證券其它相關(guān)論文-關(guān)于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、原因及政策分析.doc

證券其它相關(guān)論文-關(guān)于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、原因及政策分析內(nèi)容摘要：近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅猛，意味著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代。國(guó)家對(duì)此產(chǎn)業(yè)給予高度重視，從年至今，出臺(tái)了個(gè)國(guó)字號(hào)文件對(duì)其進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，調(diào)控的結(jié)果卻不盡如人意。本文通過(guò)對(duì)宏觀(guān)政策的解讀，分析了為什么會(huì)出現(xiàn)這種結(jié)果，并相應(yīng)地給出了政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)調(diào)控政策政策建議這幾年，我國(guó)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的全國(guó)性上漲。幅度之大，范圍之寬，在我國(guó)房地產(chǎn)歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地產(chǎn)業(yè)又匯集了天下的資金。所以，房產(chǎn)動(dòng)態(tài)時(shí)刻牽動(dòng)著大家的敏感神經(jīng)。首先，要弄清楚的是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫？有無(wú)泡沫可以用房?jī)r(jià)與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的背離程度來(lái)做分析。我們知道，日本曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一次嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。世紀(jì)年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，對(duì)于資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)不設(shè)防甚至鼓勵(lì)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。年月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，美圓貶值，大量國(guó)際資本瘋狂進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)的上漲。到年，日本的地價(jià)市值總額已相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總額的倍。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買(mǎi)下一套住宅。年后，國(guó)際資本獲利后撤離，日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰。盡管日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，也經(jīng)不起這次泡沫破滅的沉重打擊，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振，在此后長(zhǎng)達(dá)年的時(shí)間里飽受蕭條之苦。前車(chē)之鑒,后事之師。對(duì)比我國(guó)現(xiàn)在的情況：我國(guó)這幾年的金融狀況與日本當(dāng)時(shí)的情況很有幾分相似。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款與房產(chǎn)的消費(fèi)貸款是中國(guó)銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)貸款業(yè)務(wù)。中國(guó)的銀行基本上都是敞開(kāi)口子發(fā)放貸款。結(jié)果是房?jī)r(jià)飛漲，購(gòu)買(mǎi)能力不見(jiàn)衰弱。我國(guó)自從加入WTO后，出口貿(mào)易與外匯儲(chǔ)備大幅上漲。按一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，人民幣升值勢(shì)在必行。但我國(guó)政府綜合考慮各方面的因素，不愿在外國(guó)的壓力下調(diào)整人民幣匯率（希望出其不意地實(shí)施調(diào)整）。這就導(dǎo)致了海外熱錢(qián)、一般投資者和機(jī)構(gòu)投資者拿中國(guó)特別是北京、上海這些大都市的房地產(chǎn)作為投資平臺(tái)。希冀獲得價(jià)差、匯差。國(guó)際投機(jī)者的加入進(jìn)一步刺激了泡沫的高漲。試想，如果人民幣匯率下降，海外投資者獲利撤離。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)將遭受多大的創(chuàng)傷？我們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比不上日本，承受打擊的能力可能更弱。所以，為了穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)，我們必須加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控。年，摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬羅奇指出，目前全世界三分之二的國(guó)家和地區(qū)或已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括：中國(guó)、澳洲、英國(guó)、韓國(guó)等。面對(duì)我國(guó)兇猛上漲的房?jī)r(jià)，我們僅僅從開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源這個(gè)角度分析一下就可知道我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在多大的風(fēng)險(xiǎn)。第一，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，有相當(dāng)一部分資金來(lái)源于銀行貸款。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，年底中國(guó)房地產(chǎn)貸款達(dá)到.07萬(wàn)億元。由于投入的自有資金少，開(kāi)發(fā)商回籠資金的壓力小，他們有足夠的耐心哄抬房?jī)r(jià)牟取暴利。不僅開(kāi)發(fā)商的資金嚴(yán)重依靠金融機(jī)構(gòu)，個(gè)人住房按揭貸款同樣嚴(yán)重依賴(lài)銀行。調(diào)查顯示，在買(mǎi)房的人當(dāng)中，選擇按揭貸款的占總?cè)巳旱谋壤秊?1.1%。這就意味著，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)意外，中國(guó)的金融業(yè)將遭受巨大損失。第二，墊資建設(shè)。在土建時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商。第三，通過(guò)資本市場(chǎng)“集資”。即使在當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)了這么多宏觀(guān)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)股依然紅火一片。這種結(jié)果值得決策者深思。當(dāng)泡沫破滅，開(kāi)發(fā)商逃之夭夭，股民們將再次品嘗痛苦和無(wú)奈。第四，社保等專(zhuān)項(xiàng)資金。社?；鸫蟀笖÷逗螅覀兞私獾?，資金不足的開(kāi)發(fā)商們，不僅從銀行貸款，竟然也打社保基金等專(zhuān)項(xiàng)資金的主意。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，不僅中國(guó)金融業(yè)和與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)遭到重創(chuàng)，也將給整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和公眾的信心帶來(lái)沉重地打擊。中國(guó)政府對(duì)此給予了高度重視。近幾年來(lái)，為了抑制房?jī)r(jià)上漲，中央政府對(duì)此產(chǎn)業(yè)出臺(tái)的國(guó)字號(hào)文件可謂不少。年月日，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知（共六條二十項(xiàng)內(nèi)容），明確國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一；年月日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（共八條）。年月日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題提出了六條原則性的針對(duì)性措施；月日，國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合頒布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)。這些政策出臺(tái)后，人們普遍寄予厚望，期望房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)?？墒?，房?jī)r(jià)卻出人意料地一個(gè)勁兒地往上漲。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？首先，我們分析一下這些宏觀(guān)調(diào)控政策：其中的轉(zhuǎn)變土地轉(zhuǎn)讓方式（所有經(jīng)營(yíng)性土地供給一律以拍賣(mài)、掛牌、競(jìng)價(jià)的方式出讓?zhuān)?；提高開(kāi)發(fā)商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)地的保護(hù)等政策。這些房地產(chǎn)供給政策的目的是規(guī)范土地供給行為，杜絕腐敗現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度以及由此形成的房地產(chǎn)泡沫，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，但其實(shí)施的實(shí)際效果卻在客觀(guān)上緊縮了住房的供給，加劇了住房市場(chǎng)上供不應(yīng)求的局面。土地供給成本的增加和對(duì)土地供給的限制客觀(guān)上導(dǎo)致了住房供給的緊張和中低檔住房的供給不足，在需求不變的情況下，當(dāng)然住房?jī)r(jià)格就會(huì)只漲不跌了。政策中說(shuō)了要調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在要求各地的土地用來(lái)建造經(jīng)濟(jì)適用房，的面積要在平方米以下的小房型。但由于缺乏配套的政策措施或執(zhí)行時(shí)缺乏力度，因而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有得到根本性改善，能滿(mǎn)足大眾消費(fèi)者需求的中低檔住房供應(yīng)仍嚴(yán)重不足。另外一些政策：主要是提高住房貸款利率；取消一些購(gòu)置住房的優(yōu)惠政策；提高首付比例等等。這些政策著意于控制對(duì)住房的過(guò)度需求，特別是減少投機(jī)性需求，在實(shí)施中也確實(shí)取得了一定的效果。但現(xiàn)階段，人們對(duì)住房的需求量還是非常大的，這有以下幾個(gè)方面的原因：一是住房對(duì)于大多數(shù)人來(lái)講，它是生活必需品，因此住房的需求彈性比較，購(gòu)房成本和價(jià)格的上升并不能促使對(duì)住房需求的大幅下降；二是我國(guó)正處于城市化和工業(yè)化加速發(fā)展的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，每年有大量的人口涌向城市，就產(chǎn)生了對(duì)住房的巨大需求，而人們收入水平也在持續(xù)提高，使得這種對(duì)住房的巨大需要能轉(zhuǎn)化為對(duì)住房的巨大需求；三是我國(guó)民眾對(duì)住房的心理預(yù)期，認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格只會(huì)升不會(huì)降。晚買(mǎi)不如早買(mǎi)。這更促進(jìn)了房?jī)r(jià)的提高。促使了泡沫的增加。最后，在對(duì)這些政策分析的基礎(chǔ)上，提出一點(diǎn)政策建議：國(guó)家應(yīng)該給出財(cái)政補(bǔ)貼，大量建造經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、廉租房，完善住房保障體系，以滿(mǎn)足廣大中低收入階層的住房需要。并且，同時(shí)要實(shí)行實(shí)名制，規(guī)定一戶(hù)只允許買(mǎi)一套，在其中，最最重要的是加強(qiáng)政府執(zhí)行力和配套嚴(yán)密的監(jiān)管機(jī)制。在一些大城市，對(duì)住房的投機(jī)性需求還非常大，包括國(guó)際投資，對(duì)于這一部分需求，我們必須采取措施給予抑制?？刹扇〉拇胧┯校悍?