物業(yè)管理師培訓(xùn)講稿.ppt

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 第七章 成本管理,中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格（CPM）考試復(fù)習(xí)課程,2,成本管理考試基本要求,掌握物業(yè)管理成本的含義 掌握物業(yè)管理成本的構(gòu)成 掌握物業(yè)管理成本的分類 掌握物業(yè)管理成本的估算方法 熟悉物業(yè)管理成本預(yù)算編制的基本要求 熟悉物業(yè)管理成本預(yù)算的類型 熟悉物業(yè)管理成本預(yù)算編制程序 熟悉成本日常管理工作的內(nèi)容 了解物業(yè)管理成本控制原則 了解物業(yè)管理成本控制程序 了解物業(yè)管理成本控制的組織體系,第七章成本管理,第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類 一、物業(yè)管理中的成本 物業(yè)管理成本的含義 物業(yè)管理成本的構(gòu)成 二、物業(yè)管理成本的分類 第二節(jié) 物業(yè)管理成本估算方法 一、成本估算的目的 二、主要成本項(xiàng)目的估算方法 第三節(jié) 成本預(yù)算 一、成本預(yù)算的意義和要求 二、成本預(yù)算的編制方法 三、成本預(yù)算的編制程序 第四節(jié) 成本控制 一、成本控制的含義和分類 二、成本控制的原則和程序 三、成本會(huì)計(jì)的組織體系 四、成本的日常管理,4,第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類,一、物業(yè)管理中的成本 1、物業(yè)管理成本的含義： 物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出 物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行的是 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 2、物業(yè)管理成本的構(gòu)成 營(yíng)業(yè)成本 期間費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用） 界定物業(yè)管理成本構(gòu)成或開支范圍的是 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定,5,營(yíng)業(yè)成本是營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括 直接人工費(fèi) 直接材料費(fèi) 間接費(fèi)用 期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。包括 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用,6,營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用的區(qū)別： -營(yíng)業(yè)成本是用企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入來補(bǔ)償 -期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益（用企業(yè)的利潤(rùn)來補(bǔ)償） 區(qū)分營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用的意義： 準(zhǔn)確核算成本，準(zhǔn)確計(jì)算企業(yè)的損益，促進(jìn)企業(yè) 成本管理，減低成本，提高效益。,7,關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍 由物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度界定。還有以下特別規(guī)定： (1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本； (2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用； (3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)藸I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用； (4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)人管理費(fèi)用；,8,不得列入成本的主要支出是,購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的 支出； 對(duì)外投資支出； 被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約 金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出； 國家法律法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)； 國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。,9,二、物業(yè)管理成本的分類 ,（一）、物業(yè)管理企業(yè)按照成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或內(nèi)容分類，可分為 (1)外購材料。指物業(yè)管理企業(yè)耗用的從外部購進(jìn)的各種材 料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、 包裝物等 (2)工資。指企業(yè)職工的工資總額。 (3)職工福利費(fèi)。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計(jì)提的職工福利費(fèi)。 (4)折舊費(fèi)。指按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。 (5)利息支出。指財(cái)務(wù)費(fèi)用中銀行借款利息支出減去利息收入后 的凈額。 (6)稅金。指應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的各種稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用 稅、土地使用稅、印花稅等。 (7)其他支出。指不屬于以上各要素的費(fèi)用如通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)等。 按照費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容(或性質(zhì))進(jìn)行分類，有助于具體反映物業(yè)管理企業(yè) 各種費(fèi)用的構(gòu)成和水平。,10,(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分 物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業(yè)管理成本的構(gòu)成實(shí)際上就是按照經(jīng)濟(jì)用途的不同來分類的 營(yíng)業(yè)成本 期間費(fèi)用 按經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。,11,(三)按照成本與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 (1)固定成本 (2)變動(dòng)成本 (3)半固定或半變動(dòng)成本 將成本劃分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本，對(duì)于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。,（四）、按照成本計(jì)算依據(jù)的不同， 可以有以一些成本的劃分 (1)目標(biāo)成本 (4)實(shí)際成本 (3)計(jì)劃成本 (2)定額成本 這種劃分是為了正確看待成本支出，加強(qiáng)成本核算,13,（五）按照與決策的關(guān)系，可將成本分為 (1)邊際成本 (2)差異成本 (3)機(jī)會(huì)成本。 （4)估計(jì)成本 (5)沉沒成本。 (6)可緩成本 (7)可免成本。 (8)附加價(jià)值成本 將成本劃分為邊際成本、差異成本和機(jī)會(huì)成本等，對(duì)于分析評(píng)價(jià)各種不同經(jīng)營(yíng)方案，從中選擇最優(yōu)方案，,14,第二節(jié) 成本估算的方法,物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有 人工費(fèi) 辦公費(fèi) 物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi) 保安費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) 以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)成本，但要制定科學(xué)的支出計(jì)劃。,15,目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式 實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括： 物業(yè)管理服務(wù)成本 法定稅費(fèi) 物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn) 實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括 物業(yè)管理服務(wù)支出 物業(yè)管理企業(yè)的酬金,16,人工費(fèi)P1=月基本工資費(fèi)+社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+各項(xiàng)福 利費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi)+工服洗滌費(fèi)/S =（F1+F2+F3+F4+F5+F6）/S(元月m2) 辦公費(fèi)P2=（交通費(fèi)+通信費(fèi)+辦公費(fèi)+書報(bào)費(fèi)+法律費(fèi)+廣告費(fèi)+節(jié)日裝飾費(fèi)+房租金） /12月參與測(cè)算的物業(yè)面積 =（F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7+F8）/S12 (元月m2),17,公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) P3=（維修保養(yǎng)費(fèi)+裝修費(fèi)+能源費(fèi)+康樂設(shè)施費(fèi)+雜項(xiàng)費(fèi)用） /12月參與測(cè)算的物業(yè)面積 =（F1+F2+F3+F4+F5）/12S（元/月. m2） 保安費(fèi)P4=（保安系統(tǒng)費(fèi)+保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)+保安用房和保安人員住房租金） /12參與測(cè)算物業(yè)面積 = F1+F2+F3/12S（元/月. m2）,18,清潔衛(wèi)生費(fèi)P5=（清潔工具購置費(fèi)+勞保用品費(fèi)+清潔機(jī)械材料費(fèi)+水池清潔費(fèi)+垃圾外運(yùn)費(fèi)+其他費(fèi)用+化糞池清理費(fèi)）/12參與測(cè)算的物業(yè)面積 = F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7/12S（元/月. m2） 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)P6=（綠化工具費(fèi)勞保用品費(fèi)園林景觀再造費(fèi)農(nóng)藥化肥費(fèi)雜草清運(yùn)費(fèi)綠化用水費(fèi)）/12參與測(cè)算的物業(yè)面積 = F1+F2+F3+F4+F5+F6/12S（元/月. m2）,19,固定資產(chǎn)折舊費(fèi)P7=（交通工具通信設(shè)備辦公設(shè)備工程維修設(shè)備其他設(shè)備）/平均折舊年限12參與測(cè)算的物業(yè)面積 = F1+F2+F3+F4+F5 /512S（元/月. m2） 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。 27、保險(xiǎn)費(fèi)P8=(M iXi)參與測(cè)算的物業(yè)面積 (i=1，n) M投保的第；種保險(xiǎn)種類； X第i種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率,20,公共維修基金P9=（工資津貼等費(fèi)用設(shè)備、零部件和材料購置費(fèi)機(jī)械使用費(fèi)水、電、氣費(fèi)管理費(fèi)）/12參與測(cè)算的物業(yè)面積 = F1+F2+F3+F4+F5/12S(元月m2),21,成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃 它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。,22,成本預(yù)算的基本要求 成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào) 成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ) 成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證 成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益 成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地,23,固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。 彈性預(yù)算又稱變動(dòng)預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。這種預(yù)算具有伸縮性，因而稱為彈性預(yù)算。,24,編制彈性成本(費(fèi)用)預(yù)算的主要方法一般有兩種： 列表法 公式法,25,零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算在每一預(yù)算期對(duì)任何一項(xiàng)預(yù)算開支項(xiàng)目，不考慮以往會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額，而是以所有的預(yù)算支出均為零為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要與可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算,26,滾動(dòng)預(yù)算(連續(xù)預(yù)算)是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個(gè)時(shí)期，逐期向后滾動(dòng)，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。因?yàn)樗菨L動(dòng)式的編制預(yù)算，因此稱為滾動(dòng)預(yù)算 概率預(yù)算是指運(yùn)用概率論原理，對(duì)成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量(如價(jià)格、業(yè)務(wù)量等)在一定范圍內(nèi)的變動(dòng)作出近似的估計(jì)，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計(jì)的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為符合實(shí)際,27,物業(yè)管理成本控制具有三層含義： 是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制； 是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督； 是在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向,28,成本的控制按成本控制的時(shí)間不同，可分為 事先控制、 事中控制 事后控制。 成本的控制常常運(yùn)用不同的機(jī)制，可將成本的控制分為以下三大類： 前饋性控制 防護(hù)性控制 反饋性控制,29,成本控制