綜合樓工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 第一章 總 論 目概況 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目建設(shè)單位： 項(xiàng)目建設(shè)單位法 人： 目 建設(shè)地址： 設(shè)內(nèi)容： 設(shè)項(xiàng)目 規(guī)劃 占地 建筑面積 方米， 擬建項(xiàng)目為 1 棟 ， 地下 1 層地上16層 框 架 結(jié)構(gòu) 的商業(yè)與住宅高層樓房 ，其 中 1 建設(shè) 目標(biāo) ： 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住 升縣城品位、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)、打造宜居縣城、強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 良好契機(jī)，將本區(qū)建設(shè)成為具有較大吸引力與 品牌效應(yīng)并 達(dá)到以下目標(biāo)的商業(yè)與住宅 2 小 區(qū)： 1自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的小 區(qū)； 2景觀優(yōu)美的小 區(qū)； 3功能完善、質(zhì)量優(yōu)良的小 區(qū)； 4人居文化上乘的小 區(qū)； 5物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的小 區(qū)。 6. 商貿(mào)交易集中、物流快捷便利小區(qū)。 項(xiàng)目總投資： 擬建項(xiàng)目 總投資 資金籌措： 項(xiàng)目資金全部由 承辦 單位自籌 解決。 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ： 17個(gè)月 設(shè)單位概況 磐石市 成立于 2009 年 6 月 5 日，注冊(cè)資金 2000 萬元人民幣， 具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?，F(xiàn)有工程部、售樓部、招 商部、財(cái)務(wù)部、人力資源保障部和公司直屬辦公室 6 個(gè)部門組成。公司現(xiàn)有職工 26人，其中，具有高級(jí)職稱工程師 1人，中級(jí)職稱工程師 3 人，初級(jí)職稱工程師 3 人，中級(jí)職稱會(huì)計(jì) 2 人，中級(jí)職稱 3 統(tǒng)計(jì)師 1 人，中級(jí)職稱經(jīng)濟(jì)師 1人。 公司始終堅(jiān)持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，致力于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項(xiàng)目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的 商業(yè) 居家生活典范。 制原則 1、 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，持續(xù)性進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，力 求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。 2、 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項(xiàng)建設(shè)用地。 3、 注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 4、 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造 人文景觀，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，樹立天人合一的觀點(diǎn)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 5、 基礎(chǔ)設(shè)施長遠(yuǎn)規(guī)劃， 合理 實(shí)施。 6、 堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 7、 受建設(shè)場地相對(duì)固定和建設(shè)投資額的局限，本項(xiàng)目要 4 在功能完善的基礎(chǔ)上，盡量做到簡潔、大方。 8、 嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo) 準(zhǔn)和規(guī)范。 制依據(jù) 1、 項(xiàng)目 可研 報(bào)告編制委托書 2、 國家建設(shè)部及 吉林 省頒布的住宅建設(shè)的相關(guān)法律和政策 3、 國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 4、 劃平面圖 5、 總體規(guī)劃 （ 2010 6、 吉林省 建筑工程概算定額 7、 有關(guān)其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 8、 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 究范圍 1、根據(jù)國家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。 2、根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和適度超前的要求，考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。 3、根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條 件、資金來源、建設(shè)規(guī)模和建筑材料等情況，研究項(xiàng)目的可行性。 5 4、根據(jù)環(huán)保要求，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響，提出相應(yīng)的環(huán)保措施。 5、研究項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益，作出對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)論。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 規(guī)劃占 地 面積 二 總 建筑面積 棟 三 建筑層數(shù) 地下 1 層地上 16 層 四 商鋪層 1 西長： 南北寬： 五 住宅層 4 西長： 南北 寬： 四 住宅套數(shù) 套 96 四個(gè)單元 五 結(jié)構(gòu)形式 框 架 結(jié)構(gòu) 六 建筑密度 % 七 容積率 % 八 綠地率 % 九 項(xiàng)目總投資 萬元 十 建設(shè)工期 月 17 究結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)的宗旨是采用一流的設(shè)計(jì)，一流的技術(shù)，打造 * 縣 一流環(huán)境的 商業(yè)住宅小區(qū)。隨著項(xiàng)目的建成，將會(huì)大大提高縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 水平，提高 人們居住水平 。同時(shí)，為 市容、市貌建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 目背景 目區(qū)域環(huán)境 城市概況 二松花江上游，地處東經(jīng) 126o 30 127 16，北緯 42 06 42 48。東鄰撫松縣，西靠輝南縣和柳河縣，南與江源縣相連，北與樺甸市接壤，面積 2010 年末總?cè)丝?人。其中：農(nóng)業(yè)人口 78786 人，占人口總數(shù)的 境內(nèi)有滿、朝、蒙、回、錫伯、白、水、苗、藏、侗等 10個(gè)少數(shù)民族，占人口總數(shù)的 2013 年我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長 15%，達(dá)到 元；規(guī)模以上工業(yè) 增加值比上年增長 17%，達(dá)到 元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長 25%，達(dá)到 68億元 ;全口徑財(cái)政收入比上年增長 達(dá)到 方級(jí)財(cái)政收入比上年增長 達(dá)到 元；招商引資到位資金比上年增長 達(dá)到 83 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支 7 配收入和農(nóng)民人均純收入分別比上年增長 15%和 17%，達(dá)到15617元和 5686元。 煤、鐵、石灰?guī)r、輝綠巖、磷礦、金礦、銅礦等礦產(chǎn)資源。 炭查明資源總量 2490萬噸，是吉林省的后備煤田。金礦查明資 源總量為 882 公斤。目前 他仍處于原生狀態(tài)。 水文、地質(zhì)條件 1、區(qū)域地質(zhì) 項(xiàng)目區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造 由 地礦通化地質(zhì)工程勘察院進(jìn)行勘探，確定項(xiàng)目建設(shè)地質(zhì)結(jié)構(gòu)為，第 層雜填土，厚度 ，第層粗沙，厚度 ，第層卵石層， ，第層安山巖。項(xiàng)目建設(shè)地地質(zhì)結(jié)構(gòu)適于高層樓房建設(shè)。 2、地形地貌 該場地位于 2號(hào) ，原 ，地勢(shì)較平坦， 位于縣城中心地段，交通便利，周邊無高大建筑，視野開闊。 場地水文地質(zhì)條件 （ 1）地下水的類型及埋藏、分布特點(diǎn) 本次勘察深度 內(nèi)，未揭露到地下水。 （ 2）地下水補(bǔ)給、排泄條件及動(dòng)態(tài)變化 8 地下水主要補(bǔ)給來源為大氣降水補(bǔ)給及河流側(cè)向補(bǔ)給，場地地下水位隨季節(jié)變化，水位年變化幅度約 右。 （ 3）地下水與土的腐蝕性評(píng)價(jià) 根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，地下水及土對(duì)混凝土和鋼筋無腐蝕性。 （ 4）抗浮水位 無地下室，不需提供抗浮水位。 水文資料 地下水水源地保護(hù)區(qū)位于 江鄉(xiāng)境內(nèi)，從四海龍灣一帶的龍崗起經(jīng)丁小山至青龍河口，為老嶺 龍崗山脈中間延展的熔巖臺(tái)地，其面積近 300武巖層總厚度 8120m。據(jù)吉林省地礦局調(diào) 查 資料，該臺(tái)地分布著 許多的火山渣孔隙潛水。地下水沿巖層的裂隙、孔洞和構(gòu)造破碎帶運(yùn)移，受地形的制約，流向呈東北向。由于青龍河及支流的切割，在低洼的山谷地及構(gòu)造破碎帶，地下水大量富集，在低洼處溢出地表，形成冬季不凍的暖水泉群。巨龍泉群、青龍泉群、吊水湖泉、錯(cuò)草泉、五龍泉、飛龍泉等，均為各河的源頭。地下水類型分為玄武巖孔洞裂隙水、火山渣孔隙潛水、斷裂破碎帶構(gòu)造裂隙水以及第四孔隙水等四種類型。水質(zhì)為低礦化、低鈉、重碳酸鎂鈣型偏硅酸礦泉水，已有多處泉群經(jīng)省級(jí)國家鑒定，符合 然飲用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)，是理想的供水水源地。 成兩峽一川的窄谷地貌特 9 征，場址地形較平坦地層自上而下為：第一層為雜填土，第二層 粗砂 ， 第三層為卵石層，第四層為安山巖層， 無不良工程地質(zhì)構(gòu)造。 本項(xiàng)目場區(qū)現(xiàn)已完成 市 級(jí)勘察評(píng)價(jià)。 場地穩(wěn)定性和適宜性評(píng)價(jià) 1、抗震設(shè)防烈度 根據(jù)吉林省地震 參數(shù)區(qū)劃工作圖， ，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 計(jì)特征周期為 計(jì)地震分組為第一組。 2、 建筑場地類別 場地雜填土、 粗沙 、為軟弱土，建筑場地類別為類。 3、 不良地質(zhì)作用評(píng)價(jià) 本場地?zé)o滑坡、崩塌、泥石流等 不良地質(zhì)作用。 場地抗震設(shè)防烈度為度，場地?zé)o液化土層，不存在液化問題。 綜上所述：場地穩(wěn)定，適宜建筑。 4、凍深、凍脹評(píng)價(jià) 根據(jù)中國季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深線圖，大凍結(jié)深度為 凍脹性評(píng)價(jià)：場地雜填土、 粗沙 為強(qiáng)凍脹，凍脹等級(jí)為級(jí)。 10 目建設(shè)的必要性 1、項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃 了認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省關(guān)于城 鎮(zhèn)化 建 設(shè) 工作的安排意見，先后出臺(tái)了一系列城建工作措施，以進(jìn)一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實(shí)施配置，提升城市品味，推進(jìn)城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費(fèi)需求。 該項(xiàng)目建設(shè)完全符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。 2、項(xiàng)目建設(shè)有利于增強(qiáng) 城市綜合實(shí)力 城市綜合實(shí)力是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。在全球化的經(jīng)濟(jì)時(shí)代， 須奮起直追，必須加快建設(shè)商務(wù)區(qū)，使之產(chǎn)生強(qiáng)大的吸納、集聚、輻射效應(yīng)，取得新一輪競爭優(yōu)勢(shì)的必然手段。 3、 項(xiàng)目建設(shè)可較好地滿足消費(fèi)者購房需求 項(xiàng)目建成后，無疑可 有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進(jìn)城購房、 林業(yè)在職、轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)崗工人、 外地來我縣 經(jīng)商辦企業(yè)購房、年青人結(jié)婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費(fèi)群體的購房需求。為建設(shè)和諧社會(huì)、和諧城市創(chuàng)造 有利條件。 4、項(xiàng)目建設(shè)有利于加快 城市發(fā)展進(jìn)程。 城市是經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個(gè)創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此， 11 商務(wù)區(qū)建設(shè)成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟(jì)要素加速流動(dòng)，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。這對(duì) 于 入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，具有重要意義。 基于以上原因，擬建項(xiàng)目順應(yīng) 會(huì)發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需 要，因此項(xiàng)目的興建是十分必要的。 第三章 市場分析 國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2008 年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量 、交易價(jià) 格普遍下 跌，企業(yè)面臨困境。 1998 年 ，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，銷售額平均增長 2008 年初，全國商品房交易開始萎縮，至 8 月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌 銷售額下跌 十年來首次出現(xiàn)年度房價(jià)下跌。 2009年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些 2008 年推遲 了購房計(jì)劃的居民開始入市購房。這一階段的特點(diǎn)是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小 12 戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價(jià)繼續(xù)下跌。 中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2009 年 3 月商品房累計(jì)銷售面積同比增長 但全國 70個(gè)大中型城市房屋銷售價(jià)格同比下降 實(shí)際下跌幅度可能更大。 而 吉林省 ，有其得天獨(dú)厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于 房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到產(chǎn)生 泡沫的時(shí)候， 在 全國出現(xiàn) 冷淡 階段 而 到 任何 影響，因此以發(fā)展的眼光來看， 房地產(chǎn)市場還是有很大 發(fā)展 潛力的。 地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢(shì) 綜合分析， 2013 年加快我 縣 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面， 產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我 縣 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢(shì) 隨著我 縣 城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消 費(fèi)需求將會(huì)與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快， 13 加之 農(nóng)夫山泉 、大連萬達(dá)、 娃哈哈 等國內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入和 安居工程 的實(shí)施、 宜居城市 評(píng)選活動(dòng)的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我 縣 的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。 2、住宅價(jià)格增長幅度將趨向理性回歸 、 需求量大 在國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我 縣 加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度不會(huì)太大，局部區(qū)域的商品住宅價(jià)格較快上漲的勢(shì)頭將得到有效遏制，全年住宅價(jià)格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。 從目前我 縣 房地產(chǎn)的消費(fèi)市場 來看， 大部分 消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。 3、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場將會(huì)更加健康快速發(fā)展， 將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我縣 對(duì)國 家宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房制度的逐步健全，我 縣 中小戶型房源將會(huì)明顯增多，住房供應(yīng) 14 結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨向合理。 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 地產(chǎn)市場處于初級(jí)發(fā)展階段，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。在過去的 3 年里，房地產(chǎn)市場和全國各中、小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進(jìn)展，住宅商品房的平均售價(jià)已達(dá)到 2000元 / ，上漲了 20%。在商品房價(jià)格快速攀升的同時(shí)，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前 積已達(dá) 95 。即使這樣，商品房的銷售還是異?；鸨?。在未來 15 年內(nèi)，隨著 小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大化 ,農(nóng)業(yè)人口入 住 城區(qū) 比例增大 ，對(duì)商品房的需求越來越大，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。 近幾年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。 房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 : 1、投資增幅大 2、房價(jià)平穩(wěn)上升 3、拉動(dòng) 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 效果顯著 15 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長， 城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多 房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由 “居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 場 析 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì) 1、該項(xiàng)目 地處 街建設(shè)， 集商貿(mào) 、 交通、 環(huán)保、生態(tài)于一體的亮 麗景觀帶，是一片理想的 商業(yè)與 居住用地。 2、近幾年 隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐 加快 ，使得該區(qū)域 16 的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 3、周邊日趨成熟的居住配套，為該項(xiàng)目的市場價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。 4、公司與建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 劣勢(shì)及威脅 1、周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢(shì)。 2、新開競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大 3、金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來的不 可預(yù)測因素。 目市場定位 1、 消費(fèi)目標(biāo)群體定位 項(xiàng)目消費(fèi)目標(biāo)群體主要有以下人群： 1、周邊工礦企業(yè)主 、林業(yè)職工、林業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)職工 2、當(dāng)?shù)厍嗄杲Y(jié)婚成家者 3、農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工者 4、以小換大，以次換好的二次購房者 5、看好房產(chǎn)增值的投資者 2、項(xiàng)目的市場價(jià)格定位 該項(xiàng)目 位于 街南側(cè) ，地理位置優(yōu)越，具有很高的商 17 業(yè) 開發(fā)價(jià)值。 依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場已形成的價(jià)格分布體系，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃所設(shè)定的品質(zhì)要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競爭樓盤市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，預(yù) 測本項(xiàng)目住宅部分銷售均價(jià)大致在 3200元 / ；商業(yè)部分銷售價(jià)格大致在 5000元 / 。 3、銷售業(yè)績預(yù)測 項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率 100%。 第 四 章 項(xiàng)目 選址 目選址 根據(jù) 府及城市建設(shè)局的總體規(guī)劃， 磐石市 掛牌出讓摘牌 方式 取到了該宗土地的使用權(quán)，作為 層 樓房 建設(shè) 項(xiàng)目 用地。 層樓房建設(shè)項(xiàng)目位于 縣城干道 南側(cè)， 穿本區(qū)，交通便利。 規(guī)劃將按照“宜居 、 宜商貿(mào) ”的要求，把 小 區(qū)建成 集 商貿(mào)、 環(huán)保、生態(tài)于一體 的亮麗景觀帶， 打造 一片理想的 商貿(mào)與 居住用地。 項(xiàng)目建設(shè)地紅線距離： 樓房 高層 東距 道路 6 米，距 18 農(nóng)行外墻 8 米，高層西側(cè) 距 道路 8 米，南距 道路 20 米 5 米， 建筑退紅線 5 米。 址建設(shè)條件 1、 氣候條件 量充沛，無霜期短，光照適中等特點(diǎn)。屬我國東北部寒溫帶濕潤氣候區(qū)。四季分明，大陸性明顯。春季溫度變化劇烈，冷暖干濕變化大，多偏西北風(fēng)；夏季短暫，溫涼潮濕，多局部暴雨；秋季涼爽，多晴朗天氣，受寒潮威脅嚴(yán)重；冬季漫長而寒冷。 年平均日照數(shù)： 均氣 溫： 10 積溫平均： 以七月份最大 年平均降水量： 780平均蒸發(fā)量： 950平均氣溫： 極端最高溫： 極端最低溫零下： 最長結(jié)凍期： 198d 最大積雪厚度： 平均無霜期： 116d 19 最大風(fēng)速： 24m/s 年平均濕度： 71% 凍土深度： 主導(dǎo)風(fēng)向： 西南風(fēng) 項(xiàng)目地 冬季較 寒冷，對(duì)建筑物有較高的保溫節(jié)能要求，工程施工組織應(yīng)滿足當(dāng) 地氣象條件的特殊要求。 2、 水文條件 本區(qū)屬東亞季風(fēng)氣候帶，東北寒溫氣候區(qū)，具有冷涼濕潤、雨量充沛、光照適中、四季分明的氣候特點(diǎn)，冬季寒冷漫長，夏季濕熱多雨，春秋季干旱溫和，年氣溫一般為 31 ,平均 。雨季集中在 7 8 月，年平均降雨量 8001000大降雨量 1129 土深度為 凍期由11 月末至翌年 4 月。 3、周邊建筑物與環(huán)境條件 層樓房建設(shè)項(xiàng)目 ，為城區(qū) 集居住與商業(yè)于一體的高品質(zhì)、高開發(fā)價(jià)值高層建筑 。 場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有污染源， 有利于工程建設(shè)。 4、交通運(yùn)輸條件 利 ， “一橫一縱四出口”的主框架基本形成 ，縣 級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，貫穿 全 縣境 內(nèi)各地 。 5、公用設(shè)施 20 本項(xiàng)目建設(shè)符合 有完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目將充分利用這些配套公用設(shè)施，以降低投資成本。 6、環(huán)境保護(hù)要求 本項(xiàng)目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項(xiàng)目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng)一處理，因此，本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害。 7、征地拆遷 本項(xiàng)目 用地為 二類居住用地 ， 場地內(nèi)不涉及拆遷工作，具備了建 設(shè)條件。 8、施工條件 本項(xiàng)目所需的主要材料砂、石、水泥在本 縣 就可買到，其它鋼筋等用品可 在本縣 采購，通過汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。水、電等可就近引入，以滿足施工需求。 第 五 章 建設(shè)規(guī)模 、建設(shè)內(nèi)容 與工程方案 設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模： 設(shè)項(xiàng)目 占地 建筑 面積 方米 ，商業(yè)建筑面積 21 住宅建筑面積 方米 。 總層數(shù) 17 層（含地下 1 層）。住宅樓層每單元均為 1 層 2戶， 提供住宅 96套， 4 種 戶型； 建設(shè)內(nèi)容 ：新建 1 棟 集 住宅 與商業(yè) 功能 于一體的高層 樓 房 ，地上 16層，地下 1 層， 地下 1層為停車位，地上 14為住宅樓層， 框 架 結(jié)構(gòu) ， 新建 小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、 照明、 通信等基礎(chǔ)設(shè)施 。 商業(yè)樓層內(nèi) 盡量少 設(shè)隔墻 、增加面積利用率，滿足商場空間開闊、光線良好、適宜購物等要素 。 目總體指導(dǎo)思想 及工程方案 導(dǎo)思想 1、本設(shè)計(jì)以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。 2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造 舒適、方便、優(yōu)美的生活空間。 3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。 5、住宅戶型設(shè)計(jì)新穎，動(dòng)靜分區(qū)。 22 6、商業(yè)樓層設(shè)計(jì)開闊、寬敞、明亮、出入便捷。 程方案 工程 在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 根據(jù)多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇 了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（ ） 數(shù)量（套） A 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 2 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 2 C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 2 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 2 E 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái)1書房 2 F 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái)1書房 2 23 G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 2 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽 臺(tái) 2 43層 ) 總高 合計(jì) 計(jì) 96套 商業(yè)建筑：總面積 層總高 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 澆平屋面、屋頂景觀裝飾 。 2) 室內(nèi)： 、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 鋼 窗。 戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽 臺(tái)門為彩鋁門。 送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口 24 位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 氣管道安裝到廚房。 頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： 庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、可視對(duì)講防盜門、 24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： 區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 區(qū)局域網(wǎng)（可接入 背景音樂、視頻點(diǎn)播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和 幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 25 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 計(jì) 理念 1回歸自然，打造“ 商貿(mào)、宜居 、生態(tài)、 人文 ” 小區(qū)。 2 項(xiàng)目 規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。 3堅(jiān)持 項(xiàng)目 建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和 社會(huì)效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。 4 住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運(yùn)動(dòng)、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求， 融合當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的同時(shí) 形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境。 5強(qiáng)化現(xiàn)代意識(shí)，開辟足夠的交通空間，滿足動(dòng)、 26 靜態(tài)交通要求。 6按照新時(shí)期 項(xiàng)目 建設(shè)的要求，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、 新材料， 提高項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè)的技術(shù)含量。 7規(guī)劃適應(yīng)開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。 體布局 層樓房建設(shè)項(xiàng)目 平面 布置是按照整體性、系統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)。區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，如垃圾站、存車棚、機(jī)動(dòng)車輛停車場等，應(yīng)分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求。 根據(jù)規(guī)劃要求，宅間道路應(yīng)滿足消防車、救護(hù)車、搬家車輛通行，路面全部硬化。 規(guī)劃住宅 96 戶， 4 種戶型， 每戶建筑面積 80總面積 方米 。 規(guī)劃住宅日照間距系數(shù) 考慮環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設(shè)設(shè)置垃 圾收集點(diǎn)。 27 宅 與商業(yè) 戶型設(shè)計(jì) 要點(diǎn) 1、動(dòng)靜分開。客廳、餐廳、廚房需要人來人往，活動(dòng)頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。 2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將主人家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 3、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 4、采光良好，空間寬敞，環(huán)境溫馨舒適。 5、戶型 規(guī)整 、 設(shè)置合 理。 筑工程設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定 民用建筑設(shè)計(jì)通則 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 2003 年版） 住宅建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范 28 屋面工程技術(shù)措施 地下室工程防水規(guī)范 建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 114建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì) 防火規(guī)范 民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范 、 建筑設(shè)計(jì) 1） 增強(qiáng) 設(shè)計(jì)的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時(shí)重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個(gè)生存空間，同時(shí)也是發(fā)展空間、享受空間。 2） 住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計(jì)導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地。 3）商鋪設(shè)計(jì)充分考慮貨物進(jìn)出通道寬敞、貨物擺放空間充足，整齊劃一，給人以舒適感。 4） 以市場為 導(dǎo)向，適應(yīng) 商業(yè)、 居住潮流、住宅市場的變化， 公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順 29 暢，起居廳與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過渡空間，建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 80以上。 5） 建筑風(fēng)格服從全區(qū)整體定位，設(shè)計(jì)中將陽臺(tái)板，空調(diào)器放置板和凸窗結(jié)合考慮，強(qiáng)調(diào)水平線條，并利用窗框和陽臺(tái)欄桿等元素加強(qiáng)了這一趨勢(shì) 。 墻體裝飾材料使用 防水 涂料，以求達(dá)到良好的色彩搭配和視覺效果。臥室采用凸窗，增加室內(nèi)的視野，并使立面更顯精致剔透。 6） 充分考慮高層建筑 防火、 防雷、防電要求，加強(qiáng)相關(guān)配置設(shè)施建設(shè)，為提高安全性建設(shè) 堅(jiān)實(shí)的 保障設(shè)施。 構(gòu)工程設(shè)計(jì) 一、自然條件 1、基本風(fēng)壓： 面粗糙度： 2、基本雪壓： 3、抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 計(jì)地震分組為第三組。 4、建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50年。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范、規(guī)程及圖集 30 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2006年版） 建筑抗 震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2008年版） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 地下工程防水技術(shù)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 001、設(shè)計(jì)荷載 樓屋面等效均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 住宅： 鋪： 4.0 kN/梯： 人屋面： 上人屋面： 、主要結(jié)構(gòu)材料 1、鋼筋 箍筋采 用 筋； 梁、板、柱、地下室外墻、地下室底扳、地下室頂板及上部結(jié)構(gòu)樓板采用 筋； 31 2、混凝土 基礎(chǔ)墊層： C 10 基礎(chǔ)梁： 滲等級(jí) 余上部結(jié)構(gòu)梁板： 、焊條 鋼筋采用 ； 鋼筋采用 ； 鋼筋采用 。 4、砌體 地下采用 上采用 漿采用 五、 地下停車位工程 本工程 地下 1層為 停車位工程 ，按 80個(gè)停車位計(jì)。 設(shè)計(jì) 出入口 分開通行。 地下停車庫面積為 排水工程 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施一給水排水 民用建筑設(shè)計(jì)通則 32 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 給水排水構(gòu)筑物施工及驗(yàn)收規(guī)范 建筑給水排水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 、給水工程 （ 1）指導(dǎo)思想 1）加強(qiáng)對(duì)水資源的統(tǒng)一管理，加強(qiáng)對(duì)地表、地下水源的保護(hù)，水塔或高位水池和輸配水管網(wǎng)安全運(yùn)行的維護(hù)，完善供水管網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)供水到戶。 2）進(jìn)行有效的排水治理，包括對(duì)雨水排水系統(tǒng)和污水管網(wǎng)的完善，以及簡易污水設(shè)施的配置、治理和維護(hù)。 （ 2）用水量預(yù)測： 1）生活用水量 采用綜合生活用水定額法，根據(jù)規(guī)定，生活用水定額取為：140L/人 K=目設(shè)計(jì)人口按 1232人計(jì)算，則生活用水量為 d。 2）澆 灑道路廣場用水量 綠化及道路廣場澆灑用水量根據(jù)城市給水工程規(guī)劃規(guī)范，綠地用水量取 1000 m3/路廣場澆灑 33 用水量取 2000 m3/共綠地面積為 路及廣場用地為 綠地及道路廣場用水量為 15。 3）消防用水量 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)數(shù)為一次，一次滅火用水量為 10 升 /秒， 火災(zāi)蔓延時(shí)間為 2 小時(shí)。 4） 未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量： 規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的 10%計(jì)。 綜上所述，得出小區(qū)總用水量， 最高日用水量為Q=480。 （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃供水管從 內(nèi) ，沿道路 邊側(cè) 敷設(shè)給水干管，支管接至用戶，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求，水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，給水管管徑為 火栓布置間距不大于 120 米，在主要交叉路口設(shè)置。 3、 污水工程規(guī)劃 規(guī)劃小區(qū)采用雨污水分流制，污水經(jīng)化糞池處理后方可排入污水主管道。 34 （ 1） 污水量計(jì)算 規(guī)劃設(shè)計(jì)污水量按給水量的 80%計(jì)算，則規(guī)劃區(qū)污水量為 。 （ 2） 污水系統(tǒng)規(guī)劃 依據(jù)豎向設(shè)計(jì)，污水經(jīng)化糞池處理后，排入 大街 污水管，最終排入縣城規(guī)劃污水處理廠。污水管盡可能以較短的管長和較小的埋深，實(shí)現(xiàn)最大面積的自流。管徑為 500 300端起點(diǎn)覆土厚度 4、 雨水工程規(guī)劃 （ 1） 根據(jù) 雨強(qiáng)度公式，進(jìn)行雨水水力計(jì)算。 暴雨強(qiáng)度公式： q = 880（ 1 +(t+中： t=t1+t2(雨水流量公式： Q= (I/S) Q 設(shè)計(jì)雨水流量（ I/S） q 設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（ I/ P 設(shè)計(jì)重現(xiàn)期（ a） F 設(shè)計(jì)匯水面積（ 35 徑流系數(shù) t 降雨歷時(shí)（ 面匯流時(shí)間（ 渠內(nèi)流行時(shí)間（ （ 2） 雨水系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)雨水管道，根據(jù)坡度 由北向南匯集， 就近排入 本區(qū)雨水回收利用系統(tǒng) 。 管徑根據(jù)雨 水量及管道坡度計(jì)算，設(shè)計(jì)流速不小于 s。 力電訊工程 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 建筑 設(shè)計(jì)防火規(guī)范 民用建筑設(shè)計(jì)通則 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 2000 年版 ) 國家其他有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)程 2、供電工程設(shè)計(jì) 36 （ 1）電源及設(shè)計(jì)原則 電源由項(xiàng)目所在地供電所引入小區(qū)配電室。 1）線路宜采取地下敷設(shè)方式，滿足街道景觀和安全要求。 2）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費(fèi)或超負(fù)荷。 （ 2）負(fù)荷估算 住宅每百平米按一戶折算，每戶按 5算；商鋪每戶每百平 米按 8不可預(yù)見的負(fù)荷按總量的 10%計(jì)算，同時(shí)系數(shù)規(guī)劃采用 （ 3）供 電方式 由小區(qū)內(nèi)箱式變壓所出線 380/220V 線路至用戶處，道路照明及廣場用電出單獨(dú)線路，采用三相四線制供電方式。 低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設(shè)在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過道路時(shí)穿鍍鋅鋼管保護(hù)。 10壓線路采用 低壓供電路采用 3、弱電工程設(shè)計(jì) （ 1）電話裝機(jī)容量計(jì)算 根據(jù)住宅組團(tuán)確定住宅需求電話數(shù)?？紤]綜合因素，住宅按每戶 1 門設(shè)置，公共建筑按每百平方米 1 門設(shè)置，每門電話按 （ 2）電話電纜 通信線引進(jìn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的交接箱（二臺(tái)） ，由交接箱分到用戶 37 的分線箱中接線分支。沿路邊綠化帶中敷設(shè)。過道路時(shí)穿鋼管保護(hù)。 （ 3）有線電視 有線電視線路由城區(qū)的有線引進(jìn)，通過有線電視前端箱至每戶。 （ 4）敷設(shè)方式 電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線，電話電纜和電視電纜的最小規(guī)劃距離為 氣供熱工程 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào)、動(dòng)力 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 、燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì) （ 1）煤氣 用氣量估算 1）居民生活用氣量 人均 氣量： 3351。 2）未預(yù)見用氣量 按居民生活用氣量的 15%計(jì)，即： 。 38 總用氣量即 。 （ 2）氣源 根據(jù) 體規(guī)劃以及項(xiàng)目用戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目氣源由城區(qū)市政 規(guī)劃 管網(wǎng)接入 ，按此設(shè)置，待運(yùn)行時(shí)直接接入管網(wǎng)，免后續(xù)建設(shè)成本高、費(fèi)時(shí)、費(fèi)力。目前仍按本地用氣方式供氣。 （ 3）管網(wǎng)布置 統(tǒng)一采用低壓管網(wǎng)系統(tǒng)，由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)直接接入。 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)采用環(huán)狀布置，管材選用焊接鋼管。管道采用聚乙烯防腐膠帶防腐，采用犧牲陽極法陰極保護(hù)。 3、供熱工程規(guī)劃 （ 1）供熱方式 管網(wǎng)采取兩級(jí)布置，一級(jí)管網(wǎng)與二級(jí)管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級(jí)管網(wǎng)直接連接，二級(jí)管網(wǎng)水溫為 95 /70 。 （ 2）熱負(fù)荷計(jì)算 根據(jù) 候資料及規(guī)劃區(qū)建筑特點(diǎn)并參照城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 定本規(guī)劃區(qū)的采暖綜合熱指標(biāo)，采暖綜合熱指標(biāo)采用 65W/ 規(guī)劃區(qū)總建筑面積 ， （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)供熱由 中 供熱管 網(wǎng) 接入，供熱支管 39 沿小區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，管徑為 （ 4）管網(wǎng)布置 管網(wǎng)采用無補(bǔ)償直埋敷設(shè)。直管 長度超過 8 米設(shè)彎頭或乙字彎自然補(bǔ)償。管道均敷設(shè)在人行道或綠化帶下，與道路中線平行，管道埋深不小于 。管網(wǎng)管道自然彎曲控制在 00 （ 5）管道防腐與保溫 熱網(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆。 信規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)電信線纜由 大街 縣城電信光纜接入，中部院落路旁設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用 ，敷設(shè)方式為電纜穿 護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。 實(shí)現(xiàn)電話網(wǎng)與數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，大力發(fā)展寬帶服務(wù)，提供影音、圖像、數(shù)據(jù)等 業(yè)務(wù)的綜合，建立信息高速公路。 樓 層 設(shè)計(jì)施工應(yīng)保證電信線入戶，同時(shí)設(shè)置信報(bào)箱，便于通郵。 電話線容量指標(biāo)按住宅 商鋪各 /戶，電話線容量 估算 600 對(duì)。 40 線綜合設(shè)計(jì) 本次設(shè)計(jì)包括：給水、雨水、污水、熱力、燃?xì)猓ǖ蛪汗芫W(wǎng)）、電力、通信七個(gè)專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管線平面布置及高程位置的規(guī)劃。 管線綜合以各專業(yè)規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排，綜合確定各種管線地下、地上的空間位置，避免各專業(yè)規(guī)劃管線之間及與建筑物之間、構(gòu)筑物之間、道路綠化之間相互矛盾和干擾，為各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理提供依據(jù)。 1、采用的有關(guān)規(guī)范 及標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范 2、設(shè)計(jì)原則 （ 1）根據(jù)道路橫斷面設(shè)計(jì)，以各專業(yè)管線規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排各種管線地下空間布置。 （ 2）各專業(yè)管線在道路水平、縱向位置應(yīng)符合城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范和各專業(yè)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）考慮到各專業(yè)管線維護(hù)管理方便，管線盡量布置在人行道下。 （ 4）各種管線水平位置的處理，原則上各種管線盡量順行，減少穿越交叉路口。 （ 5）各種管線交叉時(shí)的處理原則 41 壓力管道讓重力管道 ; 小口徑管道讓大口徑管道 可彎曲管道讓不 易彎曲管道 對(duì)個(gè)別不能滿足規(guī)范要求的各專業(yè)管線，局部作特殊處理。 3、管線布置 （ 1） 由道路兩側(cè)向道路中心依次布置電力、通信、給水、燃?xì)狻崃?、雨水、污水管線。 （ 2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護(hù)工作量小，一般布置在機(jī)動(dòng)車道。 路交通 規(guī)劃結(jié)合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內(nèi)部道路。 結(jié)合各基地現(xiàn)狀及居民出行的便捷與安全，對(duì)外設(shè)有機(jī)動(dòng)車出入 口與 聯(lián) 通 。 靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長，充分考慮停車場的安排，機(jī)動(dòng)車停車分為路邊停車和宅間停車 ，規(guī)劃 住宅院落 地面 停車位按每三戶一個(gè)車位考慮，不足部分采用地下停車方式 。 室外停車場地均采用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，增大綠地面積，減少日光反射。 嚴(yán)格限制外來機(jī)動(dòng)車輛出入院落空間，保證院落生 42 活空間的寧靜、安全。 地景觀規(guī)劃 （一）綠地規(guī)劃 從 多方面考慮 區(qū)內(nèi)的綠化，以創(chuàng)造綠色庭園，最大限度實(shí)現(xiàn)人、房、綠