大型商住樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告

0 大型商住樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8 第三章 建設(shè)條件 16 第四章 建設(shè)方案 22 第五章 資源利用與節(jié)能 42 第六章 生態(tài)環(huán)境保護(hù) 53 第七章 項(xiàng)目管理與 工期安排 65 第八章 投資估算與資金籌措 77 第九章 經(jīng)濟(jì)和社 會(huì)效果分析 81 附 件 項(xiàng)目分期建設(shè)示意圖 。 2 第一章 總 論 目概況 目提要 項(xiàng)目名稱： *房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 （一期） ； 項(xiàng)目性質(zhì)： 新 建； 建設(shè)單位： *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： *法定代表人 ； 項(xiàng)目聯(lián)系人： *； 建設(shè)地點(diǎn)： *； 項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間 ： 2 年 6 個(gè)月 （ 2011年 元 月 - 2013 年 6月）。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 *“ * *”房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí) 用地面積 ） ，擬建 主體工程 27 幢 商住 房 及配套設(shè)施 ， 總 建筑 面積 方米 ， 入住戶數(shù) 1402戶、 4487 人。 項(xiàng)目分兩期建設(shè)。 第一期實(shí) 用地面積 方米 （折 87 畝），擬建主體工程10 幢 住宅 樓 ， 會(huì)所及公寓 1 幢 ，開閉所、變電房 1 座 及配套設(shè)施，總 建筑 面積 方米 ，入住戶數(shù) 1002 戶、 3206 人。 第一期 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目實(shí) 用地面積 （折 87 畝），擬建 高層建筑 8幢 （其中： 18 層以上 5幢 ， 18 層及以下 3幢 ） 、多層花園式洋房 2 幢 ，會(huì)所及酒店式公寓 1幢， 及 地下人防工程 （ 車庫(kù) ） 、 設(shè)備 配套用房， 小區(qū)安防、景觀、 道路、 水、電、 燃?xì)狻?環(huán)保、消防、通訊、信息通道等配套設(shè)施。 計(jì)建筑物總占地面積 ， 總 建筑 面積 ；其中： 計(jì)容積率 面積 158685 ，不計(jì)容積率 面積 。 3 機(jī)動(dòng) 停車位 1190 位 （地上 260位 、地下 930 位 ） ， 道路面積 11600，綠地 面積 17450 。 第一期 投資規(guī)模 項(xiàng)目 第一期投資 124885 萬(wàn)元 。其中：土建裝飾工程 53347 萬(wàn)元，設(shè)備安裝 7985 萬(wàn)元 ， 工程建設(shè)其他費(fèi)用 48720 萬(wàn)元（其中建設(shè)用地費(fèi)42067 萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi) 5503 萬(wàn)元， 銀行貸款利息 9330 萬(wàn)元。 第一期 資金籌措 工程建設(shè) 投資 124885 萬(wàn)元 ， 由 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌。建設(shè)單位 使用自 籌 資金 59885 萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金 （含建設(shè)用地費(fèi)42067 萬(wàn)元） ； 擬向銀行貸款 50000 萬(wàn)元 ； 不足資金 部分 15000萬(wàn)元，按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā) 。 目 （一期） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳 見： 一期 綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)表表 1 期 綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表 表 1號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 值 備 注 1 建設(shè)用地面積 87畝 其中 建筑物基地面積 2 總建筑面積 1幢 +人防 +配套 容 建筑面積 容 積率 158685 宅建筑面積 1幢 其中 高層建筑面積 幢 其 18 層以上建筑面積 5 幢 4 中 18 層及以下建筑面積 3 幢 花園洋房建筑面積 2 幢 所及公寓建筑面積 幢 區(qū)配套商業(yè) 套公建（物業(yè)、社區(qū)、衛(wèi)生 服務(wù)用房 ） 不出售 容積率 （通風(fēng)空調(diào)） 其 中 可出售建筑面積 容積率 其中 住宅建筑面積 酒店式公寓 商業(yè)建筑面積 通風(fēng)空調(diào)） 防、架空層及配套 計(jì) 容積率 下車庫(kù)、設(shè)備用房面積 通風(fēng)空調(diào)） 防 工程 建筑面積 時(shí)作車庫(kù) （通風(fēng)空調(diào)） 空層建筑面積 閉所、變電房、消控和弱電中心 420 （通風(fēng)空調(diào)） 3 容積率 4 建筑密度 % 區(qū)道路 11600 占用地面積 20% 地 17450 地率 % 戶數(shù) 戶 1002 均人口 人 /戶 5 住人數(shù) 人 3206 7 停車位 位 1190 上停車位 位 260 下機(jī)動(dòng)停車位 位 930 可出售 600 位 下非機(jī)動(dòng)車位 位 8 年耗能 噸 4345 標(biāo) 準(zhǔn) 煤 耗電 萬(wàn) 792 折標(biāo)煤 3431噸 用燃?xì)?萬(wàn) 標(biāo)煤 914 噸 9 年用水 萬(wàn)噸 10 建設(shè)強(qiáng)度 萬(wàn)元 /畝 11 財(cái)務(wù)指標(biāo) 售收入 萬(wàn)元 潤(rùn)總額 萬(wàn)元 收總額 萬(wàn)元 資利潤(rùn)率 % 資利稅率 % 售利潤(rùn)率 % 12 全部投資稅后指標(biāo) 部收益率 現(xiàn)值 i=12%） 萬(wàn)元 資回收期（含建設(shè)期） 年 虧平衡點(diǎn)（ % 6 設(shè)單位基本情況 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 系 *地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在 *投資的子公司，于 2010 年 1 月 19 日注冊(cè)成立。公司性質(zhì)為 有 限責(zé)任 公司 （法人獨(dú)資） ， 營(yíng)業(yè)期限至 2020 年 1 月 18 日 。 注冊(cè)號(hào) 350*，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn) 元 ，實(shí)收資本 1000 萬(wàn)元。公司 住所 在 *市 *。 公司 暫定資質(zhì)證書：可承擔(dān)建筑面積 20 萬(wàn)平方米的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；建筑材料銷售。公司 內(nèi)設(shè)辦公室 、 財(cái)務(wù)審 計(jì)部、工程管理部、工程技術(shù)部、項(xiàng)目開發(fā)部、 投資 發(fā)展 部等 部門；公司員工 45 人 ，其中： 工程管理、技術(shù)人員 29人。 研報(bào)告編制依據(jù)和范圍 制依據(jù) 報(bào)告 的所有分析、預(yù)測(cè)、測(cè)算、統(tǒng)計(jì)都是以現(xiàn)行物價(jià)水平展開，其原始數(shù)據(jù)均以 2009 年 12 月底截止為準(zhǔn)，測(cè)算幣種均為人民幣。 主要依據(jù)： 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 01802002 修訂 版）； 住宅建筑規(guī)范 0368 建設(shè)部 ： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ； *省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省政府節(jié)能辦關(guān)于 *省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知 閩政辦 2009 204 號(hào)； *市城市總體規(guī)劃 （ 2005； *市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 （暫行） *市規(guī)劃、建設(shè)局：平規(guī)建函 200980號(hào) ； 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同合同編號(hào)： 35090120091026 7 國(guó)家 發(fā)改 委 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （ 第 三 版 ） ； 其它有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范； 業(yè)主提供的有關(guān)資料。 制范圍 本可行性研究的主要范圍包括：對(duì) *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè) 情況的考察，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、可行性的分析 ， 項(xiàng)目建設(shè)條件 、建設(shè)方案及資源利用、生態(tài) 環(huán)境保護(hù)、投資估算 與資金籌措 、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等 方面。 目建設(shè) 背景 *經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)作為 海峽西岸東北翼 *地級(jí)市中心城市新城區(qū)的重要組成部分 ，具有海西建設(shè)、“環(huán) *澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略部署的明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 根據(jù) *省 人民 政府批準(zhǔn)的總體規(guī)劃， 至 2020 年 *經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) 規(guī)劃面積為 36平方公里，人口 達(dá)到 30 萬(wàn)人。 在未來(lái)的 9年內(nèi)， *平均每年需新增 70 萬(wàn)平方米住宅 面積 ，潛在的住宅市場(chǎng)容量巨大。 2000年以來(lái)， *經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng) 30%左右。 *已成為 *市極具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 極。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來(lái)城區(qū)的拓展，帶來(lái) 城市 人口的增加 ；城市 人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量。 *為 順應(yīng)人流量急劇增加的形勢(shì)，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)。立足“商貿(mào)旺市”，著力推進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)培育大型建材、汽車等專業(yè)市場(chǎng)， 并 借助便捷的交通條件和良好的區(qū) 位、港口優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展貨運(yùn)中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流， 大型連鎖超市、品牌休閑中心等一批服務(wù)設(shè)施 和 中國(guó)銀行、海峽銀行等金融行業(yè) 及 各通訊部門在開發(fā)區(qū) 設(shè)立營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)并開展業(yè)務(wù)，有力地激活了人流、物流、信息流和資金流； 8 也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了無(wú)限商機(jī)。 早在 2007年， *市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近兩年， 又借助我市承辦第三屆海峽兩岸茶博會(huì)的良好契機(jī)，圍繞宜居要素，扎實(shí)推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化城市環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序綜合整治，初步形成道路暢通、景觀優(yōu)美、街道整潔的新區(qū)形象?；A(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使 *越來(lái)越成為 *市 最受青睞的人居環(huán)境。 隨著 *市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高 ， 居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、 品質(zhì)、科技含量等方面 上來(lái)； 不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高 、低碳生活 。根據(jù) *市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 ，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)， “精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 “ * *” *大型 法式高檔 住宅小區(qū) 。 項(xiàng)目立足于從 *社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文及自然環(huán)境特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則， 以高檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，打造“豪華、科技、節(jié)能、生態(tài)”住宅，將成為海西東北翼地區(qū)首屈一指的品質(zhì)社區(qū)； 創(chuàng)造屬于時(shí)代同時(shí)也屬于地方的人文住區(qū)，并以古典的法式建筑造型成為 *市區(qū)建筑亮點(diǎn)。 究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策 。項(xiàng)目 建設(shè)資金完全自籌， 現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 本項(xiàng)目 針對(duì) *市 商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 *市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為高檔住宅。 根據(jù)對(duì) *市住宅市場(chǎng)分析 預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 項(xiàng)目開發(fā)對(duì) 合理利用土地等資源，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)， 有 著 明顯的社會(huì) 、經(jīng)濟(jì) 效益。 綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目可行。 9 第二章 項(xiàng)目 建 設(shè) 的必要性 在海西建設(shè)中的區(qū)位優(yōu)勢(shì) *市陸地面積 平方公里，直接相鄰的海域面積 平方公里，地處海峽西岸東北翼重要地帶。 *市轄 *區(qū)， *市， *市，并設(shè)有 *、 *、 *、 *四個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全市 現(xiàn)有 人口 336萬(wàn) 人。為推進(jìn) *港口城市的發(fā)展戰(zhàn)略布局， *市委、市政府提出了 *建設(shè)中心港口城市的六大功能定位。一是對(duì)接的“橋頭堡”功能：就是要積極承接長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、人才轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)加強(qiáng)與浙南地區(qū)的互動(dòng)對(duì)接，使 *成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要橋梁。二是承接的“主陣地”功能：抓住機(jī)遇，加快發(fā)展和引進(jìn)一批大型臨海工業(yè)項(xiàng)目，帶動(dòng)其他海洋產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，逐步把 *的環(huán) *澳地區(qū)建設(shè)成為重要的臨海重化產(chǎn)業(yè)基地。三是連接的 “出?？凇惫δ埽喊凑铡按蟾劭?、大交通、大腹地、大循環(huán)、大發(fā)展”的要求，加快交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，使 *成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接內(nèi)陸與 沿海乃至國(guó)際經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要港口樞紐。四是綠色的“菜籃子”功能：讓 *成為面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的綠色食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。五是休閑的“后花園”功能：讓 *成為東南沿海重要的生態(tài)旅游休閑度假勝地。六是融入的“大平臺(tái)”功能：進(jìn)一步拓寬寧臺(tái)之間經(jīng)濟(jì)、文化、科技 等領(lǐng)域的交流與合作，使 *成為密切海峽兩岸交流與合作的重要平臺(tái)。 2009 年抽樣人口調(diào)查，全市城鎮(zhèn)人口 ， *區(qū) 人口 人，城鎮(zhèn)人口 人，城鎮(zhèn)化水平 52%。*開發(fā)區(qū)是 *市區(qū)的幾何中心，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，將帶動(dòng) 10 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持 *省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見將 *省區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署提升為國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，具有重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略意義。閩東正處在發(fā)展騰飛階段的海西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，屬于潛力無(wú)限的 *澳港口區(qū)范圍內(nèi)， *市委、市府緊緊抓住當(dāng)前難得的發(fā)展機(jī)遇，圍繞海西建設(shè)，展開了前所未有的“環(huán) *澳經(jīng)濟(jì)圈”區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，加快海西東北翼新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極建設(shè)。 2009 年地區(qū)生產(chǎn)總值 6036362 萬(wàn)元，比增 高出全省平均增長(zhǎng)水平 其中：房地產(chǎn)業(yè) 201508 萬(wàn)元 ,比增 24%；高出全省平均增長(zhǎng)水平 經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁勢(shì)頭 住宅市場(chǎng)容量巨大 由于 *市現(xiàn)有 *城區(qū)三面環(huán)山，一面臨海，城市的擴(kuò)展只有向海邊原 *塘華僑農(nóng)場(chǎng)墾區(qū)即 *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展。 根據(jù) *省 人民 政府批準(zhǔn)的 *開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，近期 （ 2010 年） 總體規(guī)劃面積 期 （ 2020 年） 規(guī)劃面積為 36 平方公里，規(guī)劃人口 2020 年 達(dá)到 30萬(wàn)人。作為 海峽西岸東北翼 *地級(jí)市中心城市 新城區(qū)的重要組成部分， 截止 2009年底， *開發(fā)區(qū) 累計(jì)出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地突破 4000畝，累計(jì)完成房地產(chǎn)建筑面積 140萬(wàn)平方米，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)模達(dá) 200 多萬(wàn)平方米。 2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)已走出金融危機(jī)的低迷狀態(tài)，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的局面，全年完成房地產(chǎn)投資 元，比增 全年銷售商品房面積 增 226%，交易金額 元，比增 266%。商品房銷售量及銷售額、二手房交易量及交易額等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。 但 按小康社會(huì)人均住房面積達(dá) 11 到 35平方米的目標(biāo)計(jì)算，開發(fā)區(qū)需要的商 品房面積 2010 年為 525 萬(wàn)平方米， 尚差約 200萬(wàn)平方米 。 至 2020年需要的商品房面積 達(dá)到 1050萬(wàn)平方米 ； 因此，在未來(lái)的 9 年內(nèi)， * 開發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積 600萬(wàn)平方米，即平均每年需新增70萬(wàn)平方米，故 *開發(fā)區(qū)發(fā)展的近 、 遠(yuǎn)期潛在的住宅市場(chǎng)容量巨大。 經(jīng)濟(jì)總量迅速提升 截止 2009 年底， *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建 12年來(lái)，共批準(zhǔn)各類項(xiàng)目總投資 105億元，完成全社會(huì)固定投資 80 多億元。特別是 2000 年以 來(lái)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)30%左右。 2009 年達(dá)到 2 增 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 元，占全市第三位，比增 增幅位居全市第二；工業(yè)總值年 增 其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 比增 工業(yè)增加值 增 實(shí)際利用外資 1940 萬(wàn)美元；外貿(mào)出口總額 5097萬(wàn)美元，比增 財(cái)政總收入 增 增幅位居全市首位，其中地方級(jí)財(cái)政收入 增 *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為 *市極具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來(lái)城區(qū)的拓展，帶 來(lái) 城市 人口的增加 ；城市 人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量。 商貿(mào)流通強(qiáng)勁活力 *城區(qū)是典型的商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是 *城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。 *為順應(yīng)人流量急劇增加的形勢(shì)，大力發(fā)展商貿(mào)流通 服務(wù)業(yè)。 2009年新增商貿(mào)服務(wù)類企業(yè)個(gè)體 149戶，注冊(cè)資本 99335萬(wàn)元，新增個(gè)體工商戶 528戶。限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 11596萬(wàn)元， 12 比增 限額以上住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額 5850萬(wàn)元，比增 *立足“商貿(mào)旺市”，著力推進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)培育大型建材、汽車等專業(yè)市場(chǎng)，目前已建成冠宏 星建材一條街、天安經(jīng)典電子城、中國(guó)紅專業(yè)建材市場(chǎng)等，購(gòu)物環(huán)境顯著優(yōu)化，服務(wù)功能明顯增強(qiáng)；已簽約或達(dá)成意向的項(xiàng)目還有臺(tái)灣商品經(jīng)貿(mào)城、彤新汽車專業(yè)市場(chǎng)、 *水產(chǎn)品交易批發(fā)市場(chǎng)等。隨著 流通領(lǐng)域 不斷拓展，借助便捷的交通條件和良好的區(qū) 位、港口優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展貨運(yùn)中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流，盛輝物流、名成實(shí)業(yè)、金葉物流等省內(nèi)外現(xiàn)代物流企業(yè)入駐 *。隨著 大型連鎖超市、品牌休閑中心等一批服務(wù)設(shè)施的投入使用， 中國(guó)銀行、海峽銀行等金融行業(yè)及各通訊部門在開發(fā)區(qū)設(shè)立營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)并開展業(yè)務(wù)，有力地激活了人流、物流、信息流和資金流。也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供 了無(wú)限商機(jī)。 基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善 截止 2007年底， *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已累計(jì)完成路網(wǎng)投資 成高標(biāo)準(zhǔn)市政道路 24公里，在建 成建筑面積 215萬(wàn)平方米，建成新區(qū) 6平方公里。市政公用配套水平居全省平均水平以上，城市路網(wǎng)密度每平方公里 水管密度每平方公里 共綠地 地率達(dá) 32%；綠化覆蓋面積 化覆蓋率為 用水普及率、燃?xì)馄占奥?、生活垃圾處理率均達(dá) 100%；電力、通信以及教育、衛(wèi)生、文化等公共設(shè)施得到不斷完善；交通管理不斷規(guī)范， 物業(yè)管理水平有了提升，城市功能日益健全。近兩年，又借助我市承辦第三屆海峽兩岸茶博會(huì)的良好契機(jī)，圍繞宜居要素，扎實(shí)推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化城市環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序綜 13 合整治，初步形成道路暢通、景觀優(yōu)美、街道整潔的新區(qū)形象。城市路網(wǎng)不斷完善，閩東路蔣澳段、國(guó)寶路等項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，福寧南路、塔山路、蘭田西路等基本完工。完善工業(yè)集中區(qū)服務(wù)配套設(shè)施建 設(shè)，設(shè)立工業(yè)園區(qū)塔南辦事處， 組建漳灣園區(qū)后勤服務(wù)中心 ，啟動(dòng)污水處理廠及配套管網(wǎng)工程建設(shè)，完善工業(yè)集中區(qū)通訊、廣電等 服務(wù)設(shè)施 ，加強(qiáng)路燈、雨污排水管網(wǎng)建設(shè)，發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu) 化。基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使 *越來(lái)越成為 *市最受青睞的人居環(huán)境。 品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著 *市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高 適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來(lái)；不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高、低碳生活。根據(jù)*市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居 民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌敝饕邢铝斜憩F(xiàn)。 宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。近幾年， *市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售 價(jià)合理，剛剛推出就賣掉 80以上，銷售火爆。 14 品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈， 住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄 準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在這幾年 *市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因有： 先富者的市場(chǎng)潛力。 *市改革 開放 30 年來(lái) 市居民收入水平有很大提高。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占 3 ；今后富裕家庭的比例還會(huì)進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 *老城區(qū)如 *新村、錦福城、萊茵城一帶，是 *城區(qū)較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，隨著商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級(jí)市場(chǎng)的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 商業(yè)消費(fèi)潛力。 *城區(qū)是典型的商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是 *城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的重點(diǎn)之一。由于撤地設(shè)市，特別是海西建設(shè)、“環(huán)三”區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，大大提高了 *市在沿海一帶的知名度，為 *市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu) 15 眾多，私營(yíng)企業(yè)越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺。隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公、可居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“ * *” 商住小區(qū) 環(huán)境優(yōu)美、檔次高，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 交通便捷帶來(lái)的銷售潛力。 溫福鐵路是 *省首條高速鐵路 ，亦是我省第五條通往省外鐵路。 *站 是溫福鐵路最大車站，為現(xiàn)代化綜合交通樞紐和城市標(biāo)志性建筑 ， 日客流量 4000 人 。 *火車站 就座落在 *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，大大縮短了與沿海城市的距離，尤其是福州、溫州這兩地改革開放后先富起來(lái)的城市，吸引了其中許多有識(shí)、有錢者到*興業(yè)購(gòu)房。 項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力?！?* *”項(xiàng)目環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu) 勢(shì) 內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排。智能住宅的優(yōu)勢(shì) 不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。 費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 16 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人 的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量的全面考慮：一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全；二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅；三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室 外環(huán)境等；四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以， 住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。另外，物業(yè)管理也是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的重要因素；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能 和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。 宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 近幾年， *市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展較快，但開發(fā)規(guī)模不大；不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠昀居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。從 *市近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái) 房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著 *市城鎮(zhèn)居民收入永平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前， *市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 30 是用于投資保值、增值或出租，這與 *市市民近幾年生活水平的提高不無(wú)關(guān)系。最近幾年，在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)又有 17 新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重也將逐年提高。 從以上分析可以看出，未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由 低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新的趨勢(shì)，“ * *”市場(chǎng)定位在高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求為依據(jù)的。 章小結(jié) 本項(xiàng)目將促進(jìn) *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，很有必要 。 第三章 建設(shè)條件 目選址 項(xiàng)目地理坐 標(biāo)東經(jīng) 11932 、北緯 2636 。項(xiàng)目所處的*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 位于沿海開放城市溫州與福州的中間地帶，是閩東地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是 *省 *市海濱港口城市發(fā)展的主體，*開發(fā)區(qū) 是 *經(jīng)濟(jì)三條戰(zhàn)略通道的重要組成部分 。 處于長(zhǎng) 江經(jīng)濟(jì)區(qū)與珠江經(jīng)濟(jì)區(qū)及臺(tái)灣省融會(huì)中心點(diǎn)，地理位置獨(dú)特， 自然條件優(yōu)越，海、陸、空交通均方便。 項(xiàng)目選址在 *開發(fā)區(qū) *北岸，四條城市次干道匯合處；即北湖濱路東北側(cè)，蘭田路南側(cè)，尚德路西側(cè)，華庭路東側(cè)。地理坐標(biāo)為：沿北湖濱路方向， X=Y=X= X=Y=沿華庭路 方向 ，X=950414390 、 Y= X= Y= 18 X=Y=X=Y=Y=蘭田路 方向 ， X= Y=X=Y= 尚德 路 方向 ，X=Y=X=Y= X=Y=個(gè)項(xiàng)目倚山傍水，背靠 571 萬(wàn)平方米的城市森林公園，北面是華庭居住小區(qū)，西北向是 *市會(huì)展中心，西向緊鄰 *市藝術(shù)館和五星級(jí)酒 店，西南向?yàn)樾率姓行暮?*景觀區(qū)、市體育中心；周邊有市高級(jí)中學(xué)、 *實(shí)驗(yàn)學(xué)校；市政配套設(shè)施齊全，交通便利，項(xiàng)目地理?xiàng)l件和生態(tài)條件非常優(yōu)越，擁有不可復(fù)制、無(wú)法取代的地脈資源。 參見：項(xiàng)目地理位置圖 19 項(xiàng)目選址交通方便。 水路交通 ： *開發(fā)區(qū)外 有著名的港口 *澳， 8 公里外有 5000 噸泊位的漳灣集裝箱碼頭， 20 公里外有對(duì)外開放口岸城澳萬(wàn)噸碼頭，26公里外有 3000 噸泊位的下白石碼頭。 陸路交通 ： *開發(fā)區(qū)距省會(huì)福州 98 公里，距福州長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)100 公里，距在建中的閩東機(jī)場(chǎng) 80 公里 ； 104 國(guó)道和黑龍江同江至海南三亞的沿海高速公路從 區(qū)邊 通過(guò)，且設(shè)有開口；福州 溫州鐵路也從區(qū)東邊經(jīng)過(guò)，并設(shè)有客、貨站。 項(xiàng)目所處的東蘭組團(tuán)區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 用電： *市電網(wǎng)已與省電網(wǎng)并網(wǎng)，省網(wǎng)和閩東電網(wǎng)使該項(xiàng)目用電得到可靠保障 ； 110千伏輸變電站設(shè)在 *開發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目用電 有保障 。 用水： *市 *區(qū)現(xiàn)有供水廠兩個(gè)，其淡水質(zhì)好，取之便捷， 項(xiàng)目位置 20 日供水能力 噸 ， 完全滿足項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng) 營(yíng)用水需要 ； 本項(xiàng)目用水由小區(qū)東側(cè)的 尚德 路 及南側(cè)的 北湖濱 路市政給水管引進(jìn)兩路水管。 通訊： *市郵電通訊事業(yè)發(fā)展較快，已實(shí)現(xiàn)了傳輸網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化，光纜通訊、移動(dòng)通訊、郵政快遞；全區(qū)信息港 速傳輸網(wǎng)工程已完工 ； 項(xiàng)目周邊的主干道郵電通訊電纜已埋設(shè)完畢，為項(xiàng)目提供了良好的通訊服務(wù) 。 本項(xiàng)目通訊 直接由 *市市話通信網(wǎng)接入。 周邊規(guī)劃有齊全的教育，文體和生活配套設(shè)施?；?周邊 為正在開發(fā)的大型居住區(qū)， 2 公里范圍內(nèi)分布眾多規(guī)模在建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上的大型居住區(qū)，所處 *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 *目前城市開發(fā)的熱點(diǎn)。 然條件 象 項(xiàng)目所在地 *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處東南沿海，屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點(diǎn)，春夏雨熱同期，秋冬光溫互利，光能充足，熱量豐富，雨水充沛，四季分明，海洋性季風(fēng)氣候顯著，沿海和內(nèi)陸溫差懸殊，氣候類型呈多樣性。氣象基本情況如下： 年平均氣溫 極端最高氣溫 極端最低氣溫 降水日數(shù) 160天； 多年平均降水量： 21 日照時(shí)數(shù) 無(wú)霜日 354 天； 年平均相對(duì)濕度： 82%。 文 項(xiàng)目所在地多年平均高潮位為 10年、 20年、 30年、 50年一遇的高潮位分別是 m， m， m， m。 本項(xiàng)目場(chǎng)地 屬山前沖洪積平原。 地質(zhì)尚未鉆探，需待勘探后確定。 項(xiàng)目建設(shè)地位于政和 大浦新華廈深大斷裂帶東側(cè)，地質(zhì)構(gòu)造十分發(fā)育。北西向的 * 松溪構(gòu)造帶與斜灘 黛溪、福安 九都 大甲新華廈斷裂帶交匯復(fù)合于本區(qū)中西部，奠定本區(qū)構(gòu)造基本輪廓。主要構(gòu)造線方向以北北東和北西北最為發(fā)育，次之有北東東、南北 和近東西向等。它們大致控制了境內(nèi)山脈水系、地形地貌及海岸 線的展布。構(gòu)造形跡以斷裂、斷層、褶皺和節(jié)理裂隙等形式出現(xiàn)。第三紀(jì)末的喜山運(yùn)動(dòng)，表現(xiàn)為繼承性的斷裂活動(dòng)，強(qiáng)度規(guī)模都較小。第四紀(jì)以來(lái)的新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，仍然為繼承性的垂直升降運(yùn)動(dòng)，直至現(xiàn)在依然在活動(dòng)。項(xiàng)目區(qū)屬山前沖洪積平原，地質(zhì)構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單。 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地不在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，且不會(huì)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害。 本項(xiàng)目根據(jù)地區(qū)劃分，設(shè)置 6度抗震。 他影響 擬建項(xiàng)目沒(méi)有壓覆礦床和文物，也不會(huì)對(duì)防洪等產(chǎn)生不利影響。 地條件 22 址占地面積 、用 地 性 質(zhì)與 獲取方式 本項(xiàng)目 場(chǎng)址土地權(quán)屬商住用地， 總 用 地面積 （方米）。該地塊使用權(quán)原屬 *市 *塘華僑農(nóng)場(chǎng)，土 地分類為水田、旱地畝及農(nóng)田水利用地等。已由 *經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)統(tǒng)一辦理了建設(shè)用地審批手續(xù)。業(yè)主 已經(jīng)有關(guān)部門同意以出讓方式 按 元 一次性繳清土地使用費(fèi)及報(bào)批稅費(fèi)。 項(xiàng)目第一期建設(shè)用地 87 畝（ 折 方米）。因此，本項(xiàng)目不再有征地拆遷安置、占用耕地復(fù)耕等諸多問(wèn)題。 地利用合理性分析 由于場(chǎng)地東側(cè)為尚德路 , 南側(cè) 為北湖濱路，西側(cè)為華庭路，北側(cè)為蘭田路； 根據(jù)城市道路規(guī)劃退足后， 項(xiàng)目 第一期 折 87 畝） 。總 建筑面積 （其中計(jì)容積率建筑面積 158685 ）； 建筑物占地面積 建筑密度 容積率 化面積 17450 ， 綠地率 整個(gè) 小區(qū)規(guī)劃將 根據(jù)用地特點(diǎn) ，分成南、北兩部 ， 規(guī)劃主體結(jié)構(gòu)為“一橫、一縱”從而形成鮮明的規(guī)劃骨架組織空間特征。主體結(jié)構(gòu)由高層，多層花園洋房、會(huì)所、商業(yè)及配套設(shè)施合理分布，形成鮮明的多物業(yè)類型特征。重在營(yíng)造內(nèi) 外景觀最大化、步移景移的四度空間生態(tài)社區(qū)。結(jié)合曲線形人行步道、景觀綠化等要素，一起形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。 巧妙地 安排建筑物，組織人流、車流。 詳 見：項(xiàng)目平面布置圖 。 建設(shè) 項(xiàng)目用地符合 *市城市總體規(guī)劃 （ 2005 ； 每畝 23 建設(shè) 用地 投資達(dá) *市目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，占地規(guī)模是合理的。 材供應(yīng)條件 *市區(qū)建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項(xiàng)目建設(shè)所需的砂子、石料、水泥、磚、鋼材、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S商提供，項(xiàng)目的建筑材料來(lái)源充 足。 章小結(jié) 本項(xiàng)目 選址和用地方案可充分利用優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位條件、建設(shè)條件。 第四章 建設(shè)方案 本建筑方案設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、 燃?xì)狻?電氣、智能化等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí) 采用新工藝、新材料、新技術(shù)、新設(shè)備，執(zhí)行國(guó)家關(guān)于消防、環(huán)保、安全、節(jié)能減排等標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 單體設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行 有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 部場(chǎng)所構(gòu)思 本地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)立足于從本地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文及自然環(huán)境特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造屬于時(shí)代同時(shí)也屬于地 方的人文住區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)對(duì) *的房地產(chǎn)開發(fā)、城市景觀有著積極的推動(dòng)作用，并以古典的建筑造型成為未來(lái)新城市中心的 建筑亮點(diǎn)。 24 民用建筑設(shè)計(jì)通則 （ ； 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （ ； 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 01962003 版）； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 0016 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 00452005 版）； 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 0067 城市 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 01802002 版）；等。 設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 “ * *” 以高檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，打造“豪華、科技、節(jié)能、生態(tài)”住宅，將成為海西東北翼地區(qū) 首屈一指的品質(zhì)社區(qū)。 目建設(shè)規(guī)模 第一期實(shí) 用地面積 方米 （折 87 畝），擬建主體工程10 幢 住宅 樓， 會(huì)所及公寓 1 幢 ，開閉所、變電房 1 座 及配套設(shè)施，總 建筑 面積 方米 ，入住戶數(shù) 1002 戶、 3206 人。 第一期建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目實(shí) 用地面積 （折 87 畝），擬建高層建筑 8幢 （其中： 18 層以 上 5幢 ， 18 層及以下 3幢 ）、多層花園式洋房 2 幢 ，會(huì)所及酒店式公寓 1幢，及地下人防工程（車庫(kù)）、設(shè)備配套用房，小區(qū)安防、景觀、道路、水、電、燃?xì)?、環(huán)保、消防、通訊、信息通道等配套設(shè)施。計(jì)建筑物總占地面積 ， 總 建筑 面積 ；其中： 計(jì)容積率 面積 158685 ，不計(jì)容積率 面積 。機(jī)動(dòng) 停車位 1190 位（地上 260位、地下 930 位）， 道路面積 11600， 25 綠地面積 17450 。 本工程為高層，多層花園式洋房，會(huì)所、商業(yè)及 配套設(shè)施 和 地下人防工程、車庫(kù)等組成。 計(jì)建筑物總占地面積 ， 總 建筑面積 。 劃結(jié)構(gòu) 規(guī)劃主體結(jié)構(gòu)由高層，小高層， 多層 洋房及配套設(shè)施合理分布，形成鮮明的多物業(yè)類型特征。重在營(yíng)造內(nèi)外景觀最大化、步移景移的四度空間生態(tài)社區(qū)。結(jié)合曲線形人行步道、景觀綠化等要素，一起形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。 路與交通系統(tǒng) 構(gòu)架清晰、分級(jí)明確 道路系統(tǒng)劃分 小區(qū)內(nèi)設(shè)置景觀環(huán)道，構(gòu)成社區(qū)主要交通干線，寬度為 ，路邊設(shè)置不小于 2米的景觀草坪，滿足消防登高撲救。結(jié)合入口設(shè)置地 下機(jī)動(dòng)車出入口。 設(shè)置地下景觀會(huì)所及車庫(kù)：通透的下沉式會(huì)所結(jié)合室外泳池、綠化景觀系統(tǒng)和半開放的地下車庫(kù)形成下沉景觀庭院，不僅節(jié)省了地下車庫(kù)所需的大量通風(fēng)、照明設(shè)備成本，降低車庫(kù)層高，有效節(jié)約工程造價(jià)，而且極大地改善了從業(yè)主車位到各個(gè)建筑入口之間的觀景環(huán)境品質(zhì)，使業(yè)主停車回家之路能享受一路的風(fēng)景而不是幽暗漆黑的狹長(zhǎng)通道。 環(huán)境景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì) 富有人文特質(zhì)的生態(tài)人居環(huán)境 住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)人文特質(zhì)，賦予環(huán)境以文化內(nèi)涵和現(xiàn)代功能，以達(dá)到情景交融，又有使用價(jià)值、健康舒適的高品質(zhì)人居環(huán)境。 26 設(shè)計(jì)以浪漫風(fēng)格為主題，以點(diǎn)、環(huán) 、軸為特點(diǎn)旨在創(chuàng)造高尚住宅的景觀面貌。水景與步行道相交錯(cuò)，孱孱流動(dòng)的溪水，空間時(shí)而開敞 時(shí)而封閉，時(shí)靜時(shí)動(dòng)，多樣的空間演繹著“時(shí)”與“空”的更替，蘊(yùn)涵著“步移換景”的 意味。 中心綠地將小區(qū)內(nèi)各建筑聯(lián)系在一起，并以下沉式庭院為主題創(chuàng)造出一個(gè)人與自然和諧共生的綠色空間，真正達(dá)到了人文與自然景觀相互交融互為補(bǔ)充的設(shè)計(jì)宗旨。 綠化系統(tǒng)采取水面與植物相結(jié)合的手法 ，其間點(diǎn)綴以自然人文小品。在平面布置上，采取點(diǎn)、線、面相互穿插的構(gòu)圖方式。 采用各具特色的植物樹種，如在水旁種植親水植物，并配以各具特色的小品，滿足居民對(duì)環(huán) 境的行為、心理需求，全面細(xì)致地考慮居民的各類生活活動(dòng)，并為之提供適宜、便利的場(chǎng)所。同時(shí)使環(huán)境具有領(lǐng)域感和可識(shí)別性。道路綠化多選用常綠喬木，部分選擇落葉喬木為道路行道遮陽(yáng)樹種，創(chuàng)造“夏有蔭，冬有陽(yáng)”的生態(tài)空間。 筑設(shè)計(jì) 以現(xiàn)代使用者行為為核心 住宅設(shè)計(jì)結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及住房市場(chǎng)的需求，戶型設(shè)計(jì)從居 住活動(dòng)的客觀規(guī)律出發(fā)，力求科學(xué)、合理、細(xì)致，同時(shí)具有一定的超前性和使用彈性。 戶型 設(shè)計(jì)戶戶朝南， 廳堂方正 ，戶內(nèi) 以廳堂為中心，廳和主要臥室全部朝南，采光充足。 設(shè)計(jì)以空中花園為主題 ，強(qiáng)調(diào)住宅個(gè)性化設(shè)計(jì)，使每個(gè)居住單元都具有“亮點(diǎn)”和“親和力”，強(qiáng)調(diào)住宅細(xì)節(jié)的感染力。一梯兩戶的設(shè)計(jì)，電梯直接入戶 ，采用全新“先進(jìn)花園，后進(jìn)客廳”的設(shè)計(jì)理念，門廳與綠化園林融為一體，使住戶 27 在享受別墅住宅級(jí)別的高品質(zhì)居住空間的同時(shí)，又提升了住宅的價(jià)值感。 180全景衛(wèi)生間配備下沉式浴缸及全景客廳的設(shè)計(jì)，小區(qū)景觀盡收眼底。臥室 270的八角形凸窗，增強(qiáng)了里面的線條感，室內(nèi)視覺(jué)空間 集采光更通透、明亮，同時(shí)使住宅內(nèi)部景觀與外部景觀相得益彰。房型布置著重考慮到居住在其中的人們的生活需要，做到動(dòng)靜分離、內(nèi)外分離，各使 用空間的有機(jī)結(jié)合，形成合理的居住空間，彰顯小區(qū)的高品質(zhì)特征。 型設(shè)計(jì) 只有具有與價(jià)值感相關(guān)聯(lián)的美感才是永恒的、有品位的美感 ，這也是一些建筑永不過(guò)時(shí)的原因 設(shè)計(jì)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)以 法式 風(fēng)格為主，并加入 特有的經(jīng)典元素，將古典建筑和現(xiàn)代材料完美 融合，延承經(jīng)典 的建筑比例和精致的細(xì)節(jié)，使得建筑立面效果歷久彌新，不時(shí)透出古典建筑的韻味。同時(shí)在細(xì)節(jié)上突出石材、金屬、玻璃等材料的配合，講求技術(shù)上、形式上的精準(zhǔn)。 古典 高雅，卓爾不凡的品質(zhì)，外墻采用沉穩(wěn) 的面磚和類似質(zhì)感的仿古涂料來(lái)彰顯其貴族般的莊重典雅。嚴(yán)謹(jǐn)、反復(fù)推敲形體比例，門窗尺寸、豎向、水平劃分、石材拼縫、收頭都使建筑無(wú)論從遠(yuǎn)觀（城市區(qū)域性）到近在咫尺的品位都具有豐富的美感。 現(xiàn)代 運(yùn)用現(xiàn)代的功能與外觀、現(xiàn)代的材料及技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑的美感。豎向采用玻璃筒，使臥室形成 270度全方位觀景視線。 28 價(jià)值 采用具有質(zhì)感的材料，使具有美感的形式在價(jià)值上得到保證與體現(xiàn)，是建筑超脫于一切而持久具有魅力的靈魂所在。 細(xì)部 恰到好處的細(xì)部，使立面整體大氣，又使建筑富有表現(xiàn)力。 功能性 對(duì)功能性的尊重，每種手法的運(yùn) 用和局部的處理，都兼顧了可行 性和功能上的均好性，以最大化完善功能，協(xié)調(diào)處理造型和功能間的關(guān)系。 價(jià)值感 采用四玻屋面來(lái)顯示尊貴的品位和成熟的氣質(zhì)。 材料 基座部分 考慮 采用干掛石材 ， 墻體采用真石漆，配以深灰色坡屋頂、以純正的 法式 風(fēng)格為建筑外觀，外形特點(diǎn)是構(gòu)圖規(guī)整，追求莊重、經(jīng)典。以古典柱式和各種組合形式為建筑，注