項(xiàng)目開發(fā)流程計(jì)劃書

1 / 57 項(xiàng)目開發(fā)流程計(jì)劃書 編制部門： 營銷部時(shí)間： 年 月 日 內(nèi)容：瑞正國際廣場項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書（詳見附表 1） 項(xiàng)目管理委員會(huì)： 計(jì)劃編制人： 公司總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理： 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人： 說明：本計(jì)劃抄送項(xiàng)目部及公司相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開展各項(xiàng)工作 附表 1：瑞正國際廣場項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 時(shí)間（天） 開始時(shí)間 完成時(shí)間 備注 1 土地證 2 拆遷交地 3 取得用地規(guī)劃許可證 4 經(jīng)營策劃書初稿制訂及審核 5 制訂開發(fā)計(jì)劃控制書 6 方案設(shè)計(jì)和報(bào)建 7 消防方案設(shè)計(jì)和審核 8 市政水、電、氣、熱路等設(shè)計(jì)方案 9 建筑單體方案及審定（戶型定位、業(yè)態(tài)定位） 10 確定建造標(biāo)準(zhǔn)及審定 11 初定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件 12 完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)及報(bào)審 13 確定各功能業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件 14 完成施工圖并建審和消防審查 15 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 16 經(jīng)營策劃書正式稿制訂及審核 17 制訂開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書 18 總包招標(biāo) 19 取得施工許可證 20 樁基開工 21 總包進(jìn)場 22 辦理決策文件 23 取得預(yù)售證 24 賣場建設(shè) 25 內(nèi)部認(rèn)購 26 簽訂目標(biāo)責(zé)任書 27 正式開盤 28 開業(yè)或交付 注：以上任務(wù)名稱僅為示意，各部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善、調(diào)整，即實(shí)際編制中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 2 / 57 3 / 57 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書（綜合體物業(yè)） 編制部門： 營銷部時(shí)間： 年 月 日 內(nèi)容：瑞正國際廣場項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書（詳見附表 2） 項(xiàng)目管理委員會(huì)： 計(jì)劃編制人： 公司總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理： 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人： 說明：本計(jì)劃抄送項(xiàng)目部及公司相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開展各項(xiàng)工作 附表 2：瑞正國際廣場項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 時(shí)間（天） 開始時(shí)間 完成時(shí)間 備注 1 四證 遷交地 設(shè)用地規(guī)劃許可證 有土地使用權(quán)證 設(shè)工程規(guī)劃許可證 工許可證 2 經(jīng)營 根據(jù)項(xiàng)目類型可分期和分塔樓、裙樓開展 目經(jīng)營策劃書初稿 目經(jīng)營策劃書正式稿 目經(jīng)營決策文件 目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書 目結(jié)算 3 報(bào)批報(bào)建 圖及單體方案報(bào)批 初報(bào)批 工圖報(bào)建 4 銷售 售許可證 場建設(shè) 部認(rèn)購 式開盤 盤 5 工程建設(shè) 包招標(biāo) 包進(jìn)場 基工程 坑支護(hù)、降水、土方工程 構(gòu)施工 4 / 57 負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工 樓結(jié)構(gòu)施工 樓屋面及防水工程 樓主體結(jié)構(gòu)施工 樓屋面及防水工程 筑工程 下部分 樓部分 樓部分 電設(shè)備安裝工程 給排水、電氣、暖通等 電管線安裝工程 地下部分 裙樓部分 塔樓部分 電設(shè)備安裝 地下部分 裙樓部分 塔樓部分 合調(diào)試 商業(yè)部分 裙樓部分 塔樓部分 配電房安裝及供電 為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將變配電工程從安裝工程中單列出來 防工程及調(diào)試 為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將消防從安裝工程中單列出來。商業(yè)和塔樓分開驗(yàn)收的應(yīng)分別列出計(jì)劃 能化安裝及調(diào)試 梯安裝及調(diào)試 結(jié)構(gòu)采光天棚 要求保證內(nèi)裝工程 裝飾工程 裝達(dá)到小商戶進(jìn)場要求 裝全部完成 裝飾工程 裙樓 5 / 57 塔樓 要求裙樓投入使用時(shí)塔樓外裝完成 外市政配套工程 外景觀工程 6 驗(yàn)收 根據(jù)項(xiàng)目情況可分裙樓、塔樓兩次驗(yàn)收 體建安驗(yàn)收 裙樓 塔樓 防驗(yàn)收 裙樓 塔樓 合驗(yàn)收 裙樓 塔樓 7 交付進(jìn)場 力店進(jìn)場和裝修 商戶進(jìn)場和裝修（餐飲） 商戶進(jìn)場和裝修（其他） 8 開業(yè)或入伙 業(yè)開業(yè) 他物業(yè)入伙 9 辦領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證 業(yè)部分 他物業(yè) 注：以上業(yè)務(wù)明細(xì)及分項(xiàng)僅為示意，各部門需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善、調(diào)整，即實(shí)際編制中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 附表 2：各主力店進(jìn)場交付計(jì)劃 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 甲裝開始時(shí)間 主力店進(jìn)場時(shí)間 開業(yè)時(shí)間 備注 1 主力店一 2 主力店二 3 主力店三 4 主力店四 5 . 6 . 說明：須按商務(wù)合同要求落實(shí)各主力店交付進(jìn)場條件（土建、安裝、裝修等）工作計(jì)劃 6 / 57 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書（住宅類物業(yè)） 編制部門： 營銷部時(shí)間： 年 月 日 內(nèi)容：瑞正國際廣場項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書（詳見附表 3） 項(xiàng)目管理委員會(huì)： 計(jì)劃編制人： 公司總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理： 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人： 說明：本計(jì)劃抄送項(xiàng)目部及公司相關(guān)各部門，要求各單位按照各節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開展各項(xiàng)工作 附表 3：瑞正國際廣場項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 時(shí)間（天） 開始時(shí)間 完成時(shí)間 備注 1 四證 遷交地 設(shè)用地規(guī)劃許可證 有土地使用權(quán)證 設(shè)工程規(guī)劃許可證 工許可證 2 經(jīng)營 目經(jīng)營策劃書初稿 目經(jīng)營決策文件 目經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書 目結(jié)算 3 報(bào)批報(bào)建 總圖及單體方案報(bào)批 擴(kuò)初報(bào)建 施工圖報(bào)建 4 銷售 售許可證 場建設(shè) 現(xiàn)場廣告建設(shè) 售樓處及環(huán)境建設(shè) 樣板房建設(shè)及裝修 部認(rèn)購 式開盤 盤 5 工程建設(shè) 包招標(biāo) 包進(jìn)場 基工程 坑支護(hù)、降水、土方工程 構(gòu)施工 正負(fù)零結(jié)構(gòu) 7 / 57 達(dá)到獲取預(yù)售證條件 工程形象進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu) 面工程 筑工程 灰工程（室內(nèi)初裝修） 內(nèi)樓地面工程 電設(shè)備安裝工程 給排水、電氣、暖通 電管線安裝 地下 地上 電設(shè)備安裝 地下 地上 合調(diào)試 配電房安裝及供電 為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將變配電工程從安裝工程中單列出來 防工程及調(diào)試 為強(qiáng)調(diào)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將消防從安裝工程中單列出來 能化安裝及調(diào)試工程 梯安裝及調(diào)試 共部分內(nèi)裝飾工程 門窗工程 立面裝飾工程 外市政配套工程 外景觀工程 6 驗(yàn)收 方驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收 消防驗(yàn)收 人防驗(yàn)收 各項(xiàng)驗(yàn)收 防雷、室內(nèi)環(huán)境檢測、城建檔案等 水、電、氣通 質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收 竣工項(xiàng)目取得備案證書 物業(yè)接管驗(yàn)收 入伙 辦領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證 注：以上業(yè)務(wù)明細(xì)及分項(xiàng)僅為示意，各部門需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善、調(diào)整，即實(shí)際編制中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 8 / 57 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 備注 一 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 總體規(guī)劃 2 方案設(shè)計(jì) 3 方案匯報(bào) 4 市政配套方案（水、電、氣、熱等） 5 景觀方案 6 地質(zhì)初勘 7 建筑單體方案 8 戶型定位（商鋪、住宅、寫字樓等） 9 初步確定各業(yè)態(tài)的房產(chǎn)技術(shù)條件 10 確定建造標(biāo)準(zhǔn)及審定 11 初步設(shè)計(jì)（含消防、人防等專項(xiàng)設(shè)計(jì)） 12 初步設(shè)計(jì)匯報(bào) 13 專業(yè)初步設(shè)計(jì)匯報(bào) 14 景觀初步設(shè)計(jì)匯報(bào) 15 各項(xiàng)技術(shù)討論會(huì) 16 地質(zhì)詳勘 17 確定各業(yè)態(tài)的房產(chǎn)技術(shù)條件 18 施工圖設(shè)計(jì) 18.1 a、建筑工程施工圖設(shè)計(jì)（可根據(jù)工程實(shí)際情況提出樁基施工圖 /地下室 /其他結(jié)構(gòu)整套施工圖以及其他建筑、安裝各專業(yè)階段或整套施工圖的出土計(jì)劃） 18.2 b、其他專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)（鋼結(jié)構(gòu)、外立面、室內(nèi)裝修、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、交通標(biāo)志、廣告設(shè)施、建筑泛光照明等），其中可分為方案、施工圖階段 19 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 20 道路、橋、河道等設(shè)計(jì) 21 施工圖外審 22 市政配套施工圖設(shè)計(jì) 22.1 a、強(qiáng)電施工圖設(shè)計(jì) 22.2 b、燃?xì)馐┕D設(shè)計(jì) 22.3 c、排水施工圖設(shè)計(jì) 22.4 d、電信、有線電視系統(tǒng)施工圖設(shè)計(jì) 22.5 e、熱力施工圖設(shè)計(jì) 22.6 f、自來水施工圖設(shè)計(jì) 23 景觀施工圖設(shè)計(jì) 23.1 a、軟景、硬景設(shè)計(jì) 23.2 b、景觀泛光照明施工圖設(shè)計(jì) 23.3 c、銷售示范區(qū)景觀施工圖設(shè)計(jì) 9 / 57 23.4 d、景觀材料、部品定樣、封樣 24 樣板房施工圖設(shè)計(jì) 板間裝修施工圖設(shè)計(jì) 料、部品定樣、封樣 25 精品店、步行街裝修設(shè)計(jì) 要裝飾材料、部品定樣、封樣 26 鋼結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)、技術(shù)優(yōu)化、施工圖 27 幕墻設(shè)計(jì) 要裝飾材料、部品定樣、封樣 28 外墻泛光設(shè)計(jì) 要裝飾材料、部品定樣、封樣 29 標(biāo)識(shí)、雕塑、廣告、交通等專項(xiàng)設(shè)計(jì) 30 面積測繪 31 其它配合工作 31.1 a、銷售資料 31.2 b、與商管部對(duì)接 二 報(bào)批報(bào)建 1 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) 2 規(guī)劃勘測 3 公司資質(zhì)申報(bào) 4 土地出讓合同 5 土地實(shí)測 6 申領(lǐng)國土證 土地拆遷 交地手續(xù) 公建配套立項(xiàng)申請(qǐng) 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響申報(bào) 環(huán)境評(píng)估報(bào)告 水系統(tǒng)調(diào)整分析報(bào)告 交通影響分析報(bào)告 初步設(shè)計(jì)方案報(bào)批 綜合管線規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批 初步設(shè)計(jì)、可研報(bào)告報(bào)批 初步設(shè)計(jì)消防部門審查 初步設(shè)計(jì)交警部門審查 初步設(shè)計(jì)水利部門審查 初步設(shè)計(jì)環(huán)保部門審查 初步設(shè)計(jì)綠化部門審查 初步設(shè)計(jì)人防部門審查 初步設(shè)計(jì)防雷部門審查 初步設(shè)計(jì)白蟻審查 初步設(shè)計(jì)衛(wèi)生防疫審查 10 / 57 初步設(shè)計(jì)審批 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（副本） 申領(lǐng)投資許可證 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 樁基施工圖 臨時(shí)或樁基施工許可 施工圖報(bào)建 施工圖審查備案 施工招標(biāo) 施工單位招標(biāo)備案 人防施工圖審查 消防施工圖檢查 辦理建設(shè)工程施工許可證 辦理質(zhì)檢部門手續(xù) 辦理臨時(shí)施工用水 辦理臨時(shí)施工用電 辦理臨時(shí)施工開道口 售樓處臨建報(bào)批 銷售開盤臨時(shí)占道手續(xù) 面積測繪 辦理預(yù)售許可證 . 注：以上業(yè)務(wù)明細(xì)僅為示意，各部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善、即實(shí)際編制中要求包括但不限于以上內(nèi)容 11 / 57 項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 備注 一 設(shè)計(jì)、服務(wù)類 1 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2 外裝設(shè)計(jì) 3 樓體泛光設(shè)計(jì) 4 環(huán)境設(shè)計(jì) 5 標(biāo)識(shí)和導(dǎo)視系統(tǒng) 6 內(nèi)裝設(shè)計(jì) 百貨 7 物業(yè)辦公用房 8 售樓處 9 公共區(qū)域 10 步行街 11 精裝房 12 酒店精裝 13 寫字樓精裝 14 停車場劃線 15 廣告發(fā)布 16 廣告代理 17 行銷方案策劃 18 市場調(diào)查 19 監(jiān)理 20 造價(jià)咨詢 21 物業(yè)中介 二 工程類 1 一般土建工程 三通一平 2 臨時(shí)設(shè)施工程 3 拆除工程 4 樁基工程 5 土方工程 6 基坑圍護(hù)工程 7 降水工程 8 總承包工程 9 人防工程 10 防水工程 11 鋼結(jié)構(gòu)工程及網(wǎng)架工程 12 結(jié)構(gòu)調(diào)整、加固、維護(hù)工程 13 給排水工程 常規(guī)給排水（含在總包工程中） 14 直飲水 15 中水工程 12 / 57 16 屋面虹吸排水 17 室外給排水 18 電氣工程 常規(guī)電氣工程（含在總包工程中） 19 高低壓配電工程 20 室外配電工程 21 暖通工程 通風(fēng)空調(diào)工程 22 常規(guī)采暖工程 23 地采暖工程 24 電采暖工程 25 室內(nèi)燃?xì)夤こ蹋ê瑘?bào)警） 26 室外熱力工程 27 室外燃?xì)夤こ?28 熱交換站工程 29 門窗及幕墻工程 鋁合金門窗工程 30 外幕墻工程 31 鋼木門制安工程（包括入戶門和單元門） 32 車庫門制安工程 33 室外涂料工程 34 陽臺(tái)欄桿工程 35 內(nèi)裝工程 公共區(qū)域精裝修 36 售樓處精裝修 37 樣板間精裝修 38 住宅精裝修 39 百貨精裝修 40 室內(nèi)步行街精裝修 41 物業(yè)用房精裝修 42 影院精裝修 43 主力店精裝修（需瑞正裝修） 44 室內(nèi)涂料工程 45 消防工程 消防水工程 46 消防電工程 47 防排煙工程 48 防火門及卷簾工程 49 智能化（弱電）工程 樓宇自控工程 50 有線電視 51 電信網(wǎng)絡(luò)工程 52 遠(yuǎn)程抄表工程 53 環(huán)境工程 室外道路 54 綠化工程 55 雕塑、小品、座椅、垃圾桶、售貨亭等安裝工程 56 信報(bào)箱安裝工程 57 特殊水處理 58 休閑運(yùn)動(dòng)場工程 13 / 57 59 兒童游樂設(shè)施工程 60 室外鋪裝工程 61 機(jī)房降噪工程 62 地下停車場劃線 63 標(biāo)識(shí)及導(dǎo)視系統(tǒng) 64 樓體及環(huán)境泛光工程 三 設(shè)備類 1 一般建筑、結(jié)構(gòu)材料 鋼筋 2 水泥 3 商品混凝土 4 預(yù)制管樁 5 鋼結(jié)構(gòu)材料 6 加砌混凝土快 7 黏土磚 8 成品煙道 9 輕質(zhì)墻體 10 防水材料 11 擠塑聚乙烯板 12 發(fā)泡聚乙烯板 13 給排水工程材料設(shè)備 水泵 14 閥門 15 水箱 16 水處理設(shè)備 17 污水處理設(shè)備 18 各種管材 19 潔具及配件 20 電氣工程材料、設(shè)備 電梯 21 高低壓配電柜 22 直流屏 23 母線 24 電纜、電線 25 非標(biāo)配電箱 26 變壓器 27 柴油發(fā)電機(jī)組 28 應(yīng)急電源 29 斷路器 30 燈具 31 開關(guān)、插座、面板 32 暖通工程材料、設(shè)備 空調(diào)主機(jī) 33 組合式空調(diào)機(jī) 34 空調(diào)末端 35 冷卻塔 36 風(fēng)機(jī) 14 / 57 37 直接風(fēng)管 38 小型中央空調(diào) 39 新風(fēng)處理設(shè)備 40 家用空調(diào) 41 空氣幕 42 鍋爐 43 散熱器 44 計(jì)量表 45 泳池設(shè)備 46 門窗及幕墻工程材料、設(shè)備 型材 47 玻璃 48 石材 49 鋁板 50 外墻磚 51 涂料 52 五金配件 /膠結(jié)材料 53 成品門窗 54 成品卷簾 55 內(nèi)裝工程材料 墻地面磚 56 墻紙 57 各類天花板 58 地毯 59 各類地板 60 各類墻面基層材料 61 家具家私 成品家具 62 成品櫥柜 63 布藝 64 飾品 65 爐具 66 排油煙設(shè)備 67 各類熱水器 68 油煙凈化器 69 排風(fēng)扇 70 消防工程 消防報(bào)警設(shè)備 71 氣體滅火設(shè)備 72 智能化（弱電）工程 大屏幕 73 自控閥門 74 環(huán)境工程 各類石材 75 苗木 76 小品、雕塑、座椅、信報(bào)箱等 77 健身器材 78 游樂設(shè)施 15 / 57 79 井蓋 80 標(biāo)識(shí) 81 旗桿 82 影院 放映設(shè)備 83 音響設(shè)備 84 銀幕架 85 銀幕 86 座椅 87 地毯 88 板 89 燈箱 90 91 小賣部設(shè)備 92 電腦及軟件 93 燈具 94 弱電 . 注：以上業(yè)務(wù)明細(xì)僅為示意，各部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善，即實(shí)際編制中要求包括但不限于以上內(nèi)容。 16 / 57 項(xiàng)目工程計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 備注 1 場地平整 2 臨時(shí)圍墻、大門 3 臨時(shí)水電施工 4 總包單位進(jìn)場 5 場地硬化、道路、排水 6 臨設(shè)搭建 7 樁基施工 8 樁基檢測 9 基坑支護(hù)、降水 10 土方工程 住宅部分 地下室墊層施工 地下室防水卷材施工 地下室底板施工 地下室砼結(jié)構(gòu)施工 地下室頂板施工 地下室側(cè)墻防水施工 回填土施工 地上裙房結(jié)構(gòu)施工 主體結(jié)構(gòu)封頂 屋面防水工程 賣場工程 售樓處、景觀、樣板房 砌體工程 室內(nèi)抹灰 樓地面工程 戶門安裝 室內(nèi)防水 洗手間、廚房、陽臺(tái) 室內(nèi)給排水工程 管線、水箱、水泵、閥門等 電氣工程 橋架、電纜、配電箱、照明、疏散、防雷等 戶內(nèi)燃?xì)夤芫€施工 暖通工程 風(fēng)道、風(fēng)機(jī)末端等 熱力工程 交換站、室內(nèi)管線等 消防管道、設(shè)備工程 管線、設(shè)備、防火門和卷簾、水箱、消火栓、弱電、中控室 室內(nèi)弱電 電視、電話、寬帶、智能化、保安監(jiān)視系統(tǒng)安裝、可視對(duì)講安裝、戶內(nèi)報(bào)警設(shè)備、中控室 17 / 57 變配電室設(shè)備安裝工程 電梯安裝 樓梯間安裝 公共部分大堂及樓層前庭裝修 鋁合金門窗安裝 陽臺(tái)欄板安裝 外墻抹灰及外保溫工程 外墻涂料、面磚 外幕墻 泛光工程 塔吊拆除 外墻腳手架拆除 施工臨舍拆除 外市政、管網(wǎng)施工 道路及開口、給排水、化糞池、電力、熱力、電話、寬帶、電視、智能化等 小區(qū)景觀綠化小品施工 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)施工 交通設(shè)施施工 拓荒 物業(yè)接管驗(yàn)收整改 商業(yè)部分 11 地下室墊層施工 地下室地板防水卷材施工 地下室底板施工 地下室砼結(jié)構(gòu)施工 地下室側(cè)墻防水卷材施工 地下室結(jié)構(gòu)完成 回填土施工 地上裙樓結(jié)構(gòu)施工 地上塔樓結(jié)構(gòu)施工 裙樓屋面防水工程 塔樓屋面防水工程 砌筑抹灰 樓地面工程 包括地下室 室內(nèi)給排水工程 管線、水箱、水泵、閥門等 電氣工程 橋架、電纜、配電箱、照明、疏散、防雷等 戶內(nèi)燃?xì)夤芫€施工 暖通工程施工 主機(jī)、各種管線、空調(diào)箱、盤管、閥門、風(fēng)機(jī)末端等 熱力工程 交換站、室內(nèi)管線等 消防工程施工 管線、水箱、弱電、消防設(shè)備、 18 / 57 防火門和卷簾、中控室、排風(fēng)、閥門等 室內(nèi)弱電 電視、電話、寬帶、智能化 變配電室設(shè)備安裝施工 電梯安裝 其它各種設(shè)備進(jìn)場及安裝 外立面抹灰、保溫 外立面幕墻裝飾施工 泛光工程 廣告工程 電子顯示屏 鋼結(jié)構(gòu) 中庭屋頂 包括玻璃頂 中庭裝修 其他公共部位精裝修施工 如樓梯間 商管公司辦公用房精裝修施工 甲裝 如百貨店裝修 主力店進(jìn)場裝修 小商戶進(jìn)場裝修 餐飲類和非餐飲類 商戶進(jìn)場工程整改 塔吊拆除 外墻腳手架拆除 施工臨舍拆除 外市政、管網(wǎng)施工 道路及開口、給排水、化糞池、電力、熱力、電話、寬帶、電視、智能化等 景觀綠化小品施工 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)施工 交通設(shè)施施工 拓荒 物業(yè)接管驗(yàn)收整改 . 注：商業(yè)部分要尤其細(xì)化機(jī)電設(shè)備工程、商戶管理項(xiàng)目計(jì)劃。以上業(yè)務(wù)明細(xì)僅為示意，各部門需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善，即實(shí)際編制中要求包括但不限于以上內(nèi)容。 19 / 57 項(xiàng)目商家進(jìn)場及裝修計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 分業(yè)態(tài)名稱 備注 1 主體結(jié)構(gòu)、建安、消防的階段性驗(yàn)收 達(dá)到租賃合同約定的房產(chǎn)技術(shù)條件 包括完成甲裝 雙方現(xiàn)場驗(yàn)收并簽訂“房屋交接確認(rèn)書”或“初步移交確認(rèn)書 初步確認(rèn)后甲方的工程整改 雙方正是通過驗(yàn)收接收并簽署“房屋交接最終確認(rèn)書”、“最終開業(yè)確認(rèn)書”等 商家精裝修工程進(jìn)度 商家裝修和最終消防驗(yàn)收 機(jī)電調(diào)試 甲方的后期工程缺陷整改 . 注：可包括主力店、小商戶，小商戶亦包括簡裝和精裝商戶。以上業(yè)務(wù)明細(xì)為示意，各部門需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善，即實(shí)際編制中要求包括但不限于以上內(nèi)容。 20 / 57 項(xiàng)目營銷計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 備注 1 策劃工作準(zhǔn)備 銷策劃方案（含價(jià)格策略） 銷推廣計(jì)劃 2 營銷物資準(zhǔn)備 傳物資 示模型（大模型 /戶型模型） 視片 書 頁、廣告單張、戶型圖、認(rèn)購書 地圍欄包裝 視系統(tǒng) 售大廳包裝（含現(xiàn)場展板） 板房包裝（以其它部門裝修完為準(zhǔn)） 售物資 售工具準(zhǔn)備 盤前統(tǒng)一說辭（含百問百答）擬定并審批 售合同會(huì)簽并報(bào)公司審批 盤計(jì)劃審查并報(bào)批 照準(zhǔn)備 積測量 理預(yù)售許可證 3 銷售人員準(zhǔn)備 一次培訓(xùn) 二次培訓(xùn) 4 銷售工作準(zhǔn)備 期推薦活動(dòng) 一次產(chǎn)品推薦會(huì) 二次產(chǎn)品推薦會(huì) 售現(xiàn)場活動(dòng)計(jì)劃 售目標(biāo)分解計(jì)劃 5 正式開盤 . 注：以上業(yè)務(wù)明細(xì)僅為示意，各部門需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善，即實(shí)際編制中要求包括但不限于以上內(nèi)容。 21 / 57 項(xiàng)目驗(yàn)收辦證計(jì)劃事項(xiàng)清單示例 序號(hào) 業(yè)務(wù)明細(xì) 備注 1 質(zhì)檢部門備案驗(yàn)收事項(xiàng) 體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收 屋預(yù)驗(yàn)收 體工程驗(yàn)收 內(nèi)環(huán)境檢測 能專項(xiàng)驗(yàn)收 結(jié)構(gòu)、幕墻專項(xiàng)驗(yàn)收 來水驗(yàn)收 力工程驗(yàn)收 氣工程驗(yàn)收 力工程驗(yàn)收 信工程驗(yàn)收 梯工程驗(yàn)收 雷工程驗(yàn)收 程質(zhì)量驗(yàn)收意見書 工資料存檔憑證 防驗(yàn)收 屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表等 2 正是用水辦理 正是用電辦理 正式用氣辦理 正式用熱辦理 排水接口 道路開口、接口 房產(chǎn)面積測繪 配套驗(yàn)收 綠化驗(yàn)收 景觀環(huán)境驗(yàn)收 環(huán)保驗(yàn)收 環(huán)衛(wèi)驗(yàn)收 交通驗(yàn)收 衛(wèi)生防疫驗(yàn)收 人防驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收 工程規(guī)劃許可證正本 發(fā)展和改革局驗(yàn)收 檔案驗(yàn)收 22 / 57 項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案 地名辦文件、門牌號(hào)編訂圖 土地復(fù)測成國圖（宗地圖） 土地證 房產(chǎn)證 租賃許可證 停車場準(zhǔn)用證 . 注：綜合體物業(yè)驗(yàn)收根據(jù)樓宇情況可分階段分次驗(yàn)收。以上業(yè)務(wù)明細(xì)僅為示意，各公司需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善，即實(shí)際編制中要求包括但不限于以上內(nèi)容。 23 / 57 項(xiàng)目名稱：瑞正國際 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：年月日至年月日 項(xiàng)目 分期 業(yè)務(wù)分類 業(yè)務(wù)明細(xì) 上月月報(bào)“下月計(jì)劃完成情況 |” 本 月 實(shí)際 完 成情況 下月計(jì)劃完成情況 項(xiàng)目名稱 分期（區(qū)、棟、名稱） 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度簡述（截至統(tǒng)計(jì)月末） 工程 工程 1 2 . 工程 1 2 . 工程 1 2 . . 設(shè)計(jì)與報(bào)建 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 2 . 建筑設(shè)計(jì) 1 2 . 報(bào)批報(bào)建 1 2 . 招標(biāo) 1 2 . 商家進(jìn)場裝修 1 2 . 竣工驗(yàn)收及交付（或開業(yè)） 1 2 . 其它（土地開發(fā)進(jìn)度、拆遷進(jìn)度、優(yōu)惠政策落實(shí)等） 1 2 . 說明：以上月報(bào)中的業(yè)務(wù)明細(xì)，請(qǐng)參照“項(xiàng)目各計(jì)劃事項(xiàng)清單示例”，重點(diǎn)描述計(jì)劃“兩書”中節(jié)點(diǎn)實(shí)際情況，盡量詳細(xì)準(zhǔn)確地進(jìn)行填報(bào)。 填表人： 審核人： 總經(jīng)理： 填表時(shí)間 ： 年 月 日 24 / 57 瑞正國際廣場項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表 序號(hào) 配套名稱 配套依據(jù) 按規(guī)定需建建筑面積（ 平方米 ） 擬建建筑面積（平方米） 產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系 備注 1 小學(xué) 注明班數(shù)、占地、規(guī)模 2 幼兒園 注明班數(shù)、占地、規(guī)模 3 社區(qū)用房 4 社區(qū)經(jīng)營用房 5 衛(wèi)生保健站 6 居委會(huì)、城管、公安、交警用房 7 公廁 8 物業(yè)用房 9 物業(yè)經(jīng)營用房 10 商管公司辦公用房 11 倉儲(chǔ)用房 12 未計(jì)銷售面積的大廳、通廊 13 會(huì)所類物業(yè) 14 地下車庫 15 地下人防 16 設(shè)備用房 17 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 18 其他相關(guān)功能用房 19 其他構(gòu)筑、建筑物 20 . 經(jīng)營要點(diǎn)提示 基于稅收籌劃要求對(duì)以上物業(yè)定性描述和操作的意見 規(guī)劃、報(bào)建等政府文件中如何注明功能名稱的意見 銷售宣傳對(duì)以上物業(yè)說明時(shí)的注意事項(xiàng) 簽署審批欄 項(xiàng)目部經(jīng)營管理委員會(huì) 總經(jīng)理審核 25 / 57 一、 銷售基礎(chǔ)工作要點(diǎn) 1. 銷售合同的起草、審批確定及培訓(xùn) 2. 經(jīng)測繪確定銷售面積 3. 按揭銀行及辦理程序的確定 4. 申領(lǐng)預(yù)售許可證 5. 售樓工程（售樓處、樣板間） 6. 項(xiàng)目銷售組人員招聘 7. 銷售工具制作（如沙盤、戶型模型、樓書、現(xiàn)場展示） 8. 銷售人員薪酬方案的制定與審批 9. 銷售軟件的安裝、操作培訓(xùn)、信息錄入 二、 銷售實(shí)施工作準(zhǔn)備要點(diǎn) 1. 樓盤標(biāo)識(shí) a) 樓盤標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì) b) 標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì)確認(rèn) c) 標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn) 2. 銷售現(xiàn)場和促銷活動(dòng)的場地安排 a) 接待中心的地址 b) 交通路線、車輛 c) 接待中心至工地現(xiàn)場沿線景觀美化（在建工地包裝、預(yù)留用地指引） d) 接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 e) 接待中心室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置 f) 放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板 g) 公開酒會(huì)或其他活動(dòng)現(xiàn)場的地址及布置 b) 接待中心的主要銷售道具和現(xiàn)場布置 a) 功能區(qū)設(shè)置與劃分 b) 交通位置圖、區(qū)域環(huán)境圖 c) 鳥瞰圖、透視圖的繪制 d) 建筑模型、看板的制作和擺放位置 e) 銷控臺(tái)、銷控圖表 f) 售樓處招牌的設(shè)計(jì)和擺放位置 g) 室內(nèi)室外燈飾的選擇和燈箱制作 h) 接待中心銷售道具的布置和安排 i) 接待中心銷售道具的使用注意事項(xiàng) j) 銷售人員制服、銷售用品的設(shè)計(jì)制作 3. 樣板間的裝修 a) 樣板間的戶型選擇 b) 樣板間的位置、樓層、景觀選擇 c) 室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo) d) 家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施 e) 室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè) f) 清潔衛(wèi)生和安全監(jiān)護(hù)工作 26 / 57 4. 宣傳品的制作 a) 各類說明書（樓書）、平面圖冊(cè)的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 b) 報(bào)）企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 c) 請(qǐng)柬、名片、信封、信紙、價(jià)格計(jì)算單企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷 5. 媒體的制作與安排 a) 新聞報(bào)道的安排、撰寫和發(fā)稿 b) 報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布 c) 雜志廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布 d) 影視動(dòng)畫廣告的企劃、撰寫、設(shè)計(jì)、拍攝 e) 廣播廣告的企劃、撰寫、制作、發(fā)布 f) 網(wǎng)絡(luò)廣告的企劃、撰寫、制作、發(fā)布 6. 廣告的發(fā)布時(shí)間 a) 不同種類、時(shí)間、篇幅的報(bào)紙廣告選擇 b) 不同種類、時(shí)間、篇幅的雜志廣告選擇 c) 不同頻道、時(shí)間、欄目的電視、廣播廣告的選擇 d) 不同地區(qū)、時(shí)間的方式選擇 e) 不同媒體的發(fā)布組合安排 7. 價(jià)格制定與價(jià)格控制 a) 基價(jià)與差價(jià)系數(shù)的確定 b) 付款方式的確定 c) 優(yōu)惠折扣的條件和方式 8. 推出時(shí)間 a) 依氣候狀況、季節(jié)特征而定 b) 依風(fēng)土習(xí)慣、公司財(cái)務(wù)狀況而定 c) 依施工進(jìn)度而定 d) 依準(zhǔn)備工作、市場情況而定 9. 業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃 a) 銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn) b) 周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r的調(diào)查 c) 回答客戶提問業(yè)務(wù)手冊(cè)（或統(tǒng)一說辭）制訂 d) 現(xiàn)場銷售工作的模擬演練及修正 e) 銷控表的設(shè)計(jì)、完稿、制作 10. 銷售相關(guān)文件 a) 訂購單 b) 認(rèn)購書 c) 價(jià)格表 d) 內(nèi)外銷商品房銷售合同 e) 附加條款的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容、格式 f) 簽訂相關(guān)文件的注意事項(xiàng) g) 前期物業(yè)管理協(xié)議 h) 銷售提成制度的擬定 11. 促銷活動(dòng)的主題選擇（促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng) 27 / 57 估及費(fèi)用安排） 銷售工程實(shí)施工作指引 一、 售樓處及樣板間的選點(diǎn)，應(yīng)綜合考慮以下因素 1. 售樓處設(shè)計(jì)作為來訪顧客的第一個(gè)接觸點(diǎn)，應(yīng)選擇顯眼及方便的地點(diǎn)，最好在主干大路旁。在設(shè)計(jì)時(shí)，同時(shí)考慮在樓頂或附近樹立指示牌。 2. 注意銷售動(dòng)線的設(shè)置：從客戶的看房流程入手，合理安排售樓處、樣板展示區(qū)、樣板間等區(qū)域的位置關(guān)系，注意顧客的安全、舒適、經(jīng)過道路的感覺，增加客戶接受項(xiàng)目信息的機(jī)會(huì)，展示項(xiàng)目良好的形象，并且在適當(dāng)位置應(yīng)有明確的導(dǎo)示系統(tǒng)指引。 3. 選點(diǎn)對(duì)施工的影響。 4. 售樓處及樣板間日后的利用價(jià)值。 5. 樣板間的選定： a) 選擇具有代表性、布局較佳或設(shè)計(jì)新穎的戶型，以達(dá)到示范、展示促銷目的； b) 選擇項(xiàng)目銷售中主推的主力戶型； c) 選擇有一定數(shù)量的設(shè)計(jì)上有缺陷或銷售有難度的戶型，解決銷售難點(diǎn)； d) 選擇便于客戶參觀的位置； e) 選擇外部條件（景觀、朝向、噪音等）較好的位置。 6. 樣板間分為交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間及示范樣板間，如交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛壞房，則通常不設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，帶裝修出售的則一般需設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間涉及大量工程方面的界面，項(xiàng)目所在公司應(yīng)按銷售承諾做好交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間。如在實(shí)際單位內(nèi)，考慮其景觀，或在窗門外安排植物、燈箱等加以補(bǔ)救。 二、 售樓處及樣板間裝修設(shè)計(jì) 1. 符合項(xiàng)目市場定位，偏向較高檔次，能刺激顧客的購買欲望。 2. 樣板間要能表現(xiàn)單位的優(yōu) 點(diǎn)及彌補(bǔ)缺點(diǎn)，可作適當(dāng)?shù)钠矫娓膭?dòng)。 3. 考慮主要目標(biāo)客戶的要求，以裝修的功能設(shè)計(jì)，作適當(dāng)引導(dǎo)。 4. 樣板間的設(shè)計(jì)容許顧客可作相類的裝修，因此不應(yīng)改動(dòng)結(jié)構(gòu)及外立面，或違反物業(yè)管理的規(guī)定（如空調(diào)擺放位置等），所以在決定裝修方案前應(yīng)與工程及物業(yè)管理部門溝通，選定外門窗、分戶門、空調(diào)位置等。 5. 為方便活動(dòng)及增加空間感，可不安裝戶內(nèi)門門扇。 6. 樣板間外加上單位平面圖、面積的看板。 7. 示范樣板間裝修布置時(shí)應(yīng)將實(shí)際交房中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)（如梁、柱、管道等）在顯著位置標(biāo)注說明。 8. 應(yīng)說明樣板間僅供參考。 三、 設(shè)計(jì)方案制定 1. 選址及數(shù)量審批：售樓處（含項(xiàng)目外展示地點(diǎn)）選址、 28 / 57 裝修標(biāo)準(zhǔn)需上報(bào)公司營銷部總監(jiān)、公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理審批。樣板間位置、戶型、裝修數(shù)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、使用期限等需上報(bào)公司營銷部、公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理審批。 2. 裝修定位：由營銷（策劃）部根據(jù)市場情況、項(xiàng)目定位及主流目標(biāo)客戶群特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋奶攸c(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、功能需求等，提出設(shè)計(jì)風(fēng)格、檔次、配置定位要求，與相關(guān)部門充分溝通，綜合各方意見后形成“裝修裝飾任務(wù)書”，作為裝修方案招標(biāo)的指導(dǎo)，由項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部委托專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。 3. 方案審批：裝修設(shè)計(jì)方案必須由營 銷（策劃）部確認(rèn)，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)營管理委員會(huì)審批。 四、 裝修方案內(nèi)容 1. 裝修設(shè)計(jì)平面圖 2. 裝修設(shè)計(jì)透視效果圖 3. 裝修選材、選料標(biāo)準(zhǔn) 4. 裝修成本預(yù)算 5. 施工條件及工期 五、 樣板間施工與使用注意事項(xiàng) 1. 在實(shí)際單位中設(shè)置樣板間，施工過程要充分注意施工質(zhì)量及各項(xiàng)使用功能（如：水、電、氣、管線、智能化系統(tǒng)等）的可實(shí)現(xiàn)性，要能在交房后直接投入使用，避免二次返工的情況出現(xiàn)，以利于后期銷售。 2. 使用過程中，注意樣板間的管理與移交問題，特別是永久性樣板間，將作為精裝房銷售給客戶，因此，應(yīng)注意對(duì)樣板間的保養(yǎng)和維護(hù)，減少磨損和人為的損傷。在裝修單位、項(xiàng)目部各部門、業(yè)主之間移交時(shí)要做好詳細(xì)的移交登記，以保證物品的完整和各類設(shè)備的完好。 3. 對(duì)于臨時(shí)搭建的看房通道進(jìn)行安全、防風(fēng)、防水處理，頂部搭雙層隔離防護(hù)，防止高空墜物裝修施工結(jié)束后，在家具、配飾等的裝飾方面也要由樣板間的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行指導(dǎo)，以保證裝修與裝飾在風(fēng)格、檔次定位上的統(tǒng)一和諧。 4. 售樓處、樣板間等與銷售賣場有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、裝修、裝飾等工作由公司營銷（策 劃）部牽頭主辦，相關(guān)部門協(xié)同辦理，相關(guān)營銷費(fèi)用的支出需經(jīng)公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理確認(rèn)。 六、 售樓處、樣板間實(shí)施工作項(xiàng)目部各部門職責(zé) 1. 營銷（策劃）部：負(fù)責(zé)提出裝修風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)要求；負(fù)責(zé)（或督導(dǎo)）樣板間的裝飾工作；負(fù)責(zé)公司部門間協(xié)調(diào)； 2. 開發(fā)設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)具體的設(shè)計(jì)方案及材質(zhì)選擇； 3. 工程部：負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、施工周期控制及合作施工單位協(xié)調(diào)； 4. 成本控制部：負(fù)責(zé)總體造價(jià)控制及各項(xiàng)成本的審核。 29 / 57 廣告方案與實(shí)施操作指引 一、 廣告準(zhǔn)備工作 1. 收集相關(guān)的資料 a) 項(xiàng)目各項(xiàng)主要指標(biāo) b) 產(chǎn)品的各類圖冊(cè)及說明問件 c) 規(guī)劃、環(huán)境、銷售、配套物業(yè)管理等各方面的說明文件及圖片 d) 當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)及規(guī)劃信息 2. 深入了解產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn) a) 找出產(chǎn)品的特色 b) 與市場上競爭產(chǎn)品作比較，找出優(yōu)缺點(diǎn) c) 分析價(jià)格與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 d) 尋找最與眾不同的特點(diǎn)即最具競爭力的賣點(diǎn) e) 產(chǎn)品與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)文化特點(diǎn)的關(guān)聯(lián)性 3. 了解目標(biāo)客戶 a) 目標(biāo)客戶對(duì)瑞正國際品牌的認(rèn)知 b) 目標(biāo)客戶對(duì)該項(xiàng)目的購買動(dòng)機(jī) c) 目標(biāo)客戶的類型 d) 目標(biāo)客戶對(duì)競爭項(xiàng)目的印象 e) 目標(biāo)客戶購買個(gè)案的主要原因 f) 目標(biāo)客戶購買傾向的轉(zhuǎn)化 g) 目標(biāo)客戶使用產(chǎn)品后的態(tài)度 h) 目標(biāo)客戶未滿足的需求 二、 廣告方案的制定 1. 確定廣告目標(biāo) a) 品牌樹立目標(biāo) b) 企業(yè)形象目標(biāo) c) 銷售增長目標(biāo) d) 市場擴(kuò)展目標(biāo) 2. 表現(xiàn)創(chuàng)意 a) 表現(xiàn)主體 b) 表現(xiàn)重點(diǎn) c) 表現(xiàn)風(fēng)格 d) 表現(xiàn)方法 3. 訴求地區(qū)與訴求對(duì)象 a) 購買對(duì)象 b) 購買動(dòng)機(jī)、時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)量、頻率及對(duì)產(chǎn)品喜好與偏好傾向 c) 購買者分布地域 30 / 57 d) 購買者年齡、收入、階層、職業(yè)、購買習(xí)慣、決策者等 e) 訴求地區(qū)比重的分配 4. 媒體選擇 a) 產(chǎn)品的銷售對(duì)象 b) 傳播的范圍及對(duì)象 c) 不同媒體對(duì)目標(biāo)顧客的影響力 d) 媒體對(duì)廣告目標(biāo)的滿足程度 e) 傳播過程的把握度 f) 廣告預(yù)算：符合企業(yè)銷售計(jì)劃要求及營銷費(fèi)用預(yù)算 三、 廣告制作委托意見書的要點(diǎn) 1. 公司對(duì)廣告方案的基本要求 2. 介紹產(chǎn)品情況的詳細(xì)資料 3. 產(chǎn)品賣點(diǎn)的訴求及表達(dá)形式 4. 目標(biāo)客戶的定位、產(chǎn)品定位 5. 廣告的預(yù)期效果 四、 廣告設(shè)計(jì)的審查要點(diǎn) 1. 廣告的創(chuàng)意和手法是否獨(dú)特和富有新意 2. 廣告設(shè)計(jì)中引用的公司資料是否準(zhǔn)確 3. 廣告圖案、用語是否符合廣告法 4. 廣告設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式是否符合廣告方案思路 5. 廣告設(shè)計(jì)的構(gòu)圖、文案的制作水平 6. 廣告設(shè)計(jì)對(duì)目標(biāo)顧客的心里激蕩作用 7. 廣告設(shè)計(jì)的藝術(shù)風(fēng)格與項(xiàng)目所在地的人文環(huán)境是否沖突 8. 廣告設(shè)計(jì)中外語的使用是否正確 9. 廣告設(shè)計(jì)對(duì)廣告成本的影響及成本估算 五、 廣告效果反應(yīng)分析要點(diǎn) 1. 廣告周期前后銷售成交率的動(dòng)態(tài)變化 2. 廣告周期前后顧客訪問量的變化及訪談形式結(jié)構(gòu)分析 3. 廣告對(duì)成交率的結(jié)構(gòu)影響 4. 顧客受廣告的影響力有多大，不同媒體在不同時(shí)間段內(nèi)對(duì)顧客影響力的差異 31 / 57 營銷類業(yè)務(wù)招投標(biāo)管理及經(jīng)濟(jì)合同審批指引 一、 招投標(biāo)管理及直接委托 1. 凡單項(xiàng)合同金額 10 萬元以上（含）分包（采購）業(yè)務(wù)，必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行控制。 2. 凡單項(xiàng)合同金額 10 萬元以上（含）采取直接委托方式的業(yè)務(wù)報(bào)公司總經(jīng)理辦公室、營銷部、成本控制部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。 3. 凡單項(xiàng)合同金額 10 萬元以下（不含）分包（采購）業(yè)務(wù)，可采取分包直接委托，需經(jīng)公司相關(guān)部門及總經(jīng)理審批后，存檔備查。 二、 經(jīng)濟(jì)合同審批 1. 采取直接委托方式的營銷類業(yè)務(wù)超過 10 萬元以上（含）的經(jīng)濟(jì)合同需報(bào)公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理、成本控制部審批。由營銷部牽頭辦理。 2. 采取招投標(biāo)方式的營銷類業(yè)務(wù)超過 20 萬元以上（含）的經(jīng)濟(jì)合同需報(bào)公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理、成本控制部審批。由營銷部牽頭辦理。 三、 業(yè)務(wù)審批流程 1. 由營銷部上報(bào)至公司總經(jīng)理辦公室； 2. 公司總經(jīng)理辦公室審閱，并提出審批意見； 3. 公司總經(jīng)理辦公室轉(zhuǎn)成本控制部處理 ( 含成本控制部及主管副總意見 ) ; 4. 公司總經(jīng)理辦公室及時(shí)跟蹤處理進(jìn)展，在文件處理過程中，公司總經(jīng)理辦公室及成本控制部根據(jù)工作需要可分頭與營銷部溝通； 5. 成本控制部審批完畢后，反饋至營銷部及公司總經(jīng)理辦公室（部門各自按工作需要進(jìn)行存檔）； 6. 上述流程適用于：直接委托審批、經(jīng)濟(jì)合同審批、招標(biāo)文件審批業(yè)務(wù)；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)業(yè)務(wù)直接上報(bào)公司成本控制部辦理。 32 / 57 營銷費(fèi)用控制指引 一、 總則 為了加強(qiáng)對(duì)公司項(xiàng)目“營銷費(fèi)用”開支的控制，確保營銷費(fèi)用控制在經(jīng)營責(zé)任書目標(biāo)范圍內(nèi)，現(xiàn)根據(jù)公司相關(guān)制度，制定本指引。 二、 公司項(xiàng)目營銷費(fèi)用的開支依據(jù) 在任何一筆營銷費(fèi)用開支前，以及營銷費(fèi)用類合同簽訂前，公司項(xiàng)目銷售（策劃）部務(wù)必明確該項(xiàng)費(fèi)用（或合同）的“營銷費(fèi)用歸屬經(jīng)營區(qū)域”，財(cái)務(wù)部將公司項(xiàng)目營銷（策劃）部對(duì)上述問題的確認(rèn)作為支付款項(xiàng)或?qū)徍撕贤囊罁?jù)。 營銷費(fèi)用歸屬經(jīng)營區(qū)域是否合理，由公司營銷部負(fù)責(zé)監(jiān)控。 1. 當(dāng)取得公司營銷部、公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理批準(zhǔn)的營銷費(fèi)用總額指標(biāo)，公司營銷部批準(zhǔn)的營銷費(fèi)用分項(xiàng)指標(biāo)后，公司項(xiàng)目營銷（策劃）部須在上述分項(xiàng)指標(biāo)范圍內(nèi)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)控總額指標(biāo)。 2. 當(dāng)項(xiàng)目處于開發(fā)前期，尚未取得公司批準(zhǔn)的營銷費(fèi)用總額指標(biāo)、營銷費(fèi)用分項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，公司項(xiàng)目營銷（策劃）部須依據(jù)公司總經(jīng)理辦公室批準(zhǔn)的階段性“營銷費(fèi)用開支計(jì)劃”辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)總額監(jiān)控。 3. 公司項(xiàng)目營銷（策劃）部應(yīng)嚴(yán)格管理營銷費(fèi)用類合同。在簽訂合同之前，公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部審核該合同費(fèi)用是否符合公司批準(zhǔn)的營銷費(fèi)用總額指標(biāo)。 4. 所有營銷費(fèi)用類合同，必須經(jīng)過公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部審批，必須有明確的合同總額。金額超過 10 萬元（含）的營銷費(fèi)用類合同必須履行招投標(biāo)程序。 5. 針對(duì)投放額度而給予優(yōu)惠折扣的媒體廣告合同，必須明確合同的 最高限額，否則不予簽署。 三、 公司項(xiàng)目營銷費(fèi)用的日?？刂?1. 公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部應(yīng)建立“營銷費(fèi)用臺(tái)賬”，統(tǒng)計(jì)營銷費(fèi)用。公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部應(yīng)每月將編制的“營銷費(fèi)用臺(tái)賬”與公司項(xiàng)目營銷（策劃）部核對(duì)，經(jīng)營銷部簽字確認(rèn)后，報(bào)至公司項(xiàng)目成本控制部。 2. 當(dāng)營銷費(fèi)用支出（已付金額、應(yīng)付金額）達(dá)到公司審批的“營銷費(fèi)用總額指標(biāo)”時(shí)，財(cái)務(wù)部不再辦理營銷費(fèi)用的開支及合同的簽訂。 3. 公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部不辦理突破公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的“營銷費(fèi)用總額指標(biāo)”的任何開支及合同的簽訂，除非獲得公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的追加（調(diào)整）“營銷費(fèi)用總額指標(biāo)”的文件。 4. 涉及工程業(yè)務(wù)性質(zhì)的銷售 類合同（如路牌廣告、展覽裝修等），合同簽批之前，其費(fèi)用預(yù)算須經(jīng)公司項(xiàng)目成本部審核。 四、 項(xiàng)目決算時(shí)的營銷費(fèi)用確認(rèn) 1. 公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部根據(jù)公司下達(dá)的決算通知，依據(jù)編制的“營銷費(fèi)用臺(tái)帳”計(jì)算營銷費(fèi)用的決算金額，并取得公司項(xiàng)目營銷（策劃）部的書面確認(rèn)。 2. 在營銷費(fèi)用決算前，財(cái)務(wù)部會(huì)同營銷部采用權(quán)責(zé)發(fā)生 33 / 57 制方法，對(duì)應(yīng)計(jì)入本期決算金額的各項(xiàng)營銷費(fèi)用進(jìn)行最后的確認(rèn)。一旦該期營銷費(fèi)用的決算金額得以確認(rèn)，則以后不得再將任何發(fā)生的營銷費(fèi)用攤?cè)朐撈凇?3. 營銷費(fèi)用決算方案經(jīng)公司項(xiàng)目營銷（策劃）部、公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部確認(rèn)，再上報(bào)至公司總經(jīng)理辦公室審 核。 4. 樣板間銷售額與樣板間毛坯房售價(jià)的差額，可以在營