銀行管理論文-我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)研究.doc

銀行管理論文-我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)研究摘要：近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前，支撐房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的前提條件正在逐漸消失，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張所依托的客觀基礎(chǔ)已不存在；與變化的市場(chǎng)環(huán)境相適應(yīng)，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)上行周期房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張應(yīng)該而且必須慢下來(lái)。要將高度的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過(guò)程，關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)Abstract:Inrecentyears,therapidenlargementofrealestateloanofcommercialbanksinChinaisstrongerandstronger.Currently,thepremiseforsupportingrapidgrowthofrealestateisgraduallydisappearing,theobjectivebasisofrapidenlargementofrealestateloanbydependingoncommercialbanksisnotexistent.Toaccordwiththechangingmarketenvironment,theexpandingrealestateloanbusinessofcommercialbanksinup-cyclemustslowdown.Theriskcontrolconsciousnessshouldpenetratethewholeprocessofrealestateloanbusiness.Keywords:commercialbank；realestateloan；loanrisk；riskcontrolconsciousness近年來(lái)，借助和受益于快速發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房消費(fèi)市場(chǎng)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴(kuò)張力度和強(qiáng)度、房地產(chǎn)貸款持續(xù)增長(zhǎng)的速度和幅度雙雙呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，在各項(xiàng)貸款中所占比重迅速提高。與此同時(shí)，這種偏離正常發(fā)展速度的快速擴(kuò)張所可能孕育的風(fēng)險(xiǎn)隱憂，也受到了人們前所未有的特別關(guān)注?；诖耍疚膶?duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張軌跡和背景進(jìn)行實(shí)證分析，力求用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張下的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，意在給快速擴(kuò)張的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)。一、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張線路圖1擴(kuò)張軌跡1998年以來(lái)，隨著我國(guó)福利性住房實(shí)物分配制度的取消和個(gè)人住房按揭貸款政策的實(shí)施，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和相應(yīng)的房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，為之提供相應(yīng)金融服務(wù)的房地產(chǎn)貸款也隨之持續(xù)快速增長(zhǎng)，已成為商業(yè)銀行擴(kuò)張最快速的業(yè)務(wù)（詳見(jiàn)表1）。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)下包括法人客戶房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款和自然人客戶個(gè)人住房按揭貸款（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”和“個(gè)人住房貸款”）兩類(lèi)。首先，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款看，其增幅明顯高于同期各項(xiàng)貸款平均增幅，占各項(xiàng)貸款的比重也大幅增加；其次，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額也直線上升；再次，個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款比重已達(dá)90%以上，占中長(zhǎng)期貸款的比重也達(dá)到了22.97%（見(jiàn)表1）。2008年以來(lái)，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不僅沒(méi)有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)幅度仍然十分強(qiáng)勁。數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)（/tjgb/）、歷年中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（）披露的數(shù)據(jù)計(jì)算整理（下述各表除注明外，均同此）2擴(kuò)張背景何勇：我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)研究我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)是互為依存、共同發(fā)展的。19982007年，我國(guó)房地產(chǎn)投資年平均增幅為22.19%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增幅3.81個(gè)百分點(diǎn)。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重也從1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)近10年來(lái)的最高值，表明房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)行業(yè)（見(jiàn)表2）。2008年以來(lái)國(guó)家雖實(shí)施了宏觀調(diào)控政策，但似乎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有造成多大影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速依然強(qiáng)勁，仍在充當(dāng)推動(dòng)投資增長(zhǎng)的主力軍角色。例如：上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資68402億元，同比增長(zhǎng)26.3%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13196億元，同比增長(zhǎng)33.5%，增速比上年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.2個(gè)百分點(diǎn)，在GDP中的比重達(dá)到10.1%，與2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投資高速增長(zhǎng)，信貸就必然快速增長(zhǎng)。原因是我國(guó)直接融資不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求主要靠商業(yè)銀行貸款間接融資方式。因此，要維持眼下房地產(chǎn)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)和高位運(yùn)行，在事實(shí)上就形成了對(duì)銀行信貸資金的倒逼機(jī)制，這無(wú)疑為商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的快速擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己玫谋尘皸l件和適宜的客觀環(huán)境。二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張樣本分析為了更為直觀清晰地了解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的具體情況，筆者根據(jù)業(yè)已完成股份制改造、先后成為上市公司的工商、中國(guó)、建設(shè)、交通4家大型商業(yè)銀行和招商、民生、深發(fā)、浦發(fā)、華夏、興業(yè)、中信7家中型商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱“11家大中型上市商業(yè)銀行”或“11行”）近兩年年報(bào)披露的有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)其房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的基本狀況進(jìn)行分析。之所以選擇11家大中型上市商業(yè)銀行作為分析樣本，主要是因?yàn)?1行的信貸資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模在我國(guó)金融業(yè)占據(jù)絕對(duì)比重且位居主導(dǎo)地位，具有一定典型性和代表意義。首先，從整個(gè)房地產(chǎn)貸款來(lái)看，2007年，11行房地產(chǎn)貸款狂飆式的急劇增長(zhǎng)達(dá)到了前所未有的高度，占各項(xiàng)貸款的比重迅速加大，平均比重達(dá)26.54，高于同期整個(gè)商業(yè)銀行18.34平均水平8.2個(gè)百分點(diǎn)；其次，從法人客戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款看，11行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平均增速高于各項(xiàng)貸款平均增速4.7個(gè)百分點(diǎn)；再次，從個(gè)人客戶住房按揭貸款來(lái)看，11行個(gè)人住房按揭貸款平均增速高于其各項(xiàng)貸款平均增速31.12個(gè)百分點(diǎn)，高于整個(gè)商業(yè)銀行平均增速16.68個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表3）。出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款在各項(xiàng)貸款總量中的規(guī)模應(yīng)當(dāng)適度，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)貸款超過(guò)其各項(xiàng)貸款總量的一定比例時(shí)，就容易引發(fā)潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)際上一些商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款警戒線控制在2530左右，其中個(gè)人住房貸款比重一般控制在1820以下。我國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30的比例。而從2007年11行房地產(chǎn)貸款余額占其各項(xiàng)貸款總余額的比例來(lái)看，其26.54的比例已經(jīng)逼近30的控制線，且深發(fā)和興業(yè)兩行已分別以33.2和41.5超過(guò)了控制線，而中行、建行、招商、民生和浦發(fā)5行分別為27.9、26.5、25.9、28.9和25.9，達(dá)到或超過(guò)控制線，可以說(shuō)只是一步之遙。11行的樣本分析給我們的啟示是：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過(guò)度追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款份額及其帶來(lái)的當(dāng)期利潤(rùn)和短期業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)反映風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)10年來(lái)的高速增長(zhǎng)而快速擴(kuò)張，使不斷累積和疊加的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款已經(jīng)占銀行貸款總量相當(dāng)大的比重，風(fēng)險(xiǎn)隱患也在積聚和孕育，從某種意義上說(shuō)已經(jīng)到了一個(gè)“臨界點(diǎn)”，如任其繼續(xù)以每年30以上的速度快速擴(kuò)張下去，那么風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈釋放就為期不遠(yuǎn)。之所以這么說(shuō)，是因?yàn)橹紊虡I(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張的條件和其所依托的基礎(chǔ)都已改變。1政策調(diào)整變數(shù)加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不確定性因素增加2003年以來(lái)，國(guó)家和央行連續(xù)出臺(tái)土地、稅收、金融、信貸等相關(guān)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)過(guò)熱以及商業(yè)銀行綿綿不絕的放貸沖動(dòng)現(xiàn)象。預(yù)計(jì)今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控會(huì)進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)周期性行業(yè)景氣水平的變動(dòng)頻度和幅度將會(huì)進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不確定性因素也將更加突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，繼而波及和引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量劣變，商業(yè)銀行很可能又將面臨不良貸款大規(guī)模產(chǎn)生的困境。在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40。而在目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)近80%的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房則占全部購(gòu)房總數(shù)的90%，這其中又有80%的購(gòu)房資金來(lái)源于銀行貸款，這種信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)加速聚集和過(guò)度集中的趨勢(shì)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)都系在銀行身上。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，風(fēng)險(xiǎn)在一個(gè)規(guī)則不甚健全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境里,事實(shí)上被批量轉(zhuǎn)嫁給了銀行，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升時(shí)期，一切矛盾和危機(jī)都被掩蓋，一旦政策出現(xiàn)重大調(diào)整，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)隱患就會(huì)得到強(qiáng)烈釋放，銀行無(wú)疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，房地產(chǎn)“挾持”、“綁架”銀行就會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍存在著“銀行先死，開(kāi)發(fā)商后死”的心態(tài)就是最好的注釋。事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告透露，2007年上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款比年初增加7億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不良貸款比年初增加13億元，雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。相信從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款不是一個(gè)小數(shù)目。特別是2008年，隨著從緊貨幣政策實(shí)施持續(xù)下去，商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款數(shù)額恐將進(jìn)一步上升。房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)用自然界的“潮水效應(yīng)”來(lái)比喻，就如同海邊礁石一樣，在房地產(chǎn)行業(yè)高漲時(shí)，它被暫時(shí)淹沒(méi)看不見(jiàn)，在房地產(chǎn)行業(yè)退潮時(shí)，它就會(huì)暴露無(wú)遺。目前我國(guó)GDP連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于基本良好狀態(tài)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資仍在高位運(yùn)行，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張中一些深層次問(wèn)題和潛在風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有得到充分暴露。但這恰恰是最應(yīng)高度關(guān)注的時(shí)刻，因?yàn)楫?dāng)整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴于銀行時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)因政策的變動(dòng)隨之加大，貸款的某些不良基因會(huì)因一定的內(nèi)外部因素在一定的時(shí)間或空間內(nèi)頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來(lái)或?qū)ふ倚碌某休d基礎(chǔ)。2量?jī)r(jià)雙雙初顯下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)自1998年以來(lái)，進(jìn)入價(jià)格上行通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)極大地刺激了潛在購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，即購(gòu)買(mǎi)者未必有居住需求，再加上當(dāng)時(shí)寬松優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款政策，在銀行貸款強(qiáng)力支撐下的大量購(gòu)買(mǎi)力紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得2007年及以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。然而，自2007年11月份以來(lái)，伴隨“第二套房貸政策”及其細(xì)則出臺(tái)，人們對(duì)房?jī)r(jià)走低的預(yù)期不斷增強(qiáng)，持幣待購(gòu)的觀望氣氛日益濃厚。2008年京、滬、穗、深等地房?jī)r(jià)出現(xiàn)多年上漲后的首次下跌，其下跌幅度均在10以上，且呈現(xiàn)逐月逐季環(huán)比連續(xù)下跌的趨勢(shì)。另外，從全國(guó)整體來(lái)看，交易量的下滑也從沿海和一線城市向內(nèi)地和二線城市蔓延，已成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政策不斷出臺(tái)，隨著時(shí)間的推移還在不斷地細(xì)化、強(qiáng)化、調(diào)整和落實(shí)，綜合作用的結(jié)果壓縮了投資和投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)者的虛假需求量，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫減緩提價(jià)幅度或進(jìn)行價(jià)格下?。涣硪环矫?，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的情況下，投機(jī)或投資性需求支撐起了相當(dāng)大的銷(xiāo)量，這種虛假的繁榮由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力而顯得非常脆弱，一旦對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不再，購(gòu)買(mǎi)力萎縮的真實(shí)一面馬上就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)不斷飆升的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸，投資和投機(jī)性買(mǎi)家保本微利或無(wú)利可圖時(shí)，過(guò)旺的投資和投機(jī)性需求就會(huì)被抑制，房?jī)r(jià)的整體下跌難以避免。房屋交易量的下降和價(jià)格的下跌這兩大問(wèn)題的凸顯，表明先前過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)“冷卻”的步伐已漸行漸近，由此折射出商業(yè)銀行過(guò)量的房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。3房地產(chǎn)持續(xù)高增長(zhǎng)所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去房地產(chǎn)產(chǎn)品作為市場(chǎng)中的一種商品，自然也要受供求關(guān)系的影響，呈周期性的波動(dòng)。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，我國(guó)人均住房建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的約28平方米，截至2006年底，城鎮(zhèn)居民住房私有率已達(dá)到83%。此信息預(yù)示著1998年以來(lái)，持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去，其理由：（1）自上世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，福利性的實(shí)物住房分配漸進(jìn)地改革演變?yōu)樽》糠峙湄泿呕确彩浅擎?zhèn)已就業(yè)的正式在編人員均從單位以極低的價(jià)格買(mǎi)入了自住的福利房，此后又由于制度性安排變成產(chǎn)權(quán)房并允許上市交易，為改善原有的住房條件，大都以高價(jià)賣(mài)出，再購(gòu)買(mǎi)新的住房。這種住房改善性消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)需求在10年時(shí)間里的持續(xù)集中釋放后已基本處于衰竭狀態(tài)，且這種低價(jià)買(mǎi)入公房、高價(jià)賣(mài)出的好事已經(jīng)不復(fù)存在，所以這部分購(gòu)買(mǎi)力一旦釋放完畢，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力就會(huì)突然消失。（2）基數(shù)龐大的70年代出生的多子女一代消費(fèi)人群在90年代中期先后進(jìn)入個(gè)人住房消費(fèi)時(shí)期，這一住房剛性需求恰與持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)是彼此對(duì)稱和相適應(yīng)的，隨著這一代消費(fèi)人群的退潮，房地產(chǎn)市