房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 第一節(jié) 可行性研究概述 項(xiàng)目可行性研究的理論和方法在國際上已相當(dāng)完善。它是在 20 世紀(jì)前期隨著社會(huì)生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，它最早是在 20世紀(jì) 30 年代美國開發(fā)田納西河流域時(shí)開始試行采用。在我國，則是從 1979 年開始引進(jìn)并應(yīng)用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。并于 1981 年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序，在 1983 年頒發(fā)了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法。而在房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域采用可行性工作的時(shí)間更晚一些。近年來，國家 有關(guān)部委連續(xù)發(fā)文，強(qiáng)調(diào)各類建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)前期必須搞好可行性研究，特別突出了可行性研究的重要地位和作用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額巨大、項(xiàng)目建設(shè)周期長、不確定因素多等特征，其成功的關(guān)鍵取決于決策的正確與否。而決策的重要依據(jù)是可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測(cè)后所得的結(jié)論，所以，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，也是項(xiàng)目審批和項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。在項(xiàng)目建設(shè)中，可行性研究報(bào)告又成為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框架。 一、可 行性研究的基本概念 1、可行性研究的概念 可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)各種可能擬定的建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 眾所周知，按照項(xiàng)目管理的定義，項(xiàng)目是為完成一項(xiàng)獨(dú)特產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果 而在一定期限內(nèi)所進(jìn)行的活動(dòng)和努力。雖然不同行業(yè)的項(xiàng)目，其可行性研究、立項(xiàng)決策、項(xiàng)目管理與后續(xù)工作等均有行業(yè)的具體要求和特點(diǎn)，但是無論什么項(xiàng)目，在它正式實(shí)施之前都必須有一套可靠和 健全的項(xiàng)目可行性研究。因?yàn)椋魏雾?xiàng)目都會(huì)有一些意想不到的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其不確定性。而可行性研究是項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，是投資決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)，因此可行性研究應(yīng)以滿足項(xiàng)目科學(xué)決策、指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施、規(guī)避重大失誤與風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)。 一般建設(shè)工程項(xiàng)目，都要經(jīng)過投資前期、建設(shè)時(shí)期及生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)期三個(gè)時(shí)期。如圖所示 2 投資前期是決定工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的關(guān)鍵時(shí)期，而可行性研究則是這個(gè)時(shí)期的重中之重。它必須在市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)預(yù)測(cè)和機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，提出對(duì)某一工程項(xiàng)目的基本構(gòu)思和初步方案。 其基本任務(wù)是通過廣泛的 調(diào)查研究 ，綜合論證一個(gè) 工程項(xiàng)目 在技 術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為 投資決策 提供科學(xué)的依據(jù)。 2、可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，提高建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康哪康?， 就是用最小的代價(jià)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)確定問題是否能夠解決。必須時(shí)刻記住，可行性研究的目的不是解決問題，而是確定問題是否值得去解決。怎樣達(dá)到這個(gè)目的呢 ?當(dāng)然不能靠主觀猜想而只能靠客觀分析。 可行性研究一般要回答以下幾個(gè)問題：為什么要建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目；資源及市場(chǎng)需求情況如何，需建多大規(guī)模比較合適；項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選在哪里最佳；該項(xiàng)目建設(shè)要用什么技術(shù)方案，有什么特點(diǎn)；與該項(xiàng)目建設(shè)配套的外部條件如何；項(xiàng)目建設(shè)需多少資金，建設(shè)周期多長；該項(xiàng)目的資金來源是否能夠落實(shí)；項(xiàng)目建設(shè)后，其社會(huì)效果和經(jīng)濟(jì)效益如何。 3、可行性研究的 二、 可行性研究的特點(diǎn) 1、前期性 可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 2、綜合性 可行性研究 在論證項(xiàng)目的可行性時(shí)要涉及許多專業(yè)，通常要涉及 基本建設(shè) 、 3 環(huán)境保護(hù) 、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 、人員培訓(xùn)等方面內(nèi)容，所以需要各方面專業(yè)人員分別開展深入研究，再進(jìn)行科學(xué)的綜合分析。 3、不確定性 可行性研究所采用的數(shù)據(jù)大部分來自預(yù)測(cè)與估算，具有一定程度的不確定性，由于人們對(duì)未來事物認(rèn)識(shí)的局限性，可獲信息的有限性以及未來事物本身的不確定性，使得投資房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果可能偏離預(yù)期目標(biāo)，這就形成了投資建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的不確定性，從而使項(xiàng)目可能得到高于或低于預(yù)期的效益，甚至遭受一定的損失，導(dǎo)致投資建設(shè)項(xiàng)目“有風(fēng)險(xiǎn)”?？尚行匝芯拷Y(jié)果包括兩種：可行或者不可行?？尚谢虿豢尚兄皇腔诂F(xiàn)有環(huán)境，從未來 來看還是具有一定不確定性。 4、預(yù)測(cè)性 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是對(duì)尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的研究分析，采用的方法是預(yù)測(cè)法，由于項(xiàng)目開發(fā)的投入和產(chǎn)出效益會(huì)受到多種因素的影響，特別是在未來可能受到產(chǎn)品價(jià)格、原材料成本等因素的發(fā)展變化難以把握，可能會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施后實(shí)際結(jié)果與預(yù)測(cè)的方案產(chǎn)生較大偏差。 三、可行性研究的作用 如果沒有投資前期的可行性研究工作，往往在實(shí)施過程中會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問題，諸如工程費(fèi)用過高、投資不足、建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)不良、原材料不配套、市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)效益不好等。這些問題有時(shí)是相當(dāng)嚴(yán)重的。對(duì)于可行 性研究在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的地位，有些學(xué)者指出：這項(xiàng)工作對(duì)任何事情成功的重要性，無論怎樣強(qiáng)調(diào)都不過分。尤其是當(dāng)今世界已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，充滿了競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和各種信息。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，近些年來，不少開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，只顧賺錢，不顧環(huán)境影響，不顧市場(chǎng)需求，也不認(rèn)真的進(jìn)行可行性研究，盲目建設(shè)。有些人炒作地皮、炒作房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，這樣往往隱含著極大風(fēng)險(xiǎn)，并帶來了嚴(yán)重后果。 1、可行性研究是項(xiàng)目進(jìn)行投資決策和建設(shè)的依據(jù) 在過去很長的一段時(shí)期中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究沒有得到應(yīng)有的重視，許多項(xiàng)目 未經(jīng)認(rèn)真的可行性研究就草率上馬，結(jié)果往往造成因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不成熟、不完備而影響其使用；因資源不足而拖延工期；因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理而滯銷；因市政預(yù)測(cè)不充分而屢屢違約、調(diào)價(jià)，造成經(jīng)濟(jì)效益低下等一系列不利開房地產(chǎn)發(fā)展的弊病。 例如： 1998 年上半年，福建省泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未能結(jié)合開發(fā)初期的各種不利因素及開發(fā)定位，盲目開發(fā)中仁山及仙公山別墅區(qū)。由于在投資主體、投資形式、定位及項(xiàng)目定點(diǎn)、土地用地性質(zhì)、設(shè)計(jì)條件等基礎(chǔ)資料尚未齊全的情況下，輕易實(shí)施。在經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門多方論證后，該項(xiàng)目被全盤否定，從 而造 4 成地質(zhì)勘察、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及場(chǎng)地平整等前期工作全部作廢，給當(dāng)時(shí)尚未成規(guī)模的開發(fā)區(qū)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也對(duì)兩座山的植被造成不同程度的破壞。 由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資建設(shè)前期，進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究是非常重要性的。 （ 1）可行性研究可以避免錯(cuò)誤的項(xiàng)目投資決策和不必要的損失。由于科學(xué)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)發(fā)展很快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客觀要求在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策之前做出準(zhǔn)確無誤的判斷，避免錯(cuò)誤的項(xiàng)目投資。 （ 2）可行性研究可以減小項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性?，F(xiàn)代化的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模、投資巨大，如盲目做出投資決策，一旦遭到風(fēng)險(xiǎn)，損失太大 。 （ 3）可行性研究可避免項(xiàng)目方案多變。建設(shè)項(xiàng)目方案的可靠性、穩(wěn)定性是非常重要的。因?yàn)轫?xiàng)目方案的多變無疑會(huì)造成人力、物力、財(cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤，這將大大影響建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。 （ 4）可行性研究可以保證項(xiàng)目不超支、不延誤，做到在估算的投資額范圍內(nèi)和預(yù)定的建設(shè)期限內(nèi)使項(xiàng)目竣工交付使用。對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)過程中或項(xiàng)目竣工后，可能出現(xiàn)的有些相關(guān)因素的變化后果，做到心中有數(shù)。 （ 5）可行性研究還可以達(dá)到投資的最佳經(jīng)濟(jì)效果。投資者往往不滿足于一定的資金利潤，要求在多個(gè)投資方案中優(yōu)選最佳方案，力爭(zhēng)達(dá)到最好的經(jīng)濟(jì)效果。 如果不作可行性研究，或者雖作了研究但是深度不夠時(shí)，則不能達(dá)到以上目的，并會(huì)帶來一系列不良后果。 2、可行性研究是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要階段 成本估算作為可行性研究的重要組成部份，它可以比較清楚地分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，得出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論，提供投資決策依據(jù)。成本估算與設(shè)計(jì)內(nèi)容有著密切的聯(lián)系，設(shè)計(jì)的工藝是否先進(jìn)、設(shè)備選型是否合理、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否經(jīng)濟(jì)、公用設(shè)施和輔助生產(chǎn)部門的配置是否恰當(dāng)、勞動(dòng)定員和機(jī)構(gòu)配置是否合理等等都集中反映在成本估算當(dāng)中。因此，它在項(xiàng)目投資控制中，可以初步確定房地產(chǎn)開發(fā)過程中各階段的相關(guān)聯(lián) 系，包括資金、原材料的供給步驟，確定各項(xiàng)配套工程的初稿、步驟和方案，使開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊，各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)密配合。 3、可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)單位籌措資金的重要依據(jù) 凡是向銀行貸款的項(xiàng)目，必須向有關(guān)部門報(bào)送項(xiàng)目的可行性研究，銀行或國家有關(guān)部門通過對(duì)可行性研究的審查，確認(rèn)了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益水平和償還能力，并不承擔(dān)過大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行才能同意貸款。這對(duì)合理利用資金，提高投資的經(jīng)濟(jì)效益具有積極作用。金融機(jī)構(gòu)對(duì)可行性報(bào)告的審查主要是審查其真實(shí)性、可靠性和精確性。 4、可行性研究是申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照和企業(yè)合理組織生產(chǎn)的依據(jù) 經(jīng)批 準(zhǔn)的可行性研究是項(xiàng)目開發(fā)商向國土開發(fā)及土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用 5 地的依據(jù)。因?yàn)榭尚行匝芯繉?duì)擬建項(xiàng)目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，國家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計(jì)劃，辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繛榇_保項(xiàng)目達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)評(píng)、具體研究治理措施，簽發(fā)項(xiàng)目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。 5、可行性研究是編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù) 初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究對(duì)所要建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)劃出實(shí)際性的建設(shè)藍(lán)圖，即較詳盡的規(guī)劃出此項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、總體布置、實(shí) 施規(guī)劃、產(chǎn)品方案、勞動(dòng)定員、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出具體操作方案，初步設(shè)計(jì)不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，是項(xiàng)目工程建設(shè)的重要基礎(chǔ)資料。項(xiàng)目建設(shè)過程中的技術(shù)更改，應(yīng)認(rèn)真分析其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度。 6、可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的重要依據(jù) 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯坎粌H對(duì)擬建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項(xiàng)目是否可行，值得投資，要進(jìn)行反復(fù)比較，尋求最佳的建 設(shè)方案，避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆Α⑽锪?、?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。這就需要嚴(yán)格項(xiàng)目建議書，可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計(jì)初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達(dá)出來，自然也就無法有效地控制設(shè)計(jì)全過程。如果使工程的初步設(shè)計(jì)起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率地進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理與施工肯定會(huì)出問題。 7、可行性研究是項(xiàng)目進(jìn)行總目標(biāo)控制的依據(jù) 總目標(biāo)如果控制不好，使設(shè)計(jì)過程中朝令夕改 ，設(shè)計(jì)者無所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計(jì)的概算必須在可行性研究報(bào)告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計(jì)未獲批準(zhǔn)，不得進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，重大設(shè)計(jì)變更必須報(bào)送原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。以避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給投資業(yè)主帶來巨大損失。 8、可行性研究是控制工程建造成本的主要依據(jù) 工程項(xiàng)目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設(shè)計(jì)。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)建設(shè)單位希望降低工程造價(jià)，特別是一些民營、個(gè)體業(yè)主，他們?nèi)狈Χ夹g(shù)的專家為他們的項(xiàng)目認(rèn)證、研究， 因此下達(dá)的設(shè)計(jì)任務(wù)書作為設(shè)計(jì)依據(jù)的基本文件就很不規(guī)范。條款過于簡(jiǎn)單，可執(zhí)行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應(yīng)解決的問題，不能為設(shè)計(jì)階段提供良好的設(shè)計(jì)環(huán)境，造成設(shè)計(jì)工作不應(yīng)有的反復(fù)，甚至在施工中產(chǎn)生過多的設(shè)計(jì)變更，造成部分工程廢棄及延誤工 6 期，造成部分成本投資的浪費(fèi)。解決這一問題的最好辦法是仔細(xì)認(rèn)真的進(jìn)行可行性分析，就建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資限額等，協(xié)助開發(fā)商完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，這樣可使下達(dá)的設(shè)計(jì)任務(wù)書更切合實(shí)際，更便于控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到控制工程造價(jià)的最終目的。 9、可行性研究是作為對(duì)該項(xiàng)目考核的 依據(jù) 建設(shè)項(xiàng)目竣工后的核算、考核，應(yīng)以可行性研究所制定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)。 可行性研究過程中，運(yùn)用了大量的基礎(chǔ)資料對(duì)項(xiàng)目的收益率、工程的工期以及投資風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行了充分的分析和論證，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中起著宏觀控制的作用，如果項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)了與預(yù)計(jì)不同的情況，同樣也需根據(jù)可行性研究報(bào)告的分析進(jìn)行調(diào)整，以保證投資按原計(jì)劃方案進(jìn)行，從而達(dá)到原定的投資收益率。 因此，可行性研究為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最佳經(jīng)濟(jì)效果，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性進(jìn)行全面分析和論證，給房地產(chǎn)的投資決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的依據(jù) 從而有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高投資的經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果并為開展下一步工作打下基礎(chǔ)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段 投資項(xiàng)目可行性研究是一項(xiàng)綜合性工作，需要花費(fèi)一定時(shí)間和費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目投資金額的大小，建設(shè)周期、配套關(guān)系的復(fù)雜程度不同，這項(xiàng)工作可以一次性完成，也可以分階段、分層次完成。為了節(jié)省投資、防止資源浪費(fèi)，一般可以劃分為四個(gè)階段， 即投資機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究以及項(xiàng)目評(píng)估和決策階段 。 1、投資機(jī)會(huì)研究 本階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)劃，提出具體 的投資項(xiàng)目設(shè)想，并對(duì)該設(shè)想進(jìn)行粗略的分析和篩選。一般分為 一般投資機(jī)會(huì)研究 和 特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究 。 （ 1） 一般 投資 機(jī)會(huì)研究 一般 投資 機(jī)會(huì)研究又分為地區(qū)機(jī)會(huì)研究 (尋找某一特定區(qū)域內(nèi)的投資機(jī)會(huì) )、部門機(jī)會(huì)研究 (尋找某一特定產(chǎn)業(yè)部門的投資機(jī)會(huì) )和資源開發(fā)機(jī)會(huì)研究 (即以資源開發(fā)和加工為目的的投資機(jī)會(huì)研究 )三類。 目的是 指明具體投資方向 。 （ 2）特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究 特定項(xiàng)目 機(jī)會(huì)研究是進(jìn)行初步可行性研究之前的準(zhǔn)備性調(diào)查研究。機(jī)會(huì)研究一般與規(guī)劃研究同步進(jìn)行，以機(jī)會(huì)研究結(jié)果為基礎(chǔ)，可以設(shè)立備選項(xiàng)目庫，進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，供今后制定投資計(jì)劃 和開展投資項(xiàng)目可行性研究之用。機(jī)會(huì)研究的方法主要是依靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行粗略的預(yù)測(cè)估計(jì)，一般可不進(jìn)行詳細(xì)的分析計(jì)算。 投資機(jī)會(huì)研究主要包括：地區(qū)情況、政策環(huán)境、資源條件、國內(nèi)外市場(chǎng)、勞 7 動(dòng)力狀況等。投資機(jī)會(huì)研究比較粗略，只是進(jìn)行籠統(tǒng)的估計(jì)。該階段的投資估算精確度為 30%，研究費(fèi)用為總投資的 2、初步可行性研究 初步可行性研究則是介于投資機(jī)會(huì)研究和詳細(xì)可行性研究的一個(gè)研究階段，它主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些關(guān)鍵問題和重要環(huán)節(jié)進(jìn)行專題研究，進(jìn)一步說明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。在初步可行性研究階段需要對(duì)市場(chǎng)供 求關(guān)系、土地供應(yīng)狀況、建筑材料情況、項(xiàng)目地址和周邊環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入和投資估算等內(nèi)容進(jìn)行分析。該階段的投資估算精確度為 20%，研究費(fèi)用為總投資的 3、詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)的可行性研究則是指對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，為項(xiàng)目決策提供評(píng)價(jià)依據(jù)。也就是通常意義上的可行性研究。該階段的投資估算精確度為 10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目研究費(fèi)用為總投資的 1% 3%。大型復(fù)雜的工程占 1%。 4、項(xiàng)目評(píng)估和決策 按照有關(guān)規(guī)定，大中型和重要小型項(xiàng)目 ，必須經(jīng)過有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目。任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。 可行性研究的這四個(gè)階段是一個(gè)相對(duì)完整的可行性研究過程的有機(jī)組成部分。一個(gè)完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過項(xiàng)目的立項(xiàng)、籌劃；市場(chǎng)調(diào)查和研究；投資方案的分析比較；預(yù)測(cè)方案的預(yù)期收益及其評(píng)價(jià)；編制可行性研究報(bào)告書等程序。 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 時(shí)間（月） 費(fèi)用 允許誤差 投資機(jī)會(huì)研究階段 1 30% 初步可行性研究 6 20% 詳細(xì)可行性研究 8項(xiàng)目 1% 3% 大項(xiàng)目 1% 10% 五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是一種內(nèi)容十分豐富的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析，不僅要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、規(guī)范、技術(shù)等多種因素進(jìn)行綜合研究，而且要考慮與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)，與城市地區(qū)或總體發(fā)展相協(xié)調(diào)等問題。要把握時(shí)代與經(jīng)濟(jì)的脈搏、把握大的方向才不會(huì)出現(xiàn)大的問題。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究一般具有以下特點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性 房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，其特點(diǎn)表現(xiàn)為投資金額大，投資回收周期長、 8 資金變現(xiàn)能力差，加上房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性 ，更增加了其風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在選擇項(xiàng)目時(shí)，必須研究國家投資的法律法規(guī)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，選擇項(xiàng)目時(shí)，必須研究國家法律政策允許的投資范圍、政府投資導(dǎo)向及優(yōu)惠政策、對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)管理方法等。把握住政策和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有效降低房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 2、房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程 一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，從可行性研究到設(shè)計(jì)和實(shí)施階段，工作十分復(fù)雜，它與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，現(xiàn)在很多城市在進(jìn)行新一輪的城市規(guī)劃，包括欠發(fā)達(dá)地區(qū)也在做城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，因此，安排和選擇項(xiàng)目時(shí)必須對(duì)該 地區(qū)規(guī)劃做出分析，做到步調(diào)一致，配套協(xié)調(diào)發(fā)展。 3、可行性研究的市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)研究市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì) 研究作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資占我國總投資的比例；明確房地產(chǎn)周期同國民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，以及分析影響房地產(chǎn)周期的因素?？尚行匝芯坎荒苤煌Ａ粼诂F(xiàn)階段，而要對(duì)供需分布情況進(jìn)行調(diào)查和預(yù)測(cè)。 4、以經(jīng)濟(jì)效益為中心 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，應(yīng)該是以經(jīng)濟(jì)效益為中心的，在經(jīng)濟(jì)效益中，又以財(cái)務(wù)效益為主。毫無疑問，房地產(chǎn)開發(fā)商投資的經(jīng)濟(jì)效益驅(qū)動(dòng)最為重要，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商們基本不涉足基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目。即使是帶有社會(huì)福利性質(zhì)的“經(jīng)濟(jì)適用房”和“安居工程”建設(shè)，他們也不會(huì)做虧本買賣，至少是保本或微利。因此，在做房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和評(píng)估時(shí)，應(yīng)主要分析其財(cái)務(wù)效益是否可行。 六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括三個(gè)方面： 一是通過市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)及其研究，說明投資項(xiàng)目建設(shè)存在的必要性； 二是進(jìn)行開發(fā)與施工技術(shù)方案的研究、論證其技術(shù)上的可行性； 三是通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)和項(xiàng)目的效益分析，說明其在財(cái)務(wù)上的盈利性和在經(jīng)濟(jì)上的合理性。 從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無 法突破的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420 米， 88 層的金茂大廈和高達(dá) 468 米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢姡P(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。所以，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析是可行性研究的核心內(nèi)容，它主要通過項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作來完成的。具體有以下主要內(nèi)容： 1、投資項(xiàng)目的基本概況 它主要包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱（萬科魅力之城、金地格林小鎮(zhèn)等）、開發(fā)單 9 位名稱及投資單位，開發(fā)項(xiàng)目所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 地理位置 (包括所在城市、區(qū)、街道、周圍主要建筑物 )，開發(fā)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 2、市場(chǎng)調(diào)查分析及需求預(yù)測(cè) 在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售期等。 3、投資項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù) 主要包括： (1)占地面積。 (2)投資總額。 (3)項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)，包括項(xiàng)目開發(fā)總面積、建筑密度 (或建筑覆蓋率 )，容積率、各類用途建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的條件及要求。 (4)項(xiàng)目所占用土地的原使用狀況、需要拆除原有房屋的面積，需要給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)母亍⒉说?、綠地，需要安置的住戶和人口，以及需要安排的勞動(dòng)力人數(shù)等。 (5)建筑物的主要技術(shù)參數(shù)。 (6)項(xiàng)目開工和竣工日期以及進(jìn)度安排。 4、投資項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)度安排 對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對(duì)各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。 5、項(xiàng)目總投資概算 其估算內(nèi)容包括： (1)土地征用費(fèi)估算： 主要有征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)和耕地占用稅等。 (2)拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)估算：包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用及安置拆遷戶用房建設(shè)費(fèi)用。 (3)前期工程費(fèi)用估算：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)等。（ 4）房屋建筑安裝工程費(fèi)：主要包括建筑安裝過程中的直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤及稅金等。 (5)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (6)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (7)管理費(fèi)用、包括建設(shè)期的管理費(fèi)用及籌集資金而發(fā)生的費(fèi)用、成本。 (8)其他支出，包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及預(yù)備費(fèi)等。 6、投資項(xiàng)目 融資與融資成本估算 根據(jù) 項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。 7、投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的分析與評(píng)價(jià) 它主要包括： (1)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建成后的租、售情況及其收入預(yù)測(cè)，經(jīng)營、銷售費(fèi)用、銷售稅金的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目的盈利能力和償還能力分析等。 10 (2)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)評(píng)價(jià)、主要評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的貢獻(xiàn)。 8、投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析主要是通過一定的分析方法（盈虧平衡 分析、概率分析、敏感性分析等）來說明投資項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及其他不確定性因素。對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益評(píng)價(jià)指標(biāo)可能產(chǎn)生的影響以及這種影響可允許的幅度和控制的措施。了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。 9、項(xiàng)目的結(jié)論與建議 根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的估算，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確結(jié)論，并針對(duì)項(xiàng)目存在的問題提出建議，對(duì)建議的效果作出估計(jì)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究 時(shí)下，商品房大量空置的問題已引起了社會(huì)各界的廣泛重視，從政府 領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者到開發(fā)商無不從各個(gè)層面積極去探討它的原因及解決辦法。在多種原因當(dāng)中，有一條很重要原因是開發(fā)商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不當(dāng)。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備，到付款方式，這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，開發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因，主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、 桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入的市場(chǎng)調(diào)查作出不準(zhǔn)確的決策。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查定義 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理和分析與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。 同學(xué)們?cè)趺纯创康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查呢？這個(gè)工作很枯燥，但是，它在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、管理過程中作用至關(guān)重要的。例如：萬科是很注重市場(chǎng)調(diào)研的。在進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)前，萬科集團(tuán)下面的開發(fā)部、營銷部或研究部會(huì)進(jìn)行全面的調(diào)研，了解城市信息狀況，收入等等，最后落實(shí)到做這 種產(chǎn)品會(huì)不會(huì)盈利等。 市場(chǎng)調(diào)查的作用在于為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策提供依據(jù)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的決策風(fēng)險(xiǎn)，其承擔(dān)的是信息收集、過濾的責(zé)任，負(fù)責(zé)提供目前市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息、掌 11 握市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)者的潛在需求、可能的企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)等。 無論房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所采用的技術(shù)有多先進(jìn)、調(diào)查的內(nèi)容有多么詳細(xì)都不可能全面、客觀的反映未來整個(gè)市場(chǎng)的走向。因此在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)必須對(duì)調(diào)查的作用有清醒的認(rèn)識(shí)。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn) （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 的內(nèi)容是廣泛的 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 既包括很簡(jiǎn)單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情 況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會(huì)回答，或不知道該如何回答，也可能是因?yàn)閱栴}太敏感而不愿回答。例如消費(fèi)者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費(fèi)者如不面對(duì)實(shí)際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分不同階段，各個(gè)階段的側(cè)重點(diǎn)也不一樣。 （ 2） 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 具有很強(qiáng)的針對(duì)性 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施 調(diào)查 需要具體問題具體分析。一個(gè) 調(diào)查 項(xiàng)目可以只花幾千元，也 可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成，也可長達(dá)數(shù)月。可以只提供小范圍的一點(diǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項(xiàng)目 調(diào)查 對(duì)時(shí)效性要求也很高，如銷售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營銷信息也會(huì)發(fā)生改變。 （ 3） 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 的方法是多樣的 調(diào)查 研究的方案設(shè)計(jì)是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、面訪、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費(fèi)。簡(jiǎn)單的調(diào)研可以設(shè)計(jì)得只需幾頁記錄紙和 一個(gè)可裝在口袋里的計(jì)算器，結(jié)果也就是幾頁報(bào)告。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級(jí)的計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計(jì)算并生成大量精確的信息。 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 結(jié)果具有一定的局限性 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 的結(jié)論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 也不可避免地會(huì)有錯(cuò)誤、誤差和疏忽。對(duì)方案的縝密設(shè)計(jì)和細(xì)心實(shí)施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對(duì)調(diào)研信息的價(jià)值沒有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)容忍。如果在 調(diào)查 結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯(cuò)誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對(duì)調(diào)查 信息有什么影響 ， 僅僅因?yàn)橐恍┘?xì)小的錯(cuò)誤 就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的。房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查 結(jié)果不能直接指示決定 ，調(diào)查 結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù) ，調(diào)查 結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。 3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用 12 （ 1） 有助于確定正確的投資方向 市場(chǎng)調(diào)查是為投資決策提供依據(jù)，正確的調(diào)查方法、合理的調(diào)查程序、客觀全面的數(shù)據(jù)收集、周密而又科學(xué)的計(jì)算才能為決策提供有價(jià)值的參考。每個(gè)行業(yè)創(chuàng)新層出不窮，市場(chǎng)追捧的概念時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)環(huán)境的變遷主要包括：消費(fèi)者需求水平的變化，如隨著收入水平的提高，人們對(duì)住的需求的改變；產(chǎn)品設(shè)計(jì)和特征的變化， 如普通住宅戶型的變遷；應(yīng)用技術(shù)水平的變化，如住宅小區(qū)智能化等。置身其中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果能夠根據(jù)變遷的市場(chǎng)環(huán)境適時(shí)作出調(diào)整，就可以抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確投資開發(fā)方向。而把握市場(chǎng)環(huán)境變化主要依靠市場(chǎng)調(diào)查，有時(shí)可能憑借某個(gè)企業(yè)管理者的直覺抓住一星半點(diǎn)機(jī)會(huì)，但更多的時(shí)候是市場(chǎng)調(diào)查在起作用。放眼目前在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營績(jī)效較好的房地產(chǎn)企業(yè)，都是在市場(chǎng)調(diào)查和跟蹤方面投入了巨大的努力。 （ 2）分析市場(chǎng)潛力，有針對(duì)性地提出市場(chǎng)推廣計(jì)劃 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，企業(yè)要確定項(xiàng)目推出后的銷售前景或稱市場(chǎng)潛力，需要對(duì)潛在客戶的需求特 征和規(guī)模進(jìn)行調(diào)研，以確定能否在較短時(shí)間內(nèi)為市場(chǎng)所吸收。在項(xiàng)目開發(fā)完成以后，制定相應(yīng)的市場(chǎng)推廣計(jì)劃時(shí)，要確定如何將項(xiàng)目的關(guān)鍵信息有效地傳達(dá)給潛在客戶，以盡可能小的推廣成本獲得最大的宣傳效果。另外，在市場(chǎng)推廣計(jì)劃中確定銷售時(shí)機(jī)、價(jià)格落差、價(jià)格變化等細(xì)節(jié)，也離不開市場(chǎng)調(diào)查。 （ 3） 判斷某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的盈利性 從根本意義上來說，某一產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力大，意味著其潛在的高盈利性。要想在眾多的可選項(xiàng)目中找到富有成長性、潛在高盈利性的類型，可以借助市場(chǎng)調(diào)研來估算。 通常房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)分析執(zhí)行的就是這一職能， 財(cái)務(wù)分析賴以成立的基礎(chǔ)就是對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格（租金）水平的精確把握，而獲得這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要依靠市場(chǎng)調(diào)研。 （ 4）評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的滿意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn) 使顧客滿意是產(chǎn)品或服務(wù)得以生存的必要條件，因此，企業(yè)會(huì)有對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)的需要，通過市場(chǎng)調(diào)查以得到滿意度的定性和定量的表達(dá)，據(jù)此企業(yè)就可以對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行改進(jìn)，提高滿意度，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。 通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查能夠使決策者對(duì)當(dāng)前以及未來的市場(chǎng)有較為充分的了解，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，較好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)有效的市場(chǎng)調(diào) 查可以幫助開發(fā)商掌握消費(fèi)者消費(fèi)意向及消費(fèi)動(dòng)態(tài)，尋求項(xiàng)目的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型 13 根據(jù)不同的調(diào)查目的，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查可以分為以下幾種類型： 1、 按調(diào)查目標(biāo)分類 （ 1）產(chǎn)品調(diào)查 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要盡量滿足消費(fèi)者需要，房地產(chǎn)的規(guī)格、類型要適應(yīng)住戶的居住性能。由于建筑師只是專業(yè)的設(shè)計(jì)者，但不十分了解市場(chǎng)需求，對(duì)建筑物的造型、配置都必須與熟悉市場(chǎng)的策劃人員溝通，互相協(xié)助才能設(shè)計(jì)出滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品。產(chǎn)品調(diào)查的第一部分是調(diào)查樓盤的地理位置。也就是分析樓盤的區(qū)域特性（商 業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌等），區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電煤等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等；和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。 （ 2）廣告調(diào)查 廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來直接向消費(fèi)者傳遞信息的最主要的促銷方式，它是企業(yè)利用各種傳播媒體進(jìn)行信息傳遞，以刺激消費(fèi)者產(chǎn)生需求，擴(kuò)大房地產(chǎn)租售量的活動(dòng)。廣告利用其靈活的表現(xiàn)形式，可以將有關(guān)信息不知不覺 灌輸?shù)较M(fèi)者的腦海里，從而影響消費(fèi)者的購買決策，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望。不同廣告形式也會(huì)影響到房地產(chǎn)銷售。 （ 3）銷售調(diào)查 調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的房型最好賣，什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等等，所有的這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)該了解的。 2、 按市場(chǎng)調(diào)查功能分類 （ 1）探索性調(diào)查 探索性 調(diào)查 一般是在調(diào)研的內(nèi)容與性質(zhì)不太明確時(shí)， 為了 理解問 題的性質(zhì)，確定 調(diào)查 的方向與范圍而進(jìn)行的搜集初步資料的調(diào)查，通過這種 調(diào)查， 可以了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，從而得到關(guān)于 調(diào)查 項(xiàng)目的某些假定或新設(shè)想，以供進(jìn)一步調(diào)查研究 。例如；某房地產(chǎn)企業(yè)近幾個(gè)月來銷量明顯下降，究竟是什么原因難以確定：是競(jìng)爭(zhēng)激烈影響？還是銷售商的不賣力影響？可能的影響原因很多，從中發(fā)現(xiàn)問題所在，至于問題究竟應(yīng)該如何解決則有賴于進(jìn)一步的信息收集。探索性調(diào)查的資料來源有三個(gè)方面：現(xiàn)存資料；請(qǐng)教有關(guān)人士；參考以往類似的實(shí)例。 （ 2）描述性調(diào)查 多數(shù)的市場(chǎng)調(diào)查為描述性調(diào)查。例如：市場(chǎng)潛力研究、市場(chǎng) 占有率研究、銷售渠道研究等等。在描述性研究中可找出相關(guān)變量，能夠描述調(diào)查對(duì)象的特征，說明“怎樣”或“如何”的問題，但并不說明何者是因，何者是果，解釋“為什 14 么”的問題。 （ 3）因果性調(diào)查 無論變量所處的環(huán)境如何，當(dāng)且僅當(dāng)一個(gè)變量的變化將導(dǎo)致另一變量的變化，可以認(rèn)為兩個(gè)變量之間是因果關(guān)系。因果關(guān)系研究就是探索并建立變量之間可能的因果關(guān)系。在描述性調(diào)查中已收集了變量的資料，并指出其間的相互關(guān)聯(lián)，但究竟是何種關(guān)系，則是因果關(guān)系研究的任務(wù)。例如： 房屋價(jià)格上漲 10%，銷售額是否會(huì)下降，下降多少？位置、環(huán)境、品牌、企業(yè)實(shí) 力、形象哪些因素在起主導(dǎo)作用？ （ 4）反饋性調(diào)查 反饋性調(diào)查是為了改進(jìn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行的調(diào)查，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的效果、計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行的反饋，不斷完善經(jīng)營活動(dòng)。 （ 5）預(yù)測(cè)性調(diào)查 通過收集、分析，研究現(xiàn)有的 資料 ，估計(jì)在未來的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢(shì)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 在現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢(shì)下 ，分析市場(chǎng)環(huán)境的目的，一方面可尋求的新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，另一方面可避免環(huán)境威脅。在激烈而又復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，機(jī)會(huì)與威脅并存，而不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境又不斷造成新的機(jī)會(huì)與新的威脅。 （ 1） 宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境就是間接影響與制約企業(yè)營銷活動(dòng)的社會(huì)力量。這里面的兩個(gè)重點(diǎn)詞語就是 間接 與 社會(huì)力量 。宏觀環(huán)境包括了經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、人口因素、 政策法規(guī) 與稅制因素。我們 房地產(chǎn)企業(yè) 的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。 經(jīng)濟(jì)因素： 包括了市場(chǎng)所處的 宏觀經(jīng)濟(jì) 條件和經(jīng)濟(jì)收入水平兩類因素。 經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟(jì)低谷，市場(chǎng)疲軟，房地產(chǎn)作為衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的杠桿 首當(dāng)其沖 要受到影響 ， 很多家庭會(huì)取消或者推遲對(duì)房屋這樣耐用品的消費(fèi)，其他支出的減少導(dǎo)致商業(yè)不景氣，商業(yè) 樓宇 的價(jià)格可能會(huì)下跌。 經(jīng)濟(jì)收入水平在市場(chǎng)上表現(xiàn)為實(shí)際 購買力 ，他是構(gòu)成市場(chǎng)的基本要素。 市場(chǎng)容量 的大小，歸根結(jié)底取決于消費(fèi)者 購買力 的大小。 政治因素 ： 政局上，在安定的政治環(huán)境下， 房地產(chǎn)投資 回報(bào)才有保障，經(jīng)營者才有信心。政策上，國家的開放程度與政策的連續(xù)性對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 也有巨大影響。 15 人口因素 ： 人口決定了 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì)。人口規(guī)模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求，所以在做 商業(yè)地產(chǎn) 中要充分考慮該項(xiàng)目所處地區(qū)的 流動(dòng)人口 與 常住人口 的數(shù)量?，F(xiàn)在的趨勢(shì)就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城 市 化 水平急速提高。此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)也在人口因素的考慮之列，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個(gè)導(dǎo)視作用。 政策法規(guī) ： “ 國八條 ” 也好， “ 國六條 ” 也好，都是國家通過 政策法規(guī) 與利率稅制進(jìn) 行房 地產(chǎn)調(diào)控的手段，既體現(xiàn)了尊 重 經(jīng)濟(jì)規(guī)律 ，又帶有行政干預(yù)的色彩。 （ 2） 微觀環(huán)境分析 微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)往來過程中的直接影響因素。包括供應(yīng)者、營銷中介、顧客、競(jìng)爭(zhēng)者和社會(huì)公眾等因素。 顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足其特定的 目標(biāo)市場(chǎng) 需求。如 住宅小區(qū) 靠近知名學(xué)校， 即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的 營銷策略 ，占領(lǐng)中小學(xué)生家庭的住宅市場(chǎng)；小區(qū)靠近公園 綠地 ，即強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)與休閑，以重點(diǎn)贏得中老年家庭的青睞。 2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 （ 1） 市場(chǎng)需求容量調(diào)查 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國城市化率達(dá) 進(jìn)入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增 目前中國有近 3 億農(nóng)村人口在城市工作。經(jīng)過多年奮斗，現(xiàn)已有部分收入較高者進(jìn)入購房置業(yè)期。如果此類人群每年有 5%的人購房，每年將會(huì)有 4 （ 2） 消費(fèi)者調(diào)查 城市居民住宅需求三種類型：新婚型、改善型、投資型 要想更好地掌握客戶需求，進(jìn) 而更好地滿足客戶需求就必需對(duì)客戶的心理有足夠了解。年齡的不同，購房的心理、決策、目的都會(huì)完全不一樣?；诓煌挲g段的人有著不同的居住需求和居家性格。對(duì)于買房這件大事，大多數(shù)家庭也會(huì)在選房的過程中反復(fù)挑選比較，透析客戶心理對(duì)掌握客戶心理規(guī)律，選擇適合客戶需求的房屋進(jìn)行推銷是大有裨益的，往往會(huì)起到事半功倍的效果。 3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查包括以下三方面內(nèi)容： （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總體調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給總 量、供給變化趨勢(shì)、供給的充足程度、房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀。 16 （ 2） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查 通過競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查，了解目前市場(chǎng)上相似產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、推廣方面值得借鑒之處，同時(shí)了解應(yīng)該避免的一些失誤。通過和他們的對(duì)比，了解自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查主要包括：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況；競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營銷策略以及新項(xiàng)目的開發(fā)；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析和預(yù)測(cè)等。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 依照調(diào)查方式的不同，我們將市場(chǎng)調(diào)查分為以下四種類型： 1、詢問調(diào)查法 詢問調(diào)查法又稱直接調(diào)查 法，是調(diào)查人員 將所擬調(diào)查的事項(xiàng)，采用面對(duì)面、電話或書面的形式，向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過程?？梢杂糜谑聦?shí)、意見和動(dòng)機(jī)的詢問。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認(rèn)為最必要與最有效的調(diào)查方法。訪問對(duì)象主要是現(xiàn)場(chǎng)售樓處的售樓先生或小姐，他們?cè)阡N售房屋的過程中扮演了直接而重要的角色，最能了解購房者的需要和反應(yīng)，同時(shí)也清楚地了解銷售率變動(dòng)的過程。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)查人員，常能在閑聊中了解個(gè)案的銷售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過程中，銷售率是每一個(gè)公司的最機(jī)密資料，要取得真實(shí)的情報(bào)比較困難 。 2、觀察調(diào)查法 是指由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的聚集作為調(diào)查結(jié)果。因此在實(shí)施調(diào)查時(shí)，被調(diào)查人可能沒有感覺到調(diào)查正在進(jìn)行，這樣可以避免被調(diào)查人的主觀意見對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)的銷售現(xiàn)場(chǎng)，敏銳的市場(chǎng)調(diào)查人員通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)布置，人潮來往，現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛、銷售技巧的運(yùn)用等方面的觀察后，通常可以從一些現(xiàn)象中判斷出該項(xiàng)目的成功與失敗，進(jìn)而得到普通調(diào)查難以得出的有意義的資料 3、試驗(yàn)調(diào)查法 是通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。亦即先作某一 項(xiàng)推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn)，然后再用市場(chǎng)調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行。在執(zhí)行的技術(shù)上，要選擇市場(chǎng)條件相同的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)和比較市場(chǎng)極為困難，問題較多，無法廣泛應(yīng)用。 4、統(tǒng)計(jì)分析法 依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場(chǎng)及銷售變化情況，提供調(diào)查資料的方法。其主要的研究對(duì)象有：銷售額的增減變化及未來趨勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問題?？梢宰鲒厔?shì)分析和相關(guān)分析。 17 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟 市場(chǎng)調(diào)查要獲得科學(xué)的結(jié)論就必須遵循嚴(yán)格的程序，步步推進(jìn)，否則欲速則不達(dá)。 房地產(chǎn) 調(diào)查的程序一 般分為七個(gè)步驟： 1、 確定 市場(chǎng) 調(diào)查目標(biāo)： 明確市場(chǎng)調(diào)查 是為了 解決什么問題。市場(chǎng)調(diào)查在解決營銷問題上要恰當(dāng)，既不擴(kuò)大調(diào)查范圍，增加內(nèi)容，也不為省事縮小調(diào)查范圍。調(diào)查內(nèi)容主要有市場(chǎng)調(diào)查人員確定，保證調(diào)查結(jié)果的效度。 2、 確定市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 ： 確定調(diào)查內(nèi)容的第一步是 搜集 與調(diào)查目的有關(guān)的信息資料。第二步是分析研究資料，抽取最關(guān)鍵的內(nèi)容和問題作為市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容。第三步要與房地產(chǎn)專家和委托人研商，對(duì)初步調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行篩選，去粗取精，去偽存真。最后對(duì)內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)，對(duì)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的內(nèi)容要做適當(dāng)取舍，不必列為全部調(diào)查內(nèi)容 。 3、 選擇調(diào)查方法 ： （ 1）調(diào)查方法的選擇原則 根據(jù)調(diào)查目標(biāo)和內(nèi)容選擇調(diào)查方法，即內(nèi)容決定方法，方法應(yīng)滿足準(zhǔn)確性、及時(shí)性和經(jīng)濟(jì)性要求，然后根據(jù)方法調(diào)整內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查的最佳方法就是非概率抽樣，基本滿足上述條件。 （ 2）調(diào)查方法的選擇 調(diào)查方法取決于調(diào)查對(duì)象，也就是說我們計(jì)劃從那里獲得必要的調(diào)查數(shù)據(jù)，普通消費(fèi)者、購房者、房地產(chǎn)專業(yè)人士、樓盤或物業(yè)管理都有可能成為調(diào)查對(duì)象。然后確定樣本量、抽樣方法、調(diào)查區(qū)域、調(diào)查執(zhí)行人員等。 4、 制定市場(chǎng)調(diào)查方案 ： 市場(chǎng)調(diào)查方案是調(diào)查的指導(dǎo)文件和計(jì)劃書，有了它就如 同行軍有了地圖，永不會(huì)迷路。完整的市場(chǎng)調(diào)查方案應(yīng)包括如下內(nèi)容： （ 1）調(diào)查目的： 例如為撰寫可行性研究報(bào)告提供依據(jù)或者為銷售定價(jià)提供支持，或者分析房屋滯銷的原因。 （ 2）調(diào)查方法： 采取電話訪問，還是問卷留置、問卷面訪等。 （ 3）抽樣方法： 采取何種抽樣方法，是隨機(jī)抽樣，還是做重點(diǎn)調(diào)查？什么樣的樣本符合要求？ （ 4）調(diào)查時(shí)間安排： 要列清楚調(diào)查準(zhǔn)備、正式調(diào)查、數(shù)據(jù)處理、報(bào)告撰寫和提交報(bào)告的起止時(shí)間，如果不能按時(shí)完成，能否延期？ （ 5）調(diào)查負(fù)責(zé)人： 如誰負(fù)責(zé)計(jì)劃執(zhí)行統(tǒng)籌工作，誰負(fù)責(zé)調(diào)查培訓(xùn)和實(shí)施工作，誰負(fù)責(zé)調(diào) 查數(shù)據(jù)的錄入，誰撰寫報(bào)告等，落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任制，做到任務(wù)明確清晰，責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。 （ 6）調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算： 列出完成調(diào)查所需要的經(jīng)費(fèi)，盡量詳細(xì)。 18 5、 市場(chǎng)調(diào)查執(zhí)行程序 ： 市場(chǎng)調(diào)查執(zhí)行的步驟是：第一，培訓(xùn)市場(chǎng)調(diào)查人員；第二，模擬訪問、試訪、陪訪；第三，正式調(diào)查訪問；第四，問卷復(fù)核，調(diào)查員完成的問卷必須復(fù)核才有效。目的是防止調(diào)查員作弊，檢驗(yàn)調(diào)查質(zhì)量（如抽樣是否符合要求，回答的內(nèi)容是否前后一致等）。 6、 分析并撰寫調(diào)查報(bào)告 ： 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是市場(chǎng)調(diào)查的最后文件，是調(diào)查結(jié)果的集中體現(xiàn)，一方面是對(duì)調(diào)查過程的總結(jié) ，另一方面是對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)的分析整理得到的結(jié)構(gòu)和建議的詳細(xì)陳述，所以要認(rèn)真撰寫調(diào)查報(bào)告工作。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算與收入估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算的范圍包括 土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 及開發(fā)期間的稅費(fèi) 等全部投資。 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資成本費(fèi)用由以下幾部分組成。 1、土地費(fèi)用估算 開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用是取得開發(fā)項(xiàng)目用地時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用。根據(jù)取得土地使用權(quán)方式的不同，所發(fā)生的的費(fèi)用也各不相同。 （ 1）土地征用拆遷費(fèi) 土地征用費(fèi) 由于國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占 用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際 19 上包括兩部分費(fèi)用，即 拆遷安置費(fèi) 和 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。 （ 2）土地出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)