西南林大畢業(yè)論文-我國開征物業(yè)稅的可行性研究.doc

西南林業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)（設(shè)計(jì)）論文（2011屆）題目： 我國開征物業(yè)稅的可行性研究 教學(xué)院系 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 專 業(yè) 會(huì)計(jì)學(xué) 學(xué)生姓名 陳廳 指導(dǎo)教師 李朝紅（講師） 評(píng) 閱 人 2011 年 3 月 18 日目 錄前言21 物業(yè)稅的內(nèi)涵21.1 物業(yè)稅的概念21.2 物業(yè)稅的性質(zhì)和特點(diǎn)21.2.1 物業(yè)稅的性質(zhì)21.2.2 物業(yè)稅的特點(diǎn)32 我國開征物業(yè)稅的理論背景及必要性32.1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)問題分析32.1.1 稅費(fèi)名目繁多且概念混淆42.1.2 稅種設(shè)置和計(jì)稅依據(jù)不合理42.1.3 征稅范圍較小且稅基狹窄42.1.4 房地產(chǎn)稅收占地方政府稅收比重小52.1.5 房地產(chǎn)稅費(fèi)重交易環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)62.2 開征物業(yè)稅的理論背景62.3 開征物業(yè)稅的必要性72.3.1 開征物業(yè)稅可以公平稅負(fù)72.3.2 開征物業(yè)稅可以規(guī)范房地產(chǎn)市場72.3.3 開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)貧富差距83 部分國家和地區(qū)的物業(yè)稅比較和借鑒83.1 美國的物業(yè)稅83.2 香港的物業(yè)稅83.3 智利的物業(yè)稅94 我國開征物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)94.1 我國開征物業(yè)稅的基本原則與思路94.1.1 開征物業(yè)稅的基本原則104.1.2 開征物業(yè)稅的基本思路1142 物業(yè)稅的稅制要素設(shè)計(jì)114.2.1 納稅人114.2.2 課稅對象114.2.3 征稅范圍114.2.4 計(jì)稅依據(jù)124.2.5 物業(yè)稅的稅率設(shè)計(jì)124.2.6 稅收優(yōu)惠政策145 開征物業(yè)稅的配套措施155.1 建立科學(xué)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)155.2 建立科學(xué)完善的物業(yè)稅評(píng)估體系155.3 健全和完善社會(huì)保險(xiǎn)和社會(huì)保障制度155.4 建立簡便有效地復(fù)議和申訴機(jī)制16結(jié)束語16參考文獻(xiàn)17致謝18指導(dǎo)老師簡介18西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2011屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）我國開征物業(yè)稅的可行性研究陳廳（西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)2007級(jí) 昆明 650224 ）摘 要：目前我國房地產(chǎn)稅收制度存在諸多問題，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！笔墙鉀Q這些問題的必然選擇。物業(yè)稅的實(shí)施，將對社會(huì)和個(gè)人產(chǎn)生重大的影響。本人通過對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)問題分析及國外開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，提出了我國物業(yè)稅稅制要素的設(shè)計(jì)及對比了房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海、重慶的相關(guān)政策，了解與時(shí)俱進(jìn)的市場情況，希望能為我國全面開征物業(yè)稅提供一些有價(jià)值的參考。關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；可行性；稅制設(shè)計(jì) Research on the Feasibility of Charging Property Tax in ChinaChenting(Accounting2007 Institute of Economics and Management Southwest Forestry University Kunming 650224)Abstract：nowadays，in China, the real estate tax system still exists many problems, which, to a great degree, influences healthy development of the market of the real estate. So we need to make some tax reformation in the process of the urban construction, if necessary, we need to impose the property tax on some real estate on a unified standard, and meanwhile, cancelling some unnecessary charge, which is the mere choice to resolve all these problems. The implement of the property tax will absolutely make a great difference socially and individually. By means of analyzing the problems of real estate domesticly and also concluding the lessons of tax to the real estate internationally, the essay put forward the design of property tax system, and compared with some related policies in Shanghai, Chongqing all these test site, keeping paces with the times to understand the state of the market, and at last the author hope he or she could proposal some valuable suggestions for the design of property tax system.Keywords: property tax; feasibility; tax system design前言2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)的關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定中明確提出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。一石激起千層浪，由此，“物業(yè)稅”一詞進(jìn)入百姓視線，成為眾人關(guān)注和議論的焦點(diǎn)。2009年5月19日國務(wù)院批準(zhǔn)的關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見中進(jìn)一步提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅?！迸c此同時(shí)，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資不斷增大，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長為社會(huì)和個(gè)人積累了財(cái)富，為物業(yè)稅的開征提供了條件。2011年1月27日、28日，上海、重慶分別正式啟動(dòng)對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。由此可見，物業(yè)稅開征已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢。所以物業(yè)稅在我國究竟應(yīng)如何實(shí)施顯得十分的重要。1 物業(yè)稅的內(nèi)涵1.1 物業(yè)稅的概念關(guān)于物業(yè)稅的內(nèi)涵，雖然我國沒有一個(gè)權(quán)威的法律界定，但是從國家對物業(yè)稅改革的最初設(shè)想來看，物業(yè)稅，是指在房地產(chǎn)的保有階段，以保有階段的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對象，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，在每一課稅年度對房地產(chǎn)所有者或使用者（包括自然人、法人和非法人組織）征收的一種稅，稅負(fù)隨房地產(chǎn)的市場價(jià)值變化而變化1。其實(shí)質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)稅，也可被稱為不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅。在我國，物業(yè)稅這一概念于2003年首次出現(xiàn)。中共十六屆三中全會(huì)上提出要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后，物業(yè)稅的論證和準(zhǔn)備工作穩(wěn)步推進(jìn)。預(yù)計(jì)物業(yè)稅開征后，將成為我國地方稅系和財(cái)產(chǎn)稅系的重要組成部分。1.2 物業(yè)稅的性質(zhì)和特點(diǎn)1.2.1 物業(yè)稅的性質(zhì)（1）物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，雖然各國(地區(qū))對物業(yè)稅的叫法不盡相同，但不論名稱如何，其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵都是以財(cái)產(chǎn)的持有為前提的，是一種具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅種，且為從價(jià)稅，其征收的稅額會(huì)隨著房地產(chǎn)市場價(jià)值的不斷提高而增加。（2）物業(yè)稅屬于地方稅，房地產(chǎn)具有固定的坐落地點(diǎn)，無法隨意移動(dòng)，且地域性強(qiáng)，因此，適宜地方政府對這一稅源實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)控。此外，將物業(yè)稅作為地方稅，首先，可以激發(fā)地方政府物業(yè)稅征管的積極性；其次，可以擴(kuò)大地方政府用于地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模；再次，實(shí)現(xiàn)地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)的有效結(jié)合，讓地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展情況和實(shí)際發(fā)展水平以及政府的財(cái)政支出需要，靈活制定稅收政策，更加有效地刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而形成一個(gè)“良性循環(huán)”的機(jī)制1。因此，世界各國和地區(qū)都普遍將物業(yè)稅作為地方稅來加以征收。而這對我國政府實(shí)現(xiàn)服務(wù)型職能轉(zhuǎn)變也具有極其重要的意義。（3）物業(yè)稅屬于直接稅，物業(yè)稅是針對不動(dòng)產(chǎn)的保有課稅，納稅義務(wù)人即不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者通常就是稅收的實(shí)際承擔(dān)者，一般無法將其稅收負(fù)擔(dān)再另行轉(zhuǎn)嫁給其他人，即納稅人與負(fù)稅人是一致的。1.2.2 物業(yè)稅的特點(diǎn)（1）稅源穩(wěn)定,房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有固定性和不可流動(dòng)性，不會(huì)因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)征收物業(yè)稅而引起房地產(chǎn)在地區(qū)之間轉(zhuǎn)移，因此，只要納稅人擁有房地產(chǎn)，就必須繳納物業(yè)稅，這樣也具有了長期征收的可能性。（2）稅源充裕,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，對作為生產(chǎn)和生活基礎(chǔ)的房地產(chǎn)的需求肯定會(huì)不斷擴(kuò)大，而且由于土地的稀缺性，因此房地產(chǎn)的市場價(jià)值通常會(huì)隨著時(shí)間的推移越來越高，這就保證了物業(yè)稅稅源的持續(xù)增長。（3）征管方便,從稅收的管理角度看，由于房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和地域性，使得其較其他財(cái)產(chǎn)更容易進(jìn)行監(jiān)控。這樣，通過地方房地產(chǎn)管理部門提供的完備準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)戶籍資料，地方稅務(wù)部門就可以確定征稅對象和納稅義務(wù)人。不僅加強(qiáng)了地方政府征稅的決心，調(diào)動(dòng)了其積極性，而且也保證了稅收能夠有效地足額征收入庫。2 我國開征物業(yè)稅的理論背景及必要性2.1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)問題分析自1994年以來，我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度已經(jīng)歷了相當(dāng)程度的發(fā)展和完善，但是其依然存在一些嚴(yán)重的弊端。具體而言，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度主要存在以下問題。2.1.1 稅費(fèi)名目繁多且概念混淆目前我國實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有11種，占到我國所有實(shí)際征收稅種數(shù)目的將近一半，且各類與之相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目更多。名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目中，部分屬于不合理收費(fèi)，更有不少重復(fù)征收的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目，對房地產(chǎn)市場的參與者來說無疑是沉重的包袱。如表1所示:表1 房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的開發(fā)、保有和交易環(huán)節(jié)的主要稅種、稅率2征稅環(huán)節(jié)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率房地產(chǎn)開發(fā)耕地占用稅實(shí)際占用的耕地面積5元-50元不等土地增值稅房產(chǎn)增值額30-60房地產(chǎn)保有城鎮(zhèn)土地使用稅土地面積0.6-30元/平方米房產(chǎn)稅房產(chǎn)價(jià)值或租金收入1.2或12房地產(chǎn)交易營業(yè)稅銷售收入5契稅合同交易價(jià)3-5城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅額1、5或7印花稅合同價(jià)格0.03-0.05或5元/件2.1.2 稅種設(shè)置和計(jì)稅依據(jù)不合理我國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅制中部分稅種的稅基交叉，存在較嚴(yán)重的重復(fù)征收現(xiàn)象。如對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，承受方既要按規(guī)定繳納印花稅，又要繳納契稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)賣方既要繳納土地增值稅，又要繳納所得稅；這些稅種彼此聯(lián)系，往往是對同一稅基的重復(fù)征稅，不僅導(dǎo)致稅制復(fù)雜，納稅人稅收負(fù)擔(dān)加大，也有違稅收的公平和效率原則。2.1.3 征稅范圍較小且稅基狹窄我國的房地產(chǎn)征稅一般只針對經(jīng)營活動(dòng)中的房地產(chǎn)行為，且主要針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而對其他地區(qū)，以及個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)和事業(yè)單位擁有和使用的房產(chǎn)則大部分實(shí)行減免政策。如，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，均只針對我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，對個(gè)人所有的非營業(yè)房產(chǎn)和事業(yè)單位的房產(chǎn)免稅。從房地產(chǎn)稅收理論上來分析，并結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，可發(fā)現(xiàn)，目前不在征稅范圍中的房地產(chǎn)，如大部分事業(yè)單位擁有的房產(chǎn)、沿海發(fā)達(dá)農(nóng)村的營業(yè)性用房及城鎮(zhèn)個(gè)人住宅，都有理由納入征稅范圍，并且其對應(yīng)納稅人也有能力繳納稅款1。2.1.4 房地產(chǎn)稅收占地方政府稅收比重小房地產(chǎn)稅收因其稅源穩(wěn)定，便于征收和管理，已成為很多國家財(cái)產(chǎn)稅和整個(gè)地方稅收體系中極其重要的部分。在美國，房地產(chǎn)稅的稅收收入可占到地方政府稅收收入的653以上。但是，在我國，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方政府稅收收入的比重較小。如表2所示，以上海市2009年地方財(cái)政稅收收入為例，明確可劃為房地產(chǎn)相關(guān)稅收的城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅僅占當(dāng)年上海市地方政府財(cái)政稅收收入的16.644，無法為地方政府帶來穩(wěn)定和可持續(xù)的收入來源。表2 2009年上海市地方財(cái)政收入分類稅種收入（億元）占地方稅收入比值增值稅372.4715.7營業(yè)稅8396835.4企業(yè)所得稅481.6920.3個(gè)人所得稅230.449.71城市維護(hù)建設(shè)稅76.203.21房產(chǎn)稅63.002.66印花稅46.311.95城鎮(zhèn)土地使用稅23.651土地增值稅61.222.58車船使用稅7.090.3耕地占用稅8.550.36契稅162.016.83地方政府稅收收入2372.31100注：數(shù)據(jù)來源中國統(tǒng)計(jì)年鑒2010、上海統(tǒng)計(jì)年鑒20102.1.5 房地產(chǎn)稅費(fèi)重交易環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收具有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，有較好的收入分配功能和資源配置調(diào)節(jié)功能。然而，目前我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅賦較輕。圖1 2009年我國房地產(chǎn)主要稅收收入5以2009年為例，選取土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等六類與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的主要稅種，他們各自的比例如圖1所示：由圖1可知，我國房地產(chǎn)稅收在各個(gè)環(huán)節(jié)中的分布比例失調(diào)。以上述6個(gè)稅種分析，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收占21.28，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收占27.13，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收占56.9，可見保有環(huán)節(jié)的稅收占比較低，而交易環(huán)節(jié)的稅收占比高。由于營業(yè)稅和印花稅中不僅包含了一部分房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，也包含了非房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，因此上圖中并未將營業(yè)稅和印花稅計(jì)算在內(nèi)。但是可以判斷，若將這兩種屬于交易環(huán)節(jié)的稅收考慮在內(nèi)，保有階段的稅收比例將低于27.13。2.2 開征物業(yè)稅的理論背景2007年3月16日，十屆全國人大五次會(huì)議通過的物權(quán)法，是一部起支架作用的法律，體現(xiàn)了憲法的原則，對防止國有資產(chǎn)流失，保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)、完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制意義重大。財(cái)政部在2007年3月5日向第十屆全國人大第五次會(huì)議的報(bào)告中指出:研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案6。這標(biāo)志，物業(yè)稅制度即將進(jìn)人深化試點(diǎn)和實(shí)施階段。物權(quán)法的出臺(tái)為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了法制條件。第一、物權(quán)法為物業(yè)稅開征的私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)提供了法律基礎(chǔ)。第二、物權(quán)法為物業(yè)稅的財(cái)產(chǎn)登記和評(píng)估提供了法律基礎(chǔ)。物業(yè)稅的征收管理包括了產(chǎn)權(quán)確定、財(cái)產(chǎn)登記、價(jià)值評(píng)估與稅收征管等四個(gè)連續(xù)相關(guān)的環(huán)節(jié)6。我國目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財(cái)產(chǎn)登記制度，出現(xiàn)化公有財(cái)產(chǎn)為私有財(cái)產(chǎn)的非法行為，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度，致使稅源流失。同時(shí)，與土地稅密切相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和稅收評(píng)估政策不健全。以市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是土地稅制改革的必然趨勢，需要定期對土地房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這就對評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出了較高的要求。完善的財(cái)產(chǎn)登記制度是物業(yè)稅開征的基礎(chǔ)，也是物業(yè)稅的保降。因此，物權(quán)法為建立健全個(gè)人財(cái)產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))登記、處理的法律法規(guī)提供了依據(jù)。2.3 開征物業(yè)稅的必要性由于我國目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)存在著諸多問題，缺乏規(guī)范性，所以物業(yè)稅醞釀之初就被寄予了整合房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，公平稅負(fù)的厚望。開征物業(yè)稅是市場經(jīng)濟(jì)必然要求，是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。2.3.1 開征物業(yè)稅可以公平稅負(fù)現(xiàn)代稅收制度的精神是“多收益者多納稅”8，按照過去土地批租的方式，忽略了物產(chǎn)的升值問題，對于物產(chǎn)增值部分的價(jià)值，沒有稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，稅收缺乏彈性，使政府無法對其進(jìn)行調(diào)控，稅源不足，使財(cái)富流向物產(chǎn)保有者，物產(chǎn)升值越多的業(yè)主受到的保護(hù)越多，導(dǎo)致了炒樓盛行，貧富差距的拉大。物業(yè)稅在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按評(píng)估價(jià)值對房地產(chǎn)所有者征稅，作為一種針對不動(dòng)產(chǎn)征收的稅種，它每年征收的稅金會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市值或租金的變化而變化，能夠充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地極差收入的作用。2.3.2 開征物業(yè)稅可以規(guī)范房地產(chǎn)市場在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，有一種現(xiàn)象是被戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”的“炒樓”7。近乎瘋狂的“炒樓”行為導(dǎo)致這些城市房價(jià)飛升，增加了實(shí)際需求者的購房成本，掩蓋了市場真實(shí)的需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，從而引發(fā)市場大起大落。開征物業(yè)稅后，在一定程度上可以抑制“炒樓”行為。由于物業(yè)保有階段的成本增加，加大了“炒樓”者的囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。2.3.3 開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)貧富差距稅收是國家直接掌握的一種分配工具，處于社會(huì)再生產(chǎn)的分配環(huán)節(jié)，可以調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅也應(yīng)具有這種效應(yīng)。多收益者多納稅，對不同的住宅征稅不同，對一些特殊情況確定一定條件的免減稅政策，從而達(dá)到調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配，平衡財(cái)富縮小社會(huì)貧富差距，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的效果。3 部分國家和地區(qū)的物業(yè)稅比較和借鑒鑒于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的重要地位，世界各國都普遍將房地產(chǎn)相關(guān)的稅收作為本國稅收體系中的重要稅收。在所有房地產(chǎn)相關(guān)的稅收中，保有階段的物業(yè)稅是重要稅種。縱觀世界，各國的物業(yè)稅因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)環(huán)境不同而各有差異。因此，學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制改革的經(jīng)驗(yàn)，對于我國開征物業(yè)稅具有十分積極的意義。下文主要介紹美國、香港、智利征收物業(yè)稅的相關(guān)情況。3.1 美國的物業(yè)稅美國對房地產(chǎn)征稅采取財(cái)產(chǎn)稅的形式，以土地、房屋的財(cái)產(chǎn)總額為計(jì)稅基礎(chǔ)，其物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有階段設(shè)置的唯一稅種3。由于財(cái)產(chǎn)稅與地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)系緊密，因此多由地方政府征收。財(cái)產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來確定，各州和地方政府的稅率不同。它是美國地方政府重要的財(cái)政來源，是地方稅的主體稅種。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是財(cái)產(chǎn)稅征收的核心。美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。3.2 香港的物業(yè)稅在香港，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收主要有差餉稅和物業(yè)稅，本文研究的物業(yè)稅主要是這里的差餉稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，而物業(yè)稅是一種所得稅。故下文主要講述香港的差響稅。香港的差餉稅是對房產(chǎn)的所有者或使用者在房地產(chǎn)保有期間征收的稅收，是一種財(cái)產(chǎn)稅。香港所有的地產(chǎn)物業(yè)，不論是私人物業(yè)或是公共房屋，也不論房屋自用或者是用于出租，都需要繳納差餉9。差餉收入是政府一般收入的一部分。差餉的計(jì)稅基礎(chǔ)為房產(chǎn)的應(yīng)課差餉租值，應(yīng)課差餉租值是假設(shè)房產(chǎn)在特定的估價(jià)日期出租可以取得的合理年租金收入。這里的年租金收入是一個(gè)假設(shè)值，不管房屋用于自住或是出租，差餉的稅基均是該虛擬的年租金收入。差餉的稅率每年由政府依據(jù)財(cái)政情況調(diào)整，最終由香港立法會(huì)批準(zhǔn)。一般來說，差餉稅率在5%左右10。差餉的評(píng)估及征收由政府直屬的香港差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)。應(yīng)課差餉租值每年評(píng)估一次。評(píng)估時(shí)，以同區(qū)相似物業(yè)的市場租金為參考依據(jù)，并按照位置、面積、質(zhì)量及物業(yè)管理水平加以調(diào)整。在實(shí)踐中，計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估應(yīng)用廣泛，絕大部分的差餉評(píng)估均采用批量評(píng)估。3.3 智利的物業(yè)稅智利物業(yè)稅是最為典型的不動(dòng)產(chǎn)稅，對城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)征繳。其納稅人是擁有城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)，包括土地、房屋、其它建筑物的個(gè)人和法人。以納稅人擁有的城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)為課稅對象。計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記在冊的價(jià)值。登記財(cái)產(chǎn)價(jià)值必須每5年到10年重新登記修改一次。另外，由于物價(jià)變動(dòng)，每6個(gè)月隨物價(jià)上漲指數(shù)調(diào)整一次。稅率為2%的比例稅率。對財(cái)產(chǎn)登記在冊價(jià)值在一定數(shù)額以下的，免征不動(dòng)產(chǎn)稅。對住宅的免稅限額規(guī)定要高些，大約是一般不動(dòng)產(chǎn)免稅限額的34倍4。在發(fā)達(dá)的國家以及我國香港地區(qū)，由于市場經(jīng)濟(jì)自由競爭的推動(dòng)，物業(yè)稅制度已有悠久的歷史，并形成一些極具借鑒價(jià)值的鮮明特征。第一、物業(yè)稅稅種的配置、計(jì)稅依據(jù)的確定和稅率的選擇上要體現(xiàn)國情原則。各國社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)文化背景的不同，必然決定各國對物業(yè)稅制模式選擇的不同。第二、在財(cái)政隸屬關(guān)系上，物業(yè)稅應(yīng)屬地方稅收，成為地方政府的主要收入來源。第三、地方政府應(yīng)對隸屬于自己的物業(yè)稅擁有較大的稅權(quán)和財(cái)權(quán)10。第四、在征管上要形成一套科學(xué)的管理辦法和配套制度。4 我國開征物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)4.1 我國開征物業(yè)稅的基本原則與思路按照十六界三中全會(huì)對稅制改革的總體要求，今后一個(gè)時(shí)期進(jìn)行一系列稅收制度改革，其中包括在條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。目前，物業(yè)稅改革還處于準(zhǔn)備階段，但其框架已經(jīng)搭就，對房地產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)實(shí)行“取消一批、保留一批、轉(zhuǎn)移一批、轉(zhuǎn)為稅收一批”的原則1。即取消不合理、不合法的收費(fèi)，堅(jiān)持誰受益誰付費(fèi)的原則；保留一部分有償服務(wù)、經(jīng)營性收費(fèi)和少量必要的行政性收費(fèi)；將屬于地價(jià)的收費(fèi)轉(zhuǎn)移歸入地價(jià)中；將一部分屬于稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)為稅收；并將征收環(huán)節(jié)后移，由開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)改為擁有或使用的單位和個(gè)人承擔(dān)，建立起開征物業(yè)稅的新機(jī)制。物業(yè)稅稅負(fù)水平應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)轉(zhuǎn)為稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行測算確定。目前大多數(shù)地方尚不具備開征物業(yè)稅的條件，應(yīng)首先在少數(shù)條件成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，待條件成熟再在全國推開。物業(yè)稅屬于地方稅，大的原則由中央確定，各地根據(jù)實(shí)際情況逐步推行這項(xiàng)改革。4.1.1 開征物業(yè)稅的基本原則開征物業(yè)稅，應(yīng)該科學(xué)預(yù)測現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。在改革中應(yīng)遵循簡化、公平、規(guī)范、高效的原則。（1）適當(dāng)簡化合并稅種，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅政。根據(jù)簡化稅制的原則，應(yīng)對現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行合并，把一些不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種取消，如土地增值稅，建議將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，征收物業(yè)稅，內(nèi)外資企業(yè)稅政統(tǒng)一7。（2）清理規(guī)范現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售過程中的收費(fèi)項(xiàng)目。建議將政府基金、收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理，將帶有稅收性質(zhì)的基金、收費(fèi)并入稅收，合并收費(fèi)項(xiàng)目，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到明稅、少費(fèi)的目的。（3）完善財(cái)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。財(cái)產(chǎn)稅的征管是建立在財(cái)產(chǎn)登記制度基礎(chǔ)上的，而我國目前財(cái)產(chǎn)登記管理制度很不健全，尤其是私有財(cái)產(chǎn)登記制度，還沒有相關(guān)的法律規(guī)定，應(yīng)盡快建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)要規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場，加強(qiáng)市場化運(yùn)作；確定科學(xué)合理的評(píng)估辦法，以重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法作為評(píng)估辦法的基礎(chǔ)；提高專職評(píng)估人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，從法律和制度方面對評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束7。（4）擴(kuò)大征稅范圍，統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)。為了有利于公平競爭，應(yīng)把征稅范圍覆蓋到農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)。對納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率能物業(yè)稅要素做一定的統(tǒng)一和規(guī)定，對免稅項(xiàng)目也要做一定的調(diào)整。4.1.2 開征物業(yè)稅的基本思路物業(yè)稅是一項(xiàng)牽一發(fā)而動(dòng)全身的重要稅種，如何開征將對政府、企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)、居民等部門以及國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、生活產(chǎn)生重大影響。一般來說，稅收有兩個(gè)主要功能：一是滿足政府的財(cái)政收入需要，二是對經(jīng)濟(jì)及社會(huì)生活中的一些不合理的現(xiàn)象進(jìn)行必要調(diào)節(jié)。物業(yè)稅應(yīng)該賦予怎樣的功能，這是制度設(shè)計(jì)首先需要明確的。目前，物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)有兩種思路：一是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有者每年繳納的物業(yè)稅。二是只將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有者每年繳納的物業(yè)稅。可見，開征物業(yè)稅并非設(shè)立一項(xiàng)新的稅種，而是通過現(xiàn)有稅種的歸并達(dá)到簡化稅種、優(yōu)化稅收的目的。其遵循原則是科學(xué)測算現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和開發(fā)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模大致與之相當(dāng)。物業(yè)稅兩種設(shè)計(jì)方案的區(qū)別在于是否將土地出讓金涵蓋在內(nèi)。42 物業(yè)稅的稅制要素設(shè)計(jì)世界上大多數(shù)國家物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)不完全相同，我國的物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)也應(yīng)該有自己的特色，本人在借鑒國外開征物業(yè)稅成功經(jīng)驗(yàn)、總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對物業(yè)稅稅制要素的設(shè)計(jì)提出一些設(shè)想。4.2.1 納稅人物業(yè)稅的納稅人應(yīng)為在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，即房地產(chǎn)業(yè)主。不論自然人與法人。不論內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論部門，只要擁有房地產(chǎn)，都是物業(yè)稅的納稅人。確定物業(yè)稅納稅人，應(yīng)遵循合理、便利、節(jié)約、可行的原則11。4.2.2 課稅對象物業(yè)稅的課稅對象為不動(dòng)產(chǎn)及其附屬物，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。其中，房產(chǎn)是指可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。4.2.3 征稅范圍從我國實(shí)際情況分析，我國稅制改革“寬稅基、低稅率”的總體原則也決定了物業(yè)稅須在較大范圍內(nèi)征收。在征稅范圍方面，應(yīng)該突出物業(yè)稅制度的完整和規(guī)范，對我國境內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)征稅。從我國目前的情況來看，直接以房地產(chǎn)為征稅對象征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)和土地，對統(tǒng)一范圍內(nèi)的非生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)和土地，以及廣大的農(nóng)村土地、房屋則不征稅，因此總體上存在征稅范圍狹窄的問題。對此，我國物業(yè)稅制改革主要對征稅范圍做如下調(diào)整：第一，將現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)體系中僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范同內(nèi)的征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，即對我國境內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)征稅。這是因?yàn)殡S著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，特別是些發(fā)達(dá)農(nóng)村地區(qū)工業(yè)化和商業(yè)化程度較高，農(nóng)村經(jīng)營性財(cái)產(chǎn)日益增加，城鄉(xiāng)普遍開征物業(yè)稅有利于均衡城鄉(xiāng)稅收負(fù)擔(dān)水平，體現(xiàn)稅制的完整性4?；谀壳拔覈青l(xiāng)居民貧富差距拉大現(xiàn)實(shí)，可根據(jù)各地情況制定相應(yīng)的免稅政策，如對農(nóng)村自用住宅免稅，對經(jīng)營性住宅征收物業(yè)稅，以此減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。第二，取消城鎮(zhèn)居民個(gè)人自用居住房免稅的規(guī)定，即不論住宅或非住宅，也不論出租或自用，免減稅之外的物業(yè)全面征收物業(yè)稅?？紤]到目前有相當(dāng)多的居民購買房改房、經(jīng)濟(jì)適用房依靠銀行貸款支持，擁有私人住宅的多數(shù)居民屬于中低收入者，住宅房產(chǎn)稅可暫采用低稅率，同時(shí)實(shí)施減征額等優(yōu)惠政策，減輕低收人家庭的稅收負(fù)擔(dān)。4.2.4 計(jì)稅依據(jù)參照國際慣例，物業(yè)稅以反映物業(yè)市場價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。我國物業(yè)稅也應(yīng)選擇以房地產(chǎn)的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，對納稅人所擁有的真實(shí)財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行征稅的。只有市場價(jià)法能夠衡量出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因此以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)是征收物業(yè)稅的發(fā)展趨勢。4.2.5 物業(yè)稅的稅率設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅率設(shè)計(jì)是物業(yè)稅開征成敗關(guān)鍵，我國物業(yè)稅的稅率既要保證財(cái)政收入，又不能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的負(fù)面影響，更不能使納稅人承擔(dān)過重的稅負(fù)。對于我國物業(yè)稅稅率應(yīng)合理確定范圍。大多數(shù)國家物業(yè)稅稅率設(shè)在1%-1.5%12之間?？紤]到我國首次開征房地產(chǎn)稅時(shí)，由于傳統(tǒng)思維的影響，納稅人的抵觸心理可能較強(qiáng)，因此稅率不宜定得過高，綜合考慮居民承受能力和國際上的一些經(jīng)驗(yàn)，有人認(rèn)為稅率可以設(shè)定在0.3%-0.8%之間7。稅率可以由國家統(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率，各地根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況選擇具體的適用比例稅率。這是出于在保持全國稅制統(tǒng)一的前提下，給予地方政府一定程度的自由裁量權(quán)方面的考慮，也是世界上許多大國所采用的做法。以下是我國首先開征房產(chǎn)稅的城市重慶、上海的情況13,14，值得學(xué)習(xí)和參考。這里要特別說明的是此處的房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)就是本文研究的物業(yè)稅，并不是我們之前就存在的房產(chǎn)稅。如表3所述：表3 重慶、上海的房產(chǎn)稅征收情況城市重慶上海試點(diǎn)范圍渝中、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南 上海市行政區(qū)域稅率0.5-1.2暫定為0.6。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4。本地居民1、個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅 2、個(gè)人新購高檔住房,高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。非本市居民家庭在本市新購的住房。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70計(jì)算繳納。 免稅面積一個(gè)家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟住宅為180平方米，新購高檔住房為100平方米。上海市居民家庭人均60平方米納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價(jià)稅率應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積新購住房單價(jià)70稅率注：2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為4970.5元/平方米2011年2月18日市統(tǒng)計(jì)局公布上海上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格為28426元/平方米重慶房產(chǎn)稅案例分析：（1）一戶家庭擁有的第一套存量獨(dú)棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價(jià)為16000元/平方米，其納稅額為（400-180）160001=35200（元/年）。（2）假設(shè)這個(gè)家庭在2011年1月28日之后，新購了一套符合扣除免稅面積的應(yīng)稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價(jià)為10000元/平方米，其納稅額為：（180-100）100000.5=4000（元/年）上海房產(chǎn)稅案例分析：上海一戶三口之家原已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，均價(jià)30000元/平方米，其納稅額為：（150+110-603）30000700.4=6720（元/年）綜上所述在具體設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅率時(shí)應(yīng)該考慮如下因素：第一，一定的起征點(diǎn)包括以市場價(jià)值為主要起征點(diǎn)和一定面積為輔助起征點(diǎn)；第二，本地區(qū)的居民的負(fù)稅能力；第三，地區(qū)之間的物業(yè)稅稅率應(yīng)該適當(dāng)平衡，否則，那些稅率太高的地區(qū)就會(huì)驅(qū)趕稅源，抑制本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。4.2.6 稅收優(yōu)惠政策按稅收效率原則、稅收公平原則、政策調(diào)控原則、普遍納稅原則，從政策的穩(wěn)定角度出發(fā)，做出以下減免稅的規(guī)定：（1）國家機(jī)關(guān)、各級(jí)政府、人民團(tuán)隊(duì)、軍事、外交機(jī)構(gòu)等享受不動(dòng)產(chǎn)免稅。（2）宗教寺廟、慈善機(jī)構(gòu)、公園、博物館、名勝古跡、社會(huì)公益性組織等擁有的用于增加社會(huì)公共福利的不動(dòng)產(chǎn)免稅。因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)沒有明確的受益?zhèn)€體，或者說受益人主要是公眾，應(yīng)該受到社會(huì)政策的鼓勵(lì)15。但在宗廟寺廟、公園、博物館等地設(shè)立的經(jīng)營型不動(dòng)產(chǎn)不應(yīng)該列入不動(dòng)產(chǎn)稅的減免范圍。（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施所用的不動(dòng)產(chǎn)和政府出資建設(shè)的廉租房應(yīng)納入征稅范圍。這樣可以使城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)行效率更好。（4）營利性的工商企業(yè)法人擁有的不動(dòng)產(chǎn)全部納入征稅范圍。營利性的工商企業(yè)法人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，稅負(fù)能力較強(qiáng)，擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)明晰，適合作為不動(dòng)產(chǎn)稅的征稅對象。（5）農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民自用房暫免征收不動(dòng)產(chǎn)稅。目前階段對于農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民自住用房暫免征收不動(dòng)產(chǎn)稅，符合我國的國情。但是，從長遠(yuǎn)來看，我國不動(dòng)產(chǎn)稅改革的最終方向也應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅制9。（6）城鎮(zhèn)居民住宅全部納入征稅范圍，但允許扣除一定的免征額。從我國的實(shí)際情況來看，大多數(shù)居民所購買的房產(chǎn)，既不是投機(jī)，也不是投資的目的，而是基本生活住房，就是將城鎮(zhèn)居民住房納入不動(dòng)產(chǎn)稅，會(huì)加重普通人生活負(fù)擔(dān)。對此可以允許居民住房在價(jià)值評(píng)估后從評(píng)估價(jià)值中按家庭人口數(shù)乘以人均免稅額的方式，扣除一定的總體免稅額，以保障公民的基本生存權(quán)利。5 開征物業(yè)稅的配套措施世界上其他國家開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)表明，要成功開征物業(yè)稅，不僅需要有符合本國情況的稅制設(shè)計(jì)，也需要建立和完善一整套與物業(yè)稅征收管理相關(guān)的配套制度和措施。5.1 建立科學(xué)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)物業(yè)稅征收的前提是產(chǎn)權(quán)足夠清晰，我國目前土地產(chǎn)權(quán)有國有和集體所有兩種形式。就城鎮(zhèn)地區(qū)的住房而言，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等多種形式并存，雖然這些年我國已經(jīng)逐步實(shí)行了住房改革，但如果統(tǒng)一開征物業(yè)稅，具體應(yīng)該上溯到什么時(shí)期來界定這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是一個(gè)難題，也成為順利開征物業(yè)稅的關(guān)鍵。因此，需要建立科學(xué)的房屋產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)。對房屋業(yè)主的信息進(jìn)行全面采集，明確業(yè)主擁有房屋的性質(zhì)(商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等)、類型(普通住宅、公寓或別墅等)、面積及套數(shù)，從而方便物業(yè)稅的征收和管理工作。5.2 建立科學(xué)完善的物業(yè)稅評(píng)估體系我國現(xiàn)有的評(píng)估機(jī)構(gòu)分屬建設(shè)部、國土資源部、國資局三個(gè)部門。因此對同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可能會(huì)出現(xiàn)三個(gè)不同的價(jià)值量。所以有必要對現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，使評(píng)估機(jī)構(gòu)脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的的公正、誠信、公平的中介機(jī)構(gòu)。同時(shí)要建立客觀、公正的評(píng)估制度，規(guī)范評(píng)估行為，以保證公允的評(píng)估。5.3 健全和完善社會(huì)保險(xiǎn)和社會(huì)保障制度由于土地資源的不可再生性和對土地資源的無限需求，土地升值是必然的。通常，物業(yè)稅是按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一定比例征收的，這就意味著人們每年繳納的物業(yè)稅將隨土地的升值而不斷提高。同時(shí)，隨著老齡化社會(huì)的到來，物業(yè)稅的征收幅度與國家社會(huì)保險(xiǎn)和社會(huì)保障的水平不協(xié)調(diào)，就有可能引起嚴(yán)重的社會(huì)問題16。因此，社會(huì)保險(xiǎn)和社會(huì)保障的增加幅度要達(dá)到或超過物業(yè)稅的增幅，以保證絕大多數(shù)老年居民在靠退休金生活的前提下，在繳納完物業(yè)稅后，生活水平保持不變或穩(wěn)中有升。5.4 建立簡便有效地復(fù)議和申訴機(jī)制物業(yè)稅需要建立一個(gè)允許納稅人對物業(yè)稅的評(píng)估、征管等行為提出異議的有效機(jī)制，即復(fù)議和申訴機(jī)制。該機(jī)制使得納稅人可以運(yùn)用法律手段保障自己的合法權(quán)益，使物業(yè)稅的征收更為科學(xué)、公正和合理。我國應(yīng)