賓館整體改造工程建設(shè)投資項目可行性研究報告

1 目 錄 第一章 總論 目提要 .制依據(jù) . 4 制原則 .究范圍 .目 建設(shè)方案 、資金籌措 和經(jīng)濟效益 .要工程量及技術(shù)經(jīng)濟指標 .二章 項目提出背景及實施的必要性 目提出背景 . 7 目實施的必要性 . 9 第 三 章 市場分析 代旅游市場的總體特征 . .內(nèi)旅游消費的走勢 .國旅游市場目前概況及未來發(fā)展形勢 .國酒店餐飲業(yè)概況 . . .四章 項目實施單位基本情況 業(yè) 簡介 . . .業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標 . . 五 章 項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件慨況 及項目建設(shè)的優(yōu)勢 2 目建設(shè)的基礎(chǔ)條件概況 . .目建設(shè)的優(yōu)勢 . . 六 章 項目 改擴建 投資建設(shè)方案 目 投資原則 .目 建設(shè)目標 .程改造主要內(nèi)容 . .程 進度 安排 . 七 章 項目組織與管理 構(gòu)設(shè)置 . . . . . 31 構(gòu)職責(zé) . . .員編制 . . . . 八 章 投資計劃與資金籌措 資計劃說明 .資估算編制依據(jù)及方法 . .目總投資、 前期投資、后續(xù)投資使用方向 . .金籌措 方案 .金償還 . 九 章 經(jīng)濟分析與財務(wù)評價 制依據(jù)與原則 . . . 36 務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . . . 濟 效益分析 . . . .確定性分析 . . . .3 第十章 項目投資的風(fēng)險及對策 . . 42 . 43 第十 一 章 項目投資可行性論證結(jié)論 .4 第一章 總 論 項目 提要 1、項目 名 稱 ： 賓館 整體改造工程 建設(shè) 投資 項目 2、建設(shè)性質(zhì)： 改 建及 擴 建 3、項目 業(yè)主 單位： 館有限責(zé)任公司 （以下簡稱 X 源賓館或賓館） 4、法人代表： 5、項目建設(shè)地址： 8號 6、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 7、 建設(shè)期限： 14 個 月 （ 2008 年 6 月 8 月 ） 制依據(jù) 1、 2、 中共 X 省委、 3、 X 省旅游 發(fā)展 總體規(guī)劃 4、 人民 政府關(guān)于加強旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見 5、 X 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃 6、 X 市旅游發(fā)展總體規(guī)劃 7、 國家發(fā)改委、中國國際工程咨詢公司 投資項目可行性研究指南 8、 資金 對賓館進行改擴建的股東會議決議 9、與本項目有關(guān)的其 他政策文件 5 制原則 1、本 投資 項目在滿足國家、地方法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的條件下，充分結(jié)合市場需求和社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，統(tǒng)籌設(shè)計 ，因地制宜，以安全可靠、管理科學(xué)、經(jīng)濟實用、節(jié)省投資為總體原則。 2、本項目投資原則 以 “規(guī)模開發(fā)”為龍頭，以高起點、高投入、高效益為總體思路，以企業(yè)長遠可持續(xù)發(fā)展為前提。投資建設(shè)方案重點 緊緊 圍繞項目建設(shè)、適應(yīng)市場競爭為主要 環(huán)節(jié)， 保證工程進度，提升公司品牌形象， 確保 項目順利建成并投入運營，促進企業(yè)盡早將 資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢 。 3、堅持科學(xué)態(tài)度，在保證建設(shè)投資項目安全、經(jīng)濟、適用的前提下，積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理的關(guān)系。 究范圍與內(nèi)容 本報告研究的范圍主要包括項目建設(shè) 的必要性 、優(yōu)勢、 建設(shè)目標、客源市場分析與預(yù)測、建設(shè)項目的規(guī)模和方案、投資估算、財務(wù)評價和社會 效益 評價等 。 資建設(shè)概況、資金籌措和經(jīng)濟效益 預(yù)測 資建設(shè)概況 X 源賓館位于 X 市市中人民北路 18 號。本次改、擴建 整體 思路 6 是 總投資 元 ， 在賓館現(xiàn)有占地范圍內(nèi)， 按照 現(xiàn)代 化 三星級酒店的標準進行全方位的改造， 調(diào)整賓館布局，優(yōu)化功能， 盤活 存量閑置資產(chǎn) ，優(yōu)化企業(yè)資源配置 。改擴建方案主要包括：取消游泳池，在其 目前 位置上 按三星級酒店標準，新 建 總建筑面積為 4500 平方米 ，集地下停車、客房、 餐飲、休閑娛樂 設(shè) 施為一體的 現(xiàn)代化多功能酒店綜合樓； 重新裝修賓館現(xiàn)有客房； 重新裝修改造賓館餐廳，增加餐廳容量；對賓館 大 廳嚴格按三星級 酒店 標準進行改造、裝修 ，并設(shè)置專門的商務(wù)中心 。 按照“一次規(guī)劃、 分步實施 ”的 原則 ， 項目計劃 于 2008 年 6 月動工， 分三期工程進行 ， 建設(shè)周期為 14 個月。 金籌借 本項目 工程改造 投資 元，業(yè)主 自籌資金 元，其余 資金 缺口 擬以賓館現(xiàn)有資產(chǎn)作抵押向商業(yè)銀行融資。 濟效益預(yù)測 改造工程 完成后， 預(yù)計 實現(xiàn)年均營運 收入 元人民幣，實現(xiàn)凈利潤 人民幣 。 要工程量及技術(shù)經(jīng)濟指標 見下表 ： 7 主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 一 新建 綜合樓 工程 4500 二 裝修改造工程 1 現(xiàn)有客房 裝修 改造 間 86 2 客房公共部份裝修 500 3 餐廳改造 1000 4 前廳改造 220 5 綜合樓裝修 4500 三 主要 財務(wù)指標 1 年均營運收入 萬元 2 稅前利潤 萬元 3 凈利潤 萬元 4 稅前投資 利潤率 % 5 稅后投資利潤率 % 6 盈虧平衡點 % 第二章 項目提出背景及實施的必要性 目提出背景 國家實施西部大開發(fā)以來，西部地區(qū)的社會經(jīng)濟取得了前所未有 8 的發(fā)展，其 市場基礎(chǔ)條件愈加成熟，配套體系日趨完善，投資環(huán)境逐漸趨好，商業(yè)氛圍空前活躍。 隨著西部經(jīng)濟的進一步快速發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高， 西部地區(qū)特別是其中心城市和重點區(qū)域的市場需求更為旺盛，投資前景將更為廣闊。 旅游業(yè)是當(dāng)今世界經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和最具經(jīng)濟活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)。二十世紀 九十年代以來， 我國旅游市場及旅游產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，旅游已成為我國國民生活中的重要組成部分。旅游業(yè) 的發(fā)展，極大的帶動了與旅游相關(guān)的酒店及餐飲服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時，也對旅游基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套功能設(shè)施的需求進一步增大，要求 也 進一步提高。 X 市 氣候宜人、山色秀麗，旅游資源豐富，紅色旅游、歷史文化、民族特色和自然景觀旅游資源 四位一體 ，旅游業(yè) 發(fā)展 潛力巨大 。 近年來，其旅游市場高速發(fā)展，也極大地帶動了酒店、餐飲等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 但 總的來看， 游基礎(chǔ)配套設(shè)施 尚 不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升 ， 配套設(shè)施不齊全 ，設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境 也 不協(xié)調(diào)， 尤為突出的是接待條件差， 旅客住宿緊張狀況長期未 有緩解， 導(dǎo)致 經(jīng)常 出現(xiàn) 游客 是玩在 X，住卻在一河之隔的四川九支 鎮(zhèn)這樣的尷尬現(xiàn)象 。旅游配套 服務(wù) 設(shè)施 的滯后 遠跟不上 X 旅游市場高速發(fā)展的需要，更不利于 X 旅游產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展 。 “ 酒店嚴重不足，已成為制約當(dāng)前 X 市旅游發(fā)展的關(guān)鍵 ” （ X 市政府工作報告內(nèi)容） 。 X 源賓館修建于 2002 年，原屬于 X 市自來水公司。賓館按三星級酒店標準設(shè)計，該賓館于 2007 年 5 月 經(jīng) 公開掛牌拍賣 后 重新組建 9 為 “ X 源賓館有限責(zé)任公司”。 原業(yè)主從 2002年開業(yè)經(jīng)營到 2007年 5月拍 賣時，歷時 5年時間，未對賓館設(shè)施進行良好的維護及裝修，目前設(shè)施極為陳舊 老化 ； 同時，賓館的總體布局不合理，功能不完善，資產(chǎn)閑置較為嚴重， 賓館部份經(jīng)營項目基本處于停業(yè)狀態(tài)， 已無法適應(yīng)旅游市場 和 酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展 及激烈的市場競爭 。 要使 賓館 擺脫經(jīng)營困境，適應(yīng)激烈的市場競爭，盤活存量資產(chǎn)， 發(fā)揮賓館 整體資源的 最大潛力 和效能，走上良性經(jīng)營軌道 并 取得 長遠 可持續(xù)發(fā)展，進行大規(guī)模的改造成為必由之路。 在上述背景下， 現(xiàn)任業(yè)主經(jīng)過廣泛深入的調(diào)研論證， 抓住機遇，順應(yīng)市場需求及產(chǎn)業(yè)政策形勢， 結(jié)合企業(yè) 現(xiàn)有資源條件 及財務(wù)現(xiàn)狀 ，決定對賓館進行 全方面的擴建及改造 。該 戰(zhàn)略舉措 的實施和項目的順利完成，對促進 檔次，增強企業(yè)發(fā)展后勁，具有長遠和積極的現(xiàn)實意義。 目 實施 的必要性 1、是適應(yīng)市場發(fā)展需求，順應(yīng)地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策的需要 進入本世紀來， 我國 旅游市場高速發(fā)展， 在入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大 旅游市場 方面取得了前所未有的 突破 。 在入境旅游方面 ， 中國已成為全球最具生機活力和安全的旅游目的地之一。 2006年中國共接待入境旅游者 人次，國際旅游收入 美元，同比增長 中國已成為全球第四大入境旅游接待國和第五 大旅游創(chuàng)匯國。在國內(nèi)旅游方面，人民生活水平的提高和 “ 黃金周 ” 制度的實行，推動了中國國內(nèi)旅游的迅猛增長，并發(fā)展成為全球規(guī)模最大 10 的國內(nèi)旅游市場。 2006 年，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達 人次，同比增長 15%；國內(nèi)旅游收入達 元人民幣 (約計 美元 )，同比增長 并 有力地拉動了內(nèi)需，促進了消費，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在國內(nèi)旅游市場迅猛增長的同時，我國 也 迅速成為世界重要客源輸出國并保持世界主要旅游接待國的地位，并有望成為世界最大的旅游市場。 隨著 國家 西部大開發(fā) 的不斷深入 ，西部旅游呈現(xiàn) 出 高 速發(fā) 展的勢頭。 由于 旅游業(yè)是 公認的 當(dāng)今世界經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁的新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn) 業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動性強 ，屬于消耗資源最少、最具經(jīng)濟活力的外向型朝陽產(chǎn) 業(yè)，現(xiàn)已成 為 各級政府促進經(jīng)濟發(fā)展、 擴大就業(yè)的主要渠道 。 旅游業(yè)發(fā)展總體水平與先進省市相比還有很大差距，資源優(yōu)勢 尚未真正 轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。 為此 ， 中共 X 省委、 X 省人民政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見 指出，確保“十一五”期間把旅游業(yè)建設(shè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，把 按照X 省委、省政府對旅游業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見， X 省制訂了 X 省旅游發(fā)展總體 規(guī)劃 ，總體規(guī)劃 提出“十一五”期間 X 旅游發(fā)展 整體目標是，將旅游業(yè)作為 X 省一個主要的支柱產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)快速、可持續(xù)和跨越式發(fā)展 。 旅游市場的持續(xù)增長 和旅游產(chǎn)業(yè)的不斷壯大 必 將使旅游業(yè)對基礎(chǔ) 設(shè)施特別是產(chǎn)業(yè)鏈上 相關(guān) 配套設(shè)施 的需求進一步增強。 長期以來，X 各地接待設(shè)施質(zhì)量不高 ， 住宿設(shè)施檔次低，接待國內(nèi)外游客的星級賓館及床位數(shù)量嚴重不足，主要城市以外的住宿設(shè)施尤其如此。 目前， 11 基礎(chǔ)設(shè)施薄弱已成為制約 為此，2007年， X 省 委、省政府出臺了關(guān)于加強旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見，制定了加強 X 省旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 5 年目標。 意見提出，到 2008年，完成以“多彩 X 城”為重點的省級游客服務(wù)中心和 9個市（州、地）所在城市及重點旅游縣（市）游客服務(wù)中心建設(shè) 。其中，在 住宿餐飲業(yè)方面， 意見 明確提出： 星級飯店力爭達到 300 家，標準客房 3 萬間，住宿設(shè)施最高日接待能力 5 萬人 旅游住宿客房突破 7萬間，其中星級賓館客房達 50以上。 X 源賓館本次實施的改擴建項目 ,順應(yīng)了 符合地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策。 2、是抓住 進企業(yè)自身發(fā)展的需要 X 是 國家重點風(fēng)景名勝區(qū) 、 中國優(yōu)秀旅游城市 ，具有得天獨厚的旅游資源， 是 2008 年 “ 五一 ” 節(jié)假日， 人次，列全省主要旅游區(qū)接待人數(shù)第一，比 上 年同期增長 28%；實現(xiàn)門票收入 元，列全省旅游區(qū)門票收入第二，比 上 年同期增長 32%。全市各景區(qū)（點）游客 較平時 大幅增長，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達 100%。但同 X 省其他地方相似， X 市的旅游基礎(chǔ) 設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施 一樣 嚴重滯后 。在住宿接待能力方面， 一方面， 限的旅游接待能力與持續(xù)火爆的旅游市場極不相稱，這既使旅游 企業(yè)及與旅游相關(guān)的 經(jīng)營單 位失去了大量旅游商機，也不利于旅游市場的長期開拓和發(fā)展；另一方面，較高檔次的星級賓館較為缺乏，目前，全市僅有一家三星級賓館，這既遠遠不能滿足 國內(nèi)外游客的現(xiàn) 12 實需要，也 不利于 X 市 作為 旅游城市 的長遠 形象建設(shè) 。 目前， X 市 政府 已將旅游作為社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 X 市旅游發(fā)展總體規(guī)劃 提出 ： “ 十一五 ” 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)和工作重點 是“要 進一步加強旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游賓館飯店建設(shè)、旅游交通建設(shè)，以大力發(fā)展旅游購物、娛樂業(yè)為支撐，完善 X 旅游產(chǎn)品體系，著力整治旅游軟環(huán)境，促進我市旅游業(yè)實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 ”并提出， 到 2010 年，實現(xiàn)全市擁有五星級賓館 1家，四星級賓館 3家，三星級賓館 5 家以上。 X 源 賓館本次實施的改擴建項目，以 打造集住宿 、 餐飲、休閑娛樂、商務(wù)服務(wù)等為一體的現(xiàn)代化多功能三星級旅游酒店， 既是順應(yīng) X 旅游 市場及旅游產(chǎn)業(yè) 的現(xiàn)實需要，也是企業(yè)實現(xiàn)自身 長遠可持續(xù) 發(fā)展的 關(guān)鍵 途徑。 3、是 重組企業(yè)資產(chǎn)， 整合企業(yè) 現(xiàn)有 資源，有效參與市場競爭的需要 X 源賓館修建于 2002 年 ， 總占地面積 方米，總建筑面積 方米。該賓館于 2007 年 5 月公開掛牌拍賣 轉(zhuǎn)讓 。賓館最初按三星級酒店標準設(shè)計 建造。但至今日， 已 時過境遷 。 一方面，原業(yè)主從 2002 年開業(yè)經(jīng)營到 2007 年 5月拍賣時，歷時 5年的時間，未對賓館設(shè)施進行良好的維護及裝修，目前設(shè)施極為陳舊 ，影響了作為星級酒店的市場形象 ；另一方面，賓館總體布局及功能的不合理日益凸顯， 已 遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代旅游市場及酒店業(yè)高速發(fā)展 的 需要 ，更不適應(yīng) 激烈的市場競爭。其主要體現(xiàn)在：一是賓館無自有停車場，長 13 期靠租用賓館外的社會停車場， 這極不利于賓館的客源市場開拓，同時增加了停車場租用成本；二是賓館 原 建有占地 3000 平方米的游泳池，但實際投入使用極少，資產(chǎn)閑置 浪費 嚴重，并且每 年還要承擔(dān)不必要的維護費用；三是賓館餐廳規(guī)模過小，僅能容納 10 桌酒席，無法承攬婚宴及較大型的會議等接待活動；四是如桑拿、卡拉 休閑娛樂設(shè)施及環(huán)境陳舊，無法有效吸引客源 ，目前基本處于停業(yè)狀態(tài) ；五是缺乏專門的現(xiàn)代化多功能商務(wù)中心 ，既與星級酒店的形象不相匹配， 也不利于賓館服務(wù)質(zhì)量的提高 。同時，賓館 其他設(shè)施如客 房 、大廳等的裝修 風(fēng)格也較陳舊老化 。 總體上看，賓館目前狀況既不適應(yīng) 不利于在當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的長遠市場競爭。因此， 及時遲早的 加大投入， 對賓館進行全方位的改造， 挖掘賓館現(xiàn)有資產(chǎn)潛力， 整合 企業(yè)現(xiàn)有資源 ， 實現(xiàn)資源 的 合理優(yōu)化配置 和 高效利用， 發(fā)揮賓館的最大 經(jīng)營效能 ，既是順應(yīng)市場的戰(zhàn)略舉措，也是企業(yè)實現(xiàn)自身長遠發(fā)展的必由途徑。 4、是提升項目規(guī)模效益，增強企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁的需要 X 源賓館本次實施的企業(yè)改擴建投資方案 ，以 “規(guī)模開發(fā)”為 原則 ，以高起點、高投入、高效益為總體思路。 改擴建投資方案 順利實施后， 將 進一步促進 賓館 上規(guī)模、上檔次，有效降低項目的綜合開發(fā)成本，提高項目的規(guī)模經(jīng)濟效益，提升公司 品牌形象，促進企業(yè)將 已有的資產(chǎn)及 資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢， 增強企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁，推動公司的做大做強。 第 三 章 市場分析及預(yù)測 14 隨著社會經(jīng)濟、文化的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，游客的心理和旅游行為也在發(fā)生不斷變化。為保障旅游業(yè)的順利發(fā)展和旅游景區(qū)壯大，必須適應(yīng)社會的發(fā)展而不斷改進和完善旅游產(chǎn)品。因此，研究現(xiàn)代旅游市場需求的變化，就成為旅游市場開發(fā)中的一項重要工作。 1、旅游者需求多樣化，青睞旅游資源組合條件較好的旅游目的地 20世紀 90 年代以后，一般化的自然景觀和人文景觀，特別是以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然景觀和人文景觀對旅游者的吸引力明顯下降。旅游者的興趣開始逐步轉(zhuǎn)向具有獨特、奇異、新穎特點 的旅游景點，尤其是特別鐘情那些具有綜合性特征的旅游地和旅游項目，希望能從一次的旅游過程中獲得集知識性、體驗性和享受性為一體的多種滿足和享受。 2、對文化旅游產(chǎn)品的需求增加 隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對精神生活的追求越來越高，旅游者不在滿足于游山玩水，人們越來越追求旅游的文化品位，旅游業(yè)向文化層次開發(fā)也成為一種趨勢。 3、追求特色旅游 在越來越追求個性化的時代，游客的旅游行為方面也日益表現(xiàn)出對特色旅游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探險旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。特色旅游的興起與多樣化的需 求并不矛盾， 15 二者在本質(zhì)上都是現(xiàn)代旅游市場中旅游者需求多樣化的具體體現(xiàn)。 4、回歸自然，參與意識提高 作為旅游主要客源的城鎮(zhèn)居民，長期在喧鬧的城市生活和工作，更加 渴望到大自然中體驗返樸歸真的感受，回歸自然成為城市旅游者追求的時尚。旅游者也不再滿足于被動地看與聽，而是更期望能夠有機會主動積極地參與到旅游中的各項活動 中去 。 內(nèi)旅游消費的走勢 1、度假旅游與觀光旅游將成為人們一種必不可少的新的生活方式 進入 21 世紀，旅游成為人們休閑、求知、娛樂的最佳方式之一，隨著社會的發(fā)展，越來越多的人把閑暇時間用于以健身 、放松、休閑、娛樂和觀光為目的的旅游。旅游既滿足了人們的精神需求和健康需求，也是人類實現(xiàn)自我完善的主要途徑。 隨著改革開發(fā)的不斷深入，中國經(jīng)濟將進一步煥發(fā)活力，人均收入水平和閑暇時間將不斷增加，外出旅游將日益成為時尚的活動，尤其對勇于探險、追求新奇的青年一代更具吸引力。 2、從旅游的年齡構(gòu)成看，老少旅游呈現(xiàn)快速增長趨勢 第五次全國人口普查表明，全國 65歲以上的老齡人口達 8811 萬人，占總?cè)丝诘?相對而言，城鎮(zhèn)中的老年人有較多的閑暇時間與較強的支付能力。 2002 年國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 65 歲以上 旅游者平均在外停留的夜數(shù)為 顯高于其他年齡組。 16 另一方面，以學(xué)生為主的青年人成為旅游人群中的另一支生力軍。在一些發(fā)達地區(qū)的城市和鄉(xiāng)村，節(jié)假日學(xué)生旅游非常普及。日前，離退休人員和學(xué)生已經(jīng)成為我國旅游的主要客源， 2002 年抽樣調(diào)查結(jié)果，兩者合計占總旅游人數(shù)的 3、傳統(tǒng)的團隊旅游和半自助、自助旅游共同發(fā)展 團隊旅游優(yōu)點是游客無須對旅游過程中的吃住行等操心，但受限制較多，一般適合長途旅行和中老年游客。自助旅游目前在中國受條件限制，發(fā)展不可能很快；而半自助游，則以其兼具兩方面優(yōu)點的靈活性而廣受 青睞，旅游者通過旅行社安排交通和住宿，而旅游線路和日程則由旅游者自己安排。這種操心較少而又有較大自由和靈活性的旅游方式，正在越來越多地受到青睞。 圖 3各種旅游方式所占的百分比 國旅游市場目前概況及未來發(fā)展形勢 1、我國旅游市場高速發(fā)展 中國旅游業(yè)自改革開放以來經(jīng)歷了超常發(fā)展階段，當(dāng)前發(fā)展形勢喜人 。 2006 年，中國旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，各項經(jīng)濟051015202530354045百分比（）個人旅游 結(jié)伴旅游 家庭出游 旅 游 團 其他 17 指標均創(chuàng)歷史新高，入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場均取得長足發(fā)展，全年旅游總?cè)藬?shù)達到 人次，旅游總收入 元人 民幣，分別較上年同比增長 2006 年，中國共接待入境旅游者 人次，入境過夜旅游者 4991 萬人次，分別較上年增長 國際旅游收入達到 美元， 2006 年，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達到 人次，較上年同比增長 15%；國內(nèi)旅游收入達 元人民幣，較上年同比增長 2006 年，中國出境總?cè)藬?shù)達到 人次，較上年同比增長 2007 年中國旅游業(yè)總收入達 億元，首次突破一萬億元。2007 年全年入 境旅游人數(shù)達 人次，增長 其中入境過夜旅游人數(shù)達 5472 萬人次，增長 旅游外匯收入達 419 億美元，增長 中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。國內(nèi)旅游人數(shù)達 人次，增長 國內(nèi)旅游收入達 7771 億元，增長 2、我國旅游市場未來前景將更為廣闊 目前， 中國 已成為 世界上最大國內(nèi)旅游市場 ， 國家宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略已經(jīng)把發(fā)展旅游業(yè)擺在歷史上從未有過的特殊地位。旅游業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點， 也極大地 帶動 了 服務(wù)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家旅游局預(yù)計，到 2010 年我國旅游業(yè)的總收入將達到 1314 萬億元人民幣。中國入境旅游、出境旅游、國內(nèi)旅游三大旅游市場將保持持續(xù)增長態(tài)勢，至 2015 年中國入境旅游人數(shù)預(yù)計可達 1 億人次，出境旅游人數(shù)可達 1 億人次左右，國內(nèi)旅游人數(shù)可達 28 億人 18 次，中國將出現(xiàn) 30 億人次以上的游客市場。世界旅游組織 也 預(yù)測，我國 三大旅游市場 未來 發(fā)展空間巨大 ， 到 2015 年中國將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場。為滿足旅游市場需求， 僅住宿方面， 我國需增加 20 萬間賓館客房，僅五星級賓館飯店數(shù)量 到 2015 年將增加至少 700 家。 國酒店餐飲業(yè)概況 旅游業(yè)與酒店餐飲 等服務(wù) 業(yè)相伴相生，互為促進。 現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之 高速發(fā)展 ， 酒店的標準也 是 愈加 豪華 和 現(xiàn)代化。 自 1980 年開始，中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。酒店的供給量隨著需求的擴大而快速增長。以旅游涉外酒店為例， 1980年有 203 家， 2002 年光星級酒店就增加到 8880 家，增長近 44 倍。同期，客房間數(shù)增長 30 余倍。旅游酒店數(shù)量每五年的增長率都在 50以上。在空間分布上，中國酒店業(yè)發(fā)展水平呈現(xiàn)三階梯狀態(tài)：第一階梯是位于東部沿 海地區(qū)，第二階梯是中國的中部地帶，第三階梯是西部地帶，整個態(tài)勢是東多西少。 近幾年，國內(nèi)酒店增長勢頭更是迅猛， 中國酒店業(yè)發(fā)展速度全球居首 。 其中星級酒店每年以 1000 多家的數(shù)量增加。截至 2006 年底，內(nèi)地星級酒店總量已達到 13378 家，其中，五星級酒店 298 家，四星級酒店 1400 家。 同時， 全國星級飯店的經(jīng)營情況良好。 2006 年，我國星級飯店全年營業(yè)收入總額為 元，比上年增加 元，增長 2007 年 ，國家 帶薪休假 政策 的出臺更是激活了旅游 19 酒店板塊 ，催生了 酒店旅游行業(yè)進入 “量價 齊升 、產(chǎn)銷兩旺 ”的黃金投資期。同時 ， 國內(nèi)消費升級推動國內(nèi)游的游客人次與人均花費同步增長， 助推了酒店行業(yè)經(jīng)營效益繼續(xù)趨好。 2007 年 ， 中國酒店經(jīng)營商將每間可用客房收益（ 高了 達到 86 美元，而入住率則達到 二級城市的 長最迅速，為 而主要城市的 長率為 隨著 旅游業(yè)的發(fā)展 、 奧運效應(yīng) 及上海世博會效應(yīng) ，將有助于主要城市在入住率和 方面都實現(xiàn)持續(xù)增長。 而 隨著 2008 年北京奧運會日益臨近，以及 2010 年上海世博會緊鑼密鼓的籌辦，酒店行業(yè) 發(fā)展迅猛。預(yù)計 2008 年以及 2010 年酒店行業(yè)效益增長的局面會呈直線上升趨勢。這就意味著，酒店全行業(yè)從 2006 年到 2010 年 至少 上有五年的增長空間 ， 中國酒店業(yè)正處于良好的發(fā)展勢頭中。 在餐飲業(yè)方面 ， 2006 年，中國餐飲消費全年零售額首次突破萬億元大關(guān)，達到 10,元，同比增長 比上年凈增 1458億元，連續(xù) 16 年實現(xiàn)兩位數(shù)高速增長，與改革開放初期的 1978 年相比增長了 188 倍。 2007 年 1份，全國住宿與餐飲業(yè)零售額累計實現(xiàn) 元，同比增長 比上年同期增幅高出 百分點，占社會消費品零售總額的 旅游市場概況 游市場 進入高速發(fā)展階級 目前， X 在 X 全省旅游市場占有舉足輕重的地位。 2008 年 “五一 ”節(jié)假日， X 市共接待省內(nèi)外游客 人次，列全省主要旅游區(qū)接 20 待人數(shù)第一， 較上 年同期增長 28%；實現(xiàn)門票收入 元，列全省旅游區(qū)門票收入第二， 較上 年同期增長 32%。全市各景區(qū)（點）游客比平 時 大幅增長，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達 100%。 游客源市場特征 （一） 客流量 特征 在 2007 年以前 ,X 作為 X 旅游線路的組成部份 ,其過境游特征明顯。 2007 年，隨著國家對節(jié)假日政策的調(diào)整，刺激了周邊鄰近省市將 X 作為短線專程游， 游客 以 四川 、重慶 、貴陽 居多，較 上 年同期增長 40%。 由于從短暫的過境游變成了專程游， 游客在 費上升。 旺季分明，季節(jié)差異顯著 X 地區(qū)的旅游季節(jié)差異顯著， 4全年游客總量的 70 80%。 旅游客源的季節(jié)性（時間）強度指數(shù)，可以通過定量方法來計算，其計算公式是： R=（ 2/12 其中 各月游客量 /全年游客量 100 。 游客源季節(jié)分配越均勻； 游淡旺季差異越明顯。 （二） 客源市場結(jié)構(gòu)特征 其是以本地和周邊客源市場為主 目前， 現(xiàn)出明顯的“三多”特征，即：本地游客多，近程（重慶、 貴陽 、四川等鄰近省市）游客 21 多，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)游客多；在國際客源方面，游客以日本、東南亞和歐美為主。 2. 在客源的功能結(jié)構(gòu)上，以觀光旅游為主，休閑 /度假次之 目前， X 游游客以觀光旅游為主，并以青年人為主要客源。按游客的目的劃分 ,以觀光旅游者和休閑 /度 假旅游者占多數(shù)，兩者約占旅游者總數(shù)的 按旅游者年齡劃分 ,旅游者主要以中青年旅游者為主，約占旅游者總數(shù)的 上。 旅游目的 目的 觀光 休閑 /度假 探親訪友 商務(wù) 會議 文化 /體育 /科技交流 健康 /療養(yǎng) 宗教 /朝拜 其他 % 客年齡 年齡 65歲以上 45251514歲以下 % 三） 客 源基本特征 從文化程度看，游客以中高等為主，占總體的 圖 3其中，高中和中專學(xué)歷的游客占總體的 大專學(xué)歷的游客占總體的 大學(xué)學(xué)歷的旅游者占旅游者總數(shù)的 研究生占總體的 22 從職業(yè)類型來看，游客以政府工作人員、經(jīng)銷人員和專業(yè)技術(shù)人員為主，分別占總體旅游者的 圖 3 圖 3 游客的文化程度 游業(yè)存在的主要問題 1、旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升。景區(qū)開發(fā)深度不夠，配套設(shè)施不齊全，有的設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境不協(xié)調(diào)，文化包裝處于淺層次階段。 2、娛樂購物設(shè)施相對滯后。旅游產(chǎn)品單一、檔次不高，娛樂項目檔次偏低、規(guī)模較小、分布零散。 3、旅游產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)不盡合理。旅游餐飲服務(wù)的檔次、特色等方面還有待改進提高，住宿接待服務(wù)行業(yè)檔次較低，配套設(shè)施不完備 。導(dǎo)游隊伍水平總體不高，外語導(dǎo)游嚴重缺乏。 4、游客可進入性差，交通問題仍是制約中遠程游客進入 X 市的 “ 瓶頸 ” 問題。 051015202530識 字 很 少 初中 大專 研究生 23 5、旅游發(fā)展 中人力資源嚴重不足，尤其欠缺具有先進旅游發(fā)展意識和管理理念的專業(yè)人才和管理人才。 游客源市場預(yù)測 隨著我國西部大開發(fā)政策的 不斷深入 ，西部旅游呈現(xiàn)了快速發(fā)展的勢頭。與此同時，我國經(jīng)濟實力的增強和國民財富的增加，尤其是帶薪度假制的逐漸普及，國民潛在的旅游消費能力正快速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。供需兩方面要素綜合作用的結(jié)果，將保證在未來 10 15 年的時間里，旅游業(yè)必然會成為西部發(fā)展的經(jīng)濟增長點，使西部成為中國乃至世界重要的生態(tài)旅游、文物古跡和民俗風(fēng)情游的目的地。 隨著 X 市旅游資源的不斷開發(fā)完善及旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的不 斷加 強，越來越多的游客可望成為 并 將對國內(nèi)較遠距離的市場以及 海外 市場逐漸形成吸引力。 目前， 門 均極為重視 旅游 宣傳促銷，特別關(guān)注發(fā)揮旅行社的紐帶作用，加大了拓展中、遠距離市場的力度， X 旅游的知名度和影響力日益擴大和深化。隨著 X 地區(qū)旅游業(yè)步入成熟穩(wěn)定期， 預(yù)計 到 2010 年，全市接待游客 150 萬人次以上，門票收入 1億元以上，旅游總收入 10 億元以上。 第四章 項目實施單位基本情況 業(yè) 簡介 1、歷史沿革 X 源賓館位于 X 市人民北路 18 號，修建于 2002 年， 按三星級酒店標 準設(shè)計， 原屬 X 市自來水公司。賓館于 2007 年 5 月 以 1236 24 萬元的價格公 開掛牌拍賣 轉(zhuǎn)讓 于 現(xiàn)任業(yè)主鄭繼松。賓館轉(zhuǎn)讓后，由現(xiàn)任業(yè)主 重新組建 為 “ X 源賓館有限責(zé)任公司” （民營） 。 2、企業(yè) 現(xiàn)狀 X 源賓館轉(zhuǎn)讓后，現(xiàn)任業(yè)主先后對賓館 追加 投入 216萬元（全為固定資產(chǎn)投入），賓館現(xiàn)有固定資產(chǎn) 1452 萬元，員工 42 人。 總占地面積 方米，總建筑面積 賓館客房部共 4層樓，擁有豪華套房 2 間、豪華標準間 72 間和豪華單間 12 間，共86 間，可同時接待客人 158 人。賓館還有 兩間會議室，一間洗 浴中心，以及 1000余平方米的餐廳 及茶樓 ，另有 占地面積為 3000 平方米的 標準游泳池、母子池 、 兒童游泳池 以及其他 配套設(shè)施。 展 規(guī)劃目標 公司秉承 “立足 旅游 、依托 管理 、面向市場”的經(jīng)營理念，憑借自身 已奠定 的 基礎(chǔ) ， 順應(yīng)旅游業(yè)及酒店 行業(yè) 的發(fā)展 潮流，適應(yīng)市場需求，抓住機遇，加大投資力度 ,大力實施 改擴建工程， 力爭在兩年內(nèi)將 賓館 打造成 “企業(yè)形象好、經(jīng)營理念新、管理水平高 、規(guī)模效益好 ”，在地區(qū)具有較強影響力的現(xiàn)代化三星級旅游及商務(wù)型酒店 。 第五章 項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件慨況及項目建設(shè)的優(yōu)勢 目建設(shè)的基 礎(chǔ)條件概況 1、地理位置及區(qū)域狀況 X 位于東經(jīng) 105 36 35 、北緯 28 17 02 ，地處 X 遵義西北部， 四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要門戶，素有 “ 黔北明珠 ” 的美譽。全市幅員面積 1801 平方公里，轄 9 鎮(zhèn) 5 25 鄉(xiāng) 3 個街道辦事處， 100 個行政村，總?cè)丝?30 萬人，共有漢、苗、土家、仡佬、布依等 23個民族。 X 市城市建成區(qū)面積 8平方公里，常住人口 8 萬余人 ， 城鎮(zhèn)化率達 2、地形地貌及氣候特征 高原向四川盆地過渡帶，海拔高差大 (221米 1703米 )，X 地貌奇特，地形切割強烈， 垂直高差明顯，屬中亞熱帶氣候區(qū)，雨量充沛，年均降雨量 米，適合多種植物生長。 3、 交通和基礎(chǔ)設(shè)施狀況 X 區(qū)位 較為 優(yōu)越，交通水陸空兼?zhèn)洹?最大的通江港口， “ 黃金水道 ” X 河繞城而過，僅 60公里匯入長江。 X 港是 貨船可達重慶至上海等沿海各大港口、碼頭，年貨運吞吐量 100 多萬噸。公路連接黔川渝，陸路距遵義 300 公里，距貴陽 450公里，距重慶 250 公里，距成都 350 公里，距瀘州 79公里，距合江 60公里， 40公里，隆 (昌 )瀘 (州 )鐵路及高速公路已經(jīng)建成投入使用。瀘州藍 田機場開通了北京、廣州、昆明、貴陽、上海、成都等大中城市的波音 737客機，是黔川渝毗鄰地區(qū)的物資集散地和X 實施 “ 北上 ” 戰(zhàn)略的一個重要窗口。 “ 十五 ” 期間，境內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大突破，共完成公路建設(shè)里程 里，完成 期工程和長途旅游汽車客運站、赤習(xí)公路、馬合公路、赤長公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初步形成了 “ 兩縱兩橫四連一環(huán)線 ”骨架公路和 X 河水路運輸網(wǎng)絡(luò)，公路通達深度和交通運輸能力大幅度提高。 26 4、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 X 經(jīng)濟發(fā)展 較為 快速 。 以 “ 竹、畜、藥、果 ” 為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)取得較大進展 ，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值由 2000 年的 59156 萬元增加到 2005年的 89043 萬元，年均增長 糧食年產(chǎn)量基本穩(wěn)定在 14萬噸以上。畜牧（漁業(yè)）總產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)的比重由 2000 年的 31%提高到 2005年的 41%。 果產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步推進。工業(yè)化建設(shè)步伐加快， 2005 年，市屬規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值完成 57697 萬元；工業(yè)增加值完成 14932 萬元，年均增長 以化工、竹加工、電力能源為主的三大門類工業(yè)已成為工業(yè)經(jīng)濟主導(dǎo)力量。到 2005年，全市農(nóng)民人均純收入實現(xiàn) 2512 元，比 2000 年 凈增711 元，年均增長 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達 148060 萬元，年均增長 全社會消費品零售總額實現(xiàn) 38656 萬元，城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加了 11 平方米。 5、旅游資源概況 X 旅游資源得天獨厚， 1994 年被國務(wù)院劃為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)景區(qū)面積占市域面積近 70%， 也 是全國唯一以行政區(qū)命名的國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)。 一代偉人毛澤東率領(lǐng)中國工農(nóng)紅軍四渡 X 出奇兵，寫下了中外軍事史上的光輝篇章。 境內(nèi)有 “ 桫欏國家級自然保護區(qū) ” 、 “ 燕子巖國家級原始森林公園 ” 、 “ 竹海國家級森林公園 ” ，豐富的旅游資源均以原始古樸，自然天成著稱，被中外專家譽為 “ 千瀑之市、竹子之鄉(xiāng)、丹霞之冠、長征遺址、桫欏王國 ” 五大特色。 中國十大竹子之鄉(xiāng) ” 、 “ 國家級生態(tài)示范區(qū) ” 、 “ 全國林業(yè)生態(tài) 27 建設(shè)先進縣 (市 )” 、 “ 全國園林綠化先進城市 ” 、 “ 全國村鎮(zhèn)精神文明建設(shè)先進縣 (市 )” 、 “ 全國水土保持示范市 ” 和 “ 省級衛(wèi)生城市 ” 。 2005年，全市接待游客 人次，門票收入 1520 萬元，旅游總收入實現(xiàn) 元，分別比 “ 九五 ” 期末增長 193%、 660%和185%。 目建設(shè)的優(yōu)勢 1、市場優(yōu)勢 X 得天獨厚的旅游資源已使其 成為 最重要 的區(qū)域旅游市場， 對國內(nèi)外游客具有極高的吸引力。近幾年來， X 每年接待的游客都在數(shù)十萬人次以上。隨著 政府對 X 旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的不斷加強和完善，加之國家節(jié)假日的調(diào)整，促進了 X 周邊鄰近人口稠密的省市如重慶、四川、貴陽等地的游客將 X 旅游從過境游轉(zhuǎn)變成專程游，必將進一步推動 X 旅游市場的全面升溫。 預(yù)計到 2010 年， X 年 接待 游客 人數(shù)將 突破 100 萬人次。 目前， X 定點接待遊客的賓館 總計只有 床位3000 多個 ， 旅游住宿接待能力嚴重不足， 遠遠不能滿足市場的龐大需求。 這使本項目的 實施 有了堅實的市場基礎(chǔ)。 2、企業(yè)已奠定的 基礎(chǔ)優(yōu)勢 X 源賓館其規(guī)模在 X 僅次于中悅大酒店，開業(yè)至今已有 6 年，在當(dāng)?shù)匾丫哂邢喈?dāng)?shù)闹群褪袌鲇绊懥?，建立?較為 穩(wěn)定、可靠的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 。企業(yè)管理體系日趨健全，運行模式逐漸成熟。 同 時， 公司 培養(yǎng)并儲備了一大批成熟優(yōu)秀的管理人才和技術(shù)骨干 28 尖子隊伍，為企業(yè) 今后的長遠 發(fā)展提供 了 堅實的 人力資源 保證 。 3、投資環(huán)境和政策優(yōu)勢 隨著西部開發(fā)力度的加大， 地方 政府在不斷改善投資環(huán)境，現(xiàn)已形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。為鼓勵國內(nèi)外投資商前來投資創(chuàng)業(yè)興業(yè)，政府結(jié)合 本市 實際，根據(jù)項目的投資規(guī)模、技術(shù)水平、財稅貢 獻等情況，在土地使用、稅費征收等方面最大限度予以優(yōu)惠，同時，推行“一個窗口”對外、“一條龍”服務(wù)、“一站式”辦公、“一票式”收費等管理模式，對外來投資者實行特事特辦并可實行“一項目一政策”的承諾，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障，結(jié)合 則，取消了一大批行政收費項目，政府投資環(huán)境寬松。 同時 ,當(dāng)?shù)?政府 大力培育旅游產(chǎn)業(yè)， 非常重視旅游項目的開發(fā) ，已將本項目列為重點項目，給予大力支持，這使本項目的建設(shè)有了良好的 政府 投資環(huán)境 和政策優(yōu)勢 。 4、 銀企雙 方的互補優(yōu)勢 公司 以務(wù)實開放的積極態(tài)度， 加大融資力度 ， 向金融機構(gòu) 融資完成項目的 建設(shè)投入 。 借助金融機構(gòu)的 支持 ，公司具有成熟的管理運作體系、業(yè)務(wù)資源及市場基礎(chǔ)，合作雙方優(yōu)勢互補，通過本項目的合作并以本項目合作為契機，構(gòu)建起雙贏的 銀企 合作戰(zhàn)略模式，有利于促進項目的順利實施，加快 工程實施 步伐，促進項目上規(guī)模、上檔次，增強綜合優(yōu)勢，推動 企業(yè) 的做大做強和長遠可持續(xù)發(fā)展。 第六章 項目改擴建方案 目 投資 原則 29 1、 以國家 和地方 產(chǎn)業(yè) 政策為指導(dǎo)， 以市場為導(dǎo)向 ,科學(xué)設(shè)計 ,合理規(guī)劃 ， 充分利用現(xiàn)有設(shè)施， 增加投入，盡快實現(xiàn) 賓館 的上規(guī)模、上檔次 。 2、 圍繞 賓館 今后的正常運營 ， 改善基礎(chǔ)設(shè)施， 合理調(diào) 整布局 ，確保項目建成優(yōu)質(zhì)工程，塑造品牌形象 。 3、 本項目 設(shè)計規(guī)劃上 保證目前的 運營 需要，同時兼顧未來發(fā)展的 需 求。 目建設(shè)目標 本項目 設(shè)計、 規(guī)劃及實施均執(zhí)行 國家 相關(guān)規(guī)定及 行業(yè)標準 ，硬件設(shè)施及 裝修 環(huán)境等綜合指標達到 目前 國內(nèi)同類型同等規(guī)模 三星級酒店標準。通過本次的整體改造，使 布局科學(xué)、 功能完備、 設(shè)施先進、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化一流三星級商務(wù)假日酒店。 程改造主要 內(nèi)容 賓館整體改造方案主要包