武漢東湖房地產(chǎn)策劃方案

武漢東湖房地產(chǎn)策劃方案 摘 要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有投入金額巨大，周期性較長(zhǎng)，投資收益率高，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)偏大，產(chǎn)品附加價(jià)值高，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。因此，為了使投資決策更為科學(xué)合理，并檢驗(yàn)是否達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，可行性研究工作便顯得必不可少。 東湖之濱項(xiàng)目位于武漢武昌核心區(qū)，交通便捷，商區(qū)云集，屬于武漢市政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段之一。本文基于武漢市總體規(guī)劃和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，通過(guò)對(duì)武昌核心區(qū)的一宗國(guó)有拍賣地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)對(duì)而開(kāi)展項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境及目前市場(chǎng)狀況分析，并在研究周邊 主要同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目后，挖掘自身優(yōu)勢(shì)，提出了項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃的初步意見(jiàn)。依據(jù)本文的規(guī)劃方案，項(xiàng)目總建筑面積10980 平方米，項(xiàng)目總投資 元。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)和敏感性分析，測(cè)算項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。 結(jié)合目前房地產(chǎn)可行性研究分析的相關(guān)理論，說(shuō)明了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的一般流程，它可以幫我們做到清晰市場(chǎng)定位、合理技術(shù)安排、準(zhǔn)確預(yù)算資金，加快企業(yè)資金利用對(duì)于我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中避免決策 的盲目性。最后通過(guò)分析得到的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，為投資方案提出意見(jiàn)和建議。 關(guān)鍵詞 :房地產(chǎn) 武漢武昌核心區(qū) 可信性研究分析 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) is a a of is in to is of is in to on of on of a of of at of of of 0980 of So is of it us a to of us in to of of of 選題背景 本課題是做武漢東湖海山金谷小區(qū)策劃方案，我們已知 2015 年第四季度，武漢各物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)有兩個(gè)項(xiàng)目竣工入市，帶來(lái) 方新增供應(yīng)。四季度市場(chǎng)新增供 應(yīng)與新增吸納趨近均衡，總體空置率進(jìn)一步降低。仲量聯(lián)行武漢董事總經(jīng)理李杰表示，“本季度甲級(jí)辦公樓供應(yīng)滯緩不及預(yù)期，市場(chǎng)尚有增長(zhǎng)空間，租金穩(wěn)步上升?！眱?yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新增兩個(gè)項(xiàng)目，非核心區(qū)零售項(xiàng)目青睞社區(qū)型商業(yè)定位；總體租金受入市新項(xiàng)目影響微調(diào)。高端住宅市場(chǎng)繼續(xù)攀升，中心城區(qū)高端住宅銷售表現(xiàn)火爆，去化率創(chuàng) 2011 年以來(lái)最高記錄。第四季度武漢天地企業(yè)天地 2 號(hào)樓和光谷國(guó)際廣場(chǎng) C 座入市，共新增供應(yīng) 75,883平方米。原預(yù)計(jì)四季度入市的兩個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目和兩個(gè)乙級(jí)項(xiàng)目均延期竣工，預(yù)計(jì)將在 2016 年第一季度面市。甲級(jí)辦公樓的供 應(yīng)滯緩為現(xiàn)有項(xiàng)目提供了更多機(jī)會(huì)，穩(wěn)定的吸納使得全市總空置率環(huán)比下降 計(jì)辦公樓市場(chǎng)將于 2016年一季度開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)驟然加劇。 2015 年 10 月，央行再次降息降準(zhǔn)，改善和投資需求刺激高端住宅市場(chǎng)持續(xù)保持高位成交。四季度，瑞安、萬(wàn)科、復(fù)地等知名開(kāi)發(fā)商齊發(fā)力， 6 個(gè)高端住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，帶來(lái) 2395 套供應(yīng)。高端住宅成交量達(dá) 4652 套，環(huán)比大漲 單季度銷售套數(shù)達(dá)歷史最高值?；仡櫲?，在利好政策的推動(dòng)下，高端住宅去化12351 套，成交量攀升至去年的近兩倍。去化率達(dá) 創(chuàng) 2011 年以來(lái)最高記錄。 當(dāng)然，海山金谷樓盤也不例外，并且銷售套數(shù)，可以說(shuō)是突飛猛進(jìn)。 新入市高端住宅價(jià)格高于市場(chǎng)平均水平，本季度高端住宅以均價(jià) 16999 元 /平方米收官，環(huán)比上升 同比增長(zhǎng) 全年開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p，更多新項(xiàng)目將陸續(xù)推出。預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求仍將高漲，并帶動(dòng)一手和二手高端住宅物業(yè)的成交。未來(lái)高端住宅銷售價(jià)格將穩(wěn)中有升，武漢整體住宅市場(chǎng)仍然健康向好。 市場(chǎng)背景 本樓盤為武漢市武昌區(qū)的中心地帶， 地段好，就在中北路上，靠近楚河漢街，也靠近 4 號(hào)線，而且公交車也很多，本身也 有商業(yè)體，寫字樓、酒店等等，生活配套比較成熟，不過(guò)價(jià)格肯定不低。小區(qū)的整體占地面積比較大 ，公共設(shè)施比較完善 ，交通還比價(jià)方便，公攤面積一般，不算很大 ，戶型結(jié)構(gòu)還不錯(cuò)。 與此同時(shí)，與本樓盤距離最近的一個(gè)小建筑還屬“海山古玩城”，此地的宗旨是 發(fā)揚(yáng)民族傳統(tǒng)，發(fā)掘文化內(nèi)涵；搭建古玩藝術(shù)品交易平臺(tái)，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)對(duì)接；展示中華傳統(tǒng)藝術(shù)精品魅力，拓寬文化合作領(lǐng)域；推動(dòng)藝術(shù)品業(yè)內(nèi)交流，促進(jìn)和諧共贏。以“弘揚(yáng)中華優(yōu)秀文化，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展”為主題，以“加強(qiáng)藝術(shù)品業(yè)內(nèi)交流、繁榮文化產(chǎn)業(yè)”為宗旨，本著“搭建展示交流平臺(tái)， 豐富城市文化內(nèi)涵，促進(jìn)行業(yè)快速發(fā)展”的總體思路。繁榮湖北省文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)和會(huì)展業(yè)，豐富武漢市民的業(yè)余文化生活，提升海山古玩城知名度，并且還有愛(ài)好收藏的朋友們，可以參考一下，對(duì)本樓盤的選擇 。 再者 ，還有一個(gè)方面，海山古玩城面積近 20000 平方米，預(yù)計(jì)觀眾及買家將達(dá)萬(wàn)余人；同時(shí)，組委會(huì)擬組織本省有收藏愛(ài)好的企業(yè)家預(yù)購(gòu)團(tuán)及外省市友好參觀采購(gòu)團(tuán)計(jì) 20 個(gè)。展會(huì)集中設(shè)在海山古玩城外圍中北路、東湖西路廣場(chǎng)、藝術(shù)品街區(qū)及古玩城內(nèi)負(fù)一樓。 所以說(shuō)此樓盤對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的選擇，但是價(jià)格上，的確有點(diǎn)貴， 也請(qǐng)廣大市民慎重考慮，不可以盲從，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及自身的喜好，再作打算，說(shuō)白了，買房花費(fèi)的不是一筆小數(shù)目。廣大市民朋友可以將此樓盤作為參考，此樓盤鄰近武漢中央文化區(qū)，可以讓你視野開(kāi)闊，更多了解新鮮事物，當(dāng)然了，在房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，一定要仔細(xì)權(quán)衡。1 引言 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國(guó)，依照 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 的規(guī)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得 土地使用權(quán) 的 國(guó)有土地 上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、 房屋建設(shè) 的項(xiàng)目。 地產(chǎn)項(xiàng)目以及開(kāi)發(fā)商遇到的風(fēng)險(xiǎn) 地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，也是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，其對(duì) 國(guó)計(jì)民生 產(chǎn)生重大影響，因此，國(guó)家通過(guò)立法及其他手段對(duì)其加以調(diào)控管理。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必項(xiàng)目須嚴(yán)格執(zhí)行 城市規(guī)劃 。按照經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益 、環(huán)境效益相 統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。我國(guó)的城市規(guī)劃分為 總體規(guī)劃 和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為 控制性詳細(xì)規(guī)劃 和 修建性詳細(xì)規(guī)劃 。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細(xì)規(guī)劃。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系為保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程 及 產(chǎn)品的安全性 ，使 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。取得 竣工驗(yàn)收 合格證亦是申請(qǐng)取得 房屋所有權(quán) 的一個(gè)重要條件。 發(fā)商遇到的風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)階段我國(guó) 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 出于起步階段，各種開(kāi)發(fā)與交易還不夠規(guī)范，從 項(xiàng)目立項(xiàng) 到結(jié)束自始 至終都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)糾紛和訴訟案件此起彼伏、 接連不斷 。 （ 1）征地與拆遷困難 有的開(kāi)發(fā)商對(duì)征地與拆遷工作沒(méi)有足夠的重視，以致于遇到困難后措手不及被陷入 遙遙無(wú)期 的說(shuō)服動(dòng)員工作中，貽誤了預(yù)定工期。征地與拆遷是實(shí)施開(kāi)發(fā)工作的第一道門檻，一方面要做出雙方都能接受的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，另一方面又要做好說(shuō)服動(dòng)員工作。遇到 釘子戶 ，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大 ，釘子戶不搬遷就直接影響了房地產(chǎn)建設(shè)工作的進(jìn)度。 （ 2）建設(shè)工期的風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商選擇的建筑公司是否能保質(zhì)保量按時(shí)完工，對(duì)開(kāi)發(fā)商以后的商品房銷售起著重要作用。但事實(shí)上，大多數(shù)建設(shè)工程都不能按期完工，有的拖延幾個(gè)月，甚至幾年。造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因多種多樣，如來(lái)自開(kāi)發(fā)商的自身原因，如資金不足、圖紙更改、更換合作伙伴等；或者是來(lái)自 建筑商 的原因，如技術(shù)問(wèn)題、 違法轉(zhuǎn)包 分包等。 防范這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以預(yù)防為主，在初期就應(yīng)選擇信譽(yù)技術(shù)過(guò)硬的設(shè)計(jì)單位、 監(jiān)理單位 和施工單位。在建筑材料的選擇和購(gòu)買方面一定要認(rèn)真謹(jǐn)慎。還有應(yīng)當(dāng)選擇理想的合作伙伴，應(yīng)落實(shí)資金來(lái)源渠道。所有這些都要用法律文件予以確認(rèn)，用完備的合同來(lái)約束所有參與工程建設(shè)各方的行為。 （ 3）聯(lián)建風(fēng)險(xiǎn) 在 房地產(chǎn)投資 開(kāi)發(fā)中，經(jīng)常有幾家投資單位共同投資的情況。形成這種情況的原因主要有以下幾種情況：某一家投資單位經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，需要與其他單位合作開(kāi)發(fā)；或者是有土地的一方?jīng)]有資金，需要與有資金的一方合作；或者有資金的一方?jīng)]有土地，需要與有土地的合作；或者有資金的 一方?jīng)]有土地，需要與有土地的一方合作；或者既有資金又有土地的一方，沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，需要與有房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)公司合作。 另外， 按照規(guī)定開(kāi)發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件： 品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。 宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。 得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱 大產(chǎn)證 。實(shí)際上只要取得 大產(chǎn)證 ，就必須具備一 、二條所列條件。沒(méi)有取得 大產(chǎn)證 的，開(kāi)發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，若開(kāi)發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。 漢地理，人口，交通概述 塊分析 先對(duì)武漢的地理位置有個(gè)詳細(xì)了解，武漢位于江漢平原東部，有十三個(gè)轄區(qū)， 武漢西與仙桃市相接， 東與鄂州市、黃石市 接壤，南與咸寧市相連，北與孝感市相接，形似一只自西向東的蝴蝶形狀。武漢市是湖北省省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，我國(guó)中部地區(qū)的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐。 口分布 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 武漢總?cè)丝?978 萬(wàn)，國(guó)土面積 8497 平方公里，城市化水平 90%。是中部六省人口規(guī)模最大的城市。外來(lái)常住人口過(guò)百萬(wàn)；人口密度為 882 人 /平方公里。 各區(qū)中， 黃陂 區(qū)人口最多， 達(dá)到 111 萬(wàn)，漢南區(qū)人口最少，僅 人；江漢 區(qū)人口密度最大，有 人 /平方公里，江夏區(qū)則最少，僅 301 人 /平方公里 。 通樞紐 在對(duì)武漢交通地位作個(gè)了解， 武漢鐵路局是中國(guó) 18 個(gè)鐵路局之一。武漢是中國(guó)鐵路樞紐之一，也是四大機(jī)車檢修基地之一。高速鐵路有：京港 高鐵、滬漢蓉快速客運(yùn)通道、西武高鐵、武福高鐵、武廣高鐵和武漢至麻城市城際鐵路；武漢位于京廣鐵路、漢丹、長(zhǎng)荊、武九、武麻鐵路交匯處，京九鐵路從市東北角的新洲區(qū)穿過(guò)。武漢還是是華中地區(qū)航空中心 。 漢房地產(chǎn) 市樓盤 2015 年武漢商品房成交 2350 萬(wàn)平方米，較 2014 年上升 成交金額達(dá)到 2156 億元，商業(yè)、辦公面積總計(jì) 199 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 去年武漢市場(chǎng)全年火熱，最終完美收官，全年成交創(chuàng)新高，市場(chǎng)總量也躋身全國(guó)前三。 從總價(jià)段來(lái)看， 2015 年武漢市場(chǎng)成交主力是 100 萬(wàn)以下的剛需產(chǎn)品，共成交 15 萬(wàn)套，但占比正在逐年減退， 2015 年較 2013 年下降了 14 個(gè)百分點(diǎn)。相比之下， 100元的中高端需求占比正逐步上升， 因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速上漲，武漢的商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“中高端化”趨勢(shì)。 地產(chǎn)政策 2016 年 2 月初，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，再降非限購(gòu)城市房貸門檻。在實(shí)施不“限購(gòu)”措施的城市，首套房、二套房首付款均有所降低。昨日，記者走訪武漢各大商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布半月來(lái)，武漢部分商業(yè)銀行已落地，但仍有銀行處于觀望狀態(tài)。 那么，新政對(duì)哪部分購(gòu)房人群最為有利 ?業(yè)內(nèi)人士稱，房貸首付款比例的再次下調(diào)，勢(shì)必會(huì)加速一部分剛需群體入市。但首付款比例降低， 只是降低了購(gòu)房者的門檻，其貸款還款壓力并未減輕。 最主要的原因是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和信貸政策寬松，不再限購(gòu)限貸，首套房首付比例降低至 20%，貸款利率水平也降至歷史低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。加之稅政改革政策刺激， 2016 年 2 月 22 日起，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整正式實(shí)行，相當(dāng)于取消了所謂的 “ 豪宅稅 ” ，多項(xiàng)政策利好刺激了改善型購(gòu)房需求的釋放，不少人賣小房換大房。此外，不動(dòng)產(chǎn) “ 營(yíng)改增 ” 政策從 5月 1 日起實(shí)施，首次涉及自然人繳納增值稅征管，稅負(fù)小幅度下調(diào)，導(dǎo)致辦證不足兩年的次新房因交易成本降低，愿意入市交 易，也在一定程度上導(dǎo)致交易量增加。 3 東湖地塊整體描述 目簡(jiǎn)介 該地塊地處國(guó)家 4A 級(jí)東湖風(fēng)景區(qū)北岸 ， 緊鄰徐東、漢街、水果湖、中南等繁華 商圈，交通便捷，配套豐富。 用地面積約為 211 萬(wàn) . 塊分析 由文化旅游和生態(tài)社區(qū)兩大板塊組成。以“生態(tài)，文化，歡樂(lè)”為目標(biāo)，引入現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)成片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式，集合文化公園、都市娛樂(lè)、主題酒店、 人文藝術(shù)、生態(tài)居住等多種功能，由 “ 四大文化公園、四大文化中心、兩 個(gè)主題酒店、一個(gè)國(guó)際文化灣區(qū) ” 的產(chǎn)品形態(tài)，打造一個(gè)創(chuàng)新型的生態(tài)文化旅游示范區(qū)和多元化的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。 域周遍配套設(shè)施 楚河漢街周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善。 生活：銷品茂，徐東平價(jià)，沃爾瑪、麥德龍、歐亞達(dá)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、武商量販、工商銀行，建設(shè)銀行，中國(guó)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，交通銀行，民生銀行，華夏銀行等。 學(xué)校：櫻花雙語(yǔ)幼兒園、電信幼兒園、梨園小學(xué)、水果湖第一小學(xué)、東湖中學(xué)、梨園中學(xué)、水果湖中學(xué)，武漢大學(xué)等。 醫(yī)療：廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院、武漢大學(xué)中南醫(yī)院、湖北省婦幼保健院、梨園醫(yī)院 。 附圖： 圖 1街定位如圖所示 盤具體定位及概況 盤概述 本樓盤選在武漢 海山金谷 小區(qū)，海山金谷 項(xiàng)目位于中北路和東湖西路交匯處，總建面約 13 萬(wàn)方，定位 “ 洪山廣場(chǎng) 國(guó)際資源集成體 ” ，將建設(shè)成為集高檔住宅、 5A 辦公、品牌商業(yè)為一體的高端綜合體項(xiàng)目。是海山集團(tuán)繼海山觀江樓、海山友誼城等項(xiàng)目后，在武昌中心區(qū)的又一扛鼎之作。 盤基本信息 行政區(qū)域： 武昌 項(xiàng)目位置： 水果湖中北路 與東湖西路交匯處 交通狀況： 752， 552， 577， 810， 601， 702， 724， 805， 729， 709， 540， 530，723， 402， 8，地鐵二號(hào)線、四號(hào)線 建筑類型： 板塔結(jié)合 物業(yè)類別： 普通住宅 ,寫字樓 ,商鋪 開(kāi)發(fā)商： 武漢長(zhǎng)久房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)費(fèi)： /月 /平方米 樓盤詳情 產(chǎn)權(quán)年限： 70 年 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 化率： 30% 總戶數(shù)： 436 建筑面積： 130000 平方米 占地面積： 16288 平方米 賣信息及開(kāi)發(fā)方案 參考售價(jià)： 均價(jià) 16000 元 /平米 售樓地址： 中 北路 101 號(hào) 售樓電話： 400 22620 開(kāi)盤時(shí)間： 2011 年 1 月 1 日； 2010 年 10 月 30 日 入住時(shí)間： 2012 年 8 月 銷售許可證： 武房開(kāi)預(yù)售 2010381 號(hào) 海山金谷雄踞城市內(nèi)環(huán)主干道 中北路，距離洪山廣場(chǎng)約 600 米，與 10 余家省級(jí)部委機(jī)關(guān)咫尺之遙，圍和中南商圈、洪山廣場(chǎng)地鐵樞紐、沙湖大橋、楚河漢街等財(cái)富資源。以坐鎮(zhèn)城市樞紐，領(lǐng)航中北路，執(zhí)掌洪山廣場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，呈獻(xiàn)為國(guó)際財(cái)智精英量身定制的高端商務(wù)平臺(tái)，亦提供尊享都會(huì)繁華的高品質(zhì)生活舞臺(tái)。 2. 多元物業(yè) 資源集成 海山金谷涵蓋國(guó)際級(jí) 5A 寫字樓、 政官邰高端商業(yè)、精品私人會(huì)所多元業(yè)態(tài)，援引 “ 中之城 ”開(kāi)發(fā)理念 (意為 核心區(qū)城市綜合體 ”)，顛 覆傳統(tǒng)建筑的制約。從商業(yè)到居住都完美展現(xiàn)了建筑規(guī)劃的最高形態(tài)，實(shí)現(xiàn)集商務(wù)、居注購(gòu)物、社交、出行、娛樂(lè)等多種形態(tài)于一身的華麗蛻變 。 3. 低碳節(jié)能 科技建筑 海山金谷以可再生能源為基礎(chǔ)，廣泛采用地源熱泵、末端凈水系統(tǒng)、 24 小時(shí)置換新風(fēng)、石材外維護(hù)保溫、中央生活熱水等建筑科技，實(shí)現(xiàn)健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保的低碳 綠色物業(yè)。 以同步世界的高端科技產(chǎn)品定位，堅(jiān)持以人為本的理念 ,與歷史對(duì)話、與城市對(duì)話、與跨國(guó)集團(tuán)企業(yè)對(duì)話。 鄰地鐵 2 號(hào)線和 4 號(hào)線，坐擁中南、徐東商圈，但容積率較高，居住舒適度受到影響。 （以下為海山金谷小區(qū)房屋的戶型圖，也為平面圖，共 4 張）。 圖 4 4 圖 4 圖 4第三章節(jié)不難看出，海山金谷小區(qū)周圍設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，是人們購(gòu)房的最佳選擇，所以大家在購(gòu)房的時(shí)候，會(huì)考慮到這些。而且在銷售上，具有信息開(kāi)發(fā)與反饋功能。在市場(chǎng)上 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 與用戶直接見(jiàn)面，開(kāi)發(fā)商能通 過(guò) 房地產(chǎn)需求 者對(duì) 房地產(chǎn)商品 的反映，搜集到有效的信息并及時(shí)反饋到生產(chǎn)環(huán) 節(jié)。如房地產(chǎn)商品在數(shù)量、 質(zhì)量 、 結(jié)構(gòu) 、品種、 外觀設(shè)計(jì) 、裝修、周圍環(huán)境等方面能否滿足消費(fèi)者的要 求，特別是 商品住宅 能否給消費(fèi)者提供方便、美觀、舒適、實(shí)用的居住條件，其售價(jià)能否被購(gòu)買者 接受 。 并且， 房地產(chǎn)業(yè)是從事 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā) 、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行 業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還處在初級(jí)發(fā)展階段， 亟需進(jìn)一步完善。盡管我國(guó)在工程項(xiàng)目建設(shè)上已具備從勘察設(shè)計(jì)到組織旋工，承擔(dān)大型技術(shù)復(fù)雜項(xiàng)目的能力，但總的說(shuō)來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還十分薄弱。 1992 年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低潮使各地都積壓了很多的 商品房 待銷售，同時(shí)又有許多的居民需要改善居住條件，因此搞好市場(chǎng)銷售對(duì)解決我國(guó)居民的住房問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都具有重要意義。 一方面通過(guò)銷售，開(kāi)發(fā)商可以收回包括 生產(chǎn)成本 、 銷售費(fèi)用 、各項(xiàng)應(yīng)交利稅及開(kāi)發(fā)企業(yè)合理利潤(rùn)在內(nèi)的 貨幣資金 ，實(shí)現(xiàn)資金形態(tài)的轉(zhuǎn)化； 另一方面通過(guò)銷售，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的 消費(fèi)需求 得到滿足。 另外我們還要弄清楚兩個(gè)概念： (1)現(xiàn)房出售。是指已存在的新舊房產(chǎn)成品的買賣交易。進(jìn)行現(xiàn)房出售必須注意其成芒的條件。現(xiàn)房出售具有 產(chǎn)權(quán)清晰 ，即買即住，可以對(duì)已存在的房屋進(jìn)行選擇等優(yōu)點(diǎn)，但由于一次性付款數(shù)額大，或 分期付款 時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)買賣雙方資金壓力都很大。 (2)房屋預(yù)售。是指在房屋尚未建成之前預(yù)先將房屋銷售出去。 房屋預(yù)售 的只是房屋的一張 期貨合約 。在工程開(kāi)工之前或施工過(guò)程中， 開(kāi)發(fā)商 可以收取售房?jī)r(jià)款作為建設(shè)費(fèi)用投資到工程施工中使資金循環(huán)加速，利用率提高。同時(shí)，由于從銀行處貸款減少，也就可以少付利息，可以大大地降低房屋積壓的風(fēng)險(xiǎn)。房屋預(yù)售不失為一種有效的 融資方式。同時(shí)，對(duì)于房屋買主可以較低的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)，并可將房屋建設(shè)過(guò)程中的漲值漲價(jià)都買下來(lái)，還可以將房屋賣給他人，有利于 短期投資 。 售途徑 地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 1998 年以來(lái)，在發(fā)展型產(chǎn)業(yè)政策的作用下，尤其是市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)意識(shí)形態(tài) 及一系列旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的制度機(jī)制的影響下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展進(jìn)入了快速市場(chǎng)化的通道，因而，作為這一過(guò)程的結(jié)果，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自身的市場(chǎng)化水平也得到了極大的提升。 1998 年國(guó)家開(kāi)始對(duì)住房制度實(shí)施徹底的貨幣化和市場(chǎng)化政策改革時(shí)，就已經(jīng)明確了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化與社會(huì)化方向。在這一政策導(dǎo)向的作用下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在隨后的發(fā)展中積極引入市場(chǎng)機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)了在住房產(chǎn)品的建設(shè)與資源分配、住房信貸與金融、房地產(chǎn)治理或政策調(diào)控等多個(gè)方面的市場(chǎng)化發(fā)展。 正如有觀點(diǎn)所認(rèn)為的那樣， 2000 年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)， 房地產(chǎn) 市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和運(yùn)行規(guī)則日趨完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了高度繁榮的格局。土地市場(chǎng)交易日趨活躍，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)全面開(kāi)放，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)初具規(guī)模，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)高速發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)加速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不斷完善 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高度市場(chǎng)化首先表現(xiàn)為住房產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與資源配置的市場(chǎng)化程度提升。 1998 年住房制度市場(chǎng)化與社會(huì)化改革之后，人們已經(jīng)從傳統(tǒng)的計(jì)劃福利的住房體制中走出來(lái)，開(kāi) 始走向市場(chǎng)化的住房體制。在這一制度變革下，積聚 了多年的居民住房消費(fèi)得到了極大釋放。人們更容易通過(guò)市場(chǎng)交易的方式從市場(chǎng)獲得商品化的住房產(chǎn)品。以人均住房面積為例， 1997 年完全市場(chǎng)化的住房制度 改革之前，全國(guó)人均住房面積為 方米；而到了 2000 年徹底停止福利分房后，人均住房面積上升到了 方米，比 1997 年增加了 方米；到2010 年，這一數(shù)據(jù)更是超過(guò)了人均 30 平米，達(dá)到了人均 方米。這一數(shù)據(jù)從側(cè)面間接反映了 1998 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化水平提升 所帶來(lái)的好處。 1998 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化水平的提升還主要表現(xiàn)為日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。相比于 1998 年之前由國(guó)家或國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的市場(chǎng)格局，1998 年之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局明顯更加開(kāi)放。 1998 年住房制度市場(chǎng)化改革后，一大批體制外的房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)獲得了巨大成長(zhǎng)，以民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成；而且這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式不斷向品牌與服務(wù)升級(jí)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)合發(fā)布的 “2012 中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果 ”，恒大和萬(wàn)科等民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)分別以品牌價(jià)值 元、 元入圍最具品牌價(jià)值企業(yè)的前三甲。按照中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的觀點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。 價(jià)變更模式 由于本小區(qū)處于武昌區(qū)的核心地段，又屬于文化商業(yè)街附近，所以隨之而然，房?jī)r(jià)要高于普通地區(qū)的房?jī)r(jià)。 那么從整體形勢(shì)來(lái)看， 由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，不象其他商品一樣通過(guò)買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為 “權(quán)利束 ”，即 房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、 抵押權(quán) 、典當(dāng)權(quán)。同時(shí)，又由于房地產(chǎn)使用價(jià)值的多樣性，對(duì)于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價(jià)格，例如所有權(quán)價(jià)格、 租賃權(quán) 價(jià)格等等。 房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房地產(chǎn)價(jià)格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的；另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過(guò)于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間（短則一、二年，長(zhǎng)則三、 四年）才能調(diào)整過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格（指市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求相平衡時(shí)的價(jià)格）的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格便呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。 同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)效用及其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的影響也特別明顯。不僅不 同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、 朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價(jià)值，這就直接決定了它們之間的價(jià)格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時(shí)間特別長(zhǎng)，未來(lái)的供求變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購(gòu)房者 投資置業(yè)，總是希望所購(gòu)置的房地產(chǎn)能保值增值， 因此，在購(gòu)房時(shí)不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，因而價(jià)格預(yù)期的心理因素，就成為影響房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)的一個(gè)不可忽視的因素。 此為海山金谷小區(qū)近年來(lái)，房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)（表格） : 2011 年 定價(jià)： 15500 元 /價(jià)： 15598 元 /012 年 定價(jià)： 15999 元 /價(jià)： 16058 元 /013 年 定價(jià)： 16598 元 /價(jià)： 16678 元 /014 年 定價(jià)： 17109 元 /價(jià)： 17287 元 /015 年 定價(jià)： 17698 元 /價(jià)： 17724 元 /016 年 定價(jià)： 18179 元 /價(jià)： 18299 元 / 2011房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)） （圖為武漢近期整體房?jī)r(jià)漲價(jià)趨勢(shì)）圖 4售策略 房地 產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要策略即為誰(shuí)服務(wù)（消費(fèi)者是誰(shuí)）：產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。 牌銷售 理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括： （ 1） 人性理念。房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。 （ 2） 生態(tài)理念。近代以來(lái) ，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。 （ 3） 智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。 （ 4） 投資理念。投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。 而且我們也知道此房地產(chǎn)屬于武昌區(qū)的核心地段，是廣大市民的優(yōu)先選擇，達(dá)到人們的心理需求。從而可以提高房地產(chǎn)的收益，而這些 也離不開(kāi)銷售過(guò)程，以及設(shè)計(jì)師的構(gòu)造。不過(guò)光有這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因?yàn)?多年以來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤的 “賣點(diǎn) ”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤賣點(diǎn)的主流。 “綠色 ”、 “生態(tài) ”“人居 ”“健康 ”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及 發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的 “求新求變 ”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn) “不斷升級(jí) ”的現(xiàn)象。產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣 ”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性，均是營(yíng)銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開(kāi)始為買家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、 24 小時(shí)的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)?lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán) 。如果前期工作不扎實(shí)，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預(yù)料不到的 問(wèn)題。所以，一定要注意搞清所開(kāi)發(fā)樓盤容易出現(xiàn)的問(wèn)題多存在于哪里，以及何時(shí)會(huì)發(fā)生等情況，通過(guò)預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長(zhǎng)避短。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。 代化網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 我們熟知的房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來(lái)的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來(lái)的 。 生產(chǎn)觀念階段 此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡(jiǎn)單實(shí)用，以節(jié)省成本。因此那時(shí)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念就是價(jià)格為主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)。 產(chǎn)品觀念階段 此時(shí)房產(chǎn)商開(kāi)始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色，于是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上。 但是這個(gè)階段忽視了 消費(fèi)者的實(shí)際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi)。 推銷觀念階段 此階段房產(chǎn)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來(lái)刺激人們的購(gòu)買欲望。因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。 市場(chǎng)營(yíng)銷觀念階段 與推銷階段相比，市場(chǎng)營(yíng)銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的 “推 ”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的 “推 ”和 “拉 ”結(jié)合的模式。在實(shí)踐中，以營(yíng)銷觀念為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也確實(shí)取得了不同凡響的 成績(jī)。 現(xiàn)如今網(wǎng)絡(luò)與我們的生活息息相關(guān)， 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，亦稱做線上營(yíng)銷或者電子營(yíng)銷，指的是一種利用互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)銷型態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)為營(yíng)銷帶來(lái)了許多獨(dú)特的便利，如低成本傳播資訊與媒體到寰宇聽(tīng)眾 /觀眾手中。互聯(lián)網(wǎng)媒體在術(shù)語(yǔ)上立即回響與引起回響雙方面的互動(dòng)性本質(zhì)，皆為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有別于其他種營(yíng)銷方式的獨(dú)一無(wú)二特性。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷就是以國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，利用數(shù)字化的信息和 網(wǎng)絡(luò)媒體 的交互性來(lái)輔助營(yíng)銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一種新型的 市場(chǎng)營(yíng)銷 方式。簡(jiǎn)單的說(shuō)，網(wǎng) 絡(luò)營(yíng)銷就是以互聯(lián)網(wǎng)為主要手段進(jìn)行的，為達(dá)到一定營(yíng)銷目的的營(yíng)銷活動(dòng)。 哪些需要注意的呢 ?網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷對(duì)企業(yè)又有何影響呢 ?今天，將為您解析企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中的主要注意事項(xiàng)，避免出現(xiàn)這些問(wèn)題，影響網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的宣傳推廣 作用。 許多企業(yè)在剛開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷宣傳推廣活動(dòng)時(shí)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷沒(méi)有清晰的概念和深刻的理解。大多數(shù)企業(yè)管理者通過(guò)報(bào)紙、電視和其他媒體宣傳就沖動(dòng)地實(shí)行了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷計(jì)劃，希望借助網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在互聯(lián)網(wǎng)上擴(kuò)大他們的業(yè)務(wù)和銷售，但往往因?yàn)闆](méi)有做好詳細(xì)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷計(jì)劃而匆忙實(shí)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，結(jié)果令企業(yè)損失不必要的投資資金。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷好比是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到很多方面，需要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行需求分析，細(xì)致分析做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷計(jì)劃，最終才能夠?qū)崿F(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷對(duì) 企業(yè)宣傳推廣的作用。計(jì)劃包括企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)、發(fā)布企業(yè) 信息，營(yíng)銷 選 擇網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方式和推廣產(chǎn)品，安排網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷專業(yè)銷售人員、客戶服 務(wù)等等，計(jì)劃要把所有的工作安排到位，周密的計(jì)劃能夠使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷過(guò)程平穩(wěn)地進(jìn)行，從而達(dá)到理想的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷效果。 構(gòu)建 企業(yè)網(wǎng)站 是在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷過(guò)程中非常重要的一環(huán)。但事實(shí)上，大多數(shù)企業(yè)網(wǎng)站并沒(méi)有發(fā)揮出宣傳推廣的作用，起不到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷最初設(shè)定的效果。這是因?yàn)?企業(yè)在建設(shè)網(wǎng)站 時(shí)忽略了企業(yè)網(wǎng)站的實(shí)用性，而是一味地著重于網(wǎng)絡(luò)的外觀設(shè) 計(jì)。企業(yè)認(rèn)為網(wǎng)站是企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的形象，因此希望網(wǎng)站做得更好更漂亮，創(chuàng)意設(shè)計(jì)， 畫，成為企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，至于網(wǎng)站是否符合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的需要，是否有利于未來(lái)宣傳推廣都不考慮。 首先企業(yè)要明白建設(shè)網(wǎng)站主要是為了配合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的進(jìn)行，網(wǎng)站設(shè)計(jì)主要以方便用戶，滿足用戶需求為原則，雖然華麗的網(wǎng)站可以吸引用戶，但是對(duì)于沒(méi)有實(shí)用性、滿足不了他們需求的網(wǎng)站，用戶只會(huì)在 “欣賞 ”完網(wǎng)站之后便匆匆離去。在網(wǎng)站設(shè)計(jì)時(shí)除了要清晰地顯示企業(yè)圖像外，還應(yīng)完善網(wǎng)站營(yíng)銷服務(wù)功 能，注重產(chǎn)品和客戶服務(wù)功能、用戶交流、信息檢索、客戶體驗(yàn)等功能的顯示，使網(wǎng)站更實(shí)用，能夠滿足用戶的需求。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷就是為了借助互聯(lián)網(wǎng)使得企業(yè)品牌在網(wǎng)絡(luò)中迅速有效地傳播，提高企業(yè)知名度，提升企業(yè)品牌效應(yīng)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，越來(lái)越多的企業(yè)將發(fā)展伸向了網(wǎng)絡(luò)，覺(jué)得只要產(chǎn)品能在網(wǎng)絡(luò)上展示，就一定會(huì)被消費(fèi)者認(rèn)可和購(gòu)買，我們不能否認(rèn)網(wǎng)絡(luò)的作用，但并不是所有的產(chǎn)品在網(wǎng)絡(luò)上都是暢通無(wú)阻的，網(wǎng)絡(luò)只是一個(gè)渠道，渠道為王，市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了 “渠道為王 ”的時(shí)代，如果要想打開(kāi)市場(chǎng)局面，占據(jù)市場(chǎng)的前沿陣地，沒(méi)有精心的策劃、縝密的規(guī)劃依然是 行不通的。 2. 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷產(chǎn)生于 20 世紀(jì) 90 年代，發(fā)展至今。 90 年代互聯(lián)網(wǎng)媒體，以新的方式、方法和理念，通過(guò)一系列網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃，制定和實(shí)施的營(yíng)銷活動(dòng)，可以更有效的促成交易的新型營(yíng)銷模式。簡(jiǎn)單地說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷就是以互聯(lián)網(wǎng)為主要手段進(jìn)行的，為達(dá)到一定的營(yíng)銷目的而進(jìn)行的營(yíng)銷活動(dòng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)影響的進(jìn)一步擴(kuò)大，人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷理解的進(jìn)一步加深，以及出現(xiàn)的越來(lái)越多網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣的成功案例，人們已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的諸多優(yōu)點(diǎn)并越來(lái)越多地通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營(yíng)銷推廣。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷不單單是一種 營(yíng)銷手段 ，更是一種文化，信息化社會(huì)的新文化，引導(dǎo)媒體進(jìn)入一個(gè)新的模式。 道策略 從商品房銷售的方式來(lái)看，主要分為開(kāi)發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩種。房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)通常熟悉市場(chǎng)情況，具有信息優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、銷售渠道多的優(yōu)勢(shì)、專職銷售人員多的優(yōu)勢(shì)，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對(duì)市場(chǎng)脈波的把握對(duì)消費(fèi)者心理的知識(shí)，可以通過(guò)策 劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可給開(kāi)發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。 如今的渠道策略新趨勢(shì)表現(xiàn)為三方面 : (一 )渠道結(jié)構(gòu)以終端市場(chǎng)建設(shè)為中心。以前企業(yè)多是注重在銷售通路的頂端和中端，通過(guò)市場(chǎng)炒作和大戶政策來(lái)展開(kāi)銷售工作 ;當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為相對(duì)飽和的狀態(tài)，對(duì)企業(yè)的要求由 經(jīng)營(yíng)渠道 變?yōu)?經(jīng)營(yíng)終端 。 (二 )渠道成員發(fā)展伙伴型的關(guān)系。傳統(tǒng)的渠道關(guān)系是 我 和 你 的關(guān)系，即每一個(gè)渠道成員都是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，以追求個(gè)體利益最大化為目標(biāo)，甚至不惜犧牲渠道和廠商的整體利益。在伙伴式銷售渠道中，廠家與經(jīng)銷商由 你 和 我 的關(guān)系變?yōu)?我們 關(guān)系。廠家與經(jīng)銷商一體化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)廠家渠道的集團(tuán)控制，使分散的經(jīng)銷商形成一個(gè)有機(jī)體系，渠道成員為實(shí)現(xiàn)自己或大家的目標(biāo)共同努力。 (三 )渠道體制由金字塔型向扁平化方向發(fā)展。銷售渠道改為扁平化的結(jié)構(gòu)，即銷售渠道越來(lái)越短，銷售網(wǎng)點(diǎn)則越來(lái)越多。銷售渠道變短，可以增加企業(yè)對(duì)渠道的控制力 ;銷售網(wǎng)點(diǎn)增多，則有效地促進(jìn)了產(chǎn)品的銷售量。如一些企業(yè)由多層次的批發(fā)環(huán)節(jié)變?yōu)橐粚优l(fā)，即形成廠家 銷商 業(yè)直接面向經(jīng)銷商、零售商提供服務(wù)。 價(jià)策略 定價(jià)策略， 市場(chǎng)營(yíng)銷組合 中一個(gè)十分關(guān)鍵的組成部分。價(jià)格通常是影響交易成敗的重要因素，同時(shí)又是 市場(chǎng)營(yíng)銷組合 中最難以確定的因素。 企業(yè)定價(jià)的目標(biāo)是促進(jìn)銷售，獲取利潤(rùn)。這要求企業(yè)既要考慮成本的補(bǔ)償，又要考慮 消費(fèi)者 對(duì)價(jià) 格的接受能力，從而使定價(jià)策略具有買賣雙方雙向決策的特征。此外，價(jià)格還是市場(chǎng)營(yíng)銷組合中最靈活的因素，它可以對(duì)市場(chǎng)作出靈敏的反映。 1根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期制定價(jià)格策略。 產(chǎn)品市場(chǎng)生命周期可分為介紹期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期 。介紹期， 新產(chǎn)品 初涉市場(chǎng)，在技術(shù)性能上較老產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢(shì)，而在企業(yè)投入上卻存在批量小、成本大、宣傳費(fèi)等 期間費(fèi)用 高的劣勢(shì)，該類企業(yè)定價(jià)決策時(shí)要考慮企業(yè)自身的競(jìng) 爭(zhēng)實(shí)力和新產(chǎn)品科技含量，若新產(chǎn)品具有高品質(zhì)且不易模仿特點(diǎn)，則可選擇撇脂定價(jià)策略，即高價(jià)策略，產(chǎn)品打入市場(chǎng)，迅速收回 投資 成本；若新產(chǎn)品的 需求彈性較大，低價(jià)可大 大增加銷售量，則可選擇低價(jià)薄利多銷的價(jià)格策略，產(chǎn)品打入市場(chǎng)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，以擴(kuò)大銷售量達(dá)到增加 利潤(rùn)總額 的目的。成長(zhǎng)期，產(chǎn)品銷量增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品的性價(jià)比仍然保持優(yōu)勢(shì)，企業(yè)可根據(jù)自身的規(guī)模和市場(chǎng)的知名程度選擇定價(jià)策略，規(guī)模大的知名企業(yè)可選擇略有提高的價(jià)格策略，繼續(xù)獲取高額 利潤(rùn) ，而規(guī)模較小的企業(yè)則要考慮由于市場(chǎng)進(jìn)入帶來(lái)的 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)為目標(biāo)，選擇目標(biāo)價(jià)格策略。成熟期，市場(chǎng)需求趨于飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化狀態(tài)，企業(yè)面臨的是 價(jià)格戰(zhàn) 的威脅，該階段應(yīng)選擇競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格策略，即采用降價(jià)的方法達(dá)到抑制競(jìng)爭(zhēng)、保持銷量的目的。衰退期，產(chǎn)品面臨被更優(yōu)品質(zhì)、性能的新型產(chǎn)品取代的危險(xiǎn)，因而企業(yè)選擇定價(jià)策略的指導(dǎo)思想是盡快銷售，避免積壓，可選擇小幅逐漸降價(jià)，平穩(wěn)過(guò)渡的價(jià)格策略，同時(shí)輔 之以非價(jià)格手段，如饋贈(zèng)、獎(jiǎng)勵(lì)等 促銷 方式，最大限度地保護(hù)企業(yè)利潤(rùn)不受損失； 若產(chǎn)品技術(shù)更新程度高，則選擇一次性大幅降價(jià)策略，迅速退出市場(chǎng)，但在運(yùn)用降價(jià)策略時(shí)，要注意是否有損于知名品牌的 企業(yè)形象 。 2. 選擇定價(jià)策略的前提準(zhǔn)備。企業(yè)在選擇定價(jià)策略時(shí)，應(yīng)具備必要的前提基礎(chǔ)，采用撇脂定價(jià)策略和略 有提高的定價(jià)策略的企業(yè)，必須具備較高的技術(shù)能力和先進(jìn)的技術(shù)水平，產(chǎn)品的質(zhì)量應(yīng)達(dá)到國(guó)內(nèi)較高水平，并得到目標(biāo)顧客的認(rèn)同， 該類企業(yè)多屬于資金、技術(shù)密集型企業(yè)，或知名企業(yè)，屬知名品牌的產(chǎn)品，其服務(wù)的顧客屬中、高收入階層，主要是滿足消費(fèi)者高品質(zhì)生活及追逐名牌的心理需 要。采用競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格策略的企業(yè)，特別是發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)的企業(yè)，要有一定的生產(chǎn)規(guī)模，一般認(rèn)為，生產(chǎn)能力達(dá)到整個(gè)市場(chǎng)容量的 10%是一個(gè)臨界點(diǎn)，達(dá)到這一頂點(diǎn)后企 業(yè)的大幅降價(jià)行為就會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生震撼性的影響，這一點(diǎn)也是企業(yè)形成 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 的起點(diǎn)；企業(yè)運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格策略時(shí)，把握最佳的價(jià)格時(shí)機(jī)是至關(guān)重要的因素，如果行業(yè)內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)在所難免，一般應(yīng)率先下手，首發(fā)者較少的降價(jià)所取得的效果，跟進(jìn)者需