某時(shí)尚廣場(chǎng)J1J2住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 某 時(shí)尚廣場(chǎng) 宅 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄 第 1章 . 前言 1 項(xiàng)目意義 1 主要結(jié)論 1 第 2章 . 宏觀背景分析 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r概述 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 3 需求分析 5 第 3章 . 項(xiàng)目分析 9 項(xiàng)目概述 9 市場(chǎng)定位 12 客戶定位 13 產(chǎn)品定位 14 產(chǎn)品設(shè)想 15 價(jià)格預(yù)測(cè) 15 第 4章 . 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 17 測(cè)算說明 17 開發(fā)計(jì)劃 19 財(cái)務(wù)指標(biāo) 預(yù)測(cè) 22 資金計(jì)劃 23 2 敏感性及風(fēng)險(xiǎn)分析 25 第 5章 . 項(xiàng)目結(jié)論 某 時(shí)尚廣場(chǎng) 項(xiàng)目可行性 研究 報(bào)告 目錄 第 1章 . 前言 1 項(xiàng)目意義 1 主要結(jié)論 1 第 2章 . 宏觀背景分析 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r概述 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 3 需求分析 5 第 3章 . 項(xiàng)目分析 9 項(xiàng)目概述 9 市場(chǎng)定位 12 客戶定位 13 產(chǎn)品定位 14 產(chǎn)品設(shè)想 15 價(jià)格預(yù)測(cè) 15 第 4章 . 經(jīng) 濟(jì)測(cè)算 17 測(cè)算說明 17 開發(fā)計(jì)劃 19 財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè) 22 資金計(jì)劃 23 3 敏感性及風(fēng)險(xiǎn)分析 25 第 5章 . 項(xiàng)目結(jié)論 26 第 1章 . 前言 本報(bào)告是針對(duì)時(shí)尚廣場(chǎng)西北角 項(xiàng)目意義 時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目是 天津 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)重要的城市功能綜合項(xiàng)目。它被納入了 天津 市委市政府十年初步建成濱海新區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃。是 天津 開發(fā)區(qū)建區(qū)二十周年形象年建設(shè)目標(biāo)的重要組成部分。它的建設(shè)將配合 天津 城市東移的戰(zhàn)略需要，在 天津 的東部建成一個(gè)大型的多功能現(xiàn)代化區(qū)域，成為展示 天津 現(xiàn) 代化風(fēng)貌的 “ 城市名片 ” ，為 天津 東部進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)外交流和資源整合提供一個(gè)重要的平臺(tái)。 時(shí)尚廣場(chǎng)作為都市服務(wù)綜合體將大大提高開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代化服務(wù)水平，對(duì)提升開發(fā)區(qū)的整體形象，改善開發(fā)區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境和生活質(zhì)量有著十分重要的作用。它的建成將使開發(fā)區(qū)不再僅僅是一個(gè)適合于工作 的區(qū)域，同時(shí)還是一個(gè)適合于居住和休閑的區(qū)域。因此它的建設(shè)將為開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)提升提供強(qiáng)有力的支持。 主要結(jié)論 時(shí)尚廣場(chǎng) 宅項(xiàng)目 具有較好的償貸能力 備注 總投資（萬(wàn)元） 74125 預(yù)計(jì)銷售收入（萬(wàn)元） 92523 平均價(jià)格 6200元 /平方米 所得稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 11049 所得稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 6469 銷售凈利潤(rùn)率 銷售毛利率 4 融資后的內(nèi)部收益率 21% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (折現(xiàn)率 6%)（萬(wàn)元） 3948 考慮融資成本后 第 2章 . 宏觀背景分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r概述 天津 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r概述 表 2天津 近年來的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 全市人口（萬(wàn)人） 1,區(qū)人口（萬(wàn)人） 元） 1, 固定資產(chǎn)投資（億元） 本建設(shè)投資（億元） 均可支配收入（元） 7,111 7,470 8,141 8,959 9,338 10313 儲(chǔ)蓄總額（億元） 1,148 1,486 房面積（平方米） 表 2天津 是一個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好且增長(zhǎng)較快的城市； 2003年 天津 常住人口城鎮(zhèn)化率為 比上年末提高了個(gè) 此可知： 天津 的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有上行的潛力。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 2003年 天津 生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要力量，完成 增加值 元，增長(zhǎng) 比上年加快 百分點(diǎn)，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 。第三產(chǎn)業(yè)積極化解非典負(fù)面影響，完成增加值 元，增長(zhǎng) 。三次產(chǎn)業(yè)的比重分別為 和 。 5 表 2天津 近年來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 年份 1999 2000 2001 2002 2003 第一產(chǎn)業(yè) 二產(chǎn)業(yè) 三產(chǎn)業(yè) 上表可以看出， 天津 的第三產(chǎn)業(yè)的比例不足 50%，未來上揚(yáng)空間很大。 開發(fā)區(qū)的宏觀環(huán)境分析 表 2發(fā)區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 常住人口（人） 53,839 83,196 從業(yè)人員（萬(wàn)人） 205,884 231,957 元） 定資產(chǎn)投資（億元） 本建設(shè)投資（億元） 均 元） 口總額（億元） 發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展的勢(shì)頭，從 1998 2003年，開發(fā)區(qū) 7，遠(yuǎn)高于 天津 其他城區(qū)及全市水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 投資 表 2年來 天津 的房地產(chǎn)投資情況表 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 房地產(chǎn)投資（億元） 長(zhǎng)率（ %） 從上表可以看出， 天津 房地產(chǎn)投資在 2000年以前保持一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)， 2001 年進(jìn)入快 6 速發(fā)展期，尤其是 2003年，投資增長(zhǎng)高達(dá) 20。 天津 的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。 價(jià)格 （數(shù)據(jù)出處： 天津 市房管局） 通過上圖看出， 1997年以來 天津 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。從 2000年的 “ 谷底 ”2473 元 /平方米 2004年一季度的 “ 波峰 ”3226 元 /平方米，四年多的時(shí)間只上漲了 753元 /平方米，平均年增長(zhǎng) 188元 /平方米，年均增長(zhǎng)率 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 天津 市 2004年一季度住宅價(jià)格的快速上揚(yáng)可以看作 “ 價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn) ” 的市場(chǎng)的理性回歸。 對(duì)比全國(guó) 房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的城市， 天津 的商品房?jī)r(jià)格具備合理的上升空間。 供應(yīng)狀況 1. 天津 市場(chǎng)供應(yīng)量 （數(shù)據(jù)出處： 天津 市房管局網(wǎng)站） 通過上圖看出： 從 2002年開始，新開工面積與竣工面積漸趨一致，市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn)增長(zhǎng)，這說明 天津 市的住宅供應(yīng)市場(chǎng)較為理性。 2. 周邊供應(yīng)量 表 2尚廣場(chǎng)周邊 住宅項(xiàng)目 的供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 占地 （萬(wàn)平米） 建筑面積（萬(wàn)平米） 容積率 泰豐花園三期 開發(fā)區(qū) 都天元 開發(fā)區(qū) 時(shí)代 開發(fā)區(qū) 8 20 7 華納別墅 開發(fā)區(qū) 4 亨康庭 開發(fā)區(qū) 6 10 水園 塘沽 4 蘭世紀(jì) 塘沽 20 計(jì)（平均） 發(fā)區(qū)目前整體供應(yīng)量不大，且每個(gè)盤的規(guī)模不大，容積率普遍低于 3。 銷售狀況 表 2天津 近年商品房銷售量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 銷售面積（萬(wàn)平方米） 長(zhǎng)率（ %） 銷售與投資同比例增長(zhǎng)，說明 天津 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供銷兩旺的良性局面。 需求分析 客戶特點(diǎn) 1. 行業(yè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析：高收入者比較集中的行業(yè)多出自商業(yè)、金融、電子技術(shù)、政府部門等。一方面因?yàn)橐陨闲袠I(yè)的收入中彈性部分較大，具備短時(shí)間內(nèi)提供高收入的條件，另一方面因?yàn)橐陨闲袠I(yè)可以提供比較理想的收入證明，被訪者進(jìn)行貸款購(gòu)房時(shí)比較方便。 2. 年齡 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析：年齡多集中于 263. 教育背景 多數(shù)具有中大專和大學(xué)以上學(xué)歷 需求特點(diǎn) 1. 價(jià)格 調(diào) 研問卷中，可以接受 4001平米的被訪者人數(shù)最多，占被訪總量的 67%。 8 目前 天津 市中高檔高層的銷售價(jià)格基本在 5000 8000 元之間。這一價(jià)格已接近了別墅項(xiàng)目的價(jià)格。 通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)高層的期望價(jià)格普遍低于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)格。如何增加產(chǎn)品的 附加值，使消費(fèi)者認(rèn)為物有所值，是打開市場(chǎng)的一個(gè)突破口 時(shí)尚廣場(chǎng)的整體定位恰恰體現(xiàn)了這一市場(chǎng)需求。 2. 面積需求 根據(jù)高端訪談內(nèi)容分析：被訪者在選購(gòu) 1居室戶型時(shí)，對(duì)住宅總面積要求較大，并希望得到閣樓、露臺(tái)等附屬功能區(qū)間；同時(shí)傳統(tǒng)一居一廳的布局已經(jīng)難以滿足被訪者的居住需求，被訪者開始關(guān)注有合理分隔的一居兩廳型住宅，以滿足會(huì)客、辦公等各方面的需求。 被訪者在選購(gòu) 2居室和三居室時(shí)，普遍追求結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理的房型設(shè)計(jì)；并希望在保留現(xiàn)有客廳面積的同時(shí)縮小住宅的整體面積，以達(dá)到降低整體價(jià)格，產(chǎn)品合理實(shí)用的效果。 被訪者在選購(gòu)四居室時(shí)，同樣不希望住宅整體面積過大，造成空間空曠的感覺與面積的浪費(fèi)。151是通過問卷同積顯示， 191 3. 戶型 通過對(duì)問卷的統(tǒng)計(jì)分析，被訪者對(duì)于兩居室和三居室住宅的需求度較高，分別占到被訪總量的 55%和 而在兩居室房型中，被訪者對(duì)兩室一廳一衛(wèi)戶型的認(rèn)可度較高，三居室房型中，被訪者對(duì)三室兩廳兩衛(wèi)戶型的認(rèn)可度較高。 需求預(yù)測(cè) 1. 開發(fā)區(qū)住宅需求預(yù)測(cè) 表 2發(fā)區(qū) 住宅需求預(yù)測(cè) 9 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 開發(fā)區(qū)就業(yè)人口 (萬(wàn) ) 發(fā)區(qū)常住人口 (萬(wàn) ) 發(fā)區(qū)人均面積 (平方米 /人 ) 發(fā)區(qū)住房需求 (萬(wàn)平方米 ) 房需求累計(jì) (萬(wàn)平方米 ) 發(fā)區(qū)未來就業(yè)增長(zhǎng)率 5% 開發(fā)區(qū)累計(jì)住宅竣工 平方米 人均居住面積增長(zhǎng)率 開發(fā)區(qū)常住人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 2012年常住人口就業(yè)人口比 50% 從開發(fā)區(qū)未來的住宅需求分析可以看出，未來的開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)有較大的市場(chǎng)需求，而由于受土地供應(yīng)的限制，開發(fā)區(qū)的住宅供應(yīng)量是比較少的，由此可見：時(shí)尚廣場(chǎng)的 住宅項(xiàng)目 將具有較好的市場(chǎng)前景。 第 3章 . 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概述 時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目位于 天津 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊臨已經(jīng)建成的 某 體育場(chǎng)和 天津 國(guó)際會(huì)展中心，是一個(gè)集高檔商業(yè)、商務(wù)、健身、娛樂、居住于一體的大型綜合性高檔項(xiàng)目。 包含已經(jīng)建成足球場(chǎng)、會(huì)展中心及正在建設(shè)的觀景湖在內(nèi)，時(shí)尚廣場(chǎng)的全部占地為 0 公頃，合計(jì)地上建筑面積為 112萬(wàn)平方米?，F(xiàn)代化的體育休閑和現(xiàn)代化的水 景是時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃中最大的特點(diǎn)。 在時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目的 51 公頃規(guī)劃建設(shè)用地中，規(guī)劃有地上建筑面積 宅 業(yè) 平方米、高檔寫字樓 9萬(wàn)平方米、酒店 育休閑 綜合容積率 宅 4、商業(yè) 檔寫字樓 店 閑體育 另有 劃車位 合計(jì)占地面積為 時(shí)尚廣場(chǎng)住宅 地用途為住宅，規(guī)劃地上建筑面積 141662平方米，總建筑 面積 163882平方米。 時(shí)尚廣場(chǎng)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 規(guī)劃總用地： 總建筑面積： 112萬(wàn)平方米 體育休閑區(qū)： 足球場(chǎng)： 5萬(wàn)平方米 會(huì)展中心： 9萬(wàn)平方米 高尚住宅： 70萬(wàn)平方米 商業(yè)娛樂： 10萬(wàn)平方米 景觀湖： 12萬(wàn)平方米 總停車位： 11620 個(gè) 綠地率： 2 合計(jì) 規(guī)劃總占地（平方米） 6565 15931 22496 總建筑面積（平方米） 61932 101950 163882 11 地上總建筑面積（平方米） 50432 91230 141662 地下（主要為車庫(kù)）（平方米） 11500 10720 容積率 綠地率 總戶數(shù) 160 528 688 機(jī)動(dòng)車位 136 531 667 地塊介紹 時(shí)尚廣場(chǎng)土地四至： 東至東海路，南靠 某 大街，西接北海路，北倚第五大街 宅項(xiàng)目 位于時(shí)尚廣場(chǎng)西北側(cè) 圖 3塊位置圖 住宅的周邊環(huán)境： 時(shí)尚廣場(chǎng)臨近開 發(fā)區(qū)內(nèi)最繁華的翠亨商圈，緊鄰開發(fā)區(qū)的金融街，和開發(fā)區(qū)的 邊區(qū)域建設(shè)比較成熟，學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完備。 時(shí)尚廣場(chǎng)內(nèi)部已建成的 某 足球場(chǎng)、 某 國(guó)際會(huì)展中心及輕軌站等設(shè)施已經(jīng)大大提升了區(qū)域的整體形象。 圖 3尚廣場(chǎng)和金融街及 地塊的 表 3天津 時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目 市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì) 市場(chǎng)環(huán)境中的威脅 12 1. 絕對(duì)地理位置地處開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，與開發(fā)區(qū) 臨 2. 地塊規(guī)模大，利于發(fā)展規(guī)劃 3. 開發(fā)區(qū)內(nèi)的形象區(qū)域，配套齊全且品質(zhì)高 4. 區(qū)域的知名度高，足球場(chǎng)和會(huì)展中心已經(jīng)初步塑造了高端區(qū)域的形象，建成后的水景將進(jìn)一步提升地塊的人氣 5. 市場(chǎng)中少有的時(shí)尚體育休閑文化區(qū) 1. 項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)于項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷管理和財(cái)務(wù)安排要求高，風(fēng)險(xiǎn)較 2. 多數(shù)客戶偏好容積率低的項(xiàng)目，開發(fā)區(qū)內(nèi)目前絕大部分項(xiàng)目的容積率 小于，而本項(xiàng)目容積率為 4 地塊（項(xiàng)目）的優(yōu)勢(shì) 地塊（項(xiàng)目）的劣勢(shì) 1. 開發(fā)區(qū)是 天津 未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就業(yè)增長(zhǎng)較快 2. 開發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)迅速，和就業(yè)相比人口增長(zhǎng)空間較大 3. 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)上漲速度很快 4. 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有 物業(yè)品質(zhì)不高，不能滿足高端客戶的改善型購(gòu)房的需求 5. 塘沽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，塘沽居民偏好在開發(fā)區(qū)置業(yè) 1. 國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控 2. 金融政策收緊，開發(fā)融資困難 3. 開發(fā)區(qū) “ 資本大循環(huán) ” 的政策并不希望固定成本提高，將不利于房?jī)r(jià)上漲 4. 消費(fèi)信貸減少壓制消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的需求 5. 本地競(jìng)爭(zhēng)者由于土地成本低，可以執(zhí)行低價(jià)策略，在中低端市場(chǎng)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 6. 周邊區(qū)域的土地供應(yīng)量較大，存在土地放量造成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射區(qū)域 時(shí)尚廣場(chǎng) 住宅項(xiàng)目 的市場(chǎng)輻射區(qū)域主要包括開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)，其未來的客戶將主要來自于在開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)工作生活的人。另外，時(shí)尚廣場(chǎng) 住宅項(xiàng)目 對(duì) 天津 市內(nèi)的投資客戶也具有一定的影響力。 13 市場(chǎng)定位 隨著開發(fā)區(qū)和濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 天津 經(jīng)濟(jì)中心及城市中心逐步向東部和開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)愈來愈明顯，未來開發(fā)區(qū)定位不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)區(qū)，也是人居環(huán)境極佳的生活區(qū)和商業(yè)發(fā)達(dá)的商貿(mào)區(qū)。根據(jù)我們對(duì) 天津 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，目前開發(fā)區(qū)還沒有形成大型和成熟的商業(yè)和娛樂休閑集中區(qū)域，現(xiàn)有的 住宅項(xiàng)目 的品質(zhì)也無法滿足高端客戶進(jìn)行改善型購(gòu)房的需求，這些與開發(fā)區(qū)日益快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)是不相適應(yīng)的。時(shí)尚廣場(chǎng)的建設(shè)實(shí)際上 拉開了 天津 城市更新的序幕。因此本項(xiàng)目整體定位為： 本項(xiàng)目與 某 足球場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、商業(yè)娛樂城、體育休閑公園、高級(jí)酒店、寫字樓和12萬(wàn)平米湖面共同構(gòu)成一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的標(biāo)志性的都市綜合建筑體。 本項(xiàng)目是 天津 城市新形象的名片，代表著 天津 國(guó)際化都市發(fā)展過程中的地標(biāo)性建筑。 本項(xiàng)目體現(xiàn)創(chuàng)造、活力、健康、多元、時(shí)尚和財(cái)富的開發(fā)區(qū)的時(shí)代精神。 本項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)經(jīng)過二十年的大發(fā)展所取得的輝煌成就的集中展示，是 某 人創(chuàng)業(yè)精神的集中體現(xiàn)。 本項(xiàng)目的建成將徹底改變開發(fā)區(qū)在 天津 人心目中的城市印象和城市地位，使開發(fā)區(qū)成為天津 人安居樂業(yè)的理想之地。 我們將市場(chǎng)定位描述為：開發(fā)區(qū) 超大居住規(guī)模 交通極為便利 運(yùn)動(dòng)就在家門口 人文環(huán)境優(yōu)越 商業(yè)娛樂設(shè)施齊備 高性價(jià)比 開發(fā)區(qū)內(nèi)具有國(guó)際水準(zhǔn)的建筑綜合體。 客戶定位 區(qū)域客戶群分析 通過戴德梁行的客戶需 求調(diào)查，可以看出，開發(fā)區(qū)潛在購(gòu)房客戶的主要特征如下： 受訪者大部分為家庭年平均收入在 10 萬(wàn)以上，購(gòu)買力單價(jià)在 4000元 /平米，總價(jià)超過50萬(wàn)的目標(biāo)客戶群體；此類客戶群體具有一次或多次購(gòu)房經(jīng)歷； 客戶群體主要以開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)和保稅區(qū)的地緣客戶為主， 天津 其他城區(qū)的客戶群體分 14 布比較分散； 受訪者整體的受教育程度較高； 受訪者年齡主要集中在 28 45歲之間； 家庭月收入來看，絕大部分受訪者在購(gòu)房中屬于中高收入家庭，因此他們對(duì)價(jià)格敏感性比低端客戶弱，而更追求居住空間的舒適性； 受訪者以 2 3人的中青年家庭人口結(jié)構(gòu)為主； 目標(biāo)客戶群分析 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)與 天津 城區(qū)是兩個(gè)完全獨(dú)立的市場(chǎng)，由于歷史形成的原因，在開發(fā)區(qū)工作的人可能會(huì)選擇住在市區(qū)，相反，在市區(qū)工作的人很少選擇在開發(fā)區(qū)居住。因此，目前居住或工作在開發(fā)區(qū)（包括塘沽等濱海新區(qū)）的地緣客戶是本項(xiàng)目的主力客戶群。另外，由于開發(fā)區(qū)的租賃市場(chǎng)看好，投資型客戶也大量存在。 改善性需求 指目前工作和居住都在開發(fā)區(qū)，這些人群正當(dāng)中年，年齡介于 35 45歲之間，事業(yè)有成，是社會(huì)的中堅(jiān)力量，他們的職業(yè)可能是開發(fā)區(qū)大中型企業(yè)中高層管理人員或技術(shù)骨干，或者是開發(fā) 區(qū)管委會(huì)的公務(wù)員，或者是中小企業(yè)的私營(yíng)業(yè)主，他們目前在開發(fā)區(qū)有住房甚至不止一套住房，他們追求有品位的生活，他們的購(gòu)買力很強(qiáng)，他們的購(gòu)房目的是改善目前的居住條件。 首購(gòu)（相對(duì)于開發(fā)區(qū)來說）用于自住 目前開發(fā)區(qū)工作，但卻選擇在城區(qū)居住，或者住在開發(fā)區(qū)，但卻不是自有的房子，而是通過租賃來的。這些人有個(gè)共同的特點(diǎn)，就是在開發(fā)區(qū)沒有住房。他們?cè)陂_發(fā)區(qū)沒有住房的原因可能是多方面的，選擇住在城區(qū)，因?yàn)槌菂^(qū)配套更齊全，生活更方便；或者是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)一直沒有令自己滿意的房子；剛畢業(yè)沒多久的年輕一族，他們目前是租房居住，他們 在等待適合自己的住房。這些人群一般年齡較輕，他們擁有高學(xué)歷、穩(wěn)定的工作以及一份不錯(cuò)的收入，他們崇尚自由時(shí)尚的生活，他們很看中配套和物業(yè)的品質(zhì)，他們對(duì)戶型的面積要求不高，夠用就好。 15 投資型客戶 隨著開發(fā)區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施的逐步改善，交通路網(wǎng)的便利，加上在環(huán)境和產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目吸引其他區(qū)域客戶的客觀條件已經(jīng)具備。因此，只要物業(yè)的性價(jià)比高，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目吸引部分其他區(qū)域投資客戶完全可能。 產(chǎn)品定位 結(jié)合項(xiàng)目定位及時(shí)尚廣場(chǎng)的整體規(guī)劃，針對(duì) 天津 時(shí)尚廣場(chǎng) 住宅項(xiàng)目 ，我們相應(yīng)提出 “ 休閑新生活 +濱水風(fēng)情社區(qū) ” 的復(fù)合 主題為項(xiàng)目主要定位思路。 時(shí)尚廣場(chǎng) 住宅項(xiàng)目 僅地上建筑面積就達(dá) 70 多萬(wàn)平方米，規(guī)模龐大，開發(fā)周期也長(zhǎng)達(dá) 5 6年，在長(zhǎng)周期的開發(fā)過程中，消費(fèi)者的置業(yè)訴求會(huì)不斷變化，應(yīng)該充分考慮到消費(fèi)者的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求和不斷提高居家品質(zhì)的剛性消費(fèi)特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)主題及形象定位上應(yīng)該 在一個(gè)相應(yīng)的營(yíng)銷周期內(nèi)能迎合目標(biāo)消費(fèi)群體不斷變化的生活方式及價(jià)值取向，并在一定程度上反映其借助產(chǎn)品所實(shí)現(xiàn)的居住訴求。另外，大盤的消費(fèi)者層次跨度很多，既有普通的工薪階層，又有相對(duì)成功的 “ 財(cái)智 ” 一族。當(dāng)我們面對(duì)的消費(fèi)者具備這樣的消費(fèi)特征時(shí)，僅依靠單個(gè)的主題概念去滿足或迎合消費(fèi)者所追求的生活方式的某一方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而復(fù)合主題概念是對(duì)一種整體生活方式的啟發(fā)性提煉，代表一種全新生活模式，充分體現(xiàn)居家生活的品質(zhì)和潮流。對(duì)消費(fèi)者的意義在于，它既能滿足人們對(duì)于住房的基本要求，同時(shí)又能滿足人們?cè)谖幕?、社區(qū)、交流等雙重或多 重的生活需求，以及人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)而不斷變化的居住需求。 時(shí)尚廣場(chǎng) 住宅項(xiàng)目 具有其他 住宅項(xiàng)目 不可比擬的兩大優(yōu)勢(shì)：完善的配套所帶來的生活的便利與舒適；區(qū)內(nèi)有 12萬(wàn)平米的觀景湖，連成一片。 完善的高標(biāo)準(zhǔn)配套是時(shí)尚廣場(chǎng)的第一大優(yōu)勢(shì)： 某 足球場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、商業(yè)娛樂城、體 育休閑公園、高級(jí)酒店、寫字樓都可以看成是專為本項(xiàng)目所建的配套項(xiàng)目， 天津 沒有任何一個(gè)樓盤具有如此豪華陣容的 “ 配套 ” 。對(duì)應(yīng)的，我們的消費(fèi)者享受的是一個(gè)全新的生活方式：在家門口體育場(chǎng)（甚至家里）看一場(chǎng)精彩的現(xiàn)場(chǎng)足球比賽、在國(guó)際會(huì)展中心欣賞世界幾大汽車巨頭最新研制成功的 概念車展、流連忘返于精品購(gòu)物店、傍晚在湖邊咖啡館約三五知己小敘、周末與家人一起泛舟于湖面，這種生活讓人充滿幻想和期待。所有這些都契合現(xiàn)代人對(duì) 16 健康、休閑生活方式的心理需求， “ 休閑新生活 ” 這種概念的提出自然而然會(huì)引起許多買房人的共鳴。 寬闊的水面、美麗的水景是時(shí)尚廣場(chǎng)的第二大優(yōu)勢(shì)：水是財(cái)富的象征，水是一切生命的源泉，人天生的對(duì)水有親近感。 12 萬(wàn)平米的水面加上 120米高的音樂噴泉，對(duì)缺水的 天津 人來說更顯得彌足珍貴，足以構(gòu)成對(duì)買房人的震撼。 產(chǎn)品設(shè)想 戶型分布 本項(xiàng)目在高容積率既定的情況下，要追求居住的高舒適度，因此單體建筑以點(diǎn)式、短板和聯(lián)板相結(jié)合的板式高層住宅，其中 80 120平米的二居室占 35%， 120 150平米的三居室占 40%， 150 200平米的大戶型占 20%， 200平米以上的超大戶型占 5%。 建筑風(fēng)格 開發(fā)區(qū)由于有多年的開 埠所形成的文脈的影響，古典風(fēng)格和歐式風(fēng)格較多。為強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的差異性，本項(xiàng)目在建筑形式上應(yīng)多采用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法，摒棄以往追求歐式風(fēng)格及繁瑣線條，做到造型簡(jiǎn)潔、流暢，注重與自然相融合，或者在此基礎(chǔ)上添加中式的建筑元素或符號(hào)。在色彩上應(yīng)富于變化，時(shí)尚清新明快、與眾不同。以加強(qiáng)建筑主體的可識(shí)別性，形成標(biāo)志性建筑物。 價(jià)格預(yù)測(cè) 周邊樓盤價(jià)格 表 3尚廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 (元 /平方米 ) 泰豐四期 5200 華納豪園 6800 米蘭世紀(jì) 4000 某 時(shí)代 4200 雅都天元 4300 17 總體來看當(dāng)前周邊住宅的銷售均價(jià)在 5000元 /平方米左右。 價(jià)格預(yù)測(cè) 年開發(fā)完畢，在其開發(fā)期內(nèi)，市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下： 表 3營(yíng)期內(nèi)動(dòng)態(tài)平均銷售價(jià)格分析 未來房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)說明： 第 當(dāng)前價(jià)格 *（ 1+房?jī)r(jià)年增幅 +通貨膨脹系數(shù) +區(qū)位增加值系數(shù)） n 房?jī)r(jià)年增幅 假設(shè) 天津 地區(qū)未來商品房?jī)r(jià)格的年平均增長(zhǎng)水平為 2% 通貨膨脹系數(shù) 通貨膨脹水平由于對(duì)價(jià)格和成本有雙重影響因此不計(jì) 區(qū)位增加值系數(shù) 假設(shè)開發(fā)區(qū)樓盤每年 的價(jià)格比 天津 其他區(qū)域多增長(zhǎng) 2% 品牌附加值系數(shù) 某 的品牌可使本項(xiàng)目比同類型項(xiàng)目加價(jià) 2產(chǎn)品差異附加值系數(shù) 時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品的差異性可使本項(xiàng)目比同類型項(xiàng)目加價(jià) 2根據(jù)當(dāng)前 5200元 /平方米的市場(chǎng)價(jià)格來預(yù)測(cè)，時(shí)尚廣場(chǎng)住宅的平均銷售價(jià)格可以達(dá)到 6200元 /平方米左右（在未來的第 2 定價(jià) 時(shí)尚廣場(chǎng) 宅項(xiàng)目 的價(jià)格（均價(jià)）： 6200元 /平方米 第 4章 . 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 測(cè)算說明 項(xiàng)目規(guī)劃 18 2 合計(jì) 規(guī)劃總占地（平方米） 6565 15931 22496 總建筑面積（平方米） 61932 101950 163882 地上總建筑面積（平方米） 50432 91230 141662 地下（主要為車庫(kù)）（平方米） 11500 10720 容積率 綠地率 總戶數(shù) 160 528 688 機(jī)動(dòng)車位 136 531 667 土地成本 樓面綜合土地成本為 1500元 /平方米。 建安成本 全部建筑面積的平均建安成本約為 2473元 /平方米，總建安成本為 43699 萬(wàn)元 樁基礎(chǔ)和降水的總成本約為 2500萬(wàn)元 室外工程的成本約為 700萬(wàn)元（每地上建筑平米 50 元） 小區(qū)內(nèi)的市政及綠化的總成本約為 2000萬(wàn)元 投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 價(jià) (元 /平方米） 數(shù)量 金 額 計(jì)算依據(jù) 說明 （萬(wàn) （萬(wàn)元） 一、 土地費(fèi)用合計(jì) 1 僅住宅面積 1 土地整體獲取費(fèi) 1,500 二、 前期費(fèi)用合計(jì) 19 1 可行性 研究 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 3 地質(zhì)勘探及測(cè)繪 4 前期零星工程施工費(fèi) 三、 建筑安裝工程費(fèi) 1 主體工程 2, 上 下 2 室外工程 50 3 樁 基及降水 150 四、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1 小市政施工建設(shè)費(fèi) 2 綠化施工費(fèi)用 五、 管理費(fèi)用 六、 銷售費(fèi)用 開發(fā)營(yíng)銷費(fèi)用 60,000 七、 開發(fā)期間費(fèi)用 八、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)總投資 銷售回款假設(shè) 一次性付款的比例為 30%， 貸款客戶中的按揭比例為 70%，無按揭保證金。 20 開發(fā)計(jì)劃 施工計(jì)劃 宅項(xiàng)目 工程進(jìn)度計(jì)劃 一期 開工時(shí)間 2006年 7月 完成 0 時(shí)間 2006年 11月 封頂時(shí)間 2007年 12 月 竣工時(shí)間 2008年 5月 銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 銷售開始時(shí)間 2007年 7月 銷售完成時(shí)間 2008年 12 月 銷售周期（年） 宅銷售均價(jià)（元 /平米） 6200 車位銷售均價(jià)（萬(wàn)元 /個(gè)） 7 預(yù)計(jì)銷售收入（萬(wàn)元） 92523 住宅銷售收入（萬(wàn)元） 87854 車位銷售收入（萬(wàn)元） 4669 項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 售計(jì)劃表 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1 年 第 2年 第 3年 單位：人民幣萬(wàn)元 2 4 2 4 2 4 21 季度序號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 住宅收入 87,854 宅銷售收入 銷售面積（可售率 =1) 20237 20237 20237 20237 30376 30376 銷售計(jì)劃 100% 銷售價(jià)格 6,200 6200 6200 6200 6200 6200 6200 平均價(jià)格 6,200 宅收入與現(xiàn)金流 預(yù)收定金 1,318 188 188 188 188 283 283 一次性付款 26,356 3,765 3,765 3,765 3,7655,648 5,648 按揭付款 60,180 8,597 8,597 8,597 8,597 12,222 13,570 其中：首付款 18,054 2,579 2,579 2,579 2,5794,168 3,570 按揭款 42,126 6,018 6,018 6,018 6,018 8,054 10,000 按揭款流入 6,018 6,018 6,018 14,07110,000 2 車位收入 4,669 位銷售收入 4,669 4,669 銷售數(shù)量（可售率 1） 667 22 銷售計(jì)劃 100% 銷售價(jià)格 平均價(jià)格 7 位收入與現(xiàn)金流 一次性付款 4,669 開發(fā)期銷售收入合計(jì) 92,523 收入小計(jì) 92,523 總現(xiàn)金流入 92,523 6,533 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 投資計(jì)劃 時(shí)尚廣場(chǎng) 宅項(xiàng)目 投資計(jì)劃表 單位 :人民幣萬(wàn)元 第 1年 第 2年 第 3年 經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目 合計(jì) 2 4 一 土地費(fèi)用合計(jì) 21,249 - 10,625 10,624- - - 前期費(fèi)用合計(jì) 1,053 20 - 377 82328 - - 164 82 - 1 可行性 研究 20 20 - - - 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 820 246 - 32 23 8 - 164 82 3 地質(zhì)勘探 49 - 49 - - 期零星工程施工費(fèi) 164 82 82- - - 建筑安裝工程費(fèi) 43,699 3,721 2,738 6,0896,089 6,089 6,089 6,089 6,796- 1 主體工程： 40,532 - - 上 - - 6,089 6,089 6,089 6,089 6,089 6,087 下 - - - 2,000 2,000- - 2 室外工程： 709 - - - - - 7093 降水及樁基 2,459 - 1,721 738- - - 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 2,014 - - - - 1,007 1,007 24 1 小市政施工建設(shè)費(fèi) 1,639 - - - - 819 8202 綠化施工費(fèi)用 375 - - - - 188 187五 管理費(fèi)用 800 73 73 73 7373 73 73 73 73 73 73六 銷售費(fèi)用 1,800 100 200 400 200150 150 150 150 150 150七 開發(fā)間接費(fèi)用 492 100 5656 56 56 56 56 56 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3,018 - 74,125 193 273 15,295 13,772 6,6956,368 6,368 6,532 7 ,375 8 ,082 155 財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè) 財(cái)務(wù)指標(biāo) 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 名稱 數(shù)據(jù) 單位 名稱 數(shù)據(jù) 單位 25 住宅銷售價(jià)格 6200 元 /平米 銷售凈利潤(rùn)率 車位銷售價(jià)格 7 萬(wàn) 元 /個(gè) 銷售毛利率 預(yù)計(jì)銷售收入 92523 萬(wàn)元 利息合計(jì) 3018 萬(wàn)元 總投資 74125 萬(wàn)元 融資后的內(nèi)部收益率 21% 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5089 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3948 萬(wàn)元 所得稅前利潤(rùn) 11049 萬(wàn)元 所得稅 4580 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 6469 萬(wàn)元 可售面積售價(jià)靜態(tài)平衡點(diǎn) 5231 元 /平米 從表中可以看出， 該 住宅項(xiàng)目 有著一定的盈利前景。 資金計(jì)劃 時(shí)尚廣場(chǎng) 宅項(xiàng)目 資金計(jì)劃表 金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 參數(shù) 合計(jì) 第一年 第二年 第 3年 2 4 2 4 2 4 1 現(xiàn)金流入 售現(xiàn)金 流入 92,523 - 33 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 目資本金 10,000 10,發(fā)貸款 34,910 5,847 14,067 26 7,094 6,868 1,033 現(xiàn)金流入合計(jì) 137,433 10,000 - 5,84714,067 7,094 6,868 7,566 12,550 12,550 12,550 24,170 24,170 2 現(xiàn)金流出 發(fā)現(xiàn)金流出 71,106 193 27315,295 13,772 6,695 6,368 6,3686,532 7,375 8,082 155 - 地費(fèi)用 21,249 - 10,62510,624 期費(fèi)用 1,053 20 82 328 164 - 安工程 43,699 3,721 2,738 6,089 6,089 6,089 6,089 6,0896,796 - - 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2,014 - - - - 1,007 1,007 理費(fèi)用 800 73 7373 73 73 7373 73 73 7373 - 27 售費(fèi)用 1,800 100 200400 200 150 150150 150 150 150- - 發(fā)間接費(fèi)用 492 100 56 5656 56 56 5656 - - 業(yè)稅及附加 5,089 - - 359690 69