大廈項目可行性研究報告

X 1 X 大廈 項目可行性研究報告 2 第一部分：項目地塊資源分析 一、項目地塊資源分析 1、地塊經(jīng)濟技術指標 項目占地面積： 58 畝（含 6 畝空地 ） 總建筑面積： 約 40000 余 平方米 使用年限： 40 年 2、地塊用地性質 本地塊 為商業(yè)用地， 開發(fā) 大型商業(yè) 項目 。 3 3、地塊先天條件分析 地塊性質： 商業(yè) 建設用地 ； 地貌特征：地塊 一期為主體五層，局部六層的大型商場，二期位于一期東側，為生 地 ， 整 個 地 塊 呈 南北 狹長 的 長 方形； 邊界線外圍情況 南側為 小平房 ； 北側為 新華路 ； 東側為 小南門商業(yè)步行街 ； 西側為 X 商業(yè)步行街 。 4、地塊基礎設施配套分析 道路： 新華 路 （雙向六車道） ； 供電：市政供電； 4 供水：市政統(tǒng)一供水； 排水：市政統(tǒng)一排水； 排污：市政統(tǒng)一排污； 供熱：市政統(tǒng)一排熱 。 解放西路現(xiàn)狀 二、地塊周邊資源分析 1、項目用地周邊環(huán)境 自然環(huán)境情況： 緊鄰項目東側為市政府規(guī)劃 50 米寬的綠化帶，緊鄰南側為 苗圃園 ，項目西側緊鄰 大量 耕地；自然環(huán)境較好。 人文環(huán)境狀況： 項目地周邊為大量的城中村及新建商品住宅樓（大和莊新區(qū)、一城楓景、萬泰豪景、萬泰錦繡花園、萬泰 陽光小區(qū) 等 ） ， 5 住氛圍濃厚。 環(huán)境污染狀況： 滄州市 污染企 業(yè)主要集中在市區(qū)北部， 項目地位于滄州市西部區(qū)域 ， 是城市發(fā)展的的重點方向， 周邊沒有大型污染企業(yè)， 對本項目 不存在 的空氣污染， 但項目緊鄰 西外環(huán)路，交通帶來的灰塵污染將會對項目造成一定影響。 2、地塊交通條件 項目交通設施狀況 地塊周邊的市政道路進入項目地塊 的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 解放西路 ， 西外環(huán)路、規(guī)劃路 （ 規(guī)劃中 ） 3、周邊市政配套設施 購物場所： 華泰商廈、正達廣場、沿街便利店 6 文化教育： 市十四中學、迎賓小學、交通局職業(yè)學校、大合莊小學、向明中學 醫(yī)療衛(wèi)生： 市中醫(yī)院 金融服務： 農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行 綜合分析 綜合以 上情況，無論從地塊資源分析，還是從周邊資源分析，本項目地 塊 適合做 商業(yè) 建設用地開發(fā)，給 西部新區(qū) 提供環(huán)境優(yōu)美 、快捷方便的的中、高檔商業(yè) 區(qū) ； 同時，結合項目地塊的大小，建議項目為 1 2 年開發(fā)建設，以 賓館（酒店）、寫字樓、超市為主要物業(yè)；建設以配套完善、物業(yè)管理先進、環(huán)境宜人的商業(yè)項目 。 第二部分 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析 7 一 、經(jīng)濟環(huán)境研究 2005 年滄州市國民經(jīng)濟承接前年快速增長的良好態(tài)勢，繼續(xù)保持較快增長。初步測算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（含華北油田）1083 億元，是 2000 年（現(xiàn)價）的 ，比上年增長 18%。一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值分別完成 133 億元、 652 億元和 298 億元，比上年增長 平穩(wěn)、協(xié)調、增長是 2005 滄州市經(jīng)濟運作的主要特征，自從 2000 年以來滄州市經(jīng)濟運行持續(xù)增長，主要經(jīng)濟指標增長較快，相關指標出現(xiàn)了穩(wěn)中上升的跡象，表明滄州市經(jīng)濟正處于高速的發(fā)展周期。 從三大需求情況看，出口、投資、消費出現(xiàn)了全面、較快增長的格局： 全年全市累計完成出口總值 美元，同比增長 對外經(jīng)濟合作不斷加強，簽定境外承包工程和勞務合同額 1000萬美元，外派出國勞務 1050 人次 ； 投資繼續(xù)保持高速增長。 2005 年，我市完成全社會固定資產(chǎn)投資 元，較上年增長了 消費市場逐步升溫。城鄉(xiāng)市場趨于活躍，市場物價溫和上揚。在城鄉(xiāng)居民收入增長加快和農(nóng)村消費環(huán)境不斷改善的推動下， 2005 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 元，同比增長 滄州市金融機構人民幣存款余額 773 億元，比年初增加 79 億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 611 億元，比年初增加 59 億 8 元。全市金融機構貸款余額 456 億元。其中，中長期貸款余額 104 億元，短期貸款余額 288 億元； 城鄉(xiāng)居民收入 大幅提高，消費支出同步增長。 2005 年，城市居民人均可支配收入為 8593 元，同比增長 從宏觀經(jīng)濟上狀況看，滄州市經(jīng)濟呈明顯發(fā)展態(tài)勢。 二、 商業(yè)狀況分析 州市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況 滄州的商業(yè)物業(yè)發(fā)展較為落后，主要以本地商家企業(yè)為主，經(jīng)營形式以小型連鎖便利店為主，滄州好日子超市、富達日化超市為其代表，商場分布較為集中，以南北大街、新華路為主要區(qū)域且規(guī)模相對較小。 近兩年來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商業(yè)開放度的不斷擴大，商業(yè)物業(yè)已向規(guī)?；?、集成化、開放化方向發(fā)展。商業(yè)經(jīng)營的集聚效應已經(jīng)使商家有所認 識，規(guī)模比較大的集中商業(yè)物業(yè)就是這種意識的產(chǎn)物。使一批有實力的商業(yè)集團開始興建大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)（華北商廈二期、頤和廣場、南門商業(yè)步行街、宏宇財富廣場等）為繁榮消費市場，帶動商業(yè)經(jīng)營水平的提高產(chǎn)生了積極影響。 9 業(yè)規(guī)劃 滄州市商業(yè)主要集中在火車站周邊兩公里范圍內及新華路、解放路及南北大街兩側，根據(jù)滄州市城市總體規(guī)劃（ 2003 2020 年），新區(qū)的規(guī)劃建設將商務商貿區(qū)分布在京滬高速火車站兩側。 正在建設和即將建設的主要商業(yè)項目一覽表 項目名稱 規(guī) 模 華北商城二期 經(jīng)營 面積約 50000 平方米，停車位 300 個 頤和廣場 占地 150 畝，總建筑面積 20 萬平方米，停車位 1000 個 宏宇財富廣場 總建筑面積 7500 平方米， 1 3 層為商業(yè)， 4 5 層為公寓， 1000 平方米的停車場 人民商場 總建筑面積約為 5500 平方米 小南門商業(yè)步行街 總占地面積 6 萬平方米，總建筑面積 10 萬平方米 新建大型綜合超市 經(jīng)營面積預計 2 萬平方米，門前停車場面積 5000 平方米 三 、人文環(huán)境研究 10 人口概況 2005 年末，滄州市總人口為 人，其中農(nóng)業(yè)人口 人，非農(nóng)業(yè)人 口 人；人口自然增長率 2005 年人口統(tǒng)計一覽表 地區(qū) 總戶數(shù)（戶） 總人口（人） 非農(nóng)業(yè)人口 性 別 年 齡 男 女 18 35 歲 35 60 歲 滄州市 1966388 6847465 1486697 3494664 3352801 1918656 2457766 市轄區(qū) 137578 498879 465214 250506 248373 168794 143745 新華區(qū) 69666 224149 190484 115699 108450 72638 87964 運河區(qū) 77912 274730 274730 134807 139923 96156 55781 分析： 隨著滄州市人口的增長，城區(qū)面積的不斷擴大，在對居住需求增加的同時對商業(yè)購物的需求也在不斷增加，在客觀上推動了滄州市商業(yè)的繁榮發(fā)展。 11 四 、綜合分析 第二部分 項目區(qū)域板塊分析 1） 滄州是一個六百多萬的中小型城市，主要以工業(yè)和特色農(nóng)業(yè)為主； 2） 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，投資環(huán)境得到了進一步的改善，房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)的發(fā)展空間增大； 3） 歷史悠久，文化底蘊深厚，旅游資源 豐富，素有“金絲小棗之鄉(xiāng)”、“鴨梨之鄉(xiāng)”、“鑄造之鄉(xiāng)”“雜技之鄉(xiāng)”的美稱； 4）隨著國家宏觀政策的調整，將對滄州市經(jīng)濟、住房、消費產(chǎn)生影響，并在一定程度上改變了滄州市消費者觀念； 5） 京滬高速鐵路的擬建 ， 城市規(guī)劃及建設進程的加快，使 滄州的經(jīng)濟、投資環(huán)境得到進一步改善，消費者可支配收入逐年增加，購買力逐步提高，刺激了滄州市經(jīng)濟的快速發(fā)展。 12 一 、 政府規(guī)劃研究分析 市性質和規(guī)模規(guī)劃 根據(jù)滄州市城市總體規(guī)劃（ 2003 2020 年），城市性質為環(huán) X 地區(qū)重要港口城市和化工工業(yè)基地，冀中東部中心城市；城市規(guī)模：至 2005 年主城區(qū)人口 規(guī)模為 50 萬人左右，自 2010 年達 60 萬人左右，自 2020 年達 85 萬人左右，遠景按 150 萬人左右考慮。規(guī)劃人均用地指標為 105 平方米。 市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 總體原則：優(yōu)化主城、壯大港區(qū)、戰(zhàn)略東移、協(xié)調發(fā)展，調整布局、整合資源、相對集中、突出重點； 空間結構為：一城兩區(qū)，啞鈴式布局結構。即中心區(qū)、港城區(qū)、臨港化工園區(qū)，中間有鐵路、高速公路和公路連接。 地布局及發(fā)展方向規(guī)劃 13 規(guī)劃用地發(fā)展方向為以現(xiàn)狀為基礎，重點向西，適當向東?？傮w布局采用集中式發(fā)展，以運河、 地震斷裂帶和小流津河構成環(huán)城水系為特色，結合綠地建設，形成“一城、三區(qū)、七組團” 的城市布局結構。一城，即以外環(huán)路范圍內用地為基礎的舊城；三區(qū)即相對獨立的舊區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)；七組團，即運河東舊城中心組團、運河西綜合組團、新區(qū)行政文化教育綜合組團、新區(qū)工業(yè)區(qū)和物流組團、開發(fā)區(qū)組團、東北部工業(yè)倉儲組團和朔黃鐵路站前倉儲組團。 二 、 新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)滄州市城市總體規(guī)劃，確定城市發(fā)展的主要方向是向西，規(guī)劃將東起西二環(huán)大街，西至擬建的京滬高速鐵路，北起朔黃鐵路，南至 307 國道范圍作為滄州市新的發(fā)展區(qū) 域。新區(qū)作為滄州市城市規(guī)劃區(qū)的一部分，依托老城區(qū)，中間由林帶、快速路、水系相隔離，相對獨立。 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃的理念，在新區(qū)逐步形成“一環(huán)兩軸九宮格”的城市功能結構布局。其中一環(huán)為綠色生態(tài)的環(huán)城水系公園；兩軸指縱貫文化公園、博物館、行政中心、高等教育園區(qū)的南北自然人文景觀軸與橫貫京滬高速火車站、商務商貿區(qū)、行政中心、會展中心的公共活動建筑景觀軸；九宮格則是由行政中心、會展中心、公務員小區(qū)等所組成的新區(qū)核心區(qū)域。 目前，新區(qū)商業(yè)配套設施還不完善，還沒有形成完整的商貿體系。本項目處于新區(qū)與主城區(qū)的 交界處， 14 趨勢，充分發(fā)揮其獨特的商業(yè)優(yōu)勢，建成一條新的經(jīng)濟“生命線”推進“高新區(qū)商埠核心區(qū)”建設進程。 附：滄州市商業(yè)規(guī)劃圖 備注：上圖紅色代表商業(yè)規(guī)劃區(qū)域，目前，商業(yè)主要集中在主城區(qū)（火車站周邊） 三 、 新區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀 15 新區(qū)地形平整，面積較大，位于滄州市西部區(qū)域，是未來城市發(fā)展的重點方向，是發(fā)展商貿業(yè)的黃金板塊和創(chuàng)業(yè)者理想的投資寶地，隨著政府加大對舊城、城中村改造的力度，近兩年來，該區(qū)域出現(xiàn)了一大批大型住宅項目。 解放路、迎賓路兩側將是未來政府各職能部門的行政辦公區(qū)， 加之大批住宅小區(qū)的出現(xiàn)，人口密度和繁華程度將迅速增加，但與之相配套的商務商貿發(fā)展滯后，除正在施工建設的頤和廣場等商業(yè)項目外，目前該區(qū)域暫無大型休閑、購物場所，為適應城市向西發(fā)展的戰(zhàn)略，本項目的出現(xiàn)彌補了西部區(qū)域無大型商業(yè)項目的局面，在推動滄州市經(jīng)濟發(fā)展的同時，使傳統(tǒng)的商業(yè)格局開始轉變。 綜述： 本項目所在區(qū)域商業(yè)基礎設施還不完善，本項目的開發(fā)可以彌補西部區(qū)域無大型商業(yè)項目的空白，其商圈影響力足以輻射滄州市新區(qū)； 臨近本項目的頤和廣場正在建設當中，它的出現(xiàn)必將更加鞏固這一區(qū)域的 項目周邊存在大量的成熟 社區(qū)，消費者來源廣泛，尤其是隨著城中村改造陸續(xù)完成后形成的成規(guī)模社區(qū)必將加大這一區(qū)域的商業(yè)空間。 五 、 綜述 目前新區(qū)商業(yè)發(fā)展還比較落后，暫無成型的大規(guī)模商業(yè)物業(yè)，給本項目提供了開發(fā)的有利空間，項目地周邊居住氛圍濃厚， 16 事業(yè)單位較多，是未來城市發(fā)展的重點方向，本案的開發(fā)填補了西部新區(qū)的商業(yè)空白，同時也將推動西部區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 第三部分 目標市場研究分析 一 、 區(qū)域 房地產(chǎn) 市場特點 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)存在的利好因素 市政府政策方面的支持； 基本上沒有污染企業(yè)，是最適合居住的區(qū)域； 大量的空地可以開發(fā)，地 面基本平整，不存在拆遷的問題； 土地價格相對于其他區(qū)域比較低廉，降低了土地成本； 市委市政府的西移，以及各項市政配套的日益完善，為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了大量的人氣。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的特點及弱勢 由于本區(qū)域消費群體有限，需要吸引其他區(qū)域消費者消費； 西部區(qū)域周邊的 商業(yè) 配套設施需要一定的時間進行完善。 17 二 、 區(qū)域目標市場展望 根據(jù) 滄州市 政府 滄州市 城市 總 體 規(guī) 劃 2003 2020 年，本 區(qū)域將 成 為 政府 開發(fā) 、 規(guī) 劃力度 較 大的 地區(qū) 之一， 將 成 為 滄州市 的 行政、教育、科技、商貿 及大量住宅 區(qū) ， 新區(qū) 區(qū) 交通、 環(huán) 境的改善， 不僅會 提高居住 環(huán) 境， 帶動 西部區(qū)域商業(yè) 的 繁榮 發(fā)展，同 時對 滄州市 整體 經(jīng)濟的發(fā) 展起到了促 進 作用，屆時， 新 區(qū)將會出現(xiàn)天藍、地綠 、 水、空氣新鮮的良好居住 、休閑購物 空間。 三 、 滄州市場商業(yè)物業(yè)情況 場類 滄州商城 地理位臵：新華中路，華北商城對面 商城概況： 總建筑面積 平方米，地下一層 地上四層，內設商位 2180 個 18 業(yè)態(tài)分布：負一層：食品超市和地下品牌家具市場、 一層：小商品市場、二層：大眾服裝市場 三層：名品直銷市場、四層：倉儲區(qū) 經(jīng)營方式：以租賃為主，既進行商位、倉儲、老板辦事處 廣告位等項目的租賃，又兼營國際標 準 12 道保齡球館 租金價格： /平方米 /天 發(fā)展戰(zhàn)略： 近期：形成相對固定的科學管理模式，適時調整市場結構和引進先進業(yè)態(tài)， 建設具有自身特色的批零市場文化。 中期：發(fā)展、提高。用三年時間完成公司的二期擴建工程，形成七萬平方米的大市場。在滄州市取得比較穩(wěn)固的壟斷地位，其主要標志是集購物、休閑、娛樂、服務、會展于一體，在全市同行業(yè)中做到規(guī)模最大，服務最佳，價位最低，功能最全。 長期：向集團化方向發(fā)展 在實現(xiàn)市場經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化的基礎上，進一步跨部門、跨行業(yè)經(jīng)營，組建集團公司，爭取在六年左右 的時間成 為上市公司，通過市場機制的作用搞好資本運做和擴張，實現(xiàn)公司的滾動式和跳躍式發(fā)展。 19 順城商廈 地理位臵：解放路與南北大街交口西北角 商城概況： 商業(yè)部分總建筑面積 3 萬余平方米，是滄州市迄今為止規(guī)模最大、配套設施最為完備的大型綜合性商廈。整個商廈共分 3 層（地下一層、地上兩層），每層面積約 1 萬平方米 ； 地下室部分為近萬平米的滄州市目前為止最大的購物超市，經(jīng)營商品 30000 多種 。 鋪位租金： /平方米 /天 配套設施： 中央空調、兩部滾梯、一部電梯、實時監(jiān)控 、 消防安全設施配有煙感、噴淋、手動報 警等配套設施。 宏宇財富廣場 地址：新華西路二中西側 開發(fā)商：宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目概況：本項目共五層，為框架結構，總建筑面積約 7500 平方米，其中一至三層為商業(yè)，共 4500 平方米， 20 字樓。 銷售價格：商業(yè)均價： 11000 元 /平方米，寫字間均價： 3000 元 /平方米，商業(yè)返租五年，每年租金 8%。 項目配套 電梯：西子奧的斯直升電梯； 冷暖系統(tǒng)：市政熱網(wǎng)集中供熱，制冷為中央空調； 通訊系統(tǒng)：預留電話及寬帶網(wǎng)端口； 樓板荷載：一至三層 /平方米； 停車場 ：約 1000 平方米，全部用高檔材料硬化。 裝修標準：外裝采用干掛石材，特種玻璃幕墻及涂料；內裝采用鋁格柵吊頂，花崗石樓梯及瓷磚地面。 分析：項目位于舊城繁華區(qū)與新城連接地帶，交通便捷，穩(wěn)定的投資回報率是項目的銷售速度加快，但該項目規(guī)模較小，且商業(yè)和辦公相互影響，難以形成良好的辦公氛圍。 區(qū)域樓市分析 21 滄州市商業(yè)發(fā)展落后，成型的商業(yè)區(qū)主要集中在市中心新華路、南北大街一帶； 寫字樓項目剛剛興起，開發(fā)數(shù)量較少，規(guī)模較小且分布分散； 商業(yè)項目的租金、售價相對偏低； 已開發(fā)的商業(yè)項目自身配套較少，產(chǎn)品品質相對較低； 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，出現(xiàn)了新型的商務寫字樓項目，從市場反映看，銷售情況不理想。 四、 商業(yè)市場預測 作為環(huán) X 經(jīng)濟圈重要的城市，滄州的商業(yè)還比較落后，但隨著滄州經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市交通的日趨便利、西部新區(qū)的規(guī)劃、政府的大力支持以及諸多利好因素使滄州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景更加廣闊； 滄州房地產(chǎn)市場加速發(fā)展趨勢帶來了社區(qū)商鋪的異軍突起，隨著城中村和舊城改造項目啟動，大量城中村將會改變成為城市的高尚社區(qū)，這一部分社區(qū)的建立必將加大城市的商業(yè)容量業(yè)也必將給商業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間； 滄州市政府加大整治城市環(huán)境力度后，拆除違 章建筑帶來了市場空間。 22 五、 綜述 滄州的商業(yè)物業(yè)正朝著規(guī)模化、集成化的方向發(fā)展，具有總體定位及特色的商業(yè)物業(yè)投資前景看好； 滄州商業(yè)物業(yè)正進入一個持續(xù)快速發(fā)展的階段； 滄州的商業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間，適合發(fā)展高檔品牌、大型綜合社區(qū)百貨、大型綜合超市及購物中心、專賣店等將成為滄州零售業(yè)的主流發(fā)展方向； 滄州會館處于滄州市重點規(guī)劃發(fā)展方向的西部新區(qū)，并處于以解放路與西外環(huán)路兩條主要交通干道交匯處，是未來新區(qū)商貿區(qū)的中心位臵，是絕佳的商業(yè)領地； 滄州會館的商業(yè)定位是基于上述內容的指導下而確定的，符合社會經(jīng)濟發(fā) 展趨勢。 23 第 四部分 項目市場可行研究 一、項目動態(tài) 析模塊 1、項目優(yōu)勢 地理優(yōu)勢：高新區(qū)是滄州市重點發(fā)展方向，本項目處于新區(qū)的黃金位臵，三條主干道解放路、西外環(huán)街、迎賓路在其周邊； 區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域內道路寬闊，交通暢通，大型成熟社區(qū)及多個政府行政服務部門分布周邊，使本區(qū)域形成了濃厚的居住和辦 公氛圍； 機會優(yōu)勢：該區(qū)域暫無大型購物中心、高檔餐飲及賓館，為本項目提供了有利的發(fā)展空間； 規(guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃設計體現(xiàn)以商家為本的理念，充分滿足商家的需求； 管理優(yōu)勢：統(tǒng)一規(guī)劃，錯位經(jīng)營，著力營造一流的 經(jīng)營環(huán)境和商業(yè)氣氛； 經(jīng)營優(yōu)勢：業(yè)態(tài)上以“高檔賓館、酒店”、“高檔寫字樓”、“大型超市”為主，發(fā)展“知名品牌連鎖”經(jīng)營，各種業(yè)態(tài)互為補 充的輔助經(jīng)營模式； 24 服務優(yōu)勢：提供優(yōu)質、系統(tǒng)的服務，提供信息交流的環(huán)境平臺，達到區(qū)域商業(yè)的網(wǎng)絡資源共享。 配套優(yōu)勢：地上地下停車場車位充足，室外廣場可容納大量客流；中央空調、電梯、扶梯、安防等設施完善。 2、 項目劣勢 雖處于市政重點發(fā)展方向，但距離市中心有一定距離 ，在區(qū)位上處于劣勢 ； 目前直達項目地的公交線路相對較少； 區(qū)域內商業(yè)項目較少，商業(yè)氛圍較淡。 3、市場機會 （ 宏觀市場整體向好， 商業(yè) 物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求空間較大； 位于市政府重點規(guī)劃區(qū)域，項目地 周邊 居住氛圍濃厚 ，將給項目帶來發(fā)展較大的空間； 新區(qū)除在建的頤和廣場項目外， 暫時無規(guī)模較大 商業(yè)項目 ； 京 滬高速鐵路的經(jīng)過將給本項目 帶來較大發(fā)展機會。 25 4、市場威脅（ 項目所處的 新 區(qū)域缺乏有力的消費群體支撐本項目，需要采取措施吸引其他區(qū)域消費群體購房，給本項目的銷售工作帶來一定的難度； 頤和廣場的建設 對本項目銷售有消極影響。 二、項目占有率及吸納率評估預測 1、目標 市場需求量 目前， 滄州市 約有人口 50 萬， 新區(qū)規(guī)劃為城市副中心 ，約有 5 萬人左右， 暫時沒有成型的商業(yè)項目， 隨著政府對新區(qū)的規(guī)劃、環(huán)境的改善，西部區(qū)域對商業(yè) 的需求還會進一步加大。 2、目標市場的供應競爭量 26 西部新 區(qū)隨著交通、 環(huán)境、休閑場所 等配套不斷完善，區(qū)域房地產(chǎn)將持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。目前在售的 商業(yè)項目 有 頤和廣場 等，在售樓盤的后續(xù)供應量約 20 余萬平方米。本案作為西部 區(qū) 域一個大型商業(yè)綜合性項目的推出，不僅會改變該 區(qū) 域的商業(yè)形象，同時也會引起新 區(qū)甚至 滄州市商業(yè) 供應量的激烈競爭。 3、項目競爭力評估 地段：本地塊位于 滄州 市 政府 2003 2020 年 城市 總體規(guī)劃的 西部新區(qū) ， 北側為滄州市交通局，還擁有市政的主、次 干道 解放西路、迎賓路、西外環(huán) 、 規(guī)劃路 ； 品牌：本項目的開發(fā)單位為 石家莊 市 鑫達房地產(chǎn) 開發(fā)公司 滄州分公司 ，公司先后開發(fā)建設了 鑫達康居園、康居園二期工程，開發(fā)建設商品樓 面積 數(shù)十萬平方米， 為 滄州 的城市建設與發(fā)展做出了巨大貢獻。 品質： 項目謀求把國際化 思潮與中國本土文化有機的結合， 創(chuàng)造一種 追求健康的生活方式，在尊重 滄州 本土文化的同時，充分考慮國際、生態(tài)、人文的項目定位理念，即 ：項目建筑風格為中式簡約式，追求現(xiàn)代與古典的結合 ，賓館（酒店）內部采用具有滄州特色的雜技、武術表演， 外部 景觀走廊、雕塑、小品遍布其間，并輔以大面積的 綠化帶，形成特色中心主題景觀區(qū)； 項目配有充足的地上、地下停車位，其目的使項目的 生活 、休閑 價值最大化，打造出 滄州市 具有 “最具滄州特色的 27 業(yè)項目 ” 。 經(jīng)營：本項目賓館（酒店）以自營為主，聘請國內知名酒店進行日常經(jīng)營管理；商務樓出售；超市（娛樂中心）以出售為主，并進行招商組市，引進大型連鎖商業(yè)機構。 物管： 物業(yè)管理中心主要負責項目 物業(yè)管理職責，如：日常保潔、維護、安全防衛(wèi)，公共設施的維護管理等。 物管保安主要采用流 動崗、組團固定崗 合理配臵。 形象：項目致力于營造 滄州 第一 本土化高品質商業(yè)綜合 區(qū)，其形象定位： 1- 新城市精神代言 商務樓 2- 本土化人文住區(qū) 滄州會館 3- 締造新城市購區(qū) 、締造 滄州 視界觀 娛樂中心 28 第五部分 項目財務可行性研究 一、項目初步定位 根據(jù)用地總體規(guī)劃進行功能分區(qū) ， 本項目地塊 為商業(yè)用地， 占地 58 畝 ， 開發(fā)類型 以 賓館（酒店） 、 商務 樓、超市 為主，其中 賓館建筑 面積 28000 ， 商務樓建筑 面積 30000 ， 超市（娛樂中心）的建筑 面積為 30000 。 具體經(jīng)濟指標如下（估算）： 用地 面積 建 筑 面積 建筑面積 建筑面積 銷售價格 銷售額 賓館（酒店） 28000 商務樓 30000 2900 元 / 8700 萬元 超市 30000 4000 元 / 12000 萬元 合計 58 畝 88000 20700 萬元 29 二、項目開發(fā)的成本分析 本項目開發(fā)由土地成本、前期開發(fā)費、建筑安裝工程費、公建配套設施費、房地產(chǎn)各項稅費、管理銷售和財務費用、不可預見費、營業(yè)稅及附加、貸款利息等構成。鑒于前期費用、公建配套 建設費、房地產(chǎn)稅費是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計和計算基礎。因此，以下將會具體細述在項目開發(fā)過程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地產(chǎn)稅費等有關部分的各項計提依據(jù)和計算過程。詳見如下：