鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 X 鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 姓 名 一、工程概況 （一）工程名稱： X 鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目 （二）工程地點(diǎn)： 某 市 路與粵墾路口之交界處 （三）建設(shè)單位： 廣東 X 投資有限公司 二、 項(xiàng)目總論 （一） 建設(shè)地點(diǎn) 廣東 X 鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于 某 市 路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接 臨珠江投資項(xiàng)目。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場(chǎng)。 灑店用地地塊共占地 3697 平方米，寫字樓地塊為 4272 平 方米。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。 （二） 項(xiàng)目現(xiàn)狀 動(dòng)拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。 （三） 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集 2 五星級(jí)酒店、 5A 甲級(jí)寫字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40 年，建筑密度為 劃容積率為 7，綠化率 30%。 （ 四 ） 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟塔樓組成，分別為6 層寫字樓和 6層酒店，其中裙樓的 1為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為 一體。按使用功能分：酒店建筑面積為 23983平方米，商業(yè)建筑面積為 16800平方米，寫字樓建筑面積為 15000平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 15938平方米。容積率 7，綠化率 30，建筑密度為 動(dòng)車停車泊位 400 輛。 （ 五 ） 項(xiàng)目法人概況 企業(yè)名稱： 廣東 X 投資有限公司 住 所： 33號(hào)中信廣場(chǎng) 3201 室 法定代表人： 注冊(cè)資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 （ 六 ） 項(xiàng)目 編制依據(jù)及 必要性 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)廣東 X 投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和 實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。 根據(jù) X 商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會(huì)形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城 正佳廣 3 場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融 商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。該商圈未來(lái)定位是成為 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、 某 市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括 某 大道以東、廣深 線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大型百貨商場(chǎng)。由于該板塊休閑娛樂(lè)設(shè)施不足，一些適合開(kāi)發(fā)為娛樂(lè)休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。 本項(xiàng)目擬建的五星級(jí)酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了 X 的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng) X 新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展 將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目總商業(yè)面積超過(guò) 16800平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 （ 七 ） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 其中：地上建筑面積 7969 7= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫字樓部分 15000 平方米 4 酒店部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 化率 30 % 停車位 400輛 三、 鵲橋五星級(jí)酒店 （一） 目前 某 五星級(jí)酒店的運(yùn)作情 況 某 目前已開(kāi)業(yè)有 7家五星級(jí)酒店（已正式掛牌），未來(lái)兩年間將陸續(xù)再開(kāi)業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開(kāi)業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情況如下： 5 掛牌五星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 中國(guó)大酒店 某 流花路 100 號(hào) （越秀區(qū)） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1984年 ,2005 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房。 02 廣東國(guó)際大酒店 某 市 某 市環(huán)市東路339 號(hào) （越秀區(qū)） 1992 年 7 月 8日開(kāi)業(yè)， 2004年局部裝修 樓高 63 層，共有客房總數(shù)200 余間套。 03 某 東方賓館 某 流花 路 120 號(hào) （越秀區(qū)） 1961 年開(kāi)業(yè)，2004 年重新裝修 樓高 11 層，共有客房 800余間套。 04 白天鵝賓館 某 沙面南街 1 號(hào) 1983 年開(kāi)業(yè)，2000 年重新裝修 樓高 28 層，共有客房總數(shù)842 間套。 05 廣東亞洲國(guó)際大酒店 某 市環(huán)市東路 326號(hào) 2002 年開(kāi)業(yè) 客房數(shù)目 422 間，位于25 06 碧桂園鳳凰城酒店 某 市廣園東路新塘路段鳳凰城 2003年 11月開(kāi)業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。 07 某 香格里拉大酒店 某 市海珠區(qū)琶洲新區(qū) 2007 年 3 月 26日開(kāi)業(yè) 樓高 36 層， 704 間 豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過(guò) 42 平方米。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧 , 兩間宴會(huì)廳和八間多功能廳。 08 某 天譽(yù)威斯汀酒店 某 市 號(hào)（中信廣場(chǎng)后門） 2007 年 5 月開(kāi)業(yè) 樓高 40 層 ,共有客房總數(shù)448 間 (套 ),標(biāo)間面積 50 平米。 09 長(zhǎng)隆酒店 某 市番禺區(qū)大石迎賓路（長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁） 2002 年開(kāi)業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。 10 鳴泉居度假村 某 市 白 云 大 道 南1068 號(hào) 1998 年開(kāi)業(yè)，2005 年重新裝修 樓高 5 層，共有客房總數(shù)200 間套。 正 在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 6 01 某 鼎龍國(guó)際大酒店 某 天河 某 大道北 63 號(hào) （ X） 2008年 5月開(kāi)業(yè) 樓高 20 層，客 /套房 288 間。 02 某 嘉逸國(guó)際酒店 某 市天河北路 468 號(hào) 2007 年 7 月 酒店樓高 20 層，擁有 251 間不同類型的客房。 03 某 天倫萬(wàn)怡大酒店 某 林和中路 172 號(hào) 2006 年開(kāi)業(yè) 395 套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的客房。 04 廣東南洋長(zhǎng)勝酒店 某 市 X 某 大道北興華路38 號(hào) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2008年 9 月 29 日 主樓高 25層，副樓多棟高 7層，擁有各 類豪華客房 468 間 /套，標(biāo)間面積 38 平米。 05 南沙大酒店 某 市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路 1 號(hào) 2007 年 9 月28 日 樓高 15 層，擁有 314 間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46平米。 06 某 地中海國(guó)際酒店 某 市 某 市天河路 518 號(hào) 2009年 3月開(kāi)業(yè) 樓高 50 層 ,共有客房總數(shù) 400間 (套 ),標(biāo)間面積 33 平米。 07 頤和大酒店 某 白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi) 2007 年 酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房 180余間。 正在建設(shè)中的酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 計(jì)劃開(kāi)業(yè) 時(shí)間 客房數(shù)量 01 正佳萬(wàn)豪 天河正佳 2012 開(kāi)業(yè) 正佳萬(wàn)豪國(guó)際大酒店正佳 正佳廣場(chǎng)五星將擁有 360 間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過(guò) 140 間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級(jí)行政套房。 02 富力麗思卡爾頓酒店 珠江新城 2012 開(kāi)業(yè) 主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分 , 160 米高的塔樓，其中包括了 350 套客房和 120 套高級(jí)服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂(lè)空間。 03 富力君悅大酒店 珠江新城 2012 開(kāi)業(yè) 總建筑面積為 多平方米，樓高 75 米，由君悅酒店管 理。 04 皇冠假日酒店（海景集團(tuán)） 天河員村 2012 開(kāi)業(yè) 五星高 41 層，占地面積 平方米，總建筑面積 14萬(wàn)預(yù)定 2006 年平方米，客房及預(yù)定 2006 年投入運(yùn)營(yíng)豪華客房約 500 間。 05 太古匯香格里拉 天河路 2012 開(kāi)業(yè) 六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約 8 萬(wàn)平方米，擁有500 到 600 個(gè)客房。整個(gè)太古匯項(xiàng)目總投資約 40 億元。 （ 二 ） 行業(yè)人士對(duì) 某 高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法 五星級(jí)酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的 7 風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。 某 市副市長(zhǎng)王曉玲曾在各種場(chǎng)合 強(qiáng)調(diào)，在亞運(yùn)會(huì)之 后 ，五星級(jí)酒店 由原 有的 7 家基礎(chǔ)上新添 10 到 15家，由此可見(jiàn)政府對(duì)五星酒店建設(shè)的重視程度。 市旅游局認(rèn)為，隨著 某 城市國(guó)際化程度越來(lái)越高，外資來(lái)穗將投資、設(shè)辦事處、包長(zhǎng)包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場(chǎng)的開(kāi)拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。 2011年 某 共接待游客 人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長(zhǎng)、會(huì)展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)、城市空間調(diào)整等因素，為 某 酒店業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求。目前， 某 星級(jí)酒店超過(guò)兩百家、五星級(jí)七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比， 某 五星級(jí)酒店嚴(yán)重不足。 據(jù) 某 市外經(jīng)貿(mào)局副 局長(zhǎng)孫雷介紹， 某 市政府將給予具體扶持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。鼓勵(lì)各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國(guó)家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來(lái)源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購(gòu)方式進(jìn)駐 某 市場(chǎng)。 孫雷表示， 某 是中國(guó)會(huì)展業(yè)中心，特別到了廣交會(huì)，不但五星級(jí)酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿， 某 周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說(shuō)明，隨著會(huì)展商貿(mào)業(yè)的 發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場(chǎng)。 某 五星級(jí)酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價(jià)格也自然受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)。目前 某 共 8 有十萬(wàn)間酒店客房， 2012 年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。 某 有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施 1400 多座，客房約 10萬(wàn)間，床位近 20萬(wàn)個(gè)；其中星級(jí)飯店 205 家，五星 6 家，四星 24 家，三星 89 家，二星 80 家，一星 6 家。 某 正籌建的 30多家五級(jí)星酒店中，有 10 多家將在未來(lái) 3 年內(nèi)建成并開(kāi)業(yè)。未來(lái)幾年內(nèi)， 某 將新建50家四、五星級(jí)豪 華酒店、增加 8000個(gè)房間。根據(jù)規(guī)劃，到 2011年 某 的 4星級(jí)以上酒店數(shù)量將達(dá)到 60家，其中五星級(jí)酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會(huì)新添 10至 15家， 某 星級(jí)酒店總數(shù)會(huì)從現(xiàn)在的 205 家增加到 300 家。經(jīng)濟(jì)型酒店 3 年的預(yù)期數(shù)字也將過(guò)百，未來(lái) 3 至 5 年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬(wàn)間。以白天鵝為例，目前其入住率都在 75%79%之間，平均房?jī)r(jià)今年增幅了近 14%，入住率增長(zhǎng)了 3%，在國(guó)外，五星級(jí)酒店的入住率也就 60%左右。營(yíng)業(yè)收入方面，比如東方賓館，2011年上半年，公司的營(yíng)業(yè)總收入為 12,元，比上年同期增長(zhǎng)了 公司的凈利潤(rùn)為 元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為 1,元，比上年同期增長(zhǎng)了 由此可見(jiàn)， 某 市目前的星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間還很大，我們選擇在2012年進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)正是較好的投資時(shí)機(jī)。 （三） 五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 五星級(jí)旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： 9 （ 1） 酒店總體基本要求 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。 酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。 酒店內(nèi)部公共信息圖形符 號(hào)符合 準(zhǔn)。 有中央空調(diào)系統(tǒng)。 有背景音響系統(tǒng)。 有與五星級(jí)酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。 （ 2） 酒店接待大廳基本要求 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)，總服務(wù)臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問(wèn)訊、結(jié)帳、 24 小時(shí)有工作人員在崗。 提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)。 總服務(wù)臺(tái)提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、酒店價(jià)目表、中英文本市交通地圖，全國(guó)旅游交通地圖、本市和全國(guó)旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時(shí) 刻表、報(bào)刊雜志等。 可 8 小時(shí)直接接受國(guó)內(nèi)、國(guó)際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開(kāi)啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 至少能用 2 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英語(yǔ)為必備語(yǔ)種），總機(jī)至少能用 3 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英語(yǔ)為必備語(yǔ)種），各種指示用和服務(wù)用文字 10 至少用中英文同時(shí)表示。 （ 3） 客房基本要求 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5個(gè)開(kāi)間的豪華套房，有殘疾人客房。 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級(jí)配套家具。 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施， 110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。裝高級(jí)座便器。梳妝臺(tái)，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時(shí)供應(yīng)冷熱水。 有直撥的國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個(gè)，自辦節(jié)目至少有 2 個(gè)頻道。 有與 五星級(jí)相匹配的文具用品，提供開(kāi)夜床服務(wù)， 24 小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房?jī)?nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。 （ 4） 餐飲基本要求 11 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 有獨(dú)具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 有適當(dāng)?shù)男⊙鐣?huì)廳，有封閉的酒吧間。 餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語(yǔ)提供服務(wù)。 廚房冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫(kù)，有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 （ 5） 公共區(qū)域基本要求 有足夠的停車場(chǎng)，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。 有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 有商場(chǎng)，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報(bào)、電傳 、傳真、復(fù)印、國(guó)際長(zhǎng)途電話、國(guó)內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷等。提供打字服務(wù)。 有醫(yī)務(wù)室。 提供代購(gòu)交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 （ 6） 選擇項(xiàng)目（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多， 12 酒店越高檔） 客房（ 10 項(xiàng)） 客房?jī)?nèi)可通過(guò)視聽(tīng)設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語(yǔ)言信箱服務(wù)。 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。 所有套房分設(shè)供主人和來(lái)訪人 使用的衛(wèi)生間。 設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場(chǎng)所。 商務(wù)樓層的客房?jī)?nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無(wú)線尋呼服務(wù)。 24 小時(shí)提供洗衣加急服務(wù)。 委托代辦服務(wù)。 餐廳及酒吧（ 8 項(xiàng)） 有大堂酒吧。 有專業(yè)性茶室。 有除西餐廳外的其他外國(guó)餐廳，配有專門廚房。 有餅屋。 有風(fēng)味餐廳。 有至少能容納 200 人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門的宴會(huì)廚房。 13 有至少 10 個(gè)不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會(huì)廳除外）。 有 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐廳。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（ 5 項(xiàng)） 提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于 64s 。 封閉的電話間（至少 2 個(gè)）。 洽談室（至少容納 10 人）。 提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。 圖書館（至少有 1000 冊(cè)圖書）。 會(huì)議設(shè)施（ 10 項(xiàng)） 有至少能容納 200 人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。 至少配有 2 個(gè)小會(huì)議室。 有同聲傳譯設(shè)施（至少 4 種語(yǔ)言）。 有電話會(huì)議設(shè)施。 有現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投 影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。 至少 5000 平方米的展覽廳。 公共及健康娛樂(lè)設(shè)施（ 共計(jì) 42 分項(xiàng)） 歌舞廳 14 卡拉 或 （至少 4 間） 游戲機(jī)室、棋牌室、影劇場(chǎng)。 定期歌舞表演。 多功能廳，能提供會(huì)議，冷餐會(huì)、酒會(huì)等服務(wù)及兼作歌舞廳。 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球室 (至少 4 道 )、攀巖練習(xí)室。 壁球室、桌球室。 11多功能綜合健身按摩撐。 12電子模擬高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 13高爾夫球場(chǎng)（至少 9 洞）。 14賽車場(chǎng)、公園。 15跑馬場(chǎng)、 射擊場(chǎng)、射箭場(chǎng)。 16實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場(chǎng)。 17乒乓球室、 溜冰場(chǎng)。 18室外滑雪場(chǎng)。 19自用海濱浴場(chǎng)。 20潛水、海上沖浪、 釣魚。 21美容美發(fā)室。 22精品店、獨(dú)立的書店、 獨(dú)立的鮮花店。 23嬰兒看護(hù)及兒童娛樂(lè)室。 15 安全設(shè)施（ 3 項(xiàng)） 電子卡門鎖。 客房貴重物品保險(xiǎn)。 自備發(fā)電系統(tǒng)。 （ 1） 整個(gè)項(xiàng)目功能的 總體規(guī)劃 酒店設(shè)施 酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺(tái)層； 而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓； 咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)； 會(huì)議設(shè)施將于五樓提供； 大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男 /女士桑拿，健身室及游泳池。 酒店將會(huì)提供充足的泊車位置。現(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了 200 個(gè)停車位，其中 180 個(gè)為位處于地庫(kù)三層的有蓋車位，其余 20個(gè)則設(shè)于一樓。 裙樓設(shè)施 樓層 餐飲設(shè)施 面積（平方米） 2 3 4 夜總會(huì) 咖啡廳 中式餐廳 西式餐廳 西式餐廳 宴會(huì)廳 計(jì) 1， 議廳設(shè)施 5 L 會(huì)議室 會(huì)議室 商務(wù)中心 16 小計(jì) 樂(lè)設(shè)施 6 6 桑拿 健身房 露天游泳池 露天網(wǎng)球場(chǎng) 計(jì) 他設(shè)施 1 6 商場(chǎng) 美容廳 花店 保健中心 計(jì) 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。 （ 2） 酒店車位規(guī)劃 五星級(jí)酒店的車位一般按 1： 1的比例配車位。 由此推算本案車位約需： 15589 65=240 個(gè) （ 四 ） 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算 （ 1） 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成： 在酒店設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。這個(gè)比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營(yíng)需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個(gè)比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場(chǎng)相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。 17 （ 2） 酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來(lái)描述規(guī)模和狀況： 一是占地面積和建筑面積，二是對(duì)客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺(tái)工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營(yíng)面積、盈 利能力等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費(fèi)過(guò)程中的舒適度，同時(shí)關(guān)系到酒店的收益與壽命。 酒店的各類面積比例決定了將來(lái)酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營(yíng)業(yè)面積及非營(yíng)業(yè)面積，計(jì)算時(shí)采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。 計(jì)劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。 （ 3） 酒店客房面積： 通常來(lái)說(shuō)，客房的總面積占酒店總建筑面積的 65%以上 23983 65%=15589下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） （ 1） 土地成本： 500 萬(wàn) 40 7969 /店土地成本： 3697元 （ 2） 建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分） 包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見(jiàn)下表）： 序號(hào) 分項(xiàng)工程名稱 計(jì)算依據(jù) 單方造價(jià)（元/ 1 樁基工程（受力樁） 總建筑面積 19018 2 地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐 地下室建筑面積 4560 結(jié)構(gòu)工程 地上建筑面積 1320 建筑工程（除外墻玻璃幕墻） 地上建筑面積 900 新 型節(jié)能幕墻 外立面建筑面積 1440 給排水（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 420 噴淋、氣體消防 總建筑面積 120 污水處理（含管線） 總建筑面積 42 空調(diào)工程 地上建筑面積 6600 地下室通風(fēng)工程 地下室建筑面積 2041 照明、防雷、動(dòng)力、變配電 總建筑面積 9602 電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳 總建筑面 積 6003 煤氣工程 總建筑面積 544 電梯、自動(dòng)扶梯 總建筑面積 3845 室外總體 總建筑面積 1206 室內(nèi)精裝修連家具 地上建筑面積 38407 雜項(xiàng)工程 總建筑面積 3368 洗衣房設(shè)備 地上建筑面積 1809 廚房設(shè)備 地上建筑面積 300建筑面積為 23983平方米，其中地上建筑面積為 15589平方米，地下建筑面積約 8394 平方米，外墻面積約 10000平 方米。 成本合計(jì)： 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=管理成本與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 300 元 / 5000 750 萬(wàn)元 19 酒店總開(kāi)發(fā)成本： 750+（ 1） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本直接費(fèi)用、人工費(fèi)用）：占總收入 20%。 管理費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修 保險(xiǎn) 、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的 20%。 （ 2）管理提成 引進(jìn)世界著名五星級(jí)酒店管理公司占總收入的 25%。如果自組管理公司管理，成本相對(duì)低很多。 （ 1） 推算依據(jù) 本酒店面積約 23983*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計(jì)算，約 240 間客房。 酒店設(shè)計(jì) 4 種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計(jì) 單人標(biāo)準(zhǔn)房 47 655 34 標(biāo)準(zhǔn)房 180 華套房 2 80 總統(tǒng)套房 1 計(jì) 230 15589 按照 某 市酒店發(fā)展行情預(yù)計(jì)未來(lái)（ 2012）十年間平均客房每日實(shí)收房?jī)r(jià) 803 元 /天計(jì)算。 20 按照 某 五星級(jí)酒店平均開(kāi)房率 54%分析，本物業(yè)未來(lái)十年平均每3 年增長(zhǎng)率 7%計(jì)算，開(kāi)房率平均按 66%計(jì)算。 （ 1） 客房年收入約 803*230*66%*365 4449萬(wàn)元 （ 2） 餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入 中餐廳收入： X 莊地區(qū)點(diǎn)心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個(gè)市，以接待一次測(cè)算，平均每天 100 桌，每人 100 元消費(fèi)水平，利潤(rùn)為 50%測(cè)算，則： 100 元 *10 人 *100 桌 *365天 *50%=1825萬(wàn)元 西餐廳收入： X 旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場(chǎng)。每天以 40人次，每人平均消費(fèi)水平 100 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則： 100 元 /人次 *40人次 *365 天 *70%=元 商場(chǎng)收入： 在 X，商場(chǎng)規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大，以平均每天 10 萬(wàn)元銷售收入，利潤(rùn) 20%測(cè)算，則： 10萬(wàn)元 /天 *365天 *20%=730萬(wàn)元 每天平均接待 5人次，每個(gè)會(huì)務(wù)租金平均 6000 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 21 6000元 /人次 *5人次 *365 天 *70%=元 餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入約： 無(wú) （ 3） 娛樂(lè)休閑收入 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂(lè)與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費(fèi)40元，利潤(rùn)率以 60%測(cè)算，則： 50元 /人次 *100人次 *365 天 *60%=元 入： 以設(shè)置 10 間 房，每天以 6 個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí) 200 元計(jì)算，包房利用率 60%，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200 元 /小時(shí) *10間 *6 小時(shí) *365 天 *60%=元 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200 元 /人次 *30人次 *365 天 *60%=元 娛樂(lè)休閑收入約： 整體酒店總收入約： 元 以上收入?yún)⒖紘?guó)內(nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù)，見(jiàn)下 圖： 2011年主要城市五星級(jí)酒店實(shí)際房?jī)r(jià) 資料來(lái)源： 2011 中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì) 22 （ 五 ） 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算 23 酒店總開(kāi)發(fā)成本： 元 年運(yùn)營(yíng)成本： 元 *（ 20% 20%） 元 年管理提成： 元 *25% 元 后） （ 元 元 *（ 100%年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率： 年投資收益率： 5 年 結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時(shí)間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。 四、 5A 甲級(jí)寫字樓 寫字樓項(xiàng)目整 體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過(guò)分析 某市及 X 房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 （ 一 ） 某 寫字樓發(fā)展歷程 1993 1993 年之前， 某 的主要商務(wù)活動(dòng)都集中在五星級(jí)酒店內(nèi)，那時(shí)候的五星級(jí)酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫 字樓以及公寓等功能，例如中國(guó)大酒店、花園大酒店等。 1995 24 年到 1997 年，外商開(kāi)始從以往的辦事處升級(jí)到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時(shí)推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿?，僅有的幾棟甲級(jí)寫字樓根本滿足不了市場(chǎng)的需求。期間，新落成的寫字樓，無(wú)論是租金、進(jìn)駐率以及售價(jià)都處于 某 甲級(jí)寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級(jí)寫字樓仍未超越當(dāng)時(shí)的記錄。當(dāng)時(shí)，寫字樓處于賣方市場(chǎng)，如： 1995 年，美國(guó)銀行中心預(yù)售價(jià)為港幣 2 萬(wàn) 元 /平方米，廣東國(guó)際大廈的租金按實(shí)用約為 300 元 /平方米 /月； 1996 年，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)預(yù)售價(jià)為 元 /平方米， 某 國(guó)際貿(mào)易大廈、宜安廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)等都在 元 /平方米以上。購(gòu)買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 1997 1997年到 2000年， 某 甲級(jí)寫字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩，租金從 1996 年的 170 /平方米 /月，跌至 2000 年的 90 /平方米 /月。期間， 97 亞洲金融風(fēng)暴對(duì)港澳投資者造成了很大的影響，對(duì)寫字樓銷售市場(chǎng)也造成了嚴(yán)重的打擊。 98 年后，寫字樓的用家成為銷售市場(chǎng)的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公 司購(gòu)買寫字樓自用較多。 2001 2001年 2004 年，隨著 某 甲級(jí)寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價(jià)都有所回升，寫字樓在 2000 年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。甲級(jí)寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在10以內(nèi)，頂級(jí)寫字樓更是少于 5。 25 2005 年至今 2005 年至今，甲級(jí)寫字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級(jí)寫字樓的需求快速增長(zhǎng)。新一批的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長(zhǎng)期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速 度相當(dāng)驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。 某 正加快步入國(guó)際大都市的步伐，開(kāi)發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是 某寫字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間 某 寫字樓無(wú)論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 （ 二 ） 某 市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 大寫字樓區(qū)域介紹 （ 1） 大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國(guó)際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個(gè)大區(qū)域 的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國(guó)際中央商務(wù)中心特色明顯。 （ 2） 天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止 X 寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛 26 圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為 某 新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來(lái)中心，其中 某 市地標(biāo)中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。 （ 3） 珠江新城商務(wù) 區(qū)（ 珠江新城北至黃埔大道、西至 某 大道、東至華南路占地 方公里，是 某 的 劃分為 14個(gè) 20 40 公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購(gòu)物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。其開(kāi)發(fā)模式將堅(jiān)持“低密度，高容積”的原則。 （ 4） 琶洲商務(wù)區(qū) 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為 方公里，其規(guī)劃定位為“以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。 華南快速干線和東環(huán) 高速公路從西到東將琶洲全島分為、三個(gè)區(qū)。區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂(lè)為主導(dǎo)功能；區(qū)是 某 國(guó)際會(huì)展中心，周圍將發(fā)展與會(huì)議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開(kāi)發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為 該地 區(qū)總用地面積的 24，公路密度較高。 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展分析 寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開(kāi)的。 某 的城市發(fā)展 27 重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過(guò)程，由此亦帶動(dòng)了 某 商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。歷經(jīng) 了 15 年的發(fā)展， 某 市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的發(fā)展都有自己的側(cè)重點(diǎn)，各具特色。 2011年 ， 某 老城區(qū)可售 寫字樓新增供應(yīng)總量為 50萬(wàn)平方米，排名亞太地區(qū)第一。 隨著更多爛尾項(xiàng)目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來(lái)三年內(nèi)， 某 老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近 150 萬(wàn)平方米。隨著及琶洲等多個(gè)前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場(chǎng)每況愈下。 首先從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力背景來(lái)看，老城區(qū)寫字樓的開(kāi)發(fā)商實(shí)力遠(yuǎn)不如 企業(yè)， 這樣能更好確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作；其次，從結(jié)構(gòu)來(lái)看，老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點(diǎn)是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界 500強(qiáng)企業(yè)都樂(lè)意選擇 為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，在近 2 年的時(shí)間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢(shì)已經(jīng)明顯往東挪。 目前天河北是 某 寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個(gè)分支，該商圈在 2002 年開(kāi)始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了 7 個(gè)寫字樓。同時(shí)該路段 的寫字樓項(xiàng)目工程進(jìn)度較為接近，開(kāi)售周期相對(duì)接近，因而在未來(lái)幾年，該路段的寫字樓市場(chǎng)將走向白熱化的階段。 28 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對(duì)綠化的建設(shè)較為完善，對(duì)比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對(duì)要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對(duì)較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來(lái)隨著寫字樓的投入，進(jìn)駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認(rèn)同程度會(huì)上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計(jì) 2012 年 2014 年是珠江新城走向成熟的三年，屆時(shí)某 歌劇院、廣東省博物館、 某 圖書館、 某 市第二少 年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號(hào)線、地鐵五號(hào)線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步預(yù)計(jì)在 2012年 2014年珠江新城將有 8個(gè)以上的寫字樓項(xiàng)目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá) 450 米的珠江新城雙子塔的西塔。 字樓市場(chǎng)分析 天河，是 某 發(fā)展中的一個(gè)奇跡，這個(gè)彈丸之地匯聚了全國(guó)一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢(mèng)想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢(shì)下，于上世紀(jì) 90 年代中期拔地而起的中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物，奠定了 29 （ 1） 分布特征 X 的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴(kuò)散，形成高檔寫字樓為主，普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級(jí)寫字樓分布集中，乙級(jí)寫字樓則分布較散的特點(diǎn)。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止 X 寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為 某 新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來(lái)中心，其中中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。 30 黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈（查看地圖）、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、廣東蓄能大廈、天河商貿(mào)中心，由于數(shù)量不多，先后落成時(shí)間都相隔幾年，且分布較散，因此未能形成濃厚的辦公氛圍。 （ 2） 價(jià)格 及 成交 特征 2011年 ， 某 寫字樓成交總額 1,564,921,321元，環(huán)比上升 成交面積 29,576 平方米，環(huán)比上升 其中， 6月中旬開(kāi)盤的富力盈盛廣場(chǎng)和保利中匯廣場(chǎng)各占 5億多。寫字樓成交均價(jià) 29576元 /平方米，創(chuàng)今年新高。目前市面上還有部分新增供應(yīng)在不斷預(yù)熱，例如保利克洛維廣場(chǎng)。 2011年 某 寫字樓成交總額分析 序列 名稱 區(qū)域 套數(shù) 面積（） 均價(jià)（元 /） 總價(jià)（元） 1 富力盈盛廣場(chǎng) 天河 122 17779 31852 566295052 2 保利中匯廣場(chǎng) 天河 237 18704 29977 560690704 3 保利世貿(mào) E 座 海珠 124 10144 26787 271730197 4 佳潤(rùn)臨江上品 天河 27 1955 31426 61438303 5 金潤(rùn)鉑宮 越秀 23 1527 29967 45759951 6 奧園大廈 天河 6 442 36951 16332342 7 達(dá)鏢國(guó)際 海珠 10 744 20321 15118495 8 中洲交易中心 海珠 2 396 25498 10097208 9 匯德國(guó)際 越秀 6 388 16840 6533920 11 錦繡聯(lián)合商務(wù)大廈 越秀 2 147 22058 3242526 12 富邦大廈 荔灣 1 155 12299 1906345 13 南沙奧園商務(wù)大廈 番禺 1 158 8783 1387714 14 怡港大廈 黃埔 1 76 10135 770260 總計(jì) 562 52615 29674 1561303017 31 2006至 2007 年 X 與全市寫字樓成交量與空置率對(duì)比 年份 新增量（萬(wàn)平方米） 空置率（ %） 2006 20 2007 35 項(xiàng)目周邊寫字樓市場(chǎng)分析 （ 1） 2011 年 寫字樓名稱 路段位置 平均 建筑面積（） 實(shí)用率 平均售價(jià) （元 /） 備注 管理費(fèi) （元 /） 大廈設(shè)施 租價(jià) （元 /） 產(chǎn)權(quán)情況 中央空調(diào) 光纖網(wǎng)絡(luò) 豪華大堂 玻璃幕墻 中信廣場(chǎng) 天河北路 ￥ 208 1120% ￥ 30000 有房產(chǎn)證 ￥ 29 天譽(yù)國(guó)際金融商務(wù)港 林和中路 ￥ 208 92