成都順城街商務(wù)酒店計(jì)劃書

1 成都 順城街 商務(wù)酒店計(jì)劃書 目錄 第一章 項(xiàng)目摘要 一、項(xiàng)目概述 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 三、項(xiàng)目背景 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃 第二章 項(xiàng)目公司 一、公司簡(jiǎn)介 二、公司結(jié)構(gòu) /管理 三、股權(quán)結(jié)構(gòu) 四、項(xiàng)目其他背景 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置 二、法律明細(xì) 三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 二、 具有新建設(shè)酒 店的優(yōu) 第五章 項(xiàng)目投資分析 一、投資估算 2 二、參數(shù)預(yù)測(cè) 第六章 市場(chǎng)分析 第七章 一、商務(wù)酒店概況 二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目定位 3 第一章 項(xiàng)目摘要 一、項(xiàng)目概述 隨著人們生活水平的日益提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求也進(jìn)一步的完善，商務(wù)式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會(huì)務(wù)的理想會(huì)所，也是一種趨勢(shì)。 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重，休閑的綠谷， 位于成都市 繁盛商業(yè)區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店 ，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優(yōu)越 酒店總面積？ 商務(wù)酒店 總投資概為 430 萬(wàn)元，酒店 用地面積260 平方米， 建筑面積為 2300 余平方米，主樓 8 層。 2 7層為客房， 8 層規(guī)劃用途為茶坊。主樓 2 層為 簡(jiǎn)餐茶餐廳（設(shè)計(jì)餐位數(shù) 20 人同時(shí)用餐）、茶座 150米方 新 裝修后的 商務(wù)酒店 ，憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)的全新理念，商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務(wù)式酒店。 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 黃金地段、得天獨(dú)厚 采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理團(tuán)隊(duì) 采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計(jì)理念 籌建部門成功開發(fā)過(guò)多個(gè)酒店的設(shè)計(jì)和施工 4 專業(yè)的星級(jí)酒店服務(wù)師進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn) 現(xiàn)代化的高效益、高社會(huì)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)管理模式 三、項(xiàng)目背景 成都是大西南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游和交通樞紐中心 ，地勢(shì)由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和 山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。 擁有自然生態(tài)淵源國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得全國(guó)旅游生態(tài)城市榮譽(yù)， 目前擁有峨眉山、青城山、竇關(guān)山、天臺(tái)山等國(guó)家級(jí)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)多處；龍池，臥龍等國(guó)家級(jí)、省級(jí)自然保護(hù)區(qū) 3 處；龍泉大窯遺址等國(guó)家級(jí)、省級(jí)文保單位 17 處。 成為人們的旅游的新景點(diǎn)。 成都市 身為政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心， 目前只有四星級(jí)以上酒店 15家、五星級(jí)酒店 6 家（ 1 家待建）。而在順城街幅員 1 公里向周邊擴(kuò)散，沒(méi)有一家商務(wù)或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店，鑒于 現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)式 的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時(shí)、 地利、人和。它的新開可進(jìn)一步緩沖順城街沿線 高檔商務(wù) 酒店緊張的現(xiàn)狀。 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃 補(bǔ)充項(xiàng)目裝修風(fēng)格？及定位等？ （一）投資總額 項(xiàng)目投資概算為 430 萬(wàn)元（包括場(chǎng)租款（ 150 萬(wàn)）、裝修費(fèi)用、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資 230 萬(wàn)元） （二）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 5 根據(jù)項(xiàng)目裝修期計(jì)劃，裝修期為圖紙確認(rèn)后 20 天；裝修期為 3個(gè)月。 根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 2 年，即可還清本息。 第二章 項(xiàng)目公司 一、商務(wù)酒店公司簡(jiǎn)介 商務(wù)酒店 占地面積 260 萬(wàn)平方米 ，總建筑面積 2300余 平方米 ，擁有 充分體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)，一 樓大堂空間 100 左右多平米， 現(xiàn)代化酒店設(shè)施、舒適典雅的各式客房 90 套；有風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅的中西 式茶 餐廳 、先進(jìn)的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施。有先進(jìn)完善的設(shè)施，能為各種不同規(guī)格的 客戶 提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù) 。 二、公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司實(shí)行單店總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有店長(zhǎng)（總經(jīng)理）、工程部、財(cái)務(wù)部、前廳部、客房部等。 6 人員編制 商務(wù)酒店定員 33 人，其中高級(jí)管理人員 1 人，中級(jí)管理 5 人，服務(wù)人員 27 人。全部員工均實(shí)行合同制。各類人員按不同崗位技能要求進(jìn)行上崗前培訓(xùn)、考試、招聘。另視經(jīng)營(yíng)的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時(shí)工。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為準(zhǔn)）。董事長(zhǎng) 、總經(jīng)理 。 四、項(xiàng)目其他背景 近年，成都市對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)前期對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng) 需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級(jí)賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），董事會(huì) 總經(jīng)理 前廳經(jīng)理 客房主管 前廳員工 客氣主管 茶餐廳 保安部 客房員工 倉(cāng)庫(kù)庫(kù)管 保潔組 工程部 7 有的酒店存在居高不下的房?jī)r(jià)讓大部門中層階級(jí)出差人士望而卻步，有的酒店硬件設(shè)施嚴(yán)重老化，已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它的建成將會(huì)帶來(lái)較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)。該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大街，項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的東西側(cè)，而基地的地勢(shì)大致平整，政府計(jì)劃在 5 年之內(nèi)改造周邊的新城配套，現(xiàn)已完工有原“熊貓城” 的改造。屆時(shí)時(shí)尚、現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前。 二、相關(guān)法律文件 同意改建的相關(guān)部門的批文， 8年以上 租賃經(jīng)營(yíng)合同。 三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 1、項(xiàng)目明細(xì) 酒店是人們用幾小時(shí)或幾天時(shí)間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界，更應(yīng)該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨(dú)立的個(gè)體酒店經(jīng)營(yíng)者，隨著需求的增長(zhǎng)，額外的個(gè)人產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)需求達(dá)到了一個(gè)新的高度。這種選擇變得越來(lái)越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時(shí)尚的賓館到個(gè)人租住的小屋，什么都有可 8 能。而且還要覺得成都市所住的地方或傳統(tǒng)、古典或是時(shí)尚、現(xiàn)代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點(diǎn)，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的。 2、客房 酒店客房將會(huì)由主樓樓層提供。而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)客房，大床房，情侶房。在客房裝修問(wèn)題上，先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異域風(fēng)和本地想結(jié)合，但隨著這兩年成都酒店市場(chǎng)的改變和發(fā)展，越來(lái)越多的客戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店！原由 1、 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺 2、 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎(chǔ)增加收益點(diǎn) 3、 對(duì)于商務(wù)人事有個(gè)更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境 總體來(lái)說(shuō)，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為四種類別，包括 標(biāo)準(zhǔn)房，商務(wù)房、情侶房、豪華單人房。 3、后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、接待處、保安及控制室等。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。 大堂在布置和規(guī)劃時(shí)按照功能的用處進(jìn)行劃分，一共分為：休息區(qū)、接待區(qū)、其他功能區(qū)。三大功能區(qū)要在一定意義上分開，但是又 9 要相協(xié)調(diào)。所以大堂的總體規(guī)劃是：以電梯門為基礎(chǔ)點(diǎn)相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū)。 4、技術(shù)資料 根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘 錄如下： 面積資料 總地上建筑 260平方米 總建筑面積 2300平方米 停車位： （地下） 10 個(gè)，（場(chǎng)外） 50目地外 50 米就是大型的公用停車場(chǎng)，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用） 6、裝修期成本預(yù)算 資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬(wàn)。改造成本包括租金，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，裝修費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。 成本明細(xì)如下： 1 前期費(fèi)用（租金，記在成本之內(nèi) ） ￥： 150 萬(wàn) 2 裝修費(fèi)用（ 電梯工程、空調(diào) ） ￥： 230 萬(wàn) 3 開辦費(fèi) ￥： 50萬(wàn) 總價(jià) ￥： 430萬(wàn)元 第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 一、項(xiàng)目裝修規(guī)模 10 二、 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì) 酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常 經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為 20年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到 50 到 80 年。酒店的入住率和收益在起初的 2到 8 年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后 5 到 10 年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。商務(wù)酒店（）作為酒店一種新型形態(tài)，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的 10 年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得 更好的收益。 第五章 析 一、 具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì) 酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看，僅通過(guò)酒店大廳和茶座、大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得 70 11 二、參數(shù)預(yù)測(cè) 1、 預(yù)估期 2011年至 2021年，共 10年。 2、 客房入住率 成都目 前酒店客房入住率保持在 86%至 92%之間，參照中國(guó)其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取 96%。 由于商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢(shì)，從營(yíng)運(yùn)第二年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。 3、 平均房?jī)r(jià) 參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)城市商務(wù)酒店房?jī)r(jià)水平，應(yīng)該達(dá)到人民幣 168 /間。 市場(chǎng)分析 年?duì)I業(yè)收入的測(cè)算 一、客房利潤(rùn) 收入： 1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃 85 個(gè)房間計(jì)算） 12 198 元 /間 168元 /間 均價(jià) 183元 /間 每天的入住率按 96%計(jì)算： 82間 *183 元 /間 =15006 元 日收入： 82間 *183元 /間 =15006 元 月收入： 15006元 *30 天 =450180元 年收入： 450180 元 *12 個(gè)月 =5402160 元 2、其他收入： 大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約 120萬(wàn)元。 收入合計(jì)： 660萬(wàn)元 /年 主營(yíng)業(yè)務(wù)支出： 1、員工年工資： 33人（初定服務(wù)員含后勤、保安、工程等） *1800元 /月 *12 個(gè)月 =712000 元 2、水電費(fèi)： 30000元 /月 *12 個(gè)月 =360000 元 3、一次性用品費(fèi)用（含客源和員工早餐）： 340000 元 /年 4、洗滌費(fèi) 用： 60000 元 /年 5、辦公費(fèi)用： 3 萬(wàn)元 6、客房員工提成： 24*6*365=52000 元 /年 8、店長(zhǎng)績(jī)效提成（用于獎(jiǎng)勵(lì)除服務(wù)員之外的員工）： 5 萬(wàn)元。 9、職工食堂費(fèi)用（中午和晚餐）： 120000 元 /年 10、員工培訓(xùn)費(fèi)、年終福利費(fèi)等開支： 180000 元 11、稅收： 300000元 /年 12、電話、寬帶等通信費(fèi)用： 80000 元 /年 13、其他費(fèi)用（電梯維修年檢、滅 4害等）： 50000 元 /年 13 14、房屋租賃支出： 150 萬(wàn)元 /年（ 3年后逐年 5%遞增） 合計(jì)： 元 /年 其他業(yè)務(wù)成本： 60萬(wàn)元 /年 。 折舊： 56萬(wàn)元 /年 成本合計(jì)： 元 /年 凈利潤(rùn)： 元 /年 第六章 市場(chǎng)分析 一、酒店概況 至 2010 年底，成都地區(qū)共有星級(jí)酒店 78 家，其中五星級(jí)酒店 5家（建），四星級(jí)酒店 14家，三星級(jí)酒店 268 家。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在 2010 年度，本市假日酒店平均的客房入住率達(dá)到 74%，三星級(jí)酒店平均的客房入住率達(dá)到 78%。商務(wù)酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值四川旅游危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其 2008 年， 2009 年， 2010年的客房入住率仍平均分別達(dá)到 63%，67%， 71%。假日酒店和花園酒店、三星級(jí)商務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 成都地區(qū)的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟，游客主要下榻于三星級(jí)酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 14 四川省的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在 2008因金融危機(jī)、汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢了，而這情況也隨著國(guó)家大力的道路、城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在 2011 年開始復(fù)蘇。 從資料分析中，推斷成 都地區(qū)未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，而在順城片區(qū)目前沒(méi)有一家精品商務(wù)酒店。而同時(shí)周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn)定的客戶源，加上周邊 3 家星級(jí)酒店的老化和價(jià)格的高昂。本項(xiàng)目在此區(qū)域的發(fā)展前景非常樂(lè)觀。 二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)客人來(lái)成都。 成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì) ,為酒店的客源提供了保障。而我項(xiàng)目正處于旅游者理想住宿的“春熙路商業(yè)圈”，在這里向周邊輻射可以達(dá)到成都最繁華的地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢(shì)。 酒店入住率 據(jù)我向成都市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知順城地區(qū)的三星級(jí)飯店于 2010 年的平均房租約為人民幣 158 元至 260 元一晚，而入住率約為 88%。 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì) 15 在 2010 年末，成都地區(qū)共有 105 家已評(píng)星級(jí)的酒店，其中五間達(dá)五星級(jí)或以上。共有 300家左右達(dá)三星級(jí)或以上的酒店。 在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi)，共有 5 家三星級(jí)， 9 家二星級(jí)及 6 家一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店 4 家、招待所 24 家。 根據(jù)成都市旅游局所提供的資料，目前順城片區(qū)沒(méi)有在建的 3 星以上的酒店和商務(wù)型的酒店。對(duì)順城片區(qū)的投資酒店 在 15 年中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，順城片區(qū)將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。 市政府不遺余力的推動(dòng)該區(qū)域旅游業(yè)及改善片區(qū)旅游設(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外來(lái)游客，使該片區(qū)旅游、酒店業(yè)發(fā)展更為興盛。 四、項(xiàng)目定位 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、