中央商務(wù)區(qū)城市廣場可行性研究報告[Word完整版可編輯]

中央商務(wù)區(qū)城市廣場 可 行 性 研 究 報 告 目錄 第一章 總論 .一、項目背景 .二、項目開發(fā)單位概況 .三、項目申請報告編制依據(jù) .四、研究結(jié)論 .第二章 市場分析 .一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 .二、滁州房地產(chǎn)市場總體分析 .三、滁州中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析 .四、滁州購房客群分析 .五、項目自身條件分析 .六、 析 .七、項目定位 .第三章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 . 20 一、項目選址 .二、區(qū)位分析 .三、地塊現(xiàn)狀 .四、建設(shè)條件 .第四章 項目開發(fā)技術(shù)方案 .一、規(guī)劃設(shè)計 .二、建筑設(shè)計 .三、結(jié)構(gòu)設(shè)計 .四、暖通設(shè)計 . 38 五、給排水設(shè)計 .六、燃?xì)庠O(shè)計 .七、電氣設(shè)計 .八、弱電和智能化設(shè)計 .第五章 節(jié)能方案分析 .一、編制依據(jù) .二、能耗分析 .三、能源供應(yīng)狀況 .四、能耗指標(biāo) .五、節(jié)能措施 .六、節(jié)能效果 .第六章 環(huán)境和生態(tài)影響評價 .一、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀 .二、項目建設(shè)對環(huán)境的影響和對策 .三、項目建設(shè)對生態(tài)環(huán)境影響的結(jié)論 .四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 .第七章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 .第八章 進(jìn)度計劃 .一、工程進(jìn)度安排 .二、工程進(jìn)度甘特圖 .第九章 項目招投 標(biāo)方案 .一、招標(biāo)范圍 .二、招標(biāo)組織方式 .三、招標(biāo)投標(biāo)區(qū)域 .四、招標(biāo)方式 .五、招標(biāo)公告的發(fā)布與媒體 .六、項目建設(shè)招標(biāo)程序 .七、注意事項 .八、預(yù)期目標(biāo) .第十章 安全與消防 .一、危險因素分析 .二、安全措施 .三、消防措施 .第十一章 投資估算及資金籌措 .一、投資估算 .二、資金籌措 .三、貸款與償還計劃 .第十二章 經(jīng)濟(jì)評價 .一、財務(wù)評價 .二、國民經(jīng)濟(jì)評價 .第十三章 財務(wù)風(fēng)險分析 .第十四章 評價結(jié)論與開發(fā)建議 .附表： 附表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 附表 2 總投資估算表 附表 3 建筑安裝工程估算表 附表 4 投資使用計劃與資金籌措表 附表 5 銷售收入、銷售稅金及附加估算表 附表 6 租房收入和經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 7 酒店運營收入及成本費用估算表 附表 8 損益表 附表 9 財務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 10 借款還本付息表 附圖： 附圖 1 項目地理位置圖 附圖 2 項目總平面圖 附件： 附件 1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號 341100000058498 附件 2、土地拍賣協(xié)議 第一章 總論 一、項目背景 1、項目名稱：中央商務(wù)區(qū)城市廣場 2、項目開發(fā)單位： 3、項目建設(shè)地點 該項目位路。 4、項目建設(shè)規(guī)模 該項目規(guī)劃用地面積 平方米，建設(shè)用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，地上建筑面積 平方米， 其廠房 平方米、廠房體驗館 平方米 、商務(wù)辦公寫字樓 平 方米、體驗酒店 平方米，地下總建筑面積 積率 筑覆蓋率 建筑綠地率 停車數(shù)量 ，建筑高度 ，廣場面積 平方米。 5、項目投資 本項目總投資 3000 萬元，其中工廠費用 500 萬元， 工廠建設(shè)其他費 300 萬元，體驗館費用 100 萬元，材料費用 300 萬元，辦公樓和渡假體驗酒店 1000 萬元，基本預(yù)備費 800 萬元，建設(shè)期利息 120 萬元 . 6、資金籌措 本項目資金來源有一：自籌 2000 萬元，二：申請銀行貸款 1000 萬元。 7、主要評價指標(biāo) 1 以 期投資項目所帶來的產(chǎn)品銷售收入為準(zhǔn)， 500 套 / 年的產(chǎn)量可為造約 1萬的銷售收入，加上工藝品、禮品、裝飾材料等服務(wù)、產(chǎn)品銷售收入，預(yù)計一期投資項目總共能產(chǎn)生約 5 千萬的銷售收入。 二期酒店工程及三期創(chuàng)意辦公園區(qū)、商鋪等設(shè)施投資，一部分以租金體現(xiàn)，一部分以鋪位銷售體現(xiàn)。 在稅收方面，以增值稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費項目計算，預(yù)計能為稅務(wù)部門增加 3萬元的稅收。 8、項目建設(shè)期 16 個月。 二、項目開發(fā) 單位概況 1、單位名稱：香港 居集團(tuán) 2、住所：香港九龍長沙灣東京街 31 號恒邦商業(yè)大廈 603 3、法定代表人：梁寮生 4、注冊資本： 500 萬元 5、實收資本： 500 萬元 6、公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨資） 7、經(jīng)營范圍：家居用品 8、單位簡介 香港 居集團(tuán)（以下簡稱“ 系在香港注冊成立的一家以家居產(chǎn)品生產(chǎn)銷售為一體的股份制企業(yè)，擁有來自臺灣、香港、意大利、澳大利亞等國家和地區(qū)的國際產(chǎn)業(yè)資本以及專業(yè)的設(shè)計營銷團(tuán)隊，旗下品牌為“ “ 企業(yè)雄厚的綜合實力為平 臺，擁有強(qiáng)大的資源整合能力與產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品品類涵蓋船木家具、船木整體櫥柜、衣柜等家居產(chǎn)品，同時涉及環(huán)境家居設(shè)計及精裝修服務(wù)，是集成了設(shè)計開發(fā)、生產(chǎn)制造、規(guī)模銷售等系統(tǒng)的“智慧型、創(chuàng)新型、科技型”朝陽產(chǎn)業(yè)。 “ 生產(chǎn)、展示、營銷、服務(wù)的多角架構(gòu)為基礎(chǔ)輻射中國、進(jìn)軍國際。我們獨有的行業(yè)開創(chuàng)性優(yōu)勢具備以下幾點： 首創(chuàng)中國高端商道之大成的“永久商業(yè)”模式 成熟的家居品牌運作經(jīng)驗與盈利模式 家居空間產(chǎn)品、設(shè)計、裝飾集成化的創(chuàng)新概念 原創(chuàng)性、訂單式、禮品化的產(chǎn)品消費概念 優(yōu)化的商業(yè)組合，率先與 國際最新消費及運營模式接軌 在湛江市江洪鎮(zhèn)遂溪縣投資項目，主要用于建立南中國較大規(guī)模的船木家具開發(fā)制造中心，以此奠定 南地區(qū)的規(guī)模生產(chǎn)與創(chuàng)意設(shè)計優(yōu)勢，并滿足香港 團(tuán)日益增長的東南亞市場銷售需求，同時也為 設(shè)南部生產(chǎn)基地，將銷售渠道沿湛江海岸線順延至華東地區(qū)。 四、研究結(jié)論 1、香港 具項目符合規(guī)劃，符合國家擴(kuò)大內(nèi)需， 鼓勵消費，穩(wěn)定家具市場的政策。 2、該項目能夠改善附近居民的就業(yè)，提高居民生活水平， 受到廣大居民的積極支持，促進(jìn)和諧社會的發(fā)展。 3、該項目市場定 位準(zhǔn)確，產(chǎn)品品質(zhì)精良，品牌優(yōu)勢明顯，市場 前景廣闊。 4、該項目建成后能給地方政府增加稅收，增加就業(yè)崗位，能夠 促進(jìn)人民消費，擴(kuò)大內(nèi)需。 5、該項目能夠完善城市功能，提高城市文化、商業(yè)、娛樂等功能水平。 綜上所述，該項目可行。 第二章 市場分析 作為民眾的大宗消費品，在人民生活水平迅速提高，住宅建設(shè)飛速發(fā)展的情況下， 家具 市場容量巨大，行業(yè)的平均利潤率遠(yuǎn)高于社會平均利潤率，因此家具業(yè)是各行業(yè)中資本投入和規(guī)模擴(kuò)充最為突出的一個。我國家具產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 20 多 年的高速發(fā)展，生產(chǎn)、銷售、技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效 益都得到了全面提高，實現(xiàn)了從傳統(tǒng)手工向現(xiàn)代工業(yè)的轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)和出口得到了較快發(fā)展；產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐漸形成；原材料呈現(xiàn)多元化；帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。另一方面，技術(shù)進(jìn)步日新月異，產(chǎn)品需求日趨多變，市場競爭日益激烈，這些都迫使企業(yè)不得不尋求能夠快速響應(yīng)市場和適應(yīng)當(dāng)代環(huán)境的制造方式與生產(chǎn)經(jīng)營方式。 我國家具行業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值一直穩(wěn)定增長。 2010 年我國家具行業(yè)逐漸走出金融危機(jī)的影響，生產(chǎn)銷售及出口均呈快速增長態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2010 年全年家具行業(yè)產(chǎn)量 件，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 9667 億，比 2009 年增長了 32%左右。目前，家具制造業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中繼食品、服裝、家電、家具后的第四大產(chǎn)業(yè)。 當(dāng)前全球化的大趨勢對于我國家具行業(yè)來說，既是一個良好的機(jī)遇，也是極大的挑戰(zhàn)。尤其是綠色環(huán)保家具適合國內(nèi)外市場發(fā)展需要。在歐美等發(fā)達(dá)國家，生態(tài)環(huán)保、天然質(zhì)樸家具越來越受歡迎；而在東南亞地區(qū)，木質(zhì)家具向來擁有廣闊的市場。在全球大環(huán)境下，過去近百年的時間里，由于泛濫砍伐樹木，森林資源受到嚴(yán)重破壞，天然木材越發(fā)稀缺，并被大多數(shù)國家限制了出口。同時，各種家具造成的室內(nèi)空氣污染，已成為目前家庭和寫字樓中繼建筑污 染、裝飾裝修污染之后的第三大污染源。隨著環(huán)境觀念深入人心，未來的家具市場將是以環(huán)境保護(hù)為特征的綠色消費，順應(yīng)當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展浪潮。 居的核心產(chǎn)品 船木家具，正是按照綠色消費的觀念，倡導(dǎo)簡樸、自然的生活，將舒適與環(huán)保完美結(jié)合起來；加上 居極具國際化的創(chuàng)意設(shè)計，令古老的船木煥發(fā)新生，以其新穎獨特而又精美的造型在家具行業(yè)中獨辟蹊徑。在廣大消費者心目中，船木家具不僅具有環(huán)保生態(tài)特性，而且極富藝術(shù)觀賞價值。尤其是船木家具利用了廢舊船木作為原材料，不但具有良好的生態(tài)彌補(bǔ)性，更是純實木家具的另一個重要產(chǎn) 品類別；船木家具休閑、時尚、獨特的藝術(shù)氣質(zhì)，迎合了當(dāng)前大部分人的消費需求，市場前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益可觀。 10 11 二、唐山房地產(chǎn)市場總體分析 唐山經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ)；近 年來總體看，唐山房地產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，市場發(fā)展形勢良好。 在經(jīng)濟(jì)快速增長的刺激下，唐山大建設(shè)逐漸展開，圍繞“經(jīng)濟(jì)強(qiáng) 城、文化名城、宜居靚城”的建設(shè)目標(biāo)，唐山城市形象有望不斷改善， 對增強(qiáng)居民榮譽感，提升房地產(chǎn)價值有著積極意義；同時隨著曹妃甸 港口建設(shè)力度的加大，濱湖新區(qū)規(guī)劃的提出，唐山對外 的吸引力也逐 漸加強(qiáng)，未來外來人口的進(jìn)入，有望為房地產(chǎn)市場注入新的需求。 12 未來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，以及京津唐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長期向上的走 勢，唐山房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展仍然是向上的。 三、唐山中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析 1、住宅市場分析 唐山 2005 2006 年市場銷售量約在 80 100 萬平方米之間。 2007 年由于市場整頓，大量違規(guī)銷售被禁止，市中心區(qū)供應(yīng)較往年大幅下 滑，實際銷售面積僅在 30 萬平米左右。而 2008 年由于價格高啟壓縮 市場剛性需求，并且宏觀經(jīng)濟(jì)及市場重疊下 滑，唐山市中心區(qū)銷售量 僅在 30 萬平米 50 萬平米之間，同比往年大幅下滑。 2009 年至 2010 年，唐山市中心區(qū)（路南、路北區(qū)）住宅可銷售 面積（現(xiàn)房、期房、手續(xù)不全項目），預(yù)計年供應(yīng)量將達(dá)到 200 萬平 米以上，市場供應(yīng)量大大超出往年水平。 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢短期難以回暖，而唐山市場供應(yīng)壓力和價格回調(diào)要 求的壓力下，預(yù)計 2009 年市場調(diào)整仍將延續(xù)，大量中檔項目價格仍 存在下調(diào)的壓力。 預(yù)計唐山市 2009 年隨著經(jīng)濟(jì)回暖后以及宏觀市場環(huán)境的逐漸企 穩(wěn)，預(yù)計唐山住宅市場將在下半 年逐漸回升，由于 2007 2008 市場消 化量遠(yuǎn)不足市場正常需求狀態(tài)，預(yù)計在價格調(diào)整適當(dāng)?shù)那闆r下，預(yù)計 2009 年總體消化能力應(yīng)達(dá)到 100 萬平米左右。 2、寫字樓市場分析 唐山目前在租售的寫字樓項目只有不到 10 個，分布于新華西道， 13 北新西道，以及建設(shè)北路沿線，分布較分散，沒有形成有有聚集規(guī)模 的商務(wù)辦公區(qū)。 唐山實際供應(yīng)的辦公類物業(yè)不足 20 萬平米，皆是單棟中小規(guī)模 的物業(yè)，且寫字樓無論形象、設(shè)備設(shè)施或管理上都沒有可圈可點的地 方，皆是乙級及商住等檔次較低辦公物業(yè)。 唐山寫字樓目前出租的情況都不太理想，入住 1 年以上的寫字樓 入住率只有 50%70%左右，客戶主要是唐山當(dāng)?shù)氐囊恍┥虅?wù)流通類 公司、小型設(shè)備科技類公司，以及一些廣告、咨詢等中小公司等。 寫字樓是第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)載體，同樣，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是寫字樓 市場的主要需求來源，從唐山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比例 32%，第二產(chǎn)業(yè)占 58%，是典型的工業(yè)型城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落 后。 從第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的增長率看，近三年的平均增長率為 且近年增長率逐年降低，故就寫字樓的需求潛力而言， 唐山市場的寫 字樓市場空間有限。 3、公寓類市場分析 唐山目前市場上公寓項目寥寥無幾，而且不能算正式的酒店式公 寓，基本是偏辦公的 寓。目前酒店式公寓市場需求相對不足， 近年出現(xiàn)的公寓類項目銷售狀態(tài)均不盡人意，其中自身產(chǎn)品因素偏 重，因此并不能完全說明唐山整體市場需求狀態(tài)。 4、商業(yè)市場分析 唐山商業(yè)格局呈一軸一線多點，“軸”是指整個新華道，“一線” 14 指貫通南北的建設(shè)路，這兩條線決定了未來唐山商業(yè)發(fā)展的整體格 局，“多點”指各區(qū)域性包括社區(qū)性的商業(yè)。根據(jù)唐山商業(yè)分布和 業(yè) 態(tài)的特點，唐山主要商業(yè)分成五個商業(yè)區(qū)，其中城市中心商業(yè)區(qū)、遠(yuǎn) 洋城商業(yè)區(qū)、小山商業(yè)圈輻射范圍最大，八方購物廣場、西部商業(yè)功 能區(qū)輻射范圍較小。 四、唐山購房客群分析 1、唐山社會財富結(jié)構(gòu) 從唐山社會財富結(jié)構(gòu)來看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。由于唐山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、集中，唐山富裕階層多為老板和企業(yè) 高管，主要集中在 35 45 歲，三十年前那場大地震留下的陰影對他們 的影響已經(jīng)比較小。而中間人群，即中產(chǎn)階層、白領(lǐng)客群總體比重很 低。底層人群有較大基礎(chǔ)，由于大部分住的震后房子， 居住升級需求 為較強(qiáng)，但此部分人群財務(wù)積累速度較慢，購買力相對較弱。 2、需求特征 從唐山需求特征來看，購房者越來越關(guān)注居住的舒適度。以前唐 山本地項目的品質(zhì)不是特別好，業(yè)主主要考慮戶型和朝向，要求住宅 要正方向，不接受斜向的戶型。但是現(xiàn)業(yè)主不僅關(guān)心戶型和等基本需 求，也更加關(guān)心物業(yè)和環(huán)境等因素。唐山空氣不好，所以現(xiàn)在標(biāo)榜上 風(fēng)上水、環(huán)保、生態(tài)等等的樓盤往往比較受歡迎，因為這些因素可以 使注重居住品質(zhì)的人得到滿足。 15 五、項目自身條件分析 1、地段條件分析 從現(xiàn)狀城市格局來看， 項目處于市區(qū)核心位置，中心區(qū)目前用地 開發(fā)已經(jīng)飽和，地段稀缺性很高。 從目前的地段認(rèn)知情況來看，該地塊總體評價較好，唐山人目前 很認(rèn)可該地段的“城市核心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價值，抗震紀(jì) 念廣場并不會帶來負(fù)面影響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑 和唐山的驕傲。 2、規(guī)劃條件分析 項目地塊北側(cè)和西側(cè)是綜合共建部分，包含大型商場、寫字樓、 酒店、學(xué)校等公共建筑，地塊中央和東界、南界是住宅部分，包含住 宅和住宅底商。 項目商品住宅部分目前共規(guī)劃 15 棟樓，其中 11 棟 24 33 層 板樓， 2 棟 24 層點式樓， 2 棟 24 33 層板塔結(jié)合的樓。 住宅部分采用分組團(tuán)形式排布，共分三個組團(tuán)，每個組團(tuán) 5 棟樓， 四周用 2 層高的底商作圍合。 項目地塊規(guī)整，功能分區(qū)明確，目前對于商品住宅而言，缺點是 容積率過高，建筑密度過大，樓間距較小，作為高檔住宅的舒適感不 足，而且地塊東南角的回遷住宅將對商品住宅部分產(chǎn)生規(guī)劃布局和總 體檔次上的影響。 3、周邊環(huán)境分析 項目處于核心區(qū)，周邊配套較齊全，滿足日常生活需要。項目為 16 綜合體，項目的號召力和品牌力，相信會對周邊 發(fā)展起到一定的促進(jìn) 作用。 六、 析 優(yōu)勢 S： 1、項目位于唐山城市核心，是唐山傳統(tǒng)商業(yè)旺地和唐山人心目 中的中心位置。 2、項目西面是抗震紀(jì)念碑公園，北面隔半個街區(qū)是鳳凰山公園 和大城山公園，南面不遠(yuǎn)是南湖公園，綠化環(huán)境佳。 3、萬達(dá)集團(tuán)是全國知名開發(fā)集團(tuán)，項目具有一定的品牌效應(yīng)。 4、目前的中央調(diào)控政策是促進(jìn)房地產(chǎn)回暖和發(fā)展，對房地產(chǎn)開 發(fā)和銷售有利。 5、項目區(qū)位較受唐山客戶青睞，項目受市場關(guān)注度高。 6、項目交通條件較好，北臨新華西道，地塊四周道路四通八達(dá)。 7、項目是唐山城市核心區(qū)的大型綜合體項目，項目包含大型商 場、步行街、星級酒店、高檔寫字樓、高檔住宅，各物業(yè)互相促進(jìn)、 復(fù)合創(chuàng)生更大的升值潛力。 劣勢（ W） 1、項目東界和南界目前成熟度不高，商業(yè)和居住氛圍不濃厚。 2、目前房地產(chǎn)整體市場不容樂觀，預(yù)計 1內(nèi)仍處于低谷期， 項目的銷售壓力較大。 3、唐山的寫字樓市場一直不佳，項目的寫字樓銷售難度大。 17 4、唐山目前購房人群進(jìn)入觀望期，市場信心短期難以恢復(fù)。 5、項目建筑密度高，樓間距不足，綠化率低，項目居住的舒適 度較低。 機(jī)會（ O） 1、房地產(chǎn)宏觀政策有繼續(xù)朝促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向前進(jìn)。 2、唐山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入的快速增長，房地產(chǎn)市場需求 潛力較大。 3、項目地塊和北面的開灤綜合體地塊同期開發(fā)，唐山傳統(tǒng)商區(qū) 有東移一步的趨勢。 威脅（ T） 1、目前地塊還有個別房屋未拆遷完畢，有可能影響工程進(jìn)度。 2、市政府對房地產(chǎn)開發(fā)的整頓規(guī)則的不確定性。 3、項目對面的開灤綜合體項目和嘉里鳳凰新城項目將是項目的 潛在的競爭威脅。 4、由于煤炭、鋼鐵價格的持續(xù)下降，唐山富裕階層的收入受影 響較大，影響其購房積極性 。 5、城市核心有向西和向北分化的趨勢，對項目長遠(yuǎn)的發(fā)展可能 不利。 七、項目定位 1、住宅總體定位 （ 1）住宅市場定位 18 從項目的唐山城市背景、市場環(huán)境來看，做頂級公寓市場尚不成 熟。 從項目自身規(guī)劃設(shè)計條件和項目總體量來看，做純高檔住宅市場 空間有限，同時項目高容積率難以達(dá)到足夠的產(chǎn)品均好性。 因此建議項目住宅總體定位為：城市核心區(qū)中高檔社區(qū)。 結(jié)合項目地段稀缺性來看，項目屬性同時具備居住和投資雙重特 性。 （ 2）住宅目標(biāo)客戶群體 本項目未來目標(biāo)客戶群以高端客戶群及中 高端客戶群為主。 客戶來源主要包含兩部分：市中心區(qū)消費群體、郊縣消費群體。 較鳳凰新城等新興區(qū)域，外郊縣的高端客戶群比重將大大增加，同時 由于地緣關(guān)系產(chǎn)生的城市東部區(qū)域的客戶比重也會偏大。 從客戶行業(yè)特征來看，目標(biāo)客戶群主要包含四類： 2、寫字樓定位 目前唐山寫字樓市場總體尚不成熟，現(xiàn)有中、低檔次寫字樓市場 礦產(chǎn)、鋼鐵、建材等 私營企業(yè)中高層 四類目標(biāo)客群 銀行、電信、電力、鋼鐵 等大型壟斷企業(yè)中高層 高新科技產(chǎn)業(yè)、流通業(yè)、服 務(wù)業(yè)中的高收入階層 政府中高級公務(wù)員 事業(yè)單位中高級 管理 19 消化速度較慢，唐山高端寫字樓市場尚為空白，預(yù)計市場空間也較小， 但是潛在供應(yīng)量較大。因此建議本案寫字樓部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)適當(dāng)豐富 產(chǎn)品線以降低市場風(fēng)險。 寫字樓部分選擇地塊北側(cè)西段寫字樓作為高檔寫字樓產(chǎn)品，提高 項目整體檔次和形象，填補(bǔ)唐山高端寫字樓市場空白。 目標(biāo)客戶主要包含投資者、唐山主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條中的經(jīng)銷商，主要 包含大型鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以及外地大型企業(yè)駐唐辦事 處。 中檔 部分選擇地塊其余寫字樓類作為 產(chǎn)品，具有 辦公及自住兩種功能，戶 型面積基本單元在 50米，可靈活自由 組合，建議精裝修。 目標(biāo)客戶群主要包含投資者，鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以 及外地企業(yè)駐唐辦事處，本地中小型服務(wù)類企業(yè)、商貿(mào)服務(wù)公司。 20 地 塊 第三章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 一、項目選址 該項目位于唐山市路南區(qū)新華道南側(cè)，國防道北側(cè)，文化路東側(cè)， 增盛路西側(cè)。 該項目規(guī)劃用地面積 平方米，建設(shè)用地面積 平 方米，總建筑面積 平方米，地上建筑面積 平方米， 其中大商業(yè) 平方米、酒店 平方米、寫字樓 平 方米、住宅 平方米、回遷部分 平方米，地下總建筑 21 面積 平方米，容積率 筑覆蓋率 46%，建筑綠地率 7%， 停車數(shù)量 3000 輛，建筑高度 ，廣場面積 平方米。 二、區(qū)位分析 項目位于唐山市核心區(qū)，抗震紀(jì)念碑東側(cè)，緊鄰城市主干道 新華道與建設(shè)路。 建設(shè)路： 唐山市的迎賓景觀大道，全長 里，是唐山市 首條實行“綠波” 管理的道路 。 新華道： 1985 年完成建設(shè)，路面寬 50 米，全長 里，也被 稱為“唐山的長安街” 。 抗震紀(jì)念碑：位于建設(shè)路與新華道交匯處，建成于 1986 年唐山 22 抗震 10 周年之際，原為無人認(rèn)領(lǐng)的地震遇難遺體安葬地，現(xiàn)為唐山 人文化娛樂活動的重要場所。 目前唐山人對于該地塊總體評價較好，很認(rèn)可該地段的“城市核 心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價值，抗震紀(jì)念廣場并不會帶來負(fù)面影 響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑和唐山的驕傲。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心 地段，東至增盛路、南至國防道、西至文 化路、北至新華道。原有居住區(qū)于 1984 年竣工入住，大部分為二層 建筑，地塊四周多為沿街商業(yè)區(qū)。 23 目前地塊主要部分基本拆遷完畢，剩余部分為南側(cè)建筑及東側(cè)少 量商鋪，地塊由北至南形成一定坡度，內(nèi)部有一定數(shù)量的原生樹木。 南側(cè)一面的建筑及東側(cè)的部分住宅較破舊，西側(cè)大釗公園的綠化 度較高，北側(cè)與其他三側(cè)形成鮮明對比。 下圖為北側(cè)新華道及百貨大樓 24 下圖為西側(cè)文化路 下圖為東側(cè)增盛路 下圖為南側(cè)國防道 25 四、建設(shè)條件 1、氣 候條件 唐山市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海 洋性氣候與季風(fēng)性氣候控制，屬半大陸性氣候。夏季炎熱多雨，冬季 寒冷干燥多風(fēng)，極端最高氣溫 極端最低氣溫 年平均 氣溫 平均降雨量 614mm/a。冰期由每年 12 月凍結(jié)，融解于 次年 3 月，凍結(jié)期約 4 5 個月。凍土深度為 小降雪厚 度為 40大降雪厚度為 190年以東風(fēng)為主，冬季多為 偏北風(fēng)，最大風(fēng)速為 25m/s。 2、地質(zhì)條件 （ 1）地層概況 工作區(qū)處于燕山南麓，屬山前沖洪積平原區(qū)，地面標(biāo)高 19 26m， 區(qū)域地層序列從新到老為新生界至太古界。其中前寒武系均出露于開 平煤田北部及東北部。開平煤田的寒武系、奧陶系、石炭系、二迭系 已建立起我國北方重要的標(biāo)準(zhǔn)地層剖面；石炭系、二迭系為主要含煤 地層。奧陶系構(gòu)成了含煤盆地的基底。 （ 2）區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造概況 本區(qū)大地構(gòu)造位于燕山臺褶帶南緣的開灤臺凹，該臺凹主要由中 元古界至上古生界組成，晚古生界石炭、二迭系沉積環(huán)境穩(wěn)定，發(fā)育 齊全，沉積層厚 1200m 的煤系地層。中生代燕山運動強(qiáng)烈， 形成一 系列褶皺和斷裂，并缺失中生界，也無巖漿運動。褶皺具隔擋式特點， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。褶皺軸走向均為北東，主要有豐臺 26 背斜、車軸山向斜、碑子院背斜、開平向斜。新生代以來，南北構(gòu)造 分異明顯，南部下沉，上新統(tǒng) 第四系向北層層超覆，并伴隨斷裂活 動形成鴉鴻橋凹陷、新軍屯 唐山凸起、唐山東斷凹等構(gòu)造。 （ 3）水文地質(zhì)條件 區(qū)內(nèi)分布有第四系孔隙水，奧陶系巖溶水，碎屑巖裂隙水，它們 之間存在著不同程度的水力聯(lián)系。 （ 4）工程地質(zhì)條件 根據(jù)唐山市長青樓小區(qū)及周邊區(qū)域整體改造 規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害 危險性工程地質(zhì)勘察報告，場區(qū)內(nèi)共布設(shè)的 8 個 等 的工程地質(zhì)鉆孔揭露的地層巖性主要為密實的砂性土和粘性土互層； 按其沉積環(huán)境、物理力學(xué)性質(zhì)及工程特征進(jìn)一步劃分為 14 層?，F(xiàn)將 工程場區(qū)的巖性自上而下描述如下（圖 3 8、 9、 10、 11、 12）： 第層：雜填土 層底埋深 底標(biāo)高 厚 雜色，松散，稍濕，含較多磚塊、灰渣及石子，局部為素填土。堆積 時間大于 10 年。 第層：粉質(zhì) 粘土 層底埋深 底標(biāo)高 厚 棕黃色，可塑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉砂，見鐵 錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120 第層 : 粉砂 層底埋深 層底標(biāo)高 厚 27 灰黃色 濕 密 長石為主，石英次之，磨 圓度差，分選差，局部含土質(zhì)成份較高，地基土承載力特征值為 160 第層 : 粉細(xì)砂 層底埋深 底標(biāo)高 厚 灰黃色 ，中密 長石為主，石英次之，磨圓度差， 分選差，局部含土質(zhì)成份，夾粉質(zhì)粘土薄層，地基土承載力特征值為 180 第層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 層底標(biāo)高 厚 灰黃色，可塑，局部軟塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂 粒，局部含量較高，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120 第層 : 粉質(zhì)粘土 層底埋深 層底標(biāo)高 厚 棕紅色，局部棕黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，見 鐵錳結(jié)核及鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 150 第層 : 粉土 層底埋深 層底標(biāo)高 厚 灰黃色，濕，密實，搖震反應(yīng)中等，干強(qiáng)度低，韌性低，含砂粒，局 部夾粉質(zhì)粘土，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 170 第層 : 粉砂 28 層底埋深 層底標(biāo)高 厚 灰黃色 ，密實，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓 度較好，分選一般，地基土承載力特征值為 200 第層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 層底標(biāo)高 厚 灰黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾 粉細(xì)砂層，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 180 第層：粉砂 層底埋深 底標(biāo)高 厚 灰黃色，濕，密實，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓度較好， 分選一般，夾粉質(zhì)粘土及粉土薄層，地基土承載力特征值為 240 第層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 底標(biāo)高 厚 棕黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，見鐵錳 結(jié)核，偶見鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 180 第層：粘土 層底埋深 底標(biāo)高 厚 棕紅色，硬塑，光滑，干強(qiáng)度高，韌性高，含砂礫石，以粗砂及細(xì)礫 為主，下部富集，含較多鐵錳結(jié)核，地基土承載力特征值為 210 第 1 層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 底標(biāo)高 厚 黃色，硬塑，光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含鈣質(zhì)結(jié)核， 29 具銹染，夾少量碎石塊及石屑，地基土承載力特征值為 220 第層：殘積土 層底埋深 底標(biāo)高 厚 白色 ，局部紫紅色，含風(fēng)化碎石塊，成土狀，遇水軟化， 地基土承載力特征值為 250 第層：石炭二疊系基巖 揭露深度 露厚度 巖主要為砂巖、 泥巖、灰?guī)r，傾向東南，傾角 45 度左右。 泥巖：褐色，強(qiáng) 芯呈碎塊及碎屑狀，裂隙發(fā)育，局 部具銹染。 砂巖 ：灰白色，強(qiáng) 粒主要以中細(xì)粒石英、長石為主， 下部顆粒較粗，硅質(zhì)膠結(jié)，磨圓分選一般，巖芯中軸夾角 45 55， 巖芯呈塊狀，下部呈短柱及柱狀，較破碎。 灰?guī)r：青灰色，強(qiáng) 部夾泥灰?guī)r，巖芯中軸夾角 45 50。頂部裂隙發(fā)育，泥質(zhì)充填，分布有溶蝕洞隙及破碎帶，被粘土 密實填充。 7 號孔 溶洞，粘土密實充填。 該現(xiàn)象在電成像探測剖面 26 4 中也得到驗證。 根據(jù)綜合鉆探及波速測試分析結(jié)果，評估區(qū)巖土體工程地質(zhì)條件 良好，屬于可進(jìn)行建設(shè)的類場地土。 3、土地及規(guī)劃條件 該項目用地面積為 ，位于路南區(qū)增盛路西側(cè)、新華道 南側(cè)，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司通過國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓 30 競得該塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。使用期限為商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 該地塊規(guī)劃指標(biāo)為：項目容積率約為 上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬平方米（其中住宅不多于 53 萬平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。項目包括大型商業(yè)中心、一 座超五星級酒店、高檔辦公和居住功能。建筑密度不大于 50%。 4、交通條件 項目北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅 500 米，交通快速便利；項 目西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場及大釗公園， 7 路、 28 路等多路公交均可 到達(dá)。 31 5、生活配套設(shè)施條件 該項目位于城市中心地段，步行尺度內(nèi)生活配套設(shè)施十分完善。 主要生活配套設(shè)施如下 商業(yè)：主要沿新華道分布的百貨大樓、三利購物中心、尚座商業(yè) 街等。醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、老年病醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、工人醫(yī)院及中醫(yī)醫(yī) 院等。教育：西山路小學(xué)、市八中、警察學(xué)校、河北理工大學(xué)等。綠 化：大釗公園、鳳凰山公園等。政府：市委、市政府、市人大市政協(xié) 等。 6、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設(shè)施配套， 環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。城市自來水普及率、 燃?xì)馄占奥省?污水集中處理率、供熱普及率分別達(dá)到 100、 81和 32 均居全國同等城市領(lǐng)先水平。 項目電力、給水、污水、雨水、熱力、燃?xì)?、電信等市政基礎(chǔ)設(shè) 施均能滿足需要。 7、施工條件 項目所在地能實現(xiàn)“七通一平”的施工條件，工程建材也供應(yīng)充 足。 33 第四章 項目開發(fā)技術(shù)方案 一、規(guī)劃設(shè)計 1、規(guī)劃理念 新城市主義：借鑒歐美的發(fā)展經(jīng)驗，功能多元化，居住功能必不 可少，避免城市空洞化； 多元化的城市綜合體（ 本項目的定位為 一個將大型商業(yè)購物中心、商務(wù)辦公、五星級酒 店、大型市民活動廣場、高尚居住社區(qū)結(jié)合為一體，提供一個多元化 的、具有獨特風(fēng)韻的城市空間。 2、設(shè)計原理 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對唐山市城市格局進(jìn)行分析，通過研究 城市設(shè)計、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動等空間模式和景觀環(huán) 境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè) 計，使該項目成為唐山市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。 堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項目開發(fā)與環(huán)境 的協(xié)調(diào)發(fā)展。 堅持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計手 法，合理進(jìn)行功能安 排與結(jié)合。 創(chuàng)建大型商業(yè)購物中心、商務(wù)、酒店、居住、休閑、娛樂、生 態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心。 充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個 34 地塊和周邊地區(qū)的活力。 合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭取人車、人貨分流。 充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的 潛力與商業(yè)價值。 按國際成熟的商業(yè)模式與消費心理組織商業(yè)室內(nèi)空間，結(jié)合商 業(yè)室內(nèi)步行街與中庭的設(shè)計，體現(xiàn)公共空間的公用性、舒適性和休閑 性。 3、規(guī)劃創(chuàng)意 以城市綜合體理論為基礎(chǔ)，結(jié)合用地現(xiàn)狀，在保持城市總體 規(guī)劃及文脈的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮土地自身內(nèi)在價值，構(gòu)筑城市新地標(biāo)。 城市化、信息化、國際化的快速發(fā)展為城市發(fā)展帶來新的課題，傳統(tǒng) 的開發(fā)模式已無法滿足高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)。其次，回 歸文化性與人性化的追求，價值觀的多樣性，要求城市的居住區(qū)具有 區(qū)域中心的功能，形成了對城市復(fù)合功能的集約性要求，即酒店、商 務(wù)、商業(yè)，休閑、市民活動等多功能的綜合，形成彼此互為補(bǔ)充的“城 中城”。這就是城市發(fā)展的新模式“城市綜合體”（ 4、總體規(guī)劃布局 唐山萬達(dá)廣場功能結(jié)構(gòu)分為七個片區(qū)，其中 A 區(qū)為大商業(yè)、 B 區(qū) 為五星酒店與寫字樓、 C 區(qū)為學(xué)校區(qū)、 均為高檔住宅區(qū)、 G 區(qū) 為回遷住宅區(qū)。 項目地塊北側(cè)和西側(cè)是綜合共建部分，包含大型商場、寫字樓、 酒店、學(xué)校等公共建筑，地塊中央和東界、南界是住宅部分，包含住 35 宅和住宅底商，如下圖： 5、規(guī)劃指標(biāo) 序號 項目名稱 數(shù)量 單位 1 規(guī)劃用地面積 平方米 2 建設(shè)用地面積 平方米 3 總建筑面積 平方米 4 地上總建筑面積 平方米 其中 大商業(yè) 平方米 36 酒店 平方米 寫字樓 平方米 住宅 平方米 回遷部分 平方米 5 地下總建筑面積 平方米 6 容積率 7 建筑覆蓋率 46 % 8 建筑綠地率 7 % 9 停車數(shù)量 3000 輛 10 建筑高度 11 廣場面積 平方米 二、建筑設(shè)計 主要建筑一覽表 序號 建筑名稱 單位 數(shù)量 1 26 層寫字樓 5 層商業(yè)裙房 棟 2 2 30 層寫字樓 5 層商業(yè)裙房 棟 1 3 30 層寫字樓 4 層商業(yè)裙房 棟 1