濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)工程一期可行性研究報(bào)告

1 X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)工程一期 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章總論 . 2 第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 3 第三章項(xiàng)目建設(shè)的條件及建筑內(nèi)容 . 4 第四章總體建設(shè)方案 . 5 第五章投資估算及資金籌措 . 15 第六章社會(huì)效益分析 . 20 第七章經(jīng)濟(jì)效益及財(cái)務(wù)分析 . 21 第八章項(xiàng)目招投標(biāo)管理 . 23 第九章研究結(jié)論與建議 . 26 2 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 本工程用地位于 南側(cè)，北臨錢塘江路，東臨南海路，其北側(cè)為居住用地，南側(cè)及西側(cè)均為工業(yè)用地。創(chuàng)業(yè)社區(qū)用地內(nèi)擬建集辦公、配套服務(wù)、賓館、公寓、宿舍及標(biāo)準(zhǔn)廠房于一體的創(chuàng)業(yè)社區(qū)， 主要由辦公區(qū)，配套服務(wù)區(qū)，住宿區(qū) 等 組成 。建筑群包括一幢十二層辦公樓及四層服務(wù)中心裙房、一幢六層賓館樓、一幢六層人才公寓樓、一幢六層職工宿舍樓、四幢四層標(biāo)準(zhǔn)廠房以及庫房、門衛(wèi)等附屬用房。總建筑面積約 74524平方米，總投資約 3億元。 擬建的 創(chuàng)業(yè) 社區(qū) 創(chuàng)新性的把 濱海新區(qū) 本土資源和大學(xué)生創(chuàng)業(yè)群體鏈接起來，為大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)提供平臺(tái)，培育創(chuàng)業(yè)人才，打造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè) 。 第二節(jié) 編制可行性報(bào)告的依據(jù) （ 1） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 2） 國家頒布的有關(guān)政策、法規(guī)、法令、規(guī)范、定額、稅費(fèi)等文件； （ 3） 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)， 1983年 2月）； （ 4） 工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9 號(hào)令）； （ 5）關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見（建質(zhì) 20071 第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容 我 公司 受 委托， 對(duì) 研究內(nèi)容包括： 一、 項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性 3 二、項(xiàng)目建設(shè)的條件及建筑內(nèi)容 三、總體建設(shè)方案 四、投資估算及資金籌措 五、社會(huì)影響評(píng)價(jià) 六、結(jié)論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 經(jīng)過改革開放三十多年的發(fā)展， 隨著我省經(jīng)濟(jì)全面飛速發(fā)展的進(jìn)程， 立 大 快 年來 步成為江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)，建立 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā) 展、解決廣大大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)具有重要的意義。 一、時(shí)代的需要 21 世紀(jì)將是知識(shí)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世紀(jì)，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)占國際經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位的世紀(jì)。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，用知識(shí)創(chuàng)業(yè)是新的模式，也是必然的趨勢。在科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展、信息產(chǎn)業(yè)日新月異的今天，現(xiàn)有的企業(yè)不可能永遠(yuǎn)站在技術(shù)與市場潮流的最前沿，也不可能窮盡一切新興的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。因此，優(yōu)秀的大學(xué)生完全有可能憑借自己的技術(shù)創(chuàng)新成果，創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)，在降低能源消耗的同時(shí)，提高經(jīng)濟(jì)效益，全面促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展。而解決廣大大學(xué)生的住宿、發(fā)展平臺(tái)等成了“攔路虎”。 X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè) 社區(qū)的人才公寓、職工宿舍等成就其存在的價(jià)值。 二、有利于解決大學(xué)生就業(yè)難的問題 就業(yè)創(chuàng)業(yè)一直是黨政關(guān)系、社會(huì)關(guān)注、大學(xué)生們關(guān)切的熱點(diǎn)問題。 大多數(shù)大學(xué)生在創(chuàng)業(yè)之初，資金緊張、場地、技術(shù)等都是是普遍存在的難題，而 解決創(chuàng)業(yè)者的燃眉之急。同時(shí)，社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房還是吸引外來投資的承接平臺(tái)。 益快的優(yōu)勢，能快速吸引投資，提高招商引資成功率，為催生大項(xiàng)目、大投入，培植 4 大稅源，催進(jìn)大發(fā)展 提供了條件。除此之外，建設(shè)的 4幢標(biāo)準(zhǔn)化廠房，更可以集約用地，有效緩解經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與土地資源稀缺的矛盾。建立 時(shí)打造一個(gè)大學(xué)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)以及招商融資服務(wù)的平臺(tái)。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的條件及建筑內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)條件 一、氣象條件 X 地處北緯 31 41 32 43、東經(jīng) 120 12 121 55之間，屬北亞熱帶和暖溫帶季風(fēng)氣候，光照充足，雨水充沛，四季分明，溫和宜人。本地區(qū)歷年平均氣溫為 15，一月份為最冷月，極端最低氣溫 ；七月份為最熱月，極端最高氣溫為 歷年平均降水量 據(jù)統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)歷年其他氣象特征為：年平均相對(duì)濕度： 80%；最小相對(duì)濕度： 6%；最大日降水量： 平均風(fēng)速： s；歷年春、夏、秋季主要導(dǎo)向： 年逐月平均降雪最大日數(shù)： 大積雪深度：17平均氣壓： 平均蒸發(fā)量： 二、建設(shè)地點(diǎn)條件 1、項(xiàng)目位于錢塘江路與南海路交界處，總建筑面積約 7 萬平方米，擬分二期進(jìn)行實(shí)施。 2、地理位置優(yōu)越，有多條公交線 路在基地附近?？?，基地對(duì)外交通便捷，聯(lián)系方便；距離濱海會(huì)館僅 5分鐘；規(guī)劃周邊為工業(yè)廠房區(qū)，可能成為周邊的鄰里中心。 3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。 5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。 5 第二節(jié) 項(xiàng)目的主要建筑內(nèi)容 萬平方米，包括賓館、人才公寓、綜合樓、廠房、運(yùn)動(dòng)場等。 括道路，橋梁，駁岸，管線）和綠化景觀 工程。 第四章 總體建設(shè)方案 第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì) 一、總體構(gòu)思 強(qiáng)調(diào)創(chuàng)業(yè)社區(qū)的多功能性，各個(gè)功能區(qū)合理配置，有機(jī)組合。引入人車分流的設(shè)計(jì)理念，通過建筑圍合出庭院空間，設(shè)置規(guī)模較大的集中綠地，創(chuàng)造安全舒適的內(nèi)部環(huán)境。建筑物以多層建筑為主體，在城市道路交叉口布置高層建筑，增強(qiáng)園區(qū)內(nèi)建筑的體量對(duì)比，并兼顧城市街景的美觀。 二、建筑風(fēng)格 建筑立面采用簡約明快的現(xiàn)代風(fēng)格，以嚴(yán)謹(jǐn)實(shí)用的“方盒子”作為建筑體塊的主題。通過窗間墻的錯(cuò)落變化，增添造型語言的趣味。適當(dāng)采用玻璃幕墻，增強(qiáng)建筑體塊的虛實(shí)對(duì)比，并配以木百葉、槽鋼等現(xiàn) 代建筑元素，體現(xiàn)建筑材質(zhì)的對(duì)比。高層建筑因其高寬比較接近正方，方案中采取“雙子樓”的形式對(duì)其進(jìn)行立面分劃，并在頂層設(shè)置構(gòu)架層，增加其挺拔感。本著既經(jīng)濟(jì)實(shí)用又出新出彩的設(shè)計(jì)原則，力求創(chuàng)造出具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感和民用建筑味道的全新園區(qū)形象。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、出入口 用地共設(shè)兩個(gè)出入口與城市道路相連，東側(cè)南海路上設(shè)園區(qū)主入口，北側(cè)錢塘江路上設(shè)園區(qū)次入口。主入口處擴(kuò)大形成廣場，滿足人流集散需求，并利于營造主入口氣氛。 2、功能布局 園區(qū)內(nèi)共設(shè)四個(gè)功能區(qū)，滿足使用者工作、生產(chǎn)、生活、商務(wù)活動(dòng)、娛樂休 6 閑的需要。用地東北側(cè)為 辦公服務(wù)區(qū)，由高層寫字樓及多層裙房組成，可兼顧對(duì)用地北側(cè)居住區(qū)的服務(wù)；西北側(cè)為賓館公寓區(qū)，由一棟人才公寓樓、一棟職工宿舍樓以及二層服務(wù)用房組成；南側(cè)為標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)，含四棟標(biāo)準(zhǔn)廠房及附屬庫房。這三個(gè)功能區(qū)在用地東側(cè)中部圍合出體育休閑區(qū)，布置球場及綠化小品。 3、道路及停車 建筑群外圍設(shè) 6 米寬環(huán)形車道，轉(zhuǎn)彎半徑滿足通行貨車的需要，作為車流道路。園區(qū)內(nèi)部設(shè) 為人流道路，與主干道形成道路網(wǎng)，便捷地到達(dá)各個(gè)功能區(qū)。這樣使車流不進(jìn)入園區(qū)內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)了人車分流。 主干道一側(cè)結(jié)合綠化布置汽車泊位，共 283 個(gè)車位（適當(dāng)考慮貨車及客車泊位），便于每棟建筑就近停車。高層辦公樓地下設(shè)汽車停車場，共 90個(gè)車位。自行車停車場結(jié)合人行道路及庭院布置。 4、景觀設(shè)計(jì) 通過景觀軸線把庭院景觀和集中綠地串聯(lián)成有序的景觀系統(tǒng)。集中綠地作為園區(qū)主入口的對(duì)景，建筑圍合出的庭院空間亦互為對(duì)景關(guān)系。未來可著力打造景觀細(xì)節(jié)，給園區(qū)賦予“生態(tài)“的理念。 5、建筑空間 相同功能區(qū)的建筑單體以附房和連廊相連，圍合出多個(gè)庭院空間，形成有效的社區(qū)邊界，創(chuàng)造建筑的領(lǐng)域感和歸屬感。 6、建筑單體 高層寫字樓及服務(wù)中心底層布置門廳、廚房、超市、郵電、銀行 、美容美發(fā)等功能，二層布置食堂，三層布置會(huì)議及活動(dòng)用房。四到十二層為標(biāo)準(zhǔn)層，采用中走道兩面布房格局，標(biāo)準(zhǔn)層共設(shè)兩部樓梯和兩部電梯。地下室布置 90 個(gè)汽車泊位以及配電間、水泵房、消防水池等設(shè)備用房。一至三層層高 至十二層層高 筑總高 于二類高層建筑。 賓館樓、人才公寓樓、職工宿舍樓通過西側(cè)的二層附房連成一個(gè)整體，底層設(shè)門廳、服務(wù)大廳、廚房、超市、茶餐廳等功能，二層設(shè)餐廳、辦公、會(huì)議等功能。由于這三棟樓作為一期工程先行開發(fā)，有部分服務(wù)功能與服務(wù)中心樓內(nèi)功能重復(fù)，便于先期配套使用，待 園區(qū)整體建設(shè)完畢后再作功能置換。賓館共 208個(gè)床位，人才公寓可容納 208人，職工宿舍可容納 696人。這三幢樓一至二層層 7 高均為 至六層層高均為 高度不超過 24米，屬于多層建筑。 標(biāo)準(zhǔn)廠房共 4棟，每兩棟通過一側(cè)的附屬庫房連成一組建筑，層高 屬于多層建筑。 第二節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一、工程概況： 市濱海園區(qū)，由十二層的高層寫字樓、三層服務(wù)中心、四層的標(biāo)準(zhǔn)廠房及六層的職工宿舍、人才公寓、酒店及配套食堂超市等單體組成。 二、設(shè)計(jì)依據(jù)： 設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程及規(guī) 定 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 、設(shè)計(jì)荷載標(biāo)準(zhǔn)值及地震作用： 1、地震作用： 根據(jù)抗震規(guī)范， X 市抗震設(shè)防基本烈度為 6 度，計(jì)地震分組為二組，各單體抗震設(shè)防類別均為丙類，建筑場地類別為征周期值為 平地震影響系數(shù)最大值為 遇地震）。 2、荷載取值 （ 1）樓面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值以荷載規(guī)范為準(zhǔn)。 8 （ 2）基本風(fēng)壓： 面粗糙度類別為 （ 3）基本雪壓： 四、上部結(jié)構(gòu)： 高層寫字樓采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，其中框架抗震等級(jí)為四級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。服務(wù)中心采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 標(biāo)準(zhǔn)廠房采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)。職工宿舍、人才公寓、酒店及配套食 堂超市采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 本工程各單體建筑物長度超長，宜采取設(shè)置后澆帶、樓屋面摻入土微膨脹劑等措施，以減少溫度及混凝土收縮的影響。 五、地基與基礎(chǔ)： 參考周圍建筑物基礎(chǔ)情況，本工程基礎(chǔ)采用樁基，樁型先用預(yù)應(yīng)力混凝土管樁。 高層寫字樓地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)，其余單體地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)均為丙級(jí)。 六、主要建筑材料材質(zhì) 1 、鋼筋： 10N/ 00N/，60N/柱、梁、板及剪力墻等構(gòu)件的縱向受力鋼筋均采用 余大樣及構(gòu)造鋼筋采用 節(jié)省造價(jià)。 2、混凝土：主要采用 層寫字樓、職工宿舍、人才公寓、酒店等單體底部框架柱墻軸壓比較大時(shí)，框架柱墻混凝土標(biāo)號(hào)適當(dāng)提高。構(gòu)造柱、過梁等次要構(gòu)件 3、墻體材料： 外墻： 200厚長江淤泥粉煤灰燒結(jié)多孔磚； 內(nèi)墻： 200厚加氣混凝土砌塊。 第三節(jié) 給排水設(shè)計(jì) 一、概況 X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)，總用地面積為 52023 平方米，地上建筑面積為 74524 9 平方米。整個(gè)創(chuàng)業(yè)社區(qū)由三幢 辦公，四幢標(biāo)準(zhǔn)廠房和一幢高層寫字樓組成。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 室外 給水設(shè)計(jì)規(guī)范 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 2003（ 2009版） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2006 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 95（ 2005年版） 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 三、給水系統(tǒng) 本工程水源為城市自來水，來自市政給水管網(wǎng) ，水管，在社區(qū)內(nèi)成環(huán)，作為本工程消防水源。從環(huán)網(wǎng)上接 應(yīng)本基地內(nèi)生活用水。 般生活用水為城市自來水水質(zhì)。 工程生活用水主要為賓館，公寓宿舍，辦公、辦公附屬用房等人員的生活用水、餐飲用水、以及綠化澆灑用水。設(shè)計(jì)生活用水量見表 1 表 1生活用水量一覽表 用途定額用水單位最高日最大小時(shí)時(shí)間變化系數(shù) 辦公 40L/人日 300 人 12m3/館 250L/床日 208床 52m3/舍 200L/人日 904人 房 40L/人日 200 人 8m3/層寫字樓 40L/人日 1000人 40m3/計(jì) h 未預(yù)見水量 10%h 合計(jì) h 10 最大日用水量： 天，最大小時(shí)用水量： 時(shí)。 （ 1）市政水壓直接供應(yīng) 1 （ 2）其余樓層采 用水箱和變頻水泵供水系統(tǒng)。分為高區(qū)和低區(qū)。 （ 3）綠化水景及澆灑道路采用雨水回用。 賓館公寓需要供應(yīng)淋浴熱水。采用屋頂空氣源熱水系統(tǒng)供應(yīng)。 6、排水系統(tǒng) （ 1）室內(nèi)污、廢水合流排放，室外雨、污水分流。生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。 （ 2）廚房廢水經(jīng)隔油池（或油水分離機(jī)）分離處理后排入市政污水系統(tǒng)。 （ 3）車庫沖洗廢水排入室外污水管網(wǎng)。 （ 4）排水量：為給水的 90% 四、消防系統(tǒng) 1、設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 2005年版） （ 2）自動(dòng)噴水滅火設(shè)計(jì) 規(guī)范（ 2005年版） （ 3）汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 2、水源： 市政給水管網(wǎng)供水。由周邊市政道路上的給水管上引入 2根 水管，在社區(qū)內(nèi)連環(huán)狀，供給室內(nèi)外消防用水。室內(nèi)消防水池（ 252噸）及泵房集中設(shè)在寫字樓地下室，基地內(nèi)所有建筑共用。 3、設(shè)計(jì)參數(shù)： 消防系統(tǒng)用水量作用時(shí)間一次用水量 室外消火樁 30L/內(nèi)消火樁 20L/動(dòng)噴淋 30L/計(jì) 100L/ 11 （ 1）地下車庫部分按中危 11 級(jí)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度 8L/余部分按危 計(jì)噴水強(qiáng)度 6L/ （ 2）本項(xiàng)目室內(nèi)均設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。減壓孔板減壓。 （ 3）在寫字樓設(shè)置屋頂消防水箱，內(nèi)貯有消防用水 18 （ 4）設(shè)有噴淋泵，一用一備。 5、消火栓系統(tǒng) （ 1）各層均設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)。 （ 2）消火栓的間距應(yīng)保證同層任何部位有兩個(gè)消火栓的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。 （ 3）所有消火栓栓口的出水壓力大于 ，設(shè)減壓孔板減壓。 （ 4）設(shè)有消火栓泵， 一用一備。 五、管材 1、給水管采用襯塑鋼管及聚丙烯管。 2、室內(nèi)污水管采用聚丙烯靜音排水管；室內(nèi)雨水管采用 外排水采用塑料檢查井和塑料排水管。 六、環(huán)保 1、排水體制為嚴(yán)格分流：雨水排入城市雨水管網(wǎng)、生活污水排入城市污水管網(wǎng)，由城市污水處理廠統(tǒng)一處理。污水不對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染。 2、含油廢水經(jīng)隔油器處理后，納入污水系統(tǒng)。 3、生活水箱有消除短流措施，并設(shè)置消毒裝置，避免二次污染。 4、二次生活給水加壓泵防噪隔振。泵組采用隔振基礎(chǔ)；水泵進(jìn)水管、出水管設(shè)置可曲撓橡膠接頭和彈性吊、支架，減少噪音及振動(dòng)傳 遞。水泵出水管止回閥采用靜音式緩閉止回閥，減少噪音和防止水錘。 5、地下層潛水泵坑采用防臭密閉入孔蓋。 七、節(jié)能 1、節(jié)水 1、所有潔具采用節(jié)水型，其中： （ 1）坐便器沖洗水箱采用 6升； （ 2）公共衛(wèi)生間洗手盆采用感應(yīng)式龍頭； 12 （ 3）小便器采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 2、采用單把手陶瓷閥芯水嘴，密封性能好，能限制出流率。 3、室外綠化澆灌和道路沖洗用水，主要采用雨水回用。 4、水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置。 2、節(jié)能 1、充分利用市政壓力，地上 1 2、各分區(qū)最低點(diǎn)靜水壓不大于 第四節(jié) 電氣設(shè)計(jì) 一、概況 創(chuàng)業(yè)社區(qū)由賓館、公寓、高層寫字樓、服務(wù)中心、標(biāo)準(zhǔn)廠房組成的綜合性建筑群。其中高層寫字樓為地下一層、地上十二層，其余為多層建筑，地上建筑面積 74524平方米，地下建筑面積 3660平方米。 二、負(fù)荷等級(jí)及供電電源 本社區(qū)的消防用電、主要通道及樓梯間照明、客梯、生活泵、排污泵、弱電機(jī)房等用電設(shè)備為二級(jí)負(fù)荷；一般照明、空調(diào)、動(dòng)力負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。 為滿足本工程二級(jí)負(fù)荷的供電要求，采用兩路獨(dú)立的高壓電源供電，當(dāng)其中一路電源發(fā)生故障時(shí)，另一路電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞，以確保二級(jí)負(fù) 荷的用電需求。 社區(qū)總用電安裝容量約 7500設(shè)兩座變電所，一座變電所設(shè)于寫字樓地下層，內(nèi)設(shè)四臺(tái)干式變壓器（ 4*1250供 辦公、高層寫字樓、服務(wù)中心用電；另一座變電所設(shè)于標(biāo)準(zhǔn)廠房，內(nèi)設(shè)兩臺(tái)干式變壓器（ 2*1250供標(biāo)準(zhǔn)廠房用電。 三、照明系統(tǒng) 本工程包括以下照明種類：正常工作照明、事故照明、應(yīng)急疏散照明、庭院景觀照明等。 一般場所采用熒光燈或高效節(jié)能型燈具；走廊、電梯前室、樓梯間采用節(jié)能高效節(jié)能燈；各層疏散走廊及疏散樓梯設(shè)置應(yīng)急疏散指示燈；主要丹心、變電所、 13 消防控制室、 水泵電梯機(jī)房等重要機(jī)房設(shè)置事故照明。 所選用燈具均采用高品質(zhì)、節(jié)能型、高顯色光源，并配高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，以提高功率因數(shù)，減少頻閃和噪音。 四、防雷與接地系統(tǒng)： 各單體在屋頂設(shè)接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地裝置。防雷接地、變壓器中性點(diǎn)工作接地、電氣設(shè)備保護(hù)接地、時(shí)發(fā)電機(jī)中性點(diǎn)工作接地、等電位接地、信息系統(tǒng)等接地合用同一接地裝置，要求接地電阻不大于 1歐姆。 為預(yù)防雷電電磁脈沖引起的過電壓和過電流，在配電系統(tǒng)上裝設(shè)二級(jí) /三級(jí)電涌保護(hù)器（ 本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 統(tǒng)，采用總等電位連接，在弱電機(jī)房、電梯機(jī)房、浴室等處設(shè)局部等電位連接。 五、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，火災(zāi)保護(hù)等級(jí)為二級(jí)，采用集中報(bào)警系統(tǒng)形式，本系統(tǒng)由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防電話系統(tǒng)。在消防控制室，對(duì)整個(gè)社區(qū)各單體火災(zāi)信號(hào)和消防設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視和控制。 六、通信系統(tǒng) 通信接入：通信光纜、銅纜以及各種通信管線接自市電信網(wǎng)。 市話電纜容量約 300線。實(shí)際電話容量的申請(qǐng)數(shù)量由業(yè)主及電信主管部門協(xié)商確定。 七、結(jié)構(gòu)化綜 合布線系統(tǒng) 本工程設(shè)綜合布線系統(tǒng)，以支持語音、數(shù)據(jù)、文字、圖像等多媒體業(yè)務(wù)的需要。 信息點(diǎn)估算：賓館、公寓： 1點(diǎn) /一間房； 寫字樓： 2點(diǎn) /12 語音主干采用三類大對(duì)數(shù)電纜，數(shù)據(jù)主干采用光纜；配線子系統(tǒng)采用六類布線標(biāo)準(zhǔn)。 八、安保系統(tǒng) 安保機(jī)房設(shè)于監(jiān)控機(jī)房內(nèi)（與消防控制室合用）。 14 在單體各出入口、電梯廳、轎廂設(shè)閉路監(jiān)視攝像機(jī)。 主機(jī)系統(tǒng)采用數(shù)字式圖像記錄系統(tǒng)，所有攝像點(diǎn)應(yīng)同時(shí)錄像，按系統(tǒng)設(shè)置作時(shí)序切換。同時(shí)可手動(dòng)選擇某一攝像機(jī)進(jìn)行跟蹤錄像。 圖像水平清晰度：黑白電視系統(tǒng)不應(yīng)低于 400 線，彩色電視系統(tǒng)不應(yīng) 低于270線。 九、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng) 有線電視信號(hào)接自市有線電視網(wǎng)。系統(tǒng)采用分配分支分配系統(tǒng)，設(shè)置樓層分配器，再分配至終端。電視終端電平控制在 65像質(zhì)量主觀評(píng)價(jià)不低于 4級(jí)。終端主要設(shè)置在賓館、公寓、多功能廳、活動(dòng)室、會(huì)議室、休息處、超市等處。 第五節(jié) 暖通空調(diào)設(shè)計(jì) 一、空調(diào)系統(tǒng) 1、食堂餐廳、超市、標(biāo)準(zhǔn)廠房采用風(fēng)冷熱泵冷熱水機(jī)組，室內(nèi)大開間為變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組，小開間為風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)形式，熱泵機(jī)組布置于屋面。 2、辦公及酒店采用多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，按層分區(qū)布置外機(jī)。 二、通風(fēng)系統(tǒng) 1、地下室變電所、水泵房等設(shè)備用房設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。 2、地下室車庫設(shè)置機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)，采用車道自然進(jìn)風(fēng)方式或者機(jī)械進(jìn)風(fēng)方式。 3、所有暗衛(wèi)生間設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。 4、廚房設(shè)排油煙系統(tǒng) 5、地上層長度大于 20有自然通風(fēng)但超過 6000平方米不能采用自然排煙的房間均設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)。 6、不滿足自然排煙條件的防煙樓梯間以及前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。 15 第六節(jié) 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 平方米 52023 2 總建筑面積 平方米 74524 其 中 賓館及公寓 平方米 27063 高層寫字樓 平方米 11095 服務(wù)中心 平方米 12048 標(biāo)準(zhǔn)廠房 平方米 24256 門衛(wèi) 平方米 62 3 容積率 建筑占地面積 平方米 16256 5 建筑密度 6 綠地面積 平方米 18210 7 綠地率 35% 8 汽車泊位 個(gè) 地面 283 地下 90 9 地下室 平方米 3660 第五章 投資估算及資金籌措 本工程總投資估算 3億，其中一期工程 職工宿舍樓、人才公寓、賓館、附房等， 工程概算約 ，平均造價(jià) 4194元 /平方米（含室外道路及綠地、室內(nèi)設(shè)備家俱等），二期工程 一幢十二層辦公樓及四層服務(wù)中心裙房、四幢廠房、庫房、門衛(wèi)等附屬用房，投資 估算約 資金籌措：自有資金為主，貸款為輔。 16 X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)一期成本預(yù)算細(xì)目表 科目代碼 科目名稱 建筑面積(標(biāo)準(zhǔn)成本 總預(yù)算(萬元 ) 單方預(yù)算(元 /2101 開發(fā)成本預(yù)算總額 29067 地費(fèi) 29067 期工程費(fèi) 29067 劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi) 29067 擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 29067 景觀設(shè)計(jì) (規(guī)劃、施工圖 ) 精裝修設(shè)計(jì)費(fèi) (含公共部位 ) 29067 其他設(shè)計(jì)費(fèi) 29067 目管理費(fèi) 29067 繪費(fèi) 29067 紅線訂界費(fèi) 29067 規(guī)劃竣工測繪費(fèi) 29067 測費(fèi)及環(huán)評(píng)、防雷、審圖等費(fèi)用 29067 樁基檢測及試樁費(fèi) 29067 沉降觀察費(fèi) 29067 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 29067 防雷檢測費(fèi) 29067 散裝水泥專項(xiàng)資金 29067 白蟻防治費(fèi) 29067 新材料基金 (或墻改專項(xiàng)基金 ) 29067 防雷裝置設(shè)計(jì)審核費(fèi) 29067 施工圖審查代理費(fèi) 29067 0 建筑材料檢測 29067 17 通一平費(fèi) (含缺土回填、平整等 ) 29067 市政配套費(fèi)（住宅建設(shè)配套） 29067 工檔案編制費(fèi) 29067 礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi) 29067 水（紅線內(nèi)房屋外） 29067 上水配套費(fèi) (含排管費(fèi) ) 29067 水泵房 29067 建 (獨(dú)立泵房 ) 29067 備及安裝 29067 電（紅線內(nèi)房屋外） 29067 供電配套費(fèi) 29067 氣（廚房 ) 29067 觀綠化工程費(fèi) 5000 外總體工程 29067 小區(qū)道路 4880 小區(qū)圍墻 (含大門 門衛(wèi) ) 3 小區(qū)雨污水管工程 其他垃圾房垃圾筒 5 籃球場及設(shè)施、戶外健身器材 6 室內(nèi)建設(shè)器材 筑安裝工程費(fèi) 29067 建工程費(fèi)用 29067 樁基工程 29067 土建工程費(fèi) 29067 幕墻、鋁合金門窗 29067 備及安裝工程費(fèi) 29067 室內(nèi)水電安裝工程 29067 消防工程 (含驗(yàn)收檢測費(fèi) ) 29067 18 能化工程（設(shè)計(jì)及施工費(fèi)） 29067 梯工程（供應(yīng)及安裝保護(hù)） 29067 風(fēng)空調(diào)工程 29067 立面泛光照明工程 29067 房廚房設(shè)備 29067 俱軟裝費(fèi)用 29067 床 (柜 )衣柜等經(jīng)濟(jì)酒店的家俱軟裝 280 共配套設(shè)施費(fèi) 29067 發(fā)間接費(fèi) 29067 理費(fèi)用 29067 售費(fèi)用 29067 可預(yù)見費(fèi)用 29067 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)成本預(yù)算匯總表 項(xiàng)目 總價(jià) (萬元 ) 總建筑面積(平方米 ) 單方成本(元 /說明 開發(fā)總成本 9067 4194 一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 9067 241 按一期 35畝， 20 萬元 /畝計(jì)。 二、前期工程費(fèi) 9067 285 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi) 含規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察、景觀、裝修等設(shè)計(jì) 2、項(xiàng)目管理費(fèi)（含監(jiān)理費(fèi)等） 含管理公司的監(jiān)理、標(biāo)投標(biāo)、標(biāo)底編制、造價(jià)咨詢、內(nèi)審等費(fèi)用 3、測繪費(fèi) 含紅線、竣工測量 4、檢測費(fèi)及環(huán)評(píng)、防雷、審圖等費(fèi)用 含樁基、材料檢測、白蟻、墻改基金、環(huán)評(píng)、防雷、審圖等 19 5、三通一平費(fèi) (含缺土回填、平整等 ) 含整個(gè)區(qū)域缺土部分補(bǔ)土、整平等 6、大市政配套費(fèi)（住宅建設(shè)配套） 7、竣工檔案編制費(fèi) 三、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi) 9067 488 1、供水（紅線內(nèi)房屋外） 含水泵房土建、安裝，上水配套費(fèi) 2、供電 含配電房內(nèi)高低柜、變壓器設(shè)備，雙路供電費(fèi)用 3、供氣（廚房 ) 4、景觀綠化工程費(fèi) 5、室外總體工程 含道路、雨污水、圍墻、門衛(wèi)室、籃球場、室內(nèi)外健身器材 四、建筑安裝工程費(fèi) 9067 2806 1、土建工程費(fèi)用 含樁基、幕墻、局部簡裝，不含水泵房、圍墻 2、設(shè)備及安裝工程費(fèi) 含消防，不含水泵房設(shè)備 3、智能化工程（設(shè)計(jì)及施工費(fèi)） 4、電梯工程（供應(yīng)及安裝保護(hù)） 5、通風(fēng)空調(diào)工程 6、外立面泛光照明工程 7、附房廚房設(shè)備 五、家俱軟裝費(fèi)用 80 11500 按 280套經(jīng)濟(jì)酒店的家俱標(biāo)準(zhǔn) 六、管理費(fèi)用 9067 99 按三、四合計(jì)的 3%考慮 七、不可預(yù)見費(fèi) 9067 179 按三、四合計(jì)的 5考慮 八、其他費(fèi)用 見說明 2 說明： 1、本表中含賓館樓二至四層改為集團(tuán)辦公的裝修費(fèi)用，按 1600元 /入。 2、職工宿舍、人才公寓一至二層、賓館一層、附房一至二層除門廳、電梯廳、電梯 井、樓梯間等必須的墻體外，其余墻體未考慮，只考慮外圍圍護(hù)墻，且只是按毛坯 20 考慮；以上部位樓地面、天棚同樣按毛坯考慮，暫未考慮裝修。其他部位內(nèi)裝按施工圖計(jì)入。 3、若考慮第 2點(diǎn)說明，本項(xiàng)目總投資估算 第六章 社會(huì)效益分析 從國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來看，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社區(qū)的社會(huì)、文化、生活環(huán)境的建設(shè)是密不可分的。美國硅谷之所以能在短短幾十年獲得巨大成功，成為全球高新技術(shù)中心和高新技術(shù)園區(qū)的代名詞，根本原因是其培育并形成了獨(dú)特的硅谷新機(jī)制和文化、社會(huì)價(jià)值體系。硅谷創(chuàng)新機(jī)制主要體現(xiàn)在如下四 個(gè)方面：一是創(chuàng)新型企業(yè)的設(shè)立以人為本，充分體現(xiàn)和保護(hù)科技人員的價(jià)值；二是風(fēng)險(xiǎn)投資公司與創(chuàng)新型企業(yè)同呼吸、共命運(yùn)，成為創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)育、成長的“給養(yǎng)站”；三是完善、發(fā)達(dá)的金融、商務(wù)、中介、生活服務(wù)業(yè)為科技創(chuàng)新活動(dòng)提供了“保姆式”服務(wù)，而高水準(zhǔn)、專業(yè)化的科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)則為科技創(chuàng)新活動(dòng)提供了“代孕式”或“助產(chǎn)式”服務(wù)；四是當(dāng)?shù)卮髮W(xué)在源源泉不斷地創(chuàng)造出大量高科技成果的同時(shí)，亦日益成為培育創(chuàng)新者和企業(yè)家的搖籃。硅谷地區(qū)便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、先進(jìn)的社區(qū)服務(wù)體系和機(jī)制，培育并形成了硅谷社區(qū)獨(dú)特的創(chuàng)新文化和 社會(huì)價(jià)值體系，賦予了硅谷靈活的創(chuàng)新機(jī)制、吸引并匯聚了世界最優(yōu)秀的人才和創(chuàng)新要素、促進(jìn)了科技創(chuàng)新的迅速發(fā)展。 因此，創(chuàng)業(yè)社區(qū)建設(shè)為了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人員、科技型中小企業(yè)、各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)營造一個(gè)優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的順利開展和企業(yè)的快速成長。 1、創(chuàng)業(yè)社區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營，將不斷地為園區(qū)培育出本土文化、高成長性的科技型中小企業(yè)和上市公司，必將有力地促進(jìn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升極、增強(qiáng)園區(qū)的區(qū)域況爭力。 2、創(chuàng)業(yè)社區(qū)的建立，將吸引和帶動(dòng)一大批高新技術(shù)項(xiàng)目、科技型中小企業(yè)、專業(yè)人才、管理人才、風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)業(yè)投資、 以及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等進(jìn)入 些創(chuàng)新要素的聚集與整合，非常有助于園區(qū)自主創(chuàng)新活動(dòng)的開展，提高園區(qū)自主創(chuàng)新的層次與活力。同時(shí)也為園區(qū)應(yīng)用高新技術(shù)改造、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好 21 的條件。 3、為園區(qū)培養(yǎng)一批熟悉技術(shù)成果孵化、轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，善于風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作和加速經(jīng)營管理的高級(jí)管理人才，以及創(chuàng)辦高科技術(shù)企業(yè)方面的高素質(zhì)、復(fù)合型人才和企業(yè)家。 依靠 出社區(qū)特色，注重實(shí)效性、實(shí)踐性和實(shí)用性，注重大學(xué)生創(chuàng)業(yè)實(shí)踐的效果。通過創(chuàng)業(yè)社區(qū)的建設(shè)，為學(xué)生搭建素質(zhì)教育、創(chuàng)業(yè)教育的平臺(tái)，發(fā)揮帶動(dòng)、示范和幅射作 用，培養(yǎng)具有實(shí)踐能力和創(chuàng)業(yè)精神的高質(zhì)量、復(fù)合型人才。 4、創(chuàng)業(yè)社區(qū)的建立，將為園區(qū)開創(chuàng)一個(gè)與國內(nèi)外開展高新技術(shù)合作、交流的窗口，有利于進(jìn)一步擴(kuò)大 5、實(shí)現(xiàn)社會(huì)運(yùn)營模式的多樣化 成合理的運(yùn)行機(jī)制，學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生和社會(huì)應(yīng)當(dāng)形成一種有效的合力，充分發(fā)揮各方面的積極性，用企業(yè)化的運(yùn)營模式，保證各方利益的體現(xiàn)，保持自身造血功能，走良性循環(huán)發(fā)展的道路。 6、帶動(dòng)園區(qū)創(chuàng)新體系的建設(shè) 以有效的深化素質(zhì)教育 與創(chuàng)新教育，深入推進(jìn)學(xué)院教育教學(xué)改革，完善學(xué)院創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育體系。創(chuàng)業(yè)基地以倡導(dǎo)創(chuàng)新意識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)造精神、提高創(chuàng)業(yè)素質(zhì)為根本宗旨，多層次、全方位引導(dǎo)學(xué)生創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)實(shí)踐活動(dòng)的開展，極大的豐富學(xué)生創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)實(shí)踐活動(dòng)，影響和帶動(dòng)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)知識(shí)、技能應(yīng)用于研究開發(fā)、市場拓展。 7、創(chuàng)業(yè)社區(qū)項(xiàng)目全部建成后，可新增就業(yè)崗位。 第七章 經(jīng)濟(jì)效益及財(cái)務(wù)分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 從 讓大學(xué)生們 依托 社 區(qū)內(nèi)形成的人才和科研優(yōu)勢，堅(jiān)持科學(xué)的產(chǎn)業(yè)功能定位，形成產(chǎn)業(yè)鏈，最大限度地降低企 22 業(yè)運(yùn)行成本 。實(shí)現(xiàn)人才與產(chǎn)業(yè)集聚的放大效應(yīng)。 從而體現(xiàn)以下方面： 一、溢出效益 創(chuàng)業(yè)社區(qū)是以社會(huì)公益性為主要特征的建設(shè)項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)在入駐企業(yè)的成長給當(dāng)?shù)貛淼漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才集聚、稅收、就業(yè)等諸多方面的溢出效益。 二 、通過創(chuàng)業(yè)園的啟動(dòng)成功，可以陸續(xù)開始進(jìn)行部分的房租的收取，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)收入來源。與此同時(shí)，還可以通過為創(chuàng)業(yè)者提供的配套服務(wù)中， 社區(qū) 也能有一定的經(jīng)濟(jì)收入。 三 、創(chuàng)業(yè)者的到來，使 X 濱海園區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū) 的商機(jī)和 社 區(qū)的商鋪得以重新煥發(fā)商機(jī)，極大提高創(chuàng)業(yè)園的人氣，帶動(dòng)相關(guān)的物業(yè)的升值。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 1、 出租 收入 根 據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和 行市場預(yù)測，考慮到工程建設(shè)成本等綜合因素，本 社區(qū)職工宿舍樓 定 價(jià) 為 ： / /天 ， 人才公寓定價(jià)為： 2 元 / /天，賓館定價(jià)為： 150元 /間 /天，辦公區(qū)域定價(jià)為 間 /天。 年經(jīng)營 收入見下表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 計(jì)算基數(shù) 單價(jià) 金額（萬元） 1 職工宿舍 元 /間 3248平方米 1 7 162（出租率按 80%計(jì)） 2 人才公寓 元 /間 3248平方米 2 190（出租率按 80%計(jì)） 3 賓館 元 /天 112間 150 429（出租率按 70%計(jì)） 4 辦公 室 元 /間 4000平方米 22（出租率按 60%計(jì)） 5 經(jīng)營收入合計(jì) 903 本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為 6%，共應(yīng)交納稅金及附加 3、盈利能力分析 年 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 23 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 1 一、現(xiàn)金流入： 903 2 1、經(jīng)營收入（租金） 903 3 2、其他收入 0 4 二、現(xiàn)金流出： 5 1、成本投資（總投資 /20年） 650 2、經(jīng)營成本 120 6 2、營業(yè)稅金及附加 三、稅金利潤額 8 1、稅前利潤 - - = 115 四、毛利潤率 / 五、凈利潤 、凈利率 七、投資回報(bào)率 凈利潤 /成本投資 通過以上分析，該項(xiàng)目有一定盈利，具有財(cái)務(wù)可行性。 第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 創(chuàng)業(yè)社 區(qū)建設(shè)涉及的內(nèi)容面廣，如規(guī)劃管理、建筑工程造價(jià)管理、建筑工程設(shè)計(jì)管理、建筑工程施工管理、建筑工程質(zhì)量管理和建筑工程招投標(biāo)管理等，所以各項(xiàng)建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法進(jìn)行，遵循公開、公 平、公正和誠實(shí)信用的原則。 一、招標(biāo)方式 高校建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)一般分兩類、三種方式。兩類是指設(shè)計(jì)招標(biāo)與施工招標(biāo)，兩類的內(nèi)容雖然不同，但招標(biāo)的方式相同。 三種招標(biāo)的方式是 : 1、公開招標(biāo) 24 建設(shè)項(xiàng)目確定后，關(guān)于該項(xiàng)目的各種具體要求、條件，要通過新聞媒體或其它方式公開對(duì)社會(huì)發(fā)布招標(biāo)通知，廣泛宣傳，盡可能地?cái)U(kuò)大輻射面。 2、邀請(qǐng)招標(biāo) 由招標(biāo)單位向有良好信譽(yù)和較強(qiáng)實(shí)力、并能承擔(dān)該工程項(xiàng)目的幾家單位直接發(fā)出招標(biāo)通知，邀請(qǐng)其參加投標(biāo)。 3、協(xié)商議標(biāo) 協(xié)商議標(biāo)就是事先選定所熟悉并信任的單位進(jìn)行協(xié)商，按雙方條件確定承包內(nèi)容、 方式，如工期期限、供料方式等。雙方達(dá)成協(xié)議后簽訂施工合同。 創(chuàng)業(yè)社 區(qū)建設(shè)根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)選擇招標(biāo)形式。任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。 二、招投標(biāo)工作程序 1、準(zhǔn)備階段 （ 1）建設(shè)項(xiàng)目納入國家、省、市年度計(jì)劃。 （ 2）進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。設(shè)計(jì)招標(biāo)要由主管部門和高校的有關(guān)專家充分論證后，制定出方案，并委托有關(guān)部門進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及概算。 （ 3）建設(shè)用地、水、電、路要保證七通一平，有關(guān)的各項(xiàng)工作要具體落實(shí)。 （ 4）辦理建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃許可證和施工許可證。辦理相關(guān)手續(xù)和招投 標(biāo)手續(xù)。 （ 5）制定招投標(biāo)文件及編制標(biāo)底，文件內(nèi)容要合理，標(biāo)底要適中，漲幅要確定，各種因素要考慮全面。 2、招標(biāo)階段 （ 1）發(fā)布招標(biāo)通知。可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門的要求和具體項(xiàng)目內(nèi)容制訂。 （ 2）發(fā)送招投標(biāo)文件。 （ 3）對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)的單位進(jìn)行模底與資質(zhì)審查。 審查與模底的內(nèi)容有 :營業(yè)執(zhí)照、法人證書、資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)施工經(jīng)歷及實(shí)績、社會(huì)信譽(yù)、經(jīng)營作風(fēng)、資金情況、技術(shù)裝備情況、是否施工過類似項(xiàng)目等具體情況。在此基礎(chǔ)上，淘汰資質(zhì)信譽(yù)程度不高的企業(yè)和無能力承擔(dān)該項(xiàng)目的企業(yè)。對(duì)不符合預(yù)審要求的單位給予不同意其投標(biāo)的解釋。 25 3、決標(biāo)階段 （ 1）開標(biāo)。開標(biāo)必須公開進(jìn)行，標(biāo)函當(dāng)眾啟封。 （ 2）分析標(biāo)函及評(píng)標(biāo)。招標(biāo)單位必須會(huì)同當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門專家綜合分析各標(biāo)函及投標(biāo)單位的具體情況進(jìn)行評(píng)標(biāo)。 （ 3）決標(biāo)。經(jīng)過認(rèn)真分析、綜合評(píng)述，確定中標(biāo)單位，發(fā)中標(biāo)通知書。 在決標(biāo)過程中，要確定標(biāo)底上下浮動(dòng)幅度。如果投標(biāo)者報(bào)價(jià)在此幅度內(nèi)，說明標(biāo)底與該報(bào)價(jià)都定得