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雁棲湖公園項(xiàng)目定位策略報(bào)告,zhang-guang-xin, marketing & ad 02. 24,2011,謹(jǐn)呈:北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司,市場(chǎng)機(jī)會(huì)來自于不斷改變的總體環(huán)境。因此,企業(yè)必須擅長(zhǎng)找出趨勢(shì)的走向。 科特勒,“辦法永遠(yuǎn)比困難多”中廣信人銘記的話 用心去解決客戶面對(duì)的問題, 用專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)面對(duì)市場(chǎng) 這是一次實(shí)實(shí)在在解決問題的提案, 不是一場(chǎng)秀,concept 目錄,part 1 本項(xiàng)目機(jī)會(huì)和定位方向,part 2 對(duì)本項(xiàng)目的售價(jià)建議,part 3 本項(xiàng)目的推售思路和營(yíng)銷策略,part 4 對(duì)本項(xiàng)目精裝修及配套建議,本項(xiàng)目機(jī)會(huì)和定位方向 1. 本體審視 2. 發(fā)展方向評(píng)斷 3. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位,part 1:,“不確定性規(guī)劃和戰(zhàn)略”下的方法論及哲學(xué)論,we will decide what you want & need,做什么產(chǎn)品,裝什么東西,吸引什么人來 時(shí)間有限,我們只能告訴大家能做什么 和適合做什么 形成目的:一本物業(yè)指導(dǎo)書,項(xiàng)目位于北京東北方向懷柔區(qū)雁棲湖公園內(nèi),延京承高速20分鐘,到達(dá)懷柔,再車行20分鐘,可抵達(dá)項(xiàng)目地塊。,part 1:本體審視 項(xiàng)目區(qū)位,part 1:本體審視 所在位置,雁棲湖公園內(nèi)所處位置,part 1:本體審視 項(xiàng)目四至,北側(cè)為現(xiàn)狀樓,東側(cè)為現(xiàn)狀樓 商務(wù)度假酒店,南側(cè)無建筑物 為雁棲湖公園,湖面,西側(cè)為現(xiàn)狀樓 本公司辦公地,原度假酒店,本項(xiàng)目周邊成熟;所處度假酒店云集區(qū); 北側(cè)和西側(cè)為單行車道;南側(cè)緊鄰現(xiàn)狀樓; 主出入口為公園北入口,臨主干道,雙向四車道。,part 1:本體審視 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),北樓公寓,南樓聯(lián)排別墅,園林景觀帶,工程階段:北樓目前正在 施工,主體結(jié)構(gòu)已基本形成;南樓基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)已基本完工,后續(xù)工程正在跟進(jìn)。,part 1:本體審視 項(xiàng)目規(guī)劃情況,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 項(xiàng)目規(guī)劃情況(北樓首層),物業(yè)類型;公寓 南北錯(cuò)位,89層 框架結(jié)構(gòu),自由組合,可滿足客戶在功能和戶型大小上調(diào)整。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在問題:大堂橫跨柱網(wǎng),入口設(shè)置在側(cè)面;大廳正對(duì)的房間受影響;兩個(gè)區(qū)域的動(dòng)線關(guān)系處理,電梯間的位置處理。,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 項(xiàng)目規(guī)劃情況(北樓二層),物業(yè)類型;公寓 標(biāo)準(zhǔn)層3梯12戶 動(dòng)線比較復(fù)雜,part 1:本體審視 項(xiàng)目規(guī)劃情況(南樓首層),物業(yè)類型;聯(lián)排別墅 400平米戶型面積較大 開間6.4米,進(jìn)深18.34米 舒適度較差; 首層無臥室,不能滿足養(yǎng)老需求客戶; 電梯直接入戶,專屬性強(qiáng)。,part 1:本體審視 項(xiàng)目規(guī)劃情況(南樓地下室),物業(yè)類型;聯(lián)排別墅 全明地下室,窗井采光 無專屬地下車庫(kù),part 1:本體審視 本體分析結(jié)論,地塊規(guī)模小。,傳統(tǒng)的旅游度假區(qū),京城短線旅游地。 位居雁棲湖公園內(nèi),坐擁雁棲湖水面,具有項(xiàng)目的唯一性特點(diǎn)。 本區(qū)域內(nèi)紅螺湖、紅螺寺、慕田峪和山吧等,景觀和度假資源屬稀缺。 懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時(shí)幅射產(chǎn)業(yè)園區(qū)和影視城。,與北京市區(qū)的車行距離較遠(yuǎn)。 離懷柔區(qū)域中心車行也有一定距離。 交通路況較好,但旅游旺季可能出現(xiàn)交通不暢情況; 心理認(rèn)知距離也較遠(yuǎn)。,規(guī)模,交通條件,區(qū)域資源,規(guī)劃,公寓和聯(lián)排產(chǎn)品,體量小,舒適度差,周邊居住氛圍弱。,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃,兩個(gè)基地 中影集團(tuán)生產(chǎn)基地 懷柔技術(shù)研發(fā)基地,兩組團(tuán) 雁棲組團(tuán)是懷柔最重要的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地 廟城組團(tuán)將大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè),成為懷柔區(qū)的對(duì)外形象窗口和休閑娛樂基地。,兩城區(qū) 中心區(qū)(包括老城區(qū)和核心區(qū))承擔(dān)著懷柔新城的綜合服務(wù)職能,是全區(qū)的行政管理中心、公共服務(wù)中心和旅游休閑會(huì)議中心。東部新區(qū)(包括北房和楊宋)是新城的主要發(fā)展方向,三大板塊 新城東區(qū)板塊 廟城板塊 紅螺山板塊,生態(tài)發(fā)展區(qū):在北京城市總體規(guī)劃中,懷柔被確定為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū); 城市性質(zhì):北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū);是北京市國(guó)際交往中心的重要組成部分;是北京市生態(tài)環(huán)境保護(hù)帶的重要組成部分和飲用水源地之一;重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能;平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè),懷柔的生態(tài)發(fā)展規(guī)劃,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 背景掃描結(jié)論,項(xiàng)目所在地為北京市區(qū)和遠(yuǎn)郊生態(tài)度假區(qū)的知名景區(qū)之間,懷柔區(qū)域中心邊緣。 懷柔城市規(guī)劃及項(xiàng)目的區(qū)域控規(guī)調(diào)整將提升區(qū)域生態(tài)形象認(rèn)知,利于項(xiàng)目資源價(jià)值的挖掘。 交通通達(dá)性好,路網(wǎng)發(fā)達(dá)。,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 區(qū)域項(xiàng)目板塊,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 區(qū)域物業(yè)形態(tài),part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 項(xiàng)目屬性界定,北京遠(yuǎn)郊、懷柔區(qū)域邊緣 市區(qū)與強(qiáng)勢(shì)旅游版塊之間 要求大部分對(duì)外銷售的 主體基本建設(shè)完成 商業(yè)(旅游、餐飲)立項(xiàng)的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 旅游地產(chǎn)開發(fā)模型,旅游地產(chǎn)開發(fā)模型大體可分為四類 第一居所開發(fā)模型 第二、三居所開發(fā)模型 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模型 商務(wù)度假開發(fā)模型,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 旅游地產(chǎn)開發(fā)模型,主題:項(xiàng)目建設(shè)有明確主題(如高爾夫),圍繞主題進(jìn)行開發(fā) 資源:項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美,具備旅游價(jià)值 區(qū)位:距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過45分鐘行程 可達(dá)性:具有良好的交通條件,多種交通工具可選用,臨近高速公路、地鐵 配套設(shè)施:教育設(shè)施(幼兒園、中小學(xué))、高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)醫(yī)院 購(gòu)物中心、商務(wù)服務(wù)中心、通信設(shè)施 完備的體育運(yùn)動(dòng)、游樂設(shè)施 大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等,案例 佘山高爾夫 深圳華僑城等,第一居所開發(fā)模型,第二、三居所開發(fā)模型,良好的經(jīng)濟(jì)背景:人均gdp較高的目標(biāo)客戶有休閑度假的時(shí)間,追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念,消費(fèi)結(jié)構(gòu)向旅游度假,人均居住面積超過30平米,汽車擁有量較高。 項(xiàng)目區(qū)位:一般消費(fèi)者喜歡將度假住宅設(shè)在4小時(shí)車程范圍內(nèi),最后90分鐘。國(guó)際性度假區(qū),距機(jī)場(chǎng)不超過1小時(shí)車程。 規(guī)模:要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào),不能過于擁擠,一般的別墅基地大小最少在1000-1200平方米之間 配套設(shè)施:具有先天良好的風(fēng)景旅游資源,側(cè)重點(diǎn)考慮健康娛樂設(shè)施的配置。還需要設(shè)置配套的商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點(diǎn)、辦公室、商務(wù)中心、通信設(shè)施等。,案例: 三亞半山半島 麗江雪山高爾夫等,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 旅游地產(chǎn)開發(fā)模型,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 旅游地產(chǎn)開發(fā)模型,產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模型,目標(biāo)客群:年收入較高、擁有高學(xué)歷、年紀(jì)在30-50歲、有一定的假期、主要購(gòu)買目的為休憩休閑和投資 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī):所在旅游區(qū)開發(fā)中后期 背景:國(guó)家經(jīng)濟(jì)景氣,人均gdp較高的國(guó)家、行業(yè)有相關(guān)法律支持體系、分時(shí)度假交換體系成熟 環(huán)境:自然環(huán)境優(yōu)良、在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)提升 區(qū)位:產(chǎn)權(quán)酒店距離本地城市生活區(qū)不大于4小時(shí)車程;異地客戶要求乘坐飛機(jī)能方便到達(dá),例如: 綠城千島湖 三亞我是一只魚等,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 旅游地產(chǎn)開發(fā)模型,商務(wù)度假開發(fā)模型,開發(fā)地區(qū)有良好風(fēng)景資源,清幽安靜 距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過2小時(shí)車程 國(guó)際商務(wù)度假區(qū)距離機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車程內(nèi) 要求具有專業(yè)的管理服務(wù)團(tuán)體 要求安裝完善的視聽設(shè)備,設(shè)置完備的服務(wù)項(xiàng)目 必須設(shè)置有豐富的游戲休閑設(shè)施:高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等 有完備的住宿客房、會(huì)議室、餐廳能滿足不同規(guī)模會(huì)議要求 要成規(guī)模開發(fā),例如: 博鰲水城 八達(dá)嶺溫泉度假村等,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 旅游地產(chǎn)開發(fā)模型,正確的站位是確定項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提,項(xiàng)目本體條件做傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式不具備優(yōu)勢(shì),應(yīng)該尋找適合地塊條件和高價(jià)值收益點(diǎn)。,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 開發(fā)模型審視,環(huán)雁棲湖水面,除度假酒店和獨(dú)家村外,政府部門和企業(yè)的培訓(xùn)基地云集于此。,北方職工培訓(xùn)中心,北方職工培訓(xùn)中心,part 1:發(fā)展方向評(píng)斷 發(fā)展方向,綜合分析,本項(xiàng)目特殊的地理位置、規(guī)模和業(yè)態(tài)決定特殊的路術(shù)企業(yè)培訓(xùn)基地,也是我們的價(jià)值核心。 企業(yè)培訓(xùn)基地,形式上類似于商務(wù)度假酒店,有相應(yīng)的會(huì)議視聽設(shè)備及場(chǎng)地、餐飲、住宿和娛樂休閑項(xiàng)目,不同就在于有產(chǎn)權(quán),同時(shí)享有相應(yīng)的商務(wù)配套;目標(biāo)客群面向企業(yè);開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)物業(yè)形式出售,不需自持經(jīng)營(yíng),容易變現(xiàn),不受商務(wù)度假酒店在規(guī)模和高標(biāo)準(zhǔn)各方面的局限。,part 1:項(xiàng)目市場(chǎng)定位 產(chǎn)品與市場(chǎng)對(duì)接的決策模型,q1:目標(biāo)消費(fèi)群,q2:項(xiàng)目定位,q3:業(yè)態(tài)組合,q3:業(yè)態(tài)組合,q2:項(xiàng)目定位,q1:目標(biāo)消費(fèi)群,part 1:項(xiàng)目市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群,目標(biāo)企業(yè)客群階層取向,外資企業(yè) 合資企業(yè) 私營(yíng)大型企業(yè) 國(guó)有大中型企業(yè),目標(biāo)顧客群1:國(guó)有大中型企業(yè) 目標(biāo)顧客群2:私營(yíng)大型企業(yè) 目標(biāo)顧客群3:合資企業(yè) 目標(biāo)顧客群4:外資企業(yè),part 1:項(xiàng)目市場(chǎng)定位 形象定位,項(xiàng)目區(qū)位特征,項(xiàng)目地塊特征,客群需求,競(jìng)爭(zhēng)分析,規(guī)模較小 南朝湖面,東西為度假酒店公寓。 有產(chǎn)權(quán),雁棲湖公園內(nèi),絕版的,企業(yè)均有培訓(xùn)、拓展和度假需求。 對(duì)稀缺資源、稀缺產(chǎn)品的需求。,企業(yè)、商務(wù)的,無競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)同等功能產(chǎn)品均無產(chǎn)權(quán)和自營(yíng),產(chǎn)權(quán)式,雁棲湖公園內(nèi),絕版的產(chǎn)權(quán)式企業(yè)商務(wù)會(huì)館,傳統(tǒng)旅游度假區(qū)域,周邊度假村和政府部門培訓(xùn)基地云集。 位于雁棲湖公園內(nèi),1. 定位說明 2. 成本估算法 3. 市場(chǎng)比較法,對(duì)本項(xiàng)目的售價(jià)建議,part 2:,獨(dú)棟別墅均價(jià)集中在12000-16000元/平米之間 聯(lián)排雙拼別墅均價(jià)集中在8000-11000元/平米之間 花園洋房均價(jià)5400-7000元/平米之間,part 2:區(qū)域項(xiàng)目售價(jià)一覽,定價(jià)說明: 通過成本測(cè)算和市場(chǎng)比較,以及項(xiàng)目自身特殊性做相應(yīng)價(jià)格修正等手段進(jìn)行計(jì)算。 成本測(cè)算法是根據(jù)項(xiàng)目所有成本包括土地成本、建安成本以及利潤(rùn)等進(jìn)行計(jì)算; 市場(chǎng)比較法由競(jìng)品項(xiàng)目的價(jià)格影響因素通過定性和定量的方法賦予不同權(quán)重進(jìn)行計(jì)算。,項(xiàng)目成本 區(qū)域及周邊競(jìng)品價(jià)格影響因素對(duì)比,定價(jià)依據(jù),part 2:價(jià)格定位說明,項(xiàng)目地屬于七級(jí)居住用地,part 2:價(jià)格定位 成本估算法,根據(jù)北京市城市基準(zhǔn)地價(jià)表可以得出 七級(jí)居住用地基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))630-1080元/每平方米,part 2:價(jià)格定位 成本估算法,2011年懷柔區(qū)土地出讓價(jià)格一覽表,part 2:價(jià)格定位 成本估算法,根據(jù)成交表可以看出,本區(qū)域土地成交溢價(jià)率的最高為97%,溢價(jià)1.75億元,溢價(jià)比較普遍,可見本區(qū)域土地成交溢價(jià)不可預(yù)見性較大。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和采用市場(chǎng)比較法,除去限價(jià)房用地和多功能用地外,區(qū)域平均溢價(jià)率=(47.2%+42.2%+97.%+62.2%)/4=62%,part 2:價(jià)格定位 成本估算法,以上數(shù)據(jù)作為本項(xiàng)目溢價(jià)參照。,土地成本折算,根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表 容積率為2.6的居住用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為0.9,根據(jù)容積率修正系數(shù),以及土地出讓起始價(jià)(取上限)可以計(jì)算: 起始掛牌地價(jià)=1080/0.94 =1149元/平米 注:(這里只考慮容積率修正,其他因素修正忽略不計(jì)。) 土地樓面地價(jià)=掛牌地價(jià)*(1+契稅3%)/平均溢價(jià)率 (在考慮溢價(jià)部分內(nèi)) = 1149 *(1+0.03)/0.62= 1909 元/平米,由此得出現(xiàn)土地成本折算價(jià)為1909元/平米,part 2:價(jià)格定位 成本估算法,價(jià)格推算,在實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)率為23.5%時(shí),推算均價(jià)為9000元/平米,part 2:價(jià)格定位 成本估算法,以如下樣本項(xiàng)目作為比準(zhǔn)項(xiàng)目,從周邊配套、交通條件、小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、建筑形式、立面形式等主要價(jià)值影響因素進(jìn)行綜合評(píng)分,得出項(xiàng)目核心均價(jià)測(cè)算值。,part 2:價(jià)格定位 市場(chǎng)綜合比較法,“權(quán)重比例”是項(xiàng)目權(quán)重值比參考案例權(quán)重值結(jié)果。 “所占權(quán)重”是參考案例對(duì)于項(xiàng)目參考價(jià)值的評(píng)估值。 “權(quán)重均價(jià)”是”銷售均價(jià)”、“權(quán)重比例”、“所占權(quán)重”的乘積結(jié)果,均價(jià):11232元/平米,part 2:價(jià)格定位 市場(chǎng)綜合比較法,以上二種方式對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行了價(jià)格預(yù)估,為了更好的制定合理價(jià)格, 我們利用加權(quán)平均的方法對(duì)價(jià)格進(jìn)行再次預(yù)估:,part 2:價(jià)格定位 綜合價(jià)格,綜合考慮做價(jià)格浮動(dòng),比例3,10339.2*3= 310.2元/平米,浮動(dòng)價(jià)格區(qū)間=10029元/平米10649.4元/平米,part 2:價(jià)格定位 價(jià)格修正,定價(jià)一:考慮到項(xiàng)目可整售,建議整售價(jià)格為1.6億元(首選),定價(jià)二:如果是拆分銷售建議均價(jià)為10500元/平米,part 2:價(jià)格定位 價(jià)格修正,本項(xiàng)目的推售思路和營(yíng)銷策略 1、市場(chǎng)化取向關(guān)系 2、推廣手段,part 3:,你的能力越大,責(zé)任就越大。 “責(zé)任”的概念將這一切變化延伸得更遠(yuǎn),它預(yù)示了各種社會(huì)系統(tǒng)的劇烈變革(教育、保健、經(jīng)濟(jì)、溝通等)。“責(zé)任”把焦點(diǎn)匯聚于人,根據(jù)他們的需求和需要設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)和系統(tǒng)。,銷售目標(biāo):力爭(zhēng)第一年消化項(xiàng)目的50%,第二年消化項(xiàng)目的40%,爭(zhēng)取兩年達(dá)到90%的銷售率 價(jià)格目標(biāo):整盤銷售總價(jià)力爭(zhēng)突破1.6億,捆綁銷售均價(jià)力爭(zhēng)達(dá)到10500元/。 推廣目標(biāo): 營(yíng)造項(xiàng)目良好口碑,在特定人群中具有較高的知名度,并充分有效地利用“裙帶”關(guān)系挖掘新客戶資源,擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力;,關(guān)鍵詞:整盤推售、捆綁式銷售、控制成本、風(fēng)險(xiǎn)、快速回籠資金,第一年:整盤推售,以“控制成本和快速變現(xiàn)”為主要控制點(diǎn),尋求大客戶; 第二年:捆綁式銷售,以“風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)速度”為主要控制點(diǎn),以稀缺景觀資 源為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,快速回籠資金,完全釋放項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。,主攻大客戶渠道,合理有效利用”裙帶”關(guān)系,“裙帶”關(guān)系營(yíng)銷:通過口碑宣傳,開拓目標(biāo)客戶; 活動(dòng)營(yíng)銷:合理介入企業(yè)和大客戶群體,利用企業(yè)峰會(huì)贊助和主辦等形式。,操作目的: 接觸高端客群,通過體驗(yàn)式營(yíng)銷觸及目標(biāo)客群的購(gòu)買欲; 操作方式: 與高爾夫球場(chǎng)合作,邀請(qǐng)高爾夫車友會(huì)成員雁棲湖游樂園免費(fèi)一日游,并通過講座的形式對(duì)本案進(jìn)行推介;,操作目的: 接觸高端客群,通過產(chǎn)品推介讓目標(biāo)客群深入了解本案,產(chǎn)生購(gòu)買欲; 操作方式: 向各主要上市企業(yè)發(fā)送雁棲湖免費(fèi)一日游邀請(qǐng)函,同時(shí)申請(qǐng)針對(duì)各企業(yè)全體員工進(jìn)行項(xiàng)目路演,挖掘目標(biāo)客群;,操作目的:通過為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供免費(fèi)場(chǎng)地,借機(jī)宣傳本案; 操作方式:通過邀約的形式,邀請(qǐng)一些高端培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來雁棲湖游樂園培訓(xùn),培訓(xùn)前播放本案視頻短片暖場(chǎng),并與培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)達(dá)成合作協(xié)議,有他們介紹客戶,成交后抽成;,操作目的: 接觸各名企高層人士,宣傳本案; 操作方式: 對(duì)企業(yè)高峰論壇進(jìn)行贊助,為所有與會(huì)人士發(fā)放一些印有本案logo的精美禮品和項(xiàng)目宣傳資料;,操作目的: 通過對(duì)業(yè)內(nèi)人士的宣傳,擴(kuò)大知名度,從而介紹業(yè)外人士購(gòu)買本案,深度挖掘目標(biāo)客群; 操作方式: 舉辦旅游度假房地產(chǎn)論壇,邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士參與,并通過專家學(xué)者對(duì)旅游地產(chǎn)的詮釋和未來發(fā)展方向的辯論,引起同業(yè)者的興趣,在業(yè)內(nèi)造成一定的影響,達(dá)到由業(yè)內(nèi)人士介紹業(yè)外人士購(gòu)買本案的目的;,本項(xiàng)目形象包裝目標(biāo)是展示項(xiàng)目所在的區(qū)域形象和價(jià)值、項(xiàng)目整體規(guī)模和優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品所提倡新的都市生活方式,樹立項(xiàng)目形象。,針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群,形象包裝應(yīng)體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代和品味,塑造中高檔品質(zhì),迎合客戶的喜好,形象包裝主要的內(nèi)容包括銷售現(xiàn)場(chǎng)形象包裝、宣傳物料形象包裝與銷售物料形象包裝三大部分,強(qiáng)有力的視覺沖擊、精而細(xì)的服務(wù)展現(xiàn),對(duì)本項(xiàng)目精裝修及配套建議,part 4:,南樓不建議精裝修 南樓面積大,企業(yè)客戶對(duì)產(chǎn)品的功能考慮不同,因此裝修風(fēng)格和功能不易把握,不建議做精裝修。 北樓可選擇性精裝修 北樓公寓,戶型面積小,多用于住宿,可選擇精裝修,提升項(xiàng)目品質(zhì)。裝修風(fēng)格主要為商務(wù)型。建議做一套精裝樣板,企業(yè)客戶可選擇統(tǒng)一精裝標(biāo)準(zhǔn),也可選擇毛坯自行裝修,靈活操作,對(duì)于不選擇精裝修的企業(yè)客戶可有一定幅度的優(yōu)惠。,項(xiàng)目由南樓別墅和北樓公寓兩部分組成,其北樓公寓為小戶型,南樓別墅地上三層,地下一層。,part 3:精裝修的前提條件,迎合市場(chǎng)主流企業(yè)的需求,適應(yīng)性原則,科學(xué)設(shè)計(jì),尊重事實(shí),科學(xué)性原則,從客戶居住舒適的角度出發(fā),舒適性原則,技術(shù)可行和經(jīng)濟(jì)可行,可行性原則,2,1,4,3,part 3:精裝修的原則,項(xiàng)目主要針對(duì)企業(yè)客戶,考慮到企業(yè)辦公的舒適性和經(jīng)濟(jì)性,可以按2000元/的標(biāo)

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