生鮮直營連鎖超市項目可行性研究報告

1 目錄 一、項目概述 （一） 項目背景 中國政府歷來非常重視三農(nóng)問題，采取各種強力措施著重解決三農(nóng)問題，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)規(guī)?；s化經(jīng)營，積極推進農(nóng)產(chǎn)品流通機制轉(zhuǎn)變，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和提高農(nóng)民生活水平，進一步加快城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，這為本項目獲得政府政策支持、金融機構(gòu)信貸支持和上游農(nóng)村資源整合創(chuàng)造了很好條件。 民以食為天，生鮮是每個家庭每天不可或缺也無可替代的生活必需品。三鹿奶粉等一系列食品安全事件引發(fā)了廣大市民對食品安全、品質(zhì)前所未有的關(guān)注， 廣大城市居民買菜難、菜農(nóng)賣菜難日益受到關(guān)注，新鮮、安 全、衛(wèi)生、干凈、便利、價格合理的生鮮越來越成為人們?nèi)粘？是蟆?為我們進入市場以及打造品牌帶來了寶貴的契機和準(zhǔn)確的切入點。 （二） 項目簡介 公司首創(chuàng)生鮮超市加迷你百貨的業(yè)態(tài)組合，采用直接與基地對接的銷售方式，為廣大農(nóng)村種植戶、養(yǎng)殖戶的提供了一條直接、便利的銷售渠道，為城市居民提供新鮮、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價的生鮮食品。 1、 項目模式： 建立新型的 “ 公司 +基地 +連鎖配送 +直營店 ” 的生鮮小區(qū)直營模式。將生鮮從基地以小區(qū)直營方式送到消費者手中，減少傳統(tǒng)生鮮銷售的諸多中間環(huán)節(jié)。 2、經(jīng)營范圍： 為居民提供廚房一站式 服務(wù)：主營蔬菜、肉類、水果、其他農(nóng)副產(chǎn)品、糧油、調(diào)味品、廚房用品。 3、經(jīng)營理念： 讓農(nóng)民的錢袋子鼓起來，讓市民的菜籃子豐富起來。 2 4、 目標(biāo)顧客群： 基本客戶類型包括中嶺市的家庭消費者包括工作繁忙的高級白領(lǐng)、工薪階層家庭以及年老體邁的老人 ,逐漸到每個家庭；大型客戶主要包括中嶺市的酒店、餐館、企業(yè)和學(xué)校的食堂等。 （ 三 ） 項目建設(shè)的必要性 隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高，人民生活節(jié)奏越來越快，人民需求越來越豐富多樣，廣大城市居民難于獲得放心菜，也越來越關(guān)注自己菜籃子的新鮮、安全、衛(wèi)生。便利、安全、干凈、新鮮、 價格合理的生鮮越來越成為人們?nèi)粘？是?。而在現(xiàn)有的生鮮流通體系下，農(nóng)村生鮮進入城市居民的餐桌經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)多、路線長、速度慢、成本高，也很可能變得不夠新鮮，急切需要快速便捷的通道來實現(xiàn)，這恰是我們項目追求的目標(biāo)。 當(dāng)前農(nóng)村土地大量閑置或者種植養(yǎng)殖低產(chǎn)、低效、低附加價值的生鮮商品，同時農(nóng)民收入偏低急需尋求合適的增收路子、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展任務(wù)艱巨，這給我項目提供了足夠的土地、人員和現(xiàn)實的需求。 （ 四 ）生鮮商品的種類與特點 1、 生鮮商品的 種 類 目前生鮮商品主要有水果、蔬菜、肉品、水產(chǎn)、干貨及日配、熟食和糕點。 按照加工程 度和保存方式不同，生鮮商品包括初級生鮮商品、冷凍冷藏生鮮商品和加工生鮮商品三大類。 （ 1） 初級生鮮商品。（ 2）冷凍冷藏生鮮商品。（ 3）加工生鮮商品。 2、 生鮮商品的特點 生鮮是人們?nèi)粘ＯM的主要構(gòu)成部分之一 ,生鮮商品的 具有以下 特點 : （ 1） 時令性和新鮮感； 3 （ 2） 貼近生活，價格敏感，購買頻率高，消費量大； （ 3） 生鮮商品最容易達到刺激顧客購買欲望的，形成沖動購買，特別是女士和小孩； （ 5） 損耗風(fēng)險大，管理不善會有較大損失； （ 6） 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中不能以計件方式進行，不能使用同一個編碼； （ 7） 流轉(zhuǎn)過程中會出現(xiàn)損失，而 且具有不可逆性 ； （ 五 ）發(fā)展生鮮直營連鎖的 析 1、優(yōu)勢 （ 1）生鮮的供應(yīng)貨源的優(yōu)勢。以現(xiàn)有的 城市周邊 等地的蔬菜自有基地為依托，部分蔬菜水果的原產(chǎn)地采購、肉類與大型龍頭企業(yè)合作，靠近市區(qū)有利保持生鮮的新鮮度。 （ 2）品牌優(yōu)勢。營造綠色生鮮的品牌優(yōu)勢，打造安全、營養(yǎng)、環(huán)保、便利、新鮮、綠色生鮮的品牌，與現(xiàn)有生鮮銷售商相比較，具有明顯優(yōu)勢，對各層次消費群目標(biāo)市場均有很強的市場吸引力。 （ 3）精品店優(yōu)勢。打造綠色生鮮的旗艦店，以優(yōu)質(zhì)的生鮮，滿意的服務(wù)贏得消費者。讓消費者以較小的購買成本獲得利益。 （ 4）交 通優(yōu)勢。便利的交通，減少生鮮的供應(yīng)時間，增加供應(yīng)的及時性，確保生鮮的安全、營養(yǎng)、環(huán)保、便利、新鮮。 （ 5）規(guī)模優(yōu)勢。通過建立連鎖經(jīng)營，形成巨大的規(guī)模優(yōu)勢，增加生鮮的競爭力。 2、劣勢 （ 1）作為一個新生事物，企業(yè)剛剛進入生鮮直營連鎖時，整體規(guī)模相對較小，會在一定程度上降低企業(yè)的市場競爭力。 （ 2）企業(yè)剛剛進入生鮮直營連鎖，可能面臨專業(yè)資深的市場拓展、營銷策劃型人才缺乏；內(nèi)部管理須進一步完善，迫切需要一個營銷策劃團隊。 4 （ 3）在競爭壓力較強時，為消費者提供增值服務(wù)能力弱。 3、 機會 （ 1）消費理念升級推動生 鮮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，推動生鮮利潤增長。收入水平的提高奠定了消費增長的基礎(chǔ)，也為綠色生鮮的消費增長提供了客觀基礎(chǔ)。 （ 2）國家三農(nóng)政策支持。加大對生鮮基地的補貼，加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度，大力支持生鮮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，為生鮮銷售創(chuàng)造公平市場環(huán)境。 4、 威脅 （ 1）目前生鮮行業(yè)仍處在整合競爭的第二階段，這種競爭不僅表現(xiàn)在生鮮經(jīng)銷商的入侵上，而且還表現(xiàn)在生鮮競爭者之間的“大魚吃小魚”的并購。 （ 2）不斷的生鮮品牌競爭者進入，所運用的促銷策略，會帶動中嶺生鮮市場整體利潤下滑。 （ 3）面對消費者的討價還價， 企業(yè)剛進入生鮮市場時沒有自己的生鮮基地，以及生鮮供應(yīng)商提價等問題，會在一定程度上加大成本減少利潤。 二、 項目市場分析與定位 （一） 生鮮產(chǎn)品需求分析 1、生鮮商品的消費特點 5 （ 1）交易持續(xù)性 生鮮商品是人們每天生活的必需品的，其交易重復(fù)性高，總體供求的價格彈性小。 （ 2）復(fù)雜性 由于傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品市場交易鏈及其渠道環(huán)節(jié)多，復(fù)雜且透明度不高。生鮮商品交易信息的對稱性較差，受自然條件的影響，生鮮商品的生產(chǎn)和生鮮商品的需求具有較大的不可預(yù)知性，直營連鎖能整體上降低成本、減少風(fēng)險。 （ 3）競爭激烈 大部分生鮮商品處于 供大于求的狀態(tài)，局部市場競爭非常激烈，比如農(nóng)貿(mào)市場之間的競爭，超市之間的競爭，價格波動幅度大；同時由于固定農(nóng)貿(mào)市場的環(huán)境差，大型超市生鮮商品品種少。借助直營連鎖可以創(chuàng)造一個城市化市場，甚至是全國性市場，也可以通過特色的配送服務(wù)，更能打入市場。 （ 4）對保質(zhì)期有要求 農(nóng)產(chǎn)品有時效性高、季節(jié)性強、不耐保存、易腐爛等特點，要求快速交易及完備的運輸儲存手段。電子商務(wù)正是能在應(yīng)對這些問題方面顯示其長處，生產(chǎn)者可以利用商務(wù)網(wǎng)站從更廣闊的領(lǐng)域和更多的渠道來尋求需要的信息，快速地完成信息搜索、網(wǎng)上交易和配送安排，這將對移動 菜場的電子商務(wù)起推動作用。 總而言之，建立實體與電子商務(wù)相結(jié)合的 “生鮮直營連鎖店”，是絕對可行的，我們有信心將我們的產(chǎn)品與服務(wù)品牌打出來，在 6 市場上獨占鰲頭。 2、生鮮平均消費量分析 生鮮消費者平均購買量如表 3示： 表 32014年 全國 城市居民人 均 主要食品消費 情況 表 指標(biāo) 中嶺市 全國 消費量 （千克） 消費額（元） 消費量（千克） 糧食 大米 粉 脂類 食用植物油 肉 羊肉 牛肉 肉 禽 雞 鴨 蛋 產(chǎn) 品 魚 12 2000 年） 鮮菜 類 白酒 7 果酒 酒 酸飲料 瓶裝飲用水 干鮮瓜果類 鮮果 瓜 點 鮮乳品 粉 酸奶 在外飲食 考慮在外飲食消費，將人均消費量乘以人數(shù)得出總消費量， 城市 的生鮮消費量大于產(chǎn)量，特別是瓜果蔬菜等。從本地平衡的角度看， 城市 生鮮供給還存在很大缺口。 （ 二 ）市場競爭者分析 根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城市生鮮市場份額的 63%被農(nóng)貿(mào)市場占領(lǐng) ， 29%被超市生鮮專柜占領(lǐng)， 4%被現(xiàn)有直營店占領(lǐng)， 4%被流動菜販占領(lǐng)。 1、農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場優(yōu)勢在于：農(nóng)貿(mào)市場是最傳統(tǒng)的生鮮購買場所，人們的情感份額最重。農(nóng)貿(mào)市場規(guī)模一般比較大，商家菜販眾多，稅收 8 和經(jīng)營成本很低。種類豐富，各種品種、各種價位、各種檔次、各種新鮮程度的生鮮都有，人們的選擇范圍很廣。人流量最大、銷量大、貨品更新速度很快，每天都有大量的新鮮綠色生鮮供應(yīng)。農(nóng)貿(mào)市場是最大的市場份額擁有者和最強有力的競爭者。 農(nóng)貿(mào)市場劣勢在于：農(nóng)貿(mào)市場分布由市政統(tǒng)一規(guī)劃，對絕大多數(shù)市民來說不很近便。各種生鮮品質(zhì)不能保 證，綠色無公害食品由于成本高，在這里很難生存。這里管理混亂，衛(wèi)生條件差，治安環(huán)境不好，生鮮價格偏高。人們對農(nóng)貿(mào)菜市的心理定位很低，據(jù)調(diào)查：90%的人認為在這里很難買到無公害食品； 95%的人認為農(nóng)貿(mào)菜市場存在缺斤少兩，認為這里是個誠信度很低的地方； 66%的人認為在農(nóng)貿(mào)市場買菜由于衛(wèi)生條件差、環(huán)境嘈雜而有種厭惡感。 2、大型超市生鮮專柜 大型超市生鮮專柜優(yōu)勢在于：大型超市規(guī)模很大，各種各類商品琳瑯滿目，精心打造的集購物和休閑為一體的良好環(huán)境及氛圍，很好地迎合了目標(biāo)客戶以逛商場為時尚的心理需求。由于這些賣場商品種 類豐富，是目標(biāo)客戶購買百貨的最佳選擇，人們在購買百貨的同時，會經(jīng)常順便購買一些生鮮。由于商場影響力大，美譽度高，再加上大型超市生鮮貨源安全固定方面的有力促銷和工商部門的嚴格監(jiān)管，目標(biāo)客戶中 76%的人認為大型超市買的菜品質(zhì)最高，最具有無公害和安全保證。 大型超市生鮮專柜劣勢在于：相對農(nóng)貿(mào)市場其價格高、便利性差、品種少。據(jù)調(diào)查， 89%城市居民認為商場買菜價格很高；當(dāng)目標(biāo)客戶只有買菜需求時， 83%的人表示不會特意跑去商場買菜；當(dāng)遇上高峰期時，排隊等候收銀現(xiàn)象嚴重。 3、小區(qū)生鮮店 各個較大的社區(qū)均零散分布著生鮮店 或以生鮮為主打的小區(qū)超市，它們具有便利性好、顧客熟悉等優(yōu)勢，能解決顧客的燃眉之急或者適合工作忙碌人群的需求；但這些店普遍存在品種不全、價格偏高，衛(wèi)生安全沒有保障、新鮮度較差等問題。 4、流動攤販 流動攤販主要存在城市郊區(qū)或者臨近城郊區(qū)域，主要集中農(nóng)貿(mào)市場邊沿或者小區(qū)門口、交通主要通道，具有便利性好、自產(chǎn)生鮮新鮮度好的優(yōu)勢，同時存在品質(zhì)難以保證、誠信度差、價格高等問題。 9 總之，以上四種傳統(tǒng)的生鮮銷售普遍存在以下問題：第一，價格高且亂。第二，并非完全新鮮。第三，無法保證無農(nóng)藥殘留。第四，仍不夠便利。第五，沒有形 成適應(yīng)現(xiàn)代市場發(fā)展的品牌效應(yīng)。第六，沒有穩(wěn)定的消費者忠誠度。 （ 三 ）項目定位 1、產(chǎn)品 （ 1）生鮮商品：水 果 類 、蔬 菜類 、肉 禽類 、蛋 及豆制類、水產(chǎn)海鮮類、熟食類、糧食、油料、等。 （ 2）配料：醬油、醋、料酒、味精、雞精、鹽、火鍋調(diào)料等配料 和廚房用品 。 （ 3）附 帶服務(wù)：空中菜籃網(wǎng)站公布信息（農(nóng)產(chǎn)品的每日報價更新、各式菜樣圖、廚房知識、營養(yǎng)搭配、今日心情小菜、天氣預(yù)報的及時更新、中國農(nóng)業(yè)信息的變動更新） 2、服務(wù) 公司結(jié)合質(zhì)量管理認證體系的建立，設(shè)立了一套以顧客為中心的售前、售中、售后服務(wù)體系。 （ 1）售前服 務(wù)。首先，通過廣告等宣傳手段讓廣大消費者了解熟悉網(wǎng)上移動菜市場，并為公司打開市場。 （ 2）售中服務(wù)。即時回答顧客在網(wǎng)上購買生鮮時的在線提問，并給予一定的折扣優(yōu)惠；顧客下定單后選擇一個在家的時間段來送貨。 3、 售后服務(wù)。 （ 1） 產(chǎn)品服務(wù)：對于訂購的農(nóng)產(chǎn)品及時到 蔬菜水果批發(fā)市場或經(jīng)過產(chǎn)品安全認定的農(nóng)園購買并清洗 ，由本公司稱重以及用環(huán)保材料進行包裝冷藏，對于熟食進行真空包裝，確保所有產(chǎn)品都新鮮安全。 （ 2） 送貨服務(wù)：將在固定送貨段準(zhǔn)時到達各個小區(qū)，所配送的農(nóng)產(chǎn)品放在專門的公司運輸車上送到小區(qū)門口等待顧客按訂單號來取貨。工作人員將提醒顧客哪些產(chǎn)品需要立即冷藏或進行處理，同時會提醒顧客當(dāng)場檢驗產(chǎn)品是否有質(zhì)量問題，若有，立即退貨。 10 （ 3） 投 訴服務(wù)：對于當(dāng)場發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的產(chǎn)品可以當(dāng)場與工作人員進行驗證，然后立即退貨；對于回去以后在半小時內(nèi)沒有人工破壞的前提下發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量不合格的可以在線網(wǎng)上和電話投訴，公司將派出專門驗貨人員進行證實，若情況屬實，將予以退貨。對于工作人員的服務(wù)態(tài)度進行投訴，公司將向顧客進行道歉并對工作人員的服務(wù)態(tài)度進行指導(dǎo)培訓(xùn)。 （ 4） 建議服務(wù)：對于市場上出現(xiàn)的新產(chǎn)品，而公司網(wǎng)站未及時更新或漏掉的，歡迎顧客提 出寶貴建議，后臺人員將及時更新。對于其他的建議，經(jīng)討論，將采取一些措施，力求作到“顧客是上帝，滿足顧客需求”。 4、目標(biāo)顧客群 基本可以接近的客戶類型：中嶺市的家庭消費者 ,包括工作繁忙的高級白領(lǐng)、工薪階層家庭以及年老體邁的老人公寓的老人 ,逐漸到每個家庭；大型客戶，主要包括中嶺市的酒店、餐館、企業(yè)和學(xué)校的食堂等。 三 、項目建設(shè)規(guī)劃 （ 一 ）直營店建設(shè) 1、直營店選址 在 市 內(nèi)尋找最佳店址，優(yōu)先選擇人口密度大、交通便利、鄰近生鮮配送中心、新建中高檔小區(qū)多的區(qū)域建店 。產(chǎn)品流通方向及經(jīng)營模式如下圖： 11 圖 4經(jīng)營模式流程圖 2、連鎖店建設(shè)方式 縱向渠道 縱向渠道 直營連鎖店 橫向整合 橫向整合 自建蔬菜基地 散戶生鮮種植養(yǎng)殖 其他規(guī)?；r基地 其他社會利益相關(guān)方 流動購買人群 住宅區(qū) 大客戶 政府相關(guān)部門 12 所有連鎖店均以直營店形式，分為旗艦店、普通店和迷你店。根據(jù)小區(qū)規(guī)模確定店的類型，如果規(guī)模超大小區(qū)還可以在一個小區(qū)設(shè)多個直營店。旗艦店規(guī)劃為 100 平方米左右，適合 1000 戶甚至 2000 以上的大型居民小區(qū)，品種豐富，能保障多數(shù)家庭生鮮品種需求；普通店規(guī)劃為 30 至 40 平方米左右，適合 500 戶至 1000 的較大居民小區(qū)；迷你店規(guī)劃為 18 平米左右，適合 500 戶左右的居民小區(qū)，品種少而精，偏于日常主要生鮮。 （ 二 ）生鮮基地規(guī)劃 以全 局發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，以市場需求為標(biāo)準(zhǔn)，來確定基地建設(shè)的規(guī)模、品種等。以直營店銷量為標(biāo)準(zhǔn)，在整合供貨基地，以“公司 +農(nóng)戶”的模式扶持農(nóng)戶的基地建設(shè)；同時在建設(shè)直營店時的自建基地，形成自產(chǎn)自銷為主的產(chǎn)業(yè)鏈。這主要基于江北新長久公司資金實力較雄厚、前期已有在扶持整合蔬菜基地的實際操作經(jīng)驗；憑自建基地可以籌集更多更廣泛的資金。 （ 三 ）生鮮物流體系規(guī)劃 生鮮物流體系需要建設(shè)蔬菜基地、配送中心和信息支持系統(tǒng)，其生鮮物流過程如圖 4 13 圖 4 生鮮物流過程圖 1、信息支持系統(tǒng) 信息系統(tǒng)依托互聯(lián)網(wǎng)平臺和 術(shù)，在每個收購網(wǎng)點設(shè)立信息終端，總部可即時掌握每個網(wǎng)點的采購數(shù)據(jù)、訂貨計劃及進作出統(tǒng)籌安排。 2、物流配送 (1) 物流配送建設(shè)項目規(guī)劃 物流配送建設(shè)倉庫、加工包裝車間、運輸車隊，建設(shè)項目內(nèi)容如表 4設(shè)投資如表 4 表 4 配送中心建設(shè)項目情況表 14 項目 計量單位 2013年 2014年 2015年 備注 倉庫 面積 平方米 1500 3000 6000 單位租金 元 /平米 月 12 加工包裝車間 面積 平方米 500 1000 2000 單位租金 元 /平米 月 12 運輸體系 貨車數(shù)量 輛 10 15 25 使用期限 10年 單位價格 元 / 量 120000 配送中心固定資產(chǎn)投資三期累計規(guī)劃投資 1488萬元，預(yù)計使用 10 年無殘值。建設(shè)項目包括加工車間和包裝車間建設(shè) 48萬元、存儲蔬菜和肉食品的設(shè)備 600萬元（其中保鮮設(shè)備、冷凍肉食品設(shè)備各約 300萬元。）、裝修倉庫及相關(guān)費用 240萬元、貨車 600萬元。 (2)配送作業(yè)的具體內(nèi)容 配送作業(yè)的具體內(nèi)容包括：訂單處理、進貨、加工、儲存、揀選、包裝、配裝、送貨、送達服務(wù)等作業(yè)項目，如圖 4示：它們之間銜 接緊密，環(huán)環(huán)相扣，整個過程既包括實體物流，又包括信息流，同時還包括有資金流。 15 圖 4 生鮮配送作業(yè)流程圖 (3) 生鮮配送中心業(yè)務(wù)流程內(nèi)容 門店訂單 門店按照公司規(guī)定時間向生鮮配送中心指定郵箱發(fā)送訂單。 農(nóng)藥殘留檢測 向基地發(fā)送生產(chǎn)計劃 訂單處理 門店發(fā)出訂單 蔬菜進貨 對蔬菜進行初級加工 分揀 裝車配送 16 訂單處理 訂單處理是與各店直接溝通的作業(yè)階段，對后續(xù)的進貨作業(yè)、調(diào)度和配送產(chǎn)生直接的影響，是其他各項工作的基礎(chǔ)。依靠信息系統(tǒng)將各門店的訂單匯總，形成總的采購進貨計劃，向各相關(guān)的生產(chǎn)基地發(fā)送生產(chǎn)計劃。如圖 4 圖 4 訂單處理示意圖 A 店 B 店 C 店 D 店 E 店 配送中心 (訂單匯總 ) 基地 基地 基地 基地 基地 17 進貨 進貨工作是對按計劃生產(chǎn)的商品進行集中、對蔬菜品質(zhì)、重量進行驗收的一系列流程。如圖 4 圖 4 進貨流程圖 檢測 生鮮配送中心收貨人員對集中的蔬菜各個單品取樣進行農(nóng)藥殘留檢測，出具相關(guān)檢測報告，對不合格的基地產(chǎn)品拒收。要求相關(guān)基地作出整改計劃。 加工 按蔬菜加工要求進行整理、捆扎、包裝、裝箱。 分揀 配送線路確定 發(fā)貨計劃 生產(chǎn)計劃 蔬菜集中 驗貨 填寫入庫單 信息入庫 準(zhǔn)備加工 18 圖 4 分揀流程圖 配送 按配送路線選用的先后次序來決定商品裝車順序，并在商品配送途中進行商品跟蹤、控制。運輸至各店后將貨物與相關(guān)收貨人員進行交接，并抽檢部分商品進行二次復(fù)重，雙方簽定。 四 、營銷策略 本著“綠色、健康、便捷” 營銷理念，制定以下營銷組合策略。 分揀清單 分派分揀人員 分揀商品 商品集中 19 （一）產(chǎn)品策略 （ 1） 品種 每個直營店品種為 30營生鮮，兼營其他品種。其中旗艦店控制在 50通店控制在 40你店控制在 30 (2)質(zhì)量 保證貨源的質(zhì)量。綠色生鮮要求農(nóng)藥殘留低、有害物質(zhì)少；新鮮度高，各直營店生鮮盡量每日更新，隔夜生鮮應(yīng)標(biāo)明后作打折促銷處理。 (3)包裝 第一，對價值含量高且應(yīng)當(dāng)分類包裝的生鮮品種，應(yīng)精心包裝，如塑料膜熱保鮮收縮包裝等，分區(qū)分類銷售；第二，可回收處理的生鮮包裝袋代替?zhèn)鹘y(tǒng)塑料口袋。 (4)產(chǎn)品介紹 把各種生鮮的營養(yǎng)價值用卡紙分類寫下來，標(biāo)注在各類陳列區(qū)域，供消費者了解。 (5)產(chǎn)品組合 生鮮超市采用精品菜、大眾菜、特價菜組合策略。 精品菜：外地特產(chǎn)、保健菜、野菜、配菜等，價格較高，占 20%比重 大眾 菜：本地菜肉類水產(chǎn)類及調(diào)料，需求量大，與市場價格持平或略高，占 50%比重 特價菜：每天推出一兩種，數(shù)量有限，價格明顯低于市價，制造價格新聞，占 30%比重 （二）價格策略 (1)折扣定價策略：在綠色生鮮的數(shù)量，現(xiàn)金，價格作出折扣定價。讓消費者得到實惠，增加對綠色生鮮的實惠感和忠誠度。 (2)盈虧平衡定價法：考慮綠色生鮮店面的成本和每月的目標(biāo)銷售量，目標(biāo)銷售額，在月中生鮮銷售過了盈虧平衡點，在生鮮的實際價格作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。薄利多銷（生鮮屬于價格敏感型商品），多給居民實惠。 20 (3)地區(qū)定價法：根據(jù)市區(qū)中高檔小區(qū)的 周邊的生鮮價格，做細微的調(diào)整，主打綠色暢銷的生鮮，每天定出特價生鮮，吸引消費者的目光，感受旗艦店的新意。增加消費者的購買量，提高本店的銷售數(shù)量。 (4)心理定價策略：針對中高檔的目標(biāo)消費者的便利、營養(yǎng)、安全等心理特征，通過整數(shù)價、尾數(shù)價、聲望價（形象價）、習(xí)慣價給綠色生鮮定價。 (5)需求導(dǎo)向定價：根據(jù)綠色生鮮的不同種類的需求彈性、需求交叉彈性的不同來確定生鮮價格的希望價格、提價還是降價。充分考慮生鮮的供求關(guān)系，確定生鮮的價格。 五 、投資估算與資金來源 （ 一 ）投資估算 （ 1）工程費用 建筑 工程投資包括蔬菜基地鋼架大棚、生鮮配送中心的倉庫與加工包裝車間、生鮮連鎖店店面建設(shè)，經(jīng)估算，建筑工程合計為 6750萬元，其安裝工程費為 1288 萬元，具體估算結(jié)果見附表 2鎖店設(shè)備工器具、配送中心冷凍冷藏設(shè)備、生鮮配送貨車，共 8600萬元 。 （ 2）預(yù)備費用 在項目建設(shè)過程中，考慮項目實施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需估算一定的預(yù)備費用。其中基本預(yù)備費估算按工程費用和其他費用之和的 5%比例進行估算，需 840萬元；不計漲價預(yù)備費。 （ 3）建設(shè)投資總額 21 建設(shè)投資總額 工程費用 其他費用預(yù)備費 11400+166+840=17644 萬元 附表 1 建設(shè)投資估算表 人民幣單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估 算 價 值 占建設(shè)投資 比例 (%) 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其他費用 合計 1 工程費用 6750 8600 1048 240 16638 菜大棚工程 3750 3750 流工程 1200 48 240 1488 鎖店面工程 3000 7400 1000 11400 2 其他費用 166 166 六 、財務(wù)評價 （ 一 ）營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算 該項目建設(shè)期很短，建設(shè)不久就可投入運營。 2016、 2017、 2018、 2019 年分別可以確保 20 家、 180 家、 300 家、 500 家連鎖店投入運營，該項目營業(yè)收入估算見表 6 表 6產(chǎn)品生產(chǎn)大綱及營業(yè)收入估算表 時間 店面數(shù)量 單店月營業(yè)收入（萬元） 年營業(yè)收入（萬元） 2016 20 080 22 時間 店面數(shù)量 單店月營業(yè)收入（萬元） 年營業(yè)收入（萬元） 2017 200 0800 2018 500 7000 2019 1000 4000 合計 農(nóng)產(chǎn)品在流通環(huán)節(jié)免增值稅，本項目營業(yè)稅金及附加均為零 。 （ 二 ）總成本費用及經(jīng)營成本估算 1、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算 該項目的單位生產(chǎn)成本包括各種生鮮采購成本，連鎖店、蔬菜基地、配送中心、配送貨車等輔助材料和燃料動力、工人工資、制造費用、其他費用（包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用等），單位成本費用基礎(chǔ)資料如表 6 表 6單位成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算表 23 單位 指標(biāo)名稱 計量單位 金額 連鎖店 單店月人工成本 元 3000 單店月水電成本 元 100 單店月耗材成本 元 100 單店月寬帶費 元 70 單店月總部管理費 元 300 蔬菜基地 地膜年成本 元 /畝 60 土地年租金 元 /畝 800 種子年成本 元 /畝 100 技術(shù)工人月工資 元 /人 3000 配送中心 包裝加工車間月租金 元 /平方米 12 倉庫月租金 元 /平方米 12 管理人員月工資 元 /人 3000 裝卸工月工資 元 /人 1500 車間工人月工資 元 /人 1500 貨車運輸 貨車月保養(yǎng)維護費用 元 /輛 1500 駕駛員月工資 元 /人 2500 月油費 元 /輛 4800 車庫月租金 元 /輛 1000 24 2、項目總成本費用估算 （ 1）工資與福利 估算 項目瀉劑的主要員工有生鮮連鎖店員工，蔬菜基地技術(shù)人員，配送中心管理人員、裝卸工、車間工人，貨車駕駛員其工資估算如表 6利費按工資的 14%估算。 表 6 工資及福利費估算表 人民幣單位：萬元 序號 時間 2013 2014 2015 2022 2023 2024 1 工人 人人數(shù) 470 1175 2350 1880 1175 人均年工資 資額 846 2115 4230 3384 2115 駛員人數(shù) 10 25 50 40 25 人均年工資 資額 30 75 150 120 75 2 技術(shù)人員 人數(shù) 5 13 25 20 13 人均年工資 資額 管理人員 25 人數(shù) 4 10 20 16 10 人均年工資 資額 工資總額（ 1+2+3） 542 福利費 合計（ 4+5） 2）其他費用 估算 根據(jù)該項目的特點，其他費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用、租賃費等，分別估算如下： 管理費用估算中，各生鮮連鎖店按每店 300 元 /月提取總部管理費；營業(yè)費用估算中， 項目營業(yè)費用按各連鎖店營業(yè)收入的 1%提??；租賃費估算， 租賃費用主要是蔬菜基地的土地租金、配送中心的加工包裝車間和倉庫租金，蔬菜基地年租金 800 元 /畝，配送中心月租金為 12 元 /平米。 其他費用估算如 表 6示： 表 6 其他費用估算表 人民幣單位：萬元 序號 項目 時間 2013 2014 2015 2022 2023 2024 1 管理費用 單店管理費 鎖店數(shù)量 200 500 1000 800 500 管理費用總額 72 180 360 288 180 26 2 營業(yè)費用 營業(yè)收入 10800 27000 54000 43200 27000