賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性報(bào)告 目 錄 摘要 第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 第一節(jié) 杭州宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析 (1) 第二節(jié) 杭州商業(yè)地產(chǎn)的宏觀面概況及政策影響 (5) 第三節(jié) “長(zhǎng)三角”地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè) 與杭州的旅游業(yè)發(fā)展 (15) 第四節(jié) 杭州旅游業(yè)的發(fā)展與其飯店業(yè)的相互影響 (20) 第五節(jié) 杭州與周邊地區(qū)飯店業(yè)發(fā)展比較分析 (26) 第二章 本 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 本 項(xiàng)目提出的背景 及期 望 (33) 第二節(jié) 本項(xiàng)目可操作方向探討分析 (33) 第三章 開發(fā)地塊分析 第一節(jié) 地理位置及交通狀況 (35) 第二節(jié) 周邊配套 (35) 第三節(jié) 地塊分析總結(jié) (37) 第四章 杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參考項(xiàng)目分析 第一節(jié) 錦繡天地 (38) 第二節(jié) 西湖時(shí) 代廣場(chǎng) (41) 第三節(jié) 相關(guān)參考項(xiàng)目總結(jié) (41) 第四節(jié) *未來(lái)開發(fā)方向的可行性 (41) 第五章 五星級(jí)酒店可行性分析 第一節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 (42) 第二節(jié) 市場(chǎng)需求研究 (44) 第三節(jié) 五星級(jí)酒店可行性分析總結(jié) (45) 第六章 酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店 可行性分析 第一節(jié) 市場(chǎng)供應(yīng)分析 (46) 第二節(jié) 市場(chǎng)需求分析 (46) 第三節(jié) 酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店可行性分析總結(jié) (46) 第七章 寫字樓開發(fā)可行性分析 第一節(jié) 杭州寫字樓市場(chǎng)環(huán)境 (48) 第二節(jié) 杭州主要寫字樓商圈特點(diǎn) (50) 第三節(jié) 各個(gè)商圈寫字樓分布 (53) 第四節(jié) 寫字樓 需求研究 (53) 第五節(jié) 寫字樓開發(fā)分析總結(jié) (54) 第八章 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析 第一節(jié) 杭州商圈現(xiàn)狀分析 (55) 第二節(jié) *商鋪主要經(jīng)營(yíng)范圍調(diào)查 (62) 第三節(jié) *商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)分析總結(jié) (62) 第九章 項(xiàng)目定位建議 第一節(jié) 項(xiàng)目基本指標(biāo) (63) 第二節(jié) 復(fù) 合業(yè)態(tài)方案 (63) 第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第一節(jié) 指標(biāo)及相關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明 (65) 第二節(jié) 財(cái)務(wù)測(cè)算假設(shè) (68) 第三節(jié) 成本分析 (69) 第四節(jié) 利潤(rùn)狀況分析 (73) 第五節(jié) 現(xiàn)金流量分析 (75) 第六節(jié) 三種方案比較 (77) 第七節(jié) 金籌措及安排 (79) 第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 80） 第二節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 （ 80） 第十二章 結(jié)論和建議 第一節(jié) 宏觀背景結(jié)論 （ 81） 第二節(jié) 復(fù)合業(yè)態(tài)建議 （ 82） 第三節(jié) 財(cái)務(wù)分析及資金籌措安排 （ 85） 附件： 附件一 酒店內(nèi)部員工的需求研究 附件二 酒店入住客人的需求研究 附件三 酒店式公寓供應(yīng) 附件四 酒店式公寓的需求分析 附件五 酒店常住客深訪總結(jié) 附件六 杭州市寫字樓供應(yīng) 附件七 寫字樓需求調(diào)研 附件八 商鋪經(jīng)營(yíng)范圍調(diào)查 摘 要 本研究利用文獻(xiàn)收集、 問(wèn)卷調(diào)查和個(gè)案訪談的資料，全面了解杭州市地產(chǎn)、旅游業(yè)和酒店業(yè)概況，結(jié)合杭州市星級(jí)酒店需求狀況及各類地產(chǎn)開發(fā)方向的需求狀況，深入研究未來(lái)*的項(xiàng)目定位和地產(chǎn)開發(fā)方向問(wèn)題。 第一章，闡明研究問(wèn)題的宏觀背景。對(duì)杭州市經(jīng)濟(jì) 概況、杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)控影響做出較為細(xì)致的背景分析；由于涉及到未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)方面，本部分也對(duì)長(zhǎng)三角酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、長(zhǎng)三角旅游業(yè)的現(xiàn)狀結(jié)合案例分析，闡明本項(xiàng)目的研究背景。 第二章，本項(xiàng)目的背景和發(fā)展概況。從本項(xiàng)目的提出原因及未來(lái)的項(xiàng)目期望兩方面分析項(xiàng)目背景；分七個(gè)方面對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向做了簡(jiǎn)單的分析。 第三 章 ，地塊分析。從本項(xiàng)目的地理位置、交通狀況及周邊商業(yè)情況、旅游資源四個(gè)方面全面考察了本項(xiàng)目的地塊發(fā)展?fàn)顩r。 第四章，對(duì)杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參考項(xiàng)目的分析。通過(guò)對(duì)錦繡天地和西湖時(shí)代廣場(chǎng)的建筑指標(biāo) 和硬件設(shè)施兩方面全面了解其建筑形態(tài)及業(yè)態(tài)定位，通過(guò)錦繡天地酒店式公寓購(gòu)買人群的特征分析，了解杭州市酒店式公寓的消費(fèi)人群，以確定未來(lái) *可能開發(fā)的酒店式公寓的定位人群。 第五章，五星級(jí)酒店可行性分析。從五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)狀況、需求狀況分析五星級(jí)酒店的可行性方面，其次從未來(lái)酒店客房、餐飲和會(huì)所等需要改善的方面做了比較深入的研究。 第六章，對(duì)作為本項(xiàng)目可能的開發(fā)方向之一酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)可行性分析。分別從杭州市酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)面、需求狀況兩方面分析本項(xiàng)目開發(fā)酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店的可 行性。 第七章，從杭州市寫字樓的供應(yīng)狀況和需求分析討論未來(lái)開發(fā)酒店式寫字樓的可性性； 第八章，通過(guò)杭州市商圈分布狀況結(jié)合商鋪需求，了解未來(lái) *商鋪規(guī)模、定位以及經(jīng)營(yíng)的品類。 第 九 章，針對(duì)第五、六、七、八章結(jié)論，對(duì)復(fù)合業(yè)態(tài)提出三種方案建議。 第 十 章，計(jì)算三種業(yè)態(tài)的 項(xiàng)目投資估算 及投資回報(bào)供開發(fā)商參考。 第 十一 章 ，討論本業(yè)態(tài)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)回避問(wèn)題。 最后一章，對(duì)本項(xiàng)目可行性的宏觀背景總結(jié)、復(fù)合業(yè)態(tài)的具體建議和最終業(yè)態(tài)的財(cái)務(wù)分析和資金籌措安排三個(gè)方面的做了全面的總結(jié)。 第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 第 一節(jié)：杭州宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析 一、“長(zhǎng)三角”中的杭州 1、 “長(zhǎng)三角”地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是由上海市、浙江省 (具體包括杭州、溫州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山 7 市 ) 和江蘇省 (包括南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、常州、無(wú)錫、蘇州、南通 7 市 ) 共計(jì) 15 個(gè)城市所組成的城市帶。 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，“長(zhǎng)三角”地區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域 1。早在 2002年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就在報(bào)告中稱，該地區(qū) 是“中國(guó)人口最稠密、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人民生活最富裕的經(jīng)濟(jì)區(qū)域” 2。 2004年， “ 長(zhǎng)三角 ” 地區(qū)的 8775億元，占全國(guó) 人均 5147元和 13481元 3，大大高于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈， 也高于珠三角地區(qū)。 另?yè)?jù)法國(guó)地理學(xué)者戈德曼預(yù)測(cè)，“長(zhǎng)三角”將會(huì)形成世界上的第六大都市圈 4。這意味著，以上海為經(jīng)濟(jì)中心的“長(zhǎng)三角”地區(qū)會(huì)是繼巴黎、倫敦、紐約、東京、北美五大湖區(qū)之后的又一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)中心和商貿(mào)中心；這也意味著，旅游產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得更為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和更加充足的旅游客源市場(chǎng)，最終帶來(lái)該地區(qū)旅游業(yè)的快速、穩(wěn)定和長(zhǎng)期發(fā)展。 2、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) （ 1）一體化進(jìn)程全面： 長(zhǎng)三角一體 化的發(fā)展目標(biāo)是在未來(lái) 10 年左右的時(shí)間里，將長(zhǎng)三角組建成一個(gè) “ 多心組團(tuán)、分層輻射 ” 的世界級(jí)都市經(jīng)濟(jì)圈。 2003 年以來(lái)，長(zhǎng)三角的一體化進(jìn)程全面推進(jìn)，不斷取得新進(jìn)展。主要表現(xiàn)在兩方面，第一，推進(jìn)一體化的理念、機(jī)制不斷深化和完善。兩省一市的市政府高層就區(qū)域一體化達(dá)成戰(zhàn)略共識(shí)，江、浙主動(dòng)提出 “ 接軌上海 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略。第二，具體領(lǐng)域的一體化有實(shí)質(zhì)性舉措。 【 5】 （ 2）三級(jí)都市圈逐漸形成，產(chǎn)業(yè)集群提升步伐快： 都市經(jīng)濟(jì)圈是未來(lái)長(zhǎng)三角構(gòu)筑一體化發(fā)展的新型地域組織形式；而整合、提升產(chǎn)業(yè)集群是長(zhǎng)三角未來(lái)一體化建設(shè)的主要手段之一 ，其中產(chǎn)業(yè)集群協(xié)同發(fā)展的五大領(lǐng)域分別是：石油化工、汽車制造、高新技術(shù)、現(xiàn)代物流和金融。 （ 3） 有望成為世界制造業(yè)中心： 長(zhǎng)三角正在從國(guó)際制造基地向國(guó)際制造中心轉(zhuǎn)變。在各地區(qū)的定位中，浙江、江蘇的經(jīng)濟(jì)功能定位于降低商品制造成本的地區(qū)，而上海則定位在降低長(zhǎng)三角地區(qū)商品和服務(wù)產(chǎn)出的交易成本的中心。 （ 4） 核心城市 上海的國(guó)際中心城市地位加強(qiáng)： 2004 年城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中上海以明顯優(yōu)勢(shì)位于我國(guó) 200 個(gè)城市之首。這一點(diǎn)也受 到了國(guó)外企業(yè)的認(rèn)可，自 2004 年以來(lái)，許多全球大企業(yè)紛紛將自己的亞太總部或中國(guó)總部從本土或新 加坡、香港、北京等地搬遷至上海，其中有通用汽車、福特、瑞典宜家、德加拉、雅芳、麥當(dāng)勞、國(guó)際紙業(yè) 等各行業(yè)的著名企業(yè)。更多國(guó)際知名企業(yè)的入駐將會(huì)進(jìn)一步提高上海的國(guó)際中心城市的地位。 （ 5） 杭州、南京兩個(gè)中心城市的地位逐漸突顯： 在核心城市上海的國(guó)際地位日益突出、對(duì)周邊城市輻射力加大的同時(shí)，杭州、南京兩個(gè)城市在各自的二級(jí)都市圈中的地位也在不斷加強(qiáng)。 （ 6）主要數(shù)據(jù)對(duì)比 ： 表 1 十六個(gè)城市間各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比 【 6】 地區(qū) 土地面積 (平方公里 ) 2004年末戶籍人口 (萬(wàn)人 ) 2004年生產(chǎn)總值（億元） 人均 生產(chǎn)總值（億元） 城市居民可支配收入（元） 累計(jì) % 累計(jì) % 累計(jì) % 杭州 16596 515 8858 4565 波 9365 158 9173 5882 興 3915 051 1506 4392 州 5818 91 2966 3487 興 8256 314 0254 5676 山 1440 12 1855 4326 州 9411 174 1177 6651 京 6588 910 3375 1602 錫 4788 350 2825 3588 州 4375 101 1665 2867 州 8488 450 7992 4451 通 8001 226 5806 0937 州 6634 88 7373 851 江 3847 81 9235 0858 州 5791 05 4014 695 海 6341 450 5306 6683 三角 合計(jì) 109654 8775 5187 4075 明顯，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)真正意義上的核心城市是滬寧杭蘇四城市，而杭州在長(zhǎng)三角南翼的輻射作用無(wú)人可代。尤其是從經(jīng)濟(jì)總量上看，杭州在長(zhǎng)三角的南翼獨(dú)樹一幟，具有無(wú)可比擬的區(qū)域輻射作用。 從居民人均收入狀況看，長(zhǎng)三角南翼浙江省下屬城市普遍比較富裕，除湖州外的所有城 市居民人均收入都超過(guò)長(zhǎng)三角平均水平。也就是說(shuō)，杭州所輻射的是一片普遍富 庶的黃金熱土。 長(zhǎng)三角南翼普遍富庶、杭州是其中的輻射中心、再加上杭州獨(dú)特的居住環(huán)境，就不難理解為什么杭州是長(zhǎng)三角所有城市中外地人來(lái)買房子最多的城市了。這是杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢(shì)，今后這一狀況也不會(huì)有多大改變。 杭州作為區(qū)域輻射中心的唯一威脅來(lái)自寧波的離心力。從數(shù)據(jù)上看，寧波是長(zhǎng)三角南翼唯一能在經(jīng)濟(jì)總量上與杭州抗衡的城市，因而寧波一貫以來(lái)表現(xiàn)出 “ 脫杭入滬 ” 的傾向，規(guī)劃中的杭州灣大橋建成將進(jìn)一步推動(dòng)這一趨勢(shì)，使滬杭甬之間的關(guān)系有向滬寧蘇靠攏的趨勢(shì)。 二、浙江省及杭州市宏觀發(fā)展研究 浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)近幾 年一直保持快速增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 2001 2004 年全省 均增長(zhǎng) 比全國(guó) 出 百分點(diǎn)。 2004 年，全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 11243 億元，比上年增長(zhǎng) 今后 10 年 20年，浙江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將高于全國(guó)平均速度。預(yù)計(jì)到 2010年，全省人均 000 4200美元， 2020年將達(dá)到 7000 8000美元。 【 7】 杭州 2004年達(dá)到 2515億元，人均 8858元（ 4242 美元），比上年增長(zhǎng)了 預(yù)計(jì) 2005 年市區(qū) 達(dá)到 1680 億元，人均 000美元；到 2020年市區(qū) 580億元，人均 4400美元，年均遞增 8%以上。 表 2 浙江省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四年數(shù)據(jù)對(duì)比 【 8】 生產(chǎn)總值（億） 人均 元 ） 全社會(huì)固定資產(chǎn)資（億元） 2001 6748 17773 002 7796 19730 003 9395 32700 004 11243 23942 5945 表 3 杭州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四年數(shù)據(jù)對(duì)比 【 9】 生產(chǎn)總值（億） 人均 元 ） 全社會(huì)固定資產(chǎn)資（億元） 2001 1568 25074 002 1781 28150 003 2099 32700 15 004 2515 38858 15 表中可以看到，杭州市生產(chǎn)總值占浙江省生產(chǎn)總值的比重超過(guò) 20%，近年沒有發(fā)生很大變化。 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來(lái)看：杭州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度要高于浙江省整體發(fā)展 速度，但是兩者差距呈縮小趨勢(shì)。另外，省內(nèi)舟山、嘉興、寧波等城市近年來(lái)發(fā)展迅速，均超過(guò)杭州市的發(fā)展速度。長(zhǎng)三角的幾個(gè)發(fā)展迅速的城市，例如蘇州、無(wú)錫的發(fā)展速度也超過(guò)杭州。 浙江省全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資最近三年的增長(zhǎng)速度分別是 杭州市的分別為 從表中可以看出，浙江省和杭州市的經(jīng)濟(jì)均處在穩(wěn)健的快速增長(zhǎng)中。雖然最近兩年增長(zhǎng)勢(shì)頭有所減緩，但仍呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)今后幾年浙江省的發(fā)展速度將維持在 14%左右，預(yù)計(jì)杭州市的增長(zhǎng)速度會(huì)在 15%徘徊。 三、杭 州的城市發(fā)展戰(zhàn)略 1、發(fā)展戰(zhàn)略 本世紀(jì)初 ,杭州市政府提出兩個(gè)并列的城市發(fā)展戰(zhàn)略：戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，致力于國(guó)際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。杭州現(xiàn)有的制造業(yè)均是塊狀結(jié)構(gòu)，其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工與配套能力決定著現(xiàn)階段 “ 浙江制造 ” 的主要優(yōu)勢(shì)所在。就 “ 雙市 ” 戰(zhàn)略對(duì)杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響力而言，繼續(xù)做大、做強(qiáng)已呈塊狀結(jié)構(gòu)的制造業(yè)是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展在現(xiàn)階段包括今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)重點(diǎn)工作。 從長(zhǎng)三角看到整個(gè)中國(guó)，就旅游休閑的總體消費(fèi)水平、支持配套系統(tǒng)的成熟與完善看，杭州要想成為東方的日內(nèi)瓦還為時(shí)遙遠(yuǎn)。以旅游休閑為主體的杭州第三產(chǎn)業(yè) ，還遠(yuǎn)不能支撐住 21 世紀(jì)的杭州。杭州市打出 “ 旅游休閑之都 ” 是為了韜光養(yǎng)晦，打出旅游休閑的牌子更有助于杭州的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且杭州政府不會(huì)用 “ 杭州制造 ” 去 “ 刺激 ” 長(zhǎng)三角內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 2、戰(zhàn)略實(shí)施動(dòng)態(tài) （ 1） 從政策等多方面大力吸引外資 2004 年?yáng)|芝公司把筆記本電腦海外生產(chǎn)基地移師杭州； 2005 年松下計(jì)劃在杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建立該公司全球最大的家電生產(chǎn)基地，而且計(jì)劃在不久的將來(lái)在杭州成立家電研究開發(fā)中心 中國(guó)生活研究中心（暫稱） ” 。松下戶田副社長(zhǎng)表示杭州政府的積極支持 是 選擇杭州的重要原因之一。 杭州缺乏 傳統(tǒng)資源，但卻是一個(gè)環(huán)境資源大市，環(huán)境資源是杭州最重要的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力所在。 【 10】 世界銀行的評(píng)選中，杭州是中國(guó)投資環(huán)境最好的城市。福布斯雜志推出的中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜上，杭州排在第一。良好的環(huán)境資源加上政府的積極支持，引進(jìn)外資的步伐將會(huì)進(jìn)一步加快。 （ 2） 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： 杭州市委、市政府明確地把 “ 構(gòu)筑數(shù)字杭州，建設(shè)天堂硅谷 ” 作為新世紀(jì)初和今后一個(gè)時(shí)期的 “ 一號(hào)工程 ” 。在沿錢塘江兩岸，一個(gè)環(huán)杭州灣電子信息產(chǎn)業(yè)帶正在形成，這里集聚了浙江 70%以上的電子企業(yè)，信息產(chǎn)品制造業(yè)規(guī)模占全省 80%以上， 軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模占全省 90%以上，微電子和移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)幾乎全部集中在這一區(qū)域。在杭州秀美的自然風(fēng)光下，搏動(dòng)著一顆向國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地發(fā)展的心臟。 （ 3） 在發(fā)展工業(yè)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)“休閑之都”： 作為 2006 年世界休閑博覽會(huì)的舉辦地，杭州致力于打造一個(gè)國(guó)際化的東方休閑之都，在最短的時(shí)間內(nèi)使杭州成為一個(gè)國(guó)際旅游目的地城市。 四、杭州所處宏觀背景研究小結(jié) 1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于改革開放以來(lái)第三個(gè)增長(zhǎng)周期之中，整體的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和當(dāng)局的掌控能力都有較大的提升，預(yù)計(jì)這一健康的增長(zhǎng)周期將延續(xù)至 2010年之后。 長(zhǎng)三 角地區(qū)已成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，生產(chǎn)總值遙遙領(lǐng)先，在固定資產(chǎn)投資額、對(duì)外貿(mào)易和吸引外資等方面也具有強(qiáng)勢(shì)。 浙江省及杭州市宏觀經(jīng)濟(jì)基本面看好，預(yù)計(jì)在今后的 10 杭州目前已處在跨越式發(fā)展的前夜，即將跨越人均 元大關(guān)，預(yù)計(jì)將在20100000美元大關(guān)，進(jìn)入發(fā)達(dá)行列。第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)將得到強(qiáng)力的發(fā)展。 2、杭州市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中的定位 從經(jīng)濟(jì)總量上看，杭州在長(zhǎng)三角的南翼獨(dú)樹一幟，具有無(wú)可比擬的區(qū)域輻射作用，而且，杭州所輻射 的是一片普遍富庶的黃金熱土。再加上杭州獨(dú)特的居住環(huán)境，構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合優(yōu)勢(shì)。 與蘇錫常地區(qū)對(duì)上海的嚴(yán)重依賴不同，杭州的城市定位強(qiáng)調(diào)與上海的同城效應(yīng)，是旗幟鮮明的 “ 區(qū)域副中心 ” ，強(qiáng)調(diào) “ 接軌上海不是依賴上海 ” 。 工業(yè)立市戰(zhàn)略和國(guó)際性旅游休閑城市定位并舉的“雙市戰(zhàn)略”是杭州城市定位的核心：首先，杭州是“浙江制造”的重要基地，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工與配套能力極強(qiáng)，已呈塊狀的制造業(yè)格局需進(jìn)一步做大、做強(qiáng)，與整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)有效互融、積極競(jìng)爭(zhēng)；而國(guó)際性旅游休閑城市的定位則給予杭州未來(lái)更大的產(chǎn)業(yè)延伸空間，并打造其在整 個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的城市品牌。 第二節(jié)：杭州商業(yè)地產(chǎn)的宏觀面概況及政策影響 一、浙江省及杭州市地產(chǎn)宏觀面研究 長(zhǎng)三角地區(qū)是“中國(guó)人口最稠密、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人民生活最富裕的經(jīng)濟(jì)區(qū)域”。 2004年， “ 長(zhǎng)三角 ” 地區(qū)的 8775億元，占全國(guó) 人均 5147元和 13481元，大大高于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，也高于珠三角地區(qū)。 浙江省與上海市、江蘇省并稱為“長(zhǎng)三角地區(qū)”的三大支柱 , 其國(guó)民經(jīng)濟(jì)近幾年一直保持快速增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 2001 2004年全省 比全國(guó) 出 2004年，全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 11243億元，比上年增長(zhǎng) 今后 10年 20年，浙江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍將高于全國(guó)平均速度。預(yù)計(jì)到 2010年，全省人均 000 4200美元，2020年將達(dá)到 7000 8000美元。 作為浙江省省會(huì)城市的杭州，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展勢(shì)頭也不容小覷，杭州 2004年達(dá)到 2515億元，人均 8858元（ 4242美元），比上年增長(zhǎng)了 預(yù)計(jì) 2005年市區(qū) 680億元 ，人均 000美元 ； 到 2020年市區(qū)580億元，人均 4400美元，年均遞增 8%以上。 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的浙江省 ,尤其是杭州市區(qū) ,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為浙江經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要的作用。雖然 03年 因房地產(chǎn)業(yè)是需要持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，而且各地發(fā)展不平衡，故此要求各城市從實(shí)際出發(fā)進(jìn)行有針對(duì)性的 “ 點(diǎn)剎 ” 性的調(diào)控。因此，認(rèn)為這次全國(guó)性的宏觀調(diào)控主要是房地產(chǎn)引起、調(diào)控的主要目的是降低房產(chǎn)價(jià)格的觀點(diǎn)是不 確切的。正如國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)司司長(zhǎng)謝家瑾司長(zhǎng)所說(shuō) ,從總體上來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重點(diǎn)不是“ 壓 ” ，政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落。有區(qū)別、有針對(duì)地解決各地不同的問(wèn)題，以促其健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷地做出更多更大貢獻(xiàn)的動(dòng)力 ,正是杭州市乃至浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)寫照。 浙江省統(tǒng)計(jì)局2005年 1至 5月的統(tǒng)計(jì)資料對(duì)上述的觀點(diǎn)進(jìn)行了有力的確認(rèn)。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,今年 1至 5月 ,全省全社會(huì)固 定資 產(chǎn)投 比去年同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 比去年同期增長(zhǎng) 其中商品房建設(shè) 投資額達(dá)到 比去年同期增長(zhǎng) 商品房建設(shè)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重如圖 1所示。 從另一個(gè)衡量投資熱度的商品房施工面積來(lái)分析 ,2005年 1至 5月達(dá)到 其中住宅面積達(dá)到 同比分別增長(zhǎng) 住宅施工面積占商品房施工總面積的百分比餅圖 ,如圖 2所示。 其他開發(fā)投資額 ( 億元 )商品房建設(shè)投資額 ( 億元 )開發(fā)投資額 ( 億元 )2005 年 1 至 5 月浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ( 億元 )圖 1 其他商品房屋住宅施工面積 ( 萬(wàn)平方米 )2005 年 1 至 5 月浙江省商品房建筑施工面積 ( 萬(wàn)平方米 )圖 2可以看出 ,在保持較快的增長(zhǎng)幅度 (20%)的同時(shí) ,住宅在商品房施工總面積中仍然占有較合理的比重 , 體現(xiàn)了浙江省通過(guò)調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應(yīng)更多的 低價(jià)位住房 ,及通過(guò)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的戰(zhàn)略。 從以上數(shù)據(jù)與圖表可明顯得出這樣的結(jié)論 :無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)投資總額還是商品房建設(shè)投資 ,都比去年有了 15%左右的增長(zhǎng)幅度 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于浙江省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 速度 ,顯示了政府及開發(fā)商對(duì)浙江房地產(chǎn)業(yè)的信心。 從固定資產(chǎn)投資總額在全省各地的結(jié)構(gòu)性分布來(lái)看 ,各地的投資額及增長(zhǎng)率參差不齊 ,具體的投資及同期增長(zhǎng)比率如圖 3所示。 圖中可以看出 ,杭州位于以杭州、寧波為首的第一梯隊(duì)中。這一梯隊(duì)的特點(diǎn)便是投資總額普遍高于其他地區(qū) ,而同比增長(zhǎng)也在兩位數(shù) ,杭州增長(zhǎng) 寧波更是達(dá)到 16%。第二梯隊(duì)以嘉興和紹興為首 ,與溫州與湖州組隊(duì) ,其特點(diǎn)是雖投資額比第一梯隊(duì)略微遜色 ,但增長(zhǎng)勢(shì)頭非常迅速 ,尤其是湖州 ,同比增長(zhǎng) 30%。以臺(tái)州為首的第三梯隊(duì)無(wú)論在投資總額還是增長(zhǎng)速度上都乏善可陳。以固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)觀浙江省 ,杭甬兩地區(qū)在投資額絕對(duì)數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)及快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ,都顯示了兩地區(qū)在浙江省經(jīng)濟(jì)中的重要地位和雄厚實(shí)力。 2005 年 1 - 5 月浙江省分地區(qū)固定資產(chǎn)投資 ( 億元 )圖 3分地區(qū)固定資產(chǎn)投資麗水市臺(tái)州市舟山市衢州市金華市紹興市湖州市嘉興市溫州市寧波市杭州市 0 01 - 5 月同比增減通過(guò)上述對(duì)浙江省宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是在固定資產(chǎn)投資方面的總體及結(jié)構(gòu) 性分析 ,我們可以看出 :長(zhǎng)三角地區(qū)已成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭 , 在各方面都具有其他經(jīng)濟(jì)區(qū)塊無(wú)法比擬的強(qiáng)勢(shì) ,而浙江省地處長(zhǎng)三角較為富庶的南翼 ,地理位置得天獨(dú)厚 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn) ,已成為重要的經(jīng)濟(jì)引擎。杭州市作為浙江省的經(jīng)濟(jì)輻射中心 ,依托獨(dú)特的居住環(huán)境 ,無(wú)論從投資氣候 ,天然環(huán)境 ,還是政策導(dǎo)向 ,購(gòu)買實(shí)力來(lái)看 ,都對(duì)在杭州的房地產(chǎn)投資發(fā)展提供了沃土。 二、 杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及展望 自從今年 3月 17日央行上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率以來(lái)，政府又出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，尤其是 4月初銀監(jiān)會(huì)選擇天津、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、 寧波、青島、重慶 8個(gè)城市，對(duì) 4家國(guó)有商業(yè)銀行和 12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查。抽查城市中，浙江省八占其二，對(duì)浙江省房地產(chǎn)業(yè)的重視可見一斑。 深入分析政府自 3月 17日加息以來(lái)采取的種種調(diào)控措施，我們認(rèn)為上次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的有以下幾點(diǎn)：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房?jī)r(jià)的上漲在一定的幅度之內(nèi)；抑制房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離價(jià)值的不合理上漲，防止出現(xiàn)價(jià)格暴漲的 “ 泡沫 ” 。禁止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作、整頓市場(chǎng)行為；加強(qiáng)信貸管理，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應(yīng)更多的低價(jià)位住房。通過(guò)增強(qiáng)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 首次宏觀調(diào)控的一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，各地房產(chǎn)市場(chǎng)均有一定程度的反應(yīng)， 尤其是最近幾年房?jī)r(jià)上漲幅度較高的幾個(gè)城市。正如建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在 6月 3日的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行已出現(xiàn)部分城市商品住房成交量明顯下降，價(jià)格上漲趨緩等積極變化。 在政策強(qiáng)大攻勢(shì)下，杭州樓市持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間的觀望、僵持局面開始被打破，大量待價(jià)而沽的空置樓房近幾天來(lái)紛紛掛牌于二手房市場(chǎng)。通過(guò)觀察 杭州透明售房網(wǎng)上所顯示的住宅成交量數(shù)字，恐怕實(shí)在難以讓杭州的開 發(fā)商笑出聲來(lái) 。但在這略顯頹勢(shì)的市場(chǎng)中，一類房產(chǎn)的成交卻攪得表面波瀾不驚的房海暗流涌動(dòng)。 5月 30日，在 “6 大限之前的倒數(shù)第二天，根據(jù)杭州市透明網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)天杭州市共成交 33套物業(yè)，其中公建、商業(yè)類物業(yè)成交量達(dá)到了 21套，占據(jù)當(dāng)天總成交額的 63%。而當(dāng)日預(yù)定數(shù)量達(dá)到了 59套，卻沒有一套是公建、商業(yè)類物業(yè)，觀察這類物業(yè)的交易信息可以發(fā)現(xiàn)，一般極少有預(yù)定，而是直接成交。這也不難看出買賣雙方對(duì)這一物業(yè)類型的信心。 其實(shí)早在 5月 25日起，陽(yáng)光顧問(wèn)信息研究部 已 連續(xù)數(shù)天統(tǒng)計(jì)了杭州透明網(wǎng)上公布的成交數(shù)據(jù)，杭州市公 建、商業(yè)類物業(yè)的成交量始終沒有出 現(xiàn)象 住宅物業(yè)那樣的明顯下滑趨勢(shì)，保持著穩(wěn)定的成交量，還時(shí)有上升趨勢(shì)。從物業(yè)類型上看，像福雷德廣場(chǎng)、萬(wàn)新大廈這樣的小戶型酒店式公寓的銷量是最好的，單價(jià)從 6000元到 2萬(wàn)元不等；另外，環(huán)球時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓等寫字樓項(xiàng)目的成交量也不錯(cuò)，這些寫字樓所處的地段通常商業(yè)氛圍較成熟，單價(jià)也都在 那什么樣的物業(yè)可稱為商業(yè)地產(chǎn)？我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的重新認(rèn)識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)概念有廣義、狹義之分，從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)形式，包括寫字樓、會(huì)議中心，以及商業(yè)服務(wù)業(yè)的 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念，是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、健康服務(wù)、休閑娛樂設(shè)施等等。其開發(fā)模式、融資模式、功能用途都有利于住宅、公寓、寫字樓等等房地產(chǎn)形式。 商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的作用體現(xiàn)在：帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、改善人民的生活品質(zhì)、提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力、吸納社會(huì)就業(yè)人口和承載城市景觀功能等。與前一小節(jié)所述的杭州市宏觀經(jīng)濟(jì)概況相對(duì)照，也就不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)在杭州樓市中的異軍突起感到意外了。 與住宅類物業(yè)不同 ,商業(yè)地產(chǎn)的受宏觀政策的影響還是較大的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng) ，不可預(yù)見性因素很多，受相關(guān)政策的影響相對(duì)較大，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)政策的制定應(yīng)該是息息相關(guān)的。目前我們國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道比較單一，主要靠銀行貸款，銀行信貸率非常高，有的開發(fā)商在 70、 80，部分的超過(guò) 90。所以在去年上半年的宏觀調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)被列入調(diào)控的范圍。 雖然商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控之列，但各地仍投資熱情高漲，開發(fā)熱度不減，特別是代表一些城市形象的大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)建成。這主要是因?yàn)?，一方面中?guó)加入世貿(mào)組織以后，許多國(guó)際零售、娛樂餐飲業(yè)商業(yè)巨頭，都在加快進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是 2004年 12月 11號(hào)，隨著零售業(yè)的全面開放，現(xiàn)在基本已經(jīng)全面開放了，外資零售業(yè)擴(kuò)大了在我國(guó)的擴(kuò)張區(qū)域，加快了發(fā)展步伐，使商業(yè)地產(chǎn)需求量進(jìn)一步加大 ； 另一方面若該商業(yè)地產(chǎn)屬于品牌物業(yè)，開發(fā)商會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)的選擇上，租金價(jià)格的談判中，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。 杭州 市的商業(yè)地產(chǎn)基本圍繞 一個(gè)市中心商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、三個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、十二個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心、十一條商業(yè)特色街區(qū) 的布局 ，在林林總總的商業(yè)中心規(guī)劃范圍內(nèi)，商業(yè)物業(yè)開發(fā)量快速增長(zhǎng)。據(jù)杭州市商貿(mào)局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處有關(guān)人員提供的數(shù)據(jù)，目前杭州有 69個(gè)跨國(guó)商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，各種國(guó)內(nèi)的連鎖店、專賣 店、超級(jí)市場(chǎng)、量販店、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、主題商場(chǎng)等仍在增多。 而 據(jù)專業(yè)人士介紹，發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常在 上海、北京人均商業(yè)面積 已接近 1平方米，需求依然較為強(qiáng)勁。而目前杭州人均商業(yè)面積約為 量空間尚有一定余地。 而杭州市商業(yè)用地的土地出讓情況 ,為我們描繪出杭州市商業(yè)地產(chǎn)中近期內(nèi)發(fā)展的大致輪廓。根據(jù)近年來(lái)杭州市非住宅土地出讓的統(tǒng)計(jì) ,我們得到如下表所示的數(shù)據(jù)。 從表上不難看出 ,市中心在中近期仍將是高檔商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)地 ,錢江新城將在 3至 5年后成為 城北將由汽車企業(yè)領(lǐng)軍漸成商業(yè)氣 候 ,而濱江、三墩、下沙將為住宅物業(yè)配套及服務(wù)。整體呈現(xiàn)中心火爆、熱點(diǎn)閃耀、周邊快速升溫的態(tài)勢(shì) ,這與杭州商業(yè)正擺脫單一商業(yè)中心格局的發(fā)展是一致的。 表 1 區(qū)塊 數(shù)量 (宗 ) 具體位置 特點(diǎn) 市中心 20 上城、下城 及江干 價(jià)格起伏較大 :如 2002 年江干區(qū)兩塊土地僅以 1600元 /平米左右成交；而 2005年 6月 2日吳山路附近地塊以 17770/平米成交 ,創(chuàng)下歷年杭州非住宅用地交易之最。 錢江新城 27 商業(yè)用地供應(yīng)量大 ,建筑容積率高 :是政府重點(diǎn)規(guī)劃的 3至 5年后將成為繼武林 ,黃龍 ,慶春后又一新興寫字樓 板塊。 濱江 21 商務(wù)辦公用地為主 ,住宅配套商業(yè)用地為輔 :眾多企業(yè)對(duì)商務(wù)辦公用地需求較大 ,同時(shí)隨著入住人群的增加 ,須新建大量商業(yè)及服務(wù)設(shè)施。 城北 29 文一、德勝 路以北 汽車 4政府著力打造 ” 城北汽車一條街 ” ,并推出多宗專為汽車企業(yè)設(shè)計(jì)的商業(yè)用地。汽車產(chǎn)業(yè)在該地塊已漸成氣候。 三墩 1 商業(yè)用地價(jià)格看漲 :大型人文社區(qū)及浙大紫金港校區(qū)的居住群體對(duì)該區(qū)塊的商業(yè)用地需求不斷增加 ,配套的不完善延緩商業(yè)用地的狀況已逐漸得到解決 ,價(jià)格看漲。 下沙 6 商業(yè)用地量少價(jià)低 :商業(yè)用地的提供遠(yuǎn)遠(yuǎn) 落后于住宅的開發(fā)速度 ,已對(duì)區(qū)塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。 2004年以來(lái) ,商業(yè)用地量已大量增加 ,但總體仍呈現(xiàn)量少價(jià)低狀。 在商業(yè)地產(chǎn)的研究中 ,我們也不斷聽到商業(yè)地產(chǎn)由于“粗放經(jīng)營(yíng)”而失敗的案例。分析其原因 ,不外乎這么幾個(gè)原因 : 不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，盲目套用住宅開發(fā)的模式 ,沒搞清商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者能有機(jī)結(jié)合起來(lái)；經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差 ,大多數(shù)都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，沒有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的思想準(zhǔn)備 ； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款 ,一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降 , 就會(huì)造成銀行的不良貸款。 根據(jù)上述一些問(wèn)題 ,結(jié)合近期較為成功的商業(yè)物業(yè)案例分析及杭州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ,我們?cè)诖藢?duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)做出一些思考 : 首先 ,應(yīng)采用科學(xué)合理的商業(yè)模式，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本?？赏ㄟ^(guò)商業(yè)與地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，又有效控制和降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次 , 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。要抓好定 位先要調(diào)查好市場(chǎng)，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā) ,以市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)定位的前提；再次 , 如果是主題經(jīng)營(yíng)則要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。 因此 ，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除了要積攢實(shí)力外，還得做好 “ 精耕細(xì)作 ” 的思想準(zhǔn)備。 這其中 ,專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的作用日益重要。這些管理團(tuán)隊(duì)既包括物業(yè)管理人員，又要包括商業(yè)管理的專家，以及營(yíng)銷方面的專家，只有各方面人員的配合，才能共同把商業(yè)物業(yè)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)好、管理好，發(fā)揮好商業(yè)資源應(yīng)有的價(jià)值。 杭州市位于 中國(guó)最具成長(zhǎng)性的長(zhǎng)三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)振蕩之后，從 總體上說(shuō)還將持續(xù)飄紅，其中具有創(chuàng)新精神、具備資源稀缺性、品質(zhì)過(guò)硬的產(chǎn)品會(huì)具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具備較強(qiáng)創(chuàng)新能力的開發(fā)商能獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。 三、宏觀調(diào)控對(duì)杭州樓市的影響 從 2003 年底開始的此次房地產(chǎn)調(diào)控至今仍重在微觀的行政調(diào)控上面，尚未大手筆的動(dòng)用宏觀調(diào)控中常用的貨幣政策和財(cái)政政策。 主要調(diào)控措施包括： 3月 17 日央行上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。 3 月中旬國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)郭樹清表示，遏制外資炒樓。 3 月 26 日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，首次以行政問(wèn)責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控。 4 月初銀監(jiān) 會(huì)選擇天津、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶 8 個(gè)城市，對(duì) 4家國(guó)有商業(yè)銀行和 12 家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查。 4 月中旬央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率。 4 月 28 日國(guó)務(wù)院新八條下發(fā)。 4 月 30 日七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 5 月 18 日國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知，從 2005年 7月 1日起實(shí)行。 5 月日建設(shè)部向社會(huì)公布個(gè)工作時(shí)間表。 6 月初， 28個(gè)城市的國(guó)土資源管理部門采取四大措施加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，以控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 2005年宏觀調(diào)控有兩個(gè)重要的特點(diǎn)： 第一是 2005年政策的承接和連貫性比較強(qiáng)，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺(tái)細(xì)則，自上而下的調(diào)控，有目的，有步驟，有條理。第二是 2004年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策， 2005年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，政府會(huì)根據(jù)政策出臺(tái)后市場(chǎng)的反應(yīng)和調(diào)控的效果，再?zèng)Q定進(jìn)一步的調(diào)控方向和措施。 5月 26日中國(guó)人民銀行發(fā)布的二五年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出 “ 今年一季度，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然過(guò)大，存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，商品 住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)偏快的問(wèn)題。 ” 字里行間透露出仍有可能采取加息措施的信息。 今后最為重要的、最容易切入的，是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化、利率提高及銀行信貸嚴(yán)格審查等措施上入手。（易憲榮） 厲以寧認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)上漲是由需求和供給兩方面引起的，今后主要的調(diào)控方向是調(diào)整供給的結(jié)構(gòu)，解決好中低收入家庭的住房問(wèn)題。 有關(guān)政府官員表示在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房?jī)r(jià)變化的同時(shí)，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題及其發(fā)展走勢(shì)。 2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ：投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 “ 控制固 定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)關(guān)系 ” 列為 2005年的重點(diǎn)之一，表明繼續(xù)控 制投資增長(zhǎng)仍是 2005年宏觀調(diào)控的重要手段。預(yù)計(jì) 2005年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，低于 2004年增長(zhǎng)速度，但估計(jì)不會(huì)低于 20%。土地市場(chǎng)趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán)。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步成為市場(chǎng)主體。被動(dòng)需求有望下降，二手房市場(chǎng)升溫。 2004年停止拆遷、集中解決拆遷問(wèn)題，說(shuō)明中央十分關(guān)注拆遷的負(fù)面效應(yīng)， 2005年政府將繼續(xù)慎重對(duì)待拆遷問(wèn)題 。 2004年二手房市場(chǎng)以房源趨于豐富化、購(gòu)房人群趨于多元化、消費(fèi)需求趨于升級(jí)化、熱點(diǎn)區(qū)域趨于擴(kuò)大化位特征。預(yù)計(jì) 2005年二手房將發(fā)揮更重要的作用。供求關(guān)系偏緊，房?jī)r(jià)增幅趨緩。分析供求關(guān)系可以判斷， 2005年仍將保持上升的趨勢(shì)，但增幅將減緩。企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回歸理性。這是市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是今后幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。 宏觀調(diào)控對(duì)杭州樓市的影響： 三月以來(lái)，政府出臺(tái)一系列的 政策 “ 組合拳 ” 力圖遏止房產(chǎn)過(guò)度投資和投機(jī)，以平抑房?jī)r(jià)，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了種種信號(hào)。 購(gòu)房者觀望心態(tài)嚴(yán) 重：本公司本月的杭州購(gòu)房者觀望心態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為樓市還不明朗，決定先觀望一段時(shí)間再購(gòu)買的人群占了 65%。從 4月 4日至 5月 14 日，杭州城區(qū)的商品住宅成交量平均每天 30 套，這個(gè)數(shù)字比 3月份日均成交 81套下降得相當(dāng)明顯。 二級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)明顯 ：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最近的門庭興旺，據(jù)杭州公眾房網(wǎng)、中瑞、外灘等幾家規(guī)模較大的房產(chǎn)中介公司的調(diào)查，杭州市中心的 “ 綠園 ”“ 鳳起花苑 ”“ 都市花園 ” 等萬(wàn)元樓盤的二手房紛紛在市場(chǎng)上露臉，大量高檔二手房涌入市場(chǎng)。 市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分房源掛牌價(jià)回落、同類區(qū)域房源掛牌價(jià)格分歧較大的現(xiàn)象。 土地供應(yīng)放量： 05年杭州市計(jì)劃再推 4500畝商品房用地，土地投放量將達(dá)到一個(gè)高峰，這批土地大都是五類以外近郊地塊，集中上市后， 2 3年內(nèi)將建成房產(chǎn)投放市場(chǎng)。加上市政府建設(shè)的占地達(dá) 6平方公里的大型居住區(qū)，這批土地將直接改變杭州市住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系。 房產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)： 3月 30日，在杭州市舉行的土地出讓招標(biāo)會(huì)上，三塊宅地被房產(chǎn)企業(yè)高價(jià)競(jìng)得。不過(guò)罕見的是，位于杭州濱江區(qū)的第12號(hào)地塊，被浙江天陽(yáng)、浙江綠地、杭州房屋建設(shè)開發(fā)總公司和杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司四家房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競(jìng)得。事實(shí)上，這四家房產(chǎn)企業(yè)在浙江都并非小型開發(fā)企 業(yè)，其抱團(tuán)合作透露出一個(gè)信息：房產(chǎn)開發(fā)商欲通過(guò)合作來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響：在 “ 組合拳 ” 的重壓下，杭州樓市觀望氣氛日漸濃郁。但是商業(yè)地產(chǎn)卻是逆風(fēng)而行，高檔寫字樓、商場(chǎng)、酒店等房地產(chǎn)項(xiàng)目受到青睞。據(jù)了解，最近每個(gè)季度都有將近 30 個(gè)海外基金來(lái)杭州尋找房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)；另一方面，杭州主要辦公區(qū)域的甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上漲， 2005年一季度 6個(gè)甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到了 平米 /天。同時(shí)，甲級(jí)寫字樓的空置率 達(dá)到近 10年來(lái)的新低。（見 6月 16日今日早報(bào) ） 對(duì)酒店式公寓的影響：酒店式公寓是 一種集投資與自用于一體的物業(yè)形式。宏觀調(diào)控對(duì)炒房的趨勢(shì)肯定會(huì)有影響，而對(duì)于買房中長(zhǎng)期投資和自用的影響則不會(huì)太大。 目前酒店式公寓主要的客戶群體是以外資公司、跨國(guó)公司、新興行業(yè)、自由職業(yè)者等人士為主。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)酒店式公寓的市場(chǎng)需求是在穩(wěn)步提升。而且，在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)杭州酒店式公寓的投資者幾乎全都是中長(zhǎng)期投資，因此宏觀調(diào)控對(duì)他們的影響并不是特別大。 從短期看，宏觀調(diào)控將對(duì) “ 投資、投機(jī)和超前消費(fèi) ” 的需求所產(chǎn)生的泡沫產(chǎn)生強(qiáng)力的擠壓；杭城購(gòu)房者正常需求層面雖仍旺盛，但受觀望氛圍日濃的大市拖累，持幣待購(gòu)行為蔓延，有效 需求也遭受打壓；以別墅排屋為代表的 “ 非普通住宅 ”首當(dāng)政策沖擊，消費(fèi)者購(gòu)買成本增加，有效需求被壓制的現(xiàn)象將特別明顯。 樓市調(diào)控的 “ 組合拳 ” 效應(yīng)已開始顯現(xiàn)，但相比政策的出臺(tái)，樓市受到的影響會(huì)有一定滯后性，真正發(fā)威還得假以時(shí)日。估計(jì)到明年，調(diào)控 “ 組合拳 ” 對(duì)樓市的影響會(huì)達(dá)到頂點(diǎn)。 宏觀調(diào)控影響延續(xù)時(shí)間：以前的兩次宏觀調(diào)控（包括杭州市政府推行個(gè)調(diào)稅）對(duì)杭州樓市的影響均持續(xù)幾個(gè)月，但這次的 “ 組合拳 ” 明顯不同。從當(dāng)局者的角度看，態(tài)度明顯更加堅(jiān)決，如果本次宏觀調(diào)控像上一次一樣半年之后影響就減弱了，樓市回復(fù)火爆狀況，那么中央 政府必將進(jìn)一步加大調(diào)控力度以保證調(diào)控目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)；從購(gòu)房者角度看，對(duì)比華坤歷次觀望研究的數(shù)據(jù)，購(gòu)房者認(rèn)為的宏觀調(diào)控影響持續(xù)時(shí)間也明顯比以往長(zhǎng)，主流的看法是影響將持續(xù)兩年以上。因此，我們認(rèn)為，本次宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的持續(xù)時(shí)間，應(yīng)至少放在一個(gè)2 結(jié)