萬科城二期工程建設(shè)項目可行性研究報告

西安 X 置業(yè)有限公司 萬科城二期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 目 錄 1 總 論 . 1 項目概況 . 1 建設(shè)單位情況 . 3 項目提出的必要性 . 3 研究的范圍 . 5 編制依據(jù) . 5 研究結(jié)論及建議 . 6 2 區(qū)域概況及經(jīng)濟狀況 . 8 區(qū)域概況 . 8 區(qū)域規(guī)劃 . 10 經(jīng)濟狀況 . 11 3 房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 . 13 宏觀運行背景 . 13 2010 年市場分析 . 15 西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀 . 21 2011 年市場預(yù)測 . 27 4 工程建設(shè)方案 . 31 總平面設(shè)計 . 31 規(guī)劃方案 . 33 建筑單體設(shè)計 . 35 結(jié)構(gòu)設(shè)計 . 37 給排水設(shè)計 . 38 暖通設(shè)計 . 41 燃氣設(shè)計 . 43 電力電信設(shè)計 . 43 景觀環(huán)境設(shè)計 . 49 環(huán)保、環(huán)衛(wèi) . 49 5 土地利用及建設(shè)條件 . 51 項目選址及用地方案 . 51 土地利用合理性分析 . 51 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 . 51 建設(shè)條件 . 51 6 節(jié)能措施 . 53 節(jié)能依據(jù) . 53 節(jié)能措施 . 53 能耗分析 . 57 7 環(huán)境影響評價 . 58 設(shè)計依據(jù) . 58 環(huán)境影響評價應(yīng)堅持的原則 . 58 目位置環(huán)境現(xiàn)狀 . 59 目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 . 59 目建設(shè)期 環(huán)境保護措施 . 59 項目運行期環(huán)境保護措施 . 61 環(huán)境影響評價 . 61 8 安全與消防 . 63 全措施 . 63 防 . 64 9 組織機構(gòu)及項目組織管理 . 66 施工組織機構(gòu) . 66 項目建設(shè)管理機構(gòu)職責 . 66 力資源配置 . 67 工程建設(shè)管理措施 . 67 10 工程實施進度安排 . 69 實施進度計劃 . 69 建設(shè)工期 . 69 工程實施進度安排 . 69 11 投資估算和資金籌措 . 71 編制依據(jù) . 71 估算范圍 . 71 投資估算 . 72 資金籌措 . 72 12 財務(wù)分析與評價 . 74 制依據(jù) . 74 基本參數(shù) . 74 銷售收入、營業(yè)稅及其附加估算 . 75 銷售總成本 . 75 土地增值稅 . 76 利潤總額 . 76 所得稅 . 76 財務(wù)盈利性分析 . 76 13 招標投標管理 . 78 編制依據(jù) . 78 招標方案 . 78 招標應(yīng)遵循的原則 . 79 評標要點 . 80 14 結(jié)論與建議 . 82 結(jié)論 . 82 建議 . 82 附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 附圖： 1、用地范圍圖 2、總平面布置圖 1 1 總 論 項目概況 項目名稱 ： 萬科城二期工程建設(shè)項目 建設(shè)單位 ： 法人 代表 ： 建設(shè)性質(zhì) ： 新 建 建設(shè)工期 ： 2011 年 4 月 2014 年 3 月 擬建地點 ： 擬建規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 擬建規(guī)模 本項目 總 征 地面積 合 ）， 其中：凈用地面積 合 代征路面積 合 ），代征綠地面積 合 ）。 該地塊 凈用地面積 合 ）， 用途包括商業(yè)、居住、公共管理與公共服務(wù)（郵電設(shè)施、中小學），其中： 商業(yè)總用地面積 合 ），總建筑面積 87287劃該地塊場地及道路硬化面積 6960地面積 6115用地指標：容積率為 地率為 25%，建筑密度為 居住 總用地面積 合 ），總建筑 2 面積 244270劃該地塊場地及道路硬化面積 31368地面積 24030用地指標：容積率為 地率為 35%，建筑密度為 郵電設(shè)施 總用地面積 合 ），總建筑面積 6166劃該地塊場地及道路硬化面積 1206地面積 960用地指標：容積率為 地率為 30%，建筑密度為 中學 總用地面積 合 ），總建筑面積 11000劃該地塊場地及道路硬化面積 3600地面積6518用地指標：容積率為 地率為 建筑密度為 建設(shè)內(nèi)容 商業(yè)區(qū)擬建 3 幢（ 14#16#）多、高層樓 ， 帶 地下車庫 ； 居住區(qū) 擬建 12 幢 （ 1#12#） 33 層 樓的 普通商品 房和 1幢（ 13#） 30 層樓的廉租房 ， 帶 地下車庫 ； 郵電設(shè)施區(qū) 擬建 1 幢 （ 17#）郵電大樓； 中學區(qū)擬建 1 幢 5 層教學樓和 1 幢 4 層樓 。 估算總投資 及 資金籌措 該項目估算總投資 元，其中：工程直接費 它費用 元，基本預(yù)備費 元。 該項目總投資 元，資金全部由建設(shè)單位自籌解決。 3 建設(shè)工期 該工程計劃建設(shè)工期 36 個月，即從 2011 年 4 月 1 日開工建設(shè)，至 2014 年 3 月 31 日竣工。 公共設(shè)施 該項目 位于 長安 區(qū)內(nèi)， 供水、排水、供電、交通等各項市政設(shè)施基本到位，可就近接用。 建設(shè)單位情況 西安 X 置業(yè)有限公司 成 立于 2011 年 2 月 17 日 ， 位于西安市長安區(qū)郭杜街辦茅坡村西側(cè)萬科城項目銷售中心二層。該公司 注冊資金 1000 萬元， 法人 代表孫嘉 。 一般經(jīng)營項目包括：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售，房屋中介服務(wù)，房地產(chǎn)信息咨詢、代理銷售，物業(yè)管理，自有房屋租賃和停車服務(wù)。 項目 提出的 必要性 1、項目 的 建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一 。 根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用 約 百分點。 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分 ， 發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其是住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增 4 長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。 該 公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)萬科城 二期 工程項目。 2、該項目 的 建設(shè)不僅把握土地市場機遇，占據(jù)潛力區(qū)域，更可在未來十多年里，為集團創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流入及可觀的利潤回報 長安 區(qū) 地處關(guān)中平原中部， 總面積 1583 平方公里，城區(qū)距西安市中心僅 里。隴海鐵路、西康鐵路、 108 國道、 210國道、包茂高速、西漢高速貫穿全境，區(qū)內(nèi)五橫十縱道路主干網(wǎng)絡(luò)基本形成。 去 年斥巨資建成了連接西安高新開發(fā)區(qū)和西安航天產(chǎn)業(yè)基地的西部大道， 今 年建設(shè)終南大道，使橫跨西安城市中心的南北大道經(jīng)過長安區(qū)延伸到秦嶺北麓，交通十分便捷。通訊、電力、水資源等供應(yīng)豐富，地熱資源極具開發(fā)潛力。 近年來，長安搶抓西安城市擴張發(fā)展的歷史機遇，以強區(qū)富民，長安西安領(lǐng)先為目標，把對外開放、招商引資確立為經(jīng)濟工作突破口，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，以 高新技術(shù)、高等教育、旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)等為支柱產(chǎn)業(yè)，全力打造都市新區(qū)，經(jīng)濟社會發(fā)展勢頭強勁，綜合實力不斷增強 。 3、萬科集團進入西安市場，既是拓展市場的需要，也是集團發(fā)展的戰(zhàn)略舉措 長安區(qū)科教資源豐富，擁有實力雄厚的中國航天推進技術(shù)研 5 究院、五 0 四研究所、二 0 六研究所等 20 多家科研機構(gòu)。西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地、國家民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地 均 建在長安。西部大學城基礎(chǔ)設(shè)施完善，已有陜西師范大學、西安電子科技大學、西北工業(yè)大學等 26 所高校入駐， 20 余萬在校師生成為推動長安經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的人才寶庫和智力資源。 2010 年 1份， 西安市 房地產(chǎn)投資 元，同比增長 環(huán) 比 1份回落 百分點。全市商品房累計銷售面積同比增長 商品房銷售額同比增長 研究的范圍 對項目的 建設(shè)背景 進行分析論證； 對項目建設(shè)的必要性和可行性進行分析論證； 對項目 建設(shè)的指導(dǎo)思想、市場分析 進行分析論證； 對項目 的 建設(shè) 內(nèi)容 與 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與場址選擇、工程 建筑方案 進行分析論證； 對項目在建設(shè)和運行過程中的環(huán)境保護、節(jié)能措施、勞動安全等方面提出 實施意見 ，環(huán)境保護 方案按環(huán)保部門批復(fù)意見實施； 根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進行投資估算，并提出資金籌措方案； 根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實施進度及招投標方案。 編制依據(jù) 本項目 可行性研究 報告編制委托書 6 西安城市總體規(guī)劃（ 2008 年 ） 國家發(fā)改委建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）（ 2006 年 7 月 ） 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（ 國發(fā) 【 2007】 24 號 ） 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 （ 國辦發(fā) 【 2006】 37 號 ） 西安市城市拆遷管理條例 西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見 （ 2010 年） 投資項目可行性研究工作手冊中國物價出版社 2002年 9 月 投資項目可行性研究指南中國電力出版社 2002 年 3月版； 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料 研究結(jié)論及建議 結(jié)論 隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷改善，城市建設(shè)快速推進，人們對住房條件要求越來越高，該項目的建設(shè)適合市場需求，銷售前景看好，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。該項目經(jīng)過充分的市場調(diào) 查、市場研究、市場分析及市場預(yù)測，符合總體規(guī)劃，對改善長安區(qū)居民生活條件，起到了至關(guān)重要的 7 作用，是社會和經(jīng)濟效益雙贏的好項目。該項目是集住宅、商業(yè) 、公共設(shè)施 于一體的綜合性項目，設(shè)計合理， 90下戶型占總住宅建筑面積比例不小于 70%，符合國家政策，布局人性化，結(jié)構(gòu)安全可靠，實施計劃科學。建設(shè)資金籌措方案已基本落實，該項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實施。 建議 1、應(yīng)加強對建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時到位； 2、建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)時保質(zhì)保量順利完工，創(chuàng) 建一個優(yōu)質(zhì)工程； 3、 建議在項目 施工過程中，充分做好市場調(diào)查，廣泛征求社會各階層住房需求， 按照市場需求調(diào)整、完善建設(shè)工程方案，爭取給社會和企業(yè)帶來雙贏效益； 4、 組建精明 能 干的技術(shù)隊伍或聘請專業(yè)項目管理人員進行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減小投資風險 ； 5、 合理、科學地做好施工現(xiàn)場設(shè)計和工期安排 ； 6、應(yīng)組織強有力的營銷隊伍，對其商戶進行重點宣傳和促銷，使該項目及早發(fā)揮經(jīng)濟效益。 8 2 區(qū)域概況 及經(jīng)濟 狀況 區(qū)域 概況 區(qū)域 簡介 項目位于西安市長安區(qū)，長安 區(qū) 歷史悠久，自西漢高祖五年置縣，已 2200 多年，曾為周、秦、漢、唐等十三朝京畿之地，被譽為西安的 “后花園 ”。長安區(qū)地處關(guān)中平原中部，從東、南、西三面拱圍西安，總面積為 1578 平方公里，現(xiàn)轄 8 個鄉(xiāng)、 17 個街辦， 24個居委會， 2009 年末 總?cè)丝?102 萬人。區(qū)政府所在地韋曲街道距西安市中心 里。氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，自然環(huán)境優(yōu)越，旅游資源得天獨厚。 2002 年 9 月撤縣設(shè)區(qū)，是西安新一輪城市發(fā)展中重要的副中心和經(jīng)濟增長 點 。 地理環(huán)境 長安區(qū)位于東經(jīng) 10838 10914，北緯 3347 3418。東 臨藍田縣，南接寧陜、柞水縣，西與戶縣、咸陽接壤，北和雁塔、灞橋區(qū)為鄰。地勢為東原、南山、西川，最低海拔 ，最高海拔 。地勢大體為東南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為 “ 資甚美，膏腴之地 ” 。 氣候條件 長安 區(qū) 屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候區(qū)，雨量適中，四季分明，氣候溫和，秋短春長。一般以 1、 4、 7、 10 作為冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比較干燥寒冷，春季溫暖，夏季炎熱多雨， 9 秋季溫和濕潤。年平均氣溫 ，降水約 600 m m，濕度 無霜期 216 天， 日 照 1377 小時。最冷的 1 月份平均氣溫 ,最熱的 7 月份平均氣溫 。雨量主要分布在 7、 8、 9 三個月。雨熱同期，有利于農(nóng)作物生長。年平均降雪日為 ，初雪日一般在 11 月下旬，終雪日一般在 3 月中旬。受地形影響，長安全年多東北風，年平均風速為 /秒。 水資源 長安境內(nèi)主要河流有灃河、浐河，均屬渭河水系。渭河在戶縣與咸陽段間，流經(jīng)長安區(qū)高橋鄉(xiāng)曹家灘，長約 里。灃河流域主要河流有灃峪河、高冠河（過境河）、太平河（過境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等 。浐河流域主要河流有浐河、庫峪河及過境河湯峪河、岱峪河、鯨魚溝等。秦嶺南麓有 3條小溝屬漢江水系。另外，還有皂河、新河等。 礦產(chǎn)資源 長安地質(zhì)發(fā)育史復(fù)雜，構(gòu)造類型多樣。秦嶺山區(qū)大片的火成巖、變質(zhì)巖等新生代沉積層，為各種金屬、非金屬及能源資源的集聚奠定了基礎(chǔ)。優(yōu)勢礦產(chǎn)主要有建材類非金屬等。主要金屬礦有鐵、銅、鉛、鉻等。非金屬礦主要有大理巖、硅石、偉晶花崗巖、石墨、石榴石、水晶、磚用粘土、建筑用沙等。 科技教育 長安是科技大區(qū)，擁有優(yōu)越的科教資源。 2005 年 11 月 25 日長安區(qū)已通過全國 科技進步考核，國家科技部批準為全國科技進步先 10 進區(qū)。十五以來，長安不斷加大高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，先后制定出臺了西安市長安區(qū)科技發(fā)展獎金管理辦法、西安市長安區(qū)科技計劃項目管理辦法。制定了關(guān)于創(chuàng)建長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園的指導(dǎo)意見和西安市長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園管理暫行辦法。創(chuàng)建科技示范園（基地） 15 個，科技示范村 6 個，科技示范戶 51戶。目前，全區(qū)學前三年和小學、初中適齡人口入學（園）率分別達到 88%、 100%、 100%，初中鞏固率 高中階段教育普及達到 85%，青壯年非文盲率為 現(xiàn)代 教育技術(shù)裝備實現(xiàn)新突破。建成了區(qū)教育網(wǎng)管中心，全區(qū)中小學建微機室 300 多個，校園網(wǎng) 3 個，語音室 125 個，校校通 92個，多媒體教室 189 個，裝備微機 9100 臺，覆蓋全區(qū)中小學的農(nóng)村遠程教育工程建成投入使用。 區(qū)域規(guī)劃 西安是陜西省省會，國家重要的科研、教育和工業(yè)基地，我國西部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城，將逐步建設(shè)成為具有歷史文化特色的現(xiàn)代城市。 按照保護生態(tài)環(huán)境，加強區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建 “ 一城、一軸、一環(huán)、多中心 ” 的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級 城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。因地制宜地穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。其中： “ 一城 ” 為主城區(qū)； “ 一軸 ” 為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展軸； “ 一環(huán) ” 為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展集群帶； “ 多中心 ” 為主城區(qū)外圍 11 的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團、三個新城和四個縣城，其中：四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個新城指臨潼、閻良、涇渭；四個縣城指藍田、周至、高陵、戶縣。 規(guī)劃期內(nèi) 優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯 “ 九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心 ” 的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南 部結(jié)合曲江新城和杜陵保護區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合 浐 灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū) 。 根據(jù) 西安城市總體規(guī)劃（ 2008 年 ） ，到 2020 年末：西安市域總?cè)丝谝?guī)模為 人，其中城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 鎮(zhèn)化水平達到 主城區(qū)人口規(guī)模為 人。全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模控制在 865內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 內(nèi)；主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?490內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為 經(jīng)濟 狀 況 2009 年末， 全年生產(chǎn)總值（ 元，增速同比回落 百分點，高于全國 百分點，高于全省 百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，同比增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長 全年 全社會固定資產(chǎn)投資 12 億元，同比增長 較上年回落 百 分點 ，其中 房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增長 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達18963 元，同比增長 全年農(nóng)民人均純收入 6275 元，全年財政總收入 元，同比增長 地方財政一般預(yù)算收入 元，增長 2010 年末， 全市生產(chǎn)總值（ 元，按可比價格計算，比上年增長 增速與上年持平，高于全國 百分點，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，同比增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元 ，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 全年全社會固定資產(chǎn)投資 比增長 較上年回落 百分點，扣除物價因素，實際增長 全市地方財政一般預(yù)算收入 元，同比提高 全 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22244元，較上年增長 扣除物價因素，實際增長 全年農(nóng)民人均純收入達到 7750 元，較上年增長 扣除物價因素，實際增長 13 3 房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 宏觀運行背景 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2010 年 1，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 38070 億元，其中，商品住宅投資 26683 億元，增長 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 10 月當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 4558 億元，增長 1，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 比增長 房屋新開工面積 長 房屋竣工面積 長 其中，住宅竣工面積 長 1，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置 面積 比增長 土地購置費 8006 億元，增長 10 月當月，房屋新開工面積 比增長 房屋竣工面積 5091 萬 長 其中，住宅竣工面積 4091 萬長 土地購置面積 3695 萬 長 土地購置費 896 億元，增長 2、商品房銷售情況 2010 年 1，全國商品房銷售面積 增幅比前三季度提高 百分點。其中，商品住宅銷售面積增長 辦公樓增長 商業(yè) 營業(yè)用房增長 14 1，商品房銷售額 億元，同比增長 增幅比前三季度提高 百分點。其中，商品住宅銷售額增長 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 10 月當月，全國商品房銷售面積 9278 萬 比增長 絕對量比 9 月份減少 1167 萬 降 全國商品房銷售額5076 億元，增長 絕對額比 9 月份減少 423 億元，下降 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 2010 年 1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 56923 億元 ，同比增長 其中，國內(nèi)貸款 10443 億元，增長 利用外資 539 億元，增長 自籌資金 21553 億元，增長 其他資金 24387 億元，增長 在其他資金中，定金及預(yù)收款13950 億元，增長 個人按揭貸款 7102 億元，增長 4、 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 2010 年 10 月份，全國 70 漲幅比 9 月份縮小 百分點；環(huán)比上漲 10 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 漲幅比 9 月份縮小 百 分點；環(huán)比上漲 其中，商品住宅銷售價格上漲 其中普通住宅銷售價格上漲 高檔住宅銷售價格上漲 經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 與上月相比，其中普通住宅銷售價格上漲 經(jīng)濟適用房銷售價格下降 10 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 漲幅比 9月份縮小 百分點；環(huán)比上漲 15 比 9 月份縮小 百分點。 5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2010 年 10 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “國房景氣指數(shù) ”）為 9 月份提高 ，比去年同期提高 。 從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 9 月份提高 ，比去年同期提高 ； 9 月份回落 ，比去年同期回落 ；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 9 月份提 高 ，比去年同期回落 品房待售面積分類指數(shù)為 9 月份回落 ，比去年同期提高 ；房屋施工面積分類指數(shù)為 9 月份提高 ，比去年同期提高 。 2010 年市場 狀況 2010 年，無疑是一個政策年，自 “房價 ”二字成了影響國計民生和社會穩(wěn)定的凸顯問題后，政府宏觀調(diào)控的手段便未停止，國十條、 16 國十六條、收緊銀根、增加利率、限購令等一系列政策陸續(xù)出臺，但仍然未擋住 房地產(chǎn) 銷售市場上漲的勢頭， 2010 年，西安樓市量價持續(xù)走高，住宅均價也從一月份的 5541 元 /平米飆升至 11 月份的6504 元 /平米。不斷上漲的住宅平均價格讓一系列的調(diào)控措施被稱為 “空調(diào) ”。 2010 年的西安樓市也和全國很多其他城市一樣，在樓市量價走高中，始終保持著 “微笑曲線 ”。 1、 “國十一條 ” 繼去年年底密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來， 2010 年 1 月 10 日，“國十一條 ”出臺，揭開 “政策年 ”調(diào)控大幕。 “國十一條 ”從 “調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風險、明確責任 ”四個 方面，正式確定 2010 年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度。 開年的第二個周日，國務(wù)院辦公廳十日公開發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 (簡稱 “國十一條 ”)，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費、抑制投資投機性購房需求、加強風險防范和市場監(jiān)管、加快推進保障性安居工程建設(shè)、落實地方各級人民政府責任五個方面，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。 “國十一條 ”，重申二套房貸首付不得低于 40%、房源需一次性全部公開并明碼標價等。 “國十一條 ”的頒布被認為是國家針對高房價，今年打出的 抑制房價 “第一拳 ”。 2、 準備金率 6 次上調(diào) 2010 年 1月 12 日，本年度央行首次上調(diào)準備金率，決定從 2010年 2 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百 17 分點。接下來的一年間，央行又分別于 5 月 10 日、 10 月 11 日、 11月 16 日、 11 月 29 日先后上調(diào)準備金率。 12 月 10 日晚間，央行年內(nèi)第 6 度發(fā)布消息，百分點，至此，準備金率已經(jīng)高達 歷史第一高位，對于通常占據(jù)了銀行個貸總量約 70%的房貸來說，無疑是一個打擊。有關(guān)人士分析，央行如此密集地施 以準備金率上調(diào)，意在進一步加強當前的流動性調(diào)控，控制銀行信貸投放和管理通脹預(yù)期，并非刻意針對房地產(chǎn)。但是準備金率的不斷調(diào)高，使得銀行的房貸額度吃緊，對于已經(jīng)遭遇重重調(diào)控與狙擊的房地產(chǎn)市場來說，可謂是雪上加霜。 3、 “新國四條 ” 2010 年 4 月 14 日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了 “新國四條 ”：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強市場監(jiān)管。 “新國四條 ”針對不同類型購房者實行了差別化待遇：對購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸 款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ；對購買第三套及以上住房的購房者，大幅度提高首付款比例與利率水平。 4、 “新國十條 ” 2010 年 4 月起，國務(wù)院和住建部出臺了一系列房產(chǎn)新政，其中，以國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 (即新國十 18 條 )最為關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)普遍認為，這是迄今為止對穩(wěn)定房價最精準的房產(chǎn)新政。 4 月 17 日，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，即 “新國十條 ”，確立政府問責制，并再次要求開發(fā)商一次性公開全部房源。除了繼續(xù)差別化信貸政 策之外，通知對于個人購置多套房的限制提到了重要位置： “商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 ” 5、 西安出臺十六條新政 2010 年為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展， 5 月 5 日，西安市政府出臺西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見 (以下簡稱意見 )，從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿 5 年交易免營業(yè)稅等方 面提出 16 條意見， 6 月 1 日起正式實施。意見經(jīng)媒體公布之后，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場的 “十六條 ”。 十六條出臺后，對于 “十六條 ”的作用，從普通市民到商品房開發(fā)商再到學界，從不同的角度出發(fā)有著各自的看法。 “國十條 ”突出的是遏制房價打擊投機，在這個層面上西安的 “十六條 ”突出的是加大保障、促進市場。西安房地產(chǎn)市場相對而言比較健康，十六條出臺對維穩(wěn)房市秩序，改善性、投資、炒房群體也會有影響。但其中，能不能降房價并不是問題的核心，如何使房價增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是最關(guān)鍵的。 19 6、 二套房貸認定標 準 2010 年 6 月 4 日，史上最嚴厲的二套房貸認定標準出臺，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了權(quán)威性的規(guī)范：無論購房者曾經(jīng)貸款買房，或者家庭名下實際擁有一套住房，都作為二套房認定，需按揭首付 5 成，利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%，可謂是名副其實的 “認房又認貸 ”。 二套房貸認定標準的明確，一方面使得投機性投資或炒房現(xiàn)象被大大抑制，另一方面，也有學者認為，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打壓，不少改善型購房者的購房希望被澆滅：在 “認房 又認貸 ”的認定標準出臺以前，改善型購房者只需將名下房產(chǎn)賣掉，到房管局開具 “無房證明 ”，即可以首套優(yōu)惠重新購房，一旦被認定為是二套房貸，就要承受首付與利率的雙重提高。由此引發(fā)的退房糾紛一時充斥了杭州樓市，購房者的觀望情緒亦不斷加重。 7、 “新國五條 ” 2010 年 9 月 29 日，國慶長假前夕，國家有關(guān)部委分別出臺措施，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果：房貸首付款比例調(diào)整到 30%及以上，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；嚴打捂盤惜售，加大住房交易市場檢查力度；加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作；房價過高上漲過快城市限定居民 購房套數(shù)，實行政府問責制等，被稱為 “新國五條 ”。 “新國五條 ”的出臺，標志著二次調(diào)控大幕的拉開，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心之堅定。 20 “新國五條 ”中明確要求各地 “立即 ”制定細則，已制定細則的地區(qū)要進一步調(diào)整和完善，各地方調(diào)控細則的出臺成為了各大城市的當務(wù)之急。在接下來的 10 月份，杭州市相繼出臺多項具體措施與細則，同時頒布了杭版 “限購令 ”，配合中央的調(diào)控步伐，掀起了杭州樓市的新一波震蕩。 8、 央行加息 緊隨二次調(diào)控的腳步，中國人民銀行于 10 月 19 日晚間宣布，自 2010 年 10 月 20 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利 率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 百分點，由現(xiàn)行的 高到 一年期貸款基準利率上調(diào) 百分點，高到 其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 此次加息是 2007 年以來的首次加息，業(yè)界普遍認為，此舉既能夠緩解通脹壓力，又有利于樓市的調(diào)控；亦有學者認為，此次加息主要針對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，必然受此影響，首當其沖受到抑制的便是大部分資金流通依賴銀行貸款的中小型開發(fā)商。而在民間，有網(wǎng)友認為開發(fā)商的成本增加最終將反映到房價上，從而加劇購房 者的負擔，也有不少人認為作為一個漸進累積的過程， 溫和加息對購房者不會產(chǎn)生較大壓力，對樓市的影響更是微小。 9、 西安實施首套房貸最低利率 西安市根據(jù) 2010 年 10 月 20 日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知要求，從 2010 年 10 月 20 日起， 21 上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) 百分點，整為 當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。同時，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下 (含五年 )及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 百分點。五年期以下 (含五年 )從 整為 五年期以上從 整為 此外，從 2010 年 10 月 20 日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應(yīng)調(diào)整。 10、 西安 “限貸令 ” 2010 年 6 月 1 日西安出臺樓市調(diào)控 “16 條 ”政策，為保持樓市健康發(fā)展， 11 月 2 日西安市政府再次出臺 6 條新政，在保障性住房建設(shè)、信貸、稅收、市場監(jiān)管等 6 個方面提出具體措施。有關(guān)部門負責人表示 ，新政是 “限貸 ”，而不是 “限購 ”。據(jù)市房管局相關(guān)負責人介紹，根據(jù)市政府近日出臺的關(guān)于貫徹落實國發(fā) 201010 號文件有關(guān)問題的通知要求，我市將嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。 西安 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 城南區(qū) 1、市場供應(yīng) 城南作為文教區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，區(qū)內(nèi)高校林立，西安80%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍，向來是西安 22 市民安家置業(yè)的首選，但隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，城南開發(fā)量會隨著土地資源的減少而逐月在減少。不過本年度 “曲江擴區(qū)一倍獲批準 ”的利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的 契機。 2、市場銷售 2010 年城南區(qū)的銷售市場中，各項指標與供應(yīng)市場的各項指標類似，增幅均超過了 10%以上，城南區(qū)作為全市地產(chǎn)市場的 “老大哥 ”，在此行業(yè)市場行情大好的背景下，表現(xiàn)尤為明顯，突出表現(xiàn)在去年銷量下挫較為明顯的區(qū)域，本年度銷量和價格均呈現(xiàn)較為明顯的增長，就連高端產(chǎn)品別墅類物業(yè)和花園洋房較為集中的曲江區(qū)域，這兩類物業(yè)銷量也增幅較大。 3、價格行情 城南區(qū)各物業(yè)價格在全市范圍處于上游水平，在樓市優(yōu)惠政策、貸款利率等各方因素的影響下，買賣雙方的熱情空前高漲，賣方市場不斷推出新的房源，導(dǎo)致剛性需求不斷入 市，以至本年度銷量大幅增長。 4、區(qū)域發(fā)展 城南區(qū)是西安市的文化區(qū)，大專院校、科研機構(gòu)、黨政軍機關(guān)密集，是解放后新開發(fā)的區(qū)域，在城區(qū)規(guī)劃、公共設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、社會治安、地理位置等方面均居于全市前列，為本地區(qū)發(fā)展提供了有利的條件。加上道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展、城市配套的發(fā)展讓眾多大大小小的開發(fā)企業(yè)在此競爭，城南區(qū)銷售量也一直保持穩(wěn)定的態(tài)勢。但近兩年隨著城南區(qū)土地資源的減少，可開發(fā)用地也逐漸從大 23 規(guī)模開發(fā)變?yōu)樾∫?guī)模開發(fā)，開發(fā)重心也由原來的南二環(huán)逐漸向南三環(huán)、高新區(qū)、曲江區(qū)域擴展。尤其是今年曲江新區(qū)擴區(qū)發(fā)展規(guī)劃的確定 ，這一利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機。 城北區(qū) 1、市場供應(yīng) 對于城北區(qū)而言，近兩年來的利好消息是層出不窮， 2007 年城北區(qū)受政策的引導(dǎo)，地鐵效應(yīng)所帶來火爆的開發(fā)局面是眾所周知的，城市規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展，使得城北區(qū)市場開發(fā)量各項指標 不斷 增長。 2、市場銷售 2010 年，城北區(qū)從老西安人眼中的 “道北 ”搖身一變成為與城南區(qū)爭奪商品房銷售 “冠軍 ”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團結(jié)水庫等工程的順利建設(shè)都為城北區(qū)房地 產(chǎn)的發(fā)展做出不小的貢獻。 3、價格行情 地產(chǎn)開發(fā)的地段因素的前瞻性考慮因道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展顯得尤為重要，而對于城北區(qū)來說，在城市規(guī)模快速發(fā)展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情況、交通的便捷性對于地產(chǎn)市場發(fā)展的重要性已更加凸顯。作為前兩年被地鐵二號線炒的沸沸揚揚的未央大道兩側(cè)的樓市，在兩側(cè)樓市的銷售過后，文景路、太華路、朱宏路以及新市政府兩側(cè)的樓市儼然成為當下城北區(qū)樓市中的亮點，在 24 這些區(qū)域項目的影響下，城北區(qū)房價走勢基本 保持平穩(wěn)攀升態(tài)勢 4、區(qū)域發(fā)展 城北區(qū)是西安市經(jīng)濟發(fā)展的中心區(qū)域，像 20 年前浦東在上海的城 市地位一樣，當年鄧小平提出浦東開發(fā)，現(xiàn)在西安市提出要開發(fā)城北，所以城北的地位發(fā)生了顯著的變化。與此同時，城北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展也發(fā)生了質(zhì)的變化，城北區(qū)的配套設(shè)施正在向完善的方向努力，包括基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施，地鐵、道路、供電、供熱等等，水暖電氣等等都沒有什么障礙，這個區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，更重要的是生活設(shè)施，包括講的圖書館、婦女兒童中心，有體育館，這都是生活設(shè)施。而且現(xiàn)在不少外埠大鱷已經(jīng)開始開發(fā)其前期的土地，諸如上海綠地除了開發(fā)其前期的魏瑪公館外，綠地紅館已開始進入實施階段，相信未來的城北區(qū)將步入新一輪的競爭開發(fā)階 段。 城東