酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目名稱(chēng)： （二） 項(xiàng)目業(yè)主： （三） 項(xiàng)目業(yè)主地址： 重慶市 某 區(qū) 某 湖鎮(zhèn) （四） 項(xiàng)目建設(shè)地址： 重慶市 某 湖 西岸 （五） 項(xiàng)目法定代表人： （六） 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 五星級(jí)酒店、會(huì)議中心及酒店式公寓，總建筑面積 10萬(wàn)平方米 （七） 項(xiàng)目總投資 ：人民幣 6億元 （含土地費(fèi)用） （八） 資金籌措：自籌 （九） 建設(shè)年限： 2011年 1月 2月（ 36個(gè)月 ） 二、 項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 公司是在區(qū)政府的大力支持和 某 區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的大好前景下成立的，致力于 某 湖 畔高端酒店的 開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，努力改善景區(qū)現(xiàn)有的 旅游 配套設(shè)施，大力推進(jìn) 某 旅游業(yè)的發(fā)展，為三峽庫(kù)區(qū)旅游業(yè) 做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 三、 編制依據(jù)及研究范圍 （一） 編制依據(jù) 2 1. 長(zhǎng)江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃 ； 2. 重慶市 某 區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 3. 重慶市 某 區(qū)土地利用規(guī)劃 4. 重慶市 某 湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃 5. 重慶市 某 區(qū) 某 湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 2010 2030年） 6. 重慶市 某 區(qū) 某 湖鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告 ； 7. 重慶市 某 區(qū) 2009年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ； 8. 重慶市 某 湖西岸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； 9. 項(xiàng)目 業(yè)主 提供的相關(guān)資料； 路設(shè)計(jì) 文件。 （二） 研究范圍 本研究報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、 可行 性 、 建設(shè)區(qū)域的資源條件 、 市場(chǎng)等進(jìn)行研究，提出項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)與方案，通過(guò)投資估算，對(duì)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，提出結(jié)論性的意見(jiàn)，以及招投標(biāo)方案和建設(shè)進(jìn)度安排意見(jiàn)。 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 備注 一 建設(shè)內(nèi)容 3 1 五星級(jí)酒店 54500 2 會(huì)議中心 5500 3 酒店式公寓 38000 4 配套設(shè)施 2000 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 元 1 土地費(fèi) 用 9570 萬(wàn)元 2 工程費(fèi)用 31450 萬(wàn)元 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 元 4 建設(shè)期利息 8284 萬(wàn)元 三 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 計(jì)算期 13 年 2 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 元 全部投資 3 稅后靜態(tài)投資回收期 全部投資 4 項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 全部投資 5 項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 元 全部投資 6 稅前靜態(tài)投資回收 期： 全部投資 7 投資利潤(rùn)率： 8 投資利稅率 9 年平均利潤(rùn) 2371 萬(wàn)元 五、 主要結(jié)論 某 湖旅游風(fēng)景區(qū)自然景觀優(yōu)美而獨(dú)具特色，旅游資源豐富，極具旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。 某 區(qū)是聯(lián)系渝東南和渝東北的樞紐，是重慶通往華中和東部沿海地區(qū)的橋頭堡，區(qū)位條件十分優(yōu)越。 某 4 的幾何中心的位置，在方圓 150 圍內(nèi)，集中了重慶市大部分人口，旅游開(kāi)發(fā)直接受到周邊城市的帶動(dòng)。 某 景區(qū)背靠西南最大核心城市和游客發(fā)生地重慶市，位于環(huán)城游憩 帶范圍內(nèi)，有成為重慶市“中心花園”的便利條件。此外又有三峽國(guó)際旅游熱線的輻射拉動(dòng)， 旅游市場(chǎng)前景廣闊。 本項(xiàng)目的建設(shè)將極大地完善 某 湖旅游 配套 設(shè)施， 彌補(bǔ)當(dāng)?shù)?高端旅游配套設(shè)施嚴(yán)重 不足 的 現(xiàn)象， 可帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào) 整 ，有利于 政府 招商引資 。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 本項(xiàng)目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實(shí)，建設(shè)規(guī)模合理。 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是可行的。 5 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 一、 某 區(qū)概況 某 區(qū)位于重慶腹心，三峽庫(kù)區(qū)上游，雄踞長(zhǎng)江之濱，是重慶“ 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”中規(guī)劃建設(shè)的百 萬(wàn)人口大城市，幅員面積 1423 平方公里，人口 90萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口 39萬(wàn)。 某 區(qū)轄 14個(gè)鎮(zhèn)、 4個(gè)街道辦事處。距重慶主城區(qū) 40 分鐘車(chē)程，是重慶陸路的交通樞紐和長(zhǎng)江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源向三峽庫(kù)區(qū)和渝東南地區(qū)輻射的重要中繼站。 2009年 某 地區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資 長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 長(zhǎng) 地方財(cái)政收入 長(zhǎng) 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 款余額 年初分別增長(zhǎng) 全區(qū)全年共接待游客 現(xiàn)旅游收入 別增長(zhǎng) 12%。 某 在旅游方面將全力打造“濱江 某 谷”、“菩提 某 山”、和“天賜 某 湖”為代表的 某 主題文化城。 某 作為三峽庫(kù)區(qū)的重要區(qū)縣， 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的組成部分，是重慶作為西部增長(zhǎng)極的重要支撐，政策優(yōu)勢(shì)、地沿優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)將使 某 成為重慶的重要窗口、重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)、獨(dú)具特色的大城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的先行區(qū)。 6 二、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 （一） 旅游業(yè)將逐漸發(fā)展成為重慶及三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 重慶市自 1997 年直轄以來(lái)， 市委市 政 府一直把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行著力培育與扶持，積極實(shí)施“政府 主導(dǎo)型”旅游發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大對(duì)旅游業(yè)的投入，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大， 被稱(chēng)為旅游業(yè)三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游飯店及其它配套設(shè)施均有極大的改善 慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 截止到 2009年， 全市有國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅行社353 家， 星級(jí)賓館飯店 266 座，國(guó)際旅游收入 美元，國(guó)內(nèi)旅游收入 666億元 。 長(zhǎng)江三峽是我國(guó)目前推向國(guó)際市場(chǎng)的最具競(jìng)爭(zhēng)力的旅游產(chǎn)品之一，三峽工程的建設(shè)又使三峽成為世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌競(jìng)爭(zhēng)力大大提高。 三峽是國(guó)內(nèi)最知名 的峽谷風(fēng)光和峽江文化為代表的旅游目的地，根據(jù)長(zhǎng)江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)， 2010 年到三峽旅游的國(guó)內(nèi)旅游者為 350 400 萬(wàn)人，這個(gè)數(shù)字只相當(dāng)于同年國(guó)內(nèi)出游城鎮(zhèn)居民總量的 三峽國(guó)內(nèi) 旅游前景廣闊。 同時(shí)， 2020年內(nèi)三峽旅游區(qū)仍然是國(guó)際旅游者的最主要目的地之一，國(guó)際旅游者年均增長(zhǎng)將保持 10 15，長(zhǎng)江三峽旅游國(guó)際需求前景廣闊無(wú)比。 根據(jù)長(zhǎng)江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃 ，長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：將三峽旅游建設(shè)成以新三峽為品牌，以自然生態(tài)觀光和人文攬勝為基礎(chǔ)，以休閑度假和民俗體驗(yàn)為 主體，以科考探險(xiǎn)和體育競(jìng)技為補(bǔ)充，融生態(tài)化、個(gè)性化和專(zhuān)題化為一體，具有國(guó)際影響力、 7 競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)旅游目的地。規(guī)劃期內(nèi)將旅游業(yè)培育成庫(kù)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，到 2010 年，三峽旅游區(qū)接待入境旅游者 195人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 待國(guó)內(nèi)旅游者 游業(yè)總收入達(dá)到 1000當(dāng)于全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 15%，進(jìn)一步壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)。 （二） 某 湖旅游業(yè)正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇 隨著西部大開(kāi)發(fā)，三峽大移民，退耕還林、還草政策的全面實(shí)施，三峽生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)為 三峽庫(kù)區(qū)的生態(tài)旅游發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇。根據(jù)重慶市整體發(fā)展戰(zhàn)略， 某 湖景區(qū)的旅游業(yè)將作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上，從 2001 年起， 某 湖旅游收入已超過(guò)了傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 漁業(yè)的收入，已達(dá)到 3000 萬(wàn)元 (漁業(yè)收入約 2000 萬(wàn)元 )，旅游人數(shù)已達(dá)到 19萬(wàn)人次。 2004年旅游人數(shù)已達(dá)到 35 萬(wàn)人次，旅游收入已達(dá)到 4000萬(wàn)元。 根據(jù) 重慶市 某 區(qū) 某 湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃 （ 2010 依托 某 湖風(fēng)景名勝區(qū)，以旅游服務(wù)為發(fā)展核心，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，努力把 某 湖鎮(zhèn)建設(shè)成為在重慶具有較大影響的城郊旅游鎮(zhèn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，發(fā)展特色 農(nóng)業(yè)，不斷提升城鎮(zhèn)化水平，建設(shè)和諧發(fā)展新城鄉(xiāng)。 規(guī)劃提出，將通過(guò)大力發(fā)展旅游業(yè) 推動(dòng)城鎮(zhèn)的建設(shè)，以風(fēng)景區(qū)保護(hù)與完善基礎(chǔ)設(shè)施為中心，以鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn) ，突出旅游特色，打造精品景點(diǎn)， 完善城鎮(zhèn)功能，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，逐漸形成以旅游服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式。規(guī)劃至 2015年末，（預(yù)測(cè)）鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到 8萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 44%， 8 鎮(zhèn)區(qū)人口為 到 2030年末，鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到 13萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為 85%，鎮(zhèn)區(qū)人口為 11萬(wàn)人。 （三） 某 湖西岸片區(qū)急需 發(fā)展 隨著重慶市經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)會(huì)更加頻繁，帶動(dòng)商務(wù)、會(huì)務(wù)游的發(fā)展；市民閑度假游、自駕車(chē)旅游也將迅速發(fā)展，本地觀光游的外流趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。 某 湖景區(qū)山清水秀、湖面開(kāi)闊、景色旖旎，是開(kāi)展休閑度假、水上娛樂(lè)的理想地， 某 湖景區(qū)這些 資源組合背景非常適合開(kāi)發(fā)度假旅游產(chǎn)品，適于進(jìn)行生態(tài)度假旅游。 目前景區(qū)最便于開(kāi)發(fā)的的 某 湖西岸 的配套市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)啟動(dòng)，但 缺乏相應(yīng)的 旅游服務(wù)設(shè)施，市場(chǎng)的需求將催生西岸片區(qū)的快速發(fā)展。 某 湖景區(qū)準(zhǔn)備以重慶市區(qū)域發(fā)展背景為依托，跨越客觀上必然存在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)梯度，大力發(fā)展以旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系，帶動(dòng)商業(yè)、金 融、會(huì)務(wù)、信息等高端服務(wù)行業(yè)發(fā)展，輻射周邊村鎮(zhèn)發(fā)展。為了達(dá)到上述目標(biāo)，大力改善 某 湖西岸片區(qū)重慶市的投資環(huán)境，就需要加強(qiáng) 旅游配套 設(shè)施的建設(shè)。 某 湖西岸片區(qū)屬 某 湖鎮(zhèn)轄區(qū)，含東海村、黃坪村、水口村、羅山村、回龍村、響塘村、圍子村、桂花村 8個(gè)村。南北向沿湖長(zhǎng)約 8公里。南接 某 湖鎮(zhèn)區(qū)，北至與高豐島相接的西岸最北端半島，沿湖以海拔 337米為低界，西端大致以海拔 400米等高線附近的可用地為高界。規(guī)劃總用地約為 中建設(shè)用地 劃區(qū)人口規(guī)模約為 9 三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 是開(kāi)發(fā)和利用 某 湖景 區(qū)資源，完善 旅游配套設(shè)施 的需要 為積極開(kāi)發(fā) 某 湖西岸片區(qū)的旅游景觀資源，強(qiáng)化 某 區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地的功能，同時(shí)為 改善 某 湖西岸片區(qū)內(nèi)的 服務(wù)配套 、 生態(tài) 環(huán)境等 條件 ， 某 區(qū)政府對(duì) 某 湖西岸片區(qū)進(jìn)行了整體性規(guī)劃，依托良好的自然山水景觀資源，并與 某 湖生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史傳統(tǒng)文化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)， 將其打造成以 旅游服務(wù)和開(kāi)發(fā)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向， 集休閑度假、游覽觀光、水上運(yùn)動(dòng)、會(huì)議會(huì)展于一體的 國(guó)際休閑旅游度假區(qū)。 店 （含會(huì)議中心） 是 某 湖景區(qū) 內(nèi)唯一的五星級(jí)度假酒店，是 風(fēng)景區(qū) 旅游 配套設(shè)施的重要組成部分 ，它的建成將改善 某 湖旅游區(qū)內(nèi)高 端度假酒店空白的局面， 同時(shí)，將極大的提升風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)休閑、度假、會(huì)議、會(huì)務(wù)等功能， 帶動(dòng)整體區(qū)域 旅游經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展。 （二） 是解決庫(kù)區(qū)移民及下崗再就業(yè)的需要 旅游業(yè) 是以滿(mǎn)足旅游者吃、住、行、游、購(gòu)、娛等各項(xiàng)活動(dòng)需求的綜合性產(chǎn)業(yè)， 高端酒店的建設(shè)可以極大的促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，通過(guò) 迅速 發(fā)展 的 旅游業(yè)可以帶動(dòng)其 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供大量間接就業(yè)崗位安置移民及下崗工人。 旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括交通、餐飲、商業(yè)貿(mào)易、郵電通信等直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、水電氣暖供應(yīng)業(yè)及咨詢(xún)、教育、科技、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、政府管理等間接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提 供的就業(yè)崗位數(shù)，取決于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展的相互作用程度， 10 程度低，提供的就業(yè)崗位就少，相反則多。世界旅游組織在全球的調(diào)查顯示，旅游業(yè)直接安置 1 名就業(yè)人員，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可安置 4 5 名間接就業(yè)人員。 根據(jù) 某 湖風(fēng)景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃資料， 到 2015 年，可直接解決從業(yè)人數(shù) 5404人，間接解決從業(yè)人數(shù) 21614人。 （三） 是促進(jìn) 某 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加速城鎮(zhèn)化步伐的需要 某 湖景區(qū)常住人口約兩萬(wàn)余人，其中農(nóng)業(yè)人口 13000多人，城鎮(zhèn)人口約 7000 多人，主要分布于 某 湖鎮(zhèn)及周邊地區(qū)。以前， 某 湖景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生 產(chǎn)為主，漁業(yè)是傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近 年來(lái) ，由于旅游業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)已成為景區(qū)的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 隨著景區(qū)外圍道路工程以及市政配套工程的逐步建設(shè) ，解決了交通和市政條件不足的瓶頸，為景區(qū)大力開(kāi)發(fā)鋪平了道路，隨著高端酒店的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將進(jìn)一步吸引旅游人群進(jìn)駐景區(qū)內(nèi)部， 提升 某 湖區(qū)域整體價(jià)值， 從而促進(jìn)了招商引資、土地開(kāi)發(fā)， 進(jìn)一步改善 某 區(qū)的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快 某 區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展步伐。 （四） 是提升 某 湖景區(qū)窗口形象、增強(qiáng)景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的需要 某 湖旅游資源類(lèi)型齊全，資源單體數(shù)量較多。景區(qū)內(nèi)自然旅游資源以島嶼、湖泊、山體及野生動(dòng)植物等見(jiàn)長(zhǎng) ，可謂山島湖景觀三位一體，優(yōu)美俊 秀；人文旅游資源則以史跡、寺觀、古城址、古建筑、特色物產(chǎn)等取勝。 某 湖的特色物產(chǎn)豐富，地方氣息濃郁，是鑲嵌在重慶市中心位置上的一顆璀璨明珠。 某 湖周邊過(guò)去幾年的服務(wù)功能 主要集中在賓館、招待所、 11 和家庭旅館等各類(lèi) 低端 接待服務(wù)設(shè)施上，總體上說(shuō)， 某 湖景區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)還處于起步階段。 高端 酒店項(xiàng)目將極大的改善這一狀況 ， 其對(duì)整體區(qū)域的帶動(dòng)性 對(duì)提升景區(qū)窗口形象，增強(qiáng)景區(qū)旅游競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 綜上分析，本項(xiàng)目 選擇當(dāng)下的機(jī)遇進(jìn)行 建設(shè)是非常必要的。 12 第三章 旅游市場(chǎng)分析 一、 全國(guó)旅游市場(chǎng)分析 （一） 國(guó)內(nèi) 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 旅游業(yè)是一個(gè)最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，從發(fā)展趨勢(shì)看，旅游業(yè)這一“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”還將因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)從金融危機(jī)泥潭中走出及中國(guó)旅游市場(chǎng)的需求而日益旺盛， 2009 年的國(guó)慶假期因?yàn)楹蛡鹘y(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)疊加，因此長(zhǎng)達(dá) 8 天，被稱(chēng)為“史上最長(zhǎng)的黃金周”。據(jù)全國(guó)假日旅游部際協(xié)調(diào)會(huì)議辦公室統(tǒng)計(jì)：今年“十一”黃金周中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)預(yù)計(jì)將超過(guò) 2 億人次，同比增長(zhǎng) 13%;旅游收入超過(guò) 1000 億元人民幣，同比增長(zhǎng) 25%。 不僅僅是今年的黃金周，近年來(lái)中國(guó)的旅游業(yè)一直都是持續(xù)快速發(fā)展，下面有這樣幾組數(shù)字可供大家參考： A. 從 2002 年 2007 年過(guò)境旅游人數(shù)從 3680 萬(wàn)人次將增長(zhǎng)到5360 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng) 高于全球平均增長(zhǎng)率 3 個(gè)百分點(diǎn)。 B. 旅游外匯收入從 204 億美元將增長(zhǎng)到 370 億美元，高于全球平均增長(zhǎng)率的兩個(gè)百分點(diǎn)。 C. 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)從 人次將增長(zhǎng)到 15 億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入從 3878億元將增長(zhǎng)到 6820 億元，年均增長(zhǎng) 12%。 D. 旅游總收入從 5566 億元將增長(zhǎng)到 1 萬(wàn)億元， 13 E. 中國(guó)公民處境旅游目的地的國(guó)家和地區(qū)從 20 個(gè)增加到 132 個(gè)，處境旅游人數(shù)從 1660 萬(wàn)人次將增長(zhǎng)到 4000 萬(wàn)人次， 從數(shù)據(jù)中可以看出：中國(guó)已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國(guó)，亞洲第一大處境旅游國(guó)，并且據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2015 年中國(guó)將成為世界上第一大入鏡旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)。中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從亞洲旅游大國(guó)到世界旅游大國(guó)的轉(zhuǎn)變，開(kāi)始邁入建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)的進(jìn)程，中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，中國(guó)人均收入將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，到時(shí)候，旅游將會(huì)成為中國(guó)人生活中的一部分，旅游消費(fèi) 需求將大幅提升，這是旅游業(yè)持續(xù)興旺發(fā)展的動(dòng)力，中國(guó)旅游業(yè)將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。 （二）全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展走勢(shì) 步入新世紀(jì)以后，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的機(jī)遇期。準(zhǔn)確把握旅游業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，對(duì)于制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，策劃制作符合市場(chǎng)需求的旅游產(chǎn)品顯得尤為重要，當(dāng)今中國(guó)旅游的發(fā)展將呈現(xiàn)出以下走勢(shì)： 1、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到全面確立。 旅游業(yè)以其綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展已被各國(guó)的實(shí)踐所證明，旅游業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)越來(lái)越被各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)所認(rèn)知，一些國(guó)家或地區(qū)把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)乃 至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些資源大省、大市、大縣則以“旅游強(qiáng)省”、“ 14 市”、“旅游立縣”來(lái)確立旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位，來(lái)實(shí)現(xiàn)旅游的倍增計(jì)劃?？缛胄率兰o(jì)，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入新的戰(zhàn)略機(jī)遇期，作為旅游資源大國(guó)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)向產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)再到產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的攀升將成為旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用與地位將會(huì)迅速提高。而目前擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)旅游工作的縣區(qū)長(zhǎng)、旅游局長(zhǎng)不懂旅游的現(xiàn)象非常普遍。一些旅游企業(yè)特別是旅游景區(qū)從事領(lǐng)導(dǎo)工作的同志也是半路出家的多。 2、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模將會(huì)迅速擴(kuò)大。 隨著我國(guó)加入 改革開(kāi)放的不斷深入 ，各級(jí)政府對(duì)旅游業(yè)的投入越來(lái)越大；一些外資、民資及其他社會(huì)資金也不斷向旅游業(yè)注入，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和基本設(shè)施建設(shè)的步伐將顯著加快；一些地區(qū)通過(guò)建立旅游聯(lián)合體、共同體，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)；信息時(shí)代催生旅游業(yè)發(fā)展新平臺(tái)，特別是 代的到來(lái) ,一些大型的網(wǎng)絡(luò)公司依靠雄厚的資金實(shí)力和自己成熟的市場(chǎng)運(yùn)作模式向傳統(tǒng)公司模式滲透 ,大型的旅游企業(yè)也同樣借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向高端的商務(wù)平臺(tái)滲透 , 給中國(guó)旅游企業(yè)帶來(lái)更多的機(jī)遇；一些傳統(tǒng)的旅游企業(yè)通過(guò)改制或改組，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，實(shí)行集團(tuán)化、集約化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的勢(shì)頭將越來(lái)越猛等等。 傳統(tǒng)的旅游管理人才難以滿(mǎn)足形勢(shì)發(fā)展的需要，旅游信息、旅游網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的人才需求將會(huì)急劇 增加。 3、旅游業(yè)的運(yùn)行質(zhì)量將會(huì)顯著提高。 隨著經(jīng)濟(jì)國(guó)際化步伐的加快，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善， 15 旅游業(yè)融入世界各地先進(jìn)的旅游業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)驗(yàn)和法制化的管理手段，經(jīng)營(yíng)將更加規(guī)范。在科教興國(guó)戰(zhàn)略指引下，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和高水平人才也將不斷向旅游產(chǎn)業(yè)流入，管理水平不斷提高。在科學(xué)發(fā)展觀的思想指導(dǎo)下，旅游行業(yè)正在堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，集聚各方優(yōu)勢(shì)，加快旅游業(yè)的發(fā)展步伐，必將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)政府、旅游者 和旅游經(jīng)營(yíng)者利益最大化。對(duì)培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、綠色營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)、文化營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)以及新型國(guó)際化的旅游人才將提出了新的更高的需求。 4、旅游業(yè)的文化載體地位將會(huì)得到鞏固。 文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。加強(qiáng)旅游文化建設(shè)是旅游發(fā)展的時(shí)代要求。旅游業(yè)中的傳統(tǒng)文化在新世紀(jì)要放射出光芒，一些現(xiàn)代文化也要進(jìn)入旅游業(yè)以提高其品味。旅游業(yè)的吃、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素中，無(wú)不承載著文化的內(nèi)涵、無(wú)不張揚(yáng)著文化的個(gè)性、無(wú)不演奏著文化的樂(lè)曲。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的鮮明特點(diǎn)要有主題性，具有較高文化素養(yǎng)的旅游人才諸如旅游策劃、景點(diǎn)設(shè)計(jì) 、高級(jí)導(dǎo)游、外語(yǔ)導(dǎo)游等也將受到歡迎。 5、旅游業(yè)的生活功能將會(huì)顯著體現(xiàn)。 旅游是現(xiàn)代生活的一種方式。在我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)也將進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展期，人們的可支配收入和余暇時(shí)間將會(huì)大幅增加、旅游欲望也會(huì)明顯增強(qiáng)，為提高生活質(zhì)量提供了保證，也為旅游業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，旅游是高質(zhì)量的生活體現(xiàn)。二十一世紀(jì)的中國(guó)是充滿(mǎn)希望的中國(guó)，生產(chǎn)力得到發(fā)展、 16 綜合國(guó)力得到加強(qiáng)、人民生活水平極大提高，旅游自然成為生活的一項(xiàng)重要內(nèi)容，成為生活質(zhì)量提高的重要標(biāo)志，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是中國(guó)旅游走向 大眾化的必然趨勢(shì)。迎合體驗(yàn)業(yè)的發(fā)展要求，個(gè)性化的旅游特色服務(wù)業(yè)人才就業(yè)空間將增大。 6、旅游業(yè)的發(fā)展格局將會(huì)顯著變化。 在地域方面，歐美地區(qū)為主體的旅游地域格局將會(huì)被打破。到2020 年，無(wú)論是從國(guó)際旅游者的接待人次還是國(guó)際旅游收入，亞太地區(qū)都將超過(guò)美洲，成為世界第二大旅游地區(qū)，其中中國(guó)的國(guó)際旅游將會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。從國(guó)內(nèi)旅游的空間結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展以城市為中心、以資源豐富地區(qū)為重點(diǎn)，相比之下以沿海地區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，而且離主要客源地國(guó)家和地區(qū)的距離較近，國(guó)際旅游者的可進(jìn)入性較好，形成了諸如 長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向其他地區(qū)推進(jìn)，逐漸形成完整的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)格局。 （三）全國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 1、 國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧 旅游房地產(chǎn)最早在我國(guó)出現(xiàn)也是分時(shí)度假的概念。在 20 世紀(jì) 90 年代初，海南首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店 (產(chǎn)權(quán)酒店 )的萌芽，但是并沒(méi)有獲得良好的市場(chǎng)反應(yīng)。 20 世紀(jì) 90 年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時(shí)度假開(kāi)始真正受到旅游飯店經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開(kāi)來(lái)。 2001 年 7 月，在?？谂e辦“中國(guó)首屆旅 17 暨首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，同年 11 月又在杭州召開(kāi)“中國(guó)旅游房地產(chǎn)論壇”。旅游房地產(chǎn)和分時(shí)度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題，吸引了眾多包括大量海外、港臺(tái)投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 目前國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)的解釋還不統(tǒng)一，沒(méi)有一個(gè)權(quán)威或者公認(rèn)的概念能解釋清楚什么是旅游房地產(chǎn)。比較多的說(shuō)法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)模式，其開(kāi)發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山 /滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。更為廣泛的講就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。 2、 中國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析 改革開(kāi)放 30 年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)強(qiáng)化了居民的旅游支付能力， 2008 年中國(guó)人均 次突破3000 美元，上海、北京更是分別突破 8500 與 9000 美元。日本共同社指出， 3000 美元作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，隨后更有可能帶來(lái)消費(fèi)的活躍?？勺杂芍涫杖朐礁撸糜沃Ц赌芰?，特別是以休閑和度假為代表的高端旅游 支付能力就越強(qiáng)。其次，居民可支配時(shí)間增多，除了十一、春節(jié)兩大黃金周外，政府還頒布了職工帶薪年休假條例，假日時(shí)間總量的增加帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的增長(zhǎng)，對(duì)旅游產(chǎn)品的選擇也更加合理與多樣， 18 游模式，可以說(shuō)，經(jīng)過(guò) 30 年的積累，一個(gè)休閑為主的旅游時(shí)代正在來(lái)臨。 3、 我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段 旅游地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù)、 平等都有著密切的關(guān)系。時(shí)下，旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為 旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了契機(jī)。 旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會(huì)具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以及拉動(dòng)旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺(tái)，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。假日經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)高品質(zhì)的居住需求。工作時(shí)間縮短，每年 115 天的假期，尤其是 7 天長(zhǎng)假及企業(yè)年假制度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時(shí)，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿(mǎn)，這也成為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛在商機(jī)。隨著旅游消費(fèi)者消費(fèi)觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需 求方式，并形成了每年 增長(zhǎng)幅度。根據(jù)國(guó)際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要 3 5 年的時(shí)間，也就是說(shuō)旅游房地產(chǎn)的潛在需求潛力巨大。 4、 2010國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的時(shí)代，投資開(kāi)發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴(lài)于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。 19 售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念下，休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級(jí)到休閑旅游 ，旅游度假產(chǎn)品也會(huì)相應(yīng)的升級(jí)換代，對(duì)旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。 多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂(yōu)。其中，資源利用和保護(hù)之間的矛盾，將成為其中突出的問(wèn)題。以新農(nóng)村建設(shè)為例。不可否認(rèn)，新農(nóng)村建設(shè)為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了契機(jī)，但如何在項(xiàng)目運(yùn)作成功的同時(shí)，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和人文景觀，解決土地權(quán)屬和農(nóng)民居住、收入、生活等一系列問(wèn)題，將成為開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一大挑戰(zhàn)。 近年來(lái)，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)，到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓 ，再到以旅游為主題的區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來(lái)越多地被人們提到，同時(shí)也越來(lái)越多地用于各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。 雖然目前我國(guó)還面臨著旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專(zhuān)業(yè)人才短缺、開(kāi)發(fā)商意識(shí)水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體水平良莠不齊的問(wèn)題，但是展望未來(lái)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)需求潛力巨大等利好因素的推動(dòng)下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來(lái)更快的發(fā)展時(shí)期。根據(jù)國(guó)際權(quán)威結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)二十年，中國(guó)的旅游業(yè) 20 展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始逐步受到業(yè)界及專(zhuān)家學(xué)者的關(guān)注。 二、 重慶市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) （一） 重慶旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 重慶直轄以來(lái)，全是旅游產(chǎn)業(yè)的資源條件、產(chǎn)業(yè)地位、發(fā)展規(guī)模與格局都發(fā)生了突破性的變化，各項(xiàng)旅游指標(biāo)均創(chuàng)新高（見(jiàn)表 1），旅游業(yè)已經(jīng)成為重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分。 表 1 指標(biāo) 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 入境旅游者 （萬(wàn)人次） 游外匯收入 （億美元） 內(nèi)旅游者 （萬(wàn)人次） 3950 5032 5156 5235 5811 6786 8009 9228 國(guó)內(nèi)旅游收入 （億元） 70 游總收入占%） 1 旅行社（家） 203 204 211 215 220 263 280 291 星級(jí)飯店（家） 111 129 143 163 189 207 219 230 旅游直接從業(yè)人數(shù)（萬(wàn)人） 12 13 1 游景區(qū)（個(gè)） 18 25 34 45 56 61 70 75 客運(yùn)車(chē)（輛） 575 590 595 601 616 628 640 678 客運(yùn)船（艘） 89 86 88 86 91 88 90 95 近年來(lái)，重慶市旅游外匯收入和旅游總收入呈上升趨勢(shì)，并始終保持著較高的增長(zhǎng)率，旅游總收入年均曾展給 23%，到 2008 年旅游總收入達(dá)到全市 1%，十年間，該數(shù)值上升了 21 旅游業(yè)成為重慶發(fā)展最快、最具活力的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 2009年，共接待海內(nèi)外旅游者 上年增長(zhǎng) 旅游總收入 長(zhǎng) 其中，入境旅游者 長(zhǎng) 旅游外匯收入 美元，增長(zhǎng) 20%。今年 1我市旅游發(fā)展更加可喜，全市共接待海內(nèi)外旅游者 比增長(zhǎng) 旅游總收入 長(zhǎng) 其中，接待入境旅游者 人次，增長(zhǎng) 旅游外匯收入 美元，增長(zhǎng) 根據(jù)重慶市旅游業(yè) “十一五 ”規(guī)劃，重慶旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：把旅游業(yè)發(fā)展成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)，把重慶建設(shè)成為中國(guó)旅游強(qiáng)市、國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，為 2020 年建成長(zhǎng)江上游旅游中心奠定基礎(chǔ)。旅游經(jīng)濟(jì)保持年均兩位數(shù)增長(zhǎng)，旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和全國(guó)旅 游業(yè)發(fā)展的平均水平。到2010 年，入境旅游者突破 100 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游者超過(guò) 1 億人次，旅游總收入達(dá)到 600億元人民幣以上，相當(dāng)于 2%。成功創(chuàng)建中國(guó)最佳旅游城市。重慶作為國(guó)內(nèi)外重要的旅游目的地和客源地，旅游整體形象更加鮮明，旅游產(chǎn)品更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，旅游經(jīng)濟(jì)規(guī)模更大；旅游經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)排位明顯提升，旅游的綜合帶動(dòng)功能明顯增強(qiáng)，直接和間接提供就業(yè)崗位達(dá)到 200萬(wàn)個(gè)。 （二）、重慶旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2007 年 6 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)重慶、成都成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí) 驗(yàn)區(qū)， 22 合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，俗稱(chēng)“新特區(qū)” 。重慶作為我國(guó)行政級(jí)別最高，涉及范圍最廣的“特區(qū)”，在全面推進(jìn)體制改革，并在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破、形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制、促進(jìn)全市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展和推動(dòng)全國(guó)深化改革、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展與和諧發(fā)展中發(fā)揮著示范和帶動(dòng)作用。 旅游業(yè)在重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)“新特區(qū)”的歷史進(jìn)程中肩負(fù)著重要的使命，發(fā)揮著重要作用。在重慶建設(shè)“新特區(qū)”的背景下，旅游業(yè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要載體和途徑，具有不同以往的新特征和發(fā)展趨勢(shì)。 重慶是一個(gè)擁有 3000 萬(wàn)人口的年輕 直轄市，大城市與大農(nóng)村的二元結(jié)構(gòu)十分明顯，城市化水平遠(yuǎn)低于其他三個(gè)直轄市。近年來(lái)，鄉(xiāng)村旅游在全國(guó)展開(kāi)的紅紅火火，在拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、帶動(dòng)閑置勞動(dòng)力就業(yè)、提高農(nóng)民生活水平等方面發(fā)揮了重要作用， 鄉(xiāng)村和農(nóng)業(yè)旅游資源相對(duì)于其他旅游產(chǎn)品而言，開(kāi)發(fā)價(jià)值尤為突出。 重慶旅游在資源分布、產(chǎn)業(yè)布局和企業(yè)配置上發(fā)展趨勢(shì)良好，發(fā)展?jié)摿薮?，主要表現(xiàn)在城鄉(xiāng)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平上，即精品旅游資源多分布在渝東北的三峽庫(kù)區(qū)，渝東南的民族聚居區(qū)以及渝西北走廊等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，而旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)集中于主城區(qū)及近郊環(huán)城休憩帶等產(chǎn)業(yè)密 集區(qū)，城鄉(xiāng)旅游二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)象十分突出。 因此，合理、優(yōu)化布局旅游生產(chǎn)力，對(duì)促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。 重慶旅游業(yè)發(fā)展較快，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到西部中等水平，在“十二五”規(guī)劃下，重慶將抓住旅游業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，利用好建設(shè)“新特區(qū)”的契機(jī)， 23 提高。 三、 某 湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況 （一） 某 湖風(fēng)景區(qū)概況 某 湖景區(qū)是經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，位于某 區(qū)的西北角，介于北緯 東經(jīng) 間，是國(guó)際旅游熱線三峽黃金水道的重要組成 部分，是 某旅游業(yè)發(fā)展的龍頭景區(qū)，以山島湖風(fēng)光， 某 文化，鄉(xiāng)土文化為主要景觀特色的國(guó)家級(jí)生態(tài)旅游度假區(qū)。 某 湖旅游風(fēng)景區(qū)整體面積 179中水域面積 游面積 有大小島嶼 200余座， 某湖景區(qū)分為獅子灘旅游綜合服務(wù)區(qū)，湖心瀏覽區(qū)，動(dòng)感水上游樂(lè)區(qū)，壽山仙島瀏覽區(qū)及歷史悠久的“趙云寨”、“東林寺”、“安順寨”、“無(wú)常廟”等景區(qū)，還有意義深遠(yuǎn)的周恩來(lái)視察遺址，劉伯承養(yǎng)傷故居。 某 湖形成于 1954年動(dòng)工興建的獅子灘水力發(fā)電站，壩高 長(zhǎng) 1399.5 m，壩頂寬 8.0 m，設(shè)置了 3座副壩，水庫(kù)總?cè)萘?庫(kù)控制流域 3020 節(jié)庫(kù)容 站于 1957年全部建成并發(fā)電，是新中國(guó)最早建立的水電站之一。 1958 年，農(nóng)墾部門(mén)進(jìn)駐庫(kù)區(qū)，成立了 某 湖漁場(chǎng)，從事水產(chǎn)養(yǎng)殖和水果栽培。 1985年 某 區(qū)正式成立 某 湖鎮(zhèn)。 1992 年元月重慶市政府批準(zhǔn) 某 景區(qū)為市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 1997 命名為重慶市新巴蜀十二景“長(zhǎng)湖浪嶼”。 某 湖景區(qū)位于 某 區(qū)境內(nèi)的西北角，地處 某 區(qū)、墊江縣、涪陵市交界處，距 某區(qū)政府所在地鳳城鎮(zhèn) 28 24 （二） 某 湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 某 湖 景區(qū)所屬的 某 湖鎮(zhèn)轄 13個(gè)村， 1個(gè)居 民委員會(huì)， 111個(gè)村民組， 2007年末總戶(hù)數(shù) 17916戶(hù)，總?cè)丝?51038人，其中 農(nóng)業(yè)人口 46329人，非農(nóng)業(yè)人口 4709 人。 2009 年工業(yè)總產(chǎn)值 5809 萬(wàn)元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 20757萬(wàn)元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 25779萬(wàn)元，國(guó)民生產(chǎn)總之 52345萬(wàn)元，財(cái)政收入 元。 景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，每年漁業(yè)產(chǎn)量約 5000噸 ，占重慶市消費(fèi)量的 45 50。 景區(qū)是聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的夏橙生產(chǎn)基地，年產(chǎn)夏橙達(dá) 160萬(wàn)噸 。近年來(lái)，隨著旅游業(yè)異軍突起，蓬勃發(fā)展，景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。湖區(qū)內(nèi)污染嚴(yán)重的網(wǎng)箱養(yǎng) 魚(yú)已得到控制，漁業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷下降，而旅游業(yè)已逐漸成為景區(qū)內(nèi)新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2001 年風(fēng)景區(qū)共接待游客 19萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)到 3000萬(wàn)元，已首次超過(guò)了漁業(yè)生產(chǎn)的收入。 2004年 某 湖景區(qū)共接待游客 達(dá)到 50萬(wàn)余人次 。從整體看， 某湖景區(qū)旅游業(yè)尚 處于開(kāi)發(fā)階段，據(jù)有關(guān)調(diào)查資料， 某 湖風(fēng)景區(qū)旅游客源市場(chǎng)情況詳見(jiàn)表 2。 某 湖景區(qū)旅游資源客源基本特征 表 2 游客特征 所占比例 ( ) 所占比例 ( ) 所占比例 ( ) 地域結(jié)構(gòu) 重慶和本地游客 74 市內(nèi)其他地區(qū)游客 20 國(guó)內(nèi)外游客 6 年齡結(jié) 構(gòu) 青壯年 60 兒童和老人 40 25 旅游目的 觀光旅客 75 商務(wù)會(huì)務(wù)游客 20 其 它 5 季節(jié)性差異 旺季 (4 10月 ) 80 淡季 (11 20 高峰期 (五一、十一長(zhǎng)假 ) 35 停留時(shí)間 一日游 66 二日游 30 多日游 4 從旅游者旅游消費(fèi)看，消費(fèi)水平偏低，以基本消費(fèi)為主，娛樂(lè)消費(fèi)較少，而購(gòu)物消費(fèi)則更少。 （三） 某 湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展前景 根據(jù) 修編中 的 某 湖風(fēng)景 名勝區(qū)總體規(guī)劃 ， 某 湖景區(qū)由水上動(dòng)感娛樂(lè)景區(qū)、田園風(fēng)光景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)和外圍保護(hù)地帶幾部分組成，是 集休閑度 假、健康養(yǎng)生、探險(xiǎn)觀光、商務(wù)會(huì)務(wù)、康體療養(yǎng)和綜合水上運(yùn)動(dòng)等功能于一體 的綜合性風(fēng)景游覽區(qū) 。 預(yù)計(jì) 到 2015 年，年旅游人數(shù)可達(dá)到 120多萬(wàn)，旅游收入將達(dá)到 發(fā)展前景十分樂(lè)觀。最終， 某 湖景區(qū)年旅游人數(shù)可達(dá)到 150 200 余萬(wàn)人次，年旅游收入可達(dá)到約 10 億元。 26 第四章 重慶酒店市場(chǎng)研究 一、 重慶酒店業(yè)特征 （一） 重慶酒店業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 對(duì)酒店業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析同樣要依照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的通用原則，因?yàn)榫频陿I(yè)也是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。 1、市場(chǎng)集中度 集中度是判斷產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)壟斷或競(jìng)爭(zhēng)程度的指標(biāo)。一般采用的標(biāo)準(zhǔn)有 尼系數(shù)、赫 芬達(dá)爾指數(shù)和洛倫茨曲線。用得最多的是 行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前四家或前八家企業(yè)的經(jīng)濟(jì)數(shù)值（如：?jiǎn)T工數(shù)、資產(chǎn)額、利潤(rùn)額等）占整個(gè)行業(yè)的份額。 屬壟斷型行業(yè)。 重慶最大四家酒店目前按照客房數(shù) 依次 為萬(wàn)豪酒店 （ 517間） 、索菲特大酒店 （ 464 間）、希爾頓酒店（ 437 間）、 國(guó)貿(mào)豪生大酒店（ 423間） 。 根據(jù)重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前 最大四家酒店房間數(shù)為 1841間，重慶 2009年 全市區(qū)域 內(nèi)星級(jí)酒店房間數(shù)共計(jì) 23330間， 以上數(shù)據(jù)僅為 星級(jí)酒店，如 果將整體行業(yè)的非星級(jí)酒店計(jì)算入內(nèi)，則此份額還會(huì)更低，可以看出如下特征： 重慶的酒店業(yè)屬于競(jìng)爭(zhēng)型行業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，仍有較大的可進(jìn)入空間， 27 出現(xiàn)可以看出。 2、市場(chǎng)壁壘 在退出壁壘方面，酒店的資產(chǎn)專(zhuān)用性很強(qiáng)，沉沒(méi)資本巨大，即酒店盡管可以產(chǎn)權(quán)易主，但由于酒店功能和設(shè)施的專(zhuān)門(mén)性，很難退出經(jīng)營(yíng)，充其量改為寫(xiě)字樓或公寓，但在經(jīng)營(yíng)本質(zhì)上并未退出市場(chǎng)。重慶的高星級(jí)酒店業(yè)是進(jìn)入壁壘高、退出壁壘也較高，五 星級(jí)酒店屬“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”的產(chǎn)業(yè)。 3、酒店客源結(jié)構(gòu) 從上圖可以看出，入境旅游者在渝主要居住在三星級(jí)以上酒店，其中五星級(jí)酒店入境旅游者的比例最大為 46%，三星級(jí)酒店入境旅游者占 28%，四星級(jí)酒店僅占 11%。 28 主要以日本、美國(guó)、港澳、臺(tái)灣同胞為主，尤其美國(guó)來(lái)訪人數(shù)占 29%，同比增加 63%，說(shuō)明重慶的對(duì)外輻射能力正在大幅度的提高。 （二）、 相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)酒店業(yè)的影響 1、 房地產(chǎn)業(yè)的影響 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)尤其是酒店的銷(xiāo)售影響非常明顯，而且對(duì)酒店的遠(yuǎn)期市場(chǎng)以及進(jìn)入壁壘的影響也很深遠(yuǎn)。總的看來(lái)，有下面幾個(gè)方面的影響： （ 1） 對(duì)高端 市場(chǎng)蘊(yùn)藏著遠(yuǎn)期壓力，而且壓力不小 重慶房地產(chǎn)項(xiàng)目近幾年來(lái)由于在建筑設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量上不斷和國(guó)際水平和潮流對(duì)接，因此出現(xiàn)了很多高檔設(shè)計(jì)、高檔建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為追求更高的利潤(rùn)，向?qū)懽謽?、公寓和酒店功能轉(zhuǎn)化，而酒店本來(lái)就具有公寓和寫(xiě)字樓的功能，并且這也通常是酒店銷(xiāo)售的一大塊業(yè)務(wù)。高檔公寓、寫(xiě)字樓等酒店功能項(xiàng)目在供給和 功能上對(duì)酒店的擠壓長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)減緩 。 （ 2） 房地產(chǎn)項(xiàng)目分流了酒店業(yè)的長(zhǎng)住客需求 0200004000060000800001000001200001400001600000%5%10%15%20%25%30%人次 59642 7312 5021 149550 8797 13560 22862 21598 3030 17542 44784 61012比例 11% 1% 1% 29% 2% 3% 4% 4% 1% 3% 9% 12%日本 新加坡 泰國(guó) 美國(guó) 加拿大 法國(guó) 英國(guó) 德國(guó) 29 酒店業(yè)的一項(xiàng)穩(wěn)定的高利潤(rùn)來(lái)源是長(zhǎng)住客，尤其是在商務(wù)客人集中的城市，如上海、深圳和蘇州。但是，大量的公寓、商住樓、寫(xiě)字樓的建 成必然要分流甚至完全吸走酒店的長(zhǎng)住客，這對(duì)以商務(wù)旅行客人為主目標(biāo)市場(chǎng)的酒店將是非常大的沖擊。即便是對(duì)其他酒店，由于市場(chǎng)容量的相對(duì)縮?。ㄈ纾荷虅?wù)酒店在客源不足時(shí)勢(shì)必被迫進(jìn)入到和非商務(wù)酒店?duì)帄Z旅游客人和其它類(lèi)型客人的競(jìng)爭(zhēng)中），沖擊也相當(dāng)明顯。 （ 3） 房地產(chǎn)業(yè)的消化速度直接影響酒店業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，這和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策和國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān) 重慶房?jī)r(jià)每年都在穩(wěn)步攀升，這說(shuō)明明年酒店尤其是高檔酒店的銷(xiāo)售壓力將有所緩解，主要方向在于如何突出主營(yíng)的客房業(yè)務(wù)和搶占、鞏固已有的寫(xiě)字樓或公寓酒店功能的份額。 2、 替代品市場(chǎng)的影響 酒店業(yè)的替代品市場(chǎng)在我國(guó)主要指那些可以和主流酒店競(jìng)爭(zhēng)客源的企業(yè)，這些替代品企業(yè)主要包括： （ 1） 各地的辦事處 各地駐渝的辦事機(jī)構(gòu)，大型企業(yè)的駐渝辦事機(jī)構(gòu)更是舉不勝舉。這種現(xiàn)象在上海、廣州等特大中心城市也很普遍。這些辦事機(jī)構(gòu)的表面職能是招商、引資、接待、辦公等，但在運(yùn)行范圍和功能上已基本進(jìn)入當(dāng)?shù)氐木频晷袠I(yè)。最近幾年以至未來(lái)幾年，新建和擴(kuò)建辦事處的趨勢(shì)還沒(méi)有看到有收縮之勢(shì)，甚至有擴(kuò)大的跡象，這也和國(guó)家政治體制改革和財(cái)政改革的步伐放慢有關(guān)， 30 檔辦事處進(jìn)入酒店業(yè)一方面擾亂了酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局和秩序，而且 給酒店的銷(xiāo)售帶來(lái)很大壓力。 （ 2） 接待中心和培訓(xùn)中心 和辦事處不同的是，各類(lèi)接待中心和培訓(xùn)中心建設(shè)前本身的動(dòng)機(jī)大部分就是想進(jìn)入酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，而以接待中心和培訓(xùn)中心的名義立項(xiàng)即能繞過(guò)政策壁壘又能獲得一些優(yōu)惠政策，而我國(guó)行政管理中橫向職能重疊混淆的部門(mén)割據(jù)現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到解決、積重難返也為這些接待中心和培訓(xùn)中心乘虛切入酒店業(yè)提供了溫床。 它們進(jìn)入酒店業(yè)后增加了酒店客房的供給，并且這種供給常常是帶有不正常成本優(yōu)勢(shì)的供給，另一方面，這些中心的立項(xiàng)通?？梢垣@得投資方向調(diào)節(jié)稅的減免，經(jīng)營(yíng)中仍以培訓(xùn)或教育的面目示人，具有一 系列的減稅優(yōu)惠。這些項(xiàng)目以低成本、低價(jià)格在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，如各大軍種的培訓(xùn)中心，對(duì)正常的酒店業(yè)勢(shì)必造成很多市場(chǎng)根本解決不了、調(diào)節(jié)不了的問(wèn)題。 （ 3） 旅社、旅館、招待所 這些原來(lái)設(shè)施落后、管理懈怠的企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗滌，自然進(jìn)入酒店業(yè)是市場(chǎng)的規(guī)律。大型國(guó)家企事業(yè)單