保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置用房建設項目可行性研究報告

可行性研究報告 1 第一章 總 論 一、項目概述 項目名稱： 障性用房 棚戶區(qū)拆遷安置 用 房 建設項目 項目法人： 家安居工程開發(fā)建設中心 主管部門： 法人代表： 張文江 項目選 址： 序號 小區(qū)名稱 小區(qū)簡稱 地址 小區(qū)詳細地址 1 清流人家 清流東路與上海路交叉口南側(cè) 2 同樂苑 同樂路與金陵路交叉口西北側(cè) 3 飛翔轉(zhuǎn)盤 豐樂大道與清流西路交叉口西北側(cè) 4 創(chuàng)業(yè)北苑 創(chuàng)業(yè)路與京滬鐵路之間，清流路北側(cè) 5 龍蟠小區(qū) 豐樂大道與全椒路之間 6 揚子路 淮河路與揚子路之間，市第七中學 東側(cè) 7 創(chuàng)業(yè)中苑 創(chuàng)業(yè)南路與京滬鐵路之間，清流南側(cè) 8 西澗路 西澗路與豐樂大道之間，明光路北側(cè) 9 定遠路 定遠路與明光路交叉口北側(cè) 詳見附圖。 可行性研究報告 2 建設內(nèi)容與規(guī)模： 小區(qū)名稱 小區(qū)用地面積 （畝） 棚戶區(qū)改 造安置房占 地面積（畝） 小區(qū) 總建筑面積（平米） 棚戶區(qū)拆遷安置房 拆遷安置房 商鋪 合計 清流人家 55800 128400 樂苑 21600 103140 飛翔”轉(zhuǎn)盤 6800 84420 業(yè)北苑 2400 76460 蟠 47000 376800 子路 27500 427750 業(yè)中苑 18300 273470 澗路 29000 266100 遠路 81000 150900 計 269400 1887440 ：小區(qū)總用地面積和總建筑面積包括：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房、廉租房建設三個部分 1、項目形成 9 個居民小區(qū)，總用地 ；房屋總建筑面積 （ 棚戶區(qū)拆遷安置房 ： 1887440 ；商鋪138271 ） 90 以上戶型 540288 ，2、 項目還將建 水、電、路等 其它 公用和輔助工程 。 投資估算及資金籌措： 1、 投資估算： 項目 估算 總 投 資 元 ,其 中： 工程基本費用： 元 ,工程其他費用 其中 土地征用費 元 ） ,基本預備費 投資估算表 如下 ： 可行性研究報告 3 單位：萬元 小區(qū)名稱 總投資 工程基本費 工程其它費 基本預備費 建設期利息 清流 樂 翔 北 蟠 子 苑 澗 遠 計 、 資金籌措： 序號 資金來源 金額（萬元） 1 省財政出資 25192 2 市財政出資 35620 3 土地出讓金 拆遷戶自拿資金 25286 5 銀行貸款 316680 合計 建設性質(zhì)：新建 建設工期： 20個月 （ 2010年 5月 12月） 項目建設主要 技術 經(jīng)濟指標 可行性研究報告 4 項目建設主要 技術 經(jīng)濟指標 簡 表 序號 項目名稱 計量 單位 設計 預算 序號 項目名稱 計量 單位 設計 預算 1 項目建設總投資 億 元 樓 層 層 6 18 2 長期借款 億元 日照系數(shù) 建設期利息 萬元 綠地率 % 借款償還期 年 10 10 資本金利潤率 % 項目總用地面積 畝 1 財務凈現(xiàn)值 萬元 總建筑面積 2025711 13 內(nèi)部收益率 % 11 其中 拆遷安置房 1887440 14 投資回收期（含建設期） 年 鋪 138271 15 總投資收益率 % 5 二 、編制依據(jù)及研究范圍 編制依據(jù) 1、 件 （發(fā)改投資 2009500、 501、521、 526、 522、 523、 524、 528、 531號） 2、 2008 3、國家發(fā)展計劃委員會辦公廳投資項目可行性研究指南（ 4、項目決策分析與評 價（計劃出版社 2008 年版） 5、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 6、 經(jīng)濟適用住房管理辦法； 7、 住宅小區(qū)物業(yè)管理條例； 8、 經(jīng)濟適用住房價格管理實施辦法； 9、 設項目環(huán)境影響報告表 可行性研究報告 5 10、 設項目選址意見書 11、 設工程規(guī)劃許可證 12、項目建設相關的有關信息資料 13、建設單位關于編制項目可行性研究報告的（委托書） 研究范圍 1、項目建設的背景和必要性； 2、建設條件及場址方案； 3、建設內(nèi)容和規(guī)模； 4、工程技術 方案； 5、項目實施進度計劃； 6、投資估算與資金籌措； 7、項目效益綜合分析； 8、結論和建議。 三 、建設單位概況 項目法人簡介 997 年，當時隸屬于建委， 2008年 9 月 市房產(chǎn)局成立， 調(diào)整至 要從事 保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房、拆遷安置房）建設。 中心注冊資本 20000萬 元 ， 2009 年底總資產(chǎn) 總負債 元。 有專業(yè)技術人員 15 人，其中高職 3人，中職 7人，一般助理級 5人，主要的管理型，施工隊伍由招投標擇取。 可行性研究報告 6 1997年，全國 70個試點城市開始建設安居房，其目的是為了解決中低收入住房困難家庭的住房問題。安居中心成立當年就利用國家計劃下達的商業(yè)銀行 5000 萬元貸款資金開始啟動了兩個經(jīng)濟適用住房項目（豐樂山莊、北湖小區(qū)，總建筑面積約 15萬平方米）建設。截至 2005 年底，兩個經(jīng)濟適用住房小區(qū)全部建成，解決了滁城 1800 多戶中低收入家庭住房困難問題，對 全市的住房保障工作做出了較大貢獻，同時也使自身得到了 一定 的進步和發(fā)展，取得了資本積累和社會效益雙豐收，為自己贏得了市場，也取得了市委、市政府的信任。 2005 年，市政府決定，再次劃撥位于城東創(chuàng)業(yè)路土地 200 余畝，加大我市保障性住房建設，現(xiàn)已開工建設 平方米， 810 套，完成投資約 9000 萬元。 2008 年 上年 ，市委、市政府決定 啟動 “大滁城”建設的戰(zhàn)略布置，拉開了滁城建設的新序幕。市安居中心作為“大滁城”建設的排頭兵，承擔了所有拆遷安置房的建設任務。目前， 負責建設的 龍蟠小區(qū)、西澗花園、水銀莊、二紡機、創(chuàng)業(yè)中苑、創(chuàng)業(yè)南苑、鳳陽路、城東工業(yè)園、新生小區(qū)等 14 個拆遷安置小區(qū)均已開工建設， 總建筑面積 算總投資約 中以 米，概算投資 招標方式建設的 ，投資 安居中心自籌資金建設的創(chuàng)業(yè)苑經(jīng)濟適用住房二期工程 432套） ，已于 2009年 9 月全部交付使用，四百多可行性研究報告 7 戶居民將喜遷新居。三期工程 1萬平方米（ 96套）經(jīng)濟適用住房也已開工。此外，還承建了 部公寓及武警支隊經(jīng)濟適用住房工程，總建筑面積 平方米，概算投資 5000 萬元。 龍蟠小區(qū)、西澗花園中配套建設的 876套廉租住房在春節(jié)前后陸續(xù)竣工交付。創(chuàng)業(yè)苑小區(qū)配建的 180 套（ 9564 平方米）廉租住房也 已 2009年 9 月開工建設。 2009 年的廉租住房建設工作在全省評比中，名列前茅。 國家安居工程開發(fā)建設中心現(xiàn)有職工 21 人，經(jīng)歷 12年的磨礪 ，形成 了一支集智慧、才華、盡責敬業(yè)和具有戰(zhàn)略意識為一體的核心團隊，在經(jīng)受各種考驗和鍛煉后，現(xiàn)已成為 地產(chǎn)開發(fā)市場的一支主力軍。 時代和機遇造就了 把握機遇，快速發(fā)展，永無止境地追求”是我們的目標和宗旨，住房保障是 中心 永恒的主題 ， 市國家安居工程開發(fā)建設中心將創(chuàng)造 法人代表簡介 張文江， 發(fā)建設中心法定代表人，男，共產(chǎn)黨員，出生于 1968年 12月，助理會計師、統(tǒng)計師，在讀法律研究生。籍貫安徽省肥東縣。 1993年畢業(yè)于安徽農(nóng)業(yè)技術師范學院（現(xiàn)安徽科技學院），會計統(tǒng)計專業(yè)。 1993年 8 月分配到皖東水泥廠從事建筑門窗生產(chǎn)、銷售工作， 1994 年底調(diào)動工作可行性研究報告 8 到 事全市節(jié)水管理，任節(jié)水辦公室副主任。 1995 年 11 月由于工作需要，調(diào)至市建委計劃財務科，負責城市建設計劃、統(tǒng)計工作，任計劃財務科副科長。 1998 年，同時兼任 城市基礎設施開發(fā)建設有限公司辦公室主任。2005 年 10 月，根 據(jù)市建委組織安排，任 國家安居工程開發(fā)建設中心副主任（主持工作），法定代表人。 2008 年 9 月 X 市房地產(chǎn)管理局，繼續(xù)任安居中心法定代表人至今。 四、可行性研究結論 1、項目總投資 元，總建筑面積 平方米 ，項目 總用 地 ， 解決棚戶區(qū)居民拆遷的安置問題。 2、項目建設條件充分，包括投入資金、項目運營和管理，各項基礎設施等條件；項目投資規(guī)模適中，土建工程每平方米造價 2005元，處于同行業(yè)小區(qū)建設投資的中間水平； 90平方米以上戶型不超過總建筑面積的 30%；各小區(qū)商業(yè)性投資占總投資比例均不超過 10%； 土地征地費為總投資的： 項目工程布置合理，工程建筑系數(shù)已達 25 32%以上，綠地率為 上 (詳見附圖 ) 綜上所述 ,市大滁城棚戶區(qū)拆遷安置房 項目建設是非常必要的 ,非常及時 的。項 目確定的建設內(nèi)容符合實際需要，建設規(guī)模適中。項目的經(jīng)濟效益和社會效益是顯著的。工程的技術方案符合國家有關行業(yè)的技術規(guī)范標準，設計方案具有超前性，可行性 。 可行性研究報告 9 第二章 項目 建設的背景和必要性 一、項目建設的背景 1、中央多項文件提出 支持棚戶區(qū)改造 ,加強保障性住房建設 。 中央經(jīng)濟工作會議提出： 著力保障和改善民生，全力維護社會穩(wěn)定。保障和改善民生是我們發(fā)展經(jīng)濟的最終目的，也是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略和推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重大舉措。 2010 年要把改善民生、發(fā)展社會事業(yè)作為擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結構的重點，堅定不移加以推進 。 要完善社會保障體系，提高社會保障水平。加大對低收入群眾的幫扶救助力度， 加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造。 改 善群眾生產(chǎn)生活 居住 條件，讓各族人民共享改革發(fā)展成果 。 增加對 “ 三農(nóng) ” 、 科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費、欠 發(fā) 達地區(qū)支持力度，提升城鎮(zhèn) 發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對農(nóng)村的輻射帶動作用，壯大縣域經(jīng)濟。當前，要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。 2010 年中央一號文件 提出： 推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度創(chuàng)新。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃水平和發(fā)展質(zhì)量，當前要把可行性研究報告 10 加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點。深化戶籍制度改革，加快落實放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落 戶條件的政策，促進符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權益。 多渠道多形式改善 居民 居住條件 。 2、 戶區(qū)改造 安置房建設以推動大滁城建設 江山市長在 2010 年政府工作報告中對去年 “大滁城 ”建設工作作了概要說明。去年，大滁城 “131”組團完成投資 61億元，超過 “九五 ”“十五 ”累計投資的總和。城市路網(wǎng)進一步完善。新建續(xù)建城市道路 158 公里，城區(qū)路網(wǎng)覆蓋面積達到 60 平方公里；城市功能進一步完善。房屋拆遷、安置房建設和商品房開發(fā)均超歷史。廣大市民顧全大局，以實際行動支持大滁城 建設， 拆遷面積和安置房建設面積雙雙突破百萬平方米。 國有土地出讓 7000畝，土地出讓金 前三年的總和。 在大滁城”建設指揮部第 27 次指揮長會議上。市委書記韓先聰在講話中進一步強調(diào)了安置房建設的重要性。他說，安置房建設是一項民生工程，關系到百姓的切身利益。安置房建設問題不處理好，拆遷就進行不下去，那么道路、市場等一系列問題就將停滯不前，因此一定要加快安置房建設，這是我們工作的首要原則。另外，要下大力氣抓好項目建設，加快工程進度。要充分利用現(xiàn)在一段時期施工材料成本較低的大好時機，抓緊談判，爭取更多項 目，加大龍蟠河與清流河景觀帶等重點項目以及公共基可行性研究報告 11 礎設施建設力度，加快進程，盡早規(guī)劃，盡早施工，做到未雨綢繆、胸有成竹，爭取在大好時機下再掀建設高潮，再結一批碩果。 3、安置房的建設對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要作用 安置房，是政府進行城市道路建設和其它公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶 ,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。 住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視 解決城市居民特別是中低收入家庭的住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。我國近年來不斷加快安置房建設，取得了明顯的社會綜合效益，對社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用：一是發(fā)揮社會住房保障功能，解決了一大批被拆遷但中低收入家庭的住房困難。二是解決了群眾住房需求，改善了住房條件。三是擴大居民消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展。四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場結構。五是加快城市建設與發(fā)展，解決房屋拆遷矛盾構建和諧社會。 二、項目建設的必要性 1、 棚戶區(qū)改造 安置房建 設是政府關注民生的重要體現(xiàn)： 黨的十四屆四中全會提出構建和諧社會，要求按照民主法可行性研究報告 12 治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安全有序、人與自然和諧共處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障，就可以安居樂業(yè)，解決他們的后顧之憂。住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分，建設規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系之一，是構建社會主義和諧社會的重要舉措，是各級人民政府關注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體表現(xiàn)，是關心和維護人民群 眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府職責的客觀要求。 2、安置房建設是解決被拆遷群眾居住問題促進社會和諧發(fā)展的需要 住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關心、最直接、最迫切需要解決的問題。因此，建設拆遷安置保障住房，滿足被拆遷人的住房需求，既關系到千家萬戶拆遷居民的切身利益，也是人民政府義不容辭的責任。建設拆遷安置房，讓符合條件的被拆遷人住的上經(jīng)濟、實用的住房，對于維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，對建設和諧 3、 棚戶區(qū)改造及安置房建設 是改善 市面貌，加快大滁城建 設的需要 010年， 中心城市力爭完成拆遷 100萬平方米、新建安置房 100 萬平方米、新建道路 100 公里、開工項目 100個、完成投資 100 億元。隨著大滁城建設步伐的近一步加快，政可行性研究報告 13 府加大對老城區(qū)改造、以及新城區(qū)的建設，這些工程的實施所涉及 大量棚戶區(qū)改造。被 拆遷居民和農(nóng)民數(shù)量大幅增 加。 然而 此新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。 建設 棚戶區(qū)改造，居民 安置小區(qū)是 政府為民辦實事的重大項目。加快大滁城建設步伐，維護被拆遷人的合 法權益，保障被拆遷人的居住條件，從而推動拆遷工作的進行，進而促進大滁城的加速建設 。 同時通過拆遷后集中安排安置，使原先散落的居民集中居住，使土地的集中利用率得以提高。同時帶動周邊的經(jīng)濟社會發(fā)展整潔優(yōu)雅的居民小區(qū)也將成為滁城一道新的美麗的風景線。 綜上所述，為加快大滁城的建設，提升全市綜合經(jīng)濟實力，該項目建設是十分必要的。 可行性研究報告 14 第 三 章 建設條件及項目選址 一、建設條件 自然條件 1、氣候條件 暖溫帶半濕潤氣候，區(qū)內(nèi)氣候溫和，四季分明，土地肥沃，降雨量充沛，自然條件優(yōu)越。具體主要參數(shù)如下： 常年風向：全年以偏東風居多 年平均溫度： 平均降水量： 800平均無霜期： 210 天 室外風速：冬季 s 夏季： s 大氣壓力：冬季 759 夏季： 747、地形、地貌及工程地質(zhì) 城區(qū)地處江淮丘陵平原，市區(qū)范圍屬低崗地，地勢平坦，清流河自西北向東南貫穿市區(qū)。市區(qū)地形呈西南高，東北低。除瑯琊山腳標高 50M（黃海高程，下同）左右外，其他地區(qū)標高一般為 30間。項目工程地址位于城區(qū)東南部，屬平原微丘區(qū)，工程地質(zhì)條件較好。區(qū)域 地層較為簡單，主要有寒武系（ E），奧陶系（ O），侏羅系（ J），白堊系（ K），第四系（ Q）。 3、地震 可行性研究報告 15 根據(jù)安徽省地震裂度區(qū)劃圖， 區(qū)抗震設防裂度為 6度。鑒于汶川大地震，建議生命線工程按 7度以上設防。 4、水文 流經(jīng) 區(qū)的清流河，位于項目東部邊緣，為長江流域滁河的最大支流，流域面積為 1265長約 93經(jīng)滁河匯入長江。在市區(qū)附近的清流河上游建有城西水庫和沙河集水庫，城西水庫總庫容為 8520萬 河集水庫總庫容為 18490 萬 河集水庫高于城西水庫約 10m。兩庫之間有明渠連通。 社會經(jīng)濟條件 理坐標為北緯 31 51 33 13、東經(jīng) 117 09 119 13之間，亦稱“皖東”，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷。 域北依淮河、南鄰長江，地處長江三角洲西部邊緣，東北與揚州交界，東南與南京接壤，西南與合肥毗鄰，西北與蚌埠相望。京滬鐵路和擬建中的京滬高速鐵路經(jīng)滁城設站，合寧高速公路和蚌寧高速公路近城而過；滁城市區(qū)距省會合肥市高速公路里程為 120 公里，距南京市一級公路（擬建）里程50公里。屬“南京都市圈”核心城市之一。 滁城是皖東政治、經(jīng)濟、文化中心，城市總 體規(guī)劃定位為：滁城市區(qū)是以機械、電子、輕工等為主導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化新型工貿(mào)及旅游城市。根據(jù)安徽省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，滁城市區(qū)在城鎮(zhèn)等級序列上屬省內(nèi)區(qū)域中心城市，現(xiàn)已納入皖江城市帶，在省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要作用，是全省城鎮(zhèn)體系中的中堅和骨干。 可行性研究報告 16 009 年國民經(jīng)濟指標表 指標名稱 單位 全市 絕對量 增幅 ( ) 一、地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 中：一產(chǎn)增加值 億元 產(chǎn)增加值 億元 產(chǎn)增加值 億元 、三次產(chǎn)業(yè)比 、工業(yè)增加值 億元 中：規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元 、全社會固定資產(chǎn)投資 億元 525 中： 50萬元以上投資 億元 中：城鎮(zhèn)投資 億元 410 村投資 億元 O 9 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 、財政總收入 億元 中：地方財政收入 億元 37 、社會消費品零售額 億元 、 、進出口總額 萬美元 68793 中：出口總額 萬美元 5361l 口總額 萬美元 15182 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 13368 民人均純收入 元 5026 010年經(jīng)濟社會發(fā)展預期目標：生產(chǎn)總值增長 上、爭取 15%，財政收入增長 18%以上、爭取 20%，全社會固定資產(chǎn)投資增長 30%以上、爭取 40%，社會消費品零售總額增長 19%，可行性研究報告 17 外貿(mào)進出口總額增長 12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長 12%和 10%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 內(nèi)，人口自然增長率控制在 以內(nèi)，單位生產(chǎn)總值能耗降低 主要污染物排放量減少 4%。 上述表明， 會的快速發(fā)展，為 下了堅實的基礎。 企業(yè) 析 1、經(jīng)濟優(yōu)、劣勢分析：從上述項目法人簡介看出，資金上有政府財政支撐。近年來，企業(yè)連續(xù)財務盈余，企業(yè)自有資金較為充足，企業(yè)有較強的利用“經(jīng)濟杠桿”能力，項目融資條件好。從外部條件看，項目建設符合政策法規(guī)，不存在外部風險。 2、符合“ 科學發(fā)展”的技術條件：企業(yè)技術力量較為雄厚，企業(yè)技術人才占全員職工的 80%以上。 3、企業(yè)管理規(guī)范，信譽很好。（詳見簡介） （四）基礎設施條件 1、交通運輸。項目建設在 中心及周邊 ，項目區(qū) 域 交通運輸十分便捷。 2、供水。市自來水公司附屬兩個水廠，以城西湖水庫為水源，日供水能力為 17萬噸，本市目前日需求量為 13萬噸，項目區(qū)供水市政需聯(lián)通主水管網(wǎng)。 3、供電。項目區(qū)內(nèi)附近 均 有變電站，電力供應充足，工程供配電條件優(yōu)越。 可行性研究報告 18 二、項目選址 項目選址的原則和技術要求 1、符合國家、地區(qū)和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求。 2、安全 原則，防洪、防震、防地質(zhì)災害。 3、節(jié)約項目用地。 4、實事求是的原則，對多個場址調(diào)查研究，進行科學分析和對比。 5、注意環(huán)境保護，以人為本，減少對生態(tài)和環(huán)境的影響。 6、交通和運輸便捷。 7、公用工程聯(lián)接方便（如各種管網(wǎng)系統(tǒng)）等。 項目地址方案 項目拆遷安置房小區(qū)地址簡表 序號 小區(qū)簡稱 小區(qū)詳細地址 1 清流人家 清流東路與上海路交叉口南側(cè) 2 同樂苑東區(qū) 同樂路與金陵路交叉口西北側(cè) 3 飛翔轉(zhuǎn)盤 豐樂大道與清流西路交叉口西北側(cè) 4 創(chuàng)業(yè)北苑 創(chuàng)業(yè)路與京滬鐵路之間，清流路北側(cè) 5 龍蟠 小區(qū) 豐樂大道與全 椒路之間 6 揚子路 淮河路與揚子路之間，市第七中學東側(cè) 7 創(chuàng)業(yè)中苑 創(chuàng)業(yè)南路與京滬鐵路之間，清流南側(cè) 8 西澗路 西澗路與豐樂大道之間，明光路 北 側(cè) 9 定遠路 定遠路與明光路交叉口 北 側(cè) 可行性研究報告 19 各小區(qū)交通和大型公建配套 情 況 簡述 本期棚戶區(qū)、拆遷安置房建設的地址在大滁城的中心城區(qū)范圍（詳見附圖），所以各小區(qū)均鄰近交通要道，教育、衛(wèi)生、文化、電訊、飲食服務業(yè)等一應俱 全，有的直接在市政務新區(qū)，處于市政治、文化、體育中心。又因為 多大中專乃至小學文化、體育設 施均為新建，服務業(yè)為當今中小城市的中上等水平，其他商貿(mào)業(yè)更是日新月異。可行性研究報告 20 第 四 章 市場需求分析 一、經(jīng)濟 、社會 發(fā)展的需求簡 析 “十 二 五”時期是 實施東向發(fā)展戰(zhàn)略、實現(xiàn)跨越式發(fā)展的關鍵時期。綜合考慮各方面因素，“十 二 五”時期 將為兩位數(shù) 以上 ，經(jīng)濟、社會發(fā)展 目標都要有工業(yè)化和城鎮(zhèn)化來支撐，尤其是城市基礎設施和安居住房 （含拆遷安置小區(qū)）一類 工程更為迫切。 江山市長在今年“兩會”報告中關于 2010 年的建設任務中提出 ， 要“ 突出城市新家園，在增強承載力上取得新突破 ” 城鎮(zhèn)化是社會發(fā)展的必然趨勢，是 助推工業(yè)化的強大動力。要抓住國家加快小城鎮(zhèn)建設的機遇，大力實施同城化戰(zhàn)略，內(nèi)抓“ 131”組團之間的城鎮(zhèn)化、外促與南京市的同城化、下促各縣市區(qū)內(nèi)部的城鎮(zhèn)化，做好同城、山水、綠化“三篇文章”，建設宜居、宜業(yè)、宜游的城市新家園。 “ 大滁城建設要初見成效。區(qū)域經(jīng)濟競爭直接表現(xiàn)為中心城市的競爭，要舞好大滁城建設這個龍頭，帶動全市城鎮(zhèn)化加快推進。今年大滁城建設“ 131”組團爭取完成投資 150 億元；中心城市力爭完成“五個一百”： 即拆遷 100 萬平方米、新建安置房 100 萬平方米、新建道路 100 公里、開工項目 100 個、完成投資 100億元。 可行性研究報告 21 二、 大滁城住房 市場 需求概 況 依據(jù) 城市總體規(guī)劃（ 20082020） 到 “十二五” ，大滁 城發(fā)展成為 60 萬人口、 60 平方公里的城市；到 2020 年，建成以滁城為主體，以來安、全椒為兩翼，以周邊衛(wèi)星鎮(zhèn)為支撐的 “ 大 ，城市總?cè)丝?120 萬人（其中滁城 80 萬人，來安、全椒各 20 萬人），城市總面積 120 平方公里。到 2020 年，其中中心城市滁城人口凈增 60 萬人，按戶均人口 4 人，每戶一套住房，將需要 15 萬套住房，相當于 1500萬 左右。未來 10年年均需建住房 150萬 ，才能滿足滁城住房供需平衡 的需要 。 這還不包括拆遷安置專項用房。但 目前全市區(qū)全部房地產(chǎn)企業(yè)的年產(chǎn)出住房也只有 套左右， 更談不上小區(qū)配套的 文、教、衛(wèi)等公用設施。 因此 住房 供求缺口較大，遠不能滿足市場的需求。 三、小區(qū)拆遷 安置 需求情況 棚 戶區(qū) 是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。所謂“城中村”，是指城市建成區(qū)仍然存在的、在集體土地上建造的、屬于棚戶區(qū)性質(zhì)的區(qū)域。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在 3 萬平方米以上，占地面積一般至少在 5 萬平方米左右。 黨和國家各級政府十分關心 棚 戶區(qū)的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程” 22 民中低收入家庭出售的住房 ，主要是指經(jīng)適用房和廉租房 ，優(yōu)先出售 和租 給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。而拆遷戶應得到更加優(yōu)惠的初償還。 規(guī)劃的需要不言而 喻 ，大滁城規(guī)劃起點高 ，要求嚴 ，不僅節(jié)約土地資源，同時也使市政資源發(fā)揮最大效益。 四 、市場需求的發(fā)展基礎 經(jīng)濟的快速發(fā)展，為居民購房奠定了 較為 堅實的物質(zhì)基礎。 一是 經(jīng)濟發(fā)展基礎具備。改革開放以來， 經(jīng)濟快速發(fā)展。 2009 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 576億元，比上年增長 超年度計劃，超全省平均增長水平；財政收入 元，超年度計劃 全省平均增幅 4 個百分點；社會消費品零售總額 元，增長 超年度計劃 全省平均增幅 要經(jīng)濟指標多年來首次全面超過全省平均增長水平，生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、銀行貸款余額的增速都進入全省前列。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達13368 元，增長 農(nóng)民收 入突破 5000 元大關，達到 5026元，增長 超出全省平均水平 400 元以上。 二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎。 電、食品、紡織、化工、建材為主體的工業(yè)體系，全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)3 千多家，其中大中型企業(yè) 100多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 370 個，可行性研究報告 23 著名的企業(yè)有揚子集團公司、博西華制冷有限公司、康佳電子、全柴動力集團、 廠、天大集團、皖華人造板公司、太陽能集團公司等，工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模和實力居安徽省前列。 三是大滁城建設對人口容納的環(huán)境擴大。如上所述，大滁城的建設，使 拆遷安置房和 安居 住房建設有了 較好 的 發(fā)展基礎。不僅是建設場地，基礎設施條件 也 逐漸完善。 五、地方保障性住房建設和經(jīng)營有關政策及政策導向 征地拆遷優(yōu)惠政策 1、用地優(yōu)惠價格：保障性住房 畝連同國稅即土地增值稅，其他土地使有費，每畝 10 12 萬元征收。本項目小區(qū)按 11萬元 /畝列入投資估算。 2、拆遷費用：本期保障性住房有土地的拆遷事宜，全由政府安排專業(yè)拆遷公司拆遷，其拆遷費不列入保障性住房投資。（詳見本項目投資估算。）同時，小區(qū)拆遷后多出的用地，由保障性住房業(yè)主出售后收入用來建設保障性住房。 3、征地拆遷費占項目總投資 比例控制在 15%以下。本項目不負責拆遷費用，征地費用只控制在項目總投資的 3%以內(nèi)。（詳見有關估算表格） 住房價格優(yōu)惠政策 1、經(jīng)濟適用房屬“有計劃的商品經(jīng)濟”產(chǎn)物，其銷售價控制在成本價左右，為了經(jīng)營的“可持續(xù)性”，也可能略高于成本價。優(yōu)先出售給低收入家庭，教師和離退休職工。 可行性研究報告 24 2、棚戶區(qū)改造拆遷安置戶每戶交納安置房款占每套房款的5%。 3、廉租房可視使節(jié)情況可適當延長廉租時間，也可在一定租用時間后，廉價出售給租用者。 小區(qū)保障性住房戶型設計控制政策 1、 90 平方米以上房型所占面積控制在總建筑面積的 30%以下。 2、商業(yè)性投資項目如商鋪等投資占總投資的比例控制在10%以下。 3、廉租房住房套型建筑面積控制在 50 以內(nèi)；經(jīng)濟實用房住房套型建筑面積控制在 60 左右。 項目融資政策 1、一是地方政府直接給于財政補貼；二是積極爭取上級政府給予財政專項支持。 2、二是以地方財政為后盾，采取信貸融資方式為項目建 設融資。項目資本金達到總?cè)谫Y量的 22%，符合國家關于政府公益性投資行為項目融資對資本金比例的規(guī)范要求。 3、三是動員棚戶區(qū)住房戶積極配合征地拆遷，同時向棚 戶區(qū)拆遷住房戶收取一定比例的住房“保障金”，以盡棚戶區(qū) 住房戶的保障性住房建設義務。 可行性研究報告 25 第 五 章 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 一、 改造依據(jù) 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 ( 關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見（ 建保 2009295號 ） 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（ 2002年版 安徽省城市房屋拆遷管理辦法 2008 一五”規(guī)劃綱要 二 、 指導思想 以科學發(fā)展觀和構建和諧社會重要思想為指導，以解決棚戶區(qū)改造中拆遷戶居住問題、改善居住質(zhì)量為核心，堅持政府投入、整合資源、分類指導。建設規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系之一，是構建社會主義和諧社會的重要舉措，是各級人民政府關注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體表現(xiàn)，是關心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府職責的客觀要求 三 、 改造 原則 可行性研究報告 26 1、立足 據(jù)國家建設安置房的特點及發(fā)展趨勢，實事求是，量力而行，總體規(guī)劃的原則。 2、注 重結合地方實際，以規(guī)劃為指導，近期需求和遠期預測為基礎，與 3、科學配置，功能配套。設施建設著眼于完善綜合服務功能，滿足群眾住房需求和改善住房條件。同時，通過項目的成功建設，發(fā)揮示范、指導和輻射作用。 4、厲行節(jié)約，嚴格管理。最大限度地整合和利用現(xiàn)有資源。建立和落實項目責任制，加強建設項目的全程管理、監(jiān)督和評估；盡可能地減少管理費用，提高投入產(chǎn)出效益 。 四 、改造目標 在市政府的宏觀調(diào)控下，將配套設施不全、居住環(huán)境差的舊住宅區(qū)逐步建設成設計合理、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的居住 小區(qū)。 五 、 市場調(diào)研與預測 010年，中心城市力爭完成拆遷 100萬平方米、新建安置房 100 萬平方米、新建道路 100 公里、開工項目 100個、完成投資 100 億元。隨著大滁城建設步伐的近一步加快，政府加大對老城區(qū)改造、以及新城區(qū)的建設，這些工程的實施所涉及大量棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)大多都位于城市老城區(qū)，就醫(yī)、上學、交通便利，區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢甚佳，可行性研究報告 27 適合不同層次人員居住和商業(yè)經(jīng)營。根據(jù)目前 的房價水平和開發(fā)用地掛牌拍賣價，棚戶區(qū)及舊住宅改造項目的土地價格基本上都在 200 萬元 /畝，商品 房價格均價應該達到 4000 元 /平方米以上。 2010年 3月 “ 大滁城 ” 建設拆遷再動員大會上 決定 ，今年“ 大滁城 ” 建設的拆遷量在去年 122萬的基礎上，將再達 100萬，其中老城區(qū) 3 個地塊將率先啟動，預計 3年內(nèi)我市將完成對老城區(qū)棚戶區(qū)的改造。今年 “ 大滁城 ” 拆遷面積目標確定為百萬平米，其中已經(jīng)確定了 6個地塊，分別為老城區(qū) 3 個地塊、清流河整治、城南 4 條道路拆遷和清流東路安置點。率先啟動的老城區(qū) 3個地塊拆遷面積約 22萬，涉及拆遷居民 1680 戶，企業(yè)12 家。其第一地塊為原 泥廠匯龍電子對面，拆遷面積 12萬，目的為 即將投入建設的滁城第二條南北交通大通道 西澗路做準備；第二塊為市體育場南邊，拆遷面積 6 萬，目的是打通環(huán)城水系，為即將建設的南湖三、四期做好前期工作；第三塊為南譙北路與明光路交叉口原瑯琊旅社周邊地塊，包括現(xiàn)在的北大荒女人世界商場周邊，拆遷面積 4萬。預計老城區(qū) 3個地塊將在 4 月中旬前完成登記、丈量、認證、房屋評估等工作，動遷工作 5 月底結束。另外 3 個地塊拆遷面積約 8萬，其中，清流河整治 2萬，城南 4 條道路 1 萬，清流東路安置點 5 萬左右。預計，拆遷工作將在 4月完成。據(jù)悉，這些地塊拆遷完成后， 2#、 5#、 9#地塊（老水泥廠）、鳳凰西路、可行性研究報告 28 黨校、康佳地塊進行拆遷，面積約 40 萬。其余地塊的拆遷計劃正在制定中。 被拆遷居民和農(nóng)民數(shù)量大幅增加。然而 現(xiàn)有的安置房數(shù)量已遠遠不能滿足被拆遷人的需求。 六 、改造 安置 方案 根據(jù)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求。本次棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地安置和異地安置相結合，分別安置至統(tǒng)一規(guī)劃的 9 個項目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公園綠地，其他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進行開發(fā)。 項目形成 9個居民小區(qū)，總用地 ；房屋總建筑面積 。其中：棚戶區(qū)拆遷安置房： 1887440；商鋪138271 。 安置 17839 戶，安置人口為 59550 人。 項目容積率在 流人家） 遠路）范圍內(nèi)控制， 住宅層數(shù)原則上以高層或小高層為主，適當建設一部分中高層住宅。綠地率一律控制在 30%以上；戶型中小戶型為主，部分戶型建設為 90平方米以上戶型（ 540288 ，約占總建筑面積的 根據(jù) 總 體規(guī)劃及實際現(xiàn)狀，以尊重居民意愿為前提，采用就地還原為主的原則。各小區(qū)配套 且配套商業(yè)和服務性 設施。對于一些被置換出的 地塊。 按照 總體規(guī)劃騰出的土地作為城市綠地，建設為市民活動的公共場所，并配置市民健身和休閑設施。 可行性研究報告 29 2010年 序號 分項名稱 單位 清流人家 同樂苑 飛翔轉(zhuǎn)盤 創(chuàng)業(yè)北苑 龍蟠 揚子路 創(chuàng)業(yè)中苑 西澗路 定遠路 合計 1 棚戶區(qū)改造 用地面積 畝 2 總建筑面積 遷安置房 128400 103140 84420 76460 376800 427750 273470 266100 150900 1887440 鋪 10541 總?cè)莘e率 5 總建筑密度 % 0 0 1 27 6 總綠化率 % 35 35 0 0 36 7 日照系數(shù) 9 棚戶區(qū)改造 安置戶數(shù) 戶 1204 909 736 661 3612 4191 2367 3241 918 17839 10 棚戶區(qū)改造 安置人口 人 3853 2952 3050 2052 11556 13412 8070 11392 3213 59550 滁州市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設項目 可行性研究報告 30 七、 拆遷情況 此次共拆遷 9個棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)，拆遷面積為 方米， 拆遷戶數(shù) 5020 戶，人口為 12011 人。 棚戶區(qū)拆遷情況調(diào)查統(tǒng)計表 拆遷編號 名稱 占地面積 拆遷面積 (拆遷戶數(shù) 拆遷人數(shù) (畝 1 清流人家 107 383 1150 2 同樂苑 572 1725 3 飛翔轉(zhuǎn)盤 658 1975 4 創(chuàng)業(yè)北苑 634 1902 5 龍蟠 308 938 6 揚子路 1025 0 7 創(chuàng)業(yè)中苑 148 443 8 西澗路 801 2403 9 定遠路 491 1474 合計 5020 12011 滁州市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置 用房建設項目 可行性研究報告 31 第 六 章 項目建設內(nèi)容和規(guī)模 一、編制依據(jù) 1、 件 （發(fā)改投資 2009500、 501、 521、526、 522、 523、 524、 528、 531號） 2、 2008 2020年） 3、 設項目環(huán)境影響報告表 （分小區(qū)） 4、 局建設項目選址意見書 （分小區(qū)） 5、 設用地規(guī)劃許可證 （分小區(qū)） 二、建設內(nèi)容和規(guī)模 小區(qū)名稱 小區(qū)用地面積 （畝） 棚戶區(qū)改 造安置房占 地面積（畝） 小區(qū) 總建筑面積（平米） 棚戶區(qū)拆遷安置房 部分 拆遷安置房 商鋪 合計 清流人家 5