住宅小區(qū)工程項目可行性研究報告

1 住宅小區(qū) 第一章 總 論 目名稱 * 辦單位概況 單位名稱： * 單位住所： * 業(yè)務(wù)范圍： * 研報告編制依據(jù) 1、 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）； 2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理； 3、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法。 制原則 1、科學(xué)發(fā)展觀的原則： *米蘭花園項目的建設(shè)要堅持落實科學(xué)發(fā)展觀、堅 持可持續(xù)發(fā)展、構(gòu)建社會主義和諧社會的原則。要將開發(fā)的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)統(tǒng)一，創(chuàng)造舒適、和諧、人文的生態(tài)居住環(huán)境。 2、以人為本的原則：堅持以人為本的發(fā)展核心，堅持人性化設(shè)計的理念和無障礙設(shè)計的要求，從環(huán)境組成、景觀元素、整體布局等角度出發(fā)，采用多種手段應(yīng)營造歸屬感強(qiáng)、標(biāo)識性好的區(qū)域空間環(huán)境，達(dá)到具有居住優(yōu)美、人文關(guān)懷、陶冶情操的高層次要求。 2 3、整體性原則：堅持對用地整體開發(fā)的原則，做到“先規(guī)劃后建設(shè)、先配套后開發(fā)”，將居住生活、景觀綠化、市政建設(shè)、公共配套、環(huán)境保護(hù)、消防防災(zāi)統(tǒng)一規(guī)劃，最大限度的實現(xiàn) *米蘭花園項目的整體效益。 4、彈性原則： *米蘭花園項目的建設(shè)是一個長期、分階段的過程，從規(guī)劃內(nèi)容、建設(shè)時序等都要具有一定的彈性，滿足城市新區(qū)開發(fā)建設(shè)的階段性要求、市場變化的調(diào)整和與城市整體建設(shè)的關(guān)系。 制內(nèi)容 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)范，對 *米蘭花園項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、投資估算、財務(wù)分析等方面進(jìn)行全面精心論證和研究。 3 第二章 項目背景 目背景 *是中國鉬業(yè)之都、中國無公害蔬菜基地、中國少華山所在地、中國皮影之鄉(xiāng)； *是一座自然條件優(yōu)越、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、具有豐厚歷史文化底蘊(yùn)和紅色革命精神內(nèi)涵的城市； *是一座城市化發(fā)展建設(shè)、社會和諧、適宜居住的城市。 市綜合環(huán)境與自然資源 *位于秦嶺中部、渭河南岸，是國務(wù)院印發(fā)的西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃中提出的三個重點經(jīng)濟(jì)區(qū)之一“關(guān)中 重要組成部分。距世界四大文明古都之一的西安 85 公里，距國家級風(fēng)景區(qū)華山 30 公里，距世界八大奇跡之一秦始皇陵及兵馬俑博物館 40 多公里。東接華陰市，西臨渭南市政府駐地臨渭區(qū) 25 公里，南依秦嶺與洛南縣、藍(lán)田縣交界，北臨渭河與大荔縣相望。*縣城范圍內(nèi)，自然特征地勢南高北低，土地 構(gòu)成上是一個“六山一水三分地”的半山區(qū)縣 。 屬暖溫帶半濕 潤氣候區(qū)，降水量 米，無霜期 283 天。 隴海鐵路、西潼高速公路、 310 國道橫貫東西，西南鐵路、華金和華洛公路溝通南北，鄭西高速客運(yùn)鐵路專線建成通車。有地方公路131 條，通達(dá)里程 1000 多公里。年末固定電話用戶達(dá) 戶，移動 4 電話用戶 11 萬余戶，互聯(lián)網(wǎng)用戶達(dá) 7000 多戶。有線電視覆蓋率達(dá)到90%以上。 公元前 806 年西 周宣王 之庶弟鄭桓公受封于此，建立 鄭國 。春秋時，秦國設(shè)置鄭縣，南北朝西魏設(shè)置華州，中華民國三年設(shè)*。 1928 年爆發(fā)震驚全國的渭華革命起義。 1949 年 5 月23 日中共和平解放 *。 現(xiàn)轄 10 鎮(zhèn)， 242 個行政村， 17個居委會。政區(qū)人口面積到 2010 年底，全縣總?cè)丝跒?366703 人（其中公安戶籍人口為 357993 人）。國土面積 方公里。畝。 *鉬儲量居世界第三、亞洲第一，鉬資源礦石量達(dá)14 億噸，鉬金屬 128 萬噸，是世界六大鉬礦床之一。 *的鉬產(chǎn)品 85%以上出口，年可出口創(chuàng)匯 美元，出口創(chuàng)匯占到 陜西的 1/5，占世界鉬冶金爐料市場的 8% 10%，產(chǎn)品遍布?xì)W洲、美國、日本、韓國、南非、澳大利亞、印度等世界各地。 *享有“中國鉬業(yè)之都、中國無公害蔬菜基地、中國少華山、中國皮影之鄉(xiāng)”四張名片美譽(yù)。 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，形成金堆鉬采礦區(qū)、蓮花寺鉬爐料加工區(qū)、陜化精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)區(qū)、少華山旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)四大項目板塊格局，鉬、精細(xì)化工、石板材、菜畜果、生態(tài)旅游、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“六大產(chǎn)業(yè)”。 *為“國家級無公害蔬菜基地縣”，馬鈴薯、山藥、大蔥 、番茄通過農(nóng)業(yè)部 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全中心無公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證， 16 5 種蔬菜通過西安市場檢測認(rèn)證。 2010 年全縣生產(chǎn)總值完成 元，較上年增長 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為 較上年提升 百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為 ，下降 百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為 下降 百分點，三次產(chǎn)業(yè)的比例為 鄉(xiāng)建設(shè)與文化教育 在“東接、西靠、南開發(fā)、北提升、中城建”和“城市中心南移”發(fā)展戰(zhàn)略指引下，全縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鄉(xiāng)建設(shè)取得顯著成效和發(fā)展，開通了站南路，完成了東環(huán)路、子儀大街、杏林南路、吳溪路、少華北路的改造工程，建成了東西排污渠，完成南山大道管網(wǎng)鋪設(shè)和路基平整工程。落實創(chuàng)衛(wèi)工作責(zé)任制，完成了吳溪路、咸林路等城區(qū)主干路人行道硬化，更新改造了華州路、咸林路、少華路路燈 ，實現(xiàn)了主干道全天保潔、主要街道人行道硬化和所有街道的亮化。杏林農(nóng)貿(mào)市場建成使用，吳家農(nóng)貿(mào)市場開工建設(shè)，縣城中心農(nóng)貿(mào)市場完成征地工作。城區(qū)亂停亂放、亂倒垃圾、占道經(jīng)營等行為得到整治，縣城硬件設(shè)施和環(huán)境面貌明顯改善。 農(nóng)村道路建設(shè)取得重大進(jìn)展，全年完成投資 余元，其中縣財政投資 3000 余萬元，共新建通村公路 312 公里，硬化巷道路 216 公里，在全省率先基本實現(xiàn)了“鄉(xiāng)鄉(xiāng)、村村、巷巷”通水泥路目標(biāo)。水 6 利電力 全縣有 12 座水庫， 6 條南山支流，水資源總量為 立方米。 “華州秧歌、 華州背花鼓 、東峪孝歌、 *皮影制作工藝”列入省級文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄之中，被確定為全國 100 個“文化信息資源共享工程試點縣”之一。“ *皮影”列入國家首批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。現(xiàn)有各類學(xué)校 284 所，在校學(xué)生 49990 人。其中：小學(xué)在校學(xué)生 21088 人。 目的提出 目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊快速發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約 2 個百分點。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適性方向轉(zhuǎn)變，截止 2010 年底，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 28 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國 民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 7 本項目將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅，進(jìn)一部提高客戶的人居水準(zhǔn)。本項目引進(jìn)先進(jìn)住宅開發(fā)理念，推動 *房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過本項目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升 *整個老城區(qū)樓盤的建設(shè)品味，總體改善 *城區(qū)的面貌，為*房地產(chǎn)的 產(chǎn)品類別提供新的定義。項目建成后將徹底改變 *老城區(qū)面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效的提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升 *城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升 *地區(qū)的城市理念，具有十分重要的意義。 決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗也就在所難免，廣開就業(yè) 渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 長 百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)就會有著不可忽視的作用，而本項目在 8 *的開工建設(shè)，必將為增加 *當(dāng)?shù)厣?會就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 第三章 項目投資環(huán)境 家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2010 年是實施“十一五”規(guī)劃的最后一年，我們需要為“十二五”規(guī)劃啟動實施創(chuàng)造良好條件。除了保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策外，我們還需要根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性。更加具體地來說，我們的政策更加注意以下五個方面： 1）提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益；2）推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整； 3）推進(jìn)改革開放和自主創(chuàng)新、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長活力和動力； 4）改善民生、保持社會和諧 穩(wěn)定；5）統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局，從而確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速發(fā)展。 目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況 據(jù)統(tǒng)計，截止 2010 年 10 月底， *規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值再度攀升，首次突破百億元，實現(xiàn)產(chǎn)值 元，實現(xiàn)銷售產(chǎn)值 元，同比增長 企業(yè)產(chǎn)銷銜接正常，產(chǎn)銷率 其中：縣屬企業(yè)產(chǎn)銷率 全縣工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 元，增長 實現(xiàn)現(xiàn)利稅總額 元，增長 實現(xiàn)稅金 萬元，下降 域 房地產(chǎn)市場 9 *地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點： （ 1）主區(qū)域板塊 主城區(qū)為 *老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，但主要是以自建民房居多（村莊） ,有少量的多層住宅開發(fā)項目，住宅均價目前在 1800 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有盛世水安，四季花城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積有限，沒有綠化空間、居住環(huán)境一般，面積以中、大戶型為主，均價多為 1800 元 /平方米左右。 （ 2）子儀路新行政區(qū)板塊 子儀路新行政區(qū)板塊是 *規(guī)劃新行政中心，縣委、縣政府等行政事業(yè)性單位大部分已在建設(shè)中，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作將使得區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已完成，生活配套設(shè)施正逐步完善，生活便利程度有待進(jìn)一步的提高，由于片區(qū)擁有良好的區(qū)域優(yōu)勢和優(yōu)美的片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為 *居民購房置業(yè)的又一區(qū)域。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模大，檔次相對老城區(qū)域要高，戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理，以三房為主力， 120 130 平方米的三房旺銷，四方面積一般 在 145 160 平方米。均價約 2200 元 /平方米左右，銷售情況良好。 *房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，完全可以對近幾年 *房地產(chǎn)市場特征總結(jié)如下： 10 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 2、增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 3、商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 4、不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等方面，任何項目尚不具有非常明顯的優(yōu)勢。 第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件分析 設(shè)規(guī)模 本項目總占地約 95 畝，建設(shè)總面積率為 建筑面積約為 10萬平方米的多層花園洋房住宅社區(qū)。 目概況現(xiàn)狀 本項目位于 *少華廣場東側(cè)，高速路以北，總占地約95 畝，小區(qū)西側(cè)緊鄰四季綠城，距縣中心 3 分鐘車程，行政中心、經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、醫(yī)療文化中心等， 5 分鐘可達(dá)，距西潼高速 3 分鐘車程，地理位置優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想居家的風(fēng)水寶地。 目建設(shè)條件 形、地貌、氣候情況 *位于秦嶺東部、渭河南岸、因處于華山的姊妹山少華山腳下而得名， 距世界四大發(fā)明古都之一的西安 85 公里，距國家級 11 風(fēng)景名勝華山 30 公里。距世界八大奇跡之一秦始皇及兵馬俑博物館40 多公里。東接華陰市，西鄰渭南市政府駐地臨渭區(qū) 25 公里，南依秦嶺與洛南縣、藍(lán)田縣交界，北臨渭河與大荔縣相望。 通運(yùn)輸條件 隴海鐵路、西潼高速公路、 101 省道橫貫東西，西南鐵路、華金和華洛公路溝通南北，鄭西高速客運(yùn)鐵路專線已貫通。有地方公路 131條，通達(dá)里程 1000 多公里。 工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施 配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而陜西省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工所需場地、施工道路、用水、用電均不難滿足，故施工條件較好。 策環(huán)境 已查明本宗土地為住宅建設(shè)用地，本項目的建設(shè)符合*城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 *政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 12 第五章、建設(shè)方案 計依據(jù) 1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 002 年版 ) 2、民用建筑設(shè)計通則 、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 、城市規(guī)劃編制辦法 6、渭南市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則 目設(shè)計主題和開發(fā)理念 項目建筑設(shè)計由中國設(shè)計院（上海）承接，在建筑節(jié)能設(shè)計上，考量 *當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景 觀的均勻性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁 13 有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然風(fēng)景。 在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。 項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造 *高尚居所典范工程。項目規(guī)劃為經(jīng)典簡歐風(fēng)格電梯花園洋房，景觀引入原生坡地與水景相結(jié)合的自然風(fēng)格，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。 目總體規(guī)劃方案 劃設(shè)計原則 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運(yùn)作； 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 目結(jié)構(gòu)和布局 本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于 *眾多樓盤 規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性。本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動態(tài)有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛 14 樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在 *地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。 更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 充分考慮 *的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 筑設(shè)計 要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 地下工程防水技術(shù)規(guī)范 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 15 筑風(fēng)格及立面特點 依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 在建筑立面上采用 對比分明的雙顏色，用簡約的線條表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；群樓部分用外墻磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)。 建筑立面體現(xiàn)簡約的時尚風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，景觀退臺，私家花園布局，讓整體建筑在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。 筑戶型特色 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。 充分考慮 *的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 戶型設(shè)計新穎，增加品味空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光的電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。 構(gòu)設(shè)計 導(dǎo)思想 在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容： 使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。 16 具備必要的抗震承 載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 50，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。 第六章 環(huán)境影響分析與評價 保設(shè)計依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例中的有關(guān)內(nèi)容和要求，采用的標(biāo)準(zhǔn)如下： 1、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法； 2、建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例（國務(wù)院 253 號令）； 3、建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法（ 87）國環(huán)字 002 號； 4、開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案管理辦法； 5、開發(fā)建設(shè)活動環(huán)境管理人員行為規(guī)范； 6、陜西省人民政府關(guān)于頒布陜西省建設(shè)項目環(huán)境管理細(xì)則的通知【陜政發(fā)（ 1988） 186 號】； 17 7、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ 8、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 9、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 10、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ 11、建筑施工場界噪聲限值（ 要污染源確定 1、 廢 氣 本項目采暖及熱水供應(yīng)采用城市供熱，不會產(chǎn)生廢氣污染。 2、 廢 水 本項目建成后，污水主要為生活污水。 3、 噪 聲 本項目噪音主要來源于備用發(fā)電機(jī)組、加壓泵房等產(chǎn)生的機(jī)械噪聲以及項目施工過程中的機(jī)械噪音、車輛噪音。 4、 廢棄物 廢棄物主要是生活垃 圾和項目建設(shè)過程中的建筑垃圾。 目建設(shè)及營運(yùn)對環(huán)境的影響 設(shè)期 施工期廢水主要為施工人員生產(chǎn)的生活污水及混凝土攪拌產(chǎn)生的少量生產(chǎn)廢水。 施工期由于地基處理土方挖掘、堆放及清運(yùn)過程，建筑材料的裝卸堆放及混凝土攪拌過程，車輛運(yùn)輸?shù)冗^程均會產(chǎn)生揚(yáng)塵，對周圍環(huán)境空氣質(zhì)量帶來暫時性的負(fù)面影響。 18 施工期間使用打夯機(jī)、振動棒、混凝土攪拌機(jī)、升降機(jī)等機(jī)械設(shè)備和運(yùn)輸車輛，可使施工現(xiàn)場 100 米范圍內(nèi)受到不同程度的噪聲影響。 項目建設(shè)過程中特別是室內(nèi)外裝飾裝修 過程將產(chǎn)生大量的有害建筑垃圾，對周圍環(huán)境可能造成污染。 運(yùn)期 項目營運(yùn)期對周圍環(huán)境可能造成影響的主要因素為生活污水、生活垃圾。 保措施 水處理 施工期廢水污染控制措施：施工現(xiàn)場要嚴(yán)格規(guī)定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴(yán)禁污水遍地橫流；嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。 排水采用雨、污分流制。污水以生活污水排放為主，經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后，排入市政污水管網(wǎng)。 塵控制 項目施工期內(nèi)揚(yáng)塵控制措施：施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng)及時清運(yùn)，運(yùn)輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚(yáng)的措施；工地周圍用圍墻或防護(hù)板圍護(hù)，減少工地?fù)P塵對環(huán)境的影響；保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚(yáng)塵，并盡量減緩行駛速度；加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。 聲控制 19 施工期噪聲污染控制措施：執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（ 各施工階段噪聲限值的要求。合理安排作業(yè)時間，高噪聲施工盡可 能安排在晝間時間，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護(hù)部門提出申請，獲批準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進(jìn)行；將施工現(xiàn)場的固定噪聲源，如攪拌機(jī)（車）、臨時加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲源敏感點處；工地周圍設(shè)立圍護(hù)；規(guī)定運(yùn)輸車輛出入路線，盡量避開居民區(qū)。 備用發(fā)電機(jī)組、泵房設(shè)備應(yīng)選購低噪音設(shè)備，并設(shè)置減震裝置，以減少固體傳聲。對計算機(jī)控制中心等對噪聲控制有特殊要求的場所，可采用雙層密封玻璃窗和隔音裝飾材料。 渣處理 施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點堆放并及時組織清運(yùn)，以避免 大雨時被地面徑流沖入下水道，流入水體。 廢渣分區(qū)集中堆放，定期清運(yùn)處理。 潔生產(chǎn) 施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策：用先進(jìn)的施工技術(shù)；加強(qiáng)施工管理；采用預(yù)制裝配施工方案；采用先進(jìn)的施工機(jī)械設(shè)備；采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。 在施工時，積極采用這 5 種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。 化與景觀 本項目綠化采用點、線、面相結(jié)合的方式進(jìn)行全方位、立體化綠 20 化。除建筑物占地和道路外，對所有未被建筑物占用的地面、邊角地帶全部實行綠化，綠 化地表應(yīng)人工造型，有起伏；草皮應(yīng)選擇耐寒優(yōu)良草種，并具有多樣性，使草皮能在正常的氣候條件下保持四季常青。同時引進(jìn)一些常年綠的灌木、喬木和針葉、闊葉樹種，選擇分別在各個季節(jié)開花的花木、花草，有比較好的立體綠化景觀。 境影響評價 從該項目污染的分析可知，該項目對環(huán)境的影響主要是生活廢水、生活垃圾、固體廢棄物、噪聲和施工過程中的不利影響，通過以上環(huán)境保護(hù)措施對其各種污染源的治理，均可達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，且項目擬選地址環(huán)境質(zhì)量良好，利于項目建設(shè)；項目的選址整體布局合理，因此項目在環(huán)保方面是可 行的。 第七章 節(jié)能分析與評價 節(jié)約能源是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一項基本國策?！笆晃濉币?guī)劃綱要提出，落實節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、低碳型、環(huán)境友好型社會。本工程節(jié)能設(shè)計的專業(yè)有通風(fēng)、日照、電氣、供水、供熱及建筑等。 制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國節(jié)約能源法，本項目工程節(jié)能原則應(yīng)從輔助設(shè)施及建筑材料兩方面考慮。根據(jù)原國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部關(guān)于基本建設(shè) 和技術(shù)改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇 21 （章）的暫行規(guī)定（計資源【 1992】 1959 號）文中有關(guān)內(nèi)容和要求進(jìn)行編制。設(shè)計依據(jù)如下： 1、中華人民共和國節(jié)約能源法； 2、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（ 3、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范（ 4、工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定（ 5、中國節(jié)水技術(shù)政策大綱； 6、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)陜西省實施細(xì)則； 7、陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推 進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見（陜政辦發(fā)【 2005】 86 號）。 源節(jié)約原則 1、認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。 2、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)。嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。 地 土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。本項目在利用土地資源時，應(yīng)根據(jù)行業(yè)功能、容積率、城市規(guī)劃以及道路綠化要求等因素綜合考慮建筑物占地和 綠化方案，同時按照國家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局。 水 22 水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項目在建設(shè)和運(yùn)用中，嚴(yán)格按照中國節(jié)水技術(shù)政策大綱以及陜西省政府 2004 年 4月頒布實施的陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額的通知的精神，該項目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、節(jié)水龍頭、節(jié)水閥門等。采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低 水資源的損耗。主要節(jié)水措施如下： 1、積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高大家的節(jié)水意識。 2、采用節(jié)水型工藝和設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 3、 供水系統(tǒng)采用優(yōu)質(zhì)供水管材，嚴(yán)格控制和防止供水系統(tǒng)滲漏現(xiàn)象發(fā)生。 4、 供水泵房選用變頻裝置，使供水壓力穩(wěn)定、做到節(jié)水節(jié)能。 5、 綠化用水采用自動噴灌系統(tǒng)，最大程度上節(jié)約用水。 6、 其他清洗用水經(jīng)沉淀凈化處理后，重復(fù)利用率達(dá)到 80以上。 能 針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建 設(shè)部提出了“十一五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能應(yīng)參加民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)陜西省實施細(xì)則、陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見（陜政辦發(fā) 200586 號）設(shè)計執(zhí)行。本項目建筑節(jié)能措施有： 23 1、場地設(shè)計充分利用自然條件，通過運(yùn)用不同量體建筑之間的穿插結(jié)合等空間處理手法，不僅創(chuàng)造了富有趣味的室外空間，同時營造除了節(jié)能的區(qū)域小氣候，利用流體力學(xué)的原理引導(dǎo)和調(diào)整風(fēng)向和風(fēng)速，減少熱量交換，并利用小廣 場對四周的微氣候環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)，充分減少了建筑的運(yùn)行能耗，打造了生態(tài)節(jié)能型的新式環(huán)境格局。 2、在規(guī)劃中引進(jìn)生態(tài)環(huán)保設(shè)計理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設(shè)計，充分利用自然環(huán)境，減少非可循環(huán)利用能源的消耗。 3、設(shè)計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路、減少線路能耗損失。 4、建筑設(shè)計盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。 5、根據(jù)建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。照明燈具采用高效節(jié)能燈，電氣設(shè)備造型，應(yīng)本著節(jié)約能源、減少設(shè)備用房面積進(jìn)行優(yōu)選。備用電設(shè)置帶 自動調(diào)節(jié)裝置的電容器補(bǔ)償屏，變壓器選用節(jié)能型，照明光源盡量選用節(jié)能的氣體放電燈和電子鎮(zhèn)流器，室外路燈照明采用太陽能路燈，采用集中控制管理，分組進(jìn)行開關(guān)控制既節(jié)能又減少污染。 6、利用墻體、頂部百葉等建筑手法實現(xiàn)空間的良好通風(fēng)，以適宜技術(shù)達(dá)到生態(tài)、節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展。 7、通過頂部百葉的調(diào)節(jié)，為內(nèi)部空間提供均勻、強(qiáng)度可控制的采光環(huán)境，同時控制室內(nèi)外空間的熱交換。 24 第八章 項目組織管理與進(jìn)度安排 目開發(fā)期 初步計劃開發(fā)周期 為兩年。 目實施過程控制措施 目進(jìn)度控制措施 在項目實施過程中，項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組，對項目進(jìn)度計劃實施情況進(jìn)行檢查，并及時對檢查情況進(jìn)行分析，找出影響進(jìn)度的原因，做好進(jìn)度計劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種： （ 1）建立項目實施進(jìn)度報表； （ 2）派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查； 25 （ 3）定期召開現(xiàn)場會議。 目質(zhì)量控制措施 項目實施應(yīng)堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng) 的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體系，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。 目資金控制措施 在項目實施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行專款專用、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理和監(jiān)督；要嚴(yán)格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問 效。 第九章 項目投資估算與財務(wù)分析 資估算與財務(wù)分析 律依據(jù) 、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)； 、國家發(fā)改委投資建設(shè)項目可行性研究指南（試用版） 、中國建設(shè)工業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報價； 、國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部工程設(shè)計收費基價表； 、中華人民共和國土地管理法； 26 、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 18508市土地估價規(guī)程 資估算結(jié)果 項目總投資為 16000 萬元，直接投資費用 14000 萬元，預(yù)計總銷售收入 19000 萬元，實際利潤 3000 萬元。 第十章 社會評價 目對社會的影響分析 本項目建成后，不僅能給開發(fā)商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面： 進(jìn)先進(jìn)住宅開發(fā)理念，填補(bǔ)花園洋房產(chǎn)品空缺，推動*房地產(chǎn)的發(fā)展 *房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù) 27 房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從居住習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。 在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設(shè)計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立 *米蘭花園的形象，通過在少華廣場東側(cè)花園洋房，傾力打造 *高尚居所典 范 工 程 ， 力 爭 建 立 本 地 區(qū) 的 高 檔 次 標(biāo) 志 性 樓 盤 ， 著 眼 于*房地產(chǎn)事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 本項目將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施 工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升 *整個老城區(qū)樓盤的建設(shè)品味，總體改善 *城區(qū)的面貌，為 *房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義。 展 *經(jīng)濟(jì)，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值 根據(jù) * 十一五發(fā)展 規(guī) 劃 制 定 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ，*各項基礎(chǔ)設(shè)施及配套功能日趨完善，人氣越來越旺。本項目屬于 *房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變 *老城區(qū)面貌，提高城市品 28 位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主體，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，