàng)目，由于項(xiàng)目周邊無可參照樣本，故本項(xiàng)目以現(xiàn)在售價(jià)為準(zhǔn)。目前聯(lián)排別墅 165 萬 /套，獨(dú)立別墅 355 萬 /套。 表 市場(chǎng)比較法定價(jià) 比較內(nèi)容 權(quán)重 綠園 100 三期 隨園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 部環(huán)境 25% 區(qū)環(huán)境 10% 業(yè)類型 25% 1 型設(shè)計(jì) 10% 活配套 10% 題提煉 5% 計(jì) 100% / 各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到 ： 比較項(xiàng)目 價(jià)格修正 市場(chǎng)參考價(jià)格 綠園 100 三期 5800/504 隨園 4300/464 經(jīng)過對(duì)比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考價(jià)在3464 /平方米 ,因此，本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考均價(jià)為 3500 元 /平方米。 戶定位 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； *區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員； *區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； 長(zhǎng)期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的 *市人士； *區(qū)私營(yíng)企業(yè)業(yè)主； 部分 *市區(qū)富有居民。 五、財(cái)務(wù)分析 術(shù)指標(biāo) 說明 * *總占地 頃，地上 總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計(jì) 677,112 平方米， 獨(dú)立及聯(lián)排 別墅 共計(jì) 34,888 平方米， 商業(yè) 街 48,000 平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米， 公建配套 面積為 72,200 平方米 。 各期開發(fā)詳情見下表： 物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計(jì) 土地面積 309,178,488,總建筑面積 368,525,893,地上總建筑面積 340,506,847,可售建筑面積 311,463,775,住宅 245,431,677,別墅 34,34,商業(yè)街 21,26,48,沿街商業(yè) 10,5,15,公建配套 29,43,72,地下總建筑面 積 27,19,46,東區(qū)已于 2004 年 3 月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2005 年底竣工。西區(qū)預(yù)計(jì)將于 2006年底開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2009 年建成，項(xiàng)目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。 區(qū) 財(cái)務(wù) 測(cè)算 根據(jù) *市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來預(yù)期，本項(xiàng)目住宅目前銷售均價(jià)為3,500 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 6,000 元 /平方米，沿街商鋪銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8,000 元 /平方米，機(jī)動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元 /個(gè)上下浮動(dòng)。 銷售收入測(cè)算如下： 銷售收入測(cè)算 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 銷售收入（ 合計(jì)（ 2004 年 2005 年 住宅銷售單價(jià) ,3, 住宅銷售面積 00,45,245,1 住宅銷售收入 00,000,160,142,760,142,別墅銷售單價(jià) , 別墅銷售面積 4,34,2 別墅銷售收入 91,884,191,884,商業(yè)街銷售單價(jià) 6, 商業(yè)街銷售面積 21,21,3 商業(yè)街銷售收入 126,774,126,774,沿街商業(yè)銷售單價(jià) 8, 沿街商業(yè)銷售面積 10,10,4 沿街商業(yè)銷售收入 80,000,80,000,車位銷售單價(jià) 70, 車位銷售個(gè)數(shù) 個(gè) 1,1,5 車位銷售收入 82,600,82,600,6 總銷售收入 91,884,449,516,1,241,400,本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如 下表所示： 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積 （ （ ） （ 1 前期工程費(fèi) 142,208, 前期規(guī)費(fèi) 90,262,368,規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 40,894,368,其他前期費(fèi) 11,052,368,2 建安工程費(fèi) 361,105, 住宅 270,330,1,245,別墅 31,399,34,商業(yè)街 19,016,21,沿街商業(yè) 10,000,1,10,地下車庫 30,360,1,27,3 公共配套設(shè)施費(fèi) 29,045, 公建配套設(shè)施 29,045,1,29,4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 102,261, 供電 24,941,311,供水 18,706,311,郵電 1,558,311,雨污水 6,235,311, 智能化 10,288,311,室外工程費(fèi) 40,530,311,5 后期成本 6,547, 物業(yè)維修基金 3,741,311,交接費(fèi)用 935,311,交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 1,870,311,建設(shè)成本合計(jì) 641,168, 本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算指標(biāo) 估算金額（ 2002 年中 2003 年 2004 年 2005 年 一、 現(xiàn)金流入 791,884,449,516,銷售收入 791,884,449,516,二、 現(xiàn)金流出 87,478,8,105,487,579,325,107,1 總投資 87,478,8,105,433,792,294,422,土地出讓金 70,762, 契稅 2,830, 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6,848, 其他 7,036, 建設(shè)成本 384,700,256,467,管理費(fèi)用 10,929,10,929,銷售費(fèi)用 15,837,8,990,財(cái)務(wù)費(fèi)用 8,105,9,456,9,456,不可預(yù)見費(fèi) 12,867,8,578,2 營(yíng)業(yè)稅及附加 43,949,24,948,3 土地增值稅預(yù)征 1% 2% 9,837,5,736,三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (87,478,(8,105,304,304,124,409,所得稅 68,877,41,055,四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (87,478,(8,105,235,426,83,354,五、 稅后凈現(xiàn)值 (87,478,(7,505,201,840,66,169,由以上各表可知，本項(xiàng)目東區(qū)總銷售收入為 ，總投資為 ，稅后凈利潤(rùn) 稅后銷售利潤(rùn)率 在 8折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為 173,026,167元，項(xiàng)目回籠資金的速度非?？?，