2011年杭州中天集團濱江項目前期產品定位策劃報告155p.ppt

,濱江區(qū)城市發(fā)展背景認知,壹,1,區(qū)域概況,區(qū)域背景： 濱江區(qū)位于錢塘江南岸，始建于97年，轄區(qū)面積73 平方公里，東、南與蕭山區(qū)接壤； 片區(qū)定位為：以高新技術產業(yè)為主導，集教育、商貿、居住等功能為一體的多功能、園林化的產業(yè)新城。十幾年來，區(qū)域發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為全省最具影響力的高新技術產業(yè)基地，在全國54個國家級高新區(qū)中排名第9，積聚了以阿里巴巴、ut斯達康、網(wǎng)易、網(wǎng)新、華為3com為代表的大批知名高新技術企業(yè)；,未來人口規(guī)模： 至2020年，錢江兩岸包括濱江區(qū)及錢江新城的人口規(guī)模將達到92萬人，其中濱江區(qū)人口規(guī)模約50萬 人。這意味著濱江區(qū)未來10年內的人口規(guī)模將在當前基礎上增長一倍，可見，濱江區(qū)的產業(yè)園區(qū)及商 品房開發(fā)建設仍將保持快速發(fā)展態(tài)勢，房地產業(yè)依然面臨良好的開發(fā)機遇。,行政區(qū)劃及人口： 濱江區(qū)現(xiàn)轄西興、長河、浦沿3個街道、28個行政村、7個社區(qū)?，F(xiàn)有人口約25萬人，其中常住人口 約12萬人，外來創(chuàng)業(yè)及流動人口約13萬人，其中包含了大量高新技術產業(yè)領域的高素質人才，為杭州 白領和高級藍領階層最密集的區(qū)域之一。,2,對內交通方面： 過江是濱江發(fā)展的核心和命 門所在。目前濱江的交通主要 為三座橋，蕭山境內的慶春隧 道亦可承載部分功能。隨著濱 江人口量的日益提升，現(xiàn)有路 網(wǎng)已不堪重負； 未來交通利好主要包括： 1） 地鐵1號線，將于12年底開通； 2） 望江路過江隧道，規(guī)劃中； 3） 之江大橋，將于年底通車。,對外交通方面： 濱江區(qū)歷來是浙南地區(qū)（金華、臺州、溫州、麗水）進入杭州市區(qū)的門戶所在，之江大橋通車后，浙 西南（桐廬、建德、衢州）地區(qū)的車流將主要通過之江大橋進入濱江再轉入市區(qū)，濱江區(qū)的門戶地位 將進一步凸顯。,往浙南,往浙西南,區(qū)位交通,3,空間規(guī)劃： “一心、四軸、二區(qū)、九 片、三基地”： 一個公共中心：即區(qū)政府周邊一帶的區(qū)級中心； 四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、時代大道、江南大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線； 二個產業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)； 九個居住片：主要沿江南大道、浦沿路和西興路分布；,小結：濱江區(qū)的城市空間規(guī)劃良好貫徹了以高新技術產業(yè)園區(qū)為主導，以商貿、居住、教研為配套的發(fā)展主旨，布局合理，功能完善，具備典型的衛(wèi)星型副城特征。,城市空間發(fā)展規(guī)劃,4,濱江區(qū)經過10多年的開發(fā)建設，目前產業(yè)宜居新城的格局已初步成型，并形成了幾個較為成熟的居住片區(qū)： 一橋板塊：依托一橋的交通先發(fā)優(yōu)勢最早起步，目前已高度成熟，成為濱江區(qū)人氣最旺，生活氛圍最好的片區(qū)所在； 區(qū)政府板塊：依托四橋通車后的區(qū)位優(yōu)勢及區(qū)級中心的功能定位，于本世紀初起步并在04-08年間快速發(fā)展，目前商辦及居住氛圍已較為成熟。,西興、長河、浦沿板塊：依托原有集鎮(zhèn)配套體系，通過農轉居或退二進三實施房產開發(fā)，形成了一定的新房供應，但開發(fā)熱度及集群效應有限，板塊目前影響力及成熟度較低，未來仍有較大的發(fā)展余地和空間。,區(qū)域建設現(xiàn)狀,5,對比濱江區(qū)城市空間規(guī)劃及建設現(xiàn)狀可發(fā)現(xiàn)，濱江區(qū)建設盡管已初步成型，但未來仍有大量的用地發(fā)展空間，主要集中于以下幾個板塊： 沿江板塊：主要為三橋西和四橋西板塊，尤其是三橋西板塊用地空間較為豐富，地塊價值較為稀缺； 西興板塊：西興街道一帶，未來將依托地鐵優(yōu)勢，通過農轉居及退二進三形成一定的用地發(fā)展空間，發(fā)展?jié)摿薮螅?長河、浦沿、東冠板塊：現(xiàn)狀為濱江區(qū)村鎮(zhèn)最密集區(qū)域，用地空間廣闊但征地難度較大，未來將通過農轉居及退二進三逐步形成用地供應，發(fā)展?jié)摿^大但進程預計相對緩慢。,未來發(fā)展空間,6,在杭州一主三副六組團的空間發(fā)展規(guī)劃體系中，濱江區(qū)與蕭山城區(qū)共同組成了江南副城的核心區(qū)域，兩者在地理關系及發(fā)展規(guī)劃上水乳交融，具備良好的聯(lián)動效應： 往北：濱江區(qū)與江對岸的錢江新城隔江對望，是杭州實施沿江開發(fā)戰(zhàn)略的兩大橋頭堡，錢江新城目前已基本成型，cbd中心地位將日益凸顯，其價值標桿及外溢效應對濱江區(qū)及錢江世紀城的發(fā)展建設將起到明顯的帶動作用；,往東北：與錢江世紀城無縫對接，錢江世紀城是定位規(guī)格與錢江新城相當?shù)某鞘衏bd，以奧體博覽城為核心，目前已進入實質開發(fā)階段，板塊熱度驚人，其開發(fā)建設對整個江南城的發(fā)展都將起到明顯的帶動作用；,與周邊區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展關系,7,往東：與蕭山新城區(qū)無縫對接，蕭山新城目前已高度成熟，其東西向發(fā)展軸線金城路與濱江西興片區(qū)內的濱康路和濱安路銜接，隨著西興片區(qū)開發(fā)建設的推進，濱康（濱安）路-金城路將形成一條都市感十足的黃金城市軸線，該軸線與地鐵1號線發(fā)展軸恰好在西興境內交匯，西興由此成為一個重要的發(fā)展節(jié)點，區(qū)位價值及熱度將得到顯著提升（濱康綜合體落戶于此即是明證）；,與周邊區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展關系,往南：與湘湖旅游度假區(qū)無縫銜接，近享湘湖美景、杭州樂園等大型景觀休閑娛樂配套。,8,區(qū)域認知小結： 現(xiàn)狀：濱江區(qū)作為杭州三大副城之首，經過10余年的發(fā)展，產業(yè)宜居新城的格局已基本成型，并形成了多個成熟板塊，尤其以區(qū)政府周邊和一橋南最為成熟； 未來：放眼未來，濱江仍有較為廣闊的發(fā)展用地空間，尤其是西興、長河、浦沿等現(xiàn)狀欠成熟區(qū)域，擁有較多的潛在建設用地，伴隨著城市化進程的推進，濱江區(qū)未來十年預計導入人口規(guī)模將在當前基礎上翻番（達到50多萬人口），由此可以預見，濱江區(qū)的未來十年依然是房地產業(yè)發(fā)展的黃金十年，項目開發(fā)面臨良好的形勢機遇； 區(qū)位優(yōu)勢研判：濱江區(qū)不僅自身具備產業(yè)宜居新城的諸多優(yōu)勢，周邊又有錢江世紀城、蕭山新城、湘湖度假區(qū)等熱點或成熟片區(qū)環(huán)伺，可謂眾星拱月、區(qū)位優(yōu)勢極佳，發(fā)展?jié)摿薮?，其在杭州城區(qū)中的地位及影響力將穩(wěn)步提升。,9,濱江區(qū)房地產市場認知,貳,10,板塊市場及個案認知,2.1,11,經過10余年的開發(fā)建設，濱江區(qū)產業(yè)園區(qū)建設已基本成熟，房地產板塊格局也已基本清晰，形成了多點開花的發(fā)展局面，具體可分為以下八大板塊： 一橋東板塊； 一橋西板塊； 浦沿板塊； 四橋東板塊； 區(qū)政府北板塊； 區(qū)政府南板塊； 西興板塊； 長河板塊。,其中，區(qū)政府北、南板塊及西興板塊為地鐵概念板塊，受地鐵效應帶動影響，為近年濱江區(qū)最熱門的區(qū)域所在。,板塊格局分析,12,板塊起源：依托一橋畔的交通區(qū)位優(yōu)勢及周邊產業(yè)園區(qū)開發(fā)，于上世紀末率先起步； 板塊開發(fā)高峰期：2000-2005年； 板塊現(xiàn)狀：高度成熟，片區(qū)以彩虹城為中心形成了一個大型居住區(qū)，為濱江區(qū)目前居住氛圍最好、人氣最旺的板塊。,代表樓盤：彩虹城、國信嘉園、水晶城、天寓、江濱花園； 未來用地空間：片區(qū)開發(fā)已進入成熟階段，未來用地空間有限，目前已知的潛在供應僅中海錢塘帝景、德圣銀杏匯及錢江水晶城的后期開發(fā)用地等少量項目，潛在新增供應量稀缺，板塊熱度將主要通過二級市場表現(xiàn)。,一橋東板塊,13,基本概況：一橋東板塊目前唯一的在售新盤項目，由中海和世茂聯(lián)合開發(fā)，項目為復合用地，配建有12萬方的商業(yè)綜合體； 住宅規(guī)劃特征：6棟超高層（45-48f）+56套聯(lián)排，高層北側可享一線江景色； 項目進展：07年拿地，11年啟動，先期開發(fā)住宅組團，于11年7月首次開盤，推出兩棟高層公寓； 建筑風格：新古典高層。,在售代表個案：錢塘帝景,商業(yè),一橋東板塊,14,項目已推房源供求分析,項目去化情況：錢塘帝景于11年7月初開盤，推出264套房源，毛坯均價26000元/平米，迄今總體去化率僅約15%，去化形勢較差，相較之下，89方小戶型去化形勢相對較好。,項目客戶情況： 1） 置業(yè)動機：在嚴厲的調控形勢下，項目成交及意向客戶全部都為自用型客戶； 2） 區(qū)域來源：以濱江區(qū)和上城區(qū)客戶為主,多為新杭州人，另有部分浙南地區(qū)客戶，但都為已將工作和生活中心轉移至杭州，非純投資客戶，； 3） 客戶屬性：178方大戶型為周邊小區(qū)改善型客戶；89方小戶型則以實力型首置客戶（年輕有為或有較好的家庭經濟基礎）為主，以初級改善客戶為輔。,一橋東板塊,在售代表個案：錢塘帝景,15,項目滯銷原因分析： 1） 大戶型受嚴厲的限貸和限購政策影響極大：178方大戶型目標客戶為多次置業(yè)的改善客戶，受限購政策直接影響，因而去化率僅為個位數(shù)； 2） 小戶型總價門檻高，目標客群數(shù)量有限：89方小戶型總價都在200萬以上，對首次置業(yè)客戶而言，總價過高，除了少數(shù)年輕有為的高級白領或有較殷實的家庭經濟基礎，大多數(shù)年輕首置客戶都難以企及，對改善客戶言，戶型面積及功能舒適性又不夠，因而陷入較為尷尬的境地。,89方邊套,89方中間套,項目戶型特征：在售89方主力戶型為三梯四戶戶型，由于所在樓棟為超高層建筑，得房率較低，因而戶型的功能實用性較差，邊套僅能做兩房，中間套則是較為局促的小三房，在200多萬的總價下，難以促動目標客戶。,一橋東板塊,在售代表個案：錢塘帝景,16,項目后續(xù)產品供應特征： 1） 公寓產品以大戶型為主，89方小戶型僅位于1#和6#樓，其余都為江景高層大宅產品； 2） 排屋產品定位高端改善客戶：項目排屋產品共56套，以4-5聯(lián)為主，戶型地上面積300-350方，總價預計2000萬/套左右，定位高端改善客戶； 3） 排屋與公寓產品間通過人造水系予以區(qū)隔，形成有效分區(qū)，地下室為2層設計，排屋地下車庫位于-2f，與公寓車輛共用出入口。,項目住宅剩余總供應量：約15萬方； 90方以下小戶型剩余供應量：約3萬方； 排屋產品剩余供應量：56套； 項目主力銷售期：2011-2012年，與本案重疊性不大； 項目與本案的競爭性研判：銷售期重疊度低，產品定位檔次有較明顯差異，對本案的競爭性較弱。,一橋東板塊,在售代表個案：錢塘帝景,17,板塊其余項目剩余供應：,錢江水晶城：剩余三期2棟一線臨江超高層未開發(fā)，總層數(shù)33層，層高3.5米，戶型面積300-400方，全部為江景大宅產品，預計2012年啟動； 德圣銀杏匯：總建約13萬方，其中住宅約5萬多方，全部為超高層精裝大宅，戶型面積都在200方以上。,一橋東板塊,18,代表樓盤：賀田尚城、觀邸國際、錢江灣花園、錢塘山水、逸天廣場； 未來用地空間：一橋西板塊本身用地空間就較為稀缺，目前可開發(fā)用地已基本開發(fā)殆盡，僅觀邸國際有少量剩余用地，由于企業(yè)內部原因，該地已閑置多年，從總量上言可忽略不計。板塊未來熱度將主要通過二級市場體現(xiàn)。,板塊起源：板塊開發(fā)于04年左右起步，滯后于一橋東板塊，受杭州民間風水論影響（此地風水不好，不宜居?。?，板塊發(fā)展始終不溫不火，其中項目除錢塘山水相對較順外，其余樓盤大多歷經坎坷，更拖累了板塊熱度的形成； 板塊開發(fā)高峰期：2004-2009年； 板塊現(xiàn)狀：新房開發(fā)已進入尾聲，片區(qū)內樓盤已陸續(xù)交付，但居住及配套氛圍仍無法與一橋東相媲美。,一橋西板塊,19,板塊代表樓盤參考售價,板塊當前價格體系：板塊目前在售新房僅賀田尚城有少量剩余房源，均價約20000元/平米，交付樓盤二手公寓房源參考價格在18000-20000元/平米之間，其中錢塘山水為區(qū)內房價標桿所在，二手房成交均價在20000元/平米左右； 二手房市場活躍度：三次調控政策出臺前，交易較為活躍，尤以錢塘山水為甚，在2010年底-2011年4月這短短的數(shù)月時間，該盤二手房就交易了40多套公寓房源，幾乎全部為80多方小戶型公寓； 客戶情況：當前二手市場客戶主要為購房實力相對較強的首置客戶和初級改善客戶，區(qū)域來源以濱江區(qū)、上城區(qū)新杭州人為主，偏好90方以下小戶型，總價承受力在150-200萬之間。,一橋西板塊,20,代表樓盤：江南文苑、銀爵世紀、金盛曼城、積家； 未來用地空間：浦沿片區(qū)幅員遼闊，潛在用地空間豐富，但受制于拆遷進程，板塊短期內難以形成規(guī)?；毓A計未來幾年將延續(xù)當前態(tài)勢（小盤不斷，氣候難成）。目前已知的潛在宅地供應僅龍祥地塊和聯(lián)莊地塊兩宗小規(guī)模用地。,板塊起源：板塊為原浦沿鎮(zhèn)所在地，區(qū)內村鎮(zhèn)農舍密集，拆遷難度較大。06年伊始，片區(qū)通過農轉居或退二進三形成了若干小宗宅地供應，主要沿浦沿路兩側，夾雜分布于浦沿原有村鎮(zhèn)之間，城市形象感及配套氛圍較差，為濱江區(qū)目前的邊緣化板塊； 板塊開發(fā)高峰期：2008-2010年； 板塊現(xiàn)狀：有多個中小樓盤先后交付，在售項目僅積家，板塊的集群效應仍不明顯，城市感依然較差，總體而言仍處開發(fā)初級階段，潛力較大。,浦沿板塊,21,在售代表個案：積家,基本概況：浦沿板塊目前唯一的在售新盤項目，由非知名小房企開發(fā)，項目為復合用地，配建有約3萬方商辦（規(guī)劃成loft公寓）； 住宅規(guī)劃特征：4棟高層（28-33f）公寓，實際容積率遠超2.4，從而大量實現(xiàn)偷面積贈送空間，成為項目核心價值賣點； 建筑風格：新古典高層； 項目進展：09年底拿地，10年底開盤，先期推售住宅組團，目前已去化大半，剩余1棟點式高層未推，即將推售loft公寓。,浦沿板塊,22,項目已推房源供求分析,項目去化情況：積家于10年底首次開盤，售價高達23000元/平米，遠遠高出板塊內其他項目（周邊次新房二手參考價16000-17000元/平米），但依然取得了旺銷局面，首批75-90方小戶型房源迅速售罄；11年初，項目加推房源，75-90方房源再度熱銷，創(chuàng)造了調控下的營銷奇跡。,項目客戶情況： 1） 置業(yè)動機：以自住客戶為主，同時，由于項目兩次開盤都趕在了限購政策之前，因而吸納了部分溫臺麗投資客戶； 2） 區(qū)域來源：以濱江區(qū)、上城區(qū)新杭州人為主，以浙南（溫、臺、金、麗）客戶為輔； 3） 客戶屬性：75-90方小戶型以購買力較強的首次置業(yè)和初級改善客戶為主，投資客戶為輔，主力總價承受力在150-200萬之間；127方大戶型則全部為周邊改善型客戶，但實際導入效果并不理想。,在售代表個案：積家,浦沿板塊,23,項目熱銷原因分析： 1） 高附加值的戶型設計是項目成功的核心所在，項目住宅部分名義容積率僅2.4，但實際容積率超過3.0，因而實現(xiàn)大量偷面積：75方小戶型具備三房兩衛(wèi)功能，90方小戶型實現(xiàn)四房兩衛(wèi)功能，實際得房率超乎想象。,代表戶型75方躍層：通過客廳、餐廳通高設計實現(xiàn)偷面積，二樓兩房一衛(wèi)及露臺、入戶陽臺全部為贈送空間。 但項目戶型其實有明顯硬傷，主要體現(xiàn)在戶型采光及通風效果極不理想，現(xiàn)場臨建樣板房因此通過巧妙設計掩蓋了此點。,75方loft,主贈送空間,浦沿板塊,在售代表個案：積家,24,代表戶型90方小躍層：通過客廳通高設計、入戶陽臺、設備陽臺、通高露臺等實現(xiàn)偷面積，圖示紅線部分為全贈送或半贈送面積，90方因此具備四房功能。 項目戶型其實有明顯硬傷，主要體現(xiàn)在戶型采光及通風效果極不理想，現(xiàn)場臨建樣板房因此通過巧妙設計掩蓋了此點。,浦沿板塊,在售代表個案：積家,25,項目熱銷原因分析： 2） 區(qū)域供應呈斷檔局面，競爭壓力小，積家項目開盤時，整個濱江區(qū)在售新盤屈指可數(shù)（僅江南銘庭、星匯榮邸、明月江南），高附加值的小戶型房源尤其稀缺，因此積家項目的性價比優(yōu)勢得以凸顯，成為了區(qū)域首置和初級改善客戶的第一選擇； 3） 開盤時機好，恰逢通脹勢頭迅猛，二次調控失效，民間購房熱情高漲的反彈行情，這位積家項目的熱銷奠定了市場基礎。,積家項目盡管總體取得了旺銷局面，但依然存在結構性滯銷的問題。主要體現(xiàn)于兩點： 1） 127方大戶型滯銷年初開盤的3#樓62套127方大戶型房源，迄今去化仍僅15套，去化形勢較差； 2） 90方戶型高樓層區(qū)房源連續(xù)數(shù)月滯銷項目2#樓開盤強銷過后，剩余10余套高樓層區(qū)90方戶型，報價約25000-26000元/平米，此批房源已連續(xù)數(shù)月滯銷。,整體熱銷背后，難掩結構性滯銷困境：,浦沿板塊,在售代表個案：積家,26,項目滯銷原因分析： 1） 127方大戶型滯銷原因,127方平層戶型,積家127方戶型可實現(xiàn)四房兩衛(wèi)功能，戶型尺度舒適，格局合理，但即便如此，該批房源還是難以打開市場局面。主要原因如下： 客戶定位與產品定位脫節(jié)，127方戶型功能為舒適四房，總價介于250-300萬/套之間，此產品及售價對應客戶已屬改善型客戶，此類客戶高度注重整體品質，而積家重戶型贈送，輕整體品質的特質及區(qū)位感顯然還不足以滿足此類客戶的需求； 調控政策影響，項目大戶型房源開盤后不久即遭遇限購政策，改善客戶受此影響巨大，客觀上也制約了大戶型房源的去化。,浦沿板塊,在售代表個案：積家,27,項目滯銷原因分析： 2） 90方高樓層區(qū)房源連續(xù)數(shù)月滯銷原因,而積家熱銷，主要是75-90方小戶型熱銷，這些房源的主力總價段集中在150-200萬/套之間。 事實上，能夠承受此總價房源的首次置業(yè)和初級改善客戶已屬同屬性客戶（首置和初改）中的少數(shù)派人群，以例說明： 取積家熱銷房源的中間總價段180萬/套為例: 首次置業(yè)客戶選擇按揭貸款，三成首付需要54萬元，貸款126萬元，按20年計，月供達10000元，這意味著其目標客戶的穩(wěn)定月收入至少在2萬元以上，此類人群要么屬真正意義上的年輕有為，要么有較殷實的家庭經濟基礎，合富將此類首次客戶稱為實力型首置客戶; 初改客戶若不能按首套房按揭，則首付至少須支付約110萬元，能夠一次性支付此數(shù)款的客戶在杭州已屬高收入人群。,浦沿板塊,在售代表個案：積家,200萬是當前杭州首置和初級改善客戶能夠承受的總價上限，超越此上限的首置和初改產品，若非有獨特的區(qū)位或品質優(yōu)勢，很容易面臨有效需求不足的難題。,28,積家項目滯銷數(shù)月的90方高樓層區(qū)房源，單價高達25000-26000元/平米，總價在220-240萬/套之間，已經突破200萬上限，早已遠遠超出普通首置和初改客戶的購買力極限，也已超出了多數(shù)實力型首置客戶的購買力上限； 而對于能夠承受此總價的改善客戶而言，項目的戶型舒適度、整體品質又缺乏足夠的吸引力，此批房源由此陷入了“意向客戶買不起，買得起的客戶沒意向”的營銷怪圈。,對本案的啟示： 本案預期售價2萬以上，90方產品極易觸碰200萬總價敏感線，為避免陷入營銷怪圈， 初步建議有二： 其一，90方產品必須做好品質，戶型功能應至少滿足三房，尺度及布局力求舒適，建筑及景觀品質也應予以傾心投入，務必作出中高檔社區(qū)的品質感； 其二，對于樓棟位置較差的樓棟，可嘗試部分70方左右的smart戶型產品，將總價控制在150萬左右，以迎合更多首置客戶的購買力需求。,浦沿板塊,在售代表個案：積家,29,板塊已知潛在供應量：,10#,11#,浦沿板塊目前在售項目僅積家，項目住宅剩余體量僅約1.5萬方，預計在2012年上半年可基本實現(xiàn)去化； 已出讓待開發(fā)地塊僅龍祥地塊和聯(lián)莊地塊，都屬袖珍型小地，住宅體量合計僅約9萬方； 可見，未來1-2年內，浦沿板塊的供應格局將延續(xù)當前態(tài)勢，難以形成規(guī)模化集群效應。,板塊價格體系判斷： 浦沿板塊當前公寓主流參考售價為16000-17000元/平米（積家屬特例），最新成交的土地樓板價接近10000元/平米，從地價支撐角度判斷，16000-17000元/平米將是浦沿板塊未來的筑底價格。,浦沿板塊,30,代表樓盤：海威國際、春江時代、錦繡江南、白金海岸、水印城； 未來用地空間：主要為半島國際項目（杭政儲2005年12號地塊），該地塊由天陽置業(yè)操盤開發(fā)，預計首期產品于11年8月開盤，良好的區(qū)位及規(guī)模效應將使其成為濱江區(qū)未來1-2年內的焦點樓盤。,板塊起源：04年錢江四橋通車，拉開了四橋東板塊的開發(fā)大幕，加之四橋東板塊本身具一線臨江的資源優(yōu)勢，又臨近區(qū)政府公共中心，區(qū)位價值彰顯無遺，板塊由此迅速掀起了開發(fā)熱潮； 板塊開發(fā)高峰期：2004-2008年； 板塊現(xiàn)狀：四橋東沿江板塊規(guī)劃為大型居住區(qū)，在上一波開發(fā)熱潮中，宅地已開發(fā)完畢并全部交付，目前居住氛圍已較為成熟；四橋東臨江南大道板塊主要規(guī)劃為商辦公建區(qū)，宅地僅剩半島國際，此地于05年競得，已閑置多年。,四橋東板塊,31,代表個案：半島國際,基本概況：四橋東板塊未來僅有的新盤項目，由天陽置業(yè)主導開發(fā)，項目以住宅產品為主，配建少量沿街商業(yè)； 住宅規(guī)劃特征：7棟高層（28-33f）公寓，1棟45f超高層公寓；高層以90-160方為主力戶型，超高層為70-90方精裝復式公寓； 建筑風格：新古典高層，全石材干掛； 項目進展：05年底拿地，11年動工，首期產品預計于8月下旬面市，先期主推90方小戶型產品。,四橋東板塊,32,半島國際90方小戶型房源集中于2，3號樓，全部為兩梯四戶、小三房兩衛(wèi)設計，其中一房為封閉陽臺式的可變空間，客廳開間達3.9米，戶型格局較為舒適； 其余高層樓棟全部為120-180方大戶型房源，計劃采用精裝，面向中高端改善客戶。超高層復式小戶型公寓亦計劃采用精裝，面向濱江區(qū)高級白領客戶。,2,3號樓兩梯四戶，86方單元中間套戶型；,2,3號樓兩梯四戶，90方單元邊套戶型；,四橋東板塊,代表個案：半島國際,33,半島國際項目亮相之前，四橋東板塊的新房供應已斷檔長達近3年之久，且區(qū)域先前開發(fā)項目幾乎都以100方以上中、大戶型為主，二級市場小戶型房源高度稀缺，一房難求。在此背景下，半島國際的首發(fā)90方舒適小三房產品自亮相起，就迅速引發(fā)市場的強烈關注，目前項目蓄客情況良好，若開盤均價能接近20000元/平米左右，預計將取得較好的銷售業(yè)績； 從目前蓄客情況來看，項目的意向客戶構成特征如下： 置業(yè)動機：以自住客戶為主，多為年輕人首次購房或周邊小區(qū)業(yè)主為子女購房； 區(qū)域來源：以濱江區(qū)和上城區(qū)新杭州人為主，其中有兩類客戶比重尤其突出：1） 濱江高新技術園區(qū)中高級白領階層，針對此類客戶，項目推出了5人以上小團購優(yōu)惠活動；2） 項目周邊小區(qū)租戶，此類租客多在濱江或杭州城南片區(qū)工作，在濱江居住多年，對此區(qū)域已產生價值和情感認同。,板塊潛在供應量：集中于半島國際項目，住宅體量約17萬方，其中90方以下小戶型公寓 約8萬方（含復式精裝公寓）。,代表個案：半島國際,四橋東板塊,34,代表樓盤：漢峰公館、柏悅軒、江錦國際等酒店式公寓，住宅項目新盤僅寰宇天下； 未來用地空間：潛在用地空間較大，但主要為公建類用地，住宅用地目前已知僅寰宇天下項目。,板塊起源：區(qū)政府北板塊定位為濱江區(qū)公共中心，濱江區(qū)主要行政機關及商辦綜合體全部云集于此，尤其以星光大道項目最為聞名。同時片區(qū)北靠錢塘一線江景，地鐵一號線又在區(qū)政府附近設站，可謂占盡濱江優(yōu)勢資源；不過，片區(qū)過往開發(fā)都以商辦公建或酒店式公寓為主，住宅供應長期空白； 板塊開發(fā)高峰期：2000-2010年； 板塊現(xiàn)狀：濱江區(qū)政府周邊一帶cbd開發(fā)已高度成熟，蘇泊爾大廈、康恩貝大廈等辦公樓早已交付，吸引了眾多企業(yè)入駐；中興花園以北臨江片區(qū)已處開發(fā)收尾階段；其余板塊則仍屬荒地或村鎮(zhèn)所在地，未來仍有較大用地空間。,區(qū)政府北板塊,35,代表個案：寰宇天下,基本概況：項目為區(qū)政府以北臨江片區(qū)僅有的復合型項目，由中海和世茂聯(lián)合開發(fā)，以住宅為主，配建高級辦公樓和高星級酒店（ab地塊），地上建筑總規(guī)模達60余萬方，是濱江區(qū)未來區(qū)位最好、規(guī)模最大的高端綜合體項目； 住宅規(guī)劃特征：分為三個組團(c/d/e)，全部為30f高層公寓，以點式高層為主； 建筑風格：新古典高層，全石材干掛，將項目logo符號運用于建筑紋理之中； 項目進展：08年初拿地，11年7月首發(fā)，推售e組團產品，毛坯在售均價28000元/平米。,區(qū)政府北板塊,36,產品定位：項目有90方配比要求，比例約40%（c區(qū)未明確）；項目整體定位高端，其中東組團及中間組團的北側沿江房源全部為180-300多方平層大宅，面向高端改善客戶；中間組團南側及西組團房源則為90方精品公寓，面向中高端首置和改善客戶，此批房源于后期推出，目前尚無產品細節(jié)。,首期產品銷售情況：項目于6月底推出東組團3棟高層，戶型全部為180方以上平層大宅，主力總價400-800萬/套，迄今去化率約31%，在限購調控下取得此業(yè)績實屬不易，區(qū)位價值、項目品質及理性的定價策略是其打開銷售局面的主要原因.,代表個案：寰宇天下,區(qū)政府北板塊,37,客戶情況： 置業(yè)動機：大多數(shù)為改善居住型客戶，由于項目定價較為理性（低于市場預期）并在溫州做過定向推廣，因此也吸引了部分浙南地區(qū)的自住兼投資型客戶； 區(qū)域來源：以濱江區(qū)周邊客戶為主，以蕭山、溫州地區(qū)客戶為輔；其中周邊客戶多為周邊小區(qū)住戶（換房改善），溫州地區(qū)客戶則基本都屬工作或生活重心已在杭州的客戶（非純投資，能夠提供社?；蚣{稅證明），且事實上，從原籍來看，周邊客戶也都以浙南籍新杭州人為主；蕭山區(qū)客戶購買此地是一大突破點，事實上，長久以來，蕭山客戶的購房觀念都較為固守，很少在杭州城區(qū)范圍內置業(yè)，近年來，隨著蕭山新區(qū)、錢江世紀城的開發(fā)建設，蕭山與濱江、錢江新城的融合趨勢越發(fā)明顯，因此，蕭山客戶的置業(yè)視野開始拓寬，部分客戶已開始在杭州城區(qū)范圍內置業(yè)，不過總體而言，目前此類客戶的比例仍較小，尚未構成主流客戶； 購房名義： 寰宇天下首發(fā)產品全部為改善大戶型，其目標客群受限購政策影響極大。成交客戶屬其中的少部分幸運人，恰逢子女成年且名下無房，因而通過以子女名義購房的手段規(guī)避限購政策。,板塊潛在供應量：集中于寰宇天下項目，住宅剩余體量約35萬方，其中90方以下小戶型 公寓約18萬方，預計消化周期為2011-2013年，與本案存在周期重疊性，須重點關注。,代表個案：寰宇天下,區(qū)政府北板塊,38,代表樓盤：風雅錢塘、江南豪園、錢塘春曉、東方郡、明月江南； 未來用地空間：江陵路以東區(qū)域仍有較多待開發(fā)用地，但暫未列入出讓計劃，目前已知的潛在供應僅明月江南項目的后期開發(fā)用地及榮安地塊。,板塊起源：區(qū)政府南板塊定位為大型居住區(qū)，承載公共中心的生活配套功能，區(qū)域開發(fā)于04年左右啟動，在優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢支撐下，片區(qū)發(fā)展迅速，板塊熱度迅速趕超一橋東板塊，06年以來地鐵概念明確后，板塊更是一躍成為濱江區(qū)最炙熱的板塊；10年片區(qū)內的江南實驗學校實現(xiàn)民轉公，周邊樓盤搖身一變成了學區(qū)房，更是引來市場的一波熱炒； 板塊開發(fā)高峰期：2004-2008年； 板塊現(xiàn)狀：區(qū)政府南板塊以江南實驗學校為中心的周邊區(qū)域已基本開發(fā)完畢，居住氛圍已高度成熟；但區(qū)域以江陵路為界的東部區(qū)域仍有較多待開發(fā)用地，綠城入駐濱江的首個項目明月江南就位于此地，是片區(qū)目前唯一的在售項目。,區(qū)政府南板塊,39,代表個案：明月江南,基本概況：為綠城進駐濱江區(qū)的首個項目，也是板塊當前唯一的在售項目，項目總建約25萬方，定位為高端精裝城市公寓，主力面向高端改善客戶； 住宅規(guī)劃特征：分東、西兩個組團，由18f、24f、30f三種階梯高度組成，標準層高3.15米，全部采用中央空調集成吊頂和地暖配置； 建筑風格：綠城原創(chuàng)新古典高層，全石材干掛； 項目進展：09年底拿地，10年底首發(fā)推售東區(qū)房源，目前在售西區(qū)房源，精裝修均價31000元/平米（裝修標準約4000元，為濱江新盤價格標桿所在。,區(qū)政府南板塊,40,項目產品定位：主力定位高端改善產品，主力戶型130-200方，同時，由于項目有90/30配比要求，因此亦配建有部分90方小戶型產品；大戶型產品主力總價400-700萬/套，90方小戶型產品主力總價250-300萬/套； 項目銷售情況：迄今已開盤三次，10年底于二次調控后首次開盤取得開門紅，大、小戶型產品均迅速告罄；11年節(jié)前再度加推，但隨即遭遇限購政策，銷售自此陷入僵局，可見，其目標客戶受限購政策影響極大。,項目已推房源供求分析,代表個案：明月江南,區(qū)政府南板塊,41,項目戶型特征：戶型方正，尺度舒適，尤其強調客廳和主臥開間的舒適度；同時絕不偷面積，因此，其戶型88方只做兩房，130多方只做小三房（兩房朝北，其中一個房間的開間僅2.7米）。其戶型理念和市場主流(強調贈送空間）大相徑庭，根本原因在于綠城高度重視建筑外觀的長久秩序美感，一旦偷面積，交付后業(yè)主私封陽臺露臺，必然會對立面產生破壞影響。,88方中間套,136方,88方邊套,代表個案：明月江南,區(qū)政府南板塊,42,客戶情況： 置業(yè)動機：絕大多數(shù)都為自住型客戶，但由于項目首期開盤未逢限購，且定價較為理性（含裝修均價29000元/平米，在16000元/平米的地價和4000元/平米的裝修標準映襯下，性價比十足），亦吸引力部分投資客戶購買； 區(qū)域來源： 杭州老城區(qū)過江客戶，比例約占30%，以上城區(qū)新杭州人為主； 濱江區(qū)客戶，比例約占30-40%，基本都為彩虹城及區(qū)政府一帶樓盤業(yè)主； 浙南地區(qū)客戶，比例約占30%，以溫臺地區(qū)為主，大多已在杭州有房并落戶； 蕭山區(qū)客戶，比例約占10%。值得一提的是，2011年6月底西區(qū)開盤時，項目針對蕭山市場做了重點推廣，將西區(qū)產品說明會放置蕭山開元名都大酒店，意圖撬動蕭山市場，但實際效果并不理想，一方面這與限購政策高度相關，一方面也說明，當前階段，蕭山客戶的置業(yè)觀念仍未有根本突破。 客戶屬性： 130方以上大戶型以改善居住為絕對主流，88方小戶型則為實力型首置客戶（富二代或年輕有為的新貴階層）購買。,代表個案：明月江南,區(qū)政府南板塊,43,板塊潛在供應量： 明月江南項目后期供應 項目當前住宅剩余體量約17萬方，其中90方以下小戶型公寓約5萬方；預計消化周期為2011-2013年，與本案存在周期重疊性，須重點關注； 榮安燕園項目,項目由寧波房產巨頭榮安地產開發(fā)，體量較小，規(guī)劃為七棟高層住宅(23-36層)和一棟10層酒店，高層以點式為主，建筑風格為現(xiàn)代簡約風格，住宅主力戶型88-140方，總體量約5萬方。目前，項目產品資料尚未對外公開。項目良好的地段及學區(qū)優(yōu)勢（項目可毫無懸念的成為江南實驗學校學區(qū)房）是核心賣點，從地價成本及區(qū)位優(yōu)勢來看，項目毛坯售價預計至少在25000元/平米以上，預計銷售周期為2012年中-2013年，與本案存在較大周期重疊性，須重點關注。,區(qū)政府南板塊,44,代表樓盤：云廈連園、燕語林森、金色錢塘； 未來用地空間：近兩年來，西興片區(qū)（含相鄰的蕭山片）土地市場高度活躍，目前已出讓待開發(fā)的地塊多達6宗，尤以濱康綜合體地塊及金地地塊最為引人注目，隨著這些項目的陸續(xù)入市、西興板塊即將成為濱江區(qū)最活躍的板塊。,板塊起源：西興北接區(qū)政府南板塊，東與蕭山新城區(qū)相連，南鄰湘湖旅游渡假區(qū)，區(qū)位潛力優(yōu)勢極大，但在過去相當長的時間里，由于蕭山和杭州發(fā)展的各自為政（蕭山重點發(fā)展市心北路沿線，濱江重點發(fā)展江南大道沿線），西興反而成了無人問津的死角，農居點和廠房密集，形象感極差；直到地鐵一號線的明確，這種局面才被逐漸打破。同時，由于地鐵強大的串聯(lián)效應，與西興相鄰的風情大道以東蕭山片區(qū)也順利融入杭州主城，早間開發(fā)的金色錢塘成為了蕭山為數(shù)不多的面向杭州市區(qū)的樓盤，導入了大量濱江和杭州老城區(qū)的客戶。 板塊開發(fā)高峰期：剛剛開始，預計為2011-2014年； 板塊現(xiàn)狀：仍處開發(fā)初期，片區(qū)形象依然雜亂。但近兩年片區(qū)出讓了大量土地，開發(fā)熱潮即將到來。,西興板塊,45,代表個案：連園,基本概況：項目位于西興老街中心位置，占地僅60余畝，體量較小，但由于該盤緊鄰地鐵，因而導入了較多杭州老城區(qū)客戶，對拓展西興板塊在市區(qū)的知名度起到了一定的推動作用，可謂板塊首個較具影響力的商品房項目（燕語林森開發(fā)時間過早，且體量很小，在市區(qū)缺乏知名度）； 住宅規(guī)劃特征：項目容積率僅1.8，規(guī)劃全部為11-13f小高層，同時，由于地塊呈現(xiàn)傾斜狀且較扁長，為追求建筑的正南北朝向及間距效果，項目將建筑相對地形邊界予以了傾斜； 建筑風格：現(xiàn)代簡約風格，缺乏美感，且由于業(yè)主私搭私封現(xiàn)象嚴重，項目品質感較差； 項目進展：07年初拿地，08年底首開，目前住宅已基本售罄交付，商鋪在售，單層底商均價約5萬/平米。,西興板塊,46,項目住宅總體戶型配比及去化,產品定位：連園項目產品定位思路高度明晰，以首置型小戶型（80多方）產品為絕對主力，其占比高達79%，其余產品全部為130多方大戶型，面向改善客戶。 項目去化情況：項目主力銷售期為2008年底10年初，于10年底交付，總體去化較為順利，尤其是80多方小戶型產品一路熱銷。但大戶型滯銷問題較為明顯，在當初開盤單價僅萬元左右，總價僅150萬左右時，大戶型的去化速度就遠不及小戶型，09年底以來房價快速上漲后，大戶型去化更是顯得后勁不足，截至目前，項目仍剩余二十余套130多方大戶型在售，當前報價23000元/平米，總價達300-350萬/套。顯然，能夠承受此總價的客戶已屬中高端改善客戶，而連園的品質感難以滿足此類客戶的檔次需求，這是其大戶型銷售緩慢的根本原因。,西興板塊,代表個案：連園,47,89方中間套,89方邊套,戶型是連園項目一大亮點，由于項目全部為11-13f小高層，得房率較高，因而即使項目未刻意的偷面積，其88方主力戶型還是全面實現(xiàn)了三房功能，且保證客廳開間達3.7米，主臥開間達3.5米。,西興板塊,代表個案：連園,48,客戶情況： 置業(yè)動機：由于項目主力銷售期為09年-10年初，恰逢樓市反彈直至瘋狂行情，項目的客群類型較復雜，總體上言，自住客戶比例約占70%，溫臺義地區(qū)的投資客戶約占30%； 區(qū)域來源： 杭州老城區(qū)過江客戶，比例約占30%，以在城南（上城區(qū)）工作的新杭州人為主； 濱江區(qū)客戶，比例約占40%，基本都為周邊拆遷戶及產業(yè)園區(qū)企業(yè)員工； 浙南地區(qū)客戶，比例約占30%，以溫臺義務地區(qū)為主，溫州客戶比例最大； 值得一提的是，項目雖然與蕭山毗鄰，但蕭山區(qū)客戶幾乎沒有，一方面因為蕭山客戶對杭州有抗性，西興在蕭山人觀念中又屬農村，另一方面因為蕭山客戶以改善性客戶居多，偏好大戶型，而連園以小戶型為主的定位及偏低檔的定位難以滿足蕭山客戶的需求。 客戶屬性： 88方小戶型以首次置業(yè)型剛需和投資客為主，130多方大戶型以周邊改善客戶為主。,西興板塊,代表個案：連園,49,代表個案：金地天逸,背景說明：項目隸屬蕭山行政區(qū)，但與西興僅一路之隔，且同屬地鐵一號線及濱康綜合體輻射概念盤，因此我們將其納入到西興板塊考慮； 基本概況：項目由品牌房企金地集團打造，是金地繼自在城后又一個主城與周邊行政區(qū)交接地帶的大盤項目。項目定位為高端城市公寓，計劃采用精裝修策略。 住宅規(guī)劃特征：項目容積率2.5，規(guī)劃全部為30f高層，標準層高達3.15米，以點式高層為主，布局規(guī)整，強調中軸對稱和大景觀空間，同時項目引入雙會所設計，意圖打造面向蕭山，輻射杭州的蕭山最高端城市公寓項目； 建筑風格：融入東方元素的現(xiàn)代簡約風格，外立面主體采用鋁板； 項目進展：09年底拿地，11年動工，計劃于11年8月中旬開放現(xiàn)場樣板房，11月首推，預計精裝修售價3萬/平米左右。,西興板塊,50,項目戶型定位：主力戶型為160-230方，面向高端改善客戶，同時配有少量88方中間套小戶型； 戶型理念：戶型方正通透，布局大氣，動靜分區(qū)合理；尤其強調尺度的舒適性和過渡空間的儀式感，同時忽略贈送空間，戶型理念與明月江南較為相似。 以上分別為項目88方兩房和160方四房戶型。,88方中間套兩房,160方四房戶型,西興板塊,代表個案：金地天逸,51,185方躍層五房戶型,左圖項目185方躍層戶型，戶型功能可多至五房。據(jù)目前蓄客反映結果來看，此戶型最受歡迎。,西興板塊,代表個案：金地天逸,52,項目營銷現(xiàn)狀： 先行打造樣板區(qū)，同時設立臨時接待中心嘗試蓄客，試探市場反應，線上營銷推廣尚未拉開。樣板區(qū)預計8月中旬開放，臨建展示中心設立在蕭山商會大廈大堂； 由于項目計劃10月底或11月初開盤，有效蓄客時間較短，且恰逢樓市嚴厲調控，首期開盤壓力較大。因此，近兩個月來，項目銷售團隊一直在杭州各地巡展蓄客，頗為辛苦。蓄客初步心得如下： 1） 杭州老城區(qū)客戶對項目區(qū)位抗性較大，意向度低，因此銷售團隊在做了幾次嘗試以后就放棄了在老城區(qū)巡展的想法； 2） 蕭山客戶對項目區(qū)位接受度較好，濱江區(qū)部分浙南籍客戶對區(qū)位也有較好接受度，目前，銷售團隊已將巡展重心放在了蕭山區(qū)域； 3） 項目首發(fā)戶型涵蓋88方，160方，185方及230方，從意向測試結果來看，160方以上大戶型接受度遠甚于88方小戶型，尤其以185戶型最受歡迎；88方小戶型接受度低是因為蕭山高端客戶都為多次置業(yè)的改善客戶，偏好大戶型；而普通首置客戶又難以承受88方的總價。,西興板塊,代表個案：金地天逸,項目評判： 天逸為金地近年主推的第三代豪宅代表作品，產品有較大的創(chuàng)新性，但在當前市場環(huán)境下，前期營銷壓力較大。為打開市場局面，預計金地會在現(xiàn)場樣板區(qū)開放后，在杭州乃至浙南范圍內大規(guī)模啟動宣傳，這對改善西興板塊形象及提升板塊知名度起到較大的推動作用。,53,代表個案：濱康綜合體,為西興板塊旗艦綜合體項目，同時也是杭州首個純正的大型地鐵上蓋物業(yè)，項目地上總建達38萬方，地下建筑面積約20萬方，物業(yè)類型涵蓋汽車南站交通樞紐、商業(yè)廣場、高星級酒店及寫字樓、單身公寓、住宅； 項目采用垂直一體化設計，地下部分為地鐵及出租車換乘中心，1-2f規(guī)劃為汽車南站，3-5f為大型綜合商場、5f以上為屋頂綠化及住宅、單身公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)，其中住宅初步規(guī)劃為5棟超高層板樓，體量預計在15萬方左右，主力戶型為80-140方；商場面積逾10萬方，將打造成與杭州大廈規(guī)格相當?shù)母邫n商場； 項目進度：2010年5月拿地，2010年7月開工，計劃3年半左右（即2013年底）建成。,西興板塊,54,板塊已知潛在供應量：,板塊已出讓待開發(fā)地塊多達6宗，總用地面積約38萬方，總建筑面積約106萬方，其中住宅供應量約74萬方，為濱江區(qū)（含金地天逸）未來幾年內開發(fā)量最大，新房供應最集中的板塊，在即將開通的地鐵1號線帶動下，板塊將迅速成為濱江區(qū)最熱門板塊，但也是同期競爭壓力最大的板塊，對于競品項目動態(tài)應當予以高度關注。,西興板塊,55,板塊起源：長河板塊位于濱江腹地，東與西興板塊相連，西與浦沿相接，北鄰高新技術園區(qū)、南部包含風景優(yōu)美的冠山公園和白馬湖生態(tài)區(qū),并與湘湖旅游區(qū)相接，中河高架穿境而過（有上下橋口），區(qū)位資源及交通優(yōu)勢較為明顯。但在相當長一段時間內，長河板塊發(fā)展都較為滯后，少為人知，直至07年以來，杭州市政府提出打造白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城，板塊才邁開發(fā)展步伐，動漫創(chuàng)意城率先啟動建設，并先后誕生了多個商品房項目，但直至目前，仍未形成板塊熱度。 板塊開發(fā)高峰期：尚未到來； 板塊現(xiàn)狀：仍處開發(fā)初期，已交付商品房項目僅南岸晶都、風景蝶院、中興和園等，在售項目僅江南銘庭，正處開發(fā)低谷階段。相比之下，創(chuàng)意城建設倒是順風順水，目前，動漫廣場建設已基本成型，并將與11年9月起成為休博會的三大主園區(qū)之一，特色項目農居soho創(chuàng)意辦公工程也完成了500余棟農居改造，吸引了大批創(chuàng)意設計機構入駐。,代表樓盤：南岸晶都、中興和園、風景蝶院； 未來用地空間：仍處開發(fā)初級階段，用地空間較廣闊，未來用地主要集中于長河街道原集鎮(zhèn)周邊及白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城境內，但由于涉及到大量拆遷安置工作，預計土地放量節(jié)奏與浦沿相似，不會太快。,長河板塊,56,代表個案：江南銘庭,基本概況：項目由國企杭房地產打造，項目體量較小，占地僅3萬方，地上總建僅約6萬方，是長河板塊目前唯一的在售項目，項目定位中端，主要面向首置型客戶，是濱江區(qū)目前在售唯一真正意義上的剛需盤項目； 住宅規(guī)劃特征：由4棟板式高層組成（23-27f），圍合成一個中心景觀庭院，并無特別亮點； 建筑風格：現(xiàn)代簡約風格，外立面主體采用淺咖啡色面磚； 項目進展：項目拿地時間較早，一期開發(fā)，分兩期銷售，于10年6月首次開盤，推出北側兩棟高層；11年7月推售剩余兩棟高層，目前在售均價約16000元/平米。,長河板塊,57,產品定位：項目為濱江區(qū)目前在售唯一真正意義上的剛需盤（小戶型，濱江最低總價），以88方產品為絕對主力，其占比高達78%，其余產品全部為110多方和130多方的初級改善戶型。 項目去化情況：項目分兩次開盤，首次開盤時間迄今已逾1年，但去化率仍僅約70%；二次開盤為11年7月，截止目前去化率仍不足10%。項目總體去化形勢較差，尤其是首次開盤房源未能把握住10年底的反彈行情，可謂差強人意。,代表個案：江南銘庭,長河板塊,58,89方邊套兩房,89方中間套兩房,114方邊套三房兩廳一衛(wèi),項目滯銷原因分析： 1） 項目戶型得房率低，缺乏性價比：在剛需盤小戶型普遍通過偷面積提升實用性和性價比的今天，江南銘庭戶型設計卻仍停留在4，5年前的水平上，除了露臺以外，再無任何贈送面積，因此其89方戶型只能做兩房，114方戶型只能做三房一衛(wèi)，對比杭州其他剛需新盤，性價比較低。據(jù)了解，戶型是制約項目銷售的主要原因；,代表個案：江南銘庭,長河板塊,59,項目滯銷原因分析： 2） 項目整體品質感差，性價比低，競爭遭遇兩面夾擊：項目雖然定位剛需盤，16000元/平米的售價也的確是濱江區(qū)目前的最低價格所在，但事實上，和主流的剛需盤相比，項目絕對單價及總價卻是處于高位，其89方戶型的主力總價都在150萬/套左右，能夠承受此總價的剛需客戶也屬于實力型首置客戶，因而對項目整體品質都有較高要求；而江南銘庭的規(guī)模體量、規(guī)劃戶型及現(xiàn)場展示怎么看都像一個低檔樓盤，其品質甚至不及蕭山聞堰一帶的剛需新盤。因而項目在營銷過程中遭遇兩面夾擊，總價及性價比敏感的客戶極易被浦沿、聞堰一帶的小戶型項目分流，品質敏感的客戶則極易被沿江一帶的小戶型新盤或二手房項目分流。這是項目滯銷的根本原因。,客戶情況： 置業(yè)動機：總體上以自住客戶為絕對主力，約占90%，首次開盤時由于未遭遇限購且在溫州做過推介，吸引了少量投資客戶； 區(qū)域來源： 杭州老城區(qū)過江客戶，比例約占30%，以在城南（上城區(qū)）工作的新杭州人為主； 濱江區(qū)客戶，比例約占60%，基本都為周邊拆遷戶及產業(yè)園區(qū)企業(yè)員工； 浙南地區(qū)客戶，比例約占10%，以溫州客戶為主。 客戶屬性： 88方小戶型以首次置業(yè)型剛需為主，110方以上大戶型以周邊動遷型剛需客戶為主。,代表個案：江南銘庭,長河板塊,60,板塊已知潛在供應量：,板塊已出讓待開發(fā)地塊有2宗，其中包含深圳卓越集團投資的綜合體地塊，以及與本案同一天出讓的樓廈地塊，兩地塊的規(guī)模及住宅體量都較小，加上在售項目江南銘庭的剩余待售體量，板塊住宅總潛在供應約12萬方，因此可預見，未來1-2年內，長河板塊將延續(xù)不溫不火的態(tài)勢，為非主流供應板塊。,長河板塊,61,板塊潛在供應格局認知,2.2,62,當前在售項目：僅5個，分別為寰宇天下，錢塘帝景、明月江南、積家和江南銘庭； 已出讓待開發(fā)地塊：共15宗，分布較散且以小規(guī)模用地為主，由分布圖清晰可見，西興板塊將成為未來幾年濱江供應最集中，最活躍板塊。,板塊潛在供應項目分布圖,63,板塊當前在售項目共5個，住宅總剩余體量約72萬方，主要集中于明月江南、寰宇天下、錢塘帝景三大高端項目；考慮到本案上市時間預計為12年底，因此，為更精確認識本案可能面臨的同期競爭，我們根據(jù)經驗判斷了未來1年各項目可能的消化量，并予以了剔除； 積家、江南銘庭項目剩余體量較小且以中小戶型為主，客群受調控影響相對較小，因此我們認為未來1年其剩余量將基本售罄；其余項目都定位高端，客群受調控影響較大，因此我們認為其未來1年的去化量不會太大，平均假定在5萬方左右。 剔除未來1年預計消化量后，與本案銷售同期重疊的住宅開發(fā)量預計為52萬方左右。,板塊在售項目潛在供應匯總,64,由于本案有90/70配比要求，90方以下中小戶型將成為本案的主力產品，為更精確了解本案可能面臨的競爭形勢，我們根據(jù)市調了解情況，對未來同期供應做了結構拆解，由于個別項目后期開發(fā)產品戶型并未完全確定，且推盤節(jié)奏也存在變數(shù)，因此此分析并非完全精確，但可供大致參考： 1年后在售項目剩余的50余萬方住宅中，90方以下小戶型約為22萬方，主要集中于寰宇天下中后期產品之中，都為高端項目配建的精致小戶型產品，面向實力型首置和初級改善客戶，按照當前售價判斷，這些小戶型產品的總價都在200-300萬/套之間。 其余剩余都為130方以上大戶型，總體量約為30萬方（尤以160方以上為主）。,在售項目1年