舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱 *村舊村改造項(xiàng)目 二、項(xiàng)目主辦單位 *村位于 *新城西鄰 ，人口 1780 人，總戶數(shù) 526 戶，房子大部分是 70 年代亂石結(jié)構(gòu)房 。 三、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 1）單位名稱： * 2）單位地址： * 3）工程咨詢等級(jí)：丙級(jí) 4）工程咨詢資格等級(jí)證書編號(hào)： * 5）發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告的依據(jù)與范圍 一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù) （ 1） 國(guó)家和山東省的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃； （ 2） 國(guó)家和山東省有關(guān)的法律、法規(guī)和政策； （ 3） 現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額； （ 4） 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； （ 5） *新一輪城市總體規(guī)劃； （ 6） *國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃； （ 7） 關(guān)于進(jìn)一步加快城市市區(qū)村莊綜合改造的意見(jiàn)（ *政發(fā)200471 號(hào) （ 8） 項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； （ 9） 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 。 二、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研究的范圍 （ 1） 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性； （ 2） 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模； （ 3） 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件； （ 4） 總體建設(shè)方案； （ 5） 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能； （ 6） 物業(yè)管理； （ 7） 項(xiàng)目實(shí)施方案與進(jìn)度安排； （ 8） 投資估 算及資金籌措； （ 9） 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； （ 10） 社會(huì)效益評(píng)價(jià)。 第三節(jié) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的結(jié)論 *村 位于 *新城西鄰， 隨著 *城城區(qū)的逐步擴(kuò)大，城區(qū)內(nèi)的村莊綜合改造工作相對(duì)滯后， 原有建筑大部分是 70 年代亂石結(jié)構(gòu)的 平房建設(shè) ， 低檔零星插建、違章建設(shè)、村民居住環(huán)境臟亂差等問(wèn)題日益突出，不僅影響了城市總體規(guī)劃的實(shí)施，而且影響了 *城的整體形象和招商引資環(huán)境。 通過(guò) 對(duì) *村 實(shí)施舊村改造， 可以有效解決 以上弊端， 既有利于改善 *城 新城 區(qū)面貌 ， 優(yōu)化招商引資環(huán)境， 又有利于 美化村民居住環(huán)境， 提高居住條件， 同時(shí) 其 建設(shè)符 合國(guó)家及地方的有關(guān)規(guī)定 。 一 、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為總占地 19152 平方米 ，總建筑面積 25866 平方米 ，其中 F 戶型每戶建筑面積 89 平方米，總建筑面積 12816 平方米 ；商業(yè)建筑面積為 13050 平方米， 項(xiàng)目容積率為 根據(jù) *村 現(xiàn)有居住和經(jīng)濟(jì)狀況，經(jīng)村兩委研究決定舊村進(jìn)行改造，共 144 套住宅。 二、 投資估算及資金來(lái)源 該項(xiàng)目總投資共計(jì)人民幣 元，全部用于建設(shè)村民安置房，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 70 萬(wàn)元，包括綠化投資 20 萬(wàn)元，道路投資50 萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi) 元，工程建 設(shè)其他費(fèi)用 元，基本預(yù)備費(fèi)用 元，建設(shè)規(guī)費(fèi) 元。 項(xiàng)目所需 資金全部由項(xiàng)目承辦單位自籌解決。 三、 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 二 年。 四 、項(xiàng)目效益分析 本項(xiàng)目屬于“城中村”改造，是城市配套設(shè)施的有機(jī)組成部分，其經(jīng)濟(jì)效益不能單獨(dú)計(jì)算，只能從社會(huì)效益方面對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析?！俺侵写濉备脑旃こ贪凑諛淞⒕芬庾R(shí)、體現(xiàn)城市個(gè)性、突出地方特色、改善生態(tài)環(huán)境、賦予文化內(nèi)涵、創(chuàng)造良好的指導(dǎo)原則，通過(guò)高水平、大手筆的設(shè)計(jì)和建設(shè)，有利于優(yōu)化城市空間布局，提高城市品位和競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)能夠合理配置城市土地資源 ，進(jìn)一步解決“城中村”人口的長(zhǎng)期出路，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。改造后能夠帶動(dòng) *基礎(chǔ)設(shè)施更趨完善，服務(wù)體系更加健全，輻射帶動(dòng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，可以極大地改善 *投資環(huán)境，加快 *區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，對(duì)于樹立 *安的良好形象起到非常重要的作用，項(xiàng)目建成后可以改善村民的居住環(huán)境及居住條件，該項(xiàng)目的建設(shè)符合 *總體規(guī)劃，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，社會(huì)效益十分顯著。 詳見(jiàn)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總占地面積 平方米 19152 2 總建筑面積 平方米 25866 宅建筑面積 平方米 12816 業(yè) 建筑面積 平方米 13050 3 住宅套數(shù) 套 144 4 居住人數(shù) 人 500 5 戶均人口 人 /套 6 容積率 8 總投資 萬(wàn)元 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬(wàn)元 70 筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元 本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 筑規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) *概況 一、 *概況 1、 *總體概況 *位于山東省中部的 二、 *城概況 *城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開(kāi)放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國(guó)家衛(wèi)生城市和全國(guó)城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。 *城以建設(shè)藍(lán)天、碧水、青山、綠色家園為目標(biāo)，以基礎(chǔ)設(shè)施配套和園林綠化建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)施完成了 *、 *、 *、 *等一大批重點(diǎn)建設(shè)工程，中心城市的綜合服務(wù)功能、帶 動(dòng)輻射能力、形象品位明顯提升，實(shí)現(xiàn)了城市環(huán)境綜合整治的根本性突破。城區(qū)面積擴(kuò)大到 95 平方公里，人口達(dá)到 74 萬(wàn)人。 第二節(jié) 項(xiàng)目 提出的背景 一 、 *城市 化 發(fā)展的需要 城市化是指人類生產(chǎn)與生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過(guò)程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口及城市不斷發(fā)展完善的過(guò)程。這種轉(zhuǎn)化的深刻內(nèi)涵在于，它不是簡(jiǎn)單的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，更重要的，它是一種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其空間分布結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，是傳統(tǒng)勞動(dòng)方式、生活方式向現(xiàn)代化勞動(dòng)與生活方式的轉(zhuǎn)化，它包括經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步集約化、社會(huì)化和現(xiàn)代化。 “ 城中村 ” 主要 是以初級(jí)關(guān)系 （如 原農(nóng)村社會(huì)關(guān)系 ） 為紐帶形成的社區(qū)，具有強(qiáng)烈的封閉性，這與以次級(jí)關(guān)系 (如 契約關(guān)系 )為基礎(chǔ)構(gòu)成的城市社區(qū)形成了明顯的對(duì)比，二者共同構(gòu)成了城市 的 二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，給社會(huì)管理帶來(lái)很多矛盾和問(wèn)題 ，必然不利于城市化發(fā)展的需要。其 存在，也影響了城市房地產(chǎn)和物業(yè)價(jià)值。 根據(jù)國(guó)務(wù)院 二七 年三月九日發(fā)布的國(guó)函 2007 25 號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于同意將山東省 *列為國(guó)家歷史文化名城的批復(fù)， 由于 *城市發(fā)展歷史悠久，文化遺存豐富，歷史遺跡保護(hù)較好，自然風(fēng)光雄偉壯麗，具有重要的歷史、科學(xué)、藝術(shù)價(jià)值，是一個(gè)以世界自然與文化遺產(chǎn) *山為依托的歷史文化名城，城市“山城相依、山城一體”的格局獨(dú)具特色 。 國(guó)務(wù)院 同意將 *列為 “ 國(guó)家歷史文化名城 ” 。 同時(shí)批復(fù)強(qiáng)調(diào)： *應(yīng) “ 在充分研究城市發(fā)展歷史和傳統(tǒng)風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，正確處理保護(hù)與發(fā)展的關(guān)系，編制歷史文化名城保護(hù)規(guī) 劃，保護(hù)好城市的歷史文化軸線，處理好山和城的關(guān)系。在歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，編制重點(diǎn)保護(hù)地段的詳細(xì)規(guī)劃，保護(hù)好現(xiàn)存的歷史文化遺產(chǎn)。不得進(jìn)行任何與歷史文化名城環(huán)境和風(fēng)貌不相協(xié)調(diào)的建設(shè)活動(dòng)?！?二、 *城市總體規(guī)劃的需要 隨著 *城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪 “ *城市 總體規(guī)劃 ” 的實(shí)施，到 “ 十五 ” 末， *城城區(qū)規(guī)劃面積已從原有的 50 平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的 95 平方公里，人口達(dá)到 74 萬(wàn)人；到 2010 年 *將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬(wàn)，城區(qū)面積突破 100 平方公里，城市化水平要從 2000 年的 36%提升到 2010 年的 50%。 為使“ *城市總體規(guī)劃”成果更加完善， *今后將進(jìn)一步加強(qiáng)山城結(jié)合、通視走廊、水系、綠地、城內(nèi)山體及周邊地區(qū)的空間管制和保護(hù)，搞好與相關(guān)專業(yè)規(guī)劃的銜接，完善有關(guān)城市規(guī)劃內(nèi)容，科學(xué)安排 *新城建設(shè)、“城中村”改造和企業(yè)搬遷等事項(xiàng)的時(shí)序， 促進(jìn)城市合理有序發(fā)展。 從城市規(guī)劃來(lái)講，城中村嚴(yán)重影響了城市的物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃的科學(xué)性、階段性、層次性和整體性，特別是在總體規(guī)劃完成以后進(jìn)入分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和地塊的城市設(shè)計(jì)時(shí)尤其明顯。另外，這些地區(qū)功能定位的模糊、土地使用性質(zhì)的混亂、建筑物布局的隨意性和風(fēng)格的混雜性，隨著時(shí)間的推移將對(duì)城市物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃產(chǎn)生越來(lái)越大的負(fù)面影響。 保護(hù)已取得的 “國(guó)家歷史文化名城”的 成績(jī)， 鞏固“城市總體規(guī)劃”的成果， 并 爭(zhēng)取 在已 取得的 成績(jī)上做出更大的進(jìn)步，已成為 *城人民刻不容緩的責(zé)任 。 通過(guò)舊村改造， 可以 加快城市化進(jìn)程 ，推動(dòng)*的發(fā)展。 而 要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購(gòu) 買力。 因而 舊村改造 有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。 還可以 提高土地利用率，解決 城市化進(jìn)程中 建設(shè)用地緊張的矛盾，提高城市品位 ， 改變?cè)缓椭C的面貌。 同時(shí)，從時(shí)機(jī)的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發(fā)揮改造的綜合效益。 三 、 *旅游業(yè)發(fā)展的需要 *作為華東地區(qū)重要的對(duì) 外開(kāi)放旅游城市之一， 近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 2006 年是 “ 十一 五 ” 規(guī)劃的開(kāi)啟之年，山東省已確定把旅游業(yè)發(fā)展成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，作為重點(diǎn)旅游城市， *安更要把旅游業(yè)放在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的位置進(jìn)行重點(diǎn)培植，市委、市政府確立了 “ 建設(shè)旅游名城和旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 ” 的奮斗目標(biāo)。 2006 年也是 *旅游項(xiàng)目建設(shè)年，全市以旅游大項(xiàng)目為突破口，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，不斷豐富旅游產(chǎn)品內(nèi)涵，一批新的旅游景區(qū)、旅游項(xiàng)目脫穎而出，一系列精彩紛呈的旅游產(chǎn)品豐富了游客的旅游體驗(yàn)，迎合了游客日益增長(zhǎng)的旅游多元化需求，吸引了更多來(lái) *游客。其中僅 2006 年黃金周期間，全市共接待國(guó)內(nèi)游客 81 萬(wàn)人。做大、做強(qiáng)市場(chǎng)主 體是 *旅游業(yè)目前面臨的主要任務(wù)。 但是在旅游的地區(qū)結(jié)構(gòu)上，目前 *旅游熱點(diǎn)高度集中，接待游客主要靠 *山， *安旅游主要靠 *山形成地位和形象，到 *安旅游便是到 *山旅游。造成這種情景的原因一是政府的宣傳力度不到位，更重要的是縣、區(qū)環(huán)境沒(méi)有達(dá)到旅游所需環(huán)境的要求， 外觀等各方面 的景點(diǎn) 旅游尚不成熟，因而各 縣區(qū) 與 *山不能在層次上 有機(jī) 的交織成一個(gè)旅游網(wǎng)絡(luò)。 “城中村”即是妨礙 旅游一體化的一個(gè)重要因素，為改變現(xiàn)狀，進(jìn)一步推動(dòng) *安旅游業(yè)的發(fā)展，必須改原有舊村莊為現(xiàn)代化的住宅小區(qū)。舊村改造完成后， 完善的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)美的綠化環(huán)境， 不僅 為 *安 增添一分人文景觀，而且有利于山與城的交融，將 *城人民的 旅游大產(chǎn)業(yè)意識(shí)進(jìn)一步提高 。 四 、舊城改造發(fā)展刻不容緩 *作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境面貌和居民居住條件有了較大改善。但是，隨著市區(qū)的逐步擴(kuò)大，市區(qū)內(nèi)村莊綜合改造工作相對(duì)滯后， 散落在城市中的舊村莊已經(jīng)成為困擾現(xiàn)代城市化發(fā)展的一個(gè)難題。 低檔零星插建、違章建設(shè) 隨處可見(jiàn)，這些 房屋大多單間獨(dú) 戶，土地利用率低，違法用地、違章建筑棚屋比較普遍；樓房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，建筑密度大，村內(nèi)道路狹窄彎曲，存在消防等諸多安全隱患；外來(lái)人口集聚，出租房缺乏管理，存在社會(huì)治安問(wèn)題；環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)、綠化等各類配套設(shè)施不完善，居住 環(huán)境臟亂差 ；管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清，責(zé)任不明；村民的群體意識(shí)還較強(qiáng)，生活方式接近農(nóng)村，同城市居民的觀念與行為方式存在差異，與城市發(fā)展對(duì)人的要求還有一定差距。 這些建筑 不僅影響了城市總體規(guī)劃的實(shí)施，而且影響了整體形象和招商引資環(huán)境。 市區(qū)村莊綜合改造，是改善群眾居住環(huán)境 、提高村民生活質(zhì)量、增強(qiáng)村民城市意識(shí)、改善城市形象的重要措施，對(duì)于優(yōu)化投資環(huán)境、加快經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)進(jìn)程、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展具有重要的作用。為改變當(dāng)前 *城城區(qū)面貌，加強(qiáng)城區(qū)管理，加快 *城建設(shè)步伐，把 *建成新型的集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須徹底改變 *城舊的面貌。 同時(shí) *城區(qū)總體規(guī)劃提出： *城近期建設(shè)策略是舊城改造與新城建設(shè)并重，即對(duì)歷史文化軸線為中心的老城區(qū)實(shí)施騰空換業(yè)式改造，恢復(fù)其古城風(fēng)貌和歷史文化特色，行政設(shè)施和生活區(qū)逐步外遷，城市建設(shè)主 要向西、南和東部擴(kuò)展。其中 ， 東部新城是 *山區(qū)根據(jù)*委、市政府要求于二一年底提出的，規(guī) 劃總面積約 30 平方 公里，旨在加快 *城東部農(nóng)村和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)的城市化進(jìn)程，拓展 *山區(qū)的發(fā)展空間； *南部的南關(guān)村、城南灌莊等舊村改造也已開(kāi)始實(shí)施 ；本項(xiàng)目緊鄰 *西外環(huán)路，屬于新城建設(shè)的一部分，目前新城建設(shè)己較具規(guī)模 ， 這更突顯了 *村的不和諧。 以上情況表明， *村的改造以是燃眉之急。 2005 年 *村 的舊村改造 項(xiàng) 目得到 *城市建設(shè)項(xiàng)目管理委員會(huì)批準(zhǔn)（ 6 號(hào)文， 2005 年 8 月），同意 *村 的舊村改造規(guī)劃，而且 本項(xiàng)目 也 符 合 *山區(qū)人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（ *山會(huì)紀(jì)字 200417號(hào)文件）精神。 國(guó)家歷史文化名城的稱號(hào)要保持， *山作為旅游景點(diǎn)的知名度要擴(kuò)大，人民的物質(zhì)文化生活要提高，要一切都說(shuō)明，舊村改造的必要性。 為更好的保護(hù) *山風(fēng)景區(qū)，并以此為契機(jī)徹底解決 新城區(qū) 無(wú)序建設(shè)的現(xiàn)狀，改善該地段內(nèi)群眾的居住環(huán)境，為今后整個(gè) *村 的開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造條件，村兩委積極籌劃，制定了一系列舊村改造安置細(xì)則，經(jīng)過(guò)多次討論和修改，最終以 89%的比率通過(guò)。 第 三 節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)的 必要性 一、符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策 為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀 ，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，引導(dǎo)社會(huì)投資，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)一、二、三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅(jiān)持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展， 2005 年 12 月 2 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布了新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2005 年本），該目錄將 “ 城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn) ” 列為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成 為國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。通過(guò)培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 因此，充分利用 北部 優(yōu)美的自然 環(huán)境，結(jié)合 *區(qū)委的所在位置，并依據(jù) *城市規(guī)劃的要求，進(jìn)行 *村 舊村改造項(xiàng)目的建設(shè)，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境， 并 帶動(dòng)附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 二、符合 *安城市 化 發(fā)展方向和規(guī)劃要求 2005 年 9 月 25 日， *政府召開(kāi)城市規(guī)劃工作會(huì)議 ，在會(huì)議上市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)提出：要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持 “ 高起點(diǎn)、嚴(yán)管理、廣覆蓋 ” 的原則，全力推進(jìn)全市總體規(guī)劃的實(shí)施。 *城市總體規(guī)劃（ 2005確定的城市性質(zhì)是：以 *山為依托的歷史文化名城和山水園林旅游城市。城市職能是：山東省科教中心之一；山東省旅游度假、現(xiàn)代制造、商貿(mào)物流基地。城市規(guī)模是： 2020 年，*區(qū)人口達(dá)到 135 萬(wàn)，用地規(guī)模 147 平方公里。城市發(fā)展方向是：城市建設(shè)以向南發(fā)展為主、重點(diǎn)建設(shè)南部新城；東、西兩側(cè)依托 *山區(qū)、 *適度發(fā)展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。城市 發(fā)展目標(biāo)是：將 *安建成獨(dú)具特色的國(guó)際性旅游城市； *山文化與現(xiàn)代文明交相輝映的文化名城；以現(xiàn)代制造業(yè)與旅游業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市；天藍(lán)、水碧、山青的最佳人居城市。 二七年三月八日， *“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布，該規(guī)劃綱要中要求“大力豐富商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)、文化娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)等消費(fèi)性服務(wù)業(yè)” 。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)地區(qū)城市化發(fā)展的外在表現(xiàn)，城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，近幾年很 多地區(qū)都把城市化發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)來(lái)抓，并且取得了可喜的成績(jī)，但是城市化的衡量標(biāo)準(zhǔn) 一般認(rèn)為要看 非農(nóng)業(yè) 人口占總?cè)丝诘谋戎兀?比重高了，城市化水平必然高。當(dāng)大量的人口涌入城市，認(rèn)為城市化無(wú)非是縣變市、鄉(xiāng)變鎮(zhèn)，或是搞一片城區(qū)開(kāi) 發(fā)，或舊城改造等未免把城市化看得過(guò)于簡(jiǎn)單。 推進(jìn)城市化，是二元經(jīng)濟(jì)向一元經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然選擇，是優(yōu)化城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重大舉措，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要方面；推進(jìn)城市化，是啟動(dòng)消費(fèi)的現(xiàn)實(shí)選擇，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供廣闊的市場(chǎng)和持久的動(dòng)力；推進(jìn)城市化，有利于加快農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)差距；有利于拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位 ，緩解就業(yè)壓力；有利于優(yōu)化資源配置，提高效率，增強(qiáng)城市整體競(jìng)爭(zhēng)力；有利于控制人口增長(zhǎng)，保護(hù)資源和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展；推進(jìn)城市化，對(duì)提高人民生活質(zhì)量和人口素質(zhì)，促進(jìn)社會(huì)文明進(jìn)步，也具有重要作用。 *城市 化 發(fā)展戰(zhàn)略 中 *新城的建設(shè)已經(jīng)表現(xiàn)出了顯著的成績(jī)，一座座現(xiàn)代化樓廈拔地而起，一條條整潔街道無(wú)限延伸，一個(gè)個(gè)廣場(chǎng)游園建成開(kāi)放這是近年來(lái) 城市化 進(jìn)程帶來(lái)的靚麗景觀。 作為著名的旅游城市，改善和塑造良好的城市形象、進(jìn)一步促進(jìn)旅游支柱產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展是 *城建設(shè)貫穿始終的主題 之一。從 *城區(qū)現(xiàn)狀情況看，今后居住區(qū)向邊緣地帶發(fā)展和轉(zhuǎn)移是必然趨勢(shì)。 因此，本項(xiàng)目建設(shè)旨在帶動(dòng) *的發(fā)展，緩解 周邊的人口壓力，有利于老城 騰籠換業(yè)和恢復(fù)古城風(fēng)貌，符合 *總體規(guī)劃提出的舊城改造與新城建設(shè)并重的戰(zhàn)略構(gòu)想。 三、有利于保護(hù) *山和功能區(qū)劃 *村 舊村改造項(xiàng)目是 新城區(qū) 建設(shè)的重要組成部分。 該項(xiàng)目 的建設(shè) 一是有利于 *山生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，二是有利于功能區(qū)的開(kāi)發(fā)。因此， 本項(xiàng)目建設(shè)符合 *城市發(fā)展方向和總體規(guī)劃要求，符合 *山風(fēng)景區(qū)規(guī)劃。 *村 舊村改造項(xiàng)目是 *委、區(qū)政府為加快 *城新 城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)步伐、迅速改變城區(qū)面貌提出的建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)符合*安城市 化 發(fā)展方向和規(guī)劃要求，可有效改變 *新城規(guī)劃區(qū)零亂的面貌 ， 改善街道兩旁建筑物不一致的現(xiàn)狀，同時(shí) 滿足居民生活的需求，推動(dòng) *安城建事業(yè)的順利發(fā)展，有利于改善 *安這一老牌旅游城市的形象和居民的生活居住環(huán)境， 鞏固國(guó)家 歷史 文化名城的稱號(hào)， 社會(huì)效益顯著。 第三章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 擬建項(xiàng)目位于 *西 部的 *村 內(nèi)，項(xiàng)目占地面積 19152 平 方米，緊臨 *西外環(huán)路 。該區(qū)域地形開(kāi)闊、環(huán)境良好、 空氣清新， 擬建廠地內(nèi)除場(chǎng)地東南角較低外，大部分較平坦，地層結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，無(wú)下臥軟弱層，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象， 地理位置優(yōu)越。 1、本項(xiàng)目符合 *城市總體規(guī)劃、 *村 社區(qū)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求。 2、該區(qū)域地處農(nóng)村，周邊污染源較少，環(huán)境幽靜，環(huán)境質(zhì)量較好，具有良好的居住環(huán)境。加之該區(qū)域地行規(guī)整、拆遷量較少、易于規(guī)劃，且有可持續(xù)發(fā)展的空間。 3、該區(qū)域 臨近 *委區(qū)政府，周邊 城市基礎(chǔ)設(shè)施（路、水、電、暖、氣等）配套較完善，水文地質(zhì)、工程地質(zhì)條件好，有利于該項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)符合 *安城市 發(fā)展方 向和規(guī)劃要求，可有效改變 *新城內(nèi) 規(guī)劃區(qū)的落后面貌，滿足村民生活的需求，推動(dòng) *城建事業(yè)的順利發(fā)展，有利于改善 *安這一老牌旅游城市的形象和居民的生活居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 *村 舊村改造項(xiàng)目是*村 村莊建設(shè)的重要組成部分。舊村改造后，可把散落的村民聚攏到一起，有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)， 維護(hù) *山作為三項(xiàng)世界級(jí)稱號(hào)的成果， 二是有利于功能區(qū)的開(kāi)發(fā) ，滿足現(xiàn)代居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求，為建設(shè)一個(gè)良好的生活環(huán)境服務(wù) 。因此，本項(xiàng)目建設(shè)符合 *城市發(fā)展方向和總體規(guī)劃要求，符合 *山風(fēng)景區(qū)規(guī)劃。 由以 上分析可以看出， *村 社區(qū)舊村改造項(xiàng)目的選址符合 *城市總體規(guī)劃要求，加之該項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通便利，搬遷量小，投資效益高，并能帶動(dòng)周圍區(qū)域生態(tài)旅游建設(shè)。因此，從城市總體規(guī)劃角度來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的選址是合理的。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、氣象 *地處東經(jīng) 116 20 117 59，北緯 35 38 36 28之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下： 1、氣象 *地處東經(jīng) 11620 11759，北緯 3538 3628之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下： （ 1）氣溫 *屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。年均氣溫 。 7 月份最高，平均在 之間，最高極端氣溫 ； 1 月份最低，平均 ，最低極端氣溫 。年積溫 4922 。山下（平原）高于山上，平均溫差 ， *山頂極端最低氣溫 ；相對(duì)濕度 3 月份最小，為 57%； 8 月份最大，為 88%。年均無(wú)霜期 202天。 （ 2）降水 由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。*山頂氣象站年均降水量為 米，比山下 *米。年最大降水量在北部山區(qū)， 1964 年曾達(dá) 1800 毫米。 一年中， 1 月份降水量為最小，平均 米； 7 月份降水量最大，一般在 中 *山頂降水量多達(dá) 約占全年降水量的 30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在 米以下（ *山頂降水量 米），降雪 日數(shù)平均 （ *山頂降雪日數(shù)年均 ）；平均初雪日為 12 月 3 日 10 日，終雪日為2 月 26 日 3 月 18 日。夏季降水最多，季降水量平均 米，占全年降水量的 64%以上。其中：山頂降水最大，為 米。 （ 3）季風(fēng) 由于受 *山、徂徠山地形影響， *安風(fēng)向多是東北風(fēng)。風(fēng)速 8、9 月份最小平均 2 米 /秒以下； 3、 4 月份最大，平均 /秒。一年中，冬季以北到東北風(fēng)為主，其它季節(jié)以南到東南風(fēng)為主。 *安每年有 8 級(jí)以上大風(fēng)日數(shù)為 。 1978 年 6 月 30 日， *安曾記錄到瞬時(shí) 12 級(jí) 大風(fēng)。 *山頂因受高空氣流影響， 8 級(jí)以上大風(fēng)日數(shù)平均每年為 ，最多達(dá) 180 天。大風(fēng)最多月份為 35 月份，平均每月可有兩次大風(fēng)，最少為 89 月份。 2、地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 6 。地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開(kāi)始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27 以上；然后地溫開(kāi)始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0 以下。 1 月份地溫均在 以下，4 月份均在 以下， 7 月份平均達(dá)到 ， 10 月份均降至 下。 二 、地震烈度 *處于 6 度地震設(shè)防區(qū)。 三 、配套條件 （ 1） 給水與污水排放 *村 供水?dāng)M采用項(xiàng)目所在地市政管網(wǎng)供水。 （ 2） 供電 *村 舊村改造后用電總負(fù)荷約為 13000擬在基礎(chǔ)設(shè)施公建集中處建一座變電所。 *供電充足，供電可滿足本項(xiàng)目要求。 （ 3） 燃?xì)?*天然氣公司城市天然氣管道現(xiàn)已敷設(shè)至 項(xiàng)目用地 并有鄰近加壓站 ， 供氣及安全均有保障。 （ 4） 供熱 *安熱電廠的管網(wǎng)近期內(nèi)可鋪設(shè)到該小區(qū)，從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面考慮本項(xiàng)目擬采用集中供熱的方式，不再增設(shè)鍋爐。 （ 5） 通訊 *有網(wǎng)通、電信和鐵通三家電信公司，都提供電信和寬帶因特網(wǎng)接入服務(wù)； *安廣 電提供寬帶因特網(wǎng)接入 服務(wù)和有線電視接入，這些公司的主干線路都已到達(dá)該區(qū)域。 （ 6） 交通 項(xiàng)目區(qū)北面依山， 緊臨 *西外環(huán)路 ， 主要道路對(duì)外交通便捷，通達(dá)性良好，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)有利。 五、工程地質(zhì)條件 （ 1） 自然地理、地形、地貌概況 *境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各占全市面積的 1/3。山地主要分布在市域北部和東部，海拔多在 400 800 米之間，僅部分高峰超過(guò) 1000 米， *山位于 *區(qū)北部，主峰玉皇頂海拔 1545 米，為山東省最高峰。丘陵大多位于山地外圍，海拔 200400 米，主要分 布在市域東南部和西部。山地、丘陵的走向大致為東西方向。 擬建項(xiàng)目場(chǎng)地原為耕地，地形總體西部略高，冬部略低，地貌上屬 *山山麓坡積裙下沿。地下水位第四系孔隙潛水，補(bǔ)給來(lái)源以大氣降水為主，排泄途徑主要為地面蒸發(fā)。根據(jù)山東 *山基礎(chǔ)工程公司出具的巖土工程勘察報(bào)告，周圍 無(wú)污染性廠礦，場(chǎng)地北部已建成多棟住宅，基礎(chǔ)埋深應(yīng)在地下水位以上，因此可以確定地下水及地基土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)及其鋼筋無(wú)腐蝕性。 （ 2） 工程地質(zhì)情況 根據(jù) *安原有地質(zhì)構(gòu)造情況， *村 周邊 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造位置位于*山構(gòu)造隆起的南側(cè)，東向（近東西） *安 大王莊大斷層（或 *山前大斷層）的北側(cè)，處于距今 6 千至 3 千多萬(wàn)年 *山階梯狀抬升的第一個(gè)臺(tái)階上，歷經(jīng)了自太古代以來(lái)漫長(zhǎng)的地質(zhì)時(shí)期地殼運(yùn)動(dòng)的改造，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜。區(qū)內(nèi)以斷裂構(gòu)造為主，即巖石在不同方向的地殼運(yùn)動(dòng)作用下發(fā)生不同方向的破裂面，從而破壞了巖石的完整性，形成具有一定方向的裂隙并產(chǎn)生了位移。 廠區(qū)附近未發(fā)現(xiàn)大斷裂和其它不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，地基穩(wěn)定，適于建廠。 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； 2、 民用建筑設(shè)計(jì)通則； 3、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī) 范； 4、 2000 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)； 5、民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 6、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范； 7、民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范； 8、 *城市總體規(guī)劃； 9、城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（ 10、環(huán)山路東段控制性詳細(xì)規(guī)劃； 11、 *山環(huán)山公園詳細(xì)規(guī)劃； 12、 *城市總體規(guī)劃（ 2005 13、其它有關(guān)的國(guó)家、省、市現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)； 14、 *山區(qū)建設(shè)局提供的環(huán)山路東段沿線六個(gè)村莊基本情況匯總。 第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方 案 一 、設(shè)計(jì)目標(biāo) 為市民提供一個(gè)景觀環(huán)境優(yōu)美、居住品質(zhì)高尚、適應(yīng)多彩生活方式、布局合理、配套服務(wù)設(shè)施齊備、富有特色和人文氣氛的綠色生態(tài)居住小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)水平達(dá)到國(guó)內(nèi)一流。 二 、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 （ 1） 以人為本，充分考慮人的需要，形成一種綠意、自然、藝術(shù)、和諧、舒適的居住環(huán)境。 （ 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有超前性、先導(dǎo)性。 （ 3） 貫徹 “ 尊重自然思想 ” 與 “ 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ” ，以建設(shè)綠色居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，注重社區(qū)與周邊環(huán)境特別是 與新城建設(shè)及*山的關(guān)系。 （ 4） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹環(huán)境原則、經(jīng)濟(jì)原則與效益原 則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵、運(yùn)作良好，個(gè)性鮮明的花園式生活居住空間。 （ 5） 統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，正確處理規(guī)劃中社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系。 （ 6） 注重環(huán)境設(shè)計(jì)，使生活更富情趣。 三 、 規(guī)劃結(jié)構(gòu) （ 1） 總體布局 采用周邊式布局的車行環(huán)路將基地聯(lián)系成為一個(gè)整體，在城市道路的分割下，自然形成了三個(gè)住宅組團(tuán)。 （ 2） 空間形態(tài) 提出網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的概念，住宅與水系、綠帶相互交叉，形成網(wǎng)絡(luò)。水系與綠帶所形成的開(kāi)敞空間又提供了居民休憩、交流、溝通的場(chǎng)所。 （ 3） 住宅布局 住宅布局強(qiáng)調(diào)空間塑造，強(qiáng)調(diào)單體的對(duì)稱式布局，通過(guò)住宅單體的造型和空間限定，并結(jié)合戶外綠化環(huán)境設(shè)計(jì)，形成內(nèi)向圍合的鄰里空間，并且通過(guò)步行綠軸串聯(lián)各個(gè)組群空間，創(chuàng)造空間豐富、親近豐富且具有人情味的居住環(huán)境。 （ 4） 公建布局 區(qū)位性與方便性。根據(jù)國(guó)家規(guī)范要求及 *新城區(qū) 詳細(xì)規(guī)劃，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部 布置了一些商業(yè)服務(wù)設(shè)施，滿足小區(qū)內(nèi)的居民的需要，同時(shí)對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 一 、設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 民用建筑設(shè)計(jì)通則； （ 2） 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范； （ 3） 民用建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范； （ 4） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ； （ 5） 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ； （ 6） *城市規(guī)劃控制條件； （ 7） 項(xiàng)目承辦單位推薦意見(jiàn)。 二 、建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)采用了現(xiàn)代感較強(qiáng)的立面造型，利用屋頂輪廓的變化，前后進(jìn)深凹凸的形體變化，使之立面光影交錯(cuò)豐富生動(dòng)，更為符合現(xiàn)代都市人群的欣賞品位。結(jié)合淡雅尚的色彩以及金屬、玻璃、面墻、涂料的綜合運(yùn)用，精致的細(xì)部處理，力求創(chuàng)造出一種清新明快、高壓時(shí)尚建筑風(fēng)格 。 住宅平面設(shè)計(jì)功能合理，設(shè)施完善，分區(qū)明確，流線順暢。起居廳、餐廳相貫通，滿足景觀與通風(fēng)要求；每戶均設(shè)工作陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏空間；同時(shí)，結(jié)合周邊環(huán)境布 置景觀房間可享受到綠化。 房型 設(shè)計(jì) 結(jié)合建筑造型頂層局部設(shè)躍層，并設(shè)屋頂花園。每戶住宅的外窗采用低窗臺(tái)或凸窗，加大窗戶的采光面積，擴(kuò)展室內(nèi)的視野，同時(shí)增加室內(nèi)的面積。 在建筑群體空間的塑造中，利用地形起伏變化，形成錯(cuò)落有致的建筑天際線。在單體中重點(diǎn)處理建筑的陽(yáng)臺(tái)、樓梯間、窗臺(tái)、屋頂構(gòu)架等可變因素，變化的形體和色彩既豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識(shí)別性。 住宅建筑面積設(shè)計(jì)為 89 平方米左右。戶型 設(shè)計(jì) 均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，儲(chǔ)藏室（部分按車庫(kù)設(shè)計(jì)）均設(shè)于樓下，便于居民停放各類車輛和儲(chǔ) 物之用。 三 、公建建筑 本項(xiàng)目公建配套包括社區(qū)服務(wù)、會(huì)所，體量較小，采用單體建筑的形式，功能設(shè)計(jì)要求也將是多樣化的。 四 、室內(nèi)裝飾 各廳室墻面、地面采取初裝修形式，為住戶自選設(shè)計(jì)方案和裝修材料預(yù)留條件，有利于減少浪費(fèi)和降低工程成本。房間內(nèi)基層地面混凝土和墻體抹灰工程做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘接牢固、無(wú)裂縫。頂棚不抹灰，用膩?zhàn)诱移健?衛(wèi)生間防水材料采用 聚胺脂防水涂膜，防水層做到浴盆上方，并與樓面防水層形成整體。衛(wèi)生間地面 鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面貼瓷磚到頂，配全套衛(wèi)浴設(shè)備。 樓梯間采用水泥地面、乳膠漆墻面，地 下室采用水泥地面、普通抹灰內(nèi)墻。 合理開(kāi)設(shè)門窗洞口，門窗材料優(yōu)先選擇熱性能與密閉性較好的塑鋼復(fù)合材料， 選用的玻璃厚度和框料均應(yīng)滿足安全強(qiáng)度要求，其抗風(fēng)壓變形、雨水滲透、空氣滲透、平面內(nèi)變形、保溫、隔聲及耐撞擊性能指標(biāo)均應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 陽(yáng)臺(tái)均為封閉式，外飄窗和弧面陽(yáng)臺(tái)可采用半落地窗口。 五 、立面造型與裝飾 多層住宅建筑立 面造型應(yīng)根據(jù)平面設(shè)計(jì)中為實(shí)現(xiàn)“三明”面凹凸較多的實(shí)情，配以陽(yáng)臺(tái) 與裝飾構(gòu)件，在整體風(fēng)格協(xié)調(diào)前提下豐富建筑立面的外形輪廓、陰影效果。 外裝修選用的各項(xiàng)材料其材質(zhì)、規(guī)格、顏 色等符合施工單位的要求，并封樣驗(yàn)收。 外墻面選用耐久性亞光淡彩外墻磚，閣樓坡屋頂采用中性色調(diào)陶瓦，下襯寬檐，結(jié)合外墻面簡(jiǎn)潔的裝飾，體現(xiàn)出現(xiàn)建筑與山水背景的協(xié)調(diào)美感。 六 、綠化系統(tǒng) 綠地分為組團(tuán)級(jí)綠地、庭院綠地兩級(jí)布置，以滿足環(huán)境與居民各級(jí)交往活動(dòng)的需求。 系統(tǒng)性與生態(tài)性。結(jié)合整體布局與組群規(guī)劃，本規(guī)劃以步行綠化主軸為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，以帶狀綠化為主要布置形式，結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各組群綠地，使各個(gè)組群綠化連為一體，增強(qiáng)戶外空間連續(xù)性。將組團(tuán)綠地、宅間綠地、沿街綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠化系統(tǒng)。 綠化環(huán)境設(shè)計(jì)在強(qiáng) 調(diào)組團(tuán)空間個(gè)性化塑的同時(shí)，更為注意整體意境，力求為居民創(chuàng)造賞心悅目的景觀環(huán)境，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的理論和方法，對(duì)室外環(huán)境進(jìn)行研究和處理，使中心綠化景觀和外圍生態(tài)綠化景觀滲透到各功能區(qū)內(nèi)部，強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境的交融滲透，同時(shí)注重庭院景觀空間的營(yíng)造，將小區(qū)環(huán)境書寫成一首充滿詩(shī)情畫意的詩(shī)篇。 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 一、地上結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土磚混結(jié)構(gòu)。建筑單體外墻均 370 厚，主內(nèi)墻均 240 厚，內(nèi)部局部小隔墻為 120 厚。均可按抗震要求設(shè)置構(gòu)造柱。 建筑單體梁板均采用現(xiàn)澆，以增加結(jié)構(gòu)整體剛度。 二、基 礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 根據(jù)巖土勘察報(bào)告，本工程場(chǎng)地土類型屬軟場(chǎng)地土，本工程基礎(chǔ)采用墻下鋼筋混凝土澆筑時(shí)，應(yīng)從兩端同時(shí)等速向中間澆筑。本工程應(yīng)采用強(qiáng)夯法進(jìn)行地基處理，處理完畢后需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)確定地基承載力特征值。 *地震基本烈度為 6 度，本項(xiàng)目擬按 6 度設(shè)防。 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 一 、設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 2） 住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ （ 3） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 2001 年版； （ 4） 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（ （ 5） 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（ 1997 年版； （ 6） 相關(guān)專業(yè)提供的資料。 二、 設(shè)計(jì)范圍 1、單體室內(nèi)給排水、消防設(shè)計(jì) 。 2、區(qū)域給排水、消防設(shè)計(jì)。 3、給水設(shè)計(jì)方案 （ 1） 用水量預(yù)測(cè) 本地區(qū)規(guī)劃居住戶數(shù) 144 套，居住人口規(guī)模約為 500 人。區(qū)內(nèi)居民綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)：最高日按 200L/人 d 計(jì)，則居民最高日綜合生活用水約為 100m3/d；綠化用水量 按 平均每天澆灑 綠地 一次，則綠化用水量 約為 20m3/d；區(qū)內(nèi)澆灑道路用水量 按 平均每天澆灑一次 計(jì)算 ，則澆灑道路用水量 為 30m3/d；不可預(yù)見(jiàn)用水量按最高日用水量的 10%計(jì)，則不可預(yù)見(jiàn)用水量為 10m3/d；則本區(qū)最高日綜合用水量為 160內(nèi)消防用水根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 同一時(shí)間內(nèi)發(fā)生一次火災(zāi)，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2 小時(shí)計(jì)，一次室內(nèi)外消防栓用水量標(biāo)準(zhǔn)為 20L/S，則室內(nèi)外消防用水量為 144 （ 2） 消防設(shè)施 本地區(qū)以 多 層建筑為主，因此消防水壓以消防車自壓為主。本區(qū)室外消防管網(wǎng)與市政給水管網(wǎng)共用，沿道路設(shè)置地上式室外消火栓，設(shè)置間距不大于 120 米。管網(wǎng)布置詳見(jiàn)給水工程規(guī)劃圖。 公共建筑設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)最大的一幢公建樓室內(nèi)消火栓系統(tǒng)水量估計(jì)為 15L/S，消火栓布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。公建樓（視功能按規(guī)范需設(shè)的）另需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)級(jí)級(jí)考慮，噴淋系統(tǒng)用水量為 21L/S。消火栓、噴淋系統(tǒng)均采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，在屋頂上設(shè)置消防水箱，水箱內(nèi)存放滅火初期 10 分鐘不動(dòng)用消防水量，超過(guò) 18 立方米的按 18 立方米計(jì)。各幢樓消火栓泵、噴淋泵分設(shè)于各幢樓消防水泵房?jī)?nèi)。 消防系統(tǒng)管徑小于 100 的采用熱 鍍鋅鋼管，大于等于 100 的采用熱鍍鋅無(wú)縫鋼管。根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（ 在建筑室內(nèi)布置滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，公建部分配置基準(zhǔn)按 A 類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑不超過(guò) 20 米。住宅部分配置基準(zhǔn)按 A 類火災(zāi)危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑不超過(guò) 25 米。 4、排水工程規(guī)劃（雨污分流制） （ 1） 污水工程規(guī)劃 本地區(qū)屬于居住區(qū)，環(huán)境要求比較高，規(guī)劃排水工程采用雨、污分流制排水系統(tǒng)。 污水主要為生活污水，污水量按總用水量的 90%收集處理，則污水量 144m3/d。糞便污水經(jīng)區(qū)內(nèi)初步凈化處理（化糞池處理）后利用區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)排至市政污水管網(wǎng)。 污水采用重力流排放，計(jì)算管徑時(shí)以污水量為依據(jù)，污水管充滿度為 劃在道路上單排管布置，管道采用鋼筋混凝土平口管，120混凝土基礎(chǔ)，鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹帶接口，管道始端覆土厚度控制為 之間。管道在管徑、坡度、高程、方向發(fā)生變化及支管接入的地方都必須設(shè)置檢查井。 （ 2） 雨水工程規(guī)劃 為了及時(shí)有效地排除雨水，節(jié)省工程投資，規(guī)劃采取結(jié)合分區(qū)相對(duì)集中的就近排放原則。在各建筑物周圍和道路一側(cè)或兩側(cè)設(shè)置雨水口來(lái)收 集雨水，再利用雨水干管輸送排入市政管網(wǎng)。雨水管道采用鋼筋混凝土平口管， 120混凝土基礎(chǔ)，鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹帶接口。管道始端覆土厚度控制為 之間。管道在管徑、坡度、高程、方向發(fā)生變化及支管接入的地方都必須設(shè)置檢查井。管網(wǎng)布置見(jiàn)排水工程規(guī)劃圖。 第六節(jié) 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方案 一 、設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 國(guó)家和地方的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； （ 2） 電業(yè)部門的有關(guān)要求； （ 3） 業(yè)主的建議。 二 、負(fù)荷等級(jí) 本項(xiàng)目按二、三級(jí)負(fù)荷要求供電。 三 、用電量估算 用電量估測(cè)參照規(guī)劃面積及戶數(shù)，總規(guī)劃范圍內(nèi)總用地面積19152 平方米 ，總建筑面積 25866 平方米 ，其中 住宅建筑面積 12816平方米，商業(yè)建筑面積 13050 平方米。 負(fù)荷預(yù)測(cè) 負(fù)荷預(yù)測(cè)指標(biāo)：普通公寓 10，需要系數(shù)取 償后功率因數(shù)為 劃范圍內(nèi)總負(fù)荷為 電源規(guī)劃 小區(qū)電源電壓等級(jí)為 10電網(wǎng)絡(luò)為 區(qū)內(nèi)設(shè)變電所一座，供電半徑控制在 250m 以內(nèi)。 線路規(guī)劃 變電所與市政網(wǎng)電力線路采用高壓電力電纜直埋敷設(shè)，低壓配電線路采用低壓電力電纜沿排管敷設(shè)。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為 慮發(fā)展需要，低壓供電設(shè) 置電業(yè)開(kāi)關(guān)站 1 座（需征得電業(yè)部門同意），業(yè)主協(xié)調(diào)設(shè)置多 組 2 1000式變壓器。 電源由基地四周市政道路地下高壓線直接接入場(chǎng)區(qū)變配電設(shè)施，380/220 伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿場(chǎng)區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。 第七節(jié) 弱電設(shè)計(jì)方案 一 、設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（ 16 （ 2） 有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范（ （ 3） 業(yè)主 所提供的項(xiàng)目建議 二 、設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容 主要包括：通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、居民安全子系統(tǒng)、 景音響及廣播系統(tǒng)、社區(qū)設(shè)備智能控制系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、社區(qū)智能化綜合管理和車庫(kù)管理系統(tǒng)。 三 、系統(tǒng)功能 （ 1） 通訊自動(dòng)化系統(tǒng) 電話需求量預(yù)測(cè) 電話需求量預(yù)測(cè)指標(biāo)按公寓每戶 1 部，規(guī)劃小區(qū)內(nèi)總的電話需求量為 約 150 部。 電話線路規(guī)劃 電話線路在主要道路人行道下采用多孔 埋地敷設(shè)，埋深 1 米。 有線電視及寬帶網(wǎng)規(guī)劃 有線電視信號(hào)由市政有線電視網(wǎng)供給，采用同軸電纜傳輸，有線電視線路與電信線路同路由敷設(shè)。寬帶網(wǎng) 線路采用大對(duì)數(shù)銅纜或光纜傳輸，每戶設(shè)終端，分支線路采用雙絞線暗敷設(shè)。 （ 2） 安全防范系統(tǒng) 社區(qū)安全周邊防范系統(tǒng)由可視對(duì)講防盜鐵門、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、紅外監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)組成。 防盜鐵門安裝在各個(gè)門牌號(hào)的出入口，防盜門同時(shí)還帶有可視對(duì)講系統(tǒng)，能和防盜門內(nèi)各個(gè)居民家進(jìn)行可視對(duì)講，防盜門內(nèi)各個(gè)居民家都可獨(dú)立控制防盜門的開(kāi)啟，還可設(shè)置智能卡或密碼開(kāi)鎖功能。 攝像監(jiān)控子系統(tǒng)主要功能 社區(qū)出入口、主要通道等重點(diǎn)部位設(shè)置相應(yīng)的探測(cè)器或攝像機(jī)，并聯(lián)網(wǎng)至社區(qū)管理中心，通過(guò)相關(guān)信息和傳輸圖像進(jìn)行監(jiān)視，并將監(jiān)視的圖像和 信息進(jìn)行記錄和存儲(chǔ)。既 統(tǒng)與周界報(bào)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)報(bào)警信息顯示與圖象識(shí)別相結(jié)合的聯(lián)動(dòng)，留有對(duì)外報(bào)警接口，可與公安區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)系。在物業(yè)管理中心可對(duì)各攝像機(jī)進(jìn)行云臺(tái)、變焦、聚焦、光圈的遙控。在各個(gè)監(jiān)視器上顯示的現(xiàn)場(chǎng)攝像圖像可通過(guò)人工控制切換或程序控制自動(dòng)切換。 紅外監(jiān)控系統(tǒng)主要功能 紅外線探測(cè)器的建防和撤防可根據(jù)時(shí)間由程序控制自動(dòng)執(zhí)行，也可由人工控制執(zhí)行。社區(qū)管理中心能實(shí)時(shí)顯示報(bào)警路段和報(bào)警時(shí)間，能自動(dòng)記錄與保存報(bào)警信息。社區(qū)周界設(shè)置紅外、微波等報(bào)警探測(cè)裝置，并與社區(qū)管理中心的主機(jī)相連，如有人翻越圍墻；晚 上當(dāng)社區(qū)除了主通道外，其他通道都關(guān)閉時(shí)，如果有人強(qiáng)行闖入，系統(tǒng)立即向物業(yè)管理中心告警。 電子巡更系統(tǒng)主要功能 在社區(qū)相應(yīng)地點(diǎn)設(shè)置無(wú)線巡更信息點(diǎn)，巡邏人員裝備電子巡更器，按規(guī)定的路線進(jìn)行值班巡查并予記錄。 社區(qū)的保安人員巡查路線和巡查時(shí)間可在物業(yè)管理中心通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行設(shè)置。 當(dāng)物業(yè)管理中心沒(méi)有在規(guī)定的巡查路線和巡查時(shí)間收到保安人員的信息，巡更子系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警，這時(shí)應(yīng)派人員到現(xiàn)場(chǎng)查看。 （ 3） 居民安全子系統(tǒng) 住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫?bào)警、戶門及陽(yáng)臺(tái)外窗防范報(bào)警、按鈕式家庭緊急求助報(bào)警等功能。報(bào)警時(shí)住戶室內(nèi) 發(fā)出聲、光信號(hào)外，并將報(bào)警信號(hào)傳至小區(qū)管理中心進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄、處理與存儲(chǔ)。 家庭內(nèi)對(duì)講設(shè)備也可連接求助按鈕，當(dāng)用戶有緊急情況需要援助時(shí)，可通過(guò)求助按鈕將求助信號(hào)傳送到物業(yè)管理中心。 居民安全子系統(tǒng)可根據(jù)需要設(shè)防和撤防。 四 、 統(tǒng) 本工程設(shè)置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，再分別饋線至各大樓，經(jīng)分支至各用戶。 本工程住宅每戶設(shè)電視終端 2 個(gè)，社區(qū)中心根據(jù)具體情況設(shè)置電視終端若干個(gè)。 五 、背景音響及廣播系統(tǒng) 在社區(qū)室外公共場(chǎng)所設(shè)置有線廣播系統(tǒng)。廣播系統(tǒng)與社區(qū)景觀設(shè)施聯(lián)動(dòng)。 六 、社區(qū)設(shè)備智能控制 系統(tǒng) 采用集散控制技術(shù)，對(duì)社區(qū)的公共建筑設(shè)備實(shí)施監(jiān)控，保證設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，一旦發(fā)生故障及時(shí)報(bào)警。 （ 1）給排水系統(tǒng)的監(jiān)視。顯示水箱、集水井的液位并報(bào)警；監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 （ 2）配電監(jiān)控。對(duì)所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理。公共設(shè)施集中監(jiān)控信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。 （ 3）照明設(shè)備的監(jiān)控。對(duì)公共區(qū)域的照明 (包括道路、景觀、泛光 )設(shè)備進(jìn)行控制。 七 、物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）物業(yè)管理應(yīng)采用先進(jìn)、成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，充分利用小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)，向住戶 提供高效、