金地：大連灣項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告135P.ppt

,大連灣項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,1、項(xiàng)目基本情況介紹及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹,大連灣街道是中國(guó)版圖上唯一南北橫跨黃渤兩大海域的街道，陸地最狹窄處僅7公里，是出入大連老城區(qū)的咽喉要道。本項(xiàng)目位于大連市甘井子區(qū)大連灣街道前關(guān)村，項(xiàng)目所處位置是大連老城區(qū)與北部新城區(qū)的重要連接點(diǎn)，同時(shí)也是大連市的基礎(chǔ)設(shè)施走廊。 項(xiàng)目南臨201國(guó)道，距離輕軌3號(hào)線后鹽站和沈大高速出入口約2km、在建金州國(guó)際機(jī)場(chǎng)約5km、大連北站（高鐵和城市地鐵樞紐）約4km、城市cbd直線約12km（車行距離約21km，屬于典型的半小時(shí)交通生活圈內(nèi)項(xiàng)目）。,項(xiàng)目位于大連城市向北發(fā)展的咽喉要道，但當(dāng)前屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化水平較低。,1.1 項(xiàng)目地理位置介紹,1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀配套介紹,大連灣項(xiàng)目,項(xiàng)目周邊教育和醫(yī)療機(jī)構(gòu)眾多，但無(wú)品質(zhì)可言，整體形象和素質(zhì)較為落后，公交配套系統(tǒng)不足。,公共交通狀況 目前直達(dá)前關(guān)村的公交線路只有4條（青泥洼橋前、后關(guān)、大連灣青泥洼橋、518路（果菜批發(fā)市場(chǎng)前鹽）、路港物流新星綠城），但2013初城市地鐵的開通，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)積極影響。,地塊四至：東至用地界線，南至201國(guó)道（含濕地公園局部），西至鄉(xiāng)鎮(zhèn)硬化路，北至用地界線。 內(nèi)部環(huán)境：地勢(shì)高差不大，場(chǎng)地向北坡起，坡度約為5。,西側(cè)現(xiàn)狀道路,東側(cè)三新小區(qū),場(chǎng)地內(nèi)部待拆住宅,南側(cè)濕地公園,項(xiàng)目周邊道路情況良好，通達(dá)性和便捷程度較高。周邊環(huán)境不但無(wú)明顯瑕疵，而且還擁有大連核心城區(qū)唯一的濕地公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)在大連北部城區(qū)遙遙領(lǐng)先。,1.3 項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹,1.4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),大連灣項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積：29.48萬(wàn)平方米； 建筑面積：46萬(wàn)平方米， 容積率1.56。 社區(qū)商業(yè)及其他配套約4.4萬(wàn)平 未來(lái)居住人口約1萬(wàn)人,中等容積率既有實(shí)現(xiàn)多層產(chǎn)品的可能、而且規(guī)劃道路橫穿小區(qū)將地塊形成了2個(gè)既獨(dú)立又閉合的空間以及社區(qū)4.4萬(wàn)平商業(yè)配套，又具備社區(qū)商業(yè)規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)。,規(guī)劃道路,1.5 本案周邊其他房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型特點(diǎn)介紹,項(xiàng)目,r=5km,鯤達(dá)鹽島湖,半島泉水欣座,福佳新城,麗灣海景,本案周邊在售項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃以犧牲居住品質(zhì)達(dá)到控制面積，從而實(shí)現(xiàn)戶型的中小型化。,福佳新城,鯤達(dá)鹽島湖,麗灣海景,泉水欣座,本案周邊在售項(xiàng)目主力總價(jià)與客戶構(gòu)成,本案周邊在售項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃以低總價(jià)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，而且主力成交客戶以受中心城區(qū)擠壓的外溢型首次置業(yè)為主。,1.6 本案周邊其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平及成交客戶類型介紹,核心結(jié)論,本案所在板塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖然未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^大，但目前因?yàn)榛旧钆涮撞怀墒斓仍?因，房地產(chǎn)價(jià)值尚未得到充分釋放； 本案周邊項(xiàng)目的開發(fā)策略是以低總價(jià)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取中心城區(qū)受高房?jī)r(jià)擠壓而產(chǎn)生的具有首 次置業(yè)特征的外溢型客戶；在項(xiàng)目產(chǎn)品定位方面，以犧牲客戶居住品質(zhì)而達(dá)到控制面積的目的是 本案周邊項(xiàng)目的共有特征。,核心結(jié)論對(duì)本案開發(fā)的啟示,大連城市建設(shè)方向朝著全域城市化發(fā)展。項(xiàng)目因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢(shì)突出，在區(qū)域房?jī)r(jià)處于谷底階段進(jìn)駐， 如果本案依靠強(qiáng)有力的產(chǎn)品塑造和高品質(zhì)的社區(qū)配套，有實(shí)現(xiàn)較大溢價(jià)空間的價(jià)值基礎(chǔ)。 本案住宅和商業(yè)既有規(guī)模優(yōu)勢(shì)又有培育成區(qū)域中心居住區(qū)的潛能，適合打造大型居住區(qū)。 本案周邊項(xiàng)目形象較低，這些項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群以支付能力極為有限的首次置業(yè)客戶為主 （根據(jù)集團(tuán)客戶細(xì)分方法，周邊項(xiàng)目目標(biāo)客戶群屬于典型的一檔客戶）。 從本案周邊項(xiàng)目的銷售情況看，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)中低價(jià)位產(chǎn)品扎堆供應(yīng)的局面仍將維持較長(zhǎng)一段時(shí) 間，因此本案應(yīng)當(dāng)避免與區(qū)域其他項(xiàng)目的目標(biāo)客戶產(chǎn)生同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。,區(qū)域便捷的交通路網(wǎng)和可利用的生態(tài)環(huán)境，具備避免與其他項(xiàng)目同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)；同時(shí)項(xiàng)目中等的容積率和較大量體的商業(yè)規(guī)模以及具備形成獨(dú)立商街的規(guī)劃基礎(chǔ)；而且區(qū)域項(xiàng)目全都在爭(zhēng)取支付能力極為有限的剛需首置客戶，而支付能力稍強(qiáng)的品質(zhì)型首置客戶和追求性價(jià)比型的首改型客戶乏人問(wèn)津，因此結(jié)合集團(tuán)產(chǎn)品系列歸納方法的指導(dǎo)性建議，項(xiàng)目具備開發(fā) 褐石產(chǎn)品的地段和客戶基礎(chǔ)。,核心觀點(diǎn),目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類,2.1 項(xiàng)目客戶調(diào)研結(jié)論,初判階段，我們通過(guò)廣泛的客戶調(diào)研得知: 項(xiàng)目客戶屬性以中青年客戶群體為主、受過(guò)正規(guī)高等教育、以首次置業(yè)和首次改善型需求為主。,本次產(chǎn)品策劃階段，在重視對(duì)客戶基本屬性調(diào)研的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)針對(duì)受訪客戶的價(jià)值觀、面積需求及產(chǎn)品風(fēng)格進(jìn)行深度訪談，通過(guò)本次的深度調(diào)研我們得知項(xiàng)目客戶， 基本屬性愈加突出：消費(fèi)主體是25-45歲的高知中青年、消費(fèi)動(dòng)機(jī)為品質(zhì)型首次置業(yè)和追求性價(jià) 比的改善居住條件型的二次置業(yè)、面積需求集中在80-140之間； 客戶檔次屬性愈發(fā)統(tǒng)一：傳統(tǒng)型二三檔客戶為主、奮斗型二三檔客戶為補(bǔ)充； 客戶價(jià)值觀屬性更加清晰：注重性價(jià)比，追求安逸、閑適、有品位、有文化的生活格調(diào)，喜歡經(jīng)典的 事物，享受家人在一起的浪漫、溫馨的生活情懷。 產(chǎn)品風(fēng)格喜好突出： 褐石風(fēng)情社區(qū)認(rèn)可度超過(guò)5成 。,大連灣項(xiàng)目客戶調(diào)研成果分析,2.2 項(xiàng)目客戶調(diào)研結(jié)論對(duì)產(chǎn)品策劃的啟示,客戶屬性,消費(fèi)主體是25-45歲的高知中青年、消費(fèi)動(dòng)機(jī)為品質(zhì)型首次置業(yè)和追求性價(jià)比的改善居住條件型的二次置業(yè)、面積需求集中在80-140之間；,在同等項(xiàng)目戶型功能規(guī)劃的對(duì)比下，本項(xiàng)目更著重強(qiáng)調(diào)居住舒適度；加強(qiáng)項(xiàng)目自身配套，為業(yè)主打造便利的生活條件。,產(chǎn)品特征,客戶價(jià)值觀屬性,注重性價(jià)比、追求閑適、有品位、有文化的生活格調(diào)，喜歡經(jīng)典的事物，享受家人在一起的溫馨和浪漫的生活氛圍。,產(chǎn)品價(jià)值,整體規(guī)劃方面：運(yùn)用經(jīng)典的立面風(fēng)格和強(qiáng)調(diào)生活格調(diào)的園林景觀，打造浪漫的和充滿異域文化情調(diào)的社區(qū)； 戶型規(guī)劃方面：在控制面積的前提下，適當(dāng)增加面寬，突出家人在一起生活的溫馨場(chǎng)景。,客戶建筑風(fēng)格喜好,褐石街區(qū),產(chǎn)品表現(xiàn),充滿異域格調(diào)的褐石街區(qū),2.3 項(xiàng)目客戶定位,根據(jù)項(xiàng)目客戶的價(jià)值觀屬性，結(jié)合地塊的基本特征，判斷項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要為： 經(jīng)濟(jì)能力有限 但追求生活品質(zhì)與樂(lè)趣的 格調(diào)中產(chǎn),根據(jù)項(xiàng)目客戶定位，按照集團(tuán)對(duì)客戶檔次的劃分，項(xiàng)目目標(biāo)客戶檔次為： 傳統(tǒng)三檔傳統(tǒng)二檔 為主 奮斗三檔奮斗二檔 補(bǔ)充,2.2.1 項(xiàng)目客戶檔次歸類,首改型客戶 業(yè)主特征：30-40歲； 家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂或三口之家 購(gòu)房精神需求：他們大多受過(guò)高等教育，是這個(gè)時(shí)代的中堅(jiān)。他們是家庭的脊梁、父母的希望、兒女的榜樣和愛人的依靠。他們珍視傳統(tǒng)、關(guān)愛家庭、崇尚家人在一起的溫馨，他們具備一定的文化修養(yǎng)和生活品味，他們喜歡異域風(fēng)情街區(qū)、他們喜歡居住在自然和諧和寧?kù)o的城郊，討厭都市鋼筋水泥的擁擠和生冷，他們對(duì)生活有理想但不盲從，他們?yōu)榱俗约汉图胰司哂懈玫纳钯|(zhì)量，在同等的經(jīng)濟(jì)條件下，愿意用時(shí)間換取更好的居住空間。,檔次特征：傳統(tǒng)三檔為主、奮斗三檔補(bǔ)充。,2.2.1.1 項(xiàng)目洋房客戶素描,2.2.1.2 項(xiàng)目洋房客戶檔次歸類,項(xiàng)目洋房主要客戶為傳統(tǒng)三檔，但會(huì)有少量客戶為奮斗三檔，甚至?xí)a(chǎn)生下溢奮斗二檔客戶,2.2.1.3 項(xiàng)目洋房客戶定位與初判階段比較,首置型客戶 業(yè)主特征：25-35歲； 目前居住情況：多為新婚家庭，也有部分單身人士； 購(gòu)房精神需求：他們可能是一些比較有情調(diào)，有追求的年輕人，他們?cè)谶@里購(gòu)房想要的是一種在別的地方所找不到的認(rèn)同感、尊崇感，因而他們對(duì)于項(xiàng)目的檔次以及所呈現(xiàn)出來(lái)的品質(zhì)感尤為看重，他們大多缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，如果項(xiàng)目在形象、面子上的一點(diǎn)點(diǎn)加分就會(huì)讓他們認(rèn)定不放。他們通過(guò)置業(yè)來(lái)滿足自己的尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求、。,典型客戶：“大連灣給我的感覺(jué)已經(jīng)出大連了，周邊配套等啥都沒(méi)有，不如市區(qū)方便。但話說(shuō)回來(lái)，如果房?jī)r(jià)便宜，而且房子形象上能夠顯得高檔有面子，配套設(shè)施完善的話，我還是會(huì)考慮來(lái)這邊購(gòu)買的。市內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為不能承受之重了，尤其是現(xiàn)在的貸款政策還這么嚴(yán)厲，與其買小戶型過(guò)渡，還不如一步到位，買個(gè)適中的戶型，短期內(nèi)就可以不再為了房子而折騰了。,2.2.2.1 項(xiàng)目高層及小高層客戶素描,檔次特征：傳統(tǒng)二檔為主、奮斗二檔補(bǔ)充。,2.2.1.2 項(xiàng)目高層及小高層客戶檔次歸類,小高層及高層住宅主要客戶為傳統(tǒng)、奮斗二檔，會(huì)有少量上溢至奮斗、傳統(tǒng)三檔、下溢至奮斗一檔,2.2.2.3 項(xiàng)目小高層及高層客戶定位與初判階段比較,3、項(xiàng)目產(chǎn)品主張介紹,3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品系列歸類,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,3.2 項(xiàng)目面積及戶型配比構(gòu)成,大連灣項(xiàng)目各物業(yè)類型開發(fā)戶型配比表,3.2.1 大連灣項(xiàng)目各物業(yè)類型開發(fā)戶型配比表,3.2.2 大連灣項(xiàng)目戶型配比總表,大連灣項(xiàng)目戶型配比表,3.3 項(xiàng)目產(chǎn)品主張介紹,大連灣項(xiàng)目產(chǎn)品主張,是歷史的積淀與延續(xù) 同時(shí)又是歷史的繼承與發(fā)展 歷久彌新，永不過(guò)時(shí) 為此造就經(jīng)典。,人文風(fēng)格之建筑立面,人性功能之產(chǎn)品體驗(yàn),開放的商業(yè)街區(qū) 洋房產(chǎn)品專屬的私家庭院 頂層的老虎天窗 為中產(chǎn)階層邂逅浪漫而生,人情社區(qū)之社區(qū)規(guī)劃,鄰里之間的溝通和交流在開放的社區(qū)里進(jìn)行。 它是都市生活的代言，是中產(chǎn)階級(jí)對(duì)時(shí)代進(jìn)步與自身富足的適度享受。,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,4、項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議,及格線,標(biāo)準(zhǔn)線,標(biāo)桿線,綜合前面對(duì)于產(chǎn)品主張的分析結(jié)論以及主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的價(jià)值樹結(jié)論可以得出：褐石系列的產(chǎn)品價(jià)值樹的以下留六個(gè)要素需要成為標(biāo)桿要素：立面、景觀與外部空間、商業(yè)街、戶型、服務(wù)、工藝與質(zhì)量。,4.1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹,立面 價(jià)值點(diǎn)主張,4.2 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)主張,4.2.1 項(xiàng)目立面主張,經(jīng)典的褐石紅、考究的鐵藝欄桿、底部石材、凹入的門廳、外露的飛檐、銅質(zhì)坡屋頂?shù)榷嘀卦氐慕M合映襯出建筑立面永不過(guò)時(shí)的經(jīng)典。,經(jīng)典的褐石紅立面,考究的鐵藝門欄,外挑的飛檐,銅質(zhì)屋頂,凹入門廳,褐石洋房,褐石高層,景觀與外部空間 價(jià)值點(diǎn)主張,4.2.2 項(xiàng)目景觀與外部空間主張,社區(qū)內(nèi)隨處可見的制作精美的景觀、雕塑小品和組團(tuán)式綠化以及私家庭院、中央景觀軸和私屬濕地公園等形成多重景觀空間，目的就是為業(yè)主打造一個(gè)溫馨、浪漫、品位、格調(diào)的人情社區(qū)。,業(yè)主專屬的萬(wàn)余平方米專屬私家濕地公園,中央主景觀軸,充滿格調(diào)和生活情趣的園林景觀,私家庭院及組團(tuán)院落,充滿藝術(shù)氣息的景觀雕塑,戶型 價(jià)值點(diǎn)主張,4.2.3 項(xiàng)目戶型主張,利用適當(dāng)?shù)馁?zèng)送面積（飄窗或露臺(tái)）和大尺度的開間，在保證客戶居住品質(zhì)的前提下適當(dāng)?shù)膲嚎s面積，既能滿足客戶對(duì)性價(jià)比的追求，又能尊重客戶對(duì)人性功能的要求。,洋房利用大尺度的開間，提升項(xiàng)目的采光度和視覺(jué)觀感，同時(shí)層層退臺(tái)形成 大小不等的露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)戶戶能與大自然接觸的生活場(chǎng)景。,高層突破大連常規(guī)板式高層多戶平面布局中中間戶南北不通透的規(guī)劃思路，拆分核心 筒，將中間戶型做到南北通透，提升居住舒適度。同時(shí)利用內(nèi)飄窗等面積贈(zèng)送，提 升性價(jià)比。,商業(yè)及配套 價(jià)值點(diǎn)主張,4.2.4 項(xiàng)目商業(yè)及配套主張,完善的商業(yè)及其他配套和充滿濃郁氣息的褐石商業(yè)街區(qū)，既體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主生活便利性的考慮，同時(shí)又用異域風(fēng)情提升業(yè)主的生活品味和視覺(jué)享受。,4.2.4.1 利用經(jīng)典的商業(yè)立面和高檔次的立面造型培育褐石風(fēng)情商業(yè)氛圍,4.2.4.2.1 社區(qū)配套小學(xué),4.2.4.2 項(xiàng)目其他配套,利用社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一所小學(xué)的機(jī)會(huì)，結(jié)合到本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體年齡偏向年輕化的判斷，引進(jìn)大連市知名重點(diǎn)小學(xué)，采用開設(shè)分校的方式，加強(qiáng)項(xiàng)目社區(qū)教育配套水平，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。,4.2.4.2.2 業(yè)主配套會(huì)所,在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃大型業(yè)主配套會(huì)所，以休閑運(yùn)動(dòng)為主題，提升社區(qū)配套品質(zhì)，滿足業(yè)主追求格調(diào)生活的需要。,項(xiàng)目服務(wù),4.2.5 項(xiàng)目服務(wù),在硬實(shí)力全面領(lǐng)先于市場(chǎng)的同時(shí)，軟實(shí)力讓客戶進(jìn)一步體驗(yàn)褐石社區(qū)帶給其與眾不同的居住感受和追求的溫馨生活氛圍。,從參觀引導(dǎo)、銷售中心內(nèi)部服務(wù)、信息告知等細(xì)節(jié)著手，建立為業(yè)主或客戶全面細(xì)致的服務(wù)體系，體現(xiàn)金地“以人為本”的開發(fā)理念和服務(wù)理念，讓其提前感受項(xiàng)目對(duì)業(yè)主細(xì)致入微的關(guān)心，讓項(xiàng)目的服務(wù)在大連樹立標(biāo)桿。,工藝與質(zhì)量,4.2.6 工藝與質(zhì)量,精細(xì)化施工杜絕頂層漏水、底層返潮等施工通病，先進(jìn)的施工組織和管理讓項(xiàng)目成為樣板工程，讓項(xiàng)目的施工工藝與質(zhì)量成為行業(yè)標(biāo)桿。,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值樹梳理,及格線,標(biāo)準(zhǔn)線,標(biāo)桿線,根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值樹及前面給出的價(jià)值點(diǎn)建議，接下來(lái)設(shè)計(jì)部分會(huì)分別介紹各個(gè)要素的價(jià)值點(diǎn)落實(shí)情況。其中價(jià)值樹的標(biāo)桿要素將會(huì)作為重點(diǎn)進(jìn)行介紹。,5.1 目前方案與投資決策階段對(duì)比物業(yè)類型配比,投資決策階段,產(chǎn)品策劃階段,同投資決策方案對(duì)比，產(chǎn)品策劃階段的各類物業(yè)開發(fā)比例和配置更趨合理： 高層物業(yè)物業(yè)減少，而且實(shí)現(xiàn)了組團(tuán)式規(guī)劃，對(duì)社區(qū)整體品質(zhì)有所提升； 增加11層小高層物業(yè)，增加社區(qū)90平左右的兩室兩廳戶型比例，保障未來(lái)社區(qū)此類物業(yè)的充足供給； 相對(duì)于投資決策階段各類物業(yè)的過(guò)度稍顯突兀，產(chǎn)品策劃階段的社區(qū)布局讓空間過(guò)度更為順暢、合理， 優(yōu)化褐石商業(yè)街區(qū)，在項(xiàng)目西側(cè)褐石商街入口規(guī)劃大型商業(yè)廣場(chǎng)，增加褐石商街的情趣感以及民眾參與感。,5.2 產(chǎn)品配比經(jīng)濟(jì)測(cè)算,5.3 總平面布置,規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值點(diǎn)： 依據(jù)北高南低的地勢(shì)，物業(yè)層數(shù)實(shí)現(xiàn)由低到高依次排列，形成了具有典型褐石建筑特征的高低院落，提升了社區(qū)品質(zhì)和物業(yè)形象； 以多層洋房為主要物業(yè)形態(tài)，搭配精致的園林景觀，實(shí)現(xiàn)類別墅的居住氛圍。同時(shí)最大程度開發(fā)多層物業(yè)，滿足了項(xiàng)目開發(fā)效益最大化的商業(yè)追求； 住宅區(qū)分設(shè)社區(qū)入口大堂、樓棟分設(shè)入戶大堂，地庫(kù)入戶大堂（雙大堂），開創(chuàng)大連普通住宅先河； 南側(cè)萬(wàn)余平社區(qū)私享濕地公園和項(xiàng)目中央景觀軸結(jié)合，滿足社區(qū)居民最大限度親近自然的要求，實(shí)現(xiàn)了景觀視覺(jué)效應(yīng)和參與感相融合； 4萬(wàn)余平的褐石風(fēng)情商街和3200平社區(qū)私屬會(huì)所，提升配套的同時(shí)，為業(yè)主邂逅浪漫增添一處風(fēng)景。,5.4 產(chǎn)品分布,5層洋房,產(chǎn)品分布特點(diǎn)： 褐石風(fēng)情商業(yè)街位于社區(qū)中央，以東西呈“一”排布，既滿足商業(yè)價(jià)值最大化，又滿足了社區(qū)居民的便利要求； 多層洋房物業(yè)分布于建設(shè)用地的中央位置和景觀視野最佳區(qū)域，既提升了社區(qū)多層物業(yè)的居住品質(zhì)，又最大限度的開發(fā)多層物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化的利益價(jià)值追求。 大量的高層物業(yè)位于項(xiàng)目最后一個(gè)開發(fā)周期內(nèi)用地的東北側(cè)，既有利于資金的運(yùn)用，又有利于利用時(shí)間差滿足高層經(jīng)濟(jì)效益的提升。,7層洋房,褐石風(fēng)情商業(yè)街,32層高層,其他圖例請(qǐng)參照上圖示意,18層高層,11層高層,5.5 景觀資源評(píng)價(jià),景觀規(guī)劃亮點(diǎn)： 最大程度的發(fā)揮社區(qū)內(nèi)私屬濕地公園的景觀優(yōu)勢(shì)，利用中央景觀軸線聯(lián)系社區(qū)內(nèi)部的各個(gè)組團(tuán)，讓社區(qū)業(yè)主充分參與； 利用褐石風(fēng)情商業(yè)街也是社區(qū)景觀的重要組成部分，提升社區(qū)景觀配置，讓商業(yè)街的立面成為社區(qū)的一道亮麗風(fēng)景。 規(guī)劃一條環(huán)項(xiàng)目用地a2區(qū)的電車，將老大連的城市風(fēng)景移植，為社區(qū)增添一種人文風(fēng)情。 組團(tuán)綠化充分融合私家庭院與公共園林，讓園林不再孤單。,a2區(qū),a2區(qū),5.6 交通分析,交通規(guī)劃亮點(diǎn)： 社區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流，車行道路入口沿市政規(guī)劃道路分布（進(jìn)入社區(qū)后，直接由地庫(kù)停車回家），最大程度降低機(jī)動(dòng)車對(duì)行人的威脅。 社區(qū)規(guī)劃有三個(gè)人行酒店門廊式入戶大堂。,5.7 日照分析,地塊日照要求： 1、住宅南面滿足大寒日日照累計(jì)超過(guò)2小時(shí)，連續(xù)1小時(shí)。 2、幼兒園滿足冬至日三小時(shí)日照,5.8 會(huì)所位置以及功能簡(jiǎn)述,會(huì)所功能以休閑與運(yùn)動(dòng)為主題，橫向平面和縱向立面的分割上實(shí)行動(dòng)靜分區(qū)，運(yùn)動(dòng)類主要配置瑜伽、乒乓球室、健身館、游泳館等參與度較高的功能；休閑類主要配置棋牌室、咖啡下午茶、社區(qū)閱覽室、微型影院等功能。,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,戶型 標(biāo)桿要素,6 項(xiàng)目單體戶型,6.1 項(xiàng)目洋房戶型設(shè)計(jì)要素,層層退臺(tái)院落 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之1樓約160，四室兩廳兩衛(wèi),層層退臺(tái)院落 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之2樓約145，四室兩廳兩衛(wèi),南北雙露臺(tái) 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 四室兩廳兩衛(wèi) 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之3樓約137，四室兩廳兩衛(wèi),雙南露臺(tái) 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 四室兩廳兩衛(wèi) 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之4樓約133，四室兩廳兩衛(wèi),6.1.1 單體戶型5層洋房之5樓+閣樓約120（閣樓不計(jì)算面積），三室兩廳兩衛(wèi),南北三露臺(tái) 贈(zèng)送閣樓 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 閣樓13.8米開間，豪華氣派 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之1樓約145，三室兩廳兩衛(wèi),南北雙院落 南向7.8m寬廳 南向小茶室,退臺(tái)院落 餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之2樓約140，四室兩廳兩衛(wèi),退臺(tái)院落 餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之3樓約132，三室兩廳兩衛(wèi),6.1.2 單體戶型7層洋房之4/5樓約130，三室兩廳兩衛(wèi),餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之6樓約95，兩室兩廳一衛(wèi),南北三露臺(tái) 餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 私家入戶電梯廳,贈(zèng)送閣樓 雙南臥戶型設(shè)計(jì) 閣樓12.9米開間，豪華氣派 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之7樓+閣樓約95（閣樓不計(jì)算面積），兩室兩廳一衛(wèi),6.2 小高層戶型設(shè)計(jì)要素,110經(jīng)典三室兩廳兩衛(wèi) 入戶玄關(guān) 4.4米寬廳 超寬u型廚房 雙南臥戶型規(guī)劃 主臥套房設(shè)計(jì) 飄窗贈(zèng)送面積 衛(wèi)生間干濕分離,6.2.1 單體戶型11層小高層約110，三室兩廳兩衛(wèi),經(jīng)典90兩室兩廳一衛(wèi) 獨(dú)立入戶玄關(guān) 超寬u型廚房 大面寬客廳與主臥,6.2.2 單體戶型11層小高層約90，兩室兩廳一衛(wèi),6.3 高層戶型設(shè)計(jì)要素,餐廳客廳南北通透 超寬u型廚房 贈(zèng)送約3飄窗 次臥雙面采光,6.3.1 單體戶型18層高層約115，三室兩廳一衛(wèi),經(jīng)典90兩室兩廳一衛(wèi) 超寬u型廚房 大面寬客廳與主臥 贈(zèng)送約6.6,6.3.2 單體戶型18層高層約90，兩室兩廳一衛(wèi),餐廳客廳南北通透 超寬u型廚房 贈(zèng)送約3飄窗 次臥雙面采光,6.3.3 單體戶型18層高層約125，三室兩廳兩衛(wèi),入戶玄關(guān) 12使用面積大型餐廳 主臥贈(zèng)送面積約3 次臥雙面采光 獨(dú)立采光大堂,6.3.4單體戶型24/31層高層約116，三室兩廳一衛(wèi),中間戶南北通透，大連稀缺 主臥贈(zèng)送面積約3 大面寬主臥 衛(wèi)生間通風(fēng) u型廚房，高使用率,6.3.5 單體戶型18/31層高層約89，兩室兩廳一衛(wèi),入戶玄關(guān) 12使用面積大型餐廳 主臥贈(zèng)送面積約3 次臥雙面采光 獨(dú)立采光大堂,6.3.6 單體戶型24/31層高層約125，三室兩廳兩衛(wèi),目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,立面 標(biāo)桿要素,7 項(xiàng)目立面風(fēng)格及效果介紹,鳥瞰圖,外立面效果圖（一）,鐘塔及周邊商業(yè)街立面透視,外立面效果圖（二）,商業(yè)的單體立面透視,外立面效果圖（三）,商業(yè)的立面透視,外立面效果圖（四）,商業(yè)的單體立面透視,外立面效果圖（五）,商業(yè)立面透視,外立面效果圖（六）,會(huì)所單體立面透視,外立面效果圖（七）,會(huì)所及中心廣場(chǎng)立面透視,外立面效果圖（八）,五層洋房立面透視,外立面效果圖（九）,七層洋房立面透視,外立面效果圖（十）,十一層單體立面透視,外立面效果圖（十一）,高層單體立面透視,外立面效果圖（十二）,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,景觀與外部空間 價(jià)值點(diǎn)主張,8 項(xiàng)目景觀與外部空間,8.1 景觀總平面,利用“一軸三帶”和褐石商業(yè)風(fēng)情街及濕地公園，打造社區(qū)園林景觀，主要強(qiáng)調(diào)空間情趣和格調(diào)感。,8.2 景觀軸線分析,景觀軸 周圍道路盡可能以高大喬木圍合，住宅a1與b區(qū)之間的規(guī)劃道路，重視車內(nèi)的景觀視覺(jué)效果，以高大喬木，配以層次灌木，形成具有厚度的綠地景觀空間形象。 東西向商業(yè)街建筑，具有19世紀(jì)美國(guó)褐石建筑風(fēng)情，本規(guī)劃重視并凸顯建筑本身的景觀效果，以現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格的景觀演出配合，形成整體的景觀風(fēng)情街的特色氛圍。 南側(cè)的濕地公園，沿國(guó)道東西向，為整體開發(fā)區(qū)域的重要綠地景觀資源。由于規(guī)模較小，主要凸顯出重視其觀賞性，重視從國(guó)道的移動(dòng)視覺(jué)角度，重視從建筑的俯視角度，規(guī)劃具有觀賞性的濕地公園,利用宅間道路的寬窄變化、沿途布置景池、小型水系通過(guò)與植物和地面裝飾的對(duì)比形成景觀節(jié)點(diǎn)變化。,8.3 宅間景觀分析,利用商業(yè)古典和深邃的立面色彩搭配道路兩側(cè)的修景大樹與中央噴泉想融合，體現(xiàn)出社區(qū)景觀的格調(diào)和品味感。,8.4 商業(yè)街景觀分析,規(guī)劃大尺度的濕地公園，突出養(yǎng)生與休閑的景觀環(huán)境，彌補(bǔ)社區(qū)缺乏大尺度綠化空間的缺陷。,8.5 濕地公園景觀分析,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,9 項(xiàng)目商業(yè)與配套,商業(yè)及配套 價(jià)值點(diǎn)主張,a區(qū) “日光悅動(dòng)”生活空間,b區(qū) “月光靈動(dòng)” 印象空間,利用中心廣場(chǎng)將東西兩側(cè)商業(yè)街區(qū)分割，通過(guò)對(duì)消費(fèi)人群和業(yè)態(tài)規(guī)劃的分析，分別塑造“動(dòng)態(tài)空間”和“靜態(tài)空間”。其中“日光悅動(dòng)”生活空間，代表活力、快樂(lè)、休閑、動(dòng)感，配合業(yè)態(tài)規(guī)劃（購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)），塑造“動(dòng)態(tài)”業(yè)態(tài)魅力的精髓；“月光靈動(dòng)”印象空間，代表智慧、生態(tài)、教育、環(huán)保，配合業(yè)態(tài)規(guī)劃（休閑餐飲、培訓(xùn)教育、生活配套等業(yè)態(tài)），塑造“靜態(tài)”業(yè)態(tài)的主題空間。,9.1 項(xiàng)目商業(yè)功能劃分,圍合式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃，打造褐石商業(yè)街區(qū)的異域風(fēng)情，而且社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃齊全，業(yè)主期盼的溫馨、浪漫的格調(diào)生活在項(xiàng)目中得到體現(xiàn)。,9.2 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)劃分,9.3 項(xiàng)目商業(yè)動(dòng)線劃分,9.4 項(xiàng)目商業(yè)立面效果,9.5 項(xiàng)目主要單體商業(yè)立面效果,9.6 項(xiàng)目會(huì)所功能示意,健身館,臺(tái)球室,游泳館,咖啡吧,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,10、分期示意,一期,二期,三期,一 期,二 期,三 期,注：為了保證褐石商業(yè)街區(qū)的效果，項(xiàng)目示范區(qū)開工時(shí)，將二期南側(cè)的商業(yè)計(jì)入首期開發(fā)面積。,目錄 一、市場(chǎng)定位部分 1、項(xiàng)目基本情況及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 2、項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品系列歸類 3、產(chǎn)品主張介紹 4、價(jià)值樹及價(jià)值點(diǎn)建議 二、設(shè)計(jì)部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標(biāo)準(zhǔn)） 7、立面設(shè)計(jì) 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會(huì)所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測(cè)算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測(cè)算,將a2區(qū)作為重要展示區(qū) 為了體現(xiàn)褐石風(fēng)情商業(yè)街的效果，將a1區(qū)地塊南側(cè)商業(yè)街并入示范區(qū)開發(fā)，與a2地 塊形成充滿情趣感的風(fēng)情商業(yè)街，利用地塊南側(cè)超萬(wàn)平米的濕地公園、格調(diào)會(huì)所（售 樓處）、實(shí)體樣板房等，集中體現(xiàn)項(xiàng)目褐石社區(qū)充滿溫馨和異域情調(diào)的浪漫調(diào)性； 引導(dǎo)客戶參觀動(dòng)線（漫步線路），從項(xiàng)目外圍到展示區(qū)內(nèi)部的各個(gè)動(dòng)線節(jié)點(diǎn)，全方位 體驗(yàn)褐石街區(qū)良好的居住和生活的社區(qū)氛圍。,11.1 展示區(qū)設(shè)計(jì)原則,11、示范區(qū)建議,11.2 示范區(qū)選址,示范區(qū),迎賓大道,項(xiàng)目示范區(qū)包括：迎賓大道、5層和7層洋房、11層小高層住宅及褐石商業(yè)街，以及南側(cè)濕地公園和實(shí)景園林。,11.3 示范區(qū)參觀動(dòng)線,示范區(qū),迎賓大道,項(xiàng)目示范區(qū)參觀動(dòng)線：客戶由a（迎賓大道）經(jīng)b（褐石商業(yè)風(fēng)情街）抵達(dá)c銷售中心（會(huì)所），經(jīng)過(guò)銷售人員的相關(guān)講解后，參觀d/d（實(shí)景樣板房）和e(主景觀軸）以及f(濕地公園） 。,a,b,c,e,d,f,d,11.4 示范區(qū)效果及參觀動(dòng)線示例,a：迎賓大道,b：褐石商街,c：銷售中