花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告

花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 . 1 第二章 市場分析 . 4 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 . 8 第四章 項目選址及配套建設(shè)條件 . 9 第五章 建設(shè)方案 . 11 第六章 實施進(jìn)度 . 17 第七章 工程投資與財務(wù)分析 . 18 第八章 結(jié)論與建議 . 22 附表、附圖和附件 南京工程咨詢公司 - 1 - 第一章 總論 一、 項目建設(shè)背景 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱 X 開發(fā)區(qū)）是于 1992 年月開始創(chuàng)辦的 X 省首批省級開發(fā)區(qū)之一， 1997 年 2 月被批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 X 開發(fā)區(qū)座落于 X 市南 郊，總體規(guī)劃面積 方公里。北距中華門 7 公里，南離祿口國際機(jī)場18 公里，東與 X 區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。 X 開發(fā)區(qū)所依托的古都 X，為 X 省省會。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評為中國城市綜合實力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。 X 開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá) 12 億元，22 平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內(nèi)道路總長達(dá) 55 公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線 165公里；日供水 5 萬噸的新區(qū)水 廠、 11 萬伏雙回路變電站、 5 萬門程控電話郵電大樓已投入運行。日供水量 30 萬噸水廠、日處理 4 萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。 區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運營。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級實驗小學(xué)。以 X 航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和 X 大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。沙灘浴場、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。 區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服 務(wù)設(shè)施已基本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了 21個國家和地區(qū)的 400 多個項目進(jìn)區(qū)落戶，投資總額突破 15 億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資額占 75%，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為 2 1，高新技術(shù)企業(yè)占 30%。實際利用外資 4 億多美元。投資額在 1000 萬美元以上的大項目有 43 個。世界排名前 500 強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等 14 家進(jìn)區(qū)。X 開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成 X 地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。 隨著 X 開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展 和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質(zhì) 南京工程咨詢公司 - 2 - 居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。我市及 X 區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看， X 區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。為了進(jìn)一步推動X 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位， X 利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在 X 開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。 二、 項目單位概況 X 利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和 濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司，注冊資本 300 萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務(wù)。公司下設(shè) X 百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 X 百家湖度假村有限公司、 X 利源電子有限公司、 X 利源建設(shè)發(fā)展有限公司、 X 百家湖物業(yè)管理有限公司、 X 南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、 X 利源旅游有限公司和 X 利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、 X 利源集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。 利源公司主要開發(fā)項目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積 60 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積 75 萬平方米，其中別墅面積 4 萬平方米，公寓面積 65 萬平方米，公用及配 套設(shè)施 6 萬平方米。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建 100 幢別墅，已全部竣工， 1998 年被建設(shè)部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。 百家湖公寓花園凱旋門于 2000 年被上?；崴箍偛吭u為最大的住宅小區(qū)主門樓， 2000 年公司被建行 X 省分行評為 2A 級信用單位， 1995 1999 年連續(xù)被 X 市外商投資企業(yè)評為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被 X 開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。公司總部現(xiàn)有員工 62 人，其中教授及具有高級技術(shù)職稱人員 3 人，中級專業(yè)技術(shù)人員 8 人，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)為財務(wù) 部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、百家湖雜志編輯部。 三、 可行性研究報告編制依據(jù) （一） X 開發(fā)區(qū)管委會 2000 年月 11 月寧經(jīng)管委發(fā) 2000201號文“關(guān)于同意 X 利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項的批復(fù)”； （二） X 區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”； 利 南京工程咨詢公司 - 3 - 源公司提供的項目有關(guān)資料； （三） 利源公司 2001 年 2 月委托 X 工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。 四、 項目建設(shè)的必要性 （一）我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基 礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “九五 ”計劃和 2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從 “九五 ”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的 “一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺階 ”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在 “九五 ”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè) 總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 本工程為中高檔住宅建設(shè)項目，對進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點具有十分積極的意義。 （二）進(jìn)一步完善 隨著改革開放的不斷深入， 區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國際機(jī)場的通航又帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶 多年來 尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價格適宜的居所。 因此本項目建設(shè)對服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積 南京工程咨詢公司 - 4 - 極的意義。 綜上所述，本項目建設(shè)十分必要 。 第二章 市場分析 一、 市場分析 隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個人。預(yù)計今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進(jìn)入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。 改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在 成了對環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費需求。從目前情況看， 交通便利、套型設(shè)計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。開發(fā)商往往把握這些市場需求作 為項目開發(fā)的切入點。 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢： 1、項目優(yōu)勢 從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢： 自然環(huán)境優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處 境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。 交通及其他配套條件優(yōu)勢。本項目位于利源中路西側(cè)，而該 路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公 司以前 南京工程咨詢公司 - 5 - 開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。 2、與競爭對手的優(yōu)勢分析 項目與 境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費人群。 項目與 地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與 上利源公司 的企業(yè)形象及其在 市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。 二、 價格定位 （一） 周邊樓盤定價調(diào)查 樓 盤 開發(fā)商 樓盤性質(zhì) 售價（元 / 百家湖花園公寓 利源物業(yè) 現(xiàn)房 2200 江南文樞院 多層（現(xiàn)房） 1600泉公寓 湯山房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 1000泉花園別墅 湯山房地產(chǎn) 聯(lián)排別墅（現(xiàn)房） 2000第一城 金輪房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 1480 湖濱世紀(jì)花園 多層住宅 1880陽城 棲霞建設(shè) 多層住 宅 1950水華庭 公寓別墅 1880國人家 別墅（期房） 2200龍山莊 天地房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 21801世紀(jì)假日花園 21世紀(jì)房地產(chǎn) 多層住宅（期房） 2100二） 樓盤價格發(fā)展趨勢 992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價格已從每平方米 1480元逐步上漲至目 南京工程咨詢公司 - 6 - 前的 2000元左右，而目前 期未來 2 3年內(nèi)該區(qū)房價仍有較大上升空間。 （三） 綜合優(yōu)勢 “百家湖西花園”與周邊居 住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項目公寓銷售基價預(yù)計在 1800 2000元平方米。此價位與 此價位與 價格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。 三、 銷售對象分析 作為 源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設(shè)，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設(shè)了 30萬 獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為 中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著 社會文化的發(fā)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強(qiáng)力支撐，知本型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴(kuò)容帶中的第二居所。 利源公司早在 90年代中期就著手按照知本型消費者的需求設(shè)計了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。百家湖西花園新型系列5%資本型收入階層 20%知本型收入階層 經(jīng)理階層 高知階層 中產(chǎn)階層 白領(lǐng)階層 普通收入階層 經(jīng)濟(jì)適用型收入階層 百家湖花園知本型業(yè)主占位 圖 0% 100% 南京工程咨詢公司 - 7 - 躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場定位 為知本型業(yè)主的第二居所，價格定位為：百家湖西花園房價 +汽車 +20年汽車使用費 在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對天然的大湖和百家湖公寓進(jìn)行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使 畝湖面、 5公里環(huán)湖景觀路、 6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門等 4座標(biāo)志性建筑、 5座主題花園、 3個大中型游泳場及 5大類 30項休閑項目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。 百家湖花園近 10萬 利源公司提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費群的新 型公寓的開盤工作。同時，利源公司也將在近期為 在鬧市“水泥森林”居所中的消費者增加了選擇大自然居所的服務(wù)內(nèi)容。 根據(jù)利源公司自 1992年以來對百家湖花園的開發(fā)經(jīng)驗，“百家湖西花園”的主要銷售對象定位在以下幾個方面： （一） 主要為各企事業(yè)單位的高級主管人員、高校研究院所的高級知識分子及自由職業(yè)者。此類人群的收入較高，年薪一般在 8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費觀念較為超前，對居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人 群將成為“百家湖西花園”最主要的消費對象。 （二） 二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為 類企業(yè)中有較多的高收入階層，對住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。 （三） 對于這一部分人群，一個居所已不能滿足他們的需求。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費者。 （四） 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場所 ?！鞍偌液骰▓@”特有的自然環(huán)境和田園風(fēng)光，無城市污染的空氣以及完善的配套設(shè)施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的最佳場所。 南京工程咨詢公司 - 8 - （五） 港、澳、臺人士及國外投資者 。 資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所?！鞍偌液骰▓@”將是他們較佳的選擇之一。 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 百家湖西花園居住小區(qū)項目總用地面積 252668 平方米（約 379 畝），總建筑面積 353700 平方米，其中住宅 321300 平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑 32400 平方米。 規(guī)劃居住戶數(shù) 3200 戶，居住人口 11200 人，設(shè)計容積率 化率 40%。 二、 建設(shè)內(nèi)容 本項目主要建設(shè)內(nèi)容有： 1、 普通公寓 160650 平方米 南京工程咨詢公司 - 9 - 2、 躍層式公寓 160650 平方米 3、 小學(xué)校 4000 平方米 4、 小區(qū)幼兒園、 3000 平方米 5、 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400 平方米 6、 商場、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等 25000 平方米 7、 綠地 80000 平方米 8、 區(qū)內(nèi)道路 50000 平方米 第四章 項目選址及配套建設(shè)條件 一、 項目選址 X 花園居住小區(qū)位于 X 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風(fēng)水寶地。項目建設(shè)用地位于 利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路 ,北靠太三路。頃。 利源中路北與繞城公路相接， X 機(jī)場高速公路則位于利源中路西面 約 1公里處。 本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。中西部有高差 5 7 米的小山丘，山地面積約 180 畝，其余近 200 畝基本平整的耕地。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約 60 戶。 X 機(jī)場高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。項目用地距 X 市中心新街口約 10 公里，到 X 南京工程咨詢公司 - 10 - 火車站約 18 公里，到 X 祿口國際機(jī)場約 23 公里。自百家湖西花園只須 5 分鐘車程就可到達(dá)中華門。外部交通條件便捷。 本項目建設(shè)用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。百家湖西花園居住小區(qū)處于 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。 本項目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由 X 航空航天大學(xué)分校、河海大學(xué) X 新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。 綜上所述，本項目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。 二、 配套建設(shè)條件 百家湖西花園居住小區(qū)項目用地已部份完成場地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項目建設(shè)要求。具體配套建設(shè)條件如下： （一） 供水：項目東面的利源中路下有 來水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。水源由 X 水廠和 X 城南水廠提供。 （二） 電信：利源中路下的電話通信光纜，能滿足本項目要求。 （三） 供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10源，利源中路現(xiàn)有一路 10壓線。 （四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的 活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。 （五） 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項目用氣。 （六） 有線電視：利源中路敷設(shè)有 X 有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。 南京工程咨詢公司 - 11 - 第五章 建設(shè)方案 一、 總平面布置 本基地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 頃。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù) X 地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營列式單調(diào)布局 景觀設(shè)計改變以前小區(qū)的設(shè)計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。 根據(jù)場地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交 匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。 根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情況采用路邊港 南京工程咨詢公司 - 12 - 灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 區(qū)內(nèi)道路將整個用地分為 A、 B、 C、 D 四區(qū)。其中 A 區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置 2 3 層的別墅群； B、 C 區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓； D 區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，支路寬 2 米。 項目主要技術(shù)指標(biāo)表 項 目 計量單位 數(shù) 值 所占（ %） 占地面積 畝 居住戶數(shù) 戶 3200 居住人數(shù) 人 11200 戶均人口 人 總建筑面積 萬 中 住宅建筑面積 萬 建建筑面積 萬 劃住宅平均層數(shù) 層 人口毛密度 人 /43 容積率 建筑密度： % 40 綠地率 % 40 二、 土建 （一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建 南京工程咨詢公司 - 13 - 筑設(shè)計。單體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結(jié)合，富有變化。 按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停車位機(jī)動車按 /戶、自行車按 /戶進(jìn)行考慮。 小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地 、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學(xué)和幼兒園。 小區(qū)住宅設(shè)計從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 （二） 套型 躍層式多層住宅面積每套建筑面積 100 200 平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。 普通多層住宅面積每套建筑面積 60 150 平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。 以四六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的 F 型、 A 型、 C 型為主，另外增加面積在 200 平方米左右的躍層公寓。其中 F 型為四層的躍層公寓，面積在 160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓，面積在 165 平方米左右，南入口占 20%，北入口占20%； C 型 142 平方米的六層單層公寓，占 10%。面積配比： 1、 客廳：躍層 35 45 平方米；單層 25 35 平方米，面寬 方米； 2、 廚房加餐廳： 15 20 平方米； 3、 主臥： 14 16 平方米； 南京工程咨詢公司 - 14 - 4、 衛(wèi)生間： 4 6 平方米； 5、 次臥： 12 14 平方米； 6、 衛(wèi)生間： 4 6 平方米； 7、 層高： 方米 8、 南陽臺： 3 5 平方米 房型設(shè)計除滿足 X 市住宅建筑設(shè)計規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計規(guī)范以外，要求： 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳； 四間臥室中保證有二間是朝南； 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及 一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： 躍層式住宅，為 4 5 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 普通住宅，為 4 6 層磚混結(jié)構(gòu)； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為 2 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)； 幼兒園、小學(xué)為 2 3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建 框架部分采用獨立基礎(chǔ)。 三、 公用工程 （一）供配電及強(qiáng)弱電等 本項目總裝機(jī)用電量約 13530 68%的同時使用系數(shù)，項目需設(shè) 9200配電所一座。供電由東善橋變電所或 南京工程咨詢公司 - 15 - 開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10源。 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶 4 6流表應(yīng)在 40 60A。 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶 有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留 線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端。 （二） 供水 本項目最大總用水量約 6000噸 /日，小區(qū)設(shè)置 供水管，日供水量可達(dá) 6000 噸，供水由利源中路的 市供水管提供。 （三） 煤氣 小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。 每戶設(shè)置獨立煤氣表。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。 （四） 道路 小區(qū)道路分三級。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2 米，為石板及卵石路面。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場，不應(yīng)對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。 （五） 無障礙設(shè)計 整個小區(qū)均按無障礙設(shè)計。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置 南京工程咨詢公司 - 16 - 緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。 四、 消防 本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器 ；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按 15 升 /秒計。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 7 或 4 米，以保證消防車行駛。 五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障 (一 ) 水壓保障技術(shù) 根據(jù) X 市建設(shè)委員會規(guī)定，本項目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。 (二 ) 綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩 童安全活動場地； 東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 (三 ) 垃圾袋裝化收集 本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。 (四 ) 生活污水處理 本項目實行“雨污分流”。雨水排入利源中路 水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級處理后，排入利源中路 市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。 南京工程咨詢公司 - 17 - 第六章 實施進(jìn)度 本項目建設(shè)實施與銷售同時進(jìn)行。待初步設(shè)計方案確定后，即可開盤銷售。本項目從 2001 年 4 月開工 之日起開發(fā)期為 2 年，于 2003 年 3 月竣工。銷售從 2001 年開始，計劃 3 年完成。具體實施進(jìn)度如下： 編制可研報告、前期審批等 2001 年 2 月 2001 年 3 月 方案招標(biāo)、初步設(shè)計 2001 年 3 月 施工圖設(shè)計 2001 年 4 月 2001 年 5 月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2001 年 4 月 2003 年 4 月 竣工交付 2003 年 4 月 銷售 2001 年 5 月 2004 年 4 月 南京工程咨詢公司 - 18 - 第七章 工程投資與財務(wù)分析 一、 總投資估算 X 花園居住小區(qū)項目總投資 元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。其中： （一）開發(fā)建設(shè)投資 元，由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和預(yù)備費組成。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。 (2)工程費用 元。其中： 普通公寓以 700 元 /平方米計； 躍層式公寓以 900 元 /平方米計； 公共建筑平均以 850 元 /平方米計； 電氣按 30 元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； 道路廣場按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算。 (3)開發(fā)期稅費 元。其中： 勘察設(shè)計費按工程費用 算； 監(jiān)理費按工程費用 算； 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費按 60 元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費按 250 元 /算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）； 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 26 元 /平方米估算； 南京工程咨詢公司 - 19 - 結(jié)建人防工程費按 24 元 /平方米估算； 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收； 白蟻防治費按 /平方 米估算； 教育附加費按 /平方米估算。 (3)預(yù)備費 元。其中不可預(yù)見費按工程費用、其它費用的 8%估算。 (4)管理費用按工程費用的 2%估算。 (5)財務(wù)費用計入銀行貸款利息。 (6)銷售費用按銷售收入的 2%估算。 (7)預(yù)備費用按工程費用的 8%估算。 （二）經(jīng)營資金。按開發(fā)建設(shè)投資的 3%估算。 二、 資金籌措及計劃 （一）資金籌措 X 花園住宅小區(qū)項目總投資 元，其中利源公司自有資金 元，銀行貸款 元，其余為商品房銷售回籠資金 元。 （ 二 ） 投資計劃 本項目預(yù)計二年建成，三年完成全部商品房銷售。 2001 2002 年投資分別為 元、 元。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計劃和借款償還估算表”。 三、 銷售收入 （一）房價 1、 普通公寓：按 1800 元 /平方米價格銷售； 2、 躍層式公寓：按 2200 元 /平方米價格銷售； 3、 公共建筑：按每平方米 2500 元 /平方米價格銷售。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。普通和躍層公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50